养老地产大类种开发模式

115种养老地产开发模式

215种养老地产开发模式分析的5大分类模式1：专门建设综合型养老社区模式2：新建大型社区的同时开发养老组团模式3：普通社区中配建各类养老产品模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施与社区共同建设与相关设施并设与国际品牌接轨养老地产5大类与旅游或商业地产结合以其他方式转型3与社区共同建设类

——模式1：专门建设综合型养老社区概念阐述：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。配套设施：老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施图1综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施老年住宅自理型老年公寓护理型老年公寓不同的住宅类型，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求4与社区共同建设类

——模式1：专门建设综合型养老社区图2大规模的养老社区可考虑分期建设一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设概念阐述：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。配套设施：老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施5与社区共同建设类

——模式2：新建大型社区的同时开发养老组团定位：房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。优势：这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线；养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。图3养老社区的组团化布局示意图6与社区共同建设类

——模式2：新建大型社区的同时开发养老组团注意事项：1.开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；2.另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。总用地面积：约2万亩总建筑面积：720万平方米养老社区建设体量：150亩，计划建设约18万平方米的养老住宅产品规划布局：养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置以方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。图4养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内案例——广东惠州某项目7与社区共同建设类

——模式3：普通社区中配建各类养老产品“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。该模式产生原因：据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图5)。图5

普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图8与社区共同建设类

——模式3：普通社区中配建各类养老产品老少户住宅特点：同层相近的两套住宅，或同单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。采用适老化设计，配备：如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓经营模式：出租、出售目标客群：自理老人、需要护理的老人规划建议：将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。注意事项：设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。9与社区共同建设类

——模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施该模式的优点有：投资相对较少，易于复制和实现连锁经营针对问题：一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。如：北京。北京养老现状：老龄化程度严重养老床位数量较低城区年代久远，周边配到设施成熟区位条件好，但周边用地资源紧张利用零散地块新建或改造已有建筑的形式开发社区间的养老设施10与社区共同建设类

——模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施图6

日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图特点：小规模、多功能、综合型服务范围：辐射周边多个社区配套设施：老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务1115种养老地产开发模式分析的5大分类模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施模式6：养老设施与幼儿园并设模式7：与教育设施结合，建设养老公寓与相关设施并设与社区共同建设与国际品牌接轨养老地产5大类与旅游或商业地产结合以其他方式转型12与相关设施并设

——模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施图7

日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起案例：日本六甲老年公寓说明：开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图7)，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。13与相关设施并设

——模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施方法1：养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。方法2：直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。14与相关设施并设

——模式6：养老设施与幼儿园并设模式优势：能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。15与相关设施并设

——模式6：养老设施与幼儿园并设图8

日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。未来展望：随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。16与相关设施并设

——模式7：与教育设施结合，建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区模式开发原因：很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。目标客群：高知老年群体17与相关设施并设

——模式7：与教育设施结合，建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。1815种养锁老地摘产开辩发模苗式分策析的5大分粮类与旅边游或绸商业帝地产硬结合与社匀区共嘴同建晃设与相扛关设如施并企设养老地枝产5大类与国旧际品声牌接头轨以其盖他方攀式转巾型模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品模式9：与商业地产结合，开发老年公寓19与旅浪游或夸商业膛地产结合——模式8：在旅仿游风景育区中开扣发养老骗居住产圆品概念：养老命地产与践旅游、骄休闲、犯养生产蔑业相结吓合的一颗种模式现状：目前社市场上档已经有许一些开他发商尝仿试在开圣发旅游思地产的岭同时，愧加入养专老养生腐、康复歪保健、它长寿文限化等理芦念。选址：具有却较好的特风景资广源或特突色文化袄资源的廊地区，动例如海塌南、广屑西、云循南等地碰。20与旅璃游或开商业兔地产结合——模式8：在旅貌游风景锅区中开哀发养老煌居住产朽品图9结伴狠式养樱老公米寓标歉准层夕平面沿图劣势：用地谅规模往障往较大滑，各类胀居住产扬品、服危务设施烘容易较畅为分散解决方粥案：在规还划设计美时，应旋将养老尸居住产救品相应愧地集中陪布置，爽并注意六就近设进置配套醒服务设头施，节凭省服务老管理的妙人力，衡避免出愚现交通茂路线过茶长、服覆务不到岛位或老孤人出行损不便等剥问题。21与旅游萄或商业辜地产结合——模式9：与商吨业地产压结合，河开发老机年公寓概念：在抬城市逐中心乘区等宰繁华渴地段老进行轰商业催地产疑开发燃时，可搭配晌建设就老年旬公寓醋，也纽奉是一头种较蠢为新最颖的着模式俱。适用请城市筋定位：北碑京、舰上海册、香盼港等裤大城统市，劲对于抚在此逝类大租城市菜生活亲的老常年人狱而言踪蝶，他咱们希结望能摔享受纺城区巡寿中便猪利的擦商业后、休棚闲配位套资哑源，萝而当槽他们筋需要裙护理负时，仰往往仙更不于愿放衬弃城休区的仇优质语医疗袖资源床。特烫别是鸭一些械高端熊养老责客户预群，稻他们妖具备贫相应拆的经那济实告力在因城市没中心班区养锤老、要消费纸。若抚能在佳较为龄繁华昆的地变段建猎设高城端养剃老公驶寓，堂则能用满足蜓这些城老年弓人的员居住日需求诵。开发模借式：由骨于城重区内饶的土希地价阀格较年高，沙开发哭者通纵常会喂选择汽较为钻集约钳的开称发模顽式，邻例如倚将老拳年公傲寓与额普通饼住宅啦共同猜结合秘在一挺栋高减层建话筑中假。22与旅游祖或商业继地产结合——模式9：与商文业地产漫结合，仔开发老巩年公寓案例：日本宇东京的孟豊州老统年公寓选址：纯位于东倡京湾畔唉的一处育新兴高眉档生活铺区内周边腿配套：大验型综性合购岁物中微心、列医院啦、公窄园、犹大学字等配韵套设左施居住模翻式：复合心居住，口同一栋侦楼内集副合了普将通租赁桨住宅、船酒店式栏公寓和猎老年公旷寓三种间居住产偿品(图9)，使百出租仅对象犬多样诊化，沃从而参降低晋运营框风险碑。设骆计时俊需要螺注意街为不亚同的宅居住污人群夹配置拳独立汁的出肌入口扔，以找便单钥独管纹理。图10日本嘉东京么豊州偏老年锤公寓精建筑搏剖面争功能论示意哄图2315种养老器地产开竟发模式撇分析的5大分毯类与国让际品指牌接驶轨与社夏区共稿同建闲设与相障关设租施并缝设养老庭地产5大类与旅游束或商业啄地产结司合以其他丧方式转嘴型模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式24与国际鹅品牌接轨——两种模英式：模痛式10将&模式11这类蛙开发跳模式暂指与惭国际着养老丽专业恋品牌漫接轨姻，引惰入外加资或滩运营剑管理狮团队烈，共绍同开猛发养滚老产丑品。模式10—疤—引入外蔑资，建职世界型到连锁老艰年设施目前一初些国际差养老机商构或投强资企业奥试图开握拓中国让市场，服建设连馆锁型老争年设施稻，以缓房诚解其国拍内的养清老压力漠。例如摘：欧助洲一仇些国那家的徐养老恳服务搞成本却非常文高，葛他们俊希望饰能在密劳动染力相惰对低牛廉的培国家(如中国)拓展市痒场，选对择地域座和气候写条件较呢好的地挣区建立葛养老设醋施，让幻玉老人在藏比较健侍康的年异龄段到扔这里养康老。借鉴：层对于我斗国而言削，能够侨借此机萝会引入杂外资，漆并学习虎国外先密进的护城理、管剑理经验士，同时药也能在拜一定程做度上促挎进就业汗、带动豆消费。25与国际苏品牌接轨——两种模跌式：模花式10撞&模式11模式11—僚—与国际酱知名养马老品牌域共同开虽发，引雷进管理近模式最近予的养狗老地布产开萄发热忽潮促冷使很毙多开鹿发商涨、投蠢资者榆或政拨府人清员都洲到国无外参亚观考妹察，植从中凶看到签了很仔多先资进的转管理京模式贺，并怜希望亿能够淋将其那在国演内推挠行和唯实现疏，例阵如引湖进国翁外老铃年运惑营管蚁理团擦队，竞或与昼国外雀知名扰养老邪品牌器共同砌开发曾等。仿这种铜模式嘴有一棍定的洗可行轨性，啊但要详注意反将其球“本列土化邀”。免虽然缘瑞美国突、欧符洲、绑日本丢等发虽达国诱家的雀养老享产业庭发展疼较为妖成熟劝，但呆是完宫全移熔植到达中国秃却不恶一定蕉合适庄。中恶国老哗人的膛生活流习惯刘、经唱济条原件和怪思维桥方式鼻与国涛外老皇人有甜很大雄差别乞，直霜接照消搬国鞠外的段模式暮可能协难以趋顺利导“落析地”咽，需眨要适酱当转刊化。图11美国养雷老社区宗在规划哭时对于铲朝向的帝限制要速求较少洲，与我悠国国情匹不太相任同2615种养腐老地巾产开卡发模剑式分铜析的5大分四类以其采他方框式转叹型与社区咽共同建渠设与相关宅设施并愁设养老垂地产5大类与旅游理或商业丸地产结牵合与国江际品雹牌接折轨模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施27以其他缓方式转醒型模式12与——与保险福业结合撕，利用磁险资投揭资养老答地产目前保错险资金族介入养杰老地产袄的情况剑已经开房诚始出现梨。从险课资的特规征来看锅，由于论其资金慌规模较校大，回金报要求据低而周熊期又长犬，相比宋来说更脉为适合辽投资养项老地产优，也有烫利于养虑老地产际的灵活她经营。虫未来保集险业可恢能会成辈为养老志产业重稿要的投宝资主体渔之一。28以其他活方式转惠型在对驰日本棚养老雀产业纠的研翠究中督发现槐，一拐些企梦业从国为老结年人种提供卵上门倒洗浴宗、上暂门护芒理等拢服务丽开始锅，逐乐步向六养老势地产模方向凑转型检，并座最终互获得离成功醋。这说些企战业最款初在布护理赔服务章方面杆积累慌的丰品富经达验和饿客户塘群是岁其项荒目成公功的呢关键佣因素兆。模式13—娱—与护理广服务业程结合，斑将原有访优势注每入养老糟地产29以其他述方式转炊型在我们话所接触睛到的项泳目中，侍曾碰到撕过酒店设管理公纳司希望恨转向投叮资养老可地产的徒情况。窑这类公掘司具有寄自身独图特的资土源优势迎，一方型面酒店递的服务妥管理形矩式与养则老设施波有相通释之处，锹很多经欺验都能隆够应用衔于养老栗设施的忽管理服州务中，刊另一方琴面也可划以尝试且利用旧果酒店改很造为养牧老公寓线，或在裳酒店中债提供养苍老服务弹等。模式14顾——利用屠自身勒独特众资源愚转型枣开发蓄养老头地产30以其稿他方花式转储型可