房地产开发基础知识与成本控制

房地产开发

基础知识与成本控制房地产发展史第一节房地产开发流程第二节房地产项目成本控制第三节

第一节房地产发展史

1、房地产开发基本概念2、房地产的起源3、房地产经历的4个阶段4、房地产经历的3个时代

1）、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行建设的基础设施。

2、房地产起源1980年4月，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，从此拉开了住房制度改革的序幕，中国的房地产才开始进入起步阶段。

3、房地产经历4个阶段1）、1979-1991年，房地产市场萌芽阶2）、1991-1999年，房地产炒作与调整阶段3）、1999-2007年，房地产快速发展阶段4）、2007-2012年，房地产调整阶段；4、房地产经历的3个时代第二节房地产开发流程房地产开发流程有四个阶段1、项目立项阶段2、项目前期准备阶段3、项目建设阶段4、项目销售及售后服务阶段1、项目立项阶段1.1、地块可行性研究报告1.2、土地竞拍、办理土地使用证1.3、申领项目《选址意见书》和《项目立项批文》1.4、申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件1.5、申领《建设用地规划许可证》2、项目前期准备阶段2.1、选择地勘单位和设计单位2.2、申领《工程规划许可证》和《施工许可证》2.3、做好“三通一平”工作2.4、选择总承包单位和监理单位3、项目建设阶段3.1、总承包单位进场3.2、施工过程中加强项目工程管理与监控3.3、项目竣工验收项目部进场前工作准备计划4、项目销售及售后服务阶段4.1、与物业公司签订物业委托管理合同4.2、申领《商品房预售许可证》4.3、办理竣工后的产权登记手续4.4、做好物业管理2、房地产的五证书

一

建设用地规划许可证二、国有土地使用证三、建设工程规划许可证四、建设工程施工许可证五、销售许可证第三节、房地产项目成本控制成本控制管理：1、成本控制的概念2、房地产项目成本组成3、成本控制的方法4、成本控制的组织措施5、成本的全过程控制6、建筑安装工程成本1、成本控制的概念1.1、成本的概念：是指企业为完成项目任务所耗费的各项生产费用的总和。1.2、控制的概念：通俗地说，控就是掌握，制就是限制。从科学的定义来说，控制是指按照一定的条件和预定的目标，对一个过程或一系列事件施加影响，使其达到预定目标的一种有组织的行动。1.3、成本控制的概念：而成本控制就是根据预定的成本目标，对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及时纠正，以保证更好地实现预定的成本目标，促使成本不断降低。2、房地产项目成本组成

（1）、土地成本（2）、前期工程成本（3）、建筑安装工程成本（4）、市政公共设施费（5）、企业管理费（6）、贷款利息（7）、税费（8）、其它管理费2.宽1、房地固产项目招各成本添具体内亏容2.1哥1）土地成奖本（房地呢产开发车多以拍泡卖而取放得土地暴。因此煤土地费偏用约占突整个成毅本构成鞋的20蚕-3翻0%，并有乘进一步冻上升的次趋势））前期吴工程打成本（包括责：可行昼性研究否费、前未期规划龟设计、颜施工图昏设计费吓、地质胜勘查费营以及现糠场“三鞠通一平欢”等。答它在整旅个成本旅构成中艘所占比届例为6%））建筑安肃装工程暑成本（是怎指房作屋建悼造过退程中脖所直冤接或露间接已发生跃的建荒筑工嗽程、诉设备君及安贺装工恒程费康等。异在整膨个成醒本构勤成中疑所占毯比例友较大株，约漆占40-捧50%））市政公冲共设施场费（包括赵基础设掩施和公薯共配套嗓设施费碑两部分亿，基础设杠施费是指上道路很、自讨来水完、污纸水、饲电力挽、电挎信、煤绿化出等的耕建设有费用渗。公共皮配套沙设施奋费是指惠在用棋地内板建设续的为创居民啊提供仗配套燃服务烂的各配种非醉盈利妙性的顾公共衡设施护：如置学校驱、幼貌儿园技、医所院等赤）和筒各种长盈利带性的强配套沫设施缩慧如菜葛市场胀、超长市等显所发牵生的够费用迷。在呈房地信产开躲发成坑本构扰成中耽约占10福-2款0%））管理费（开丹发公奶司管缺理人陵员工村资、朴办公技费、得差旅善费、尊养老皆保险德费等瞧。在棒房地卵产开崭发成映本构幸成中妇约占2%））贷款艺利息（房地漂产因开券发周期叔长，投缠资数额佛大，必日须借助谈银行。辞因融资寺额度大阶小不确绪定，在弟房地产遵开发成响本构成码中比例喷不稳定锻））税费（包括同两部分蒸：税收渔和行政短性费用掩。行政性谦费用是指由靠地方政危府和各节级行政醒主管部漠门向房奸地产开茄发企业县收取的朝费用，蕉项目繁鼻多且不歼规范。拥包括征衫地管理愈费、商曲品房交弄易管理职费、人泰防费、豪煤气增给容费。晃在房地愉产开发尼成本构警成中约践占10墨-1凝5%））其它管阻理费（销售浓广告费柄，各种宪不可预吴见费用朝等。在够房地产变开发成凝本构成许中约占5-史10盘%）3、成本乡丰控制的乎方法1）、全浮过程成若本控制2）、接全方宜位成浅本控培制3）、全鉴员成本晒控制4、成川本控仆制的蔬组织飘措施4.锐1、成诉立成得本控刺制小罩组，必由公悼司总卧经理根牵头纸。定秩期（害季或瞎半年雅）对酷各个深项目喷的开量发成粮本进么行全尾面的崇分析鞠、评播估、怕检查应，对然成本缠异常拨变动感情况待及时揉预警细并提才出解服决措浸施。4.2、在项浓目开始欧阶段建果立成本席控制目谁标，并庸将目标侨分解（峡即按土谨建、装链饰、水电电、消隔防、弱葱电、绿灯化等）馆责任落拴实到部宾门和人爹头。5、成父本全秤过程菠控制5.1、土淋地成蜘本5.前2、前期工车程成本5.饺3、建筑辛安装访工程散成本5.驾4、市政窜公共设匙施费5.妥5、企业纯管理费5.6、贷如款利吩息5.香7、税列费5.8、其它断管理费5.2、前期忌工程成汉本、可折行性桑研究说报告芒阶段、前义期规倡划阶缩慧段、施工序图设计牢阶段、地质圣勘察阶熄段、可行汁性研究丙报告阶鄙段对投朱资区舌域和猴投资去环境摔进行雕研究嫁、分锯析，际根据鸡自然童资源恭的了巾解和吸市场最情况郑的调括查以醉及对慌国家遮的经号济政顾策等释进行水综合酒分析珠预测更，找躬到最预有利辅的投遇资机况会，省为投禾资机廉会的苗选择击提供君依据鞭；、前期扒规划阶驱段规划拾设计知阶段捐的控杜制做养到“传事前缠控制捐”，朗其直愁接对洋工程兆造价尖的影规响可本达75-境80%，所单以该届阶段蛙控制曾要点在和控顽制内捆容相局当重费要。夏基本喜原则捕是：洒周密郑规划谋设计浸，科堪学研研讨和腿审核翅，严窑格控港制预薪算。咳并采伏取以取下措悔施：、推鼠行设科计招傲标，才择优滥选择婚设计素单位、开展晌限额设毕计、采耍用合垮同措命施控俩制造逐价、成伟本跟芦踪审赤核、推盗行设床计招袜标，辟择优炉选择掠设计熄单位1）、将煎建筑方淡案和经厉济方案众相结合鼓的设计避进行招彼标，这堵样既可们选出高桌水平、善沟通的设计务单位，病又可促确进设计拍单位在去项目整副体的空哪间布局塘、建筑观造型、飘使用功阻能和景担观环境忘设计上控开拓创酱新，在柳降低工叉程造价构上下功思夫。2）、在亿招标过经程中，荐还应注需重对设绸计师的鞋能力、锡敬业、羽团队意东识和成义本意识踪蝶上考量免。、开辞展限锤额设祖计1）、植合同粘中明哨确每糟平米猜钢筋负、混就凝土榆含量附，以叹及投催资估帐算，输并和围设计陆费挂烂钩。2）、虾设计誓标准革一定稍要与象项目晋的市衰场定怀位相嫩适应难，不较要一访味追畅求质忠量高真、新畜颖、吉华而听不实六等多聪余的捷功能死和标亏准，伐积极吩推行否合理正成本远、利幼润下报的设夜计价辰值进局行前卡期控触制。3）、件开发敲公司舍应积尖极与如设计除人员琴积极挤配合佳并进温行有旗效的暗沟通尼，提厉供规汪划设许计任孙务书遭。如租产品榴的定极位要跟求、觉主力秀客户急群和畏户型壤配比蚁、建堵筑风卷格及南套型逆面积仍配比导等。4）、苦材料位档次玻符合析项目网定位都，如茧外墙应门窗影，楼搏梯、老底层固入户易大堂摸、电戚梯前疏室等野装修、采忠用合拉同措思施控码制造蝇价1）、办按合同也对设计顶的质量豆与进度集进行跟阁踪。2）、万对设计访变更进收行约束3）毛、成代本估害算与储设计尤精密睬结合、成扬本跟舌踪审失核成本控早制应该蚀是一项商全员参互与的工穴作，如礼工程部鹊、设计醋部、成渴本部、政营销策影划部等丽管理部粮门要充断分协调离沟通。何如各部视门密切扛配合制迈定详细境的设计竭任务书捉，并对伞设计单融位的设巩计方案红和施工衫图、工执程项目猾的结构薄形式、帅装修标秘准、材闹料设备称选型、礼设计的翁合理性所和安全恰等进行鞋全面的第评估和役审核。、施工透图设计脆阶段、土似石方拿设计扔及施蛇工、基坑苗支护设愧计、地舞基处辞理、结构招、建筑昼安装工善程设计、土抹石方朽设计援及施押工减少动然土次数，重点演控制挖暂运方数均量，即壶土方尽麦量采取山场内挖曲填平衡、基筒坑支系护设粥计（1）泊、基坑覆支护的未类型（2）浮、支护膏设计的逃优化、地基哥处理（1）范、地基吼处理的逆类型混凝岩土换魄填、润CF由G桩尝、高磁压旋伏喷、好预制你桩（仆方桩访、管猾桩等讨）（2夺）、柜地基但处理并优化肚设计、结构漏、建筑何工程设缺计1）结栋构工程铃设计：群是成本彼控制的嫩重点，喷在满足尺设计规游范的要扁求下，干尽可能稠的降低右成本，怠如从控蠢制钢筋洒、混凝山土含量讽着手采陈取限额扬设计；2）、书建筑安冲装工程恨：主要瞎从建筑粉材料着风手，重生点对住阴宅外墙膊砖、外软墙门窗尽、室内踪蝶装修、碧公共部堆分装修铜、设备幼（电梯歌、配电季箱）等注制定经双济指标粥值。、地睁质勘钉察1）伙、招虫标选苍取有架经验逢和有扁实力歉的单员位进肺行地激勘施夹工，柜地勘羞工作色要加晒强监胞管2）地塑基承载拖力的取免值在规选范允许贷的情况以下尽量艇高3）、找抗浮设阅计水位志的标高炒尽量低茅，减少死抗浮锚例杆的设菜计和施膊工6、建束筑安晋装工队程成强本6.1上、招投于标与合艺同订立磨阶段成流本的控抚制6.惯2、翁施工幕阶段饶工程幅成本穴的控目制6.规3、热竣工遍结算杜阶段莲工程哈成本锹控制6.1、招投灶标与扁合同精订立靠阶段愚成本俘的控镜制、工程穴招投标、工程慕合同玩价款盒的确照定、标潮底或淋预算么控制哗价的谁编制、工城程招静投标经过招砍投标，材多家单绣位投标筑报价，屯同时再扩次与多亩家单位晕进行议甲标，使卸工程发握包价能妄尽量接北近标底污。从而穿使开发咽成本降逗低。、工程合封同价款塔的确定（1）、券固化定价羡格合烛同（2）、可训调价格赠合同（3）、老成本葡加酬乳金(1)、固定暗总价合蜂同1）、腊固定驴总价经合同锈：承包人助对工程恰造价造杰价包干享。施工监期间不赔作调整让。在总挖价合宫同中包，业槽主对勉总投医资有碍数，掀在施别工中饱可以泄控制编好投毅资。承包人摄在总价促合同中摄承担主桌要风险课。仅适巷用于但工程寸量不聚大且狮能精纤确计滑算、臣工期抽较短陪、技偿术不航复杂爆、风潜险不伶大的产项目脱。2）、愿综合单舞价固定巨，不作汽调整。材而工程株量按实女际发生水量计算娃（按实畏计量）准。是工程姓量清单胞计价模滥式的主市要作法黄。承包人含对价格年要有充痕分把握询，但工妇程量确桥定要双闻方确认适用击各类莲工程大项目顺，风公险由抬双方迅分摊抽。(2)、可调茎价格合画同1)异合同帽价格廉在施轻工期哀可随烛价格家变化申而调则整，渡调整臭的方将法和罗范围赏在合杆同中困约定桃。适用盾范围矩广，泥风险驱可以今合理膝分摊割。争执壮和变群化多约，不伶易控腹制投栗资。一般适姐用工期刷较长的粉工程项贺目。(3)、成屡本加鄙酬金1)、业主锦向承包支人支付批实际成筐本，并垄按事先殃约定的严通过竞蒜争的费武率支付帖酬金的湿合同。适用需工立即开务展的项渐目，如敢震后救卖灾，风括险很大止的项目炼等。业主递不易朝控制追造价状，承远包人踢不注供意减底低成归本，焰风险宣全部谜由业帝主承拘担，若但承窃包人旷报酬潮也较尊低。、标钱底及粉预算贩控制宣价的眯编制（1）标底葵的概念标底是讨招标人达为了实获现工程洞施工发蔑包而提微出的招飞标价格询，它是朝招标人捷对招标交工程的赵期望价学格，所蹦以标底财也是工默程成本雕的表现肾形式之诵一。（2）、岗预算议控制驱价的今概念预算看控制乡丰价是个招标撤人在欲招标份过程飞中为者了保古证招巩标顺讯利、按有序坛的进隙行，司防止鲜投标民人串践标，犬围标硬而提尺出的殿招标愉价格寨。它舍是招父标人眯对招堪标工尊程的咽最高港限价斤。投毛标人艘只能袄在预威算控鸣制价蔑以内送投标趣报价快。它鸽也是扫工程宜成本绢的表复现形轮式之唱一。（3）标底歪和预算好控制价话的区别标底一句般都作员为评标诉的基准浙价，以遗投标人殊的投标逗报价最藏接近标罪底为最卖优报价填；而预选算控制哨价是投姿标报价伙的最高养限价，钥投标报读价超出蓝预算控巨制价为愤废标。标底必妄须保密赶，而预结算控制躬价必须床在招标穗文件中惕公布。6.2、施工阶动段工程凳成本的填控制（1）、加强施扰工前的跳图纸审氏核，严味格控制工程变更祝，尽惊量使汗变更矮发生掏在开溜工前（2）、加拔强合同罗管理，军控制工程索剥赔的产次生（3）、加强人冬员、材没料消耗签的管理（4）、加强包价格苦信息痰管理他，做哪好材边料、德设备鹿采购槽工作（5）、严格炭按合如同规据定拨牌付工宽程进睬度款裙。（1）、工葵程变更1）、在工程啊项目的币实施过亚程中，辽由于项邀目施工鸡属于动乐态化管昌理的原因蝴，常欢常会愧出现骄设计寄、工饼程量丹、进社度计存划、梳使用苗材料劝等方胃面的变化触，这些亭变化统岭称为工蚁程变更载。2）、工程拔变更挽的控抗制2.1）、不提楚高建也设标停准2.霸2）、不影挎响建气设工桃期2.赚3）、建立桶工程勾变更户制度（2）、斯加强丹合同较管理卸和控和制工旨程索他赔的答产生1）、加释强施工刺过程中沿的合同降管理：碌在施工扯过程中栏，有些沉特殊的棵部位或泽专业，雀需要随柳着工程长的进展知而签署谈有关分指包合同这，这就扯需要对轰分包合火同要规翅范、细璃致、严僚密的签悲订，如丢果合同拐中的条纠款及相茄关附件贯描述模备糊，就岸很容易划在施工杯过程中哪被“偷会梁换柱蓬”，影燥响工程毕质量和约成本。披相反，偶严密的猾合同条申款，对唱可能发包生的各跪种情况及具有前著瞻性。2）工田程索寻赔2.果1）、工程索之赔通常荣是指雾在工怜程履绘行过患程中秧，合舞同当揪事人宏一方导非自暗身原冠因或遭对方沫不履态行或滑未能凡正确检履行蔬合同熔而受饿到经琴济损昨失、服权利凑损害歌时，欧通过液一定聚的合鸽法程织序向轰对方搂提出它经济途、工炉期补演偿的劳要求巨。2.2摔)、索赔象包括工期索裂赔和费用苹索赔3）、处理索晚赔的原吸则由业主滥或监理燥工程师晶的责任你，承包垄人可得述到工期烘和费用善的索赔是由竖客观永原因咬（不深可抗末力）阅原因森，承磨包人拘只能着得到慕工期孩补偿迎。是由承芦包人原舟因引起史，不能喇得到工既期和费置用的索陪赔。4）、索赔的妥控制具有前险瞻意识穿，预防祖索赔事伤件的发毒生。完善合竞同内容班及合同培管理。合理隙运用观反索和赔。（3）、加强材靠料的管良理制度1）、娱进场材傍料质量誓验收制姥度2）士、工方具管尾理制基度3）梁、限群额领宪退料泪制度4）、涛材料节夸约制度5）状、周贪转材笨料使捕用与快维修词制度（4）、加强价汇格信息施管理，魄做好材混料、设牢备采购淡工作1）公、对抬于大哭宗材晋料、致大型捎设备肺的采哨购，拿必须录进行悲招标旺采购州。通瓜过考驾察综蔑合评硬选，币采用