四川房地产行销细化方案含推广执行策略

xx2011年1月项目行销细案xx1月客户统计分析客户来电分析(1月1日-1月27日来电总计86组）数据来源：悠山丽景项目部来电途径统计分析分析：1月1号至1月27号登记来电客户共计86组，介绍15组、短信53组、条幅18组。户型面积需求统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：来电客户以问特价房为主（146㎡、40组），其次以问小面积住房90-100㎡（20组）100

-110㎡（15组）110-120㎡（11组），来电客户对本案特价3385元/㎡比较感兴趣。来电咨询所在地统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：东区16组，南区15组，西区15组、北区10组、乡镇25组，其它5组。来电咨询咨询重点统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目广告宣传主要以价格作为引爆点，来电咨询的聚焦于地段、户型、位置、价格也在情理之中。说明客户在关注于价格的同时，也聚焦于自身产品属性。来访客户成交分析(1月1日-1月27日成交总计15套）成交楼层情况分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目广告宣传主要以价格作为引爆点，成交客群主要集中于总价较低的低楼层，本月主要以8、9号楼成交为主，进一步说明本案客户对房价较敏感。成交客户所在地统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：成交客群区域较为分散，主要集中于项目周边乡镇，市区客户成交2组。成交客群职业特征分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份成交多以总价高的特价房，私营业主占主导，另一部分是事业单位职工，工人占其次。1月份加大对企事业单位，收入颇丰的人员宣传力度。成交客户媒介选择分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目推广媒介除了派报单页之外，均有成交。其中以老带新，短信效果比较好。另外1月份圣诞活动也进一步增加了现场气氛，特价房的推出也进一步提升了客户来访量。成交客户年龄层次统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：成交客户主要以41-50岁城市中坚力量为主，其置业心理较为成熟，改善生活需求是其置业的主要动机，三代同堂是其主要生活结构，31-40岁改善型客户作为本案重要补充。未成交成交原因分析(1月1日-1月27日未成交总计97套）未成交原因统计分析数据来源：碧水家园项目部分析：相当客户由于各种原因犹豫中。除特价房源外，一部分客户认为本案小高层单价高。另外高压线与楼盘自身品质也是客户考虑的重点因素。悠山丽景1月推广执行策略1月行销构思行销关键点：通过1月份客户接待、成交分析，本项目成交客群主要特征点归纳：以乡镇客群为主购房人群，年龄层次以31—50岁为主购房动因主要以改善居住生活、城市置业为主置业者对总价相对敏感，目前成交主要集中于特价房源客户对舒适型户型较为偏爱，而对奢华型146㎡反应较为一般客户媒介渠道主要以项目周边宣传广告（路过）、介绍、短信、条幅为主1月行销构思行销思路：随着1月份项目行销推进，本案以特价为引爆点宣传大面积三房户型，市场反应良好。随着大面积的广为推广，销售现场客户维护活动的跟进，目前市场对项目的认知度也越来越高。年底受众的购房热情随政府官方视点而逐渐转淡，所以我们应该趁势加强宣传力度，利用媒体组合广而告之，促进余房去化。行销思路：1.继续以元3385/㎡为引爆点来进行反复视觉冲击，重复不断的覆盖周边企业及乡镇。2.以元旦、新年为契机加强宣传力度，不断邀请新老客户至现场参与活动，增加对项目的好感度，营造现场销售氛围，促进现场成交。3.在春节即将到来之际，以大户、三代同堂、特价为关键词，激发受众的亲情团聚情节，用感性诉求加理性诉求来说服受众。1月行销构思1月行纪销目枯标8、9号楼+一期肝余房帐去化现场脊所剩犹房源饭面积激可选湾余地啦较小描，所恒以本蜘月除声了8、9号楼督的大扩面积奋去化友，一病期余兽房去嘴化也息应积洋极推雀进。1月行枣销构介思行销玩关键统词：现连房罗：实景量现房资，即感买即秩住。特啦价吨：最直仍接的动客户寸利益高点。三代义同堂某：应节毫气，烫激发研客群衬住大眨宅的需求扩。大尚宅或：诠释歌产品贿属性肯，满足梦以父猜母为届核心赚的两切代、概三代笛居家。生活跟从此女以后凶不“妇蜗居奴”这里蒸，拥泼有大博部分闷人都筐住得多起的谱好房脊子12格5-翠14冠6㎡公园讯大户痒首付极只需5万33育85元/㎡起1月行进销构与思行销撇主题济：1月族行销闯构思行销核策略狱：•大众似媒体关：广而姑告之律，利吸用各芽种节构日契贝机制竟造舆枝论话矿题，跨通过着广泛撤传播闸捕捉月潜在暗客群纠；•小众琴媒体灰：缩小取目标众客群耀，有掩的放弯矢，弯形成介圈狭层效唉应；•现场框包装妙：用相围关道赔具装叨扮现羽场，誉制造那现场阴氛围骑，通寸过感比性营苏销建鸡立品盏牌忠闸诚度效。若1月电福视广隐告可生如期絮播出中，加无上报摔纸广废告的贺定期忽投放捡，将稳覆盖仍面无小限扩惰大，耕做害到无捎人不诱知、亲无人谋不晓计。现场贫置业股顾问编应加母强老醉客户秃与成他交客笔户回颈访，乓告知话项目页现状伶及工珠程进匹度，传致以奏节日并问候漫，邀零约其屋带亲怒朋好含友至虑现场踏参加签活动浸，增遇加其默对项筝目好疾感度沾，促饭进老强带新衡，增航加去霸化。媒体聋渠道境：短信+派报+户外+电视贱广告业主炮维系铲：“老鸡带新庆”延恳续+元旦筝、春累节活章动延妥续+邀请忽客户纱参观塔样板埋房1月行絮销构判思媒介葡策略莫：3个关枯键问哀题3个方嫁案老带宿新活卡动的损延续看房保有礼洗活动厅延续业主脸样板拜房参想观剩余烦房源诱的定川向去唇化业主杰关系于维系刮，形革成口亿碑传咱播信息今广为圈覆盖1月行扑销企像划策复略1月行勤销视辫觉媒脊体推愧广大众笨传播建：随着遣本案肆行销商快速国启动葵，在帅以“大户臂、特救价”主题下越，根痒据目数标客驼群生只活习疏惯，陵以信找息完飞全覆菠盖为细目标蛙，对议大众卫媒体敲投放起进行群细分户：1.南充议电视么台窃气妻象预井报前辅广告舍（15秒）2.南充馅晚报放南次充晚汁报1次/周溉销敞售信悲息发滤布3.凡DM周边30裙00份/周钞销蛋售信种息释衣放4.短信策南想充（鸭乡镇摧）覆读盖1次/周局销蛛售信滤息释临放5.户外锤广告趟信扛息发衣布行销模诉求虎主题主标示：生笑活从郊此以昼后不歌“蜗醉居”副标考：12清5-烦14第6㎡公园弯大户恢首付名只需5万33择85元/㎡起1月行约销视纯觉媒佣体推兴广手储段立体多化的嗽传播目标贤客户悬的针对哀性覆旗盖短信DM活动道具电视户外报广媒体忠推广交电视献广告（1）电绕视广齿告从我尤司了营解的慢南充直媒介神分布器来看舰，南鲁充电缩慧视台帐“天肆气预泊报”稼在南字充，摇特别愚针对影周边赞乡镇程有着色较高答的收扮视率玻，建贡议进腾行15秒钟责广告千投入墨。投放姜时间砖：20测11偶年1月频道阳选择绕：南充裂电视慢台《忧天气会预报熔》前插播投放疲内容阁：三维适动画腿剪辑傲画面帽。（15秒）配音壳：城市骆中央宰，公证园水帖岸大亡宅，悠山掩丽景实景已现房屈特价御回馈搬，14惨6㎡臻品拖大户校首付辩只需5万，33州85元/㎡低价宋起售危，尽享喉绝版穴区域跑，完躲美配区套。费用姓：10俭00哑0元媒体蜜推广作电视部广告（2护）报纸广告报纸佣广告袋具有井快速喂性、漂广泛盘性、枣重复贞性、搬采用番不同夹时间城内重沈复刊闸登的夹方法牵，不顿断加么深读桐者印铺象，信引导棕购买盛。投放课时间裁：20衬11战年1月6日、蛛2011资年1抗月1迟3日、宅2011绘年1泻月2陵0日、嫁2011点年1雕月2伤7日版面选择堆：南充祖晚报孩南充另楼市始版半岩版投放顶内容：生活炒从此锣以后丝式不“吗蜗居滔”这里档，拥嘉有大签部分佩人都薯住得锋起的泽好房表子12转5-床14荒6㎡公园哀大户胆首付吊只需5万33镇85元/㎡起费用茎：12蒙80万0元短信饺广告炒是一虾种到伯达率板较高幅的、销强制晃阅读仔的媒矛体形丹式，明能及迎时有好效传迈达项羞目信港息。发送买日期赶：1月7日、21日/1月14日、28日发送盗对象柜：南充贿小灵掀通用够户、赚南充位手机状用户发送乘数量顷：5万条/次（1月7日、21日小苏灵通预）、10万条/次1月14日、28日唐）发送跳内容化：小灵袜通：生活寄从此酸以后茅不“厨蜗居通”！悠山婶丽景14棉6㎡首付屡只需5万，33翼85元/㎡起售补。手机城：生活挥从此澡以后毫不“素蜗居心”！悠山剖丽景拥有杂大部雷分人血都住牢得起蚕的好料房子圈。12嚼5-舅14胃6㎡公园鹅大户槐首付单只需5万，33上85元/㎡起。费用辨预算具：25乏00元*2次+4聪00脏0元*2次=1豆30教00元媒体汇推广默手机型短信（2痕）短信媒体专推广睁派报（3偶）派报1月份结派报病依旧泻主要酿对几疑个老畅地点挑进行猎重复贯覆盖篇，并爸直邮觉部分沙派报蚀给成下交业拴主及抵未成术交可看客户叨。派发更时间条：6日、1月13日、1月20日1月27日派发储数量受：每次10贵00趣0份派发梢资料横：项目落海报费用腾预算外：0.弓8元/份*10严00渴0份*4次=3满20蜻00元媒体泉推广扩派报（4截）户外砌广告项目垒周边字广告曲的发筑布对腔于截哥流目内标客挡群有炉着至代关的申作用宴，需调要及淋时发阀布项借目销新售信择息，必本阶昌段发狠布1月份薄项目揉产品数信息压。诉求搜主题缴：生活火从此律以后扛不“摔蜗居必”这里艘，拥晕有大例部分梳人都园住得退起的巧好房贼子12忽5-郊14悟6㎡公园描大户锁首付盟只需5万33泪85元/㎡起售楼膨中心伯销售循道具禁增加项目宣很传派例报：派报劳内容碰依据坝此次哀促销课主题啄而加绵以修洞改拱门深：上期醉拱门局内容碌不变行销逼活动腹之——老带蛾新活誓动延越续1、凡老本业主喜（不治论前店期购森买本热项目胞何类志物业详务）俊介绍武成交烦8号、9号剩余饶任何宪房源壤的，均给予疏老业废主和新爆业主现金刊300另0元的现金奖励秆。2、新业主乡丰的奖棒励可耀以在厘房款甲中直哨接抵拴冲。老业舅主以停现金吧形式羽奖励艺。3、老业续主奖励提兑现获时间颠为：新业主楼办理玻完毕北签约堂