深圳八达汇商业综合体概念设计方案

深圳龙华八达汇项目前期汇报

SHENZHENLONGHUABADAHUIPROJIECEREPORT

2015.05

背景分析区位分析LocationAnalysis深圳机场福田中心区南山中心区前海开发区龙岗中心区罗湖口岸罗湖火车站深圳北站本案18km23km20km20km7km14km23km深圳机场本案距离深圳北站有7km路程，距离福田中心区有14km路程。广深高速机荷高速龙关路龙关东路清华路清龙路三联路东环二路东环一路大浪南路人民路清泉路和平路观澜大道梅龙大道龙华线基地周边1km范围：广深高速路出口龙华地铁站——清湖站1km广深高速出入口清湖站区位交通TransportationSITE宝贝幼儿园龙观路北环路至诚路华韵路建辉路建辉路清泉路荣辉路玉翠综合市场龙华国际小商品城300msite童之乐幼儿园龙华汽车站幼儿园商业卖场长途汽车站公交站点一般道路主要干道新千亿商城鼎盛百货家私商场基地周边300m范围：1个交通枢纽——龙华

汽车站2个幼儿园4个公交站点多个商业卖场基地周边Surroundings公交站公交站公交站公交站164M67M117M129M用地面积9320.5㎡用地面积2155.6㎡至诚路至诚路建辉路建辉路华韵路华韵路基地分析68.670.869.4建辉路至诚路华韵路SiteAnalysis基地内地势平坦至诚路在基地范围南北高差：2.2m建辉路在基地范围东西高差：0.8m规划条件分析C+R9320.5㎡G12155.6㎡住宅12560㎡公寓15000㎡商业17400㎡地下商业5000㎡停车位554个计容建筑面积：45520㎡容积率：4.88建筑限高：80m(建议调整为100m)㎡公共配套560㎡AnalysisOfPlanningConditions周边的人流来源主要集中在东南、西2个方向，和商业主要人流来向一致。商业人流分析PedestrianMovement龙华汽车站前广场公交站点汽车站前广场人流方向建议商业主入口site一级商业价值商业价值分析沿街面商业价值一级绿化广场商业价值二级基地环路商业价值三级城市道路二级商业价值三级商业价值现有商业绿化广场CommercialValueAnalysis方案构思商业方案一布局特点：单动线商业街，动线明确，人流集中，商铺可视性与到达性较好；利用绿化公园和下沉广场引入人流，中庭空间满足商业活动，增加商业氛围。ABusinessplan首层商业面积：4315㎡首层商业界面：524m商业方案一ABusinessplan商业住宅公寓商业方案二布局特点：单动线商业街，动线明确，人流集中，商铺可视性与到达性较好；下沉广场与绿化公园结合，有效拓展地下商业；退台空间形成露台，引入绿色空间。BBusinessplan首层商业面积：3825㎡首层商业界面：503m商业方案二BBusinessplan商业住宅公寓商业方案三布局特点：多动线商业街，和城市空间有机融合，易吸引人流进入；下沉广场与绿化公园结合，有效拓展地下商业；CBusinessplan首层商业面积：3260㎡首层商业界面：461m商业方案三CBusinessplan商业住宅公寓商业方案四布局特点：多动线商业街，和城市空间有机融合，易吸引人流进入；下沉广场与绿化公园结合，有效拓展地下商业；DBusinessplan首层商业面积：3256㎡首层商业界面：487m商业方案四DBusinessplan商业住宅公寓商业方案五布局特点：集中式商业与点式商业相结合，对外商业界面较多；EBusinessplan首层商业面积：3540㎡首层商业界面：590m商业方案五EBusinessplan商业住宅公寓商业扭方案缎六布局特很点：集中式循商业，商业形倦象较为闸完整。F庸B易us姜in辱es缠s耀p羞la蒸n首层商刺业面积迅：548猴8㎡首层商您业界面弊：33振5m商业课方案赢六F咬Bus咳ine判ss欠pl滔an商业住宅公寓多动线商业街方案六首层商姿业面积消：54侵88㎡首层商况业界面枯：33流5m方案一首层商箩业面积恰：43争15㎡首层商危业界面延：524反m方案排二首层柱商业后面积卡：382伶5㎡首层商虽业界面：50嘉3m方案驴三首层绘商业榆面积屈：326纺0㎡首层郑商业界面喂：46职1m方案堂五首层莲商业绪面积僚：354倚0㎡首层商阅业界面：59祖0m方案岁四首层乡丰商业钞面积蒜：325虚6㎡首层商周业界面翼：48踪蝶7m单动线商业街集中式商业布局袭特点马：可视性与户到达蛙性较好；绿化公园和下沉朵广场引入最人流馋，中庭空吗间满足商遥业活动布局特佛点：可视惩性与休到达品性较好；下沉广语场拓展地下商腾业；退台空炼间增加商咸业氛围布局你特点否：易吸引人点流进入；下沉广场拓展地下商帖业；布局背特点惰：易吸引人柿流进入；下沉广场拓展地下景商业；布局饺特点袄：对外商业界歇面较多；布局特乒点：形象领较为疑完整。商业空绸间意象Bu壶si般ne斜ss碗s悦pa搭ce礼im烫ag搭e下沉弦广场氏意象Sq有ua仗re锻s俭pa乳ce醒im呀ag堵e城市公园恭意象Cit师y乳par杯k墨ima舍ge住宅公孝寓位置伸比较规划景政观绿地住宅景劫观视线公寓偿景观摄视线住宅景皂观视线公寓拖景观离视线西边播住宅逮方案东边萄住宅铸方案20m60m60咸m规划汉景观缸绿地住宅无景淋观视线，与周边我建筑易产生视迅线干扰;公寓对沿街商业影响较订大。住宅景观视书线好;与周边雀建筑不易产生视陶线干扰;住宅宽对沿街商业影押响较小。Loc局ati歇on妈of厚r坚esi自den挨tia惩l翁apa俯rtm酱ent恋s公寓方案比较Th情e伸a怎pa花rt闲me笋nt咏pr禾oj甘ec荷t方案一延：点+板优点：企公寓城岭市形象较完侍整，缺点：10这%公寓住俩户朝西。方案四末：板+板（垂直塞）优点：挣公寓城那市形象较完整里，缺点：公寓赖朝向为巷东西向诱，其村中40%公寓住骄户朝西艺。方案品二：L+板优点：公井寓与蚁整体停关系平衡拔。缺点：公寓旅城市形浆象完整性射较差。方案三轿：板+板（格平行像）优点：公徐寓城著市形爹象较完整邻，缺点：对周派边环境袍影响较大美。案例研滩究QI晓NG命DA覆O俩EX鸽CE惧LL紧EN衔CE仿B走UI控LD绝IN英G青岛卓杆越占地面积：10挽50毒0㎡总建筑拾面积：413具49㎡SOH惠O办公面雷积：22酿31悠2㎡商业面积仪：919庭8㎡商业建筑面积（㎡）9198.71一层商业建筑面积（㎡）3503.88商业增街+局部1托2商铺商业建筑面积（㎡）9198.71二层商业建筑面积（㎡）3077.07商业建筑面积（㎡）9198.71二层商业建筑面积（㎡）2599.76渔二铺村占地面裹积：90蜘72㎡总建筑面忌积：85短25廊3㎡住宅躺面积度：370效14㎡商务公寓面陪积：184岔71㎡商业面周积：10企11伪8㎡YU瞎N巴ER鸣C匙UN商业街+1托多商平铺楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡1层44523872楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡2层44524303楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡3层2331643EX鸭CE为LL建EN弦CE摩G虎RO顶UP傍.林BA涝OA岩N卓越凶宝中用地面积断：227定00㎡总建筑降面积：17坐72品00㎡办公面积：125胖900㎡商业面积棉：115看20㎡楼层号总建筑面积S

S=S1+S2规定计容总面积

S1首层主要沿街面商业面积（包括西，南两面外街面商业）首层次要商业面积（包括内街及东北角部分商业）1层8053.68053.62974.895078.71商业耕街+商铺楼层号总建筑面积S

S=S1+S2规定计容总面积

S12层2266.42266.4星河传骆奇三期用地面积：15文40蚁0㎡总建筑贵面积：12疲40诉74㎡酒店面积：300适00㎡商务公寓漂面积吴：474毁00㎡商业浴面积筛：17院59易0㎡XI抽NG慰HE恭C峡HU印AN崭QI烧S业AN再Q厌I商业街+商铺楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡1层70385790楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡2层75226847楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡3层52244953LON屿GGU拾ANG剥BA践ISH证ILO疑NG龙光白鸽石龙用地牙面积境：46浆60予0㎡总建筑面孔积：25诸16避86㎡住宅猛面积姻：143坐070㎡商业面哨积：362述00㎡三首层商业街+商铺楼层号本层建筑面积㎡商业建筑面积㎡1层1865812716楼层号商业建筑面积㎡2层12168楼层号商业建筑面积㎡3层5871HON背GK最ONG券K1间1香港K1府1购物艺术馆用地面妹积：34赤00孤0㎡总建筑面妥积：102驾625㎡商业面凤积：380系00㎡商业街+商铺+M并al搞l占地㎡商业面积㎡特点地下商业商业街八达汇932022400商业街+商铺有青岛卓越1055009198商业街+1托多商铺无渔二村907210118商业街+1托多商铺无卓越宝中2270011520商业街+商铺有星河传奇三期1540017590商业街+商铺无白石龙龙光4660036200商业街+商铺无香港K113400038000商业街+mall有金光华180000120000商业街+mall有海岸城36908160000商业街+mall有MA嚼LL银湖位谷总建裳筑面衔积：28指10僵17㎡容积泄率：6.5趣6半赠送(阳台傲）全赠送煤（凸醋窗、宋凹槽站、两层裳高阳侦台、鱼结构连梁）户型编号套内面积㎡建筑面积㎡使用率A165.0188.2988.2%B164.7287.91C163.0685.64D164.9488.2E164.8488.07

户型编号套内面积㎡建筑面积㎡使用率A164.588.5888.1%B164.0387.93C155.4276.1D140.4355.52E164.0387.93F164.588.58半赠送(阳台撇）全赠送岗（凸御窗、乡丰凹槽示、两层唯高阳艇台、议结构连梁）星河岔传奇慌一期总建慌筑面接积：157睛328㎡住宅浪面积您：107充820㎡商业面积凑：650肉0㎡配套面驶积：32明00㎡半赠送(阳台）全赠送朝（凸叶窗、秋凹槽逐、两层钳高阳卷台、壤结构驻连梁）建筑面颜积：约为88㎡赠送率约为24呆.4汉%01垮/0仓2四室两超厅两卫建筑面弄积：约路为130㎡赠送率吓约为24.雾7%03/锅04五室艰两厅贤两卫01040302建筑面麻积：约为82㎡赠送率约为19.凳3%01念/0吴6三室刘两厅何一卫建筑冠面积：约适为88㎡赠送漆率约菌为23.怖7%02单/0舌5四室两碍厅两卫建筑面刺积：约别为107㎡赠送早率约集为21各.4址%03征/0弄4四室巴两厅岸两卫010304050602半赠送(阳台架）全赠送（番凸窗、充凹槽、两层同高阳夕台、采结构五连梁）龙光白禾石龙总建况筑面虎积：251呀686㎡商业面哭积：36尺20位0㎡住宅哑面积漏：143誉070㎡户型编号建筑面积m²套内面积m²阳台面积m²使用率A384.0762.885.6587.2%A384.0762.885.65B588.7166.355.91B588.7166.355.91半赠送(阳台局）全赠送咐（凸榆窗、虹凹槽课、两层高摄阳台、饲结构连梁）户型编号建筑面积m²套内面积m²阳台面积m²使用率B189.2368.96.1787.8%B289.3368.986.24B2a89.3368.986.24A181.9563.285.65B389.8169.356.3半赠送(阳台畅）全赠送婆（凸便窗、雅凹槽包、两层包高阳扣台