房地产行业专题探究近期土地市场的机遇东风将至待时而动

房地产行业专题：探究近期土地市场的机遇，东风将至，待时而动1.土地市场低迷，销售与融资疲软抑制复苏节奏随着近期商品房市场逐步回温，房地产行业基本面的复苏已越来越明晰；当前更具前瞻性的判断，我们认为应回到公司本身，挖掘哪些房企在下轮周期中会得到更好的发展。本文旨在通过观察土地市场近期变动，发掘行业的整体变化，以及未来潜在的获益标的。通过观察中指研究院的300城数据及22个集中供地城市，我们发现随着部分房企参拍热度下降，土地市场也逐步出现超出以往的利润空间和布局机遇。一方面在土地市场转冷后，供给端政府在主动下调的土地价格并放宽了土拍规则，另一方面需求端的竞争压力也有所降低，当前在土地市场获取的土地成本更低，获取优质土地的机会也提升，行业的竞争格局和房企的盈利能力都迎来变局。1.1全国土地市场热度低迷，边际有转暖迹象全国主要城市土地市场的供求总量从2021年起开始下行，边际观察近期土地市场已达低位并有回暖迹象，从供求两端观察，土地成交量较供应量更为低迷。年度口径：2021年300城推出土地对应建筑面积同比增速-8%，成交土地对应建筑面积同比增速-17%，2022年二季度推出建筑面积同比增速-43%，成交同比增速为-51%，从季度口径来看增速已低于2014年低位，较一季度小幅回升；月度口径：2022年1-5月推出建筑面积持续为单月负增速，但2-6月已呈现底部复苏迹象，6月数据虽不及4月，但同比增速较5月低点小幅回升12个百分点至-42%；成交建筑面积同样持续为负增速，6月同比增速-48%，较5月提升13个百分点。近期土地出让金同比增速位于负增长通道内，2022年上半年月度表现有边际好转，地价下行背景下土地出让金下降幅度高于成交建筑面积口径。年度口径：2020年后土地出让金同比增速进入下行通道，2021年同比增速为7%，2022年二季度较2021年同期减少51%，较一季度提升8个百分点；月度口径：2022年1-6月土地出让金单月增速持续为负，5月土地出让金单月同比增速回落后，6月重新从底部回升至同比增速-40%，较上月增加29个百分点，为年内单月同比增速最高位。成交及推地楼面价出现负增速，导致土地出让金同比负增速幅度高于土地出让及成交建筑面积。年度口径：楼面价供应与成交端增速由探底转负后回升转正，2021年推出楼面价同比增长23%，成交价同比增长19%；2022年二季度供应与成交价分别同比增加9%、0.1%，较一季度增加10个百分点、增加6个百分点；月度口径：楼面价在2022年4月同比增速触底反弹后持续上行，结束1-4月持续下行趋势，2022年6月供应楼面价同比增长60%，成交楼面价同比增长58%。高能级城市供应节奏是楼面价波动的部分成因。不同于销售市场，土地市场并非连续成交，而是由间隔出让的地块决定市场特征，楼面价会受到市场情绪和供应两方面影响；从供应及成交结构来看，2022年二季度随着一二线城市供应占比回升，楼面价同步出现上行，结束了一季度一二线城市低占比导致的楼面价负增速；

月度口径来看，一线供应及成交比例在2022年4月后开始回升，楼面价随之回升。土地市场热度处于历史低位，但市场边际有所回升。年度口径：2021年平均溢价率10.4%，2022年二季度溢价率进一步下行至4.46%，平均溢价率较一季度（近十年低位）小幅提升；2021年流拍率14.12%，2022年二季度流拍率为17.48%，流拍率小幅增加，但较一季度有所回落；月度口径：2022年后土地市场有转暖迹象，平均溢价率由2021年底后开始触底平缓回升，流拍率则在2021年底触顶后快速下行，二季度较一季度整体略有降低；流拍率下行而溢价率同样下行，表明低溢价成交地块占比提升，但流拍地块减少，此前市场不看好而流拍的地块能够以低溢价成交，市场热度有所回暖。1.2不同能级城市间呈现热度分化为了进一步解构土地市场，我们观察不同能级、不同区位的土地市场的特点。我们使用土地成交总价对土地市场的规模和价格变动进行观测，从而简化观测口径，使用溢价率与流拍率观察土地市场的热度。供应量下行背景下，各能级城市土地出让金成交总量均在2022年一季度出现较大幅度下行，二季度后一二线城市土地出让金同比增速触底反弹，三四线城市走平：一线城市：近3年年度口径下土地成交总价始终保持上行，2022年一季度受供应减少拖累土地出让金出现大幅下降至-49%，二季度市场复苏，土地出让金同比增速大幅回升至-34%，市场热度有所改善，土地出让金与起拍价同比增速相近也表明市场整体比较理性；

二线城市：2021年土地成交价同比增速为-6%，土地出让金规模下行，2022年二季度同比增速为-51%，起始价同比增速为-38%，分别较一季度提升11个百分点、10个百分点，二者同比增速相差13个百分点，需求端相对疲软；三四线城市：2021年土地成交价同比增速为-15%，土地出让金规模下行，2022年二季度同比增速-59%，起始价同比增速为-41%，与上季度基本持平，二者差值为18个百分点，土地市场需求热度较二线城市更为冷淡。不同能级城市间土地市场热度分化较明显，高能级城市流拍率明显低于低能级城市，各城市间的溢价率表现相对稳定，趋势来看流拍率有所下行，溢价率有回升：流拍率：高能级城市流拍率显著低于低能级城市，近期三四线流拍率开始回落；

2021年-2022年一季度不同能级城市间的流拍率差值开始走阔，进入二季度后城市间差距开始收窄，2022年二季度一线城市流拍率4.4%，较上季度增加2.4个百分点；二线城市11.9%，较上季度减少0.7个百分点，但仍位于历史高位、三四线城市22.2%，较上季度减少5.8个百分点位于历史高位；溢价率：各能级城市溢价率均进入历史低位且溢价水平差异较小，低溢价成交成为常态，近期有小幅回升；2022年二季度一线城市溢价率4.4%，较2022年一季度增加1.5个百分点；二线城市4.3%，较上季度回落1.2个百分点；三四线城市4.9%，较2022年一季度增长1.7个百分点位；截止至二季度累计同比口径来看，市场较2021年全年呈下行，但主要因年度口径下，2021年上半年市场较热，拉高2021年全年市场热度；从月度及季度的边际变化来看，当前土地市场热度虽低，但在各能级城市均已出现溢价率回升、流拍率下降的复苏迹象。1.3销售弱势下房企资金紧张，土地市场复苏受制当前房企拿地的条件尚不充分，导致土地市场热度一般。房地产开发属于高杠杆业务，开发商拿地的需求产生自拿地的资金支出可以在一定时间内产生符合预期的收益，因此开发商拿地动作需要三个前置条件：充足的资金是保证房企拥有拿地能力的根本：若房企资金紧张，则出于企业稳定、现金流健康的角度，房企往往采取收缩防御策略，减少拿地支出；

当前和未来良好的项目收益是房企产生拿地意愿的主观原因：若市场处于下行周期，导致房企对未来项目利润收益预期不高，房企