第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法

土地估价及技术报告

编写难点、常出现问题及技术要求与处理方法土地估价报告格式或结构一土地估价技术报告中的难点（或关键点）二土地估价技术报告易出现问题及技术要求与处理办法三四土地评估中常遇到的问题五其他权利土地价格评估注意事项目录土地估价报告格式或结构一（一）土地估价报告（二）土地估价技术报告第一部分摘要估价项目名称委托估价方估价目的估价基准日估价日期地价定义估价结果土地估价师签字土地估价机构第二部分估价对象界定委托估价方估价对象估价对象概况影响地价的因素说明第三部分土地估价结果及其使用估价依据土地估价估价结果和估价报告的使用第四部分附件（一）土地估价报告第一部分总述估价项目名称委托估价方受托估价方估价目的估价依据估价基准日估价日期地价定义估价结果需要特殊说明的事项土地估价师签字土地估价机构第二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述地价影响因素分析第三部分土地估价估价原则估价方法与估价过程地价的确定第四部分附件（二）土地估价技术报告（三）土地估价的作用土地估价报告是反映估价行为及结果的载体，能够将土地估价目的、估价对象情况、估价过程及估价结果等有关情况，通过文字反映出来。土地估价报告是估价意见的专业凭证。估价报告是经济活动过程中土地价值的法律证明。估价在很多时候都是一种鉴证性行为，所以，在特定时间段内，估价报告的内容具有法律效力，估价报告会成为社会经济活动中关于土地财产价值的法律性文件。（四）土地估价报告的制作和出具根据《城镇土地估价规程》：土地估价报告提交给委托方使用，土地估价技术报告提交土地行政管理部门或行业管理部门审查及土地评估机构存档。土地估价报告可以采用文字式或表格式，土地估价技术报告只能采用文字式。每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”；当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”。委托估价方在向土地行政管理部门申请对地价审核时，可提交土地估价报告，但必须提交土地估价技术报告；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交土地估价报告和土地估价技术报告，土地估价机构对土地估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地补偿标准文件、开发费、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地行政管理部门对土地估价结果的确认审查。土地估价报告和土地估价技术报告中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不带有任何恭维、诱导性或与估价无关的言论。土地估价报告和土地估价技术报告应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地行政管理部门审查用。如需以外文出具土地估价报告和土地估价技术报告，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。土地估价技术报告中的难点（或关键点）二（一）总述中关键点（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点（三）土地估价中的难点土地估价技术报告易出现问题及技术要求与处理办法三（一）总述中关键点及技术要求与处理办法

（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技

术技术要求与处理办法

（三）土地估价中的难点及技术要求与处理办法

（四）附件（一）总述中关键点及技术要求与处理办法估价目的（1）易出现问题：1）估价目的描述不明确2）一个报告有时出现两种以上（含两种）目的（2）技术要求与处理办法：1）保证技术报告中目的的明确性、合理性和现实性，估价目的描述时：一定要明确，是为政府招拍挂确定出让底价评估，为某单位或个人抵押贷款评估、土地转让评估，为某企业改制土地资产作价入股评估、土地资产处置评估等。2）一个技术报告只能有一种目的

保证技术报告中目的的明确性、合理性和现实性，估价目的描述时：一定要明确，是为政府招拍挂确定出让底价评估，为某单位或个人抵押贷款评估、土地转让评估，为某企业改制土地资产作价入股评估、土地资产处置评估等。（一）总述中关键点及技术要求与处理办法估价依据（1）易出现问题：1）估价依据不全面，漏掉主要依据；2）估价依据与整个报告中的估价方法选择、估价过程中参数的选择等没有关联，多余；3）估价依据中的有关法律法规与评估基准日不对应，没有现时性，有些已经取消；（2）技术要求与处理办法：1）依据一定要全面，一般包含：①国家有关法律、法规、行政规章（如土地管理法、房地产管理法、国务院和国土资源部颁布的相关法律法规）；②估价对象所在省（市、自治区）的有关法律规定；③有关行业技术规程（如城镇土地估价规程、农用地土地估价规程、城镇土地分等定级规程、用地土地分等定级规程等）；④委托方提供的有关资料（如国有土地使用证、土地使用权出让合同、房产证、建设用地批复文件、建设用地规划批复文件等）；⑤受托估价机构掌握、收集的有关资料和估价师实地勘察、调查所获得的相关资料。2）估价依据一定要与技术报告中土地估价方法选择及估价过程中选用的参数依据一致或对应；3）及时关注相关法律法规的调整和变化，保证评估基准日时所依据法律法规的有效性；（一）总述中关键点及技术要求与处理办法地价定义（1）易出现问题：1）定价定义界定没有明确权利性质2）地价定义设定没有依据3）地价定义内容不完善（2）技术要求与处理办法：1）了解地价定义内涵，包括：待估宗地的土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途；2）根据估价目的和待估宗地的具体情况，合理设定土地使用权性质、年期、用途、评估期日；3）结合待估宗地的实际开发程度和评估目的，合理设定开发程度。（一）总述中关键点及技术要求与处理办法估价结果（1）易出现问题：1）结果内容不全面，漏掉：货币种类，价格大些、估价结果一览表等2）结果中有单价，没有总价；有总价没有单价（2）技术技术要求与处理办法：1）了解估价结果一定包括以下内容：单位面积土地价格（或单位面积楼面价格）、总地价、小写、大写、货币种类、估价结果一览表。2）了解估价结果一览表的内容，必须严格按照该表要求。（一）总述中关键点及技术要求与处理办法需要特殊说明的事项（1）易出现问题：1）需要特殊说明事项内容不全面2）说法不合理3）需要说明事项与报告内容不相关（2）技术要求与处理办法：1）明确需要特殊说明的事项应该包含估价的前提条件和假设条件、估价结果和估价报告的使用、需要特殊说明的事项、使用限制、资料来源、其他说明（抵押等）2）估价的前提条件和假设条件3）说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）4）估价结果和估价报告的使用（一）总述中关键点及技术要求与处理办法需要特殊说明的事项（3）估价结果和估价报告的使用应该包含：1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；2）估价结果和估价报告的使用方向和限制条件。说明估价结果和估价报告在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方；3）土地估价结果的有效期。说明估价结果的有效期限；4）申明土地估价报告和土地估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；5）违规使用土地估价报告和土地估价结果的法律责任。（一）总述中关键点及技术要求与处理办法需要特殊说明的事项（4）需要特殊说明的事项应该包括：1）有关资料来源及未经实地确认或无法确认的资料和估价事项；2）对估价结果或估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途、地价政策、补偿标准等）以及采取的相应措施；3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；4）其他需要特殊说明的问题。（5）他项权利说明如抵押权、租赁权、优先受偿权、地役权等权利的特殊说明及假设依据。（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法估价对象描述（1）易出现问题：1）描述内容不完善，漏掉主要内容；2）描述内容概念不清，放错位置。（2）技术要求与处理办法：

明确土地估价对象描述包括内容及各项内容的具体要求，土地估价对象描述包括：土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况共三方面内容描述。1）土地登记状况：

①说明估价对象来源及历史沿革；

②估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积；

③土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等；2）土地权利状况：

①详细描述土地估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况；

②以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限（批准起止日期）、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定；

③对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。

④如果评估土地租赁权：还要明确租赁起止时间、租赁范围、租赁价格（租金）及支付情况、估价中的特殊处理（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法估价对象描述3）土地利用状况

①详细描述估价对象的利用现状，包括：估价对象上的建、构筑物及用途、建筑容积率、、建筑密度、绿化率等；

②说明主要建筑物的结构、装修情况、耐用年限、已使用年限、建筑物面积、建筑成新、建筑高度、层数、设备和安装状况、其他地上附着物情况等；

③描述土地利用变迁、规划利用、最佳利用等情况；

④对于以规划条件进行评估的必须描述规划依据：建设用地批准文件、建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表等，说明规划条件的批准机关、批准文号、批准日期、批准规划条件等，并说明现使用权人；

⑤对于现状利用评估的依据是房屋所有权证或房地权证。（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析（1）易出现问题：

1）土地估价报告的“影响地价的因素说明”与土地估价技术报告中的“地价影响因素分析”内容一致，没有区分；

2）因素描述内容不完善，漏掉主要因素；

3）描述内容概念不清，混淆一般、区域、个别因素内容，区域界定范围不合理；

4）因素描述与本次估价没有相关性或相关性小；

5）在对地价进行影响因素分析时，描述过于简单，缺少定性或定量的分析；

6）地价影响因素分析不合常理或不客观；

7）地价影响因素描述前后矛盾；（2）技术要求与处理办法：1）要区分土地估价报告的“影响地价的因素说明”与土地估价技术报告中的“地价影响因素分析”内容，前者侧重于对有关影响地价的因素的陈述，后者侧重对地价影响因素进行分析，尤其是对地价影响大的重要因素必须分析。与本次估价无关或相关性小的因素仅为参照。2）明确地价影响因素分析包括内容及各项内容的具体要求包括：一般因素、区域因素、个别因素的描述与分析。（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析（1）一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，包括：1）城市资源状况（地理位置、土地、城市人口等）；2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；3）产业政策（含税收政策等）；4）城市规划与发展目标；5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）

一般因素要具有时效性，引用近期的数据，及时反映国内外的局势、国家的调空措施、政策变化等；

一般因素还要考虑地域性，不要忽略了土地所在地的区域房地产政策和市场情况。（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析（2）区域因素：说明估价对象所在城镇内部区域条件对地价的影响，包括：1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）；2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；3）基础设施条件（指区域内的供水、排水、供电、通讯、通暖、通气及学校、医院等配套设施的完善程度）；4）环境条件；5）产业集聚状况；6）规划限制。区域因素应根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述，针对不同用途对主要影响因素进行分析（如商服用地的重要影响因素是商业繁华度、人口流量、交通便捷度、道路通达度；住宅用地的重要影响因素是环境条件、交通便捷度、公共公用设施配套程度；工业用地的重要影响因素是道路通达度、产业集聚程度）。这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定。（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析（3）个别因素1）说明估价对象位置、面积、用途、宗地形状、深度、宽度、临街状况；2）说明宗地的地质条件、地形、地势状况；3）描述宗地的建筑面积、容积率、建筑密度；4）描述宗地内基础设施条件；5）描述估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平。不同用途，个别因素描述有侧重点。2宗地以上可采用表格式描述。（三）土地估价中的难点及技术要求与处理办法1、估价原则（1）易出现问题：1）估价原则选择不全面，漏掉主要原则；2）估价原则选择不合理，与本报告不对应；3）估价原则描述不规范或不合理（2）技术要求与处理办法：1）了解所有估价原则，简要说明该项估价所遵循的主要原则；各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）●合法原则●替代原则●需求与供给原则●变动原则●协调原则●预期收益原则（无剩余法或收益法时可删除）●最有效使用原则（无剩余法或收益法时可删除）●多种方法相结合的原则2）估价原则可根据估价对象特点、估价目的、估价选用方法有所选择

3）合法原则、替代原则、需求与供给原则、变动原则、协调原则、多种方法相结合的原则是共用则，每个报告中都需要体现；

4）现状土地利用条件下评估，不能出现最有效利用原则；

5）规划条件下的土地评估，一定要考虑预期收益原则、最有效使用原则。（三）土地估价中的难点及技术要求与处理办法2、估价方法与估价过程（1）易出现问题：1）方法选择错误；2）方法选择缺少理由或依据不充分；3）方法选择时理由描述不合理；4）只选择了一种评估方法；5）估价过程中会出现很多错误，具体见每种方法评估过程中描述。（2）技术要求与处理办法：1）说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程；应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。2）一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求；3）在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估；2、估价方法与估价过程

①市场比较法◆易出现问题：（A）实例选择不符合要求或为虚假案例。案例与待估宗地不在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。案例条件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让权价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等；（B）因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱或漏掉主要影响因素等，因素选择与报告中选用基准地价的因素不一致且相差较大；（C）比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致；（D）确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）；（E）因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致；可能漏项或多项；系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现等错误；（F）地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误或与报告中其他方法的修正系数不一致，自相矛盾或无依据、过程；（G）计算比准地价时错误；（H）确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误，未说明最终结果的确定方法；（I）计算公式错误；（J）最终结果的确定没有依据或理由或计算错误。2、估价方法与估价过程①市场比较法◆技术要求与处理办法：（A）实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。（B）因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。2、估价方法与估价过程①市场比较法◆技术要求与处理办法：（C）因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件▲因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标。▲估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。（D）编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。（E）、编制因素修正系数表

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数。（F）、实例修正后的地价计算2、估价方法与估价过程

②收益还原法◆易出现问题：（A）收益还原法公式选错或计算过程漏步骤；（B）收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理；（C）费用确定可能漏项或多项；（D）年折旧费计算公式错误或年限出错、重值价取值错误；（E）术语不规范；（F）建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理或无过程；（G）地价计算中年限错误；（H）计算过程有错；（I）计算单位不统一；（J）最终结果的确定没有单价。2、估价方法与估价过程

◆技术要求与处理办法（A）具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。（C）总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。（D）说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。（E）明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。（F）说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定的计算过程。2、估价方法与估价过程

③剩余法◆易出现问题：（A)公式选错或计算过程漏步骤。

(B）预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。（C）费用确定可能漏项或多项。（D)术语不规范（E）利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。（F）利润计算时考虑了利息。（G）如在评估时，地价未计息，结果未将地价贴现至估价期日时的价格水平。（H)计算过程有错。（I）计算单位不统一。（J）最终结果的确定没有单价。2、估价方法与估价过程

◆技术要求与处理办法：

应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明:（A）通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。（B）明确估价对象开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。（C）对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。（D）说明计算公式、计算过程和结果。2、估价方法与估价过程④成本逼近法◆易出现问题：（A）公式选错或计算过程漏步骤；（B）缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据、将不是税费项目的内容列入或少列项目；（C）开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致；开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致；开发费的确定无依据；（D）利息计算有误或利息公式选用了单利计息公式；（E）利息周期错误；利息率的确定无依据；（F）利润率、土地增值收益率的确定无依据；（G）利润计算时考虑了利息；（H）未进行年期修正或区位修正；（I）计算过程有错或漏项；（J）计算单位不统一；（K）最终结果的确定计算错误等。2、估价方法与估价过程◆技术要求与处理办法：应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内容：

（A）要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。（B）明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。（D）贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

（E）说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。（F）根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。

（G）说明土地价格的确定方法和结果。2、估价方法与估价过程⑤基准地价系数修正法◆易出现问题：（A）漏项，缺少地价内涵介绍等；地价内涵介绍不完善（缺少估价期日、容积率、开发程度、计算公式等）；选用基准地价已超过三年；（B）因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化；（C）未列出待估宗地的因素条件说明、优劣程度判定表；（D）某项因素修正错误；（E）某项修正前后不一致或缺少某项因素的修正；（F）计算公式前后不一致或计算结果错误；（G）计算过程漏项；（H）计算单位不统一；（I）最终结果的确定计算错误等。2、估价方法与估价过程◆技术要求与处理办法：应用此方法进行估价，应按《规程》规定的程序和方法进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：（A)具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地地价的公式等。（B）基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限（或无限年期）的区域平均土地使用权价格。（C）说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因数条件说明表，并注明来源及依据。（D）说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。（E）确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。（F）说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。（G）对基准地价修正得到的宗地地价进行分析，得到估价对象设定开发程度的宗地地价。当估价对象设定开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，应进行土地开发程度的修正。3、地价的确定（1）易出现问题：1）最终地价的确定方法没有客观的分析过程或理由、依据不足、没有说服力；2）最终地价的确定缺少计算公式、计算步骤。（2）技术要求与处理办法1）地价确定的方法一定要说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因；2）对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据；3）如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果；4）估价结果应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价；包含如：土地总面积:**.**平方米单位面积地价：**元/平方米单位楼面地价：**元/平方米单位面积年租金：**.*元/平方米.年

总地价：**.**万元大写：*仟*佰*拾*万*仟*佰*拾元货币种类：人民币（或美元、日元，估价基准日人民币与美元、日元的兑换比例为：1：*）年总租金：**.**万元大写：*仟*佰*拾*万*仟*佰*拾元宗地地价详见土地估价结果一览表（表1）。（四）附件易出现问题：（1）缺少主要附件；（2）附件中的主要内容与报告内容不一致；（3）列出不相关的附件；（4）缺少估价依据的附件。技术要求与处理办法（1）清楚附件应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等；（2）在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章；（3）列出估价报告中参数确定时的主要依据文件；（4）报告中不可缺少的附件。

（一）划拨土地使用权价格评估（二）承租土地使用权价格评估（三）土地租赁权价格评估（四）有限定条件的土地使用权价格评估（五）地役权价格评估

四其他权利土地价格评估注意事项（一）划拨土地使用权价格评估

1.划拨土地使用权被认定为有价值是依据2.划拨土地使用权价格的评估方法依据3.划拨土地使用权价格评估探讨估价思路1：估价思路2：估价思路3：

如设定划拨土地为有限年期，需进行年期修正，采用土地还原利率的确定方法确定后，由于划拨土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益的不确定性高，因此，划拨土地使用权还原利率一般比让土地使用权还原利率高1个百分点左右。（一）划拨土地使用权价格评估估价思路1：先评估各待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金，即可得到划拨土地使用权价格。（1）评估待估宗地出让土地使用权价格（设定年期）;根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择两种以上（含两种）适当评估方法，评估得到地价定义条件下的出让土地使用权价格。（2）合理确定土地使用权出让金（设定年期）;确定土地使用权出让金的方法一般由三种：

1）根据当地人民政府公布的出让金标准确定，如厦门、上海、西安等城市；2）选择出让金交易案例，采用市场比较法确定，如北京、深圳等城市；3）根据当地人民政府颁布的有关缴纳出让金的政策文件规定确定，一般按评估地价的一定比例确定土地出让金。（3）根据上述公式确定划拨土地使用权价格（设定年期）。划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格－土地使用权出让金（4）计算无限年期划拨土地使用权价格（一）划拨土地使用权价格评估估价思路2：采用成本逼近法评估，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益由于划拨土地使用权未缴纳土地出让金，视为成本法中的土地增值收益相当于土地出让金，因此：划拨土地使用权价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润（1）确定土地取得费及土地开发费；（2）计算投资利息、投资利润（3）计算无限年期划拨土地使用权价格（一）划拨土地使用权价格评估估价思路3：采用市场比较法评估，选择近期已经发生的与估价对象类似的划拨土地使用权的交易案例，进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等因素修正后，得到待估宗地划拨土地使用权价格。前提条件是能够由大量的可比划拨土地使用权的交易案例。上述3种评估划拨土地使用权价格的思路得到的结果可能是：有条件的情况下，思路3得到的结果比较符合当地的地价水平，较客观的反映出划拨土地使用权的价值；思路2通过较客观的取得成本确定其价值，只要土地取得成本、开发费用及利息、利润确定的合理，该结果能够比较准确的反映出划拨土地使用权的价值；思路1可能会由于出让金的确定取决于当地政府公布的缴纳出让金比例偏高，造成划拨土地使用权价格偏低，如根据国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》：协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%的比例确定出让金，划拨土地使用权价格只有出让土地使用权价格的30%，采用该方法得到的价格还不足成本法中的土地取得费高，因此划拨土地使用权价格的最终取值还需仔细分析后方可确定。（二）承租土地使用权价格评估承租土地使用权是国家将土地出租给土地使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。承租土地使用权价格＝承租土地使用权合同租金与市场租金的差值（盈余租金）在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。

(1)市场比较法

1)选择同区域或相临区域类似已经发生交易的承租土地使用权实例；

2)确定情况修正（特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响）、期日修正、区域及个别因素修正系数；3)根据市场比较法计算公式得到承租土地使用权价格。

(2)收益还原法1)承租土地使用权价格计算公式V=（a1/r）[1-1/（1+r）n]式中：V----承租土地使用权价格

a1----盈余租金

r----承租土地使用权还原利率

n----租期（收益年期）2)确定承租土地使用权纯收益（盈余租金）首先调查市场租金，其次依据承租合同的租金确定盈余租金。3)确定承租土地使用权还原利率先确定土地还原利率，由于承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益的不确定性高，因此，承租土地使用权还原利率一般比让土地使用权还原利率高1个百分点左右。4)将B、C代入公式即可得到宗地承租土地使用权价格。（三）土地租赁权价格评估将带有租赁期约的土地进行转让、收回、征收和调整租金时，一般要进行租赁价格评估。土地租赁权价格评估可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。市场比较法

(1)选择相邻地区的类似土地租赁权转让实例，进行情况修正和区域修正，经区域因素和个别因素修正后确定土地租赁权价格。

(2)在情况修正中要特别注意租赁契约的内容、经过时间和剩余期限、租金调整情况及特别约定等对租金价格的影响。收益还原法(1)、租赁权价格计算公式：V=(a1/r)[1-1/（1+r）n]式中：V――租赁权价格

a1――盈余租金（租赁权的纯收益）

r――租赁权还原利率

n――收益年期(2)租赁权的纯收益即为盈余租金，有市场租金与合同租金的差额决定。(3)租赁权还原利率的确定租赁权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，在运用收益还原法评估时还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。（四）有限定条件的土地使用权价格评估设有租赁权设有租赁权地土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下地土地使用权价格，然后作减价修正。（1）在租赁期限内地土地收益应依租赁合同租金标准来确定，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。（2）若采用市场比较法，则需考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的影响。设有地役权（1）设有地役权的土地使用权价格评估，先评估不负有地役权情况下地土地使用权价格，然后作减价修正。（2）如：某宗地土地使用者为××公司，其地下有地铁线（地铁公司），则对××公司使用的某宗地来说，该宗地存有地下通行权，在评估该宗地的土地价格时应考虑存有地下通行权的影响，作减价修正。（五）地役权价格评估

地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时，一般要进行地役权价格评估。地役权价格评估技术思路：（1）评估待估宗地正常的土地使用权价格；（2）确定地役权对待估宗地土地利用的影响程度，并量化；（3）地役权价格=（1）*（2）规程中提到还可采用市场比较法、收益还原法评估，但一定要选择地役权的交易案例，实际评估时比较难。（一）各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法（二）综合用地土地价格评估注意事项（三）补地价的土地价格评估（四）多宗地价格评估技术要点及处理方法土地评估中常遇到的问题五（一）各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法

主要用途土地价格评估技术要点（1）居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估

1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素，居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大；

2）估价方法选择；

3）估价技术要点及处理方法。1.主要用途土地价格评估技术要点

（2）工业用地评估

1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素工业用地受交通条件、相关产业的配套与集聚、产业政策、产业结构、基础设施状况、环境状况、城市规划等因素影响比较大。

2）估价方法选择宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法；在特殊情况下也可采用收益还原法。由于工业用地涉及的行业比较多，非标准厂房多，造价及市场售价相差也比较大，不宜采用剩余法评估。

3）估价技术要点及处理方法①投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应考虑不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。如高新技术企业（通讯、电子、航空），应结合其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点来确定投资利息率、利润率、土地增值收益率等，合理的估价。高新技术企业其投资利息率、利润率、土地增值收益率等技术参数应高于一些重工业（煤碳、水泥、石油石化）、轻工业（纺织、化工）行业用地。②矿井、矿区用地价格评估。其宗地外开发程度应依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件；其次还应考虑矿产资源可开采年限，如矿产资源可开采年限低于法定最高出让年限（剩余出让年限），评估设定年限应依据矿产资源可开采年限确定。③对于仓储用地价格评估。其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度直接影响价格的高低。如流通快的仓储用地远比流通慢的仓储用地收益大，其用地价格相应较高。④机场、码头用地。由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法中，适当考虑垄断地租的修正。⑤在工业用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格与选择的标准宗地进行个别因素修正确定。1.主要用途土地价格评估技术要点（3）商业、旅游、娱乐用地1）客观合理的选择影响商业用地的地价因素商业用地主要受商业繁华程度（距商服中心距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流量）、交通条件、交通管制等因素的影响较大。2）估价方法选择①宜采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法及剩余法估价。②商业用地出让和转让等市场交易案例较多，宜采用市场比较法。③商业用房在市场交易中，交易方式多以出租为主，适宜选用收益还原法；但销售量相对较少，在一些销售量较大的区域可选择剩余法。3）评估技术要点及处理方法①必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。②影响商业用地价格的主要是其收益或潜在收益，而不是成本，商业用地不宜选择成本逼近法估价，除了个别处于偏远地区的商业用地（如加油站、一些零星的销售网点），当无法选择其他方法时，可采用成本逼近法，并进行适当的用途修正。③各类旅游用地的评估，应结合国家旅游区评价标准考虑其对地价的影响。2.其他用途土地价格评估技术要点及处理方法（1）公共建筑用地（科研、教育、文化、卫生、体育等用地）1）该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心。2）选择成本逼近法、收益还原法（有收益或潜在收益）及基准地价系数修正法评估。3）采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数的确定应比工业用地高。4）区域位置较好，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。5）采用收益法用的是整体收益。（如收费性的私立学校、私立医院、体育场馆）2.其他用途土地价格评估技术要点及处理方法（2）公路、铁路、漏天管道（运输煤炭、石油、天然气、输水）等线路用地1）该类用地的特点是：宗地面积大，线路长，形状呈带状；涉及多个行政区域；大多用地比较偏避（离城镇中心较远）。2）宜选择成本逼近法、基准地价系数修正法和收益还原法。3）采用成本逼近法评估时，土地取得费应根据土地所在区域当地政府的拆迁安置或征地补偿标准的有关规定确定（分区域确定土地取得费），利润率、土地增值收益率等参数的确定接近或略低于工业用地。4）土地开发程度的设定，可设定为“达到可开工条件”或“宗地红线外一通”。5）一般参照所在区域工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。如区域位置较好，考虑进行用途修正（进行加价修正）；如区域位置较偏，考虑进行用途修正（进行减价修正）。6）采用收益法用的是整条线路的收益，评估价格反映的是整条线路的总价格或平均价格。7）土地使用年限的设定结合行业等有关规定确定。如铁路、公路用地要考虑最长的经营期限（30年），输油、煤管线应考虑油或煤的可开采年限，合资企业应考虑合资经营期限等。2.其他用途土地价格评估技术要点及处理方法（3）油田、煤矿、火力发电厂等远离城区的独立工矿区用地1）该用地的特点是：远离城镇中心、面积大、用地类型多。2）宜采用成本逼近法、基准地价系数修正法评估。3）一般参照所在城镇最末一级工业用地基准地价进行评估，并适当进行区位修正。4）土地使用年限的设定结合行业等有关规定确定。如油田、煤矿应考虑油或煤的可开采年限，合资企业应考虑合资经营期限等。5）土地开发程度的设定，可结合评估目的设定为“宗地外几通、宗地内场平（或部分平整、阶梯平整等）”或“宗地外几通、宗地内几通一平（或部分平整、阶梯平整等）”。6）由于独立工矿区内用地功能较复杂，如火力发电厂用地有：主要生产区、储灰场、灰场道路、水厂及水泵房、堆煤场、运煤专用铁路、生活区、培训中心、宾馆或招待所等，各类用地可能相对独立，因此，在地价定义中：开发程度、土地使用年限、用途等可能会存在差异，视各类用地的具体情况确定。2.其他用途土地价格评估技术要点及处理方法（4）水电站用地（港口、码头）1）该用地的特点是：远离城镇中心，比较偏避；大多建在河流（渠道）上或