物业管理房屋交付流程全攻略模板

年4月19日物业管理房屋交付流程全攻略模板资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。房屋交付流程全攻略离交房还有一年多,可能有朋友会说还早呢,不过既然看到了,就贴出来供大家参考,早就早吧。。。。。。一、通知开发商取得新建商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。在约定的时间地点内,开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明;业主交纳剩余房款;业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者,对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。收楼要验哪些内容?--面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积从房屋交接的实践来看,由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解,多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收,而忽视对房屋面积的核实。实际上,房屋面积的大小不但影响到最终产权,而且涉及房价,对购房者的经济利益产生直接影响。因此核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节,应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,对购房面积进行计算。电气1、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导管连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地;2、应按套(单元)安装电表或预留表位,并有接地装置;3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确;4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠;5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其它安全设备应动作灵敏可靠;6、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线;7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅,应检查所配电器设备能否正常运行,各类管线是否安全可靠;8、配置有电话的住宅,应检查电话线路是否如期开通,接听效果是否和谐,电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。屋面1、各类屋面均需排水畅通,无积水、不渗漏;2、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔;3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。地面1、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝均匀顺直,无缺棱掉角;2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;3、木楼地面应平整牢固,接缝密合。步骤三:提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,能够作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书。签交房合同需要什么证明和开发商签交房合同时,开发商应出具什么质量证明?an业主应该查阅《单位工程竣工验收证明》、《工程竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》及房屋面积测量的最终法律文书。验收毛坯房的标准:●全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。●公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。●各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。●屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。●户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。●有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。●地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。●各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求.收房流程:索要”两书一表索要”两书一表”:向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。当前中国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大致统一的规范,问题比较少;而当前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,能够追究其责任。收房注意事项最近一段时间,北京发生了几起较严重的业主和物业公司的纠纷,甚至造成人身伤害,其主要原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到较好的解决。这既影响了业主的切身利益,也影响了物业公司的经营。那么,作为购房人(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢?律师在此提醒,购房人一定要签订《商品房买卖合同》,要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。另外,在开发商交房时还应注意以下问题:1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作,如果购房人不懂工程质量等相关知识,最好找懂工程的朋友来共同完成,以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的,但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。那么,业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢?如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致,那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况能够退房:一是套型与设计图纸不一致;二是开发商擅自变更规划设计;三是面积误差绝对值超过3%;四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉,要求开发商退房;如果不具备上述条件,出现质量问题只能要求开发商维修,因此造成损失的由开发商赔偿。办理入住的注意问题:专家,您好!我马上就要拿到新房的钥匙了,听人说,在收房时要特别小心,不能轻易签字,不能轻易交钱。是这样吗?当收到入住通知单时,该怎么准备?要特别请一位律师吗?谢谢不吝赐教!李律师答:对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。索要两书一表向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。当前中国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大致统一的规范,问题比较少;而当前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,能够追究其责任。签收《房屋验收单》在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就能够签收《房屋验收单》了。交易过程中需交费用1、印花税:房价款的万分之五申办产权证过程中需交费用1、登记费:每建筑平方米0.3元;2、房屋所有权证工本费:4元本3、印花税:5元件4、契税:普通住宅缴纳房价款的1.5%;(注:别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅,不享受此税率,仍按3%缴纳)5、住宅公用部分共有设备维修基金:购房款的2%入住过程中需交费用1、物业管理费及供暖费:供暖费18-30元平米供暖季(注:入住时已到采暖季节需缴纳供暖费,不到采暖季节,则无须缴纳)办理按揭须缴纳的费用1、律师费:贷款额的0.3%。2、保险费:财险保险费=总房款年费率年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公司,年费率一般为0.056%;工行采用华泰保险公司,年费率为0.056%:建行总行,中信采用人民保险公司,年费率为0.045%。办理公积金需缴纳费用1、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。2、保险费:财险:保险费=贷款额年费率年限系数综合险:保险费=贷款人年限对应系数贷款额物业费根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目:(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。另外,物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理,成本中能够增加保险费。与中国基本价格制度转换相适应,按照定价主体和形成途径不同,物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。收房前应做好的准备工作1、验房当开发商通知你进行试验房时,准备好电筒(清水房无照明,局部难以看清)、长棍子(铁的最好、短了有些地方够不着)、卷尺、纸笔、粉笔。A、在大门口首先观察大门(就是防盗门)的外观完好程度,是否有掉漆、破损、污渍;B、用钥匙开关门,检查门的闭合是否严密、开关是否轻松、密封条是否完整、子母门还要注意子门的闭合和开关;C、门的配件是否齐全,如猫眼、门铃、门铃电池盖;一般猫眼要装修好后物业才发放(某些小区是这样,晓月一般都直接装在门上)D、进屋后仔细检查墙面和地面是否有裂缝,若有就用粉笔进行标注;E、用电筒仔细察看屋顶阴角,特别是卫生间和厨房以及2个阳台的落水管接缝处,看有无渗水和裂缝;F、注意卫生间的防水,晓月一般都做了闭水测试(就是堵住下水口,关水看防水是否完好,是否有渗漏现象),如果没有做闭水必须要求物管补做(防水一般都是做楼上的,只要不渗漏到你家就是好的);G、用长棍子逐一敲打墙面,查看是否有”空鼓”(专业术语),一般现在都是框架式房屋结构,即所有墙面都是最后筑建,因此特别是接近天花的顶部往往有空洞现象(即里面没有砖体,这是很严重的工程隐患,要求物业凿开墙面补齐),用粉笔标注;H、查看塑钢门窗外观是否有破损、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封胶条是否严密、推拉是否顺滑、开关是否良好;I、检查阳光窗顶部是否有渗雨,阳光窗外现在都无遮雨板,如果安装不严密,顶部往往会出现渗雨,用电筒仔细察看或者看窗顶是否有雨渍;J、检查生活阳台和主阳台的栏杆是否完好,有无变形,外墙砖是否完好,有无脱落;K、查看室内所有预埋管道(主要是自来水、温泉水、治饮水)是否有墨线标注,若无,要求物业标注(一般接房装修时务也会提供市内管线图,以免泥水施工时不小心凿破);L、检查直饮水、天然气表的配件是否齐全完好,开关是否良好(有些指引水龙头有损坏、我的天然气表就差一个气嘴--连接表和气管的);M、如果有条件厨房也最好做个泼水实验;还有阳台栏板的台面是否有个向外的排水坡度(晓月长老--DQ333725提示);N、现场测量一下房屋的内空尺寸,空间高度,能够大致计算一下房屋的套内面积,公式如下:商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积收房的基本常识〖①套内墙体面积:商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。②阳台建筑面积,按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。1.封闭式的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积〕的一半计算建筑面积;4.半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。③建设部《关于认真贯彻执行〈房产测绘规范〉加强房产测绘管理的通知》(建住房[]166号)有明确规定〗O、检查室内的清洁,有些清水房由于管理不善、往往很多恶心的垃圾,嘿嘿,就不需要意一列举了吧!P、所有检查的结果,一定要做好记录并备份,同时要求物业”限期”整改,并将整改结果电话通知你,接房时再一一核实是否已经整改到位。2、接房接房时,须缴纳5通费(我也曾经咨询过,国家都有规定不准交5通了,可是仿佛不得行,上了js的当了--哦不是说斑竹哟)、办理住户卡、因此①带钱(信用卡也行,遇到停电就只有缴现金了,呵呵!废话);②常住人口5寸彩照每人2张(把爸爸妈妈、姐姐哥哥、孩子统统带去吧,反正不要钱,以后大家出入小区就不会被保安阻拦了,嘻嘻);③业主(若是2人)身份证复印件各2份(现场复印也行,不过我们接房时复印机挂了,5555,最好多带几张,因为晓月和建行联办,业主能够办一张建行的信用卡,便于交物管费、水电费之类的);④前期买房时的发票或收据(如首期款等)、按揭合同、购房合同;⑤当然还要带人,谁?就是买房的人三,如果是2个人的名字,2个人都要到,好按手印什么的,不过回头也能够补,就怕物管刁难你。⑥其它仿佛不带什么了,噢,如遇下雨天带伞!!!!!!!!谁?谁用香蕉皮扔我?A、如果核实已经整改完毕,就能够进行接房了;B、签订业主临时公约、住户手册、交钥匙(如果门有普通钥匙、房主钥匙之分,请妥善保管,一般普通钥匙2把,便于装修期间工人和业主到场,房主钥匙6把,一旦使用房主钥匙则普通钥匙将立即失去效力不能开门,在装修期间请不要使用房主钥匙,省得装修好以后再换锁,呜咽一般会再三告诫的;如果只是普通门则没有钥匙区分,装修好以后建议更换锁心,费用30元付美心公司上门服务。据说晓月有些楼是普通钥匙,海悦居有普通和房主钥匙之别)C、领取赠品(我们是一个电热水壶,小的,宾馆烧开水那种,质量很一般,足以见晓月的吝啬)、水卡(智能水表专用)、信箱钥匙、两书(房屋质量保证书和房屋使用说明书,是在一起的不要以为是2本哟)、防盗门的保险(美心送的),仿佛没有了,不记得了D、哦,最重要的是要开发票,房屋全款哟,几十万的银子一下子就变成一张纸飞飞了,55555E、检查水电气的开通情况,一般电是通的、气需要装修完毕通知物业让天然气公司来开通,水需要自己先买(管内有部分,是物业输入的便于水管试压和做闭水测试,购买100元左右基本上装修都够了,大房子当然要多买点,在长江大桥南桥头隧道旁的水厂购买,也能够让物业代买,不过每月仿佛只有2天代买,接房时物业会介绍的),直饮水总开关在厨房,随时能够试通水没有,温泉水也是一样的,你问闭路和网络?倒!麻烦你抱一个电视去试吧。注意:晓月出现了用户水卡和水表不符的现象,我朋友就遇到了,也就是说你买了水后,最好请物管派人来给你输入,一般人也不会,否则出现你买了100块钱输到人家的表上去了就很麻烦了。F、再次测量,这一步可能会在最前面,因为房屋实际面积可能和购房合同产生出入,多退少补,你事先测量了心里才有数,海悦居1、4单元的2号户型仿佛面积多了,需要业主补钱(我朋友就补了几百块)收房之收费篇如果说在很多项目中,入住纠纷的发生存在百分之百必然性,那导火索之一往往就是收费,杂七杂八,入住前业主掏的钱少则二三万,多则四五万,且规定不交费就不给钥匙。问题1:契税及代办费《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。契税是业主取得产权证时向国家交的税。开发商让购房人提前交纳契税的原因为:开发商在客户贷款过程中,承担了全额全程或阶段性担保,开发商想尽早摆脱自己的风险,当然,也不排除有些开发商占用资金的可能性。因此,除非业主认可,否则开发商无权强迫购房人提前交纳,更无权强行代办。如果业主委托开发商办理,因为办理过程中有劳务支出,故一般开发商要向业主收取一定的代办费,当然,选择权在业主,但开发商要有提供相关资料的义务。不过,在实际工作中,如果开发商一家一家办理,就会给征收部门带来很多麻烦,因此一般都是开发商代业主集体办理。建议:开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段,通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。问题2:公共维修基金此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求,凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时,按购房款的2%足额交纳。《通知》还规定,此基金向市或区县小区管理办公室交纳,由其代管,小区成立管委会后,小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前,基金使用由开发商或物业公司提出使用计划,经房地局审核后划拨;管委会成立后,维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划,经管委会审定后实施。维修基金能够由业主自己交纳,业主也可委托开发企业代收,那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢?因为有部分购房人并不急于办理产权证,也就不急于交纳此基金,这样,当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时,没有交纳此基金的业主就会沾已交基金业主的便宜,这是不公平的。当然,也不排除部分开发商占用资金的可能。建议:交纳基金后,市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票,并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票,其在入住前收取还是有一定合理性的。问题3:装修××费装修管理费、装修押金、装修工人制证费关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题,争议最大。一方面,国家和北京市均没有明确规定,有些业主向有关部门咨询,往往回答还是乱收费;另一方面,装修过程中存在较大安全隐患,私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害,用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。据了解,建设部、北京市当前正制定有关装修管理办法,准备对当前混乱的市场加以规范。建议:专业人士认为,以上收费虽然存在一定合理性,但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。押金根据物业档次,普通住宅在一二千元左右,高档住宅在一万元左右为宜,而且无特殊情况应全部退还。制证费5元、10元,收个成本费即可。装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》,即196号文件规定为20元／自然间,如果有小区核算成本非要收几百元,业主有权选择不用其清理。问题4:物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定,禁止收取一年以上物业管理费。也就是说,只要收到一年以下,就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家,二是会浪费人力物力。从这个角度讲,提前收取物业管理费有其合理性。物业管理费保证金一般发生在高档住宅,因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交,而高档住宅住户又经常不在国内或本地,故采用3个月保证金方式。要强调的是,物业管理保证金也好、水电保证金也好,如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定,只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》,业主并没有选择权。建议:普通小区交一年以下物业费并不违规;保证金要看《公约》约定,如无约定,收取还应征得业主同意。问题5:停车费对于停车费,当前北京市只是在196号文中规定,普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价,开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的,《公约》一般都在入住时才签,也就没有了协商的空间。至于小区临时停车,当前并无明确规定,应由小区物业管理委员会决定,物管会成立前,收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准,并应出具正式发票。当前,市政管、物价局不久将出台停车收费规范,小区道路也在规范之中。建议:普通小区地面车位每月为150元／个。地下、机械车库实行市场价,应基本等同于行业标准。问题6:面积测绘费面积测绘费收取原则为谁委托,谁付费,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。建议:购一手商品房应由开发商交纳。收房之面积篇”失之一米,损失千计”。应该说,再也没有比面积更让购房人揪心的了,可许多小区的纠纷也都因面积而起。对实测面积有异议这种情况有的只是购房人的主观感觉。误差是如何产生的呢?首先,从图纸到现房存在误差环节。其次,根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。当然,一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸,会造成预测与实测面积存在较大差异。合同中对于公摊部位的说明又过于简单,更让业主产生怀疑。另外,误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现,即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围,但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型,尚属正常;如果普遍存在,则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。建议:1.专业人士称,因为测量过程漫长、计算复杂,业主参与测量的可能性不大。为增强透明性,开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小,可向房地产产权主管部门申请复查,要求原测量单位复测,还可向上级测绘主管部门申请复查。收楼八件宝乒乓球厕所、厨房、阳台地面的”去水”是否顺畅很重要。专业的师傅收楼当然标准一套套,什么平整度、倾斜度、接缝宽度,等等。光专业术语就听得你”晕菜”。拿乒乓球这一”土法”就方便简单了。先把乒乓球放在地面,若乒乓球顺势滚到地漏处,那就verygood了;轻推一下也能过去的,也可收货;要是乒乓球到处乱跑,甚至倒着走,当然不收货了。试验时,记住应从多个方向考察。至于地面是否平整,接缝是否太宽,灰缝是否饱满,这些技术性不高的细节,一般人都懂看。同时,乒乓球还能检查窗台是否水平,如今流行飘窗台,窗台又大又漂亮,但内窗台一定要平,乒乓球若在上面滚动的话,即不合格。”人”字铝梯扛把梯子去收楼,好似很夸张,但细想,验楼时需要爬高检查的地方真不少:天花板有无空鼓,空调插座,柜顶,藏在厨厕天花里的给、排水管,都需要检查。化妆镜验收木门时,大多数业主只是检查门的开合是否顺当,锁的质量,门框、面板的手工等,但门扇的底边却很难验得到。这时候,化妆镜就大显身手了。把镜子平放在门扇底下,底下的情况就可用这”第三只眼”看得清清楚楚了:有没刷油漆,有没贴饰面板,质量如何,是否平整?全部遁形。其实门扇的底板也很重要,特别是厕所、厨房、阳台这些潮湿的地方,门扇底板没封好则容易渗水,门易发黑、变形。插页式文件夹收楼时,发展商要移交的票据、证书、资料一大摞:房产证、纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好,遗失了其中一份也很麻烦。买个40页以上的插页式文件夹则很妥当。收一份文件放好一份,签收单正好当资料目录。收完楼,所有资料都齐了,自家房子的”档案”也建立起来了,要拿什么,在文件夹里翻翻就找到,整齐清楚,一目了然。矿泉水收楼时带着的矿泉水喝完后,瓶子千万不要扔,它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼,去水是否顺畅,泼上大量的水便知道,矿泉水瓶子的用处就在这了。这道”工序”可放到最后进行,待其它各项都验完了,用矿泉水瓶接水,泼洒到地上,稍等片刻,哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。备忘贴纸验楼时,业主多多少少会发现需要修缮的地方,除了认真填写维修单外,业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸,具体说明问题所在,方便发展商的维修工人现场检修。业主做得细致一些,与发展商重复争论的机会可能会少一些,矛盾和摩擦自然也就更少。因此,要做精明、通气的好业主,收楼时别忘了带贴纸。小锤主要用于检查空鼓,如天花、地板、窗台、阳台、瓷片,等等。用小锤仔细敲击需检查处,不过应拿捏好力度,否则验楼可能变成拆楼了。一套房子里的插座一般有几十个,事前带支电笔逐个检测电路是否畅通,总比入住以后发现某个插座不通电,再凿墙挖孔的省心。下雨后7-9天为最佳收房时间买房本是件高兴的事儿,但现在许多人购房后就发现了诸多隐患,这主要是因为在收房时没用心。秦律师指出,收房实际上是业主和开发商双方合同履行重要部分。虽然在签订合同里有一系列事宜,如交付、办理所有权证、保证房屋维修、物业管理等问题,但收房在其中是非常重要的环节。3月26日下午在本报8层的会议室里,知名房产律师秦兵做客”华夏周末讲堂”,就许多读者关心的收房问题为50多位学员传授收房经。自此,”华夏周末讲堂”系列活动也正式展开。招数主动签订质量协定由于从以后政府对建筑楼盘实施备案制度,在楼盘建成后,只需要经过设计、勘察、设计、施工和监理单位这5方认可,然后交由北京市工程质量监督站准许备案。但仅此5项,并不意味着真正符合建设部颁布的强制性规范。也就是说,竣工验收并不等于整个建筑工程合格。用户不能等到手续都办完后再去看房子,而是在此之前看房,这是至关重要的。秦律师强调,业主最好与开发商签订一个有关房屋质量的协定。如果业主办完手续再看房,开发商则要求业主签订房屋交接单,双方签字后开发商就认定”你已经认为房屋没有质量问题了”,一旦此后房屋真的出现问题,在法院诉讼当中这也成为了对开发商有利的凭证。招数大雨过后再收房当前,房屋存在”裂”迹的现象十分普遍。在讲课中,秦律师给业主们出了一招,收房的最佳时间应该是下过大雨之后的7－9天,因为下雨后房屋如果出现漏水情况,将在一个星期左右渗透楼层。这样业主容易发现。招数亲自盯牢面积测量一般的,业主买房时开发商会提供一个实测表,注明了楼层建设面积、公摊面积、阳台面积多少等,但它却是不符合法律规定的。什么才是真正的实测面积表呢?它必须标明楼盘的具体位置,整个楼层的功能分布,以及每个角落的长、宽尺寸要详细标明,这样的实测表才能让业主随时核对房屋大小。秦律师说,如果你感觉房屋尺寸不正确,能够在市场上买到《房产测量规范》,并依据规范让有关部门进行检测。在所有的测量有了结果后,业主才算得到了一份真正的房屋实测技术报告。招数集体收房好处多秦兵强调,收房过程中第一位的就是质量问题,如果质量不好,那可能持续相当长的时间,如果一旦出现质量问题,业主自身无法入住外,甚至想转卖也很困难。吴先生花了260万在位于小西天临街买了一套外观颇美的房子,可一搬进去就发现内在存在诸多质量问题,业主想以180万转卖出去,至今无人问津。当你发现自己掉进了一个购房陷阱,不愿入住,这时候你可要小心了,因为开发商可能反过来向业主追究责任,因此千万别一个人与开发商较劲,吃亏的只能是自己。秦律师在这里又给业主支了妙招,她认为,个人进行诉讼的维护成本很高,很少有成功的个人案例。最好的途径是业主们组织起来,进行集体收房。集体收房比个人诉讼的成功率要高得多。秦律师解释说,首先大家先成立代表小组,共同签订集体收房协议,由代表与开发商进行协商,争取先查看认为最容易发生质量问题的房屋。如果业主们认为每套房屋都需要查看,那再由代表与开发商协商集体看房,一般的,只有业主集体组织才可能看到房。招数滞留二三小时秦律师还提醒业主,收房时尽量在自己的房屋里滞留二三个小时,仔细检查,否则极容易造成日后的问题。有的业主在入住后才发现问题,找到开发商后,开发商仅进行了简单的处理,问题无法得到根本的解决,３年之内都没办法装修。秦兵律师答读者问问:如果开发商不向税务局转交业主的公共维修基金和契税,怎么办?答:将公共维修基金和契税交给开发商,是业主的一种委托行为,根据合同法的规定,业主对开发商的委托行为是能够随时撤销的。但有的开发商却热衷于收这部分钱,因为有的小项目公司会直接拿了钱走人,而不转交给税务局。因此一旦出现问题,业主能够找税务局进行处理,因为开发商的行为已经涉及到代行税务局职责的情况,可按照《税收征收管理法》进行处罚。问:开发商没有按期交房,并以市政府行政干预、政府政策影响为借口,该怎么办?答:开发商所说的借口不属于合同中所指的免责范围,她必须承担责任。问:当前大都是房产局下属的实测大队出具实测报告,给业主一个简单的报告,仅有如总面积、分摊系数等内容,如果业主需要更详细地了解情况,大队是否有义务提供材料?答:没错。这是由国家《房产测量规范》规定的,如果业主需要,实测大队必须有责任提供情况。收楼日应带装备1、带有日期显示功能的相机一部,以便拍下有问题之处作为凭证。2、纸笔,即时记下发现的问题。3、易贴便条一叠,写下问题所在及维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查找。4、扁型三插头小电器一个(如电吹风、电须创等),插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。6、售楼说明书,边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。7、请有收楼经验的朋友同行,帮助提供意见,发现问题。收房十五招1招:看”备案”留”两书”新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书的复印件,以便确认该项目是合法建筑;同时,应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。2招:卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏,能够用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。可是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。4招:轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象,只要用小锤轻轻一敲便知。若听到”空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。5招:顶层住户查渗雨如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求,所交工的房屋要么经过两场大雨的”考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。6招:阳台裂缝危险大一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。7招:保温不好墙滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。8招:大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。9招:暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差1%。10招:供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面2-3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11招:拉闸断电不可少电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12招:保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。13招:卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。14招:厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。15招:开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度,特别别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。关于收房程序的注意事项1、检查所有插座没有电笔的朋友能够拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器能够检查两相插座,三相接头的排插能够检查三相插座。2、检查所有窗户检查玻璃玻璃不能有疤痕,我们所买的每一件都是商品,要仔细检查,否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓,想想如果你是在买一面镜子,有疤痕的镜子你肯定不要。检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的,或者上面有很大的划痕。检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏3、检查电话线,宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好,而且要看是否固定牢靠!4、检查暖气片、阳台护栏是否牢固5、检查每一个灯和开关6、检查每一个水龙头7、收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》,否则一旦接钥匙,再提面积问题就晚了,在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利8、收房注意窗户合页和水管,毛病不少快乐收房正当维权编者按:承诺缩水、工程有瑕疵、收费不合理……近年来,福州楼市因维权而产生的纠纷并不少见。其中,又以收房时的纠纷最让购房者头疼。因此,每到交房,开发商总是如临大敌,购房者也是小心翼翼。”‘嫁’的也紧张,‘娶’的也紧张,喜事搞成了烦劳事。”这已成了楼市的一个怪现象。正由于此,购房者的维权意识日见加强,许多人经常求助于网络上的”收房宝典”。但记者发现,其实由于存在地区差异,一些网络的信息并非通用,甚至还有不少内容是错误的。尽信网络,反而可能导致一些不必要的纠纷。而个别业主维权不当导致的纠纷甚至也损害了业主群体的利益。为此,本周,记者专程请教了福州的有关专家,对一些容易出现分歧的注意事项进行了采访,以期为消费者在收房时有理有力有度地正当维权提供一些参考。我们的口号是快乐收房,正当维权收房要看四份文件.一般来讲,在交房时,首先必须水通、电通、路通、电梯正常运行。同时按照福建省建设厅的相关规定,开发商在交房时要向业主提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程消防验收意见书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》四份文件。”合格证书”并不存在误区:交房时,开发商要提供《建筑工程竣工验收合格证书》和《消防验收合格证书》。正解:《建筑工程竣工验收合格证书》和《消防验收合格证书》并不存在。说明:《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》包括工程的基本情况,勘察、设计、施工、监理单位意见并加盖这些单位的公章。报告内不提供政府有关部门加盖的公章,这是因为政府部门职能发生转变,质检站对监理、施工单位进行资质审定,确保施工、监理到位。《建筑工程消防验收意见书》则必须加盖福州市公安消防支队公章,楼盘消防验收若不合格消防支队不会为其签发意见书。虽然意见书内一般还会提到楼盘消防仍可完善的环节,但”仍可完善”并不意味着消防验收不合格,购房者无需过分担心。综合验收仍须时日误区:交房时,开发商要提供《竣工验收备案表》和《面积实测表》。正解:正如上条所言,当前福州开发商在交房时向业主提供的文件并不包含《竣工验收备案表》和《面积实测表》两项。到当前为止,福建也尚无明确文件规定在交房时开发商必须提供这两份文件。说明:福州市当前交付的基本上都是毛坯房,一般在预售合同中都是约定交房时单体竣工验收合格。单体竣工验收合格,开发商即可向业主交房。综合验收包括单体工程、绿化、规划、环保、人防、消防等全方位的验收。商品房交付日后180天或365天内,开发商需要完成各项目的验收报备手续并办理产权总登记。综合验收合格后,开发商方可获得《竣工验收备案表》,并具备办理产权条件。根据福州市现行的政府职能部门验收程序,最少要在交房日后180天内才具备办理产权证条件。要到办理产权证时才能提供《竣工验收备案表》和《面积实测表》,并根据经产权部门核实的实测面积进行房款的多还少补。自测面积大可不必误区:交房时,业主有必要自带尺子,丈量房屋的长宽,计算房屋面积是否与合同销售面积一致。正解:在办理产权登记时,开发商将提供《面积实测表》,面积实测表是由有资质的面积测绘单位根据竣工图在现场精确测绘,并由房地产交易登记中心图幅核定科最终核定的,具备权威性和科学性。说明:尺子测量误差太大,同时尺子也无法测量隔墙的长宽,实际上检测单位进行检测都使用专业的激光检测器,用尺子丈量根本无法得出准确的房屋面积。在拿到《面积实测表》、办理产权证前,发现与合同销售面积有出入,可与开发商交涉。面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的,据实结算房价款。产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由购房者补足;超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还购房者;绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。验房要判大病小病一些对建筑质量本身并无大碍、而且属于开发建设过程中很难避免的问题,叫做建筑通病。业主在交房验收的时候要懂得判断是大病还是通病,擦亮眼睛收房。另外,在验房过程中要注意方式、方法,以避免损伤建筑,或与邻里之间产生不必要的纠纷。以下是业主在验房过程中需要注意的几个事项。验空鼓莫用大郎头误区:业主在验房时一般会运用大的锤子或者是钢筋敲打墙壁或地面,检查是否存在空鼓。正解:空鼓往往是施工方为抢工期,砖未湿透便抹水泥沙浆层,砖吸水过快而造成的。因此,空鼓处不受力、不能悬挂重物。检查空鼓,必须采用专业的建筑小锤或者请建筑质量检测所的专业人士检测。工具使用不当,容易破坏墙面、地面,造成不必要的损失。另外,《国家建筑地面工程施工质量验收规范GB50209－》规定,空鼓面积小于400平方厘米,且每自然间(标准间)不多于两处可忽略不计。闭水实验莫要”水漫金山”误区:交房时,业主对房子进行闭水实验,往往会进行”水漫金山”式的实验,将房子灌满水。另外为了检验天花板是否漏水,业主还会跑到楼上一家进行闭水实验。正解:按照有关规定,业主进行闭水实验水位应控制在2厘米以下,开发商只需负责对卫生间、厨房进行防水处理,而客厅、阳台、卧室并没有强制性要求。另外,业主交房验收时只需对自己的楼层负责,更应注意对自己的楼层负责。如果楼上房子未装修发生渗漏,由开发商负责;如果是装修之后发生渗漏,就要看开发商是否经过检测,如果检测合格就表明渗漏是由楼上业主不当装修造成,由楼上业主负责。层高不同于净高误区:业主在交房检验时往往会自带尺子丈量层高,得出的结论往往是层高要低于开发商承诺的高度。正解:要分清层高和净高两个概念。业主用尺子丈量的只能得到房子的净高,但实际上当前开发商标明的往往是层高。层高含楼板的厚度80～100毫米,以及找平层30～50毫米。因此,一般开发商标明3米的层高实际上只有2．85米左右的净高,业主在丈量时需增加0．15米左右再与合同标明的层高对照。楼盘常见变脸术交房时,购房者务必带上合同前往交房,并仔细对照合同有关约定检查开发商是否符合交房条件。如遇到现实情况与合同约定不符,能够实行正当维权,要求开发商解释或提请有关部门仲裁。以下有几种常见的楼盘”变脸”术:钢化玻璃阳台变普通栏杆:开发商一般会在宣传中表示会使用钢化玻璃作为阳台的护栏,但交房时,业主经常会发现钢化玻璃竟变成了栏杆。名牌电梯变”民”牌电梯:开发商经常会对业主表示将采用某某名牌电梯,保证业主的舒适,但业主入住之后,会发现所谓的名牌电梯变成了普通的”民”牌电梯。外墙变脸:开发商一般会在业主很难注意到的外墙上动动手脚。比如,之前承诺使用面砖的可能会使用涂料;而使用涂料的也可能会把之前承诺使用进口涂料转成使用国产涂料。建筑裂缝也有不同误区:业主在交房验收时一般都会发现房子地面或者墙面出现一些裂缝,就认为房子质量有问题。正解:一些小裂缝属于建筑通病。建筑裂缝实际上分为三种,温度裂缝、施工裂缝、结构性裂缝,小的温度裂缝和施工裂缝对房子影响不大,发现结构性裂纹才表示房子出现重大质量问题。业主发现裂缝能够先判断是哪种裂缝,或者请熟悉建筑施工方面的朋友判断。如果实在判断不清,可委托建筑质量检测部门进行鉴定。鉴定结果如果说明是结构性裂缝可向开发商索赔,如果是其它裂缝能够要求开发商进行修补。收房时要注意房屋的保修期新房的保修期是从何时起算很多人会回答:”从交付之日起算”。这种解答虽然也对,但不够准确全面,说正确原因是:建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了:”房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是:这里没有具体讲明保修期的长短,而是由当事人约定,期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异,购房人往往被搞得糊里糊涂。房屋的保修期不像一般动产商品,能够简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话:”商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》,是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,而该《规定》第六条讲明:”国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。”因此我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:”在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(笔者注:该年限可能会达到楼宇的使用年限。)(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”因此,笔者认为说:”建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算,她们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用,在房屋交付的前几年一般不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。业主收房四条紧急应对策略■策略一应对规划设计变更对于规划、设计变更问题,业主除可按照合同约定与卖房人交涉外,还可就规划的变更(如绿地、会所的减少,楼层的增加,配套设施的改变等)对规划部门提起行政复议或行政诉讼。■策略二应对开发商单方拟订补充协议对于入住时,以签订补充协议作为办理入住前提的做法,应该说没有法律依据及合同依据的,业主完全能够拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件,开发商或物业公司不得以此阻挠业主入住。除双方另有约定外,业主没有义务在收楼时签订任何补充协议,特别是没有义务签订由一方拟订的”不平等条约”。■策略三应对交房时物业费涨价从法律上来看,如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致,物业管理合同不能签订,责任应主要在开发商一方,因为开发商没有按照法律规定,在商品房销售时让业主与其选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。业主与开发商之间是房屋买卖关系,业主与物业管理公司之间是委托管理关系,业主交付了房款,开发商就有义务将房屋交付给业主。■策略四应对办理入住时程序颠倒至于办理入住时程序颠倒的问题,业主应坚持先验房,后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。收房入住问题之--楼外篇问题1:我在马路边噪音闪不开我们的楼紧邻市政道路,当前又赶上市政道路拓宽工程,马路离住宅更近了。沿街的阳台又都是敞开式阳台,居民备受污染、噪音的困扰。【刨根问底】小区周边道路的干扰是所有小区都要面正确问题。此类问题主要经过规划来解决,具体方式多样,如在临街地段建造商场、写字楼等公共建筑,既提高了土地的利用价值,又遮蔽了后面小区的环境噪音;或者在道路与住宅之间建造绿化隔离带;当然,也能够沿街盖一栋又长又高的板楼作为小区的屏风,亏了一栋,幸福全区。而这栋板楼还能够经过封阳台、隔音窗等技术措施将噪音挡在室外。【买家攻略】买楼一定先看环境,守着工厂的房要留心,守着道路的房要留心,守着空地的房要留心。就以守着道路的房来说吧,一定要弄明白旁边的道路是城市交通干道,还是小区内部路?从城市规划角度看,道路会不会翻建、扩建或改建?道路周边的停车是怎么规划的?道路会不会变成公共停车场?如果噪音问题不可避免,那么发展商在这方面有什么具体措施来减轻环境危害,在设计上,是不是将一些对安静要求比较高的房间移到了相反位置?在窗、墙等构件上有没有什么针对性的措施?问题2:硬地代绿地小区光秃秃小区的模型绿树成荫,可是,我们住进去都两三个月了,树没见到,院里还在四处铺砖,绿地全变硬地了。我真希望自己的社区生态一点。【刨根问底】严格地讲,硬地本身是绿地的一个组成部分。小区内如果处处芳草如茵,就没有人活动的空间了。而且,有些硬地铺砌的成本还可能高于植树种草。其次,从北方的气候条件讲,楼房交付时同步实现绿化的可能性很小。播草经过买草皮就能够实现,但种树却有严格的节气限制,种树终究不像插木头那么简单。【买家攻略】买楼时,别光看效果图、模型,争取问一下环境设计方案到底定了没有。先铺硬地本无可厚非,种不种树不妨等开春再说。问题3:幼儿园学校是否要等我抱上孙子才开小区的幼儿园、学校迟迟不开张,先是房子没盖,后是老师不来,怎么办?【刨根问底】在规模小区,发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划,发展商必须预留教育用地,而且要完善建设配套。可是,具体的一些指标、师资配套等一系列问题,还要由区、县教委统一安排。【买家攻略】大社区比小社区可靠,有一二期工程已经实现的更好。当然,多打听是必须的。收房入住问题之--楼内篇问题1:水暖变电热采暖方式偷梁换柱据业主反映,双裕花园曾经承诺水暖供暖,后发展商擅自改为电热膜供暖,并宣传每采暖季电热膜使用成本大约为12元／平方米的水平。但进入冬季后,业主却发现110～170平方米的房子24小时用电量高达144～230个字,那么按120天采暖计算,一年供暖费用就会远远超过6000元,且实际供暖效果并不理想,部分室温甚至达不到国家标准。【刨根问底】1.新建建筑有个干燥的过程,如果刚一入住就面临冬季,可能会导致热耗较大;社区入住人气不旺,也会导致各户之间的热传导。2.供暖分户计量也带来了户内供暖、公摊供暖等新的课题,像地下室、楼道等公共部分的采暖首先是必要的,但其成本如何分摊当前还无章可循。3.供暖本身包括两层含义:供热形式与保温方式。供热形式是普遍关注的问题,当前出现了许多新技术,可是保温方式非常落后,既然供暖分户计量,那么保温就不但仅要考虑建筑外围的保温,还要考虑建筑内部户与户之间的保温。没有很完善的保温方式,才是能耗巨大的根本原因。而且,据业主反映,同一小区,别说保温层的问题,就连最基本的门窗质量也存在问题。【就事论事】1.作为发展商选用新的技术应非常审慎,特别是住宅,一住就是70年。而中国地域辽阔,南北向跨多种温区,东西向沿海内陆纵深巨大,且地形复杂。现在,城市、城郊的热岛效应也越来越明显,这些因素都会导致实验室数据的不可靠性。且采用一项新的技术,所引发的不但仅是技术问题。2.业主要求供暖达到国家标准,且费用应维持在一个合理的范围,即使新采暖方式费用与传统方式比稍高,也不应达数倍,以致超过其承受能力,这本身是合理的。因为,技术指标、经济指标从来都是衡量一项新技术最基本的标准。发展商如果只算了自己的小账而忽略了业主的大账,那么日后的纠纷不可避免。【买家攻略】买房时,多点预见。像采暖等问题,一次投入少,后期运行成本高,因此买房时,一要多问,二要在合同里明确,三是对于新技术一定要刨根问底,宁可保守点,也别盲目地充当试验品。问题2:门窗遭遇移花接木我们所住的小区阳台全封闭,但塑钢门窗质量低劣,门窗严重下坠变形,配件一用就坏,返修率100%,最可气的是,配件上我们还中了移花接木之计,有的落地门窗的钢衬变成了木衬;塑钢门窗成了塑木门窗;双层玻璃成了雾水玻璃;纱窗无法使用,门扇不配纱门。【刨根问底】1.门窗变形,配件返修率100%,肯定属于质量问题了;2.钢衬变木衬未必不好,因为木衬比热高,因此保温效果好。可是,把这一措施放到整个事件中看,变换的动机值得怀疑,且质量估计不好把握;3.采用双层玻璃,本是为了保暖,结果做成了雾水玻璃的效果,其工程质量能够想见。可是这个现象还是比较普遍的,这也说明传统的工艺需要革新,当然,如果发展商多为业主想想,哪怕稍微提点价,改为双层真空玻璃,问题也就解决了;4.门扇不配纱门,估计是设计缺陷。因为,这的确省不出多少钱来。【买家攻略】很多楼书里都标注了建材的情况,买房时对这些细节不妨多问两句,如果有可能,还应在售楼处看看样品。问题3:进屋如入矮人国增加电热膜后,房屋的层高达不到2.7米,而顶层复式结构室内高度不到2.5米。【刨根问底】1.层高指的是两个楼层地面到地面的距离;而同一层内屋顶到地面的距离是净高。按照住宅设计规范的要求,建议层高为2.7米,当前市场上也出现了不少2.9米层高的住宅,而对于普通房间的净高,只有下限要求。对于一些特殊楼层,如顶层,则有特殊规定。如果设计层高为2.7米,那么扣除楼板、地面垫层等的厚度,一般室内净高能达到2.55米左右。如果增加了天棚采暖或地面采暖,净高还会再低一些。2.复式结构是两层并成一户的户型。在复式结构的住宅中,上下两层的层高一般是一致的。复式住宅一般是整栋按两层一户设计。也有的楼盘,将顶部两层并为复式住宅,其它楼层按普通标准设计。而在一些住宅中,将顶层阁楼适当加高,改造成卧室等房间,在市场上也称为复式结构住宅。不过,这种阁楼复式室内的净高就不能保证达到普通楼层的层高标准了。按照规范,这种对阁楼层的利用,房间三分之一的面积高度不应低于1.5米,最高点高度不能低于2.1米。【买家攻略】想买房先充电,这样既能够避免误会,也能够及时发现问题。问题4:室内木门全要换我买了套毛坯房,发现除了户门以外,内部的房门都是简陋的小木门,既难看,又不好用,包门都包不出模样。【刨根问底】按照初装修的相关规定,发展商提供的毛坯房一般只负责户门、外窗等,至于户内房间的门,一般就留出门框位置。有的小区,发展商会根据市场上主要门的类型,在墙上预埋一些构件,但大多数小区考虑到现在市场上门的类型复杂多样,安装方式不同,因此只留出洞口位置,连预埋构件也不做,免得留的位置不合适,业主装修时还要改。【买家攻略】将毛坯房室内的门全拆掉,以统一装修风格;如果厨卫精装的房间,确实需要在这两处加扇临时的门,以避免装修过程中工人对成品的破坏。至于装修用水问题,临时改段水管就够了。问题5:防水层防区太有限买楼时,与销售人员谈了防水的问题,结果入住时,一打听,只有厨房、卫生间做了防水,听说嘉铭园就全做了防水。而且,装修时,物业老来找麻烦,地面都做完了,还要求我们做闭水试验。【刨根问底】由于厨房、卫生间,其实主要是卫生间,用水量大,因此按要求,这两个房间要做防水处理。且在施工阶段,在质检部门的监督下,还要做24小时闭水试验。所谓闭水试验,就是把门口挡上,在屋里灌一定深度的水,泡24小时。而其它房间并没有做防水的要求。至于嘉铭园全做了防水,也是发展商的一种姿态,其实能有多大好处,很难讲。在厨卫装修时,特别是做地面、安洁具时,物业老来找麻烦,这是一种责任心的表现。因为,防水都是一次性成形的,而且,防水层比较薄,禁不住摩擦。比如安放洁具时,你移动了预留的接口,防水层在管道周边的部分就容易产生裂缝,导致渗漏,地面铺砖时,砂石在脚下不经意地碾压一下,就可能穿透防水层。跑冒滴漏很多都是这么形成的。这种麻烦,物业多找些才好。【买家攻略】业主在工程方面要找个行家当参谋。其实,厨卫精装,是个不错的避免破坏防水的法子。问题6:垃圾把门太难看我买的楼房没有垃圾道,发展商在每个楼层都设了垃圾柜,但离门口很近,怕将来泛味儿、招苍蝇。【刨根问底】楼房的垃圾处理一直是设计中一个很头痛的问题。过去采用方形的垃圾道,一是长时间使用会使楼道内弥漫一种腐臭;其次,方形垃圾道经常会发生堵塞问题;第三,垃圾道出口在首层,使首层住户甚至二层住户的生活环境恶化。因此,后来有段时间,北京的高层楼房都不设垃圾道,而是由业主自己将垃圾装袋,出门时顺手带到楼下。而保留垃圾道的楼房,也对垃圾道进行了改造,一是将各层的垃圾口设在通风好的地方,且用门与楼道的其它部分隔离;有的楼房还将垃圾道做成圆形,垃圾的出口由首层地面移至地下室。当然,您的楼盘设垃圾柜的方式也算一种。【买家攻略】鼓动全楼把垃圾柜统一移到院里,辛苦点,总比熏着点好。问题7:裂缝裂出大花脸入住没半年,墙上的裂缝就出来了,春天办手续的时候,还看见外墙有些地方已脱落。【刨根问底】裂缝关键要看是墙体表层的裂缝,还是墙体自身的裂缝。现在绝大多数楼盘都是现浇结构,因此,绝大多数的裂缝都是装修面层的裂缝。这种面层的裂缝往往在一个局部形成网状形式。装修面层的裂缝一般容易出现在结构衔接的部位,如窗附近、一些转角等部位。至于墙表层的脱落一般是空鼓造成的,特别在冬季施工时容易出现。【买家攻略】发现裂缝,只要不是太严重,能得到及时维修就很好了。问题8:入住先扛煤气罐我住的房子,人都住进去了,可煤气却通不了,害得全楼都扛煤气罐。【刨根问底】煤气可是个马虎不得的问题。无论是主管道有缝隙,还是您自家的灶台有缺陷,漏点气都是个要命的问题,因此专业公司在这方面的管理非常严格。只有70%的居民入住,且在专业人员统一验收后,才办理通气手续。因此只要管道都铺好了,通气就取决于两个问题:一是多少人住进来了;二是业主是不是大改动了。【买家攻略】煤气的事最好少动。问题9:建材品牌变了样入住时,我发现洁具品牌与原先承诺的不一样。【刨根问底】洁具品牌变换有几种可能性。从好的方面讲,在建设阶段,建材又有新的技术更新,为了维持楼盘的整体设计形象,发展商自动进行了设计变更;从不好的方面讲,确实在亚北一知名别墅发生过以次充好的现象。【买家攻略】督促发展商做好客户通讯工作收房入住问题之--收费篇如果说在很多项目中,入住纠纷的发生存在百分之百必然性,那导火索之一往往就是收费,杂七杂八,入住前业主掏的钱少则二三万,多则四五万,且规定”不交费就不给钥匙”。问题1:契税及代办费《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:”契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。开发商让购房人提前交纳契税的原因为:开发商在客户贷款过程中,承担了全额全程或阶段性担保,开发商想尽早摆脱自己的风险,当然,也不排除有些开发商占用资金的可能性。因此,除非业主认可,否则开发商无权强迫购房人提前交纳,更无权强行代办。如果业主委托开发商办理,因为办理过程中有劳务支出,故一般开发商要向业主收取一定的代办费,当然,选择权在业主,但开发商要有提供相关资料的义务。不过,在实际工作中,如果开发商一家一家办理,就会给征收部门带来很多麻烦,因此一般都是开发商代业主集体办理。【建议】:开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段,通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。问题2:公共维修基金此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求,”凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时,按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定,此基金向市或区县小区管理办公室交纳,由其代管,小区成立管委会后,小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前,基金使用由开发商或物业公司提出使用计划,经房地局审核后划拨;管委会成立后,维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划,经管委会审定后实施。维修基金能够由业主自己交纳,业主也可委托开发企业代