天津房地产市场调研及拓展建议

说明：1、文字部分采用“微软雅黑”字体2、一级标题蓝底红色28号字体、二级标题蓝底红色24号字体、三级标题蓝底红色20号字体3、特殊标题颜色字体不限4、段落1.5倍行距，特殊情况可采用单倍行距天津房地产市场调研分析及拓展建议目录一、城市基本情况二、天津市场整体分析及城市进入评价三、天津市拓展建议城市基本情况及发展规划地理位置交通情况区域发展规划一、城市基本情况城市基本情况——天津现状数据来源：京津冀统计局网站（2015年末）常住人口：7424.92万人面积：18.88万平方千米GDP：29806.1亿元常住人口：1546.95万人面积：1.19万平方千米GDP：16538.19亿元常住人口：2170.5万人面积：1.65万平方千米GDP：23014.6亿元城市基本情况——地理位置

天津，国家直辖市、国家中心城市、环渤海地区经济中心，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，天津也是六座超大城市之一。天津市域面积11903平方公里，其中市辖区面积7420平方公里。天津是华北地区最重要的交通枢纽，在航运、铁路、公路方面四通发达。现辖16个区。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、静海区、宁河区、蓟州区。截至2015年末，全市常住人口1546.95万人，比上年末增加30.14万人；其中，外来人口500.35万人，增加24.17万人，占常住人口增量的80.2%。常住人口中，城镇人口1278.40万人，城镇化率为82.64%；65岁及以上人口148.66万人，占9.6%。“一环”，即首都地区环线通道：有效连通环绕北京的承德、廊坊、固安、涿州、张家口、崇礼、丰宁等节点城市，缓解北京过境交通压力。以北京新机场开工建设为契机，进一步加强东南半环廊坊、固安、涿州等城市的交通联系。“四纵”即沿海通道、京沪通道、京九通道、京承-京广通道：沿海通道连接秦皇岛、唐山、天津(滨海新区)、沧州(黄骅)四个沿海港口城市，是重要的港口集疏运通道，也是环渤海城镇和临港产业发展的重要依托；京沪通道连接北京、廊坊、天津和沧州，是京津同城化发展的主轴，也是北京重要的出海通道；京九通道连接北京、北京新机场、廊坊、衡水，是京津冀沟通华中、华南地区的交通动脉；京承-京广通道纵贯京津冀地区，连接承德、北京、保定、石家庄、邢台、邯郸，是京津冀沟通东北、华中及更远地区的交通动脉。“四横”即秦承张通道、京秦-京张通道、津保通道和石沧通道：秦承张通道连接秦皇岛、承德、张家口等京津冀地区北部城市，是我国西北地区重要出海通道；京秦-京张通道连接秦皇岛、唐山、北京、张家口，是京津冀联系西北、东北地区的交通动脉；津保通道连接天津(滨海新区)、霸州、保定，是京津冀中南部地区的重要通道，也是天津港的重要疏港通道；石沧通道连接石家庄、衡水、沧州(黄骅)，沟通京沪、京九、京广三大通道，是黄骅港的重要疏港通道。城市基本情况——京津冀交通体系下的天津城市基本情况——交通情况总体战略发展：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态。以深化落实国务院确定的“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”的城市定位为目标，依托京津冀，服务环渤海，面向东北亚，用区域和国际视野，着眼天津未来长远发展，着力优化空间布局、提升城市功能。双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。城市基本情况——区域发展规划二、天津市整体分析及城市进入评价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）二、天津市整体分析及城市进入评价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）截止2015年末，天津市户籍总人数为1278.4万人，较2014年的1016.66万人增加261.74万人，增加25.75%；常驻人口数为1546.95万人，较2014年的1516.81万人增加30.14万人，增加0.02%。据统计，天津市截止2015年底，人口净流入约为268.55万人。数据来源：中指数据库宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP2011-2015年，天津市GDP呈现稳步上升趋势，GDP增长率逐渐下降，2015年依旧高于全国平均6.9%。属于全国高增长区域；人均GDP保持着快速的增长，2015年达到109032.71元。是全国平均水平49228.73元的2.2倍。数据来源：中指数据库宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额天津市固定资产投资以及房地产开发投资总额，在2016年8月份达到2015年10月份左右水平，在2016年还剩4个月的情况下，按照目前趋势，截止2016年底，势必达到2015年整体水平，甚至超越2015年整体水平。数据来源：中指数据库宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）从近一年的房价走势来看，从2015年10月至2016年9月，天津市整体房价从10894元/平上升至13209元/平，增长21%。数据来源：中指数据库二、天津市整体分析及城市进入评价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）开发疾经营杠：20要15年至201病6年9月商访品住衬宅统罚计（锣房地柱产开句发投掉资）从近一奴年的房贞价走势割来看，耽从201冲5年10月至201断6年9月，续天津全市整序体房犁价从108嘉94元/平上哄升至13涌20淡9元/平，锁增长21%。数据亭来源闯：中畜指数赖据库开发经烟营：20蒸15年10月至201功6年9月商品袋住宅统脏计（新保开工面蛇积、销方售面积胀）数据惜来源镰：中档指数城据库开发义经营倡：20纯15年10月至20冬16年9月商洪品住元宅统帜计（肤销售唤额、凭销售烛价格女）数据来贺源：中贼指数据膊库开发诸经营早：20态15年10月至20皂16年9月商辅品住逃宅统钥计（都可售剥面积挪、月福均成撕交面旁积、呜出清板周期胸）20帮15年10月至20敞16年9月：天津疤市商辛品住毫宅可拼售面垃积以定及出橡清周远期均严呈现售下降糖趋势侍（201扭6年9月可售井面积122围4.1万㎡匆，出注清周克期降万为5.漏79月）；月均成楚交面积距呈现稳懒步提高秋的趋势巩（20亡16年9月达食到211咬.26万㎡，错仅次于圆一年来魄的峰值221盯.11万㎡）数据来自源：中朵指数据坑库数据册来源粮：中晶指数杆据库交易数逆据：20赴15年至201或6年天四津各伐区销陪售情岭况（标套数沫、面清积、佣价格洽、销法售额窑）2016年2015年区域销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）合计1540991695.22126672147.2512345313583南开142220.433340568.34338441.1525503104.9河西822592.8928784267.36550363.5123525149.4河东512158.6926617156.22347739.172148884.1和平4077.703368125.95101013.702691236.8河北292531.202603181.21332336.142005072.4红桥332634.712370882.3357340.922007982.1西青13301149.4314692219.5412116129.2212209157.7北辰825684.7613368113.31468246.141065749.1津南14487163.9210828177.4911427126.249198116.1东丽12441130.1311491149.54926493.961049498.6开发区163117.571698129.84234125.611653842.3塘沽23580246.7110390256.3319246208.209730202.5蓟州412245.52916441.71337938.78866333.5武清31516351.328011281.8424509272.727471203.7静海775590.49857777.61395848.82818539.9宝坻703572.76732353.28547557.84751543.4汉沽343835.86652823.41184718.98623011.8大港365146.72673131.45296236.25692825.1宁河136014.41765711.03197720.79674814.0销售趋取势：与201涛5年相唉比，济河西化区、田西青阁区、宜北辰焦区、行津南有区、扮东丽稀区、罢滨海吃新区现（塘义沽）芝、武怀清区笑、静慌海区丽均呈降现量患价齐内升的恼趋势照。交易数据：天津必市各愈区20折15年至20泄16年第悦三季肆度销嗽售面张积和乒销售播价格烂）南开区河西区河东区和平劝区数据来装源：中品指数据窃库交易数据：天津市慢各区20忧15年至20窑16年第猴三季督度销碎售面冶积和并销售搜价格塌）河北许区红桥姨区西青营区北辰游区数据秀来源巴：中矛指数此据库交易数据：天津市受各区20慌15年至201衬6年第三稼季度销哗售面积滩和销售幼价格）津南区东丽区开发区蓟州区数据掩来源渡：中津指数甲据库交易数据只：天津市澡各区201辆5年至201药6年第三森季度销寄售面积稻和销售箩价格）静海区武清区宝坻贫区宁河演区数据绒来源霉：中筑指数繁据库交易数据：天津市笛各区201闯5年至20接16年第三波季度销兵售面积带和销售慌价格）滨海新工区塘沽汉沽大港数据来困源：中落指数据已库2016年年第三季度2016年年第二季度2016年第一季度区域销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）合计574.4323216693.1112503427.6512193南开4.31359397.22354268.9031270河西26.863344535.192789830.8325734河东16.213230123.432561819.0523010和平2.57368722.25338542.7930489河北9.342966014.31262907.5421045红桥4.812818020.09243039.8120296西青41.691750071.051395236.6812935北辰26.041585937.411251221.3011825津南61.971161266.091067935.859748东丽46.141297453.551051730.4410958开发区7.97173995.86173863.7415458塘沽81.2110871101.391048864.119627蓟州21.74936615.8091567.988630武清115.478336142.67803793.187567静海41.45905932.22831816.837884宝坻28.57752028.74705515.457458汉沽19.82658511.3664744.686419大港13.39715920.32662913.016450宁河4.7781734.1672595.487510交易数据：天津盛市各冈区20漫16年销嗽售面诱积和靠销售奖价格去化能隙力：季斥度销售未超过20万㎡的纯区域（送河西、播西青、愈北辰、秋津南、基东丽、闲滨海新霜区【塘沽】、武清帽、静海什、宝坻）数据鄙来源索：中逗指数沙据库交易数赛据：20博15、201违6年天津各笨区普通众住宅成交排袖行走势将（套数、面积糠、价格翻）2015年2016年排名区成交套数成交面积排名区成交套数成交面积1武清区2216622534081武清区3038233006172西青区1126811540532津南区1311514712333滨海新区（塘沽）1087611197753西青区1283314356344津南1050610921134滨海新区（塘沽）1253012884795滨海新区（汉沽）999410755085东丽区1184112447936东丽区90419104276滨海新区（汉沽）1140212140207宝坻区59156015947河西区80329052098河西区57556587268宝坻区73937775269开发区38554236869静海区707182122410红桥区358941059110北辰区697775386411北辰区352138468011河东区521260866612南开区325539713612蓟州区380142249513河北区324835558013滨海新区（大港）358746936414蓟州区324135781714开发区357139146015河东区322134880215红桥区333534715516静海区320234769216滨海新区295529730517滨海新区（大港）265232357417河北区272829415618宁河区207821547818南开区157324054019滨海新区10639644819宁河区138514572520和平区100013652420和平区43681074合计11944612663613合计15015916510537数据来瘦源：中很指数据脾库综述彻：通均过对20铅15年至201浆6年天津来市各区薯目前以的销曾售情委况及纵向父对比和平分析（闸销售套贿数、面非积、价躬格）：1、从销殊售套数先和销售援价格来麻说：河遵西区、扇西青区逢、北辰哨区、津谱南区、销东丽区廊、滨海狼新区（健塘沽）坡、武清善区、静翻海区均棕为量价陈齐涨的烦区域；2、从去稿化能力适来讲，至河西区晨、西青怜区、北你辰区、仅津南区钩、东丽皆区、滨完海新区跨（塘沽歼）、武含清区、骡静海区楚去化能召力最强词，季度屑平均去桂化超过20万平（20扩16年前3季度添去化排名：武清里区35钞1.突32万平、滨海野新区（跃塘沽）24胡6.尾71万平、津南蠢区16合3.慨91万平、西青区14抢9.宰92万平、东丽冈区13虾0.超13万平鄙、河西之区94至.6产8万平、静海区90.宵5万平、纲北辰区84.泰75万平、瞒宝坻区72扒.7捉6万平侧）。天津市抚区：1、西青吴区、2、东丽汇区、3、河梦西区外、4、北辰糖区天津左郊区直：1、武袍清区长；2、滨海创新区（组塘沽）芬；3、津南四区；4、静海烘区、5、宝芳坻区二、天堂津市整星体分析京及城市汗进入评蓄价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）土地数纺据：201武1-2厦016天津系市各后区土磁地出薯让情榨况（谱年度擦出让荣宗数玩、楼耻面地庭价）南开纤区河西蜘区河东区和平区数据未来源载：中酸指数萍据库河北区红桥醉区西青区北辰蓬区土地围数据掠：20棍11尝-2榴01搅6天津市玩各区土寇地出让甲情况（凶年度出醉让宗数方、楼面社地价）数据来影源：中愈指数据锋库津南本区东丽区蓟州伟区滨海户新区土地数卖据：201李1-2蠢016天津勤市各趋区土寸地出双让情某况（片年度优出让相宗数捏、楼败面地鱼价）数据来逆源：中冬指数据膀库静海贸区武清区宝坻眨区宁河千区土地职数据头：201坡1-2绝016天津市弊各区土倦地出让传情况（绳年度出略让宗数少、楼面想地价）数据价来源渣：中越指数挤据库2011年2012年2013年2014年2015年区域宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）合计2082009.551402319.991423704.46915040.59835735.74和平119848.8718313.54000000河东26473.2916793.68513407.890029095.05河西27085.9868917.62412842.861011677.26413972.43南开14171.9719300311405.21110415.7417289.59河北15471.0125134.637915.8628176.2339687.55红桥18878.9117921.1727241.90029409.79东丽41059.1123119.2411848.8222742.4637014.42西青122419.251846.2445160.9934595.8286725.3津南152901.2132181.51113227.8412499.272893.28北辰162365.690063226.5655063.6245833.31武清611218.88231073.38311521.14271601.35121593.91宝坻111315.7861491.27191273.6421692.9381656.46宁河51483.6161122.84000031404.64静海141178.22191212.12271343.84121438.9241145.69蓟州241011.119385.441908.4692349.4912289.96新海新区362205.83452875.09221813.9172807.59182863.5土地践数据跃：20抛11候-2任01昏5天津市章各区土盆地出让涂情况（璃年度出久让宗数颈、楼面量地价）2011-2015年，西青、津南、北辰、武清、静海、滨海新区等六大区域的土地出让较为活跃，土地出让宗数整体呈现下降趋势，近3年多数大多处于个位数阶段）。数据扛来源销：中各指数趟据库土地吹数据枕：20寇16天津市在各区土济地出让汉情况（游年度出等让宗数调、楼面救地价）数据来蝇源：中报指数据蒜库土地数级据：201椒5天津市长各区土泼地出让恭情况（羽成交总象数排名衣）排名区土地宗数（宗）成交土地均价成交楼面均价1滨海新区184085.062863.502武清区122286.401593.913宝坻区83000.431656.464西青区811268.626725.305津南区73860.472893.286北辰区710294.925833.317河西区424552.1613972.438南开区430394.6117289.599静海区42465.541145.6910宁河区32232.481404.6411河北区320107.359687.5512东丽区313097.177014.4213河东区226520.279095.0514红桥区224480.279409.7915蓟州区14579.932289.96合计839876.425735.74数据捕来源播：中悦指数容据库土地溉数据线：201征6天津批市各省区土砌地出酷让情恼况（富成交洁总数旨排名泪）排名区土地宗数（宗）成交土地均价成交楼面均价1宝坻区224324.752435.102滨海新区1914778.939232.603蓟州区133667.392528.264津南区810523.997042.725北辰区613700.897363.206静海区64359.452557.737西青区429857.9518551.048武清区46064.024502.039河东区337074.0514054.2110南开区282298.1925122.8111和平区2182908.5936628.4812东丽区247004.0318533.2013河北区150431.2623467.5014红桥区143290.9514479.14合计9