青岛城阳区房地产市场报告

研究结论

城阳城市规划规格很高，发展前景看好，但目前城阳房地产市场仅限于本区域的购买群体；受制于与青岛市区的交通瓶颈，尚未能打开外区域房地产购买群体；且青岛本地人士暂未认同城阳与青岛市的隶属关系，这成为城阳未来发展的最大障碍。近期：城阳区房地产市场供远大于求

城阳区属青岛市新兴发展区域，随着2004年区域市场销售呈级数增长，房地产市场趋于向好，引发土地供应大大放量，在未来3-5年内房地产市场将呈现供应过剩的局面海湾大桥、青荣轻轨将打破城阳区的交通瓶颈，促进其与青岛其他区商贸与物流往来，推动城阳区域房地产的发展。经济进入转型期，第二产业的高速发展刺激第三产业的发展，这将为城阳区域的房地市场发展带来更多机遇。城阳属于外向型经济区，是青岛外资加工贸易企业最密集的区域之一，特别是对韩国企业的成功招商，在城阳已经逐渐形成了韩国和朝鲜族人士大规模移民的主要工作与居住地；这些外籍人士将支撑城阳高端房屋和租赁市场的发展，提升区域的居住价值。城阳房地产市场相对开放，外地知名实力发展商的大举进入，在加剧本区域竞争程度的同时，也将快速提升区域的房地产开发水平和行业成熟度，为消费者带来更多实惠，并形成城阳区域独特的市场吸引力。中长期：区域价值逐步体现，发展空间巨大中期策略：鉴于城阳区区域市场接近饱和，而通往市区的交通瓶颈尚未消除，未能与市区市场形成有效的互动；而且魅力之城项目后期尚有较大的开发量，因此，建议万科2010年前暂不考虑在城阳区继续拿地。近期策略：成功运作魅力之城项目，通过万科的产品品质、营销服务能力和客户满意度，以树立万科地产在青岛的强势品牌地位！万科城阳区未来持续发展建议继续挖掘城阳区的消费力，并针对韩籍客户的消费需求度身定做相应的产品。努力打开青岛市区市场，创造万科魅力之城持续热销的奇迹，奠定万科在青岛的强势品牌地位！万科魅力之城项目营销思路建议报告正文目录一、城阳区房地产发展潜力分析

1、区位及规划

2、人口构成及收入水平、购买力分析

3、产业发展

4、房地产市场规模及其增长性

5、竞争格局

6、小结二、万科城阳区发展策略建议

1、万科城阳区未来持续发展建议

2、万科魅力之城项目营销思路建议

第一部分城阳房地产发展潜力分析1、区位及规划总结：城阳是青岛市的北大门，是“两点一环”规划体系中重要的组成部分，区位优势非常明显城区规划格调较高但与青岛市区的基础交通存在瓶颈，制约了城阳与市区互动“两点一环”总体规划中心城市西部辅城区东部主城区环胶州湾组团城阳中心区青岛城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划建设用地面积54平方公里，实际居住人口60万人，人均建设用地90平方米。规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。环胶州湾发展组团以棘洪滩、上马、红岛、河套、营海、红石崖六个组团为主组成。规划建设用地总面积19.5平方公里，实际居住总人口20万人。规划主体功能为居住、海洋产业、大型机械制造业、农副产品加工和仓储业。

资料来源：青岛市城市总体规划城阳是“两点一环”城市体系的重要组成部分城阳惜福镇流亭夏庄棘洪滩上马红岛河套城阳概况

城阳位于青岛市北部，东依崂山，西濒胶州湾，下辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道。面积553.2平方公里，占市区面积47.7%；人口47万，占市区人口17.7%；2005年GDP321亿元，占市7区GDP20.7%，在全市排名第一。

具备完善的交通体系，是青岛市的北大门308国道204国道青银高速青烟高速环胶州湾高速流亭机场胶济铁路矛盾一：虽然大的交通体系比较完善，但由于青银高速还处于收费阶段，导致目前通往市区主要靠308国道为主，交通压力比较大，拥堵现象比较严重，是目前城阳区不能完全融入青岛市区的主要瓶颈之一。随着域海湾氧大桥俯、青细荣轻稻轨的堆建设椒，城督阳交叮通体聪系将化进一京步完腥善海湾露大桥城区撕规划锤高起离点、悔高格临调青岛兵北部罢经济废中心青岛附北部顺城市都中心“十一川五”远景爆规划摆目标2、人满口构祸成及书收入泄水平肌、购饥买力汇分析总结户籍该人口借中，滩农业烟人口渐和城唇镇普教通工稳薪阶踩层收厘入比塔较低犯，购旁买力替比较只弱主要澡的高剩购买鲁力群痒体为慕：本携地国贯有企塌事业因单位误职工拖、外巾来私莲营企庄业主顷、个延体户铸、外衰籍务爱工人陕员城阳番的韩余国人爪收入延水平再非常尺高，矮消费袍和置速业能姨力有昆待挖滚掘19截9819唯9919翼9719索9619晃9520裕0020顿0120煤0220散0319建9420敞0420兼05户籍鲁人口拐有加虏速增剑长的兰趋势城阳汗区户氧籍人何口基须本维笑持在罢每年初增长30卸00劫-6虹00铁0人，捏以目振前城注阳区束户均匪人口2.番76计算乞，大距约新士增10后86漆—2堂17犹4户，勒以50嫂%的购弊房率痰计算撒，每奶年能脊消化50蛛0—累10哄00套房翠，约6—贼10万㎡呈。数据仗来源乱：青谨岛市天城阳强统计芽年鉴20哲05年城哥阳区舱城镇狱职工抵平均俩年工没资19昼30概0元，苹人均饺可支耻配收焦入13短02堂1元。农民而人均抖年纯惠收入60取02元，脑但这跳部分幅客户超很多端都通吴过旧妻村改监造，扩比较那好的迷解决钟了住瞎房问性题，凳对于贴未来粱房地励产需石求影肆响不向会太舞大。国有纤企事涛业单眯位职链工具检有一输定的下购买统力单位从业人员及劳动报酬情况企业类型人数平均月工资月供能力个人能承受的总价范围国有性质（全体）179323109933—155522.7—37.8万企业41172499750—125018.3—30.4万事业104583047914—152422.2—37万机关335740501215—202529.6—49.3万数据欠来源陵：青浪岛市陆城阳狂统计表年鉴数据青来源膜：青斧岛市舅城阳垫统计净年鉴目前晋城阳劲区的贴流动肚人口粘已经洁达到介了30万人腔。第一躬类：韵主要倚是从匙全国碑各地票来到当城阳神的打站工群隶体，裙主要棍从事撇民营药企业布、三谣资企套业里秒的基倘层工娘作为脉主，弃收入律及消垫费能窜力都诵比较婆低。第二番类：护主要农是全祝国各缝地来枝城阳菠从事月商贸竖活动挡和个右体经惹济群激体，数据《青岛仿城阳胞统计杀年鉴20累06页》数据辟统计厌显示盈，目野前在孟城阳扶的个患体工趴商户沙数已刘达到12摘19朽9户，宽这部比分群槽体有威一定炉的收杠入基仰础，猎具有浓一定击的购记买力遍。第三虚类：皇主要闷是三拼资企吩业里移面的步外籍骗人士持，据《青岛卧城阳铸统计坝年鉴20演06纪》数据箩统计厚显示开，目刘前在援城阳钞三资需企业往内的膀外籍强工作做人员题约90隐86人，椒平均牛收入82秘61动8元，叹具有围较强轮的置抽业能哭力，丧也是卸目前崇城阳彻区主杂要的洗高端糠客群厌之一结。2、人黄口构季成及概收入秋水平咳、购结买力旷分析企业性质人数平均月工资月供能力个人能承受的总价范围内资企业全体39671120336—560基本无购房的可能三资企业全体2353191281384—640私营企业投资者10335不详不详不详个体工商户12199不详不详三资企业外籍员工908668852065—344250.2—83.8万其中惠韩国柳人占拥到约75源%据有数关数购据反辈映，棒目前慨在城团阳区稼长期批工作且、生水活的华韩国冰人达齿到3万多人，荷主要快是在眼城阳威投资争办厂反，以纳及餐桂饮、叨娱乐穿等从对业人赢员数据隙显示掠，截娱止20丛06年末进，累躲计批慎准韩扁资项让目24阿62个，馅开工裤投产僻韩资企业15曾67家；欲韩国府料理思店15记0多家……2、人白口构讽成及挠收入专水平稼、购偏买力衔分析城阳区韩国人聚集社区排名楼盘名称总户数韩客比例韩客数量天泰城前二期170235%596盛世家园／景园210015%315仁和居200015%300海棠苑90630%272悦华园（纯外销）20060%120杨埠寨社区53220%106盈元广场40020%80加州枫景71610%72百福国际山庄70010%70千禧国际村23610%24水晶之都20010%20合计9692

1974以户甘均人眯口3.题5人计跌算，惊目前愿在城蛾阳的床常住谎人口略约87担00户。据中众原调劲查数吊据显田示，纽奉韩国壤人在亩青岛鹅的置晶业比终例仅34疯%左右瞎，即篇大约宴还有60拢%多，52林00多户眼存在拣购房埋的可壁能。2、人虎口构姐成及催收入改水平量、购抬买力坐分析数据漠来源绿：青验岛市值城阳床统计霸年鉴3、产匪业发弯展总结外向螺型经沃济第二拳产业槐为主订导，季且以访加工丛、批尚发、让贸易考型企之业为孤主对外千经济舒高位耽平稳徐运行棒，韩裕资企境业已吨经形兽成一男定的劣集聚碑效应总体西经济衬持续逼高速您发展三产妙配比4.鼓3：67复.1动:2皆8.忧6数据俱来源我：青傍岛市梨城阳掘统计涨年鉴对外葡经济洒高位乏平稳许运行数据铺来源研：青暑岛市扮城阳睁统计耗年鉴（一栗）韩延国投葵资企懒业在迟城阳泰集聚爆效应昏明显身。截至20饰06年6月底腥，全打区累琴计批谎准韩惨资项哑目24绳62个，糊开工臂投产灵韩资脸企业15舰67家，站合同由利用性韩资36狠.7亿美障元，词实际批利用圾韩资20蛛.1亿美劲元，惕分别抚占总监数的73直%、74后%、53透%、58脆%其中挂，总辣投资50饺0万美馅元以舒上的蚁韩资太企业11袜4家，既合同禽外资12站.6亿美删元，诉实际缸外资5.宫1亿美开元（二辅）韩炭国投倘资企惕业在易城阳杨集群愿化发绕展趋满势明牲显。（三殖）韩际国投备资企诵业对御外贸搬易增徐长明多显。20裕05年全父区外舰贸出顶口35列.1亿美辜元，今其中灰韩资忽企业贫出口17这.5亿美夹元，独占全武区出芦口总掏额的50涂%。企业类型企业家数合同利用外资家数比例利用外资额比例机械电子类49320%12.5亿美元34%纺织服装类51322%7.52亿美元21%工艺品、玩具加工类69928.4%2.9亿美元7.9%截止2006年6月数据韩资仔企业寸初具供规模嫌和集舱聚效帅应数据愈来源替：青怎岛市四城阳允统计榨年鉴4、房边地产亏市场散规模乡丰及其材增长匹性总结岭：城阳豪区域朝房地赌产市接场从04年经错过一型轮爆局发式获增长掉以来悼，供玩应量躬爆增挡，价贷格持短续走讲高但目晓前城阶阳区椒域内匪的房尚地产处市场斗已开凭始出拥现接孔近饱降和、死需求话不足讯的疲较态土地掠供应局量出泪现爆碧发式供增长爆发部式增盗长数据菊来源揪：青锻岛市续国土线资源度局访叮谈数香据商品狂房供远应量使放量选增长民明显放量握增长数据腰来源颠：青长岛市泥城阳优统计驳年鉴目前裕城阳百区可奴售商查品房煌面积40骑.6万㎡下，但届后期抖即将偿推出委的楼柜盘较远多，盐体量迫非常致大，赞其中川：卓越·蔚蓝喝群岛誓：总贯建筑束面积适：16勉0.布09万㎡逗（唯未推否出）千禧互国际记村：裙总建毛筑面飘积:雄10津0万㎡厌，未饭开发75权.4万㎡万科妨魅力笋之城的：总猫建筑房诚面积旧约：40万㎡纸，尤未开桥发35顾.6万㎡此外轮，城吃阳区踩近年黄来大缎规模极的旧墨村改巩造，票对商劣品房府市场军形成坏了较仅大的竭冲击批：20防05年，浑城阳取区共洪有28个社岁区实总施改谋造，12个社真区77尤00户居昂民一尼次性抽高燥壁完毕少当年岛回迁疏，共旧完成赵拆迁柄面积12否0万㎡杜，新呈建安静置楼41卵0栋、13左7万㎡削减棚需求款效应氏：通箭过旧汽村改卡造，菜目前喉城阳女区的饶农村子居民矿大多忙有两掀套房瞎在手馒，而布且改彼造后慌的房勉子品扛质和克质量员都比盗较好元，因众此，更刚性鲜的拆仓迁需抖求和散置业惩升级庙的需待求在颤短期备内都涨得到异很大挽的满爆足，荣很大陡程度颗上削间弱了贯商品葛房的岁需求穷刺激肿作用增大妨攻击承效应凯：同呜时，眉这些个房产梅在三外级市满场上赤出租愈或者鸡变相类出售闻，又切将会奴对商别品房勒市场貌形成臭冲击非商旺品房虏供应厌冲击衡加剧极商品隶房竞值争需求牧量明殊显回刊落，澡占全绍市的催比例碎持续呢下跌数据械来源擦：青薄岛市吃城阳漫统计绝年鉴现住捐房人煌均建醉筑面免积31望.7粱5㎡，人就均使顿用面杏积23界.7托5㎡有68言%是住长宅商昨品房惰；24傅%是房尚改房78初%是二坦居室尾；22带%是三阀居室城镇锣居民跌住房版现状数据证来源窃：青纠岛市谎城阳哈统计厦年鉴具有标一定烤的置麻业升悟级需类求商品菠房拥慕有量烟比较债高住宅乳价格外持续影上涨数据龟来源据：青脑岛市盟城阳赔统计比年鉴复合立增长族率高匙达29扫%5、竞屈争格勤局总结曲：随着娃外来险发展弱商的昨进入章，城于阳区带域市肯场的赏参与捏主体请趋向滥多元锡化，撕市场笔竞争悬也从哄单纯罢的产展品阶逮段转净向更死多层停次的小竞争外来被发展芽商的傍进入满，将晕有效衣促进这行业腿的整敌合发较展但由旺于区独域市符场的倒逐渐直饱和归，目摆前在秩城阳丹区，照产品场力较番好的绣项目零也未诵必能映热销敬，必述须依少靠有庸效的蓬营销赞策略行业浙环境目前茅，青老岛本膜地知织名发乘展商砍均未市进入钥城阳孝区，回如海妇信、际海尔附、百边通等夕，天旬泰也违是处钥在城络阳与根李沧蓝交接艇地带20给06年以侄前，耐主要细是以渗城阳羽区内刻的发腥展商设为主反，如自长安腥、银合盛泰挑、中鸦联等锈，而笛且很抽多发碍展商裂并非膨专业短的地技产公墙司，镰没有支形成皇强势航品牌产品贴大同恐小异尿、营犯销水西平较渐低，重产品与主要泰以自东然消商化为朋主市场冬参与些主体鞠比较睡单一次，实睬力不箭强知名肿发展罢商的刃介入盗，将江推动凑行业猎的整派合20喜06年，清随着村万科晒、宝邻龙、价卓越成等外欺地知迷名发吩展商丛的进枪入，辅将有趋效推件动城斑阳区惰房地谅产开炊发水荷平的煌整体它提高同时涂，外劲来发送展商皇的进渣入，骗也必兄将加防剧行债业的喉竞争岸和加肾速行冲业的笑整合板块猪格局中心初区50巩00矛-6汇80黎0元/㎡中高欣端住锐宅和仪商业仰地产30属8国道厘南段40丘00魔-5脏50鉴0元/㎡（精聋装修搁）中端贿住宅餐为主惜福蜜镇和夏唐庄43感00－65是00元/㎡主力叮产品唯为别陆墅空港既附近板块核分布抱格局城阳中心区308国道南段惜福镇及夏庄空港板块板块定位中高端住宅和商业地产项目高度集中；产品线包括小高层/情景洋房/连体别墅/顶级酒店式公寓/大型综合性商业项目中端住宅为主产品线包括多层、小高层/高层公寓中高端住宅产品线包括多层花园/小高层公寓/双拼别墅/别墅尚未成熟竞争优势

市政、商业、生活配套设施非常完善顶级中央居住区未来投资前景秀丽交通优势发展时间较长，板块较为成熟更接近市区自然景观及环境资源优越交通便利与李沧区贴邻海景资源主流客户本地高端消费人群（公务员、本地企业主、韩国人、城阳区域的成功商人、市区内的自用客户）看好城阳未来发展的房地产投资者市区中端客户城阳区、青岛市内乃至外地的高端消费人群（第二居所）部分李沧区的客户价格区间公寓5000-6800元/㎡主力价格区间在4000-5500/平方米（带精装修）主力价格区间在4300－6500元/平方米代表性项目万科魅力之城宝龙广场/青特汇豪景苑天泰城100福国际山庄千禧国际村/百通香溪庭院蔚蓝群岛板块峡描述小絮结4大板遣块相厨对独馒立，设板块斤内竞外争激聋烈城阳复区4大板惊块各仙具特拘点，席地理逆位置睡、环聚境、尽自然搁资源般、生纠活配俩套的稿异同浊亦衍碑生了敌不同动的主充力客珍户群气体，远壁垒泛分明巡寿，相虚互竞闹争性地不大醉；各工板块吩内竞木争非络常激行烈从发稀展的景眼光盏来看吹：城枪阳区咏四大潜板块创未来话最具扒发展桨潜力菌的首智推中塘心区典型贡项目说分析千禧季国际慈村天泰晃城卓越候蔚蓝赵群岛1、典告型项卫目分牢析—千禧钢国际戴村产品喝力大社蚕区配刘套高讽端且拒齐全+立面张丰富/高新忘技术邮节能彼建筑+全天奥候星键级物拾业服疾务开发美历程400055004800规模占地淡面积见：13混80亩求建还筑面识积:1偷00万㎡专总户箭数:6狭00股0开盘

2005.4.272006.10.282007.6.2翠城（东方园林精装公寓）水映杉墅（山水高尔夫别墅）和合人家（韩式风格）第一期第二期第三期……6.962.5建筑面积（万㎡）成交价格（元/㎡）多层、小高层叠拼别墅、联排别墅多层、小高层

会馆内便利店、游泳池、健身房、高尔夫挥杆练习场等投入使用

会馆等配套与一期工程同期建造16个月8个月立面班处理牙色彩采丰富象但品斩质感听一般立面黎：涂秒料/贴砖色彩很：丰搬富、掉暖色捞系建筑懒立面夏色彩论丰富高新拜技术优节能肚建筑率先聋采用熟土壤串源中迎央空熄调技粱术（土秩壤源德中央倒空调决能有绒效地撞利用胖土壤渗能调零节室捷内温怜度，违冷暖欲两用载）美国龟奥的较斯无渗机房课电梯英国问拉法贡基屋闷面系访统法国快申纽压丽外渐墙保扔温系他统……项目虾采用好建筑显节能敢等新悉技术傲建造仪家园经典卸户型纸（公们寓）户型铸点评典型越韩式干设计户型睡方正惹通透玄关姻设计智，不遭仅起枣到的销是视饶觉上洲的照幅壁用辞途，缺更从疮功能题上引矩导两期条路正线，贤区分傻出洁蹲净区创与污密物区独特北的北胆面独登立洗倍衣间裕设计烫，兼确顾洗阿衣、歉储物芹和设盒备间攻的功即能，叨提供饶了真荣正意罚义上毁的便弦利生驱活主卧笨大开甲间、安大型脉外飘异窗、纹独立王卫生位间，竿房间捐视野脚开阔责，使丸用方经典杰户型隔（别站墅）户型枣点评功能拉分区奏非常订清晰终合理鞋起声居室蛇空间码感较闯好刺三个敲阳台+一个止观景少层社区两配套社区寨配套高端累且齐姜全10埋00识0余㎡童休闲英会馆城阳砖区最煌大的悟桑拿槽洗浴淋中心青岛岩唯一粥社区梅高尔垦夫运欺动场25米室灿内恒许温泳她池网球裹场中韩众超市洗衣催店社区复医院巴士1万㎡恼社区史休闲因会所社区辱高尔岩夫挥胶杆练阵习场建筑梯设计调：韩景国（史株）乔熙林够综合会建筑编师事踢务所24小时辈全天倒候服祸务，宿组团它式封头闭管帮理，逢贴心面感受垄，安执全无堪虞物业医服务/建筑怜设计全天贴候星支级物运业服虫务建筑滩设计物业租管理糟公司殃：标青岛顽尊信约物业狼经营兄管理例有限才公司物羡业焦管漏理更费：柱多层0.拜8元/平方擦米·月；1.门2元/平方咳米·月营销每特色市区司展示勤中心+明星认代言+文化暂活动战营销20兼06舒.1赖0.逝28二期奔开盘：一夸品茗葛茶凌峰邀您乔来坐悠坐的属形象痰代言钟客户伙活动坊，著件名书法雷家童婴舌老先阀生也涝慕名旱而来开盘直时间一期20维05良.0惜4.嗓27二期20久06恰.1宅0.伴28三期20械07婚.0书6.版02在东偶海路39号世概纪大腰厦步设立拘项目怖的展豪示中尤心20橡05年1月29日，千禧芽国际潮村举沟办“讲千禧则万福掉”活歪动，配嘉合中裳国传渗统小猜年的优到来师，与录城阳讽区文化伐局联合螺，邀套请书法步家现场驴撰写垫春联序赠送草。以堤公益糖活动孕形式比进行嗓项目愈知名则度和寄美誉桌度的仪传播开盘分前的伴宣传山铺垫20沃05妥.4愚.2镰7一期示开盘窄：举行抵“千肝禧国虑际村简之声—高婕歼女士绵音乐疲会”础，当遭晚，吗在丽肺晶大摄酒店瞧丽晶浴厅举剖办“桨千禧守国际销村之攻声”仗专场骡音乐峰会。府来自庸政府布、金筒融界券、企尘业界岔以及农新闻屑界约50脚0名嘉菜宾出泊席20汪06胁.1壶2.搭15在济注南银射座索餐菲特被大酒观店隆勤重举闪办“凌峰浅泉城漏老乡毛见面或会”进魂行异削地推铸广20诊07垂.5隶.2株7联手剧青岛是出版饺社、足青岛暴财经迈日报叶创立崇青岛鹊第一读书郊社区砖计划口，青汤岛精每神文些明委奏员会软、青煎岛市颜文化榨局授库予“肤书香唯社区深”称午号营销购效果营销叉效果荡：采用必多种沸及频雅繁的鸭营销终活动贷，销亦售去殊化仍僵较慢20虑06年10月初雨至11月初棋，凌楼峰代唱言，艘但销合售态荷势不牲乐观20垄06年10月推酸出的敬二期引“水管映杉劫墅”谢销售清才近30套，去化1/扔3左右主要汁客户隐：青岛谱市区复二次面及多尤次置射业客旷群（幸第二厌居所尸）城阳去区部蓬分韩殃资企慰业的旅中高毛层（他产品璃比较短喜欢店）李沧汤李村和的个叠体工递商户规、私体营业免主（退交通清便利源）但作萍为第奏一居岔所的兰客户果主要射是城支阳区摊域或敲附近证客户茅群体市区纳客户处以第恼二居风所为残置业贯目的产品冲品质讲较好也、周乐边环副境好显、营获销手怨段多解样但市场电表现芬不乐恐观，注销售乳去化卫慢一定隆程度野反映叛区域复市场奸竞争奋激烈辉及供念应过从大的心局面千禧播国际黑村项溉目分狐析小张结2、典溜型项朋目分裂析—天泰棍城社区榴土地紧属性硬：城控市中昼心区斥与次诱中心到区过旱渡的盯中间略地带膨典型戚区域“产品还多样现化+完善沙的配反套硬庸件+到位探的社侮区服成务软廊件”塑造国际趣化，律邻里似和谐纯，环带境友名好型嚷的生邪活“城房诚”区产品释力大青务岛中奸间地侨带造财城计犁划开发仍历程天泰奥园·巴塞罗那1992韩国城天泰城·迦南美地天泰城·A082764.5二期总共10.5万㎡2007.4.2916首期9.5万㎡在售开盘时间2003.10.32004.102005.5韩国城一汉城区40……5500元/㎡2980元/㎡4980元/㎡4000元/㎡第一期第二期第三期第四期12个月24个月第一代运动为主题

第二代吸取韩日等国先进住宅设计和技术

第三代美国设计师设计，节能和环保技术大提升

产品升级地势设计景观梯田等垂直、三维景观密度低，楼间距大，景观空间宽敞；建筑设计公建化如公共空间--大堂；外观比例严谨、大气，生态、节能技术降低能耗建设社区运动工场

定位于以高舒适度为目标韩式风格

户型面积50-180㎡，全装修68-108㎡，全装修108-220㎡，韩式全装修天泰雷奥园·巴塞躬罗那19鹿92韩国轿城天泰酸城·迦南竟美地各期梯建筑社区范配套认完善配套笑完善坚多样孝性-如“煤微缩栋城市赚”，镇生活旅休闲堪娱乐榆便利天泰检奥林剂匹克筋大厦衫是一服所以菊“运搂动健滩身”愚为主场题,集休贼闲、恰商业利服务仙、综企合娱登乐为蔑一体位的大乖型社便区商陈业中结心，拨建筑阁面积31顽00疮0平方刘米运动香工场－青爸岛最雕大的督社区颈运动丈中心羽毛季球、自乒乓婶球馆突、健蕉身房译、瑜掠伽馆摆、游别泳馆乔、网挽球场嫩等一浙应俱情全商蠢业鸦街－餐用饮、白超市桨、药犹房、宝花店初、比踩萨店孟、糕妙点房券、银抢行AT能M机等嘱一系宾列设宏施其乡丰他－国控际幼冶儿园烂中美调合作周的文挨蒸嘉凳尔幼顿儿园连（中粘英韩鸣三语遇）、胳社区桥门诊疫等交朋通—社区软巴士凑，另降外有4条公责交线字路设梦立天另泰·奥园育站（10者3路、12君9路、9路公杰交车矮和70败1路机范场巴螺士）社区轻服务建立洲天泰占人家傍俱乐窑部（鼠改名遮为“忆天泰皱爱家免会”忘）1.对社瞒区活妥动和炮文化斤营造象进行丸规划埋，启歌动以浮社区惭文化惹活动隆为载墓体的郑和盏谐傲社区仆创建膊行动2.天泰哲决定秘自20拜06年起即正式底启动为一项飘叫做必“珍养珠项挪链行壮动”咏的客忙户价料值提怕升计乱划，帜其重坏要内静容便肆是全门面改厨进原蓝有的米客户纯组织（目迟前已较有中绿国、蛇韩国去、澳奶大利臂亚、绵日本质、美你国、抽加拿替大等6个国科家的暮居民忌入住能天泰步城，臣外籍雷以韩暑国人妇居多近）社区针常组亲织各尺国的化业主遭、各舅民族豪的业储主参核与一碍些社辞区活恋动，搞营造夸一个刊国际秤化，茫邻里载和谐粘，环查境友穴好型焰的生韵活社情区天泰纯城持隔续成肃功的咏关键汪要素臣分析第一期第二期第三期成功关键因素与中体合作，成熟嫁接奥园的运动概念完善的运动设施：室内游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高尔夫、网球……天泰的品牌明确的客户定位和产品设计有效的针对韩国客户做营销推广：去韩国推广、针对韩国人的户型设计……日益成熟的配套资源韩国城的品牌效应天泰城规模效应不断成熟的社区配套和社区文化天泰的品牌“产品萝多样州化+配套释硬件+社区胸服务究软件晚”塑造国际钳化，鸦邻里附和谐蜜，环禾境友检好型赞的生匀活社盈区天泰斜城项缴目分掠析小酸结产品禽方面1.产品侄类型多样微化，螺能够质满足寸居民浴多样戚化需阿求；野密度泼适中外，规户模适绑中，数保持蝴宜人测的空刮间尺蹦度，泽有足亡够的短开放填空间效和公偏共空厚间；2.社区尘配套的强娃调多秃样性跌和通刻达性骆；社腐区具烧备自原身造授血功余能，片日常赴生活散配套造完善负，带坛有一毁些自沟给自望足的软社会循特征3.社区心服务到位搅，能海够为誓社区志居民衔和家抱人不水同的工成长级阶段读提供豆居住级社区血服务存，能费够满拉足各蹄方面谷多元辜化的用需求4.天泰碗城属宁典型丧大盘参开发泥模式毫，先期盲注重惑生活想配套华，后毁期社恋区服掉务到帅位，并全营造液出一仍种具邀备自权我生微长能修力的斑社区勇形态天泰参城项充目分恭析小讽结一期岸与中徒体合保作，先二期谁找韩导国市鹿场，可三期村聘请亏广州售专业钓策划兰代理障公司致，把授面积刚压到68霜-1窗08执㎡，全殊装修幼，客脸户定轧位市膛区小峰白领捐阶层1.从天存泰城3期的灯开发牺定位柄及产仙品升励级，钉体现迎天泰鼠对市物场的斩预见听性比丹较强敬，并渗有较柜强的巨执行锐力实臣现错漂位竞射争2.天泰锻各期绳定位泡的变品化，界体现王出城阳唇区域越市场尺竞争娃较激塔烈，座市场衬的需节求消啊化能耐力有坑限市场笨方面3.典型孩项目逼分析-卓越铃蔚蓝战群岛位置够：城孝阳区碗白沙棚河入浸海口总建些筑面叨积:1碗60万平业方米辩，一效期总粗建筑我面积匆为24万平露方米建筑败类型智：花地园洋软房、恼连排随别墅利、多们层、量小高凝层生活挨配套扎：双什会所们、商摘业、敞教育备、体柄育、封休闲崖等生色活配饮套设唇施容积暴率:一期1.偶59户型融：未密有资亩料交楼滚标准街：未伟有资仔料售价关：未音有资筒料物业蛙管理舍费:：未棵有资请料预计或入市熔时间:2事00见7年9月配套捏：住靠户会飘所卓越赶蔚蓝括群岛漆项目嘱分析1.开发软商背杰景：喜卓越舟集团犯是深纽奉圳的棉十强洒房地辽产企瞒业，华连续4年获零得“喇中国甩房地晌产百宇强企间业”发称号止，蔚的蓝海里岸、巾浅水分湾等帽一系汉列知胃名地渔产作练品均江出自灯其手2.项目红属于吊超级诵大盘劝，产品葛形态竹丰富朝，生敞活配皱套设究施规协划一植应俱悄全3.项目票地理当位置缓偏远,交通墓瓶颈碧制约,作为厚第一坛居所免不成剪熟,但又织不是崭第二诱居所泥的设再计；仇相对唤区域父的需魔求，蚕项目柱体量俯偏大茄，短件期盈卡利能抵力面话临压柜力较者大；4.综合派考虑爬大盘佳开发亭一般耐模式革及该狗项目羊本身岔的地裹理位焰置与倦交通极瓶颈罢问题驳，该妹项目具前期熟可能吃以低钓价入乱市吸白引客缘瑞户，部对万概科魅张力之最城或深将造殿成冲砖击6、小睁结瓶颈军：城寺阳城从市规典划高暗格调泄，但锋目前病交通咱瓶颈灭制约女，未健能与舌青岛抖市区额及其渴他区妇域形怖成良桥好的盘互动腿发展春，房姥地产疗市场丈发展环受阻错；城掌阳区坝需急哲速打架破交塘通瓶壁颈，陆赢得掌青岛倍市区垦对城传阳区泥的认薪同，田为区限域房割地产欧奠定控健康痕发展赞基础近期秧：城责阳区欧房地捷产市栗场趋管于饱虫和隐患耍：城宽阳区斧属青击岛新多兴发拒展区柿域，抛但20农04年销拐售呈短级数汉增长首，引弦发土具地供理应放泉量出默让，尼未来3-棉5年房足地产疏市场满供应拜过剩海湾茅大桥偷、青格荣轻协轨将贤打破闪城阳衔区的嘉交通晋瓶颈镰，促病进其读与青油岛其为他区搁商贸世与物峰流往趋来，绪推动击区域云房地光产的喇发展经济许进入颗转型雄期，闻第二贼产业潜的高絮速发贸展刺碰激第巧三产息业的慈发展筐，将滴为房究地市敌场发驶展带盟来机己遇城阳乳属于浸外向傲型经援济区僵，是蹲青岛额外资抚企业约最密赏集的工区域斧之一拐，特延别是裳对韩宣国企咐业的赠成功倒招商赢，在暗城阳也已经减逐渐撕形成葡了韩索国和还朝鲜骄族大斧规模副移民叛的主油要工埋作与离居住姑地；肚这些竹外籍鹿人士亚将支凡撑城漫阳高脸端房袋屋和斑租赁请市场龟的发遵展，倒提升法区域姜的配魄套发翁展外地罚知名屠发展轨商介利入，薪加剧竟竞争版程度蔬的同傅时，毯整体展提升劲了区汇域成嗓熟度中远饮期：管区域昨价值地逐步动体现旁，发思展空贡间大第二砖部分国万科泰城阳球区发模展策注略建健议1、万珠科城崖阳区届未来娱持续妇发展碗策略浸建议中期韵策略载：鉴旱于城傍阳区搂区域溜市场营接近谈饱和么，而仪通往遗市区宣的交前通瓶番颈尚羞未消泽除，蚂未能封与市纠区市熄场形燃成有驾效的引互动杆；而蓄且魅扬力之基城项筛目后症期尚趋有较牛大的殖开发糟量，舒因此前，建讨议万嘱科20然10年前盟暂不虎考虑暮在城办阳区烈继续撤拿地近期州策略酿：成雄功运贺作魅臂力之棍城项在目，绞通过面万科畏的产昆品品而质、幕营销灰能力好树立厨万科否在青撒岛的待强势或品牌2、万熟科魅爹力之宪城项胞目营榴销思槽路建姻议继续急挖掘赌城阳侮区韩房诚国客使户的劝潜力全力嗽开拓证市区躲市场被，打怪造万饼科的锦强势弱品牌荷地位万科从魅力吗之城市场幸问题五：城阳住区域掘商品翅房住卵宅市留场供递求失互衡，衰竞争愤愈加叛白热简化城阳耻区域阿客户骑对本总项目短的有干效购否房需赞求量务不足07年下晚半年语绿城纳理想狸之城觉的入爆市，是将对项本项题目销港售形控成极尿大的肝影响惠，相死信将自会造醉成客础户进穷一步乐分流交通老瓶颈蛙：青岔银高熟速收慌费问乡丰题以词及30口8国道称的堵旅塞问鸟题，钻对引好导市泉区客或户需窜求造轿成障掉碍万科裂魅力朝之城营销权策略硬问题雷：缺乏牢清晰程的客峰户定咽位，吓没有必针对帽市区溜客户炸制定句相应遣的推碌广策善略推广离主题鸽不明书确，颠吸引绿力不拉强现场辫包装血未能延突出眨项目疫的特盐点整体海目标躁客户徒群分剥析根据开以下锻优势尸：项目谅的综秒合素酬质高损，产召品对遥青岛俯客户值的吸霞引力扒很强项目衬所在丽区域承未来氧发展耗空间杨巨大川，区彼域规决划不牛俗区域在优质捷房地施产项普目众俊多，载较易羡成为且房地建产热块点因此重，我锁们认长为：本项贤目是林具备吉很强骨的跨拆区销万售的翅能力本项瓶目同腔时拥且有两珠个客影户市亚场(1光)城阳洗市场(2惭)市内固四区退市场城阳树目标窜客户碧群分蔑析购买赠房型休：情景储洋房驴等大做房型嚷公寓基本证条件