知名地产公司前策产品工作分享

松湖碧桂园前策产品工作分享1前策产品工作分享2价格策略工作分享CONTENTS目录松湖前策产品工作分享第一部分产品定位市场竞品调研时，基于对市场竞品销量大的产品户型面积段的分析基础上，要着重对市场竞品销售速度快的产品户型。产品定位时，要综合考虑产品销量及销售速度。竞品产品面积段销售量销售周期120平米500套开盘9个月售罄90平米100套开盘1个月售罄示例：产品定位松湖产品定位为90-140方改善性精装洋房，大尺度、大开间、双阳台，精装交付、高实用率的产品，满足深圳客外溢的需求。产品定位对比工字型及蝶字型产品后，确定推出蝶字型产品[1]户户朝阳，蝶型设计的楼栋能使得房屋户户朝南，提高室内阳光覆盖率；[2]通风对流，蝶型户型设计保证了每一户均能获得两条以上的空气流通动线，确保通风，以更好的应对南方潮湿气候；[3]确保隐私，蝶型户型中约45度折角设计有效地避免了90%与邻户隔窗对视的尴尬，更有效的确保隐私；通过前期户型调研得出客户需求（采光、通风、隐私）提醒：本项目景观主要位于地块东南侧，若选用工字型产品将减少整体货量景观面，同时工字型通风对流效果较蝶字型差。产品定位客厅朝南自然通风主卧朝南自然通风.主要房间均朝南户型、环境：1、

Y183户型布局合理，边户通透、中间户客厅、卧室全朝南，户户南北通风，体验感较佳，去化情况好；2、户型、室外环境及交楼标准均针对竟品项目做了对比优化，进一步提高本地客户购买欲望；产品定位客厅朝南自然通风主卧朝南自然通风户与户之间影响更小.主要房间均朝南户型、环境：1、

Y165户型布局合理，边户通透、中间户客厅、卧室全朝南，户户南北通风，体验感较佳，去化情况好；2、户型、室外环境及交楼标准均针对竟品项目做了对比优化，进一步提高本地客户购买欲望；2023/5/27装修标准提升：

即产品适应性调整，须以客户需求为主导，提前了解客户关注点、交付需求，辅以竞品装修标准对标，寻找差异化，并结合自身成本、售价、利润考虑，提升项目档次和品质，最终实现溢价。客户需求调研竞品装修对标成本售价利润确定装修加减法装修定位淞湖项目附近竞品较少，且以毛坯交付为主，故装修标准提升以客户需求为导向，通过制定线上网络调查问卷（问卷星等），由当地关系较好的媒体（新浪、搜房、搜狐等）协助免费发布问卷链接，配合项目调研

。问卷配以图片效果，更容易获取客户真实需求调查问卷装修定位2023/5/27项目共收集547份网络调查问卷反馈，得出需求结果：装修定位通过客户需求的调研分析，确定装修成本加减：加减法项目1412版标准优化后标准减法入户门（不含门锁）现代家居华棱安防厨房台面石台山红人造石五金件摩恩贝朗座厕科勒贝朗沐浴花洒摩恩贝朗加法重力挂钩无配送玄关鞋柜无配送（国产不贴牌）沐浴屏现代家居优普厨卫天花防水乳胶漆欧陆铝扣板开关插座昇辉西门子莞深标准版装修单方成本约630元/㎡。提升后装修单方成本约680元/㎡。装修定位所有材料均是在集团采贩材料库中挑选。2023/5/27装修定位2023/5/27装修定位集团推行产品标准化目的在于快速开发、规模生产、统一推广、控制成本，以达到最佳秩序和最大效益。但标准化并不作为项目的唯一选择，关键仍在于项目对市场客户的需求把握，集团鼓励各区域项目在标准化基础上，结合成本考虑进行差异化的产品调整提升，以获取更大的利润。2023/5/27

智能化：

一二线城市项目多定位为当地高端、优质楼盘，所面向的客户对居住舒适性、时尚性、个性化等追求极高，我司传统装修产品的竞争力难以胜任。但通过寻找市场客户需求，重视能给我们产品带来高溢价的客户群，在建筑开发中引入智能化家居和互联网+的思维模式，无疑能为项目提供新的增长点，同时应注重产品投入产出的溢价，只做客户需求的产品，切忌一味追求简单的投入。智能化2023/5/27淞湖项目根据地块定位，主打深圳外溢客户及松山湖高薪企业人员，该批客户的特点是偏好智能、年轻、时尚、便捷，因此项目大胆引入创新智能住宅3.0概念，通过智慧社区、智能家居、智能安防，打造人居科技典范。智慧社区智能安防智能家居智能化工程共计投入成本约756万（数据来源项目预售成本）。智能化2023/5/27智慧社区智能车辆识别系统--摄像头自动识别车牌，免读取卡，0.01秒轻松进入快递收发系统--24小时自助服务，存取轻松，安全可靠自行车租赁系统—业主健康出行的重要交通工具智能化2023/5/27社区全WIFI覆盖--互联网时代，随时随地上网冲浪社区直饮水系统--4重过滤，出水即可饮用，运动之时及时补充水分智能感应电梯--电梯自动呼叫，提前“预约”电梯，减少等待时间智能门禁--二维码、摇一摇、数字密码、IC卡等四种访客模式，方便亲朋走访智能化智慧社区2023/5/27社区安防电子脉冲围栏装置全方位无死角监控智能红外人体感应电子巡更系统居家安防门磁感应和红外感应紧急求助视频监控煤气探测智能化智能安防2023/5/27智能家居智能入户门--可指纹、密码、卡、手机开锁。智能APP控制--通过手机、iPad等掌上电脑远程控制，离家、归家、学习等多种情景模式选择，一机掌控全屋家电。智能化松湖价格策略工作分享第二部分价格蜡策略车分享--高溢价技巧溢价：相比定案价碰格上升100世99元/㎡，价格幻玉溢价126%。销情：推售163只7套（全韵推），已认购134幕1套，27绑.5滚1亿，按套去化82%。开盘物价格条情况如何做锋到定案揭价8000售价18曾00会0，且开盘去化刚柔刚好？关键在景于做好派筹疏江导及客荐户价格摸查！洋房：80次01元/㎡净利抽润：19%洋房阻：181保00元/㎡净利润：32%VS大岭竭山片音区（归粘属地赵）：800胳0~1件000制0松湖片蝴区：150熔00~愿210密00VS

开盘价格

定案价格

市场价格（第一季度）同一谋房源以此类推目的：避免客户落白位过于钞集中，宾保障开鲜盘解筹率倒逼客阳户加快门落筹，沉营造紧防迫感暗示给客户轮知道任什何一套辈都是好市房子、吉都是有券客户选境的客户落痕位疏导价格策创略分享--高溢价技巧技巧点登：①、派闸筹前套对销即售顾央问明蔬确均电衡落弦位的独任务习，每夸日派刮筹后负评估捕，对新落位备较差忧单位熔指引帽销售厉引导丘客户霜。②、麻为防寨止同一液单位惠多次越落筹，径通过换系统阿技术列手段急，同些一单烤位认拖筹超妈过限蕉制系葵统自多动锁候定。第二优阶段第一阶吸段收筹初期同一房堵源落位购满2个便不再取给其他串客户落场位引导客蚀户购买贞其他房筋源当所有功房源落霜位皆已独满2个则对每葛套房源存的落位柿限制增加烘至3个客桃户满3则增加申至4个目的：价格选沈择区间祥不低于格开盘定须价，拔垂高客户洗价格预太期客户价扔格摸查价格策最略分享--高溢价技巧技巧点既：派筹阶全段为客倍户摸查务最佳节荡点，善脏用调查问卷，算摸查客则户真实圾价格接槽受度。按集团四规范，印调查问日卷上不机设置价运格区间倡，由客哭户按真脂实意向跌填写（不寻限定纹价格肝），或设午置的摇价格辜选择伙区间泄不低被于实肌际定腿价，笛以免遇拉低双客户粮预期撇，导竹致开托盘失筋利。价格策毛略分享--高溢价技巧价格拉牲差合理略，各户炊型去化框达79%以上技巧点迫：①、板配房开放专财人收集已叼认筹客小户对各奏户型、菌朝向、吃景观的跌反馈意汗见。②、缎全面收分析凶客户悉派筹落位数心据，对调查煤问卷上龙各户型蚁、朝向始、景观对应价季格进行桥量化分复析，结诞合销填售顾共问反份馈意肉见整磁理初步影价格桃拉差。③、同旨区域定铜价拉差证经验有岔一定参哄考意义（如戴东莞查、深强圳客绵户对哑南北茶朝向缺、景进观惯职性要概求等端）④、若出候现较明签显客户扬落位差柔异时，可拟定至相关价皇差口径堤疏导客痕户（如弯：北向落位差，肢指引侍销售梨向客著户输舞出南鞠向比摇北向颂高X万，项疏导涨客户舒落位锯北向文）产品型号已推去化率套数金额（万）按套数按金额洋房79%Y165-23727713588%88%Y18388717177879%79%注：数据截止2016年3月27日18:00价格策遗略分享--高溢价技巧开盘染后拉辩升价划格，焰促进屋签约技巧点书：促签谋两步曲！①、卸定价仆时预触留签奏约折等