房地产前期策划培训讲义二

1房地产前期策划培训第2页表达的是土地不是植物识别需求这是说诸葛亮、说谋划、策划不是说憨豆、不是说喜剧明星识别意图策划——谋略实施也策——谋划、计划（思、想）划——笔划、划一下（写、做）房地产策划就是——有想法还得能执行为什么从土地经诸葛亮城市、开盘房地产策划到底干嘛的呢？谋城（产品）略地（抢人）定位、规划、产品、栋数、户型、业态包装、推广、媒体、活动、渠道、优惠政策贯穿房地产开发过程始终作为一个新环境下的新媒体人每个人本身都是诸葛亮、都是策划因为我们都有想法总结以上新媒体人应该……？理解客户需求拥有策划思维16目录产品策划体系定位12产品策划基础资料3产品策划体系内容4反馈与修正17产品策划体系定位第18页简单的开发过程谁知道？市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段我司职责第20页谁做过市场调研？第21页怎样做辉市场调湾研？第22页市场调似研的目扫的是什衬么？第23页地块能夸不能拿能不能芦盈利及社桑会影本响决策拿世地阶段规划设绑计阶段项目施苍工阶段销售服姿务阶段产品皆打造规划几发栋楼多高户型立面景观配套推广活动渠道选缸择销售优袄惠营销亮仗点假定阶债段根据扶周边盏市场上假定斥产品养及价彩格实操山、优蚂化、肥产品删力竞疫争阶师段销售碑力竞纱争阶咏段24定位前端市咸场定位中端朵产品犬策划后端肯营销声推广房地产取项目前科期报告房地产恶项目前致期策划哪过程中承前启糟后的模块厕。经纪驼公司留间竞蒜争升展级，扁产品兵策划说由自盾选动贱作变娇为规终定动茄作，旦广度衬及深恋度也偷逐渐学加大绳。2526产品沫策划沸基础逐资料第27页为什篇么要葛定位担？第28页解决项廊目是什蛾么的问肌题什么挑产品广、什诉么形专象高端、天刚需什么价应值（价刮格）——值多轿少钱第29页第30页定位萌到底牙为什倡么第31页寻找及音确定方脸向第32页产品打治造方向营销诉后求方向价值价月格形式档匙次客户贱层次营销常手段相对经应——价格碗定位撤、讨产品乏定位亦、客召群定肝位、贡形象积定位332.当地政辈策规范4.市场芦调研1.地块忆资料3.开发商分诉求基础资绪料5.项目定眉位客观事乘实主观手判断342.当地广政策奖规范4.市场斧调研1.地块资伶料3.开发商昼诉求基础资诵料5.项目定鱼位第35页一开始臭地块基画本都这仅样的第36页规划条件总占地面积208628㎡规划建筑面积247620㎡其中：建设用地面积99048㎡容积率≤2.5代征地面积109580㎡建筑密度≤25%规划用途居住用地建筑限高≤60米第37页容积率毙练习这是一狡块地这是绢一块衔地这是织一块发地这是一旨块地38地块队资料地块资导料主要滔包括：规划江意见船书及经相关时政府狭文件地块CA脾D图地块择内外痕部情叨况既有勤规划涉方案39地块资拔料|规划意步见书及浙相关政源府文件规划意剃见书及姐相关政酒府文件伞：地块真实的官暴方权威信息40地块资钟料|规划蛛意见鬼书及蜻相关个政府浊文件规划菌意见录书41地块资馆料|规划胸意见秀书及废相关睬政府亭文件规划勺意见膝书地块即的用填地性描质、粒面积刺指标吵、容暗积率倦、限高、舟建筑密亏度42地块资仁料|规划百意见摄书及述相关色政府国文件规划意俘见书是否治含代管征/代建倦的道柳路用砌地及绿化用犹地指标是否有匀政策房禽指标？限价桐房/廉租炊房/回迁房/回迁商玩业43地块货资料|规划久意见裙书及仗相关哭政府惯文件规划意摸见书建筑绑红线谣退让槐距离萄及道倍路红福线退右让距筛离社区架出入宵口方锦位设很置要谈求与逃车位抽配比避要求44地块资巧料|规划意矩见书及阿相关政疗府文件规划钩意见且书地块图清：直观法了解45地块资失料|规划意颜见书及拜相关政直府文件相关政欺府文件路：其它羡官方文钩件作为熊补充市政管慌线情况裙、采暖鲜方式……第46页除了军笛事外交衡部门妇女儿鸣童部门默等少数借部门大部分灾部门都以开发商都去审批凉备案的第47页政府下犹的文件初基本上涂都已经键把地块夸弄成什也么产品听基本都型了地块大渠小住宅据、商遗业比灶例建筑限喇高最大滚可售柱面积形式沃及调毫性才是冠开发歉商可膛以自乡丰由发惹挥的（产品柏及形象具）48地块资添料|地块费内部杆及周撇边情勾况地块端内部蝇及周叠边情染况：现状及奔未来规详划，尽蜻可能塘用实液景照片展示嫁。内部：是否厦存在抢地势什高差搅、原句生植狠被、水系、温吓泉、盖工业追遗存工等？是否存鸭在被污侮染后需稼要更换形的土壤溪？外部删：有利因洋素：景躲观资源量，如河盟流湖泊趴、旅游曾景点、凤城市地州标等；县社会资摸源，如厦重点中政小学，捡大型医锦院，市装政公园胳，体育滥场馆等凝；交通抽站点，冲如地铁/轻轨/BR毛T站点等戏。不利因靠素：噪枣声及粉粉尘污染嘴，如市标政主干扫道，铁甜路，工沙厂，专吸业市场渔，发电洗厂；心为理负面微影响，饶如高压线握走廊，火肌葬场劈燕，坟季地，再破旧课楼房蒜等。49地块艳资料|地块死内部黑及周蝴边情弱况案例西中中南北东502.当地政宝策规范4.市场淋调研1.地块资搁料3.开发商笨诉求基础贴资料5.项目周定位51当地烤政策搂规范项目所喊在省、枪市的最新的政策套规范要量求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比与楼座热排布相献关的规石范……52当地爆政策茂规范日照毒及间互距系诱数设魂计依角据：《沈阳坛市居留住建思筑间鸟距和橡住宅习日照削管理置规定》(沈阳市叹人民政刊府令200版6第64号)“第九咱条”好：住溉宅建产筑高约度在40米以薄上时爆，面宽层不大帝于60米。“第泳十四津条”洽：高疗层建弹筑遮焰挡相骆邻住堡宅，饥当建驻筑高料度与滨建筑援面宽袖之比胳大于1.冶2时，按天遮挡建岔筑面宽魔确定建嚼筑间距气系数；在三独环路咐以内室地区膊，当炒建筑颂高度导在40米以上骡时，建递筑间距蔬系数不毛得小于1.4，且建验筑间距悟不得小斜于40米；“第促十七陆条”柏：沿堡城市转主要佛道路南一侧恼并列看布置贝的高乒层住接宅之蛾间的欺建筑涝间距寻除满续足本援规定东相对累应的轧建筑舱间距辽要求谊外，不得草小于30米。“第污二十僻三条壳”：越住宅帝日照柴是指姻住宅个主采挎光面庭居室校的满贩窗日哲照时砍数。剧日照黎标准凭日为搅大寒肠日，柄有效帐日照迅时间桂带为上午8时至粮下午4时。“第二略十五条聋”：新牵建高层扛住宅或这高层和计多层混光合的住斤宅成组康布置时芳，新建匪住宅日照应惕不低于张大寒日1小时。建筑疫宽高暑比建筑乒间距日照测神算标准53当地政肝策规范项目所询在省、冲市的最新的政策号规范要怖求。层高阳台飘窗入户花弯园地下喘空间……与赠接送面冷积相暂关的夺规范54当地术政策徒规范赠送面旦积依据眠：成都市垦规划管捎理局关鱼于对《吊成都市饼规划管纪理技术幅规定》带中容积袄率、建陡筑面积压等指标鸦的补充因解释二、住沟宅建筑层高衡不应牌大于3.揪6米。跃层谨式住宅阴起居室漂（厅）帽、低层青住宅起阻居室（央厅）层蛙高为户浩内通高熟以及住误宅坡屋宅顶部分店除外。六、候每套描住宅畅阳台借（含暮各类遭形式抢的阳芹台、铸入户吨花园重、露望台等妖非公住共活宁动空金间）洁的水平布投影锄面积活不大斯于该竹套住贴宅套稻型建茎筑面女积的20蔬%；商荣业、遮办公托、酒淹店建渠筑的捡每层敌阳台割水平肺投影丧面积海不大茅于该惠层建区筑面库积的15%。此外现，阳台进抬深不应弱大于1.马8米，低拳层住贡宅、使退台匆式建疾筑阳道台等集有特墨殊要寄求的售除外巴。七、飘窗窗台与忆室内楼安地面高灵差不得润小于0.毛45米，且测凸出外良墙宽度遗不得大壤于0.推6米。八、沟除建哭筑入婚口雨誓篷外犬，建筑附芳属构件欺（如空忧调板、桃花池、却构造板踏等）的孤进深不都宜大于0.最6米，且僵连续长热度不应塘大于1.8米。座住宅京建筑榆不允蛋许设纤置除轧结构购构件耳以外唇的附侵属构榨件。九、屡除避埋让、册对接室市政洪公共兴地下闪空间盯外，像建筑找物地凑下室灭、半籍地下推室的独顶板哈面不对应高优于室蹈外地肃坪1.0米；农建筑吼物地通下室历、半隶地下始室顶驱板面本高于胸室外寸地坪倘大于1.亮0米时，换按照该眯层水平棕投影面发积计入惹容积率旅。地下除室、半哄地下室滴顶板面芝高于室垂外地坪艘部分按彩地上建晓筑的规牲定进行么退距管偶理。十一溜、本浆解释树自201冲0年2月25日起恋施行琴，有套效期善为两惕年。其它留类型薄：楼斤座高度自控制、土地着使用年瓦限（沈露阳）、方外立面析要求（持银川）等……根据住联宅地块3.2的容乡丰积率聪及沈裤阳市者相关辞日照稼和建德筑间摆距的望要求探，估坦算平均层刘数30兴-3善5层能仙满足天相关紧指标；根据抗响震设防辅的要求塌及各结馋构形式闹高限的症要求，狐本案住扭宅部分值控制高雹度不超扎过120叶-13滥0米；根据《高规》要求稳，100米以可上的翼住宅钥，应端设置解避难项层，恼而避难层奥的设置轻，会造牌成高层君住宅的推成本和宝公摊面册积的增酷加；根据结恒构计算叠要求，某建筑体轨越高，峰荷载要越求就越针高，钢萍筋用量帽增加、音混凝土晶标号提疯高、构率件截面池尺寸加缎大，因到此，在增加建贝安成本的同吃时，减小减实际督使用袭空间，即折得房睡率会唱进一肺步降宪低；因此，召建议本任项目住宅高棒度控制堂在100米以终内当地踩政策匹规范562.当地政活策规范4.市场调季研1.地块资清料3.开发坊商诉伪求基础资觉料5.项目定受位第57页互动开发商发都提出跃过哪些锡无理要痕求58开发栗商诉企求开发娇商诉超求：睡项目怖目标借、项挥目发出展方泡向、榜期望痛均价筐、开矿工顺垄序、践可突腿破的觉限制州性规素划条预件等很，通谅过项吼目招世投标扮文件炊或与础开发番商沟膏通了史解。最重要恰是项目钞目标：眯？？？目标谱是什散么？是迅赛速回伟收资蚕金是利斜润最薯大化关键是虾大老板抢的想法是品第牌形涌象第59页回款耐、利掩润形象品晌牌（所翅有开们发商长适用疑）（大厦开发丘商及透中等邪发展物开发恩商适择用）产品卖给谁为什疼么要辰开发开发什若么客户？？？英？怎样卖60开发商酱诉求开发狼商对开工顺适序常常休有自挡己的液考虑捎。ABCDE初步筒方案煮：开显工顺新序，器由南析向北最终弹方案叼：开阳工顺承序，赏由北衣向南由南玻向北由北向社南61开发商饼诉求开发照商提构出突嫁破某掉些限铲规，残如突奔破“90叶/7免0”限制线、增大惩容积率牌、提高最建筑限茫高、提财高层高际、提供伴周边学嘉校入学援资格等旺，一定盏要慎重考赵虑，确定旗其可倚实施冠性。622.当地政回策规范4.市场调贩研1.地块腰资料3.开发商将诉求基础资餐料5.项目定构位63市场调炎研|宏观耻市场宏观市讨场涉及城市层长面的信苦息，放如：GDP，房地团产年度/季度/月度耽的成打交量捕与成轿交均埋价64市场调嘱研|中观细市场中观市庄场涉及区域台及板单块层获面的信收息，背如：笨区域套位置尖，成币熟度租，居男民评如价、展配套涂、资浴源区域忙位置忽：主胡要是卡与市株中心/商业姻区/商务否区/政务峡区的沿通达干性、匀路程叼距离雄及所汪需时姻间65市场均调研|中观迈市场中观届市场蚁涉及区域阴及板醋块层测面的信膨息，雨如：陪区域婚位置短，成视熟度挑，居蹦民评余价区域屿成熟体度：型城市贞中心福黄金久区域/CB捉D/新兴居假住区/未来童规划阳利好偿区域/旅游叙度假喷区……66市场调泄研|中观市壳场中观幅市场籍涉及区域悲及板谋块层亡面的信息缓，如：悬区域位连置，成望熟度，斑居民评欧价居民评百价：即甲当地市妨民对项皆目所在琴区域的况看法，简如成都槐的西贵炊南富，北京援的东富田西贵，是否吹是传我统豪底宅区箩（北命京朝祖阳公像园，苍沈阳拨棋盘吵山、绿苏州畜金鸡遗湖）项目帆是要荒融入潮这个烤区域屋还是粪要跳布出这挤个区渣域？67市场调垮研|微观市帅场微观市之场涉及直接竞岸品，如棍：竞榨品产急品类欠型、阔建筑/园林风写格、精罩装报价阶及标准辅、单盘谊年度/季度/月度步消化裳量，吩现有扒存量穴，畅慎销/滞销产终品的房帽型、面柳积区间平、单价礼、总价垒区间等嘱。68市场调构研|微观佩市场微观市押场涉及直接骑竞品，如：姿竞品产照品类型挂，建筑/园林风映格，精厕装报价狮及标准倍，单盘旬年度/季度/月度消斧化量，皆现有存湿量，畅同销/滞销反产品垄的房柏型、协面积豆区间秘、单胃价、西总价低区间骡，客穷群等亲。第69页地块絮分析慢了政策甜分析市了开发苗诉求肢分析鬼了市场漠环境贿精品柔分析辰了定位嫁与规暮划70本案市晚场定位——叶SW反OT分析Strength（优势）Opportunity（机会）Threaten（威胁）Weakness（劣势）项目位茶于西南荒四环里恒，区位势条件优始越。项目厚紧邻现京开深高速隙和南涨四环被，道懒路交慨通、趴公共盘交通蜘便捷滋。项目遇东西名两侧犬配有常绿化唤带，罪给本润项目挣带来岗的景棋观优分势。项目周盐边环境经较差，享自身规必划条件押有限，议影响项需目市场闹形象。项目西敌侧紧邻纲京九铁段路，东裹侧紧邻缝京开高辩速，噪亦音影响些较大。政府在出台《南城发背展规划》，给本姿项目带甚来发展拴机会。中海花姥乡地块储的成交赤价提升趴了客户昌对区域纹项目的势价格预畜期。西南四恼环内目前岁在售项目较东少，本收项目在赌区域内爹相对稀愈缺。政府出择台一系筝列宏观浩调控政坑策，对园项目带级来政策罪风险。201牺0年房地打产市场挖增速放晒缓，给杀项目带尾来市场依风险。一般的退策略是发挥优求势，降低像风险71本案浆市场爬定位京开·西南四环

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高性价比

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精品社区京开西南四环——突出项目地理优势及交通优势；高性价比——突出项目自身价值与亮点；精品——突出项目综合优势，满足市场需求。定位场与规街划72公司独西边导地块SWO构T分析练习73SW膛OT分析冒适用采于各缎种事该物（纱包括长人）谋的分塔析主要了靠解优势肾、卖点742.当地雹政策梳规范4.市场殖调研1.地块菠资料3.开发商沿诉求基础糠资料5.项目纪定位75项目定哄位|项目香档次冠和居维所用悲途项目档忧次和居笨所用途仅：指导户溪型及楼友座标准烛层设计。高冲端中高原端中穿端顶蔬级第一居坛所第二坐居所商务公船寓投资呀型度假半养生……项目衔档掠次居帐所驱用质途76客群屈定位扑：目镇标客叮群的皮家庭伶收入漆、成培员数否量、房型需办求、能叠承受的私单价与晨总价等。项目仿定位|客群定滤位77客群定姑位：鲜明地凉域特性的需求数。例如晓：成都、陕重庆的阳客户对阻朝向的擦敏感度著相对较竖低；沈阳的妨客户希懂望联排涉别墅的强主卧能绵设在二声层；沈阳客测户偏好证地中海责式的建丝式筑风格蹈；项目定灾位|客群春定位78产品易类型牵与户牲型配翅比：最具指蜓导意义新，重中辩之重产品类型户型面积区间比例（建面比）公寓塔楼零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%两居90-110㎡20%合计23000㎡100%注意娘：搅建回筑面扁积/实得坏面积?套数酬比/建面比?项目定充位|产品类饶型与户零型配比项目档厉次居所用兼途客群定态位产品类悬型户型敏配比宏观柿市场中观市泼场微观岸市场小结产品策拍划基础按资料规划意男见书及沟相关政削府文件地块CA伞D图地块内船外部情邀况既有规凝划方案与楼座非排布相效关与赠送遵面积相棉关其它项目目捏标项目猫发展确方向期望签均价开工罪顺序……2、当勿地政盛策规挤范3、开发哨商诉求4、市场战调研5、项目抓定位1、地块体资料第80页讲了快那么票多市场也屈好定位也打好主要是唐想说明也是想子让大家典针对自吧己的项悼目认识辩到项目需到底悠是什糖么！武！！卖点翼卖点谎卖点妖！！脚！创新创虚新创新烫！！！了解懂项目状必须罢把项目本岗身项目区条域项目师竞品研究井透第84页开发斗商到晓底想末怎样贯！！偶！利润顺利润挽利润财！！葡！客户航客户裂客户宴！！秋！重要的景事说三棵遍，谢喝谢！87产品李策划辜体系矛内容对开发状商的判础断：拥有成盾熟的产显品体系住且在异犁地快速贪复制的驶某些大速型开发肉商（如盲万科、位龙湖、废星河湾辉等）、孩对自身俭产品十换分自信奏的某些判中小型淡开发商刷（如润娱丰等）蜡，只需邪经纪公悼司提供吧当地市丑场信息发、项目韵定位及驾营销计冶划。对产品痰策划的丛要求往锤往局限辛于开发响商既有逢方案的迷局部修音改，如爸某一户伯型的室隶内布局淋调整、腔销售动往线的重酸新安排妇等。如果绘是太侧过全穴面深改入的妥产品道策划腥往往笑是事靠倍功海半，新乃至控产生条一些她负面镰影响六。因此渐需要中各分习支机梯构预原先准背确判旧断开隙发商阔的实贯际需粉求。注意产品策划体系89综述产品策季划体系控分为六挂部分内种容。地块价俗值分析规划遥设计止原则总体棒规划句建议户型咏设计暖建议建筑及改园林风相格建议附加值随提升建资议90产品策划体系地块价舟值分析规划嘱设计绣原则总体哨规划敞建议户型络设计拳建议建筑及柱园林风呜格建议附加鼠值提端升建个议地块价收值分析A4-1地块居住价值高高品质的纯居住区

A4-3/4地块教育配套用地高端品牌教育资源

A4-7地块公园配套用地项目价值点之一

A4-10地块混合用地商业价值较高居住价值一般东侧配建廉租房A4-8地块混合用地居住价值高于商业价值地块价构值分析地块价观值分析赞：判断漫各地块剖之间、芽同一地敲块各方腐位之间卫的居住价醉值和商孟业价值。基于地梨块属性吗及内外行部情况案例趴：广渠敢路15号地92地块价链值分析地块价掌值分析膀：判断夸各地块等之间、供同一地护块各方仗位之间津的居住价钞值和商吼业价值。居住价结值：东跳地块>西地块断东部＞胆东地块纯西部商业价熄值：中表间规划颤路>两侧影响因烂素：京俗九铁路>建材城>京开隶高速>城中刚村改善显因素稳：东云侧绿妖地>西侧绿斗地西侧绿化死隔离解带东侧绿化隔离稠带东侧居帜住地块西侧铅居住行地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境基于地萝块内外部粮情况案例愧：黄搬土岗赤项目93地块价济值分析地块桑价值径分析嗽：综原合体时公寓窄类项勉目，晃则要销判断不同楼运层之间，同一脖楼层查之间持不同调朝向的居急住价谦值。案例：致苏州某爆高端公释寓项目基于患地块内外部外情况94产品策划体系地块价炭值分析规划刘设计祥原则总体寸规划着建议户型泰设计漠建议建筑及饱园林风很格建议附加百值提骆升建漫议规划晃设计学原则95规划亩设计智原则规划设走计原则鉴：确定贴规划方序向，如容积率织的拆分，各地拥块的容积率弹和建筑杀类型，户型矿分配等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建络筑面按积做董满，忌实现闸总体2.5容积率雄；适度拆滨分总体料容积率哑；拔高西僵地块容稀积率指翅标，做桐足高度锡，降低划东地块辛容积率扎；西地块逐一分为领二，西沾侧安排茄政策房帽，尽量拉减少占茄地面积夹，剩余姐部分排睁商品房悦；所有商途品住宅租均为南缴北通透忧的板式泽建筑，愚舒适性菌较高；案例劝：xx项目基于淋地块治价值塌分析脊、规睛划指剩标、诸项目鞠定位干等96产品策划体系地块价驰值分析规划设教计原则总体规落划建议户型肤设计股建议建筑及桶园林风遮格建议附加值鼓提升建道议总体纷规划炒建议97总体规熟划建议概念恶规划数图总规图楼体复鸟瞰珍图日照拥测算驼图……交通组兆织图消防通扎道图单元殃入口涝图地下车承库图……户型配悬比表总规对指标雀表交通京组织户型配套比总规布眼局98总体规卡划建议|总规撕布局概念弄规划共图总规占图楼体鸟广瞰图日照测垦算图……交通忌组织肤图消防珠通道疮图单元入仅口图地下培车库慕图……户型亚配比端表总规睁指标血表交通环组织户型贤配比总规飘布局99概念规蔽划图：溉对地块坊进行初候步划分惠，确定符各类型爬产品的伸大致布糕局，用不同色壤块进行狭区分。案例：火黄土岗石项目基于地微块价值产分析、歇规划指报标、项民目定位旗等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高喊端商品住掏宅区中端商品住炭宅区公租房限价房景观思公园总体两规划溪建议|总规布监局由西向木东排布补：政策缎房-中端商躁品房-中高端邪商品房100总体规登划建议|总规布换局总规场图：沉各物愈业类欺型的楼座排布、驳朝向、煌建筑形貌式、标收准层面抬积、单元街数等详睁细指籍标。案例扫：黄泰土岗管项目10煎1总体螺规划落建议|总规布废局楼体乖鸟瞰子图：三维视另角的图堪片，窃加深淘直观扑印象楚。案例：xx项目西南角视角东南角视角社区内部视角102总体规何划建议|总规迹布局日照云测算谨图：汤日照袍测算坛软件隔生成汗的图爸片，康表示唇总规段布局符合器相关魄建筑处规范。案例帅：黄抚土岗付项目103总体晌规划茄建议|交通组胃织概念膏规划惊图总规宾图楼体魄鸟瞰奏图日照株测算享图……交通组析织图消防通师道图单元入歪口图车位图裹表……户型榜配比樱表总规航指标拐表交通挪组织户型配图比总规兰布局104总体匹规划或建议|交通价组织交通记组织脂图：浴社区铲内外来主要春道路超，出爱入口封（车嚷行、维人行欣）位坚置案例：持黄土岗丸项目105总体规粮划建议|交通组对织消防哥通道营图：为消防昌车行危车路毯线，框保证恶符合阴相关翠消防幻玉规范案例：祖黄土岗浑项目10火6总体拳规划农建议|交通组话织单元入经口图：撒各楼座腐单元的密地上入脊户方向案例浑：黄您土岗型项目10誉7总体僻规划内建议|交通症组织车位船图表肺：地初下车班库或帝地面枪车位渠分布霞区域言示意听，各僻车库何的出同入口收位置泊，车脂位统夫计表案例：良黄土岗陶项目10差8总体规彼划建议|户型配票比概念规持划图总规图楼体鸟歉瞰图日照朴测算敬图……交通组顽织图消防章通道萝图单元入左口图地下私车库美图……户型机配比杂表总规指西标表交通幕组织户型女配比总规布乖局109总体孕规划杯建议|户型配脾比总规指厦标表：昆根据总盆规布局趣，整个侄项目的号规划指给标核算召。案例咏：黄晓土岗款项目110产品策划体系地块哭价值柔分析规划设早计原则总体摧规划酬建议户型鸽设计涌建议建筑及本园林风晋格建议附加醋值提苹升建稿议户型晒设计照建议11贯1户型设族计建议楼座标法准层户苹型组合丙建议案例钉：黄胃土岗拒项目11伤2户型设凉计建议单套讲户型割设计营方向案例：黄土岗项目中高端案例：沈阳某高端高层项目11锡3产品策划体系地块营价值紧分析规划设构计原则总体规算划建议户型栏设计邻建议建筑桃及园恐林风过格建凶议附加纵值提栽升建盼议114建筑约及园衬林风围格建逃议建筑风溉格建议醋：根据鹅项目定除位及客康群分析规得出。案例帜：黄股土岗狮项目规划意见书要求，政策房的外立面材质须与商品房保持一致115建筑及睁园林风君格建议园林风际格建议垦：根据赞建筑风黎格及客餐群分析驰得出，葵同时会斥对某些重要节袄点给出件概念餐性指汁导建拔议。案例连：黄缎土岗亏项目11蔽6产品策划体系地块价舒值分析规划高设计玻原则总体规文划建议户型设呢计建议建筑照及园咬林风墙格建御议附加突值提廉升建寇议附加值肚提升建矛议11焦7附加续值提免升建斜议精装修浪标准精装修检价格精装修踪蝶风格常规姿设备集设施新技忙术运窝用精装修设备赢设施会所商业幼儿园……服务等熟级服务销内容社区配御套物业列服务118附加奸值提榜升建剖议|精装疯修精装侨修标按准精装嗓修价慈格精装修雀风格常规者设备演设施新技术博运用精装修设备设久施会所商业幼儿园……服务等道级服务内扫容社区配没套物业应服务119附加证值提弃升建辅议|精装修确定椅项目晒是否冬采用周精装详修交超房是否采请用精装踩修？开发证商要贵求（枪万科自、星娱河湾征）项目扣定位凉（高溪单价锐项目金，如丘商务丝式公寓督、高肿端住神宅）12梅0附加旱值提馒升建蛙议|精装修精装修耻标准和仓价格：杀根据项金目定位累及对销拿售均价柔的预期赌，确定交房值标准和成本芒价格躲、对睛外报土价。常规项稻目：墙甲面、地哈面装修缓，送厨悼房家具煮、卫浴陈，报价30尺00元/㎡之内案例：郑万科项绵目121附加凡值提内升建扬议|精装稍修精装泳修标质准和载价格假：根裁据项奶目定肾位及寇对销脚售均肚价的改预期扎，确牙定交房戚标准和成本价这格、对狡外报价。高端项汪目：墙面、辅地面装卵修，送归厨卫全春套家具大家电，肚智能家武居系统居，报价50老00元/㎡以上案例：抖北京远壁洋公馆122附加毯值提叹升建埋议|精装修精装修竟标准和煌价格：挤根据项行目定位秤及对销救售均价穴的预期银，确定交房朵标准和成本价特格、对嚷外报价。公寓仁类项歼目：中“拎表包入蚕住”浩，墙佳面、套地面设装修泄，送饲全套旗家具串家电影灯饰悲，赛报价500初0元/㎡以上案例笼：北符京霄蒜云里8号123附加值街提升建武议|精装修精装修肾风格：程根据客群定煤位、户洗型特点览及建筑先风格确定合紧适的装服修风格仁。案例筒：xx项目12葬4附加淘值提干升建门议|精装修精装刮修风途格：乏根据客群映定位骂、户乞型特膝点及艺建筑化风格确定合烧适的装亭修风格削。案例：局苏州项挥目12背5附加昆值提涨升建临议|设备划设施精装惹修标惩准精装修仗价格精装垄修风嫩格常规设写备设施新技懂术运姥用精装跟修设备生设施会所商业幼儿半园……服务黑等级服务溜内容社区配羡套物业服酷务126附加值房诚提升建轻议|设备疲设施根据项目定蔽位及规玩划意见淋书要求忘确定甜设备娇设施虏的选不用标杨准。标准配则置居住估区安们防系锤统增强外万保温结垄构系统太阳能盖光电系善统楼板辐掉射采暖砖制冷系着统同层排天水系统……常规柱设备抬设施建筑队设计禁方案烈要考绩虑风粱能、演太阳洒能等奋的使动用。免（设滤计方衫案中悦应安擦排太着阳能恳热水烘装置佳，多厕层居鸽住建迫筑应蜂采用菠坡屋匹顶形奔式）建设项嫂目应采破用绿色劈燕照明技冤术、供升暖锅炉柳系统节亩能技术花、空调亏系统节资能技术俭、电机墓系统节选能技术芬、高温淋空气燃渴烧技术茫、热泵举技术、准太阳能樱利用技项术、雨挺洪利用锈技术、咱