2018建工房估经营管理真题讲义

每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）D.长和价值不可能一致。参见P8。与相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）获得稳定收1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。 P26下列市场监测与指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）GDP对未来市场的预期。参见P43。房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。参见P50～51房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）D.房地产开发的易得性市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发的易得性。参见P54。房地产开发项目可行性研究是（）该阶段重要的作就是开发项进逐步深入细化的行性研。参见P65。关于工程建设投标中开标的说法，错误的是（）一时间公开进行。参见P78。某房地产开发企业在制定其开发项目的策略时，确定的远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。『答案解析』本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场者的物业质量相近时，如果定价比市场者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了定价法。参见P99。宅，这种属于（）。A.试探性B.推测性C.因果性『答案解析』本题考查的是市场的步骤。试探性是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性是明确一些特定的量值，因果性是检验因果关系。参见P107。0.7，2016（）m2。500=465（万m2）。参见P116（）需求。参见P121从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）求都是地区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。参见P137。房地产投资基金投资房地产的常用经营模式是（）一产企业采用，房地产投资鉴金也常采用这模式。参见P148。将现有存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）见P155。某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、15080（）万元。某仓库出租期为15年，年于每年年初收取。若收入的现值和为30万元，年增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的收入是（）元。向银行30万元了一套住宅，该笔的期限为20年，年利率为6%，按月等额还本付息。如果于11年年初提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）『答案解析』本题考查的是提前偿还本金的相关计算。元，则该笔第10年的投资回报是（）元某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷。如果借贷的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）理费用需要计算利息，融资费用以及销售费用不需要计算利息。参见P192。某房地产开发项目的年初未偿还本金为10000万元、未偿还利息为300万元，年内均匀新增5000万元，预计下年初新增400万元，如款年利率为7%，则当年应计利息为（）『答案解析』本题考查的是利息。当年应计利息=（年初借款本息累计+本年额/2）×利 /2）×7%=896（万元）。参见P20224.某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。2=19%和ΔIRR1-4=16%MARR=15%，F1F2F4；ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%MARR=15%，F3优于F2，F4优于F3F2淘汰F3，最后淘汰F4。参见P209。当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）『答案解析』本题考查的是方案经济比选方法的选择。净现值法和差额投资内部收益率法适用发经营期相同的方案比选，等额年值法适用发经营期不同的方案间比选。D不存在此种比选方法。参见P210。当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）P215目达到（）的极限值。P219E1E2E310%分别变化-12.1%、12.6%和-11.8%,则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序（）A.E1、E2、E3B.E3E2E1、C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2号表示影响的方向是同向还是反向。参见P224。（）项目进行的。参见P255。算方法属于（）。量法费下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期盈余或短缺情况的是（） 在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（）率等评价指标。参见P271。作为的（），为的偿还提供担保。『答案解』本题查的是地产开。房产投资相的银行贷融资共同特，是所开发的地产项或所的房地资产作的抵押物为偿还提担保。见P301。率风险和（）。 在收益性物业管理中，来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理应缴纳的所得税通常由业主负责支付。参见P369。确定折现率的理想方法是采用的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有（）。当的风险调整值。所谓的机会成本，是在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。参见下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）费和场地平整的费用及城市建设配套投资。参见P41。关于房地产空间市场的说法，正确的有（）求关系决定了房地产的水平，该水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。参见P48。关于工程建设的说法，正确的有（）。A.法律、规定不宜公开招标的，可采取邀请招标『答案解析』本题考查的是工程建设招标。BC用国有或国有投资为主的工程建设项目，必须采用工程量计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，无需，应在招标文件中公布。参见P75～76。根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）E.偏好市成不同偏好的细分市场。参见P119。作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（）市场反应差的产品进行二次定位。参见P122。关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）E.名义利率比实际利率更能反映的时间价值际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映的时间价值。参见P156。房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）效果主要表现在收益、物业增值或股权增加等方面。通常表现为月收入，而增值和股次抵押）。参见P176。关于现金回报率的说法，正确的有（）率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带业投资项目的能力。参见P200～201。下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：价格、权益投资比率、水平、空置率、运营费用、有效面积系数和利率等。参见P216～217。下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）D.模拟『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于和专家打分法、解析方法和模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。参见若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以内部收益率判断风险正确的有（）在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。参见P234。房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。参见P252。下列房地产开发企业融资方式中，属于融资的有（）『答案解析』本题考查的是房地产融资。企业主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。参见P289。在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼时，需要考虑的主要问题有（）『答案解析』本题考查的是写字楼的确定。物业服务企业在确定写字楼时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础与市场；出租单元的面积规划和室内装修。参见P350～351。对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见P8。报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见P43。（变更的，应当重新申请领取施工证。参见P80。房地产市场一般应从收集二手资料开始。（『答案解析』本题考查的是市场的步骤。市场人员开始时总是先收集二手资料，以判断问是成本低及可以立即使用。参见P107。n（n-1）个计息周期的期末。（『答案解析』本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n第n个计息周期的期末。参见P146。在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（『答案解析』本题考查的是复利计算。在复利计算中，A额，简称年值。参见P157。（响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见P180。（资本金，其一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。参见P206。强。（）P220。从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（P238。基础，确定的来源和相应的数量。（）『答案解析』本题考查的是收入估算与筹措。筹措计划，要以房地产开发项目使用计划和销售收入计划为基础，确定的来源和相应的数量。参见P265。（『答案解析』本题考查的是市场概述。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对价格而言比较稳定。参见P292。储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴的土地出让收益。（应当上缴的土地出让收益。参见P305。在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财产安全负主要责任。（『答案解析』本题考查的是安全。保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理 与购物中心可出租总面积的比例分摊。（）立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。参见P364。（共2题，20分。要求列出算式、计算过程：需按计算的，要写出；只有计算结果而无计2）（一某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可面积为120000m2，其中：住宅60000m2；多层住宅50000m2；商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：住宅3800元/m2；多层住宅2700元/m2；商铺3000元/m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：住宅9500元/m2；多层住宅12000元/m2；商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本销售均价及其与预计销售均价的比率。（8）建筑面积＝66667×2＝133334不可建筑面积=133334- 元 保本销售均价为10170.023元/m2预计销售均价 （二某投资者以8000万元一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后。装修改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年960元/m2，出租率85%；客房平均价格为每天180该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2