房地产项目策划报告上实香江路项目案例

前言本报告基于我公司已提交贵公司的《上实黄岛项目市场研究报告》完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。一、青岛的经济地位环渤海经济圈的中心城市中国东部的重要港口城市位于山东省城市圈领头羊的位置二、大青岛战略青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到160余万人。

三、黄岛发展过程及定位阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展1、黄岛GDP的发展自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经历的三个发展阶段2、人口发展（1989——2003）2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点黄岛未来有深圳移民城市的特性3、黄岛未来发展及定位胶州湾西海岸经济发展战略的核心黄岛将成为青岛市新的重要经济区

4、人口发展趋势预测对比上海浦东的人口密度，黄岛人口仍有发展空间影响因素：大学城、大炼油等项目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黄岛房地产市场现状开发项目区域集中购买者投资目的性强价格涨幅大、速度快物业带内装修整体市场目前进入调整期6、黄岛房地产发展趋势在2008年奥运会的契机下，会有新一轮的市场竞争产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争与青岛市区的差距逐渐减小拆迁改造项目陆续展开新一轮的投资热潮在2年后产生项目所处的环境项目地块一、长江路街道办事处1、长江路办事处区域状况该区域规划定位为黄岛的行政商务中心黄岛城区的发展主要集中在本区域是黄岛主要的商业区域囊括了香江路商圈和长江路商圈商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域2、人口密度分布黄岛现在的人口虽少，但是37%集中在长江路街道办事处，有近15万人口，人口密度约3409人/km2,超过浦东的平均人口密度，具有良好的商业基础。3、长江路街道办事处土地供给长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市替代，行政村的数量只有18个；未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造和农田的征用等。二、香江路片区状况ABCDEFG1、香江路片区是黄岛行政商务中心的

成熟商圈和金融中心2、香江路的商圈现状以中低档的大众化消费为主南北的人气反差较大人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差；业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；停车位严重不足；整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；项目以西“云海天城”中低档消费市场，非常繁荣。3、香芒江路捉商圈认分析盘结论香江路若属于黄叨岛的商他业中心估，片区汗发展的御提升空血间较大周边配野套、设督施齐全怒，商业颗较多，炎雷同性慌强，没学有亮点柄项目整个商勉业形态踪蝶落后，谁不具备小改造升穴级条件三、你项目余地块吗分析1、项朵目技畜术参与数总用地面积23051㎡建筑容积率

≤4.0

建筑覆盖率47%地面建筑面积≤92200㎡其中：商业37200㎡住宅55000㎡地下建筑面积35500㎡建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求2、四济至道室路及临建筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园道路和借交通分你析项目地会块南侧手是香江测路，双碧向四车格道，西磨连江山忙路。江胳山路是冲连接胶蕉州湾高津速公路渗的主干郊道。项目尸地块林东侧姐是太纪行山难路，骄双向潜四车赵道，纸南连权长途疾汽车偏站，稀北连蔑江山忠路直秧达环疫胶州姿湾高歇速公真路驱车5分钟凳可到农达黄每岛长及途汽痛车站驱车10分钟可杀到达薛佣家岛轮奏渡码头驱车15分钟政即可料到达斜环胶汇州湾崭高速诉公路到达青逆岛国际躁机场的检距离与无青岛市犯区相同呈，驱车狱约45分钟公交钓线路誓分析公交车始终站点发车间隔时间客流量比1路轮渡——金沙滩3分47%2路唐岛湾——安子码头8分9%6路柳花泊——唐岛湾20分7%15路唐岛湾——福瀛装饰城4分28%21路王家港——台子沟25分4%22路金沙滩——后岔湾12分5%途经项虹目地块聋周边的古公交车遇如下：3、地贪块分析掌结论周边完市政旋配套习成熟旺，但所商业页氛围曾较淡人流量拨较大，仗但是驻器足人员搏很少周边现散有居住漂小区较荒多周边部亲分工业歉厂区未菌来规划近为住宅法小区项目地腥块交通翠便捷，担但没有吐公交车哄在地块嘱停靠现有舞城市梅绿化唉带对暂项目腔未来元的经建营有缴影响建议1建议2地块南枣侧的城炕市绿化心用地对盈本项目工的商业劫气氛营嘱造形成周不利的项影响。均建议发宴展商向政府矮相关部盆门申请毒把该地堡快作为腔项目的勺组成部袍分统一版考虑，使之惯与项启目自原成一遇体。四、湾项目SWO陪T分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁1、St睁re们ng鹅th优势纽奉分析S１：区域嘴缺乏揪高档做综合栽物业谜项目滥，项学目占额据领督先空线位S２：邻近惧临近牙黄岛攀商业煤圈香剑江路泽，占宇尽地舌利S３：地块周骆边居住呀小区众寄多，人居流集中独，消费舟能力较遵强S４：投资客位看好黄昨岛的未扒来，具窃有强烈俭的投资蔽热情，紧购买力帆强劲S５塔：产权式拔酒店、锹公寓具贵有很强愈的投资刷价值S６磨：上实、丑中原强馅强联合S１：区域缺价乏高档责综合物饺业项目趋，项目丧占据领架先空位香江路傅的市场对价值已悄经迅速唇提升香江变路商寸业规竹模较肯小、牢没有浓特色你、传群统性厉强高档敲商业币物业尚市场播仍属脊于空璃白高档侧商业何物业视在该枣区域肠还存旁在较辽大的鞋提升袖空间深，本悟项目伙的建诉立将取会占楼据领悠先的工空位龙，从津而取麻得竞榆争中队的领平先优往势。S２什：邻近溜临近手黄岛休商业娇圈香堤江路电，占椅尽地店利香江路围金融商眠业密集新，辐射只整个黄第岛开发由区。未来香窝江路的运发展同拢样不可丙限量。本项目辫是近期香邮江路沿特线开发仪的唯一端大型综尽合类类箩项目，独扎有卖讲点无涛可比祥拟S３：地块弟周边巩居住白小区驳众多尿，人桐流集滥中，惯消费道能力启较强香江路炎的人流拐是黄岛域最大的周边尾存在搂着很旷多的季机关周单位披和住鹊宅宿须舍大量的请机关单饺位和住疲宅宿舍宁所带来都的人群捏为本项馆目提供装了商业凝所必需容的客户烈基础。S４跳：投资秤客看锈好黄柳岛的质未来务，具轻有强非烈的众投资祝热情亚，购让买力强转劲黄岛房植地产物猜业的购或买客户演以投资膀为主约源占60坛%。黄岛是醒未来青砖岛西海霞岸城市播的中心末。S５摔：产权式汗酒店、粪公寓具谋有很强课的投资垄价值产权深式物颤业具惹有独险特的芒投资记价值产权桐式物织业正段在被造越来先越多糠的业象内人门士和众普通尖消费剂者所台认可旷。产权统式物间业高赛额利醒润回扛报、和较少板的资释金投沈入S６洽：上实舒、中场原强构强联浪合上海上反实城市假发展投蜂资有限也公司，渣实力雄转厚，在环业界拥丸有良好避的声誉邻。中原蛛集团是拆在地产斧界打拼25年的软著名递专业辫代理散公司扎，拥畜有一相批专牺业、洲精干宏的人少才。絮二者洋强强旧联合某，前搞景广龄阔。2、Wea委kne截ss劣势览分析W１躺：项目怖地块嫩属于进香江最路的格断层阔地带W２：地块尘的容邻积率粘高W３果：上实控品牌喊目前虹在黄及岛缺略乏号监召力W４：周边缸业态泽分布邻缺乏岩整体却布局W５哪：政府的引盲目规赶划、招冈商W１：项目地爱块属于逼香江路区的断层般地带项目东蔬是香江乐路商业慈的中心狡地段。筒项目西把是低档梳次集贸捆市场的粥聚集地挠。东西岁两侧各舱自聚集鲁了大量岩的人气药。本项目耕位于香英江路两六大商业昂板块的省中部。典周边人糠流量小现，商业仿氛围非扎常冷清W２跃：地块的明容积率世高本项宪目的机总占劫地面肺积在2万平漆方米膜左右献，而轧规划查建筑萌面积勺接近10万平方搬米必须压投缩广场鸡面积，皆从而使恳项目难洽以形成货具有特脊色的文求化广场W３怜：上实品捎牌目前砍在黄岛爆缺乏号群召力上实蓬的品句牌号皇召力赌偏弱该项目天在策划拉、推广椅和宣传钥的过程纯中缺少德发展商掌品牌力顷的有效赏支撑。W４：周边业距态分布傍缺乏整院体布局周边门物业现缺乏龟经营舱特色缺乏创顺新意识隆和创新恼策略W５：政府枕的盲蜘目规渔划、登招商政府柄规划签的前诊瞻性剃较低大量笨招商埋导致门商业基供应冷过剩3、Opp锹ort叔uni缸ty机会皂分析O１：青岛烤西部左城市忙的规搁划建粥设O２：而200来8年奥房诚运会侮，青拘岛将歼成为挺世界呆瞩目叙的焦戒点O３歌：未来的晚青黄跨低海大桥斩连接青驶岛与黄界岛O４负：产业资泰源、自养然资源驾、学院晋资源的免挖掘和戒完善O５在：百盛即观将入驻字，带动煎香江路帜北侧商载业气氛O１：青岛骂西部装城市宪的规绍划建晃设青岛的睛西部城含市将是棵以黄岛字开发区遗为中心攻，整合赔胶州和米胶南部棵分区域西海迈岸城汁市将房诚成为怀第二况个青你岛市兄区O２：待200谁8年奥运逢会，青庸岛将成扇为世界电瞩目的乖焦点20晋08年青俯岛将穷成为颠世界炒瞩目替的焦遥点适时利果用奥运验会的契胆机，为薯本项目坚增加机艳会点O３：未来懂的青寸黄跨桑海大怨桥连坐接青秧岛与残黄岛青岛海客湾大桥蚀规划已回经出台缩小怖两岸做的距填离，恢缩小馆两地蜂的经潮济实粥力黄岛成挤为中国悲的第二基个浦东O４哲：产业贼资源竿、自右然资迹源、振学院巷资源融的挖翠掘和社完善黄岛产绕业发达直，多家城世界知揪名企业宜进入黄烦岛薛家岛补旅游风萝景区，状每年吸逆引大量彼的游客石油大沈学等多源所知名叨院校进冰驻黄岛O５伪：百盛即维将入驻因，带动魔香江路纪北侧商撇业气氛带动姜香江类路北傲侧的博商业灭气氛泛的提吗升百盛材为旧甘房改叨造，威发展认受限4、Thr钓eat威胁分贼析T１：潜在竞皆争对手垃较多T２扎：香江傅路详咏细规娱划尚端未出他台T３序：长江路滑日益攀循升的人蕉气会对窃香江路废形成客糕群分流T１圈：潜在纺竞争集对手锈较多多个大首型的商密业市场筒意向进伯入黄岛形成颗巨大枣的商炎业体倍量与本项蒸目在目嫂标客群扇方面有眠较大的核重合T２栏：香江项路详绘细规神划尚迷未出纺台商圈萍成型监较早喜，物片业分衔布不算均，深商业奥模式阶较为芝传统未来的色商业分绳布，以盖及人流溜的导向票都会对彩本项目艳造成极祥大的影姿响T３刻：长江路无日益攀败升的人腿气会对较香江路睡形成客南群分流长江路带作为一刻条新崛浑起的商印圈，其呈商业正徒处于发后展阶段闲，商业损潜力巨些大长江路摸的定位凶是黄岛映未来的碑行政商王务中心捉区长江路据的这种冒日益发穿展的商疑业将会雷对本项绵目构成捞极大的飞威胁我们匹要做壳成什烧么样奶的物贩业项目郊总体或定位具有脱片区笛地标棋性的丢大型古综合都性商愉业项宪目项目宾定位软与片喜区定窜位的底关系香江路纹作为行谷政商务蚁中心的绍重要商而圈，需疯要一个阿具有标枣志性建己筑物长江稳路街匙道办壤事处旨是黄现岛的个行政屋商务攀中心掘，应关该有蔽高档症的餐势饮娱乎乐消煌费项汤目与忧之相脂配套黄岛的侧人口低繁龄化特莫点，决春定了目茶前主流揉消费以度大众化候为主长江路杀办事处条作为黄遗岛未来计的居住庆核心区钟，为项安目提供扫充足的瓣客源项目定霸位原则香江路清地标项仪目休闲啊的鲜坐明主础题高品液位、诞高性熄能重装饰做、重配赛置以小肃见大降低秧项目宋经营值风险物业类型功能分布面积（m2）合计（m2）租/售建议备注综合商业内街商铺1000026600出售

综合超市15000以租代售家乐福美食广场1600

酒店餐饮麦当劳5004200以租代售

上岛咖啡500

韩国料理400自留产权15个包厢日本料理40015个包厢中式餐饮240050个包厢娱乐酒吧6006100自留产权

歌舞+音乐厅1200

KTV包厢160030个包厢洗浴中心1800

多功能厅900

客房行政套房6008100标准间7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住楼单体附楼2400024000

本项肃目功星能定顽位总体分乐布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心、东南亚小吃等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等10000餐饮异国餐饮麦当劳、上岛咖啡、韩国料理、日本料理1800中式餐饮海鲜类、四川菜系2400娱乐酒吧、歌舞+音乐厅组合、KTV包厢、电游网吧、电影院、多功能厅6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2标准间150套8100酒店式服务公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住楼80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物业功腰能面积震分配比可例功能申区域周划分枕原则大众凶消费筋与高畅档消抵费划猫分餐饮/娱乐/客房超市/内街/美食广杀场动/静功能销区划分商住/公寓综合商黄业特种污人群里的私计密消挣费划缠分高级退官员普通官理员人流企客源震利用店最大挣化客户/业主的匙消费划菠分游泳肆馆物业功感能划分商业裙犁楼大众垫消费区——超市、半内街、诵美食广蛙场商业减裙楼推高档心消费迹区——餐饮芽、娱诉乐主役塔坐楼——酒店客颠房、酒正店式服萌务公寓副鲜塔殃楼——商住楼项目挡形象府定位香江达路上探的地嘉标物杂业——提升然黄岛谢消费快观念——改善黄慕岛购物针环境项目大的社养会责扰任感议和使糕命感1、外按立面外立面建议采用后现代主义外立面风格，简洁、稳重，现代感强。简化三段式建筑立面；外墙以涂料为主，底部裙楼采用大理石、花岗岩等石材；直线条简洁、流畅，强调窗、阳台、遮阳板等功能性构件的细部处理；以银灰、米白色为主，点缀明黄、红色线条；视觉观感档次高，凸显本项目片区路段物业地标性。顶部凸现挺拔、凌空，如日中天之浩气。底部外墙镶嵌优质石材。阳台通透、轻巧，通过体量和曲线变化展示，每个单位设一个阳台。窗凸窗、银灰色塑钢窗、蓝玻。2、大堂项目内容装修风格简约的现代风格，讲求精致感、品质感，有特色装修档次高档装修材质地面、墙身铺砌优质石材装饰品及设施豪华艺术吊灯、墙体挂件、沙发、茶几、花艺、服务接待台色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲功能区大堂公共区、休闲休息区、服务接待区3、电宫梯及电续梯间项目内容电梯电梯品牌知名品牌，如三菱、奥的斯等电梯数量每栋塔楼2-3部内部设施闭路监控摄像头、背景音乐电梯间装修风格简约的现代风格，品质感强装修档次高档装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品及设施精致吊灯或壁灯，垃圾箱色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲4、倘公共样走廊项目内容装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面；吊顶装饰品及设施壁灯、花艺、垃圾箱光线明亮，灯光与自然光结合5、肝配套撇会所项目地点面积（m2）内容经营方式会所转换层平台5500空中花园免费会所+商业会所休闲区、运动区、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡厅、酒吧、茶吧500美容美发、纤体中心转换层空中花贝园综合商茄业定位购物一器站式休化闲广场休闲元涨素立体哲绿化区域作艺术属水景鹅卵石青石板/条石板精路休闲元捐素艺术篇街灯吊钉牌雕透塑休闲椅射丑灯艺术花积坛特色VI··彩··棵··1、商业芬面积分矮配比例2、业牙态分港布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场东南亚小吃、川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等100003、商凉业定镜位依难据目前所概有超市绩的形态游、管理厅、货品运严重滞国后所有迟超市能人潮卖涌动近营业描额不滔菲所有宇超市芽的改关造空穗间非辛常小捞，发女生根立本性你变化用的可启能性咽不大香江染路商奴圈已茧被人伐们认冻可，闹有黄林岛最担大的顺购物振人流假量百盛所诸选厂房寺改造商狡业项目朵，停车故位和规恋模有限易初莲搏花所选沫的意向火地块目驻前是经框营粗放津低档化统的云海双商城，凉项目周麻期较长根据扒科学延的的爹预测有和规拼避项鹅目风移险4、香尸江路是商业尘市场走分析香江葱路商蹲圈的稼商业位物业丧，主瓶要以疤百货雅商店荷为主超市防聚集沙了过位多的寇人流发，百似货商岁店里巡寿的人室流相指反比种较稀能少香江云路的拥商业逃主要坦以经誉营服榜装服爹饰为梦主，漏其次和为各稻种专背业店超市钢的规喂模只尿占总暮量的杆十分遥之一餐饮的混规模更撞小。香江路序商业业效态分析香江路凡的服装呜远超过择了业态记标准香江鹿路的套超市现和餐率饮严啄重不捏足业态所占比例服装服饰25%餐饮20%超市30%其它（通讯、家具等）25%5、长江棚路商业挣市场分菌析长江路败商圈的蓝商业物尼业，主援要以百业货商店参和超市侨为主各种佣专业贩店等腾进入顿较少香江路泼其业态东相对单卧一商业氛纸围尚不及成熟难以晨吸引榨大量奔的人爬流长江路常商业业栏态分析长江名路的笛服装交服饰佛类已骨经严榴重超顾标餐饮践只有啊利群农的特鞋色小扫吃和眯肯德剥基超市慕有家帽佳源诞和利也群瑞运泰业态所占比例服装服饰72%餐饮2%超市12%其它（通讯、家具等）14%大众型箩超市建议选霸择“家涝乐福”个性化犬的内街资商铺集各态地精宜华的仓风味欠美食尤街公寓定傲位酒店祸定位商住贿楼定弄位居住荣物业烛定位黄岛瞧住宅勺市场伯概述项目名称天泰.阳光海岸千禧龙家园（二期）星杰座（敖海星城）澳龙花园东方花园位置长江路以北，太行山路以东武夷山路与珠江路交汇处长江路与珠江路交汇处香江路以北，利群商厦对过阿里山路与长江路交汇处均价43005600400038004500户型范围（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力户型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力户型总价30-40万50-60万50-55万45-55万75-85万热销户型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）销售率60%40%80%80%95%装修标准全装修厨卫精装厨卫精装厨卫装修——开盘时间04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底销售时间8个月4个月1年4个月1年零10个月黄岛赖市的巾居民202些0年发宋展到16糟0万，需传求市场争强劲目前匆购房贼入住率4红0%，黄岛匹的楼盘誓投资商医购买较掠多，投予资强劲大面积念的高档感住宅，结因总价统过高，兆投资谨粮慎，销误售受阻黄岛地殖区中高俩档楼盘漫均价45政00应/平米蚂，而储主力黑户型面总价家集中挂在40到—6束0万元截至今慰年9月上望旬，袭黄岛间新开愧楼盘挠的销冷售率股大部偶分都否在60%以上胡，而肆销售撇周期添大部门分为10个月左蚊右80~雕120m2的小户央型极受削投资者神追捧，130m2以上的钞户型出造现滞销在售的热销户型户型面积代表项目二室88m292m2天泰阳光海岸三室118m2121m2澳龙花园黄岛布住宅初市场北结论公寓形绒象定位优雅的阴，浪漫惭的，富微于想象味的，风雀情万种势的…1、公总寓面梯积分叔配比圈例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面积总计5000m216000m21560m222560m2公寓套授数比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套数总计100套200套6套306套2、酒店疲式公寓壳定位依寻据很多将成功浊人士体、外女籍人街士等饶投资左客看谨好黄半岛的并发展兰前景黄岛含在售妨的酒蚊店式更公寓滥只有挖概念员，没页有酒崖店式栽服务拢的内仔涵极具独僻特风格渣和酒店糊式服务黑的公寓南胜过高岸档豪宅黄岛辫经济永的突惜飞猛映进，葬势必酷有大印量的告实力直企业暴进入初黄岛临，他世们需塘要服忆务便录捷周敢全的著居住扒环境公寓与输酒店客篇房可以批相互转聋化，规蜘避经营附风险产权错式酒若店客买房、限酒店义服务舰式公猛寓目凶前尚饲属空杂白温馨舒返适的酒辅店式公龟寓酒店形扮象定位黄岛翁高品絮味永令远的少榜样1、酒六店客登房面剖积分域配50m2标准间120m2行政套房面积总计7500m2600m28100m2酒店客羡房套数虾比例50m2标准间120m2行政套房套数总计150套5套155套2、酒店沃客房定趣位依据黄岛的彻旅游业掏获得了元极大的仗发展，未现有酒皮店经营鹊状况非狂常好目前胶酒店刘的形态画、配沃置严肠重滞棚后黄岛没辆有风格窝独特的品客房可以成制为经营古公寓的幸对外窗诸口酒店摊客房董与公普寓可些以相屠互转厅化降低客卫房和公博寓的经惧营管理梦成本3、现阅有酒欠店配彻套状耀况酒店名称星级位置经营娱乐配套太平洋大酒店三星井冈山路以餐饮为主——鲁海丰大酒店准三星阿里山路128号以餐饮为主，开业不到一年洗浴、小型歌舞厅海丰大酒店准三星长江中路459号商务型酒店，开业不到一年健身房、美容美发、娱乐室、洗浴、KTV等海都大酒店三星长江中路218号99年开业，设置陈旧，商务型酒店，准备升四星健身房、美容美发、棋牌室、洗浴、KTV等客房市柳场情况酒店名称客房总数标准间单间或套房太平洋大酒店512922鲁海丰大酒店5950单间5；套房4海丰大酒店22090单间70；套房60海都大酒店203100103合计533269264比例100%50.5%49.5%4、酒以店客共房市辅场分练析黄岛的酬旅游业格潜力巨帅大，酒夫店经营糠前景看垂好黄岛盒现有颠酒店欠，配骡置较旁低，悠体量糖较小酒店客煌房客户伙以商务调客户为寸主客房块达到65部%—香—7仿0%，淡季棒出租率器都在50源%左右较少设高档纸娱乐扇场所达，导诞致大壳量客互户流微向青路岛消评费缺乏权大众之型综帽合餐畅饮场窜所高档梨典雅点的阅行政照套房舒适精匪致的捡标准套抓房5、餐饮邪娱乐定杠位依据黄岛唇的政椒府机罢关单霸位，本约有拆近40个部杰局级距机关回，下艇设200多个科谊处。其缘瑞中约有50醋%的部按门经粮常进登行会吵议餐择饮活身动黄岛绪形成奸规模岭的大瘦型企骄业约萝有220多家大量均的政桶府机的关和教企业副为本钟项目纽奉的餐越饮提埋供坚爪实的窝支撑黄岛日睬韩企业到的状况项目单位日本投资企业韩国投资企业企业个数个4040从业人员人136786612其中外籍职工人120112职工劳动报酬万元14916.97854.9其中外籍职工报酬万元1813.42243.5餐饮市梯场情况店名位置规模包间数量餐饮菜系太平洋大酒店井冈山路大厅约200平米，可同时容纳100人就餐；23个单间海鲜、鲁菜+西餐、咖啡鲁海丰大酒店阿里山路128号2个宴会厅30余个风调各异的单间除大众菜之外，还有一件小型的日式料理海丰大酒店长江路大型宴会厅200人；大厅可接待200人；20余个单间自助餐厅、咖啡、茶吧海都大酒店长江中路218号可容纳300—500人同时就餐；大堂茶厅；60人的日式餐厅一间；容纳60人的西餐厅一间；商务酒店，包含中餐、西餐、日式料理娱乐市邀场情况名称位置消费额度规模经营状况备注太平洋娱乐城薛家岛金沙滩金沙新村包房费100元—————KTV香江21会所香江路西段包房费200-600元不等4-6层约500平米良好2-3层演艺酒吧，4-6层娱乐中心宝岛会不夜城井冈山路与香江路交汇处酒水10—30元，人均消费50—150元约300平米火爆KTV为主，整体消费偏向中低档世纪海丰大酒店长江路与井冈山路交汇处——3500——加州红俱乐部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐饮扒娱乐市甩场分析黄岛缺大少高档颈娱乐场陡所，导烘致大量芹客户流听向青岛振消费黄岛缺键乏大众鸣型综合揪餐饮场捏所黄岛主闹要的大责酒店集凶中在长匠江路，幸香江路孔高档的招餐饮娱守乐场所益十分匮必乏麦当是劳上岛咖拼啡北方惕风情裹的韩炼国料侧理淡雅逝精致国的日冶本料谋理集饮绑食精染华的醒中式盏餐饮异国猎情调惹的酒批吧自然昨悠扬例的歌连舞音族乐厅KTV包厢商住插楼形友象定雾位有梦雪就有校一切1、商邻住楼达面积测分配系比例80m2户型95m2户型100m2户型面积总计6400m25700m211900m224000m2商住楼责套数比假例80m2户型95m2户型100m2户型套数总计80套60套119套259套2、商住添楼定位竭依据香江发路作是为黄先岛的舟金融鸭中心锐，需后要配牧置先棋进的户办公赚场所可以球吸引季办公侄和居读家两还种客烈群商住虑楼对障高层算的抵偏触程笛度较赚差3、商题住楼咳市场捡情况案名轻骑大厦伟业花园怡海世家汇商国际位置香江路香江路长江路长江路具体情况商住两用，偏住均价2900无底商商住两用，偏住均价3400商住两用，偏住底商3层，面积13000平方米，计划做超市高层商住两用，起价4000，最高价5200商住两用，偏商裙楼6层，1层银行，2—6层为工商局；7层以上为商住两用。最高价6250；均价47004、商住讯市场分不析黄岛窝现有额商住准两用储楼盘壤数量预较少乳，以皮住为孕主黄岛已或完成高羽层住宅润实际上躁已经成问为商住尾两用的涉楼盘黄岛商需住楼在甲功能上江与住宅讽差别不丙大购买商牵住楼的算投资客昆较多5、商哭住楼涨户型傍设计制原则小户核型多撤功能投资呜者可检以接宾受的今投资好总价宜商宜奖住商住泳两宜袭的爷商住剩办公我们唤如何歼实现铸它们拒的价五值价格匪策略择目标物业价值最化大一、唇定价尖策略低总价利、高单迷价策略1、小联面积眨定价肢策略2、按套牧定价策逗略客户心则理——物有聋所值练策略1、给投阀资商预傻留一定允升值空孕间2、关墓注市掘场反露馈，厘低开辱高走爹，适躲时调衡价1、定价液原则高性把价比范原则以高支品位炼全配骑置提伟高物袖业价秤值以休讽闲主露题的你商业牵运作迹，挖精掘物惯业附骗加值酒店式呜服务，伯提升物功业附加缓值2、充分鸽挖掘项归目的有胡利因素黄岛的亏发展有酿浦东的让趋势香江路锣片区商劫业中心练地位目愁前得到洽认可和赢巩固物业要周边冰有高软密度峡的居盾住小写区地段的谷物业地膜标性本项目刷休闲主欠题的形号态成功枣引入促品牌搬商家发展斤商先僻进的毙经营筑管理邮理念3、项目龟的不利苏因素黄岛目川前的50万人滑口黄岛产泻业计划药发展不缩慧清晰，辽加大项币目风险惭因素4、市场煎价格分捎析物业类型黄岛市场（元/m2）香江路片区市场（元/m2）备注最高最低平均最高最低平均商业外铺22000————22000————无主题内街————7000——————无主题酒店式公寓————————————产权式酒店客房————————————商住楼625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市场没购有可比料物业和脉价格参照黄吉岛目前电的房地剖产市场混态势投资与客所肤能够练接受贱的物服业总勉价项目迈本身窃的高贸品质预计砖实收稳均价商业裙楼14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住楼4800-5000单价：稀元/m叶2二、租/售策略争取冠政府企最大吧支持强强联药合策略有效栽的销搬控策毫略分步营袄销策略市场信戴息反馈喷策略（密客户调田查）预警调气整策略道具营请销策略产品衫组合百策略1、谦租/售比例面积（平方米）百分比面积合计（平方米）百分比租赁娱乐设施61007%930010%日韩料理8001%中式餐饮24003%以租代售综合超市1500016%2760030%内街商铺1000011%美食广场16002%休闲快餐10001%销售酒店式公寓81009%5460060%产权式酒店2256025%商住楼2400026%类型租/售方案招商建议备注商业品牌超市以租代售家乐福由专业招商公司进行招商发展商统一管理美食广场以租代售品牌餐饮公司内街商铺以租代售品牌专柜餐饮异国餐饮出租品牌餐饮娱乐公司中式餐饮娱乐出租2、招商掉建议3、销腿售建离议酒店毕客房怎、酒功店式扔公寓胞、商桂住楼伴及综盘合商廊业分也两个羊阶段中出让呆产权乱。第一阶段销售第二阶段销售物业名称内街商铺酒店式公寓产权式酒店商住楼超市美食广场麦当劳上岛咖啡面积（平方米）1000022560810024000150001600500500本销售阶段面积比15%35%13%37%85%9%3%3%总销售面积比12%27%10%29%18%2%1%1%合计6466017600可售面积82260第一阶监段销售非商球业物臣业面绍积比曾例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计8100m222560m224000m254660m2非商较业物赞业套忘数比限例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计155套306套259套720套第二骄阶段天销售三、刑推广叉策略推广三作大阶段物业形撕象推广企业形密象推广树立品搅牌商业推色广理念推广理念创造商业空间休闲机能内部商业街铺化推动商圈人群文化交流提升社区生活品味引进品牌商业提供黄岛最受追捧的街铺建立独特商业管理体系推广阶僚段分期预热期强销侦期持续期尾盘谨期产品形歼象企业形茶象+产品形岔象树立综奏合品牌巩固综布合品牌预热序期（院第一漫阶段沈）推广主虾题——浦东邻的今急天就粘是黄趟岛的辆明天通过大图众所周丧知的浦寸东城市丑面貌，醉诠释黄拼岛的发资展潜力通过举疏世瞩目美的浦东是发展轨户迹演绎居黄岛的砌价值通过葛展示妄本案所的形云象提团高本若案的售知名长度今日阅黄岛忘，十真年前鸣的浦裂东今日哄浦东尺，明孝日黄尼岛的需未来强销如期（舰第二其阶段兽）推广主姐题——上海致实业期打造叨浦东奔第二通过展机示上海晕实业在晴上海的固项目给谨与投资龙者信心通过帆全方差位的搏展示脏本案折，挖模掘项屿目价魄值和当卖点昨日上誉海浦东辞的建设品者臂今日毫“第二粘浦东”获的开发凝者持续期面（第三月阶段）延续第亭二阶段微的推广抽主题通过项筛目品质胀形成物年业和发样展商的益黄岛品遭牌进一步哗诠释项美目的品耍质和先黄进的经稻营管理丙理念尾盘玻期（俱第四言阶段拳）通过信培息发布隔实现自虏然销售朽，以承泉接下一趟个项目筐，不断狼强化品毫牌形象推广核赢心思路本案桌品牌造的核趋心DN促A—骗—户“新上嫂海缩雷影”区域——“第二汇浦东”塑造阴的产赢品——棕“新上失海缩鞠影”餐饮、蚂商业、边娱乐、让文化聚谨集地黄岛盛的新天地黄岛马的徐家汇草商圈城市货中心粒、市配级商舱业中洗心、厘商务饰中心性和公魂共活别动中装心黄岛第笼一家面授向个人略经营的析时权酒堵店黄岛累的“美丽斥园大酒右店”发起菌“第猫二浦探东运暖动”餐推广已活动茄，吹钟响进涌军黄花岛的仇号角战！推广——“第二浦蓬东运动灯”广告奴风格1.开工惩典礼袖暨建潮筑与签”浦祸东第厚二”坐发展搁论坛2.林“黄岛VS浦东”勿投资论桥坛暨开允盘仪式3.系列概上海呢及其罢它城方市的拔招商坚活动公关稳活动四、贪目标保客户龙定位1、黄岛毁本地客全群分析黄岛消复费客群猛特点客群盾低龄卸化喜爱数逛街逛街有浴相对固增定的时滨间购物以膊日用品盟和各类殿食品为乳主消费客搅群年龄年龄15-20岁21-35岁35-40岁其他年龄段百分比10%60%20%10%消费客愤群职业职业学生打工一族政府职员外籍人士产业工人百分比30%30%20%10%10%2、黄岛淹购房客纯群分析客户分类投资客户自用客户百分比60%40%投资客渔户来源客户来源外籍人士山东以外地区青岛以外的山东地区青岛市百分比10%30%20%40%投资客艺户职业职业政府官员小业主白领阶层成功人士产业工人百分比30%30%20%10%10%投资客腾户年龄年龄30-40岁40-45岁45-50岁其他年龄段百分比25%60%10%5%3、目更标客肠户群碎定位投资客泻户终极客旷户投资客许群定位产业凭企业外国企烤业品牌嗓公司政府官俊员（灰考色收入）小业主产业工拣人企业高胶管终极蕉客户勇分析综合昼商业——社会吩各阶现层人轻士餐饮夏娱乐——政府官治员、成削功人士抄、社会育精英公寓部露分——产业企宝业、外状企的高舍管人员旅和高级白钱领商住哄楼客边户群——需要胁过渡辜办公妈场所侍的产稠业企舍业或裕外企中小散型公包司企产业（揭会计庆事务戒所、毅律师挨事务价所、中介买公司汪、广瘦告公油司、忠咨询牧公司匀等）与金融虑有密切辟联系的具企业喜欢苹香江童路商促业氛晌围的羡居家差客群目标万客群狮特征赤分析需求特征居住区域分布于黄岛开发区、青岛市区购房目的购房客户大多以投资为主，小部分客户购买动机大多是为了自用；大多数客户看到香江路区域升值潜力和便捷的出行条件。交通方面商业对交通的要求较高，力求方便快捷。房价所能承受公寓总房价款集中在30万到60万之间楼体类型受传投资和价格的影响，比较倾向于对高层物业喜好的户型住宅要求面积集中于70~120平方米之间写字楼面积在80~100平方米之间。住宅求户型设计功能齐全、通透采光性好，方正实用。朝向按照北方人的居住习惯，均对房子的朝向比较关注，偏好主卧和客厅朝南，或至少主卧室朝南。写字楼、酒店对朝向的要求较低配套设施高档的休闲娱乐的设施，舒适的物业管理装修标准住宅客户由于工作紧张、繁忙，比较喜欢开发商提供精装修的服务。车位配置商业对车位要求较高，要有大型的停车场黄岛本少地特殊枣客户的地收入情扮况人员分类收入情况（万元/人/年）人数（人）备注公务员103000保税区职工81000成功企业家500500500家企业亿万富翁——10-20外企人员生活补助10万元/人/年1000职工生活补助300-400元/天/人项目像投资傲客户手辐射铃区域五、闯财务骨分析1、项目描经济指割标土地面积22670m2裙楼面积36900m2容积率3.97

高层公寓22560m2建筑面积91560m2高层酒店8100m2地下室30000m2高层商住24000m2架空层4534m2绿化率40%2、项强目销萍售预蛮测销售收入面积（平方米）售价（元/平方米）总额（万元）一层商业7380130009594二层商业738090006642三层商业738070005166四层商业738050003690五层商业738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下车位96100销售总额55522.83、项聋目成赔本测肾算成本费用项目成本费用总额（万元）备注A、土地费用2121.91土地出让费及税费B、直接成本32270.73建安费及配套费C、间接成本7718.29行政费用及审核费用D、不可预见费1199.67

E、管理费1999.45管理费、广告费F、财务费用——贷款利息（复利利息）6%开发成本合计45310.064、项决目利反润测历算费用项目金额备注收入支出销售总额55522.80项目产品的销售总额开发成本45310.06项目的开发成本之和销售费用3608.98销售税金及土地房产税税前利润6603.765、经济抗测算前蒙提裙楼矩部分糊：定浪位做欺商业闲，装算修由追业主珍负责榨，此售处仅印计算愉建安谷费用房诚，不清包括粉装修娃费高层此部分册：公公寓和漆酒店宁精装折修，上并配矿置家肾电、促家具苹，费巧用单确算；烧商住赌两用衰楼不话装修芬，仅女计算品建安亚费用享；建荒安费采用以际高层舌住宅隆计算其他堡：费竭用取埋自青麦岛市狐市场削价格六、智解能化设手施建议七、社休区服务抚与物业娇管理建菠议项目免的竞日争除晨了区废位地蝇段、煤配套考功能躲之外杀，形毛成核熄心竞加争的红是服务和揪品质，而最极能反映纸物业服奏务和品帽质的因慕素是物然业管理尘工作，赞建议在骡本项目叠的物业臭管理引尖入五星抓级酒店击概念，县凸显服累务品质养。本项目求采取公龟共服务仿和专项胖经营服币务相结炮合的方驳式1、公共励服务内爬容（物闻业管理踏）设立接完善远的保游安防狐盗系跃统，土社区竭边缘链设红精外线挽报警乞系统厉，闭赖路电境视全啄天候络监控箩小区馒入口娱、住止宅大吩堂、暑电梯恰，住上户家或中设饥可视米对讲肥系统特，并扔可与筋保安丑联系芳。公共冬秩序纲的维决护；二十四台小时保灭安巡视周；车辆添行驶葱及停下泊；公共尽设施筑的养群护、赛维修销和管真理；重视惯楼宇这保养献工作柱，定拿期检垂查维辽修等种。2、专项树服务内奸容（酒滴店式服言务）除一药般酒曲店客坝房的繁服务细项目般外，甚增加——代租商努务用车商务翻捐译DI蒙Y厨房脸、送梦餐植物保奔养专项畏清洁架、洗芒衣等筹等3、利用诊社区局湾域网为厨业主提林供服务视频点咱播商情厌、咨狠询发散布事务深通知即时联掏络，安跑全求助4、公寓心、写字星楼物管笋建议【方案梨一】直接雷聘请锣香港笑或国依外的壁物业茄管理苦公司暖（如棍：香缠港第蹲一太聚平）咸。优点茅：直裤接引掩进先弯进的采物业悉管理役模式形，明矩显区温别周值边项分目的饰本土鄙物业餐管理竟公司丧，通蛋过物询业管寒理建围立差思异化低优势勾。缺点：胳成本较竞高【方案馋二】自己耍组建兰物业抛管理殿公司问，聘搏请国乒外（盘如：场新加乌坡或格荷兰四）物志业管绪理专呀家进尊行顾坦问。优点逮：成腥本相肌对低狼，并虾可借