商业物业与住宅物业的对比

自我介绍姓名：周起生学校：河南工程学院专业：电气工程及其自动化商业物业与住宅物业的对比分析

主讲人：周起生

目录物业的概念物业的分类房地产与物业管理的关系住宅地产与商业地产之间的对比商业物业介绍住宅小区物业介绍住宅物业与商业物业的对比分析物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业的概念物业的分类根据物业的使用功能不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。不同使用功能的物业，其特点也各不相同。居住物业：居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和共用场地。共用设施、设备是指住宅楼内费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、共用性文体设施及共用设备、设施占用的房屋等。这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给承租人使用的。非居住物业：非居住物业是指那些不是用来居住的物业。按照使用功能的不同，可以将非居住物业进一步划分为一下几类：1、商业物业2、工业物业3、文教科卫物业4、其他物业1、商业物业：商业物业一般又分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供应商、服务业使用的建筑场所，包括购物广场，百货商店，超市专卖店连锁店宾馆酒店休闲娱乐场所等。办公物业是从事生产经营咨询服务等行业的管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼，现代写字楼和智能化办公建筑等。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济状况相关，特别是与工商贸易金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。2、工业物业：工业物业是指为人类的工业生产活动体用使用空间的房屋，包括轻重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要通常指适合特定的用户使用。高新技术产业用房则具有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。3、文教科卫物业主要指影院剧场体育场馆学校医院等建筑用房。该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的具有很大的社会公益性。也有部分科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办公和经营用房。4、其他物业除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也成为特殊物业。包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁隧道等物业。特殊物业经营内容通常需要得到政府的许可。混合物业：混合物业是指居住和非居住物业混合在一起的物业。这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因为特殊需要而形成的，如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商务办公楼等。物业管理与房地产的关系物业管理是房地产综合开发的派生物，作为房地产市场的消费环节，物业管理实际上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。房地产的经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的方式是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产事业迅速发展的派生结果。由于物业与房地产的特殊关系，所以说到说到物业就不得不介绍房地产，所以谈商业物业与住宅物业的对比分析就不得不先说商业地产和住宅地产的区别与联系商业地产VS住宅地产内在联系1、开发模式

商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，并带来巨大的投资风险。很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在盲目套用住宅开发模式的现象。2、经营思路

大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。3、操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。4、赢利

住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品。商业地产则是长期经营的开始，需要不断的注入资金，用于长期的回报。商业地产VS住宅地产9大区别1、商业地产的首要价值体现在地理位置住宅地产地理位置选择的弹性较大。商业地产要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。2、目标顾客不一样住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客；商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分主力经营户等。商业地产VS住宅地产9大区别3、功能、用途不一样住宅的功能和用途一般来讲就是居住；而商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。4、消费环节不一样

住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。商业地产VS住宅地产9大区别5、对物业的要求不一样

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何方面都有可能影响商业地产项目的生存。6、产品的设计不一样。

住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要；而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样。商业地产VS住宅地产9大区别7、销售、营销不一样住宅可以一卖了之，目的简单且直接；商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的8、投资回报的形式不一样住宅的投资回报形式只能通过销售来实现；商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值；商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。商业地垦产VS蹄住宅地极产9大兴区别9、专拿业性区典别总体来扰说，商翼业地产肥要求更缝加专业蠢。商业地掏产不仅偿需要专丽业的规长划、设兆计、市欺场调查乏、立项果定位，件还需要扮专业代长理机构明的营销啄策划、舱推广，苍专业的仓经营管章理做后方期服务愈。从投资菜角度来靠看，住炕宅可以合买来自焦用，是坊保值投饰资，风型险性极畅小，而胳商业项双目一旦坝没做旺胁其价值烤就极低拉，甚至寒一文不狱值，风柱险性极碎大。从开发棚的角度办来看，打则可以枕从规划勺、开发温流程、堪利益三兄大层面北进行比词较。商业地岔产VS侧住宅地凶产9、岭专业性绕区别从开酸发角澡度比称较1、规逆划区别商业地纠产的定胁位需广宏泛而细铲致的调冤研，包俗括城市糠商业发的展规划呢及政策他、区域带商业结熊构、未差来供蹦应量、尿消费力译的需求育、租售泛目标客隐户细分视，商铺角升值潜金力等等晌方面的舅分析。饥但现以实中多拌数商业烛地产的醉开发商宫没有做集好规划原，直接竞先把项玩目盖起似来，最裤后商业扔定位就形出现问玩题了，孕要么是病结构不侧合理、孝要么就赤是布局捉不规范备，从而虫导致招姿商困难严，进驻奴商家不俱理想的南结果。2、谨开发梦流程和区别商业项刻目开发蚕需：1）培鸭育期：倾商业项糕目的前召期调研烦定位规靠划招商2）彼运营侍期：泉培育日品牌液消费朴习惯足商业良环境侧等需表要3馋年3）户调整客期：混开始翼赚钱撇之后位的市而场选半择及挽调整3、现利益永关系悼区别住宅物仅仅袄通过眉发展桨商和喷购买磨者两玻个环颤节就默可以毫构成到单一涂价值例链；而商够业地你产需温平衡者多方追利益劣，其荡考虑啊的价抹值链蛾上包发含：搅“发钓展商宽——踩投资氧客—番—经钉营商热家—详—消法费者磨”这券样一撕个完宪整的金结合网体，饲所以没商业奏地产钓项目软的选流址过糖程比倡住宅饱开发浓更为乏严谨攀。商业肥物业商业物浊业的含烘义所谓袋商业装物业凳是指柔供商炊业流豪通和登运行屈经济刻流动艇的物沈业及觉其附耻属的蕉设备魄、设企施。商业物臂业的类暗型1、从建拿筑结构盏上分，宾可以分炼为两种教类型：炎敞开型玻、封闭肌型。敞开敌型：冠指商潜品摆船放在滤无阻监拦的炸货架计上，泊顾客百直接困取货题挑选哲。如广穷州的观海印钢电器己城。封闭械型：碧指顾确客购客物时商不能酬进入球柜台搏里面找直接去挑选舌商品狐，而号由信芝贷员当拿商厌品给资顾客库挑选乐。广州夸的天林河城舰，太寨古城蚕等。2、从蓄建筑剖功能某上分宜，可谦以分辨为两哄种（1）综合充性的商添业购物仇中心，促具体包匆括购物投，娱乐秒活动，愁健身房违，保龄句球场，根餐饮店宅，影剧鬼院，银精行分支想机构等刃。如广产州的天谜河城。楼（2）商住裹两用型祥的物业蚂，底楼盾层部位窃是商场器，批发苦部等，恋高层则亏为办公丽会议等酿，住户织用房等袄。宁波瓶的世贸扩中心，荒金光中勉心等。太古斜城天河城金光白中心商业物珠业商业尤物业名的类降型3、从俘建筑渔规模蛋上分正，可释以分骨为三卖种类批型，（1）市撇级购施物中跑心，唇这种亚购物斯中心订一般嫌建筑穿规模尊在3万到10万平米竭以上，窜商业辐名射区域开覆盖整植个城市和，服务求人口在30万人晓以上豪，年道营业水额在5亿元敲以上卵。（2）地区阴购物中榆心，这撒种购物拘中心建磁筑规模碑一般在1-3万平米纷之间，纷商业服直务区域岩以城市糖中心某四一部分训为主，骗服务人峰口在10万-3贷0万人，絮年营业身额在1-西5亿元虾之间追。（3）居住影区商场千，这种询购物中最心一般调在3千到1万平米痛之间，璃商业服猫务区域晌以城市叛中心某订一居住孔小区为野主，服绣务人口训在1万-5万人饥，年葵营业活额在30抛00万-1亿元潜之间河。商业物凶业商业维物业狗的类月型4、从物焰业的档桐次上分狭，可以木分为两膨种：（1）经济准型：指拣出售大年众化的骂一般商护品，装列修较为直普通的挣物业，骑投资小绩，成本辟少。如丹贪尼斯（2）豪华穗型，指渡大型商柳场，高朗能商场啄乃至著桑名的专班卖店，孝出售的估商品大娇都是高丢档商品事和奢侈阿品。如万象燥城商业物通业商业亏物业乓的特碎点1、商解业楼殃宇要够精心馆策划伪，合耻理布跟局所谓季设计惭规划展的合溉理，导就是航要合读经济聪规律善之理扯，合孕经济腥发展抗之理复，合弹提高恶经济兄效益演之理爽。商忧业楼屈宇的疗建设虫一定惭要与武周围脚地区蜡的人访口、班交通肉、购梳买力婶、消凭费结维构、稍人口驳素质志、文翁化背洽景等写特点保紧密脆联系月起来狭，要列因地跃制宜胀地规葛划设佩计方袜案，咏规模侍可大扩可小不，功首能宜仔多则圆多，需宜少养则少背，档虚次宜哄高则念高，继宜低亭则低果。即迹一切相从实掉际出某发。如鄂尔痒多斯购翻物中心2、建串筑结姨构设航计要刺新颖点、别米致、露有特其色商业巧楼宇似在设放计时卖就要府下功确夫，舍务必愧求得趁新颖享、奇雀特、榜别致跃，在欧外观范上要廊突出堪商业畜楼宇抽的个蓝性及泄地区疮特色捷，以芽给顾枣客留钻下较碌深的蚂第一颠印象南。对篇于商臂业楼友宇的各内部羊设计鱼也要苍竭尽蠢所能布，进夜出口俱都要拜有鲜啦明的尼标志么，有栗条件订的可祝以在谊内部印配置裙一些怕像喷育泉、旷瀑布唉、阳祝光走哈廊等各小景亏点，厨而且酸内部滥颜色碍要协青调，细布局崇比例傻要恰济到好仿处，察令人胜赏心越悦目捎，流蝇连忘坚返。鄂尔多致斯购物娃中心商业京物业商业么物业戚的特杂点3、选址甩和规模痕要满足柄不同层咽次的需申要商业楼险宇的设隔施要依扮据城市秩人口的遮数量、度密集程航度、顾色客的多条少，分点散与集求中兼备浸。在大搅城市中沟，由于拖常住的荡和流动索的人口减较多，桃居民的弊消费水纺平也较粗高，因停而所需莲的商业舱、服务穿业的设缩慧施也就开越多、誓越齐全支，物业虑的档次气也要求计越高。纸因此，战高档的胁商店、畅高级餐忘厅等都领要选在走人口密临集、流绕动人口并量大的么繁华闹屡市，有猎的可以爸连接在漂一起建曾成商业疾街、食唯品街或密购物中士心等。以而小的章日用百稍货商店芝，一般脊的副食辫品商店狗建在各捏个居民峰区，以你便就近困服务。商业物由业商业物用业管理河服务的周特点1、要历保持踏商业材楼宇向的美享观、归整洁滔、有飞序2、商业素楼宇尤涉其是豪尘华型的尘商业楼倚宇的设枯备、设唇施配备盯齐全、坝先进，貌有的已心属于智捕能化建弯筑3、要加跨强保安狐工作4、商旷业楼糟宇服阔务要埋按照谱同经革营者乱签订番的契史约实症施商业物朝业商业怎楼宇砌物业咬管理戒的要换求（一沙）商子业楼隶宇应笼树立逝良好性的形蹦象1、商业演楼宇必诉须有良赵好的形你体环境赵和商业咐特色2、商趴业楼踪蝶宇的兔良好贵形象眠是潜坏在的汇销售习额3、商业肝楼宇的行良好形槐象是潜昂在的资饥产（二呢）建熔立商葬业楼尖宇识虾别体锣系企倾业识跳别体堪系是纤强化培商业动形象贿的一棋种重熔要方嘉式，诞它包船括：既理念赛识别歉体系乔、视苦角识充别体滴系和候行为乌识别柱体系缸，三墓者相熊互推树进、探互相咏作用石，能晒产生含良好阔的商饮业效合果。企业识堂别体系吩以改变研企业形慕象、注碍入新鲜糠感，增谊强企业爹活力，衫从而吸松引广牲大消滤费者的农注意，廉提高销池售业绩土的一种暖经营手极段。（三稼）商互业楼今宇安遗全保梁卫服赖务要辛求高1、综群合性组强2、服务公性强3、治安拴人员素坛质要求共高商业赛物业商业物唐业管理岁的服务症的对象（一味）楼槽宇与庸设备菊设施涛的养翅护及枝维修身管理商业楼银宇的设赵备设施规管理是贷非常重酿要的，乌除了对成机电设黄备必须昏保障正窃常运转沈外，特畜别要保诸证在营恨业期间垂不发生封突发性吩的停电偏事故，锤避免引深起营业报现场的玻混乱，抢甚至发趁生伤人咏事件。沃要把自肉动扶梯奇等开关幸装置在讽顾客碰银不到的云地方。（二摇）环飞境卫火生及臂绿化奇管理基本的杆保洁工绑作应安宇排在非搂营业时迎间，营凯业时间汽应避免鉴使用长办柄拖把处，而宜疼用抹布沫擦拭（三弊）安日全保草卫管剩理中央监攀控室的腿执勤人眯员要以团高度的挑责任心铅监督火秋灾报警想装置和午电视监爷控与录料像工作趴，电视霸监控要拆对楼内店及广场检同时进录行，防雅止火灾狮，偷盗土事件的胜发生。商业瓶物业商业症物业搬管理痛的服亭务的险对象（四扫）广缠告管走理广告棵要执欢行广迟告法禁的相抄关规何定，呆楼宇垂内的输广告孔牌、括条幅肠、悬浮挂物白、灯峡饰等冒由租罪户提湿出设吐计要降求后晴，统抖一由连物业寇管理尝企业柔制作封。（五）浸装修管奥理商业管楼宇舞的装查修十扫分频嚷繁，描要做宋到装倍修部晌位不遥会影厉响周普围摊蠢位的斯营业凝，在倘审批叙装修江设计捆方案旬时，尊要密眠切注较意温竖感器图、烟决感器剖、喷涝淋装向置与舍送风解向的碎配置鬼，在奸装修痒施工塌时还弃要密土切注建意这佩些设冤施是窜否被箭破坏布。（六恩）租松赁管屯理及肢合同断管理大型商面场不少恰是采用菌柜台出锐租和层警面出租霉，负责评租赁经赵营的物牲业管理掉企业要捡以良好使的管理壶服务业晴绩来推西动租赁高业务，蚊负责管介理服务但的物业仿企业同献样要以眨良好的罢管理业廉绩来促挖进经营得单位的埋租赁业袜务，物轿业管理超企业的您现场管怜理部门巩，如经桃营部要丙加强各厌类合同甜、契约甜的起草迟、协调快、实施纳和保管廉工作。什么是匹住宅物辟业居住近物业大是指钢具备扯居住办功能切、世供人俯们生助活居困住的职建筑俱，猫包括吧住宅售小区皆、逗单体阅住宅喂楼、与公寓浓、犁别墅书、负度假酷村等圣，仿当然船也包沟括与拨之相届配套批的共葵用设半施、挪设毒备和初公共农场地乡丰。住宅雨物业住宅小诉区物业须的管理郊的内容包括对笛住宅小挑区居民沉和住宅弟小区内神的房屋倦建筑及觉其设备存、市政喝公用设模备、绿阵化、卫粱生、交冈通、治盛安、环是境等的字管理住宅物尺业住宅饥小区晌物业罗的管旬理的败内容(1)住宅红小区络居民讲的管挎理和娘服务住宅小事区的物铺业管理燥，其管纪理和服杨务的对蓝象首先疗就是住弓宅小区勾的居民屈。为了扔住宅小唯区的公糕共秩序斧及住宅异小区全稍体居民微的利益毕，每一稍位居民潜都应该喂在住宅列小区内流服从物滩业管理迁企业所侄制定的弃一系列傅管理制很度和规野定。(2膨)房屋碧管理房屋管还理是小庭区物业抽管理工乘作的基赚础和本国源。房弱屋管理摸的主要越内容包季括：①房屋扬结构与残外观完于整与完台好的维输护。②房屋全内外装场修的审佣批与约寒束。③房砖屋使袜用管非理(包括厅进住搏、退积房登带记，喉使用及单位叙、人颂员、喉室内货用品鞋的登漫记，染房间柳钥匙永的登快记发蜘放、士收回丹及门场锁的砍更换点等)。④建雀筑物度内外刑的标近志、汤广告婚的管芬理。住宅雁物业住宅小滤区物业枣的管理齿的内容(3爱)环境森卫生忽、绿旗化管伤理环境管筹理的主键要任务浆就是维懒护、保久持小区候的宁静匀、舒适源、整洁扇、优美弊。(4先)治安管亡理治安袖管理印的目贡标是刑保证临整个酒住宅料小区蒜的安卫全与挥安宁街。其更工作岛分为气两部袭分：平一是其安全蜡保卫威；二灯是正搞常的废工作职和生伏活秩慰序的步维护柜。(5嚷)小区盾内供催水、绍供电漆、公切共照绞明、论电梯搂、空辰调等狮设施粪设备承的管宇理(6垒)市政轧设施县维护归管理市政没血施管理丸主要是嘉指住宅村小区内盛的道路瞒、公共糠排水排致污管道危和化粪麻池等设不施的管锁理。住宅物楚业住宅小友区物业披的管理赠的内容(7团)车辆管携理住宅磨小区筋的人碎口众源多，盘层次觉有别撕，汽煮车、搭摩托掀车、欠自行再车以杆及外贱来的漏车辆岸进出份频繁属，因核此车商辆管全理是栗必不稼可少盛的。内车辆纹管理烟的主是要工猛作就答是车寄辆的据停放群和车建辆的节保管俱。(8)消防管贺理消防继管理替是非劝常重奴要的崖，其病主要睁工作直内容粘有：①坚粪持固疫定的智巡查匠检修歌制度寻和节腥假日翁重大尤活动舅的全拳面检章查，架一旦石发现石问题丸，必询须限搏期整歪改解乓决。②健全粗专职和升兼职的绢消防组俘织，建笛立严格蛾的消防伐制度和士责任人构制日度。③要经民常进行聚防火防甘灾的宣抵传教育驱。住宅物似业住宅小烦区物业阔的管理反的内容(10继)收费管止理包括辆各种洞收费边标准逆、办拔法的余制定来，收疗费的献实施掠，基版金和闷各项毕经费斩的使嘉用管校理及糊账目岗公开论等工灭作。(11办)提供料各种幸其他护服务住宅港小区网管理劳的好祥坏，布不仅墓取决绍于上槐述项畏目管箱理的秋好坏志，同健时也消体现播在物毯业管昼理企借业能咏否为通小区这内的晋居民配提供顺周到完细致谣的综贼合性腔服务农。住宅小滥区物业塌的管理猎服务对稀象住宅小铃区的物贼业管理奔，管理汤和服务吨的对象迫首先是扛住宅小盼区的居麦民住宅屈小区牢居住点设施璃管理住宅小胁区物业军管理公激司根据跪物业管拜理合同妈，只负梦责住宅纸小区房窃屋及附爷属设施龟、设备励的管理飘。管理故重点在当共有部醋分。居住环凝境的管唇理住宅株小区干物业功管理城的自膏然环雹境的龙管理礼是对蚂自然战环境初的驰观测泽与防辟止自闯然环戚境中价不良域因素附的发擦生，景对人萍文环友境的抽管理敏是维性护和担改变回、塑任造一害种人什文环裁境，莲维护辈是一籍种环飞境秩魄序。住宅探物业住宅暴物业垂的特模点住宅播小区搅内居万住着嫁不同形阶层拼、职胆业的赴家庭,不同的垄生活习零惯、爱咬好、文田化程度蕉、道德语水准、棒经济收闲入水平数等等决墓定了他器们对居损住环境最要求和夜居住行甚为的差锹异。业脉主在物过业小区吃内买了块房子用霉于居住馆，这个阀房子对垄于业主酸来说便曲是一个漏家，家挡对于每吊一个人吨来说应融该是温签馨美满拐、宁静混舒适的主。业主症一天内踪蝶最起码坡有三分尤之一的昆时间是冰在小区惨内度过葛的，因孔此，业潜主对居遥住小区井的要求设便是舒幼适且能茅在紧张迅的工作屑之后放薄松下来钓。正因胆为居住秩小区内转的业主成有了这华样的要黑求，居唤住小区刺的物业列公司就涝有了工简作上的付着重点乱。要想匀做好住补宅小区鹅物业管毅理服务闯工作，市应该明雅确这样乏的指导欢思想，醋而且住面宅小区质物业管车理还带扬有相当梁的复杂拉性与其税自身所凤具有的局特点：住宅遣物业住宅备物业住宅颈物业杜的特苍点(一)、管躁理具笼有社孟会性住宅小案区是人燥们生活识、居住没的地方黄，是整拍个社会帐的一个盐组成部跟分，它范的管理凝必然具送有很强胀的社会笼性。小涉区内居贺住着各斥行各业冈的人员能，居住致的人口剩结构十雄分复杂标，产生疑社会化拦现象。敌物业管峡理公司益应争取方住宅小堪区居民茶及社会滩各方面衫力量的洞支持与笑帮助。(二)管理具红有统一此性住宅引小区贝内部纽奉的各塔个组狮成部郑分形家成一翁个整弟体，述如果核仍然绵采用舟传统昼的房桑屋管粱理模璃式进押行管赛理，烘各自昂为政飘，其仿弊端呢显而显易见奏。因唯此，仁对小毯区内稳的保阵洁、津绿化睬、安题全保嚷卫、铺进出意小区买的车男辆、斑公共袄设施孕维修译养护预及业即主的虾房屋牛整修唇等进聪行统洁一的性管理狠是现塑代小赏区物易业管穴理的睛主要槽特点补之一卡，既著可保倍证有牌效成典本的尘控制氏，又愈能提坏高综除合服督务质山量，跃使业右主直庆接享汇受到里物业流服务贱的成幻玉果。住宅物狠业住宅物钞业的特疫点(三)、管理群强调服野务性住宅小股区物业王管理的睬目的是邀为了满书足小区碑内居民些居住生具活的需另要，为向居住在梁小区内胡的人们崭提供一在个优美五、安全鸽、舒适糖、满意加的居住顽环境。礼物业管住理企业梁应该强植化服务烤意识，骨本着服朴务至上剑的宗旨论，为居神住在小稀区内的律人们提闷供到位巨的服务贵。从事王住宅小哲区管理截的物业坛管理公绑司通过大向居住倡在小区状内的人条们提供恼优质的扩服务，窜达到管导理的目逝的。同迎时，不网仅要提板供物业党管理服宪务委托输合同范胡畴内的疾基本服否务，还劫要结合选小区内腐的特点岩、业主任的需求锅提供有条针对性宽的个性牵化服务承。住宅墙物业住宅螺物业龄的特臭点(四)、管理具决有复杂鸡性主要体却现在居麻民的构肤成复杂割，对物净业管理渔服务内常容和标衬准要求哭不一；洁房屋产梨权具有竹多元化吧的特点烈，使得串管理难本度增大梯；在住拐宅小区杠的物业薪管理实案施过程仪中经常志涉及市漆政管理归、水电茅气暖供锅应、公非安、街屋道办事怎处等多衬个部门胁和单位源，需要退协调关赌系，明苏确职责绵；由于迹居民的钢收入水吗平和物但业管理布消费意订识差别糕较大，心目前住壁宅小区膜物业管甜理服务歪费用收旋缴工作绿难度较槽大，具久有相当稿的复杂泻性。住宅物裤业住宅物绝业的特扛点(五)、管理持追求艺帆术性为了使挑住宅小价区的环累境幽雅计、整洁垮美观，经给居住小在小区韵内的人泼们提供陈一个良贱好的生娱活、休王息和学绣习的环围境，物际业管理修公司应息注意从呈艺术的垦角度对编环境的更管理加枕以美化兼。例如食，强化侍小区的医绿化管浑理，使乔人们感季受到大鞋自然的狭魅力；凯加强小陆区内的腐整修管糕理，禁准止私搭府乱建，帐维护小舅区整体珠风貌的院艺术性厕；加强植小区内亩园林艺菌术小品视的维护尝，美化驴人们的模视觉，汪使居住雅在小区孤的人们体始终感究到心情坛舒畅等舒等。住宅物孙业住宅利小区忙物业请管理鼠的目骨标1)促进锯社会加的繁古荣发体展和缎社会纳主义奋精神求文明沸的建多设住宅小本区的物迹业管理认工作首柱先应有跳利于社侨会的繁基荣与发积展，有坝利于社形会光主义精刑神文明沾的建设毛，满足亦社会对吨住宅小腹区物业悔管理的佣要求。但人民利若益、社李会利益脾、国家颠利益高待于一切钱，住宅垫小区物狭业管理预工作也情应该把位这一点税放在首弄位。2)为住宅很小区居雹民创造汤舒适、服安全、贼安静、匆和谐的次居住环寻境住宅皂小区勺物业栋管理红工作柳是为斥住宅熊小区前居民百服务游的，挨必须递为他善们创茄造良艇好的煎生活顽环境请，必湖须有亏利于清住宅膝小区羞居民怒身心纸健康淹与发玩展。沈住宅寇小区诉物业献管理夏的中童心工卡作就呈是为蓄住宅猎小区汗居民屿创造大舒适豆、安袖全、牧和谐砌的居阳住环横境。住宅物洪业住宅小贞区物业睛管理的兄目标3)最大忙地发灯挥物去业使菠用价岁值并杆尽可骆能使闭其保救值、妖增值住宅小联区的一门切物业扛都是为供住宅小缎区居民幅居住和椅生活服寸务的，哨使住宅朵小区的乔物业发狼挥最大缸使用价饲值，物际尽其用依，是住意宅小区撕物业管云理的最徐大职能活。住宅叹小区的堤物业，搅特别是塞房屋、刚地产作欠为固定择资产有株其价值柳，使这财部分固倡定资产苗保值、榜升值，版为产权抓人收回括成本并毯提供一疏定利润鬼也是住肢宅小区冲物业管渠理的职庄能之一后。随着敌房屋商鲁品化和新住房制柿度改革托的深化吼，越来辫越多的宣个人拥奴有了住县房产权萝，使住园宅小区奋房屋固殃定资产聋保值增密值，也相越来越询被众多虫产权人歌所关注济，成为张衡量住盐宅小区王物业管叨理水平豪高低、叨优劣的鸟一项重闻要指标连。住宅物芳业住宅呆小区耗物业判管理缺的目抹标4)以最小旦的投入馆获取最赔大的效祸益社会主假义市场小经济的钻一个原避则就是战要以最禽小的投别入获得寺最大的堪社会与者经济效董益。住怎宅小区钉物业管炼理也应览该讲成锣本核算携，也应骑该以最秩小的投致入，获咬取最大洁的社会株效益与蔬经济效驼益。住殊宅小区恭的物业塌管理经婶费有限疗，而住登宅小区耻物业管暴理费又紧不能收汪取过高棍，这就想要求住格宅小区累物业管铸理公司笛提高物域业管理纽奉水平，泼加速新厅管理技返术手段柳的运用坝，节支塔开源，长在使住续宅小区谊物业管纤理水平污不断提艺高的前讽提下，居压缩管浸理成本陡，向管愚理要效呀益，形剂成住宅咐小区管钥理资金是良性循妈环，促染进住宅流小区物里业管理推进一步习向前发龟展。住宅物理业住宅小停区物业御管理的骑要求按照妙住宅歉小区骡物业猛管理强的目尾标，猎根据比各小戒区的板实际校情况扛和条匪件来退制定晴住宅恰小区桥的管市理要削求。秤总的捏来说助，管适理要喜求可伤以归粪纳为袋两个钻方面恒：一、奶物质秒环境错管理降的要货求；二、社闪会环境跟管理的别要求；住宅物旁业1)物质环驰境管理味的要求①增货强住馋宅功布能。菊这一绿点就以是要耐把握籍住宅革建设产和居海室装姜修的鸟发展如趋势液，从解方便顶和优剩化居悠民的寄生活罚实际园需要还出发武，在夫收楼凶入伙会、装随修规号定中粮积极够引导架居民猪，在劣设计邻上要星注意容空间消的节版省、支好用炉，结层构布蹲局要戏合理匠，设直备安让装要传方便竹归位疤，引垫导居搜民在醋装修视时一烛定要厌通盘配考虑隆房间恳的布做局、腿采光悬、通蔑风及除厨房茧设备处、卫掌生设影备、膊生活角设备材安装谁的合垮理性萍、安非全性江和舒吩适性午。②搞好垦小区的爽配套设视施。主宽要是指卡小区内坐的治安型、消防阔、卫生繁、交通句、文体所、娱乐由等公建孤设施配零套，一丢般按“连统筹兼春顾、添恰建补缺订”的原大则，就控近、方缝便地配驳置。③创造触优美的城环境。踏这一点炊主要是疲以绿化兔为主，帜配以雕辞塑、假敌山、水否池、花温架、喷凑泉、亭矮台等来断美化环年境，装喜扮小区愧，使小敞区景色独优美，怕清幽宜扒人。尽咐量将空赢地都进幼行绿化亭，并要天注意花竹、草、慌树木的善选择。祝具体要剖求就是贡形成系序统，合摄理布局威，节约厨用地，果因地制羊宜，植毒物选择针、搭配厚有序峡。住宅物锻业(2线)社会环聋境管理随的要求①健全搂机构，锁形成机紧制，实便行专业惜管理与育群众管虑理相结误合的管冶理模式捡，充分凯发挥住国宅小区太管委会溜的作用咏，调动恢各方面呈的积极么性。②完培善制刚度，沸协调钻和理散顺物弱业管搬理企双业内票外部征的各政方面茧关系栋，并帖进行贞综合银管理费。③开单展社仆区文擦化活皮动，雨加强缴住宅称小区欲的精培神文眠明建斯设。商业物苦业与住灭宅物业考的对比涌分析作为掀为公挥众提灾供商绞品、印服务益、设丘施和纯场地烈的场历所，快商业廉物业弦具有厌经营芽性、啄公顷众性敞和服馆务性掀的特制点。汪商业酒物业班管理赛要维渐护物绘业的哲商业助形象扒，使逼其物苦业管物理的乎内容舰比其伍他物炒业更在加丰册富，痒更载为复驳杂，庸要凶求也粪更高绳。商钻业物雕业与曾住宅泰物业圣有以裁下几微点不浑同。(一)客户群遗体不同槐，客流翠量不同住宅节物业染服务当的主灿要群携体是皱静态荷的、非相恨对稳来定的论业主引和租脆户，异较共为单突一。罗而商裹业物狮业作昏为经权营性保的场虎所，庙除赏商户额外，养消沟费群蹄体人沃员构选成复福杂，洽特趟别是衰现代定商业进物业握内业影态众晚多，坑百饼货、沫餐臭饮、榨娱磁乐、雁休摇闲、筐金丈融等公不同秘业态赖带来植多样娇需求捎的客米户，深客怎户群筹体综司合性良强。佩同时，赛商填业物谢业内趴客流龙量大侍，佳特别局是节葡假日歼及大衡型促夹销活茧动时核，欺容易字发生课意外钓，乔这增议加了廊管理轨的难丈度，肥对途保洁傅、遗安全舱、敞消防休、毫设施搞设备例运行皆等工洲作提晕出了限更高师的要狼求。商业物训业与住施宅物业寻的对比销分析(二)内部虹环境枪舒适搞性要况求不捧同住宅两物业易对于桂环境瞎管理冈的要宋求在围于小嘴区内扬公共圾区域牙干净剂舒适米，怜园林股绿化愧美观绵。商业物造业作为李客户消罗费的场减所，迁需要良烟好的商限业氛围折吸引客接户前来蝇消费，星须让绸客户感桨受到环卸境的宽帆敞、仿明亮、蛛整洁估与美观骑。良好的腥空气质典量，恐舒适的膛温度，方优美霉的背景熟音乐，厉适当讽的灯光臭照度，拾完善丽的内部道设施，赌栽植坊和布景鞋的合理逢运用，份能从百视觉、份嗅觉同、听瞧觉、马触觉和疫行为等禾方面满肝足客户必的需要腹，使饥其在轻玩松、破幽雅的候环境中塘流连忘震返，浓增强了椒顾客消弄费的信贺心与欲玻望。商业物软业与住干宅物业框的对比君分析(三)设施肉设备画维护兰要求溪不同住宅物糠业内的毙设施设放备主要右有电梯张、供丑电、齐给排水货、消贫防及监粗控设施裕，适侄应小区滤住户使苏用，刺智能化斑程度不词高，使超用频率完也不高犹。商业物炸业建筑北规模大土，设施间设备先边进复杂肉，智能逮化程度乌高，管范理维护袖要求严梢格，惠电梯系舒统、供拆电系统棚、空调饮系统阻监控系服统、收屯银系统忧、安全岗管理系皆统、交顽通管理贿系统、魄消防系箩统等大叼多数由宫计算机晃控制，按这些设域施设备总运行的坏频率远拣高于住志宅物业挎，一落旦出现破故障，鄙将影响买到商家梢的正常宫经营活都动、客祥户的消管费心理舱、以及弓物业的腥品牌形赵象。因宝此，音商业物漠业设施鹿设备维纲护的要山求比住双宅物业勉严格许府多。商业陷物业异与住熔宅物宜业的司对比映分析(四)服务人虽性化要肢求不同住宅攻物业晃的人绢性化僵服务变一方跑面来晴源于零物业映规划司的人蠢性化遍，锁另一选方面钥来源闯于物缩慧业人匆员细挡致周汽到的泼服务织。在商业有物业内嫁服务则框要求更和高的标欠准。比吗如内部森视觉标缘瑞识系统稠既要方卸便、清浪楚，又含要考虑摔到消费葱者的感管受和习棒惯，扁让消费双者在任慰何一个舒点都能滔很方便粥地找到蔑自己要爷去的方哲向，腾以及出酬入口、阅洗手秋间和电艘梯通道栗。商业物需业内部舒面积宽宋广，手顾客除树消费外苦，还弃有可能歉较长时杀间逗留废，物依业服务慈还需满器足消费怕者生理市和行为棚的需要王，在排合理范绸围内设凯置休息素凳、残山疾人设屑施、儿瓶童娱乐范设施宏、不喜捡欢购物泪男士的淘专用休的息区烂、方便凉哺乳的捧母婴室潮、宠柔物寄存蜜处、栽专用吸珍烟区等番满足不便同人群肃的多样夸需求。商业旅物业悲与住蜡宅物猜业的浴对比断分析(五)安全、替消防管立理要求扰程度不制同安全与疤消防问烫题关乎蜜生命财欢产安全何，不灿论住宅境物业还症是商业众物业都狂应予以榨高度重姑视，纱但由于慨商业物踢业内业储态综合煎，商吃家众多饮，客挣流量大海，经洒营时间铜长，桑安全与涌消防管窜理要求满更高。现代房诚商业肤物业盖内，诉人多弃物多共，旺容易猾出现愉安全尝问题模，人慨防与茧技防铁应紧铺密结椅合以刊确保腐物业锦安全贫，袋安全摇人员稠要责锻任到高位，胁坚赔持巡继逻，冶同器时密命切监句视技甜防设溜施，巩一叼旦发愿生各初类险规情，匙安演全员召应快团速出客击，苗将感各类氏隐患毫消灭申于萌洋芽状细态，为确双保商错场运猾营安骄全、俘商策家销宽售安腾全与顶顾客陷消费语安全概。商业叨物业匹是公慨众消禽费的旱场所龙，罪客流腾量大朱，府易燃摇物品铲多，妹消毁防隐淋患大输，页一旦许出现博消防嘱事故菌，得后果挪将不尤堪设拉想，壳因此蔑，剃商业连物业叹的消伸防管羊理是诞物业龟服务匠的重蒸中之圈重，陕从温经理鸽到员挠工都雾须做桨到:防火要扮警惕、捞训练要婚坚持、寨组织要蔽落实、姻措施要矛具体、胜预案要全可行，醉做到狸防患于志未然商业物何业与住植宅物业恨的对比胃分析(六)交通痰便捷关性要捞求程显度不夸同商业汤物业费作为交购物壶、餐燥饮、旨休闲芽与娱打乐的尚场所采，