现代房地产项目管理之合约与成本管理篇

现代房地产项目管理

之

合约与成本管理篇戴戈缨

PMP项目管理中国传统管理思想项目管理现代管理思想结构化流程化指标化企业越做越大，项目“管理”人员越来越多项目越管越细，越做越像总承包商项目经理经常扮演“救火队长”的角色企业的苦恼……传统项目管理的特点 以施工管理为主导的经验导向的 项目管理模式 甲方的项目经理与承包方的项目 经理区别模糊，甲方现场管理工 程师和承包方的工长区别模糊 项目管理缺乏系统性和连续性 项目管理人员合同成本意识薄弱传统合同与合同管理 部门管理职责划分——成本部、预 算部、合约部、采购部 成本与合同管理人员知识结构单一 合同与合同管理的理念落后—— 孤立的、静态的合同管理理念 合同文本缺乏系统性和标准化传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性

相互分离的管理体系——合同成本管理和工程管 理“两张皮”，各行其是 不平衡的管理关系——在工程管理人员眼里，合 同是成本合同管理人员的事。这导致在合同实施 阶段（施工阶段）经常疏于管理，在现场工作中 由于缺乏合同交底和监督工作，现场管理人员的 习惯意识较强，往往凭经验按照以往常规做法工 作而常常造成项目管理中不必要的麻烦。

工程管理人员与合同成本管理人员“语言不通” 1＋1<2甲方的项目管理 甲方项目管理特点——资源整合 以合同管理为核心的思想——一切按合同条款 和流程办事，不能有随意性，图省事，拍脑袋 定问题。惟有严格地按照施工合同等全套合同 文件的规定，尤其是施工技术规范的要求进 行，才能保证工期和质量，并使工程成本控制 在合理的范围内，从而使合同顺利实施，使工 程圆满地完成。 对甲方项目管理人员业务水平、工作作风、 良 好的素质的要求——体现在合同观念、合同的 主观程度以及控制合同的力度上。现代项目管理－动态全过程管理项目范围时间质量成本风险人力沟通采购集成现代项目管理的知识体系知识体系风险管理采购管理沟通管理人力管理质量管理成本管理范围管理集成管理时间管理项目管理启动计划实施控制收尾阶段房地产项目采购管理房地产项目采购的定义项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和聘用咨询专家来从事咨询服务。

材料设备采购

工程采购

咨询服务采购

房地产项目采购管理【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】项目采购采购内容：建筑材料与设备 战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理课程大纲上篇—合约与成本管理标准化体系下篇—材料设备采购与供应商管理上篇合约与成本管理标准化体系课程内容提纲合同管理是工程项目管理的核心标准化合同与成本管理流程体系合同与成本管理人员的专业化熏陶

1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？

（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入

； （2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉； （3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。

2、设计、工程人员的苦恼……

（1）成本目标束缚设计

； （2）招投标与项目采购分判混乱；

（3）变更签证管理混乱； （4）遵守流程和赶进度的矛盾。苦恼……传统概预算成本管理

——以固定“量”、“价”、“费”定额为主导的静态管理模式现代合同管理与成本控制理念

——以标准化合同文本与流程化管理为核心——工程量清单计价模式——成本的动态管理与监控合同管理是工程项目管理的核心 工程的一切均在成本、工期和质量这三要素 的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成 合同规定的义务。合同管理作为工程项目管 理的核心，是法律、工程管理、成本控制、 质量标准的综合体现。 合同文件的三大要素：法律与商务方面用合 同条件制约，经济方面用工程量清单和计量 支付制约，技术方面用规范和设计文件及图 纸制约。合同与合同管理是核心合同质量施工措施，技术规范，图纸成本合同价格，工程量清单，支付与变更管理工期工期要求，进度计划，延误赔偿范围合同管理与成本控制及工程项目管理的关系工程项目各项工作的实施都是围绕合同总体目标来运行的，因此，有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现的。工程管理人员与成本合同管理人员共同做好合同，管好合同。合同的管理贯穿于整个工程项目的始终。项目工程建设的工作过程概括起来就是两个环节：一是签订合同，二是执行合同。这两个环节是密不可分的，前一个环节是后一个环节的基础，后一个环节是前一个环节的继续，缺一不可。如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制成本比作“栽花”，那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平，就是“植树”。标准萄化合伯同管脊理体铅系合同文寄件结构恩化、标楼准化。合同管际理流程红化——流程管聚理实现咸从职能伟导向到通流程导舰向的转炼变。——事先预种防胜过臭事后补蒜救。——有效地薯控制好浇每一个雅管理过尊程/流程运节点安，就锐自然必可以武得到道预期通的可匆交付底成果皇。——做正确孝的事与镇正确地传做事。流程型管理流程概象人辩体的铺神经肠系统,它确保秀了组织功能碌的正滤常运妄转与骂协调遗一致石性流程停是组堆织的悠基本览运作造环境,直接影钥响到人的落行为情进而沈影响因组织扮的文厘化坏人促在好拆的制聋度下华可能丙会变饲好,好人效在坏哀的制苍度下童可能琴会变抵坏为什么揭我们总怪是出错罪？已经习遮惯了!流程管讯理定义悦：管年理一个雷或者几兰个流程顷的一种沟体制，裂把责任息和义务累端对端仁地分配亲给流程生所有者初（托马电斯伯特沉尔斯）渔，通过浅对流程勾的要素塞进行管赴理,以达成踢流程的装绩效目炊标的过贤程。流程扁管理挖的好豪处－拘有责耐有蔬序唤有效怖高醉效保证目符标的持探续实现提升跌组织滴的运朝作效奋率远实现番管理尤一致弓性实现管率理模式快的转变构建侄有竞菜争力饶的管杆理平听台组织目漆标通过再有效的点流程运洗作来实尝现，通悄过流程肢管理实液现流程涌的目标峡最终保畏证组织挪目标的炮持续实假现理顺内伐部运作仅流程及捏流程之楚间的接返口，消侵除流程公的瓶颈属提高流广程的运块行效率睬降低运美营成本您，实现萍组织内价部运营梦及管理饮的一致侵性通过流手程管理胆的实施暂将以职贞能为中臭心的传固统管理研模式转然变为以胃流程为塌中心的标管理模欣式通过流勺程结构惑和流程丸网络的受建立，斤明确流洲程关系栋和流程穴运行标税准和要监求，将坊最优经追验显性糟化，构杠建持续盗改进的盛管理平肆台实现顾肆客的高陕度满意建立她以顾刚客为择关注梅焦点睁的流虑程管救理体予系，裹实现裙顾客腐的高械度满素意并贱提高膛顾客群的信樱任度毫和忠跳诚度组织床内部服文化抹转变以有形洪的流程妖影响组双织的内桨部文化贺并带动每组织文贯化的转斧变,建立高忙效沟通/开放/知识涝共享/有效执本行的内絮部文化流程管恰理是实蹄现精益悄化生产污的必然闲途径创业期成长影期成熟雄期规模/市场月影响继力发展翅阶段衰退期手工我作坊粗放式规范化精细穗化精益菌化我们棒正处草于从耐规范陶化进室入精误细化呜管理犁的过木程合同聚管理掀流程懂的标爆准化劳与专哲业化现有管篮理流程听的主要推问题——专业印管理裕流程动和行膛政管蛮理流竹程混伏在一投起，呢过于止繁琐辜和复待杂，求再加匪上部狐门之祝间的涝协调勒问题熔和具帮体专沙业人饺员的搬综合叠素质复等因闯素，产导致涌工程录人员演为了羊赶进眨度，肯常常讲选择简“走斯捷径客”，捷致使线流程番形同仔虚设牵；观点椅：快絮节奏础的工被作作袭风同看必须捡按照烤程序不办事浩，似巷乎有慕矛盾候，其烛实不忘然，吼实践增证明守这恰尝恰是污我们葬的不活足和机应该群加强初的地术方。要点躬：工邮作的蒙事先各计划己至关修重要最。管理流坡程文件花的基本祖组成工作程葛序＋作业指宏导书＋标准表参单流程待的无宴缝衔毁接与界过程高控制控制时笔间，责枝任到人盾，和绩纳效挂钩耻；关键肢节点思的工笋作检嫌查记养录——工作筒检查挥单；跨部门害的协调胖与衔接——流程疾协调强人的袄职责授；领导冒人的柏充分总授权恳与快倾速传福递。标准足化招旦标文稍件的辅应用项目成井本管理成本管持理理论厚的发展传统拌成本妄管理碌理论工程凳建设袖成本敞管理项目操功作成本融约束现代舒成本管理匀理论全方位成本管理把成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点注意各领域的动态价值关系范围横向延伸全生命周期成本管理把成本管理的链条扩大到决策投标阶段，向后伸延到项目的使用维护阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。时间纵向延伸成本码管理控制措施组织措施技术措施经济措施合同措施总原则：一次投资的节约与项目全寿命的经济性控制过程设计准密备设总计招爽投决标施融工投入提使用何阶段经济工作管理工作技术工作工作性质成本管旧理的内立涵项目论咏证项目旋策划节阶段成本兵的基仗准计眯划10000020000300004000050000600007000080000JANUARYFEBRUARYMARCHAPRILMAYJUNEJULY策划阶查段设计阶蒙段施工阶雄段销售验尸收阶段成本炸基准剂计划旺在项掘目立垄项时阀必须伴完成!积极介的成兽本管鸭理大居于消涨极的鸦成本顺控制XXX项目结轮构含钢株量结构奸成本旷占建肥安成提本的50淡%，结构婆成本会轿由于设生计管理突的好坏拒出现大葵的波动月，因此津必须加强株结构算成本斥的管绑理。20迫02年深圳保市定额解站发布阶的信息回显示深顷圳地区血高层建被筑上部颤结构的避平均含枪钢量为64k早g/㎡，而本艇项目仅黑为41伙kg献/㎡。对裂于20万平驻方米纺的建湾筑面驴积，沿共节约18俩40万元。控制方绘法：确革定优化绢的结构赔方案；确贯定统一技镰术措施；确洋定样院板部辣位的酬优化构造做访法；加强斥事前仰及事列中控男制。积极的同成本管激理大于论消极的梨成本控匀制无机房捉及小机针房电梯以90欲0k颠g,酱1.真75缸m/菠s电梯为瓦例：普通弄电梯杀较小妙机房藏或无蝇机房日电梯分一次笔性成剧本大燥约便绿宜3万多元鱼；按每天转运行时含间6小时洁考虑农，电千价按0.8元/度计型算，纳每年炼节省舞的电挎费1.沃3万元艺。这源样在藏两年背多一扭点的钟时间单，仅云节约昏的电鸦费就晕可以哈弥补岭无机蓝房和洞小机肥房电单梯一栗次性携成本康的差控价；无机房盼电梯平卡均每台层要比有盒机房电教梯节省当维保费46捡20元；无/小机房锄电梯的浇机房建棚筑面积眯较普通宋机房大连约节省8平方纷米，贴其带湖来的篮价值织是多背少？XX拐X项目剩电梯番选用成本管库理的几组个案例XX陪X项目的比会所及似恒温泳致池XXX项目障室内剪恒温毛游泳局池的杆容量域为30泳0立方暑米，半加热眠装置奇为燃最气锅休炉，冶泳池娱水温聪控制呀在34℃左右机，经田测算库每小伙时需蹲花费220恐0元---般240久0元才能建保证正祸常营业纵，而小双区住户嫌经常每哨月不到10人次赴来消电费，冤会所月该项竹服务饥每月裹收费松约600元，沸而每镜月支吼出约扮为70万元插（按矿每天麦开放伏时间池为10小时桐，每亲月30天计论），跪则每赴月会针所该雁项服寨务大赴致亏基损70万元。成本吐管理上的几痰个案罚例XX牛X的玻宿璃雨钻蓬xx湾翠堤摘湾翠堤湾钢化旨玻璃吼的每光平方速米的夕维修趴单价究约40孟0~乞80生0元左右育，一些纺尺寸比缴较特殊赵的还需据定做，认费用就堤更高。XX螺X小区广平均胆每年偶为此捞支付困的维袋修工夏程费转用接阶近2万元。成本管终理的几娃个案例XX葛X项目氏的自动扶还梯翠堤殿湾翠堤谈湾该扶梯粱功率为辱：17.咽5KW，每废天平非均运拐行12小时泻，则每亲月耗电63严00度，该蜘项支出臂约占小托区月度姻管理费免收入的1%。成本管雄理的几处个案例X小区木刷制品、尊铁制品翠堤湾翠堤湾该扶宏梯功骡率为17校.5乞KW，每天太平均运摘行12小时苹，填则每境月耗棕电630进0度，择该项吉支出贿约占熟小区译月度动管理惑费收抢入的1%。木制品耳每平方并米的维兰修费用渠约40元，棚铁制售品每补平方仔米的琴维修哨费用逮约25元，XXX小区研每年芹在该导两项中的维话修费俗用约8.振0万元性左右评，占窑小区群年管薯理费伏收入滋的1.5臭%成本公管理轨的几干个案科例XX绩X的水捐景翠堤湾翠堤根湾XXX小区水异景的水半泵功率秃共：129阀.7K农W；XX深X小区滴水景抵的总油容量榨约为拿：420立方郑米；如果在按平康时每切天运唐行3小时（早宋上1小时，护晚上2小时斥），脂节假妥日每疲天运抱行6小时，巩水景每累月彻底柴换水2次，扛每月让按30天计按，则兆小区妥的水恰景平美均每采月耗瓦电约浪为：146垃67度，每迈月耗水陶约85乳0.驻5立方阳米，高小区既水景锡每月历直接盘发生嫁的水前电费废支出圾约占到小区毫月管充理费忘收入援的3.餐0%左右渴。围墙照系明灯之呈间的距蔑离较近集，各照牙明灯没蹲有设计巧成分段研控制开呢关，合谁闸全亮疏，比较医费电，践无形中屑增加后伶期物业扬管理的锐成本。xx湾成本管乞理的几击个案例XX湾照明构灯间距项目足前期合成本垮管理悟的方奸法与售思路因果论姐与1％决定75％开发爱阶段食的成教本管集理——前期性论证——成本座调研萍与成结本目砖标设计阶杰段的成好本管理——设计院跃的选择——专业锯负责茅人的接选择——沟通与拘交流的搂方式——成本控崖制意识仗的灌输——和政府胞部门的矛沟通——成本控街制的管严理机制——有效梅的资螺源整孟合——战略合险作伙伴调的形成设计阶帽段合同怪成本流且程化管送理要点成本合钩同管理路人员先译期介入贞，实行象全过程隐管理；设计人稠员和成钟本合同屋管理人甜员紧密貌配合，价方案设宣计和成焰本测算房诚同步进涝行，不准能等方苏案完全章出来，面成本才浴介入评放审；标准格毫式，成过本预算狱表的内旅容格式膏和工程签量清单蜂一致；前瞻秋性的否、跨迅专业材的、蓄综合佛的成递本管必理。相关祥案例(LE取NG)。小区路歌边的绿责化带与提路之间羞，无挡冻水土流包失的隔摊离措施寻，下大农雨时易破使水土辫流到路泊面，引故起住户纳投诉。XX侄XXXX招标拨文件普编制梳流程跌化管忽理要疲点编制蛾前的兴准备浙工作——采购方割式，招沾标模式污，招标待进度计仔划；编制前旁的研究今工作——研究图男纸，了钉解合同我范围和私技术商继务要求抄；如果乡丰工程量模清单是判委托咨做询公司茄完成的册，则要桨对咨询赛公司进刘行清单覆编制前挥的交底异，以保秋证清单惩和招标慈文件成胁为一个搏整体，哑避免管挡理脱节皮；文件编捧制（要纹点：合区同范围退及发包赢人要求毁的约定唉，合同麦之间的孟边界责祝任约定辆，工期罢的约定饥，工程饱量清单旬的编制途，单价样细目表睡）；设计芒和工宅程口的及时浴提供杏完整税的技嫌术规王范和违标准柜，视捷工程爬需要毒提出司关于腐施工挖方法郑和工苦艺的可要求错。各种情青况下合惧同范围唉及发包粥人要求呀的约定讽和招标祝图纸的床关系——（a）图纸直明确完杨整；（b）图纸耐不完备耍；（c）图亦纸需渐投标基人深刊化设希计；诱（d）不写明确拾工程赞；坚定不月移地推广椅运用亚工程锤量清聋单。招标浴过程荣的流盐程化肝管理乏要点发标前谨与投标搬人的交鉴底工作浊，以指茎导其投啄标和报屿价。标准您招投味标流尘程：扛发标朱、投炊标人天现场吉考察烦、投核标答医疑、捆补充灰招标棋文件愿、回歼标与络开标慈、初凯步评馅标报各告、煤议标和、最丈终评犯标报油告、咱定标佩。工作记育录完整继，程序告和行文脑规范。谨防消承包饭商的蒜不平央衡报兴价和秩对分叮判界苦面工讽作认忆识不蚕清。积极消洞除承包蚁商对合忽同条款攀的“恐舞惧症”兼。工程阶给段流程命化成本坏合同管陶理要点能（1）设计帝工程眉管理析人员铸在施塞工阶薯段的外职责决：检查合谁同的执级行情况粘，监控斗施工进慌度，发救出变更被和签证寻指令，足评估承术包商提凉出的各楚项建议勉，保证妹施工材览料和工喊艺符合检合同规究定，以幻玉控制整陷个项目鼓的顺利传实施。成本合麦同管理爽人员在急施工阶帆段的职衔责：解释捐合同执，协纤助项熊目经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