房地产项目开发流程与运营管理

房地产项目开发流程与运营管理2019/04/242第一部分房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》3房地产项目开发全程运作程序图－14房地产项目开发全程运作程序图－1房地产项目开发全程运作程序图－25房地产项目开发全程运作程序图－36第二部分与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。

3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。7主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.9主要技术经济指标（续）13、住宅建筑层数的划分标准：⑴按建筑物使用性质分类：民用建筑（供人们从事非生产性活动使用建筑，又分为居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如图书馆、车站、办工楼、电影院、宾馆、医院）工业建筑（供人们生产使用的建筑。

⑵按建筑物层数或总高度分类：

住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）

公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑

建筑总高度超过100M，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。⑶按建筑结构分类木结构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑钢结构钢筋混凝土结构建筑：框架结构、剪力墙结构、框架—剪力墙结构和筒体结构。建筑物的分类1.框架结构是利用梁、柱组成的纵、横向框架，承受竖向荷载及水平荷载的结构。按施工方法可分为全现浇、半现浇、装配式和半装配式4种。框架结构可使建筑平面的布置比较灵活，扩大建筑空间，方便建筑立面的处理。但是，因为侧向刚度比较小，当层数过多时，就会产生过大的侧移，易引起非结构性构件(如隔墙、装饰等)破坏，而影响使用要求。2.剪力墙结构是利用建筑物的纵、横墙体承受竖向荷载及水平荷载的结构。纵、横墙体既可作为维护墙也可用于分隔房间墙。剪力墙结构的优点是侧向刚度大，在水平荷载作用下侧移小。其缺点是剪力墙间距小，建筑平面布置不方便，不太适用于要求大空间的公共建筑，结构自重也较大。3.框架—剪力墙结构是在框架结构中设置适当剪力墙的结构，既具备了框架结构的优点，又综合了剪力墙结构的优势，在框架—剪力墙结构中，剪力墙主要承受水平荷载，由框架承担竖向荷载。框架—剪力墙结构一般用于10～20层的建筑。4.筒体结构筒体结构可分为框架—核心筒结构，框筒结构，筒中筒结构，多筒结构等。框架—核心筒结构由内筒与外框架组成，这种结构受力很接近框架—剪力墙结构，适用于10～30层的房屋。框筒结构及筒中筒结构，有内筒和外筒两种，内筒一般由电梯间\楼梯间组成，外筒一般为密排柱与窗裙梁组成，可视为开窗洞的筒体。内筒与外筒用楼盖连接成一个整体，共同抵抗竖向荷载及水平荷载。这种结构体系的刚度和承载力都很大，适用于30～50层的房屋。15主要技术经济指标（续）14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）（1）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住宅。跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。（2）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。（3）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。（4）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。单元式住宅楼塔式住宅通廊式住宅楼跃层式住宅20（二）各类住宅主要技术规范要求住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。21各类锐住宅贫主要女规范宋要求帮比较什分析惊表1公共部挑位设计类别多层A(≤6层)多层B

（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯22各类住篇宅主要员规范要隆求比较蒙分析表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。23各类住较宅主要胁规范要紫求比较困分析表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。1、房地产咽土地的扁使用年漫限是如损何确定摘的？居住用敢地七十谜年；工业用泽地五十限年；教育、赤科技、狂文化、达卫生、震体育用法地五十敢年；商业献、旅甜游、棵娱乐画用地恒四十牵年；综合用容地或者倘其他用胁地五十调年。第三旺部分勇房地些产常秘识部碑分2、房子劣的居准住时撒间是夕多少恭，土祸地使职用年宜限届翻满后偶，该贱怎么这办？房屋一悲经购买竹并取得研产权后霉，即作熊为业主鸽个人所流有的财绑产，并樱无居住蜘年限的励限制，蔑担对该铺房屋所翅占用范曾围内的用土地来粥说，因悲为土地蛙除属于届集体所剑有的外扒，均属仆于国家临所有。秩业主所声取得的若为该土鸣地的一色定年限吐的使用府权。住兵宅用地斯的土地倚使用时妈间为50督—7恰0年，自扫开发商万取得该绒土地使汪用证书拌之日起昨计算。荡在该土牙地使用缴年限届什满后，仰土地将傲由国家吧收回。偿业主可眯以在继泳续交纳欲土地出故让金或渣使用费刘的前提钱下，继侮续使用忠该土地药。契税契税是贩指房屋贝所有权妄发生变繁更时，输就当事夏人所订酿契约按凯房价的顽一定比黎例向产制权承受版人征收掘的一次蛙性税收乖。它是驰对房地旷产权变捆动征收勺的一种已专门税竞种。（瓣交易手以续费经跪济适用拔房减半惧）公共阻维修展基金公共维弟修基金统是指住届宅楼房盼的公共容部位和岔共用设恳施、设府备的维致修养护格基金。杯商品房携的公共晚维修基脱金由购乌房人在苹购房时她交纳，虎比例为住购房款舅的2%。印花税印花税也是对经陡济活动译和经济供交往中石书立、粒领受凭竭证征收落的一种乓税。它盗是一种安兼有行杠为性质缠的凭证颗税，具吨有征收西面广、哑税负轻崇、由纳付税人自刮行购买敲并粘贴谎印花税怜票完成溪纳税义骆务等特穗点。3、房地舞产常用泰名词“五何证”牌：《国有丑土地链使用蒜证》、《建设用蒙地规划占许可证》、《建设工夏程规划嚷许可证》、《建设因工程渔施工迁许可泼证》、《商品房租预售（俗销售）详许可证》。“二书露”：《新建住演宅质量遗保证书》、《新建住遣宅使用岭说明书》。“定金”：是指破当事人梨约定由宏一方向启对方给延付的，简作为债小权担保熟的一定龟数额的确货币，拣它属于搏一种法吹律上的铲担保方谎式，目桨的在于遣促使债鼠务人履荒行债务绸，保障猜债权人更的债权计得以实纵现。根稿据我国蝇发法通廊则和《担保菊法》八十修九条碰规定恼，定农金应揭当以拳书面翻形式竖约定南，当贪事人固在定央金合惠同中螺应约宴定交长付定详金的虑期限睡。定糊金合蛛同从蛙实际重交付汤定金逼之日中起生您效，墨定金贼的数宿额由浸当事播人约乘定，萌但不幕得超暂出合挡同标师的额面的20巨%。如果购原房者交谱了定金辜之后改框变主意筋决定不姑买，开励发商有钉权以购滚房者违磨约为由姓不退定幸金；如忙果开发碑商将房搞屋卖给往他人，字应当向饰购房者弯双倍返水还定金格。“订金救”：我国方法律遗对“易订金糕”没忧有做巷出规盼定。筹在房酿地产郑行业母常常链也称寒作“根诚意吵金”六，是捏在正促式交统纳定植金之中前，涨交纳短有效洋期较条短的次“少芽量定短金”抽，数甜额一雄般较上小，寨只要泳收取屋“订奋金”讨的一咳方认遇可，湿如交恭纳“麻订金飘”的链一方视无法庆履行熊承诺资，“带订金创”可扣以退修还，问所以坡“订用金”底不具臂有惩惩罚性跃。七通一么平：七通一椒平：通偏电、通糖路、通筐给水、舞通讯、骆通排水俩、热力侍、燃气香、土地施平整。五通一绕平：通电充、通路腰、通给蛮水、通丢讯、通悔排水、拜土地平选整。三通一假平：通水牛、通电浸、通路蒸，场地领平整。建筑闪面积附：指建筑血物外墙冻（柱）截勒脚以我上各层外外围水写平投影蛮面积之放和，包屑括阳台场、挑廊形、地下记室、室置外楼梯立等。且馆具备有梦上盖、籍结构牢饱固、层筝高2.2页0米以筛上(含2.2车0米)的永宅久性喉建筑前物.1平方公梁里=10规0公顷=15患00亩=10候0万㎡1公顷=15亩=1万㎡1亩=6物66罪.6借7㎡五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

第四部折分房地欧产测绘影知识什么馒是房贡屋建终筑面见积？房屋嘉建筑隐面积骑是指会房屋斥外墙鹿（柱只）勒献脚以赠上各泡层的忘外围测水平晓投影括面积洒，包尼括：撞阳台仿、挑榴廊、植地下锤室、酱室外统楼梯圾等，直且具剧备有赵上盖界、结银构牢析固，隔层高2.爪2米以贯上（跃含2.瓦2米，典下同鹿）的效永久建性建米筑。第四部吗分房地照产测绘新知识什么是向房屋的富使用面钳积？房屋使轰用面积佣是指房侨屋内全叹部可供珠使用的搁空间面耀积，房朴屋的内支墙面水分平投影册计算。什么补是房牙屋的岩实用夹面积兆？它是"建筑雀面积"扣除公图共分摊肃面积后易的余额轨。使用率援和实用楚率的差腾别？第四廉部分枣房地菌产测宪绘知敏识什么观是房模屋的霞套内留建筑描面积造？房屋旗套内魂建筑奴面积嚼是指紧由套悲内房超屋使赛用面枪积、蛙套内芝墙体奶面积辞、套过内阳愿台建嫁筑面距积三凡部分鲜组成涌的面菊积。套内赵墙体毫面积蒸＝1／2共用墙丧墙体投有影面积近或＝非乏共用墙克墙体水巡寿平投影攀面积公共分种摊面积亡＝公用帅建筑面母积分摊闹系数×套内建议筑面积公用厉建筑捉面积漠分摊欺系数株＝整狗幢建敏筑物手的公芝用建你筑面己积／槐整幢镰建筑千物的辩各套旱套内最建筑悲面积狱之和第四粮部分狠房地是产测毫绘知坡识什么坑是房裳屋的衬共用雅建筑绳面积基？房屋斧共有农建筑沫面积富是指缴各产明权人咱共同第占有攀或共神同使躺用的芽建筑晌面积丝式，它栗应按虽一定偷方式跃在各介产权点人之蛛间进欠行分聋摊。公用建鄙筑面积眯分摊系施数＝公案用建筑衡面积／串套内建近筑面积旁之和。公用列建筑哑面积腐分摊施系数第四栏部分展房地禾产测象绘知雁识分摊的调共有建甘筑面积商：是指倒某个篇产权除人在抱房屋针共有建建筑汉面积僚中所早分摊雕的面辛积。预售面信积：俗称楼然花面积粪。指在钞商品预泊售时按绑建筑设左计图上抗尺寸计淡算的房宗屋面积孝。房屋浇产权糖面积唤：是指躁产权超人依舒法拥筛有房煌屋所叫有权役的房仗屋面份积。饶它由凤直辖医市、火市、鼻县房猴地产圆行政新主管董部门易登记傻确权壮认定哪。商品玩房有页哪些蚀公共吊面积量需要船分摊间？第四部毙分房地鬼产测绘赤知识1、各产砖权户的滤电梯井庄、管道育井、楼耀梯间、推垃圾道哨、配电取室、设独备间、衰公共门曲厅、过廉道、地画下室、葡值班警销卫室，摧以及为犯整幢建类筑服务龄的共有最房屋和吹管理房欣屋。2、套(单元)与公共公建筑空切间之间室的分隔棚墙以及愤外墙(包括榜山墙)墙体水耕平投影罗面积的灰一半。第四振部分门房地灾产测闭绘知脆识不应碌分摊咱的共泪有建老筑面候积包加括那问些？第四厚部分诉房地睬产测集绘知准识不应税分摊袖的共货有建些筑面模积包督括那烘些？1、从悦属于俩人防芳工程伏的地贪下室铸、半予地下朱室。2、供出膝租或出抬售的固能定车位春或专用睬车库。3、幢外艇的用做寨公共休妹憩的设厅施或架昌空层。第四部惹分房地现产测绘院知识层高层高是柱指住宅柏高度以"层"为单可位计例量，葵每一肉层的轰高度激国家妻在设监计上岸有要舅求，灿这个霜高度眼就叫蹲层高盲。它革通常笼包括易下层些地板设面或双楼板稳面到怀上层械楼板帽面之迫间的和距离贺。净高净高您是指始层高扎减去暑楼板润厚度捷的净泥剩值峰。第四返部分钞房地然产测疤绘知眼识房屋建队筑面积暂的计算计算建送筑面积涛的一般励规定如劳下①计算认建筑赚面积阵的的阔房屋哀应是沙永久恐性结纺构的差房屋②计算建航筑面积拐的房屋李，层高早应在2.2钓m以上。先层高是尚指上下楼两层楼尸面或楼尺面与地闹面之间后的垂直闲距离。③同一房究屋如果违结构、气层数不翼相同时强，应分未别计算促建筑面庭积。第四部征分房地叮产测绘联知识房屋剥建筑上面积搞的计性算组成：顿套内使为用面积葱、套内炸墙体面盆积、套播内阳台临建筑面避积计算补：⑴套内额使用蒜面积阀为套其内房姓屋使竟用空献间的缩慧面积售，以聪水平摩投影喝面积发按以吵下规让定计召算：①套内俊使用态面积标为套肆内卧丢室、洽起居正室、凉过厅逼、过围道、著厨房歌、卫考生间技、厕柔所、遥贮藏买室、舟壁柜广等空叹间面材积的棵总和圾。②套内楼志梯按自刚然层数掠的面积阿总和计集入使用概面积。③不包括范在结构茧面积内晚的套内店烟囱、骗通风道历、管道盐井均计纪入使用雨面积。④内墙框面装裤饰厚壁度计勒入使号用面捷积。计算怕全部碰建筑据面积矿的范岗围：⑴单层肾房屋坛，按趟一层道计算去建筑搜面积霜；二蕉层以菠上（柔含二题层）蛾的房梦屋，劈燕按各苹层建饱筑面故积的丘总和候计算垃建筑惹面积效。⑵房屋内线的夹层圈、插层耐、技术既层及其颗楼梯间把、电梯爹间等其治高度在2.2探m以上的闲部位计族算建筑闭面积。⑶穿过房章屋的通丙道，房伪屋内的鹿门厅、忍大厅，寸均按一抓层计算胆面积。浮门厅、殿大厅内斯的回廊剪部分，蹄层高在2.翼2m以上的除，按其冷水平投帝影面积陷计算。⑷楼梯间兴、电梯军（观光捉梯）井恩、提物究井、垃判圾道、迷管道井泽等均按毛房屋自棵然层计手算面积像。⑸房屋古天面苹上，格属永增久性螺建筑歼，层吗高在2.2讽m以上由的楼田梯间屿、水厘箱间舰、电撕梯机昏房及姨斜面煎结构肥屋顶速高度妥在2.姻2m以上耻的部患位，慎按其幸外围艺水平第投影碌面积驶计算坟。第四部挣分房地倡产测绘号知识⑹挑楼勒、全双封闭创的阳岩台，腐按其室外围废水平麻投影炮面积捞计算胞。属牺永久筹性结淡构有树上盖悬的室谱外楼险梯，送按各窗层水俭平投没影面匆积计辆算。越与房死屋相扭连的冰有柱照走廊利，两纠房屋田间有低上盖柄和柱卵的走贪廊，带均按偶其柱杠的外喝围水论平投霞影面蹦积计胡算。撒房屋捕间永驻久性爪的封款闭的除架空习通廊啊，按仆外围肾水平商投影炒面积膝计算点。⑺地下室外、半地躲下室及盯其相应域出入口贫，层高热在2.2种m以上伐的，较按其堵外墙刊（不夺包括敬采光完井、膛防潮切层及无保护副墙）饱外围占水平叉投影割面积洒计算捷。⑻有柱（兽不含独愤立柱、烦单排柱讲）或有酒围护结杏构的门怕廊、门悲斗，按青其柱或趟围护结筒构的外去围水平付投影面兄积计算果。第四部输分房地丸产测绘仆知识计算递全部雨建筑疮面积抛的范穗围：⑼玻璃厚幕墙胞等作待为房迹屋外拍墙，赔按其库外围来水平鸟投影片面积些计算释。⑽属永久血性建筑光有柱的溉车棚、干货棚等慈，按柱并的外围页水平投屠影面积委计算。⑾依坡哭地建播筑的吩房屋还，利时用吊至脚做校架空承层，蛛有围制护结沃构的若按其纳高度幼在2.剩2m以上部田位的外训围水平逆投影面防积计算访。⑿有伸山缩缝卖的房拴屋，俘如果鉴其与碎室内伟相通保的，箱伸缩惧缝计没算建晨筑面野积。第四部战分房地税产测绘叹知识计算绝全部赛建筑湖面积荷的范饼围：⑴与房屋腰相连有候上盖而裕无柱的劲走廊、浩檐廊，寇按其围幻玉护结构赏外围水匙平投影杰面积的边一半计信算。⑵独立却柱、察单排冬柱的前门廊算、车续棚、璃货棚云等属欢永久暂性建岗筑，欧按其晌上盖浮水平避投影宁面积卷的一吼半计逮算。⑶未封梳闭的悬阳台披、挑团廊，冤按其睁围护设结构盯外围冷水平肌投影圣面积巾的一女半计炼算。⑷无顶盖刃的室外缸楼梯按斯各层水煌平投影赵面积的劣一半计堡算。⑸有顶稼盖不森封闭辟的永针久性投的架航空通窝廊，续按外壶围水订平投神影面宰积的摇一半笋计算第四部共分房地歉产测绘悟知识计算一秩半建筑彻面积的运范围：⑴层高绘在2.叼2m以下（铅不含2.脊2m，下联同）吧的夹碌层、赤插层姓、技发术层雪和层剃高在2.2办m以下饰的地梁下室张和半滚地下讯室。⑵突出介房屋注墙面危的构想件、蚀配件和、装明饰件敏、装艘饰性臣的玻身璃幕权墙、嫁垛、惹勒脚邪、台测阶、特无柱效雨篷码等。⑶房屋间漏无上盖聚的架空地通廊。⑷房屋产的天修面、且挑台伤、天煤面上乔的花影园、旬泳池吼。⑸建筑城物内贤的操滋作平坐台、咳上料恋平台钩及利警用建竿筑物笛的空宫间安棉置箱蝴、罐樱的平漠台。⑹骑楼、肠骑街楼初的底层晶用作道锯路街巷钞通行的茂部分。⑺利用引衫桥、高虫架路、读高架桥尺、路面狸作为顶池盖建造抗的房屋士。⑻活动萝房屋魔、临澡时房喉屋、凡简易恳房屋吧。⑼独立烟逝囱、亭芳、塔、券罐、池灰、地下航人防干亲、支线⑽与房乓屋室扣内不私相通档的房菜屋间黄的伸其缩缝垒。第四部指分房地心产测绘中知识不计蜂算建仅筑面就积的零范围糕：共有崇建筑未面积壳分摊１．校计算租公式各套嗓应分混摊的糖共有瞧建筑胃面积们（㎡踪蝶）=应分挠摊的傲共有普建筑购面积/参加共缝有建筑渗面积分纷摊的各巡寿套内建篮筑面积莫之和*参加共己有建筑假面积分树摊的各圣套内建苦筑面积饰．２．别分摊丸的方膝法：住宅据楼：振以套短为单头位，艰按各国套内麻建筑逗面积渔比例蒸分摊吼共用黎建筑疾面积传；乏商住何楼：选先将勇住宅轿与商同用的补共有纽奉建筑傍面积乞区分真，商晓住共梳用部波分进洋行分类摊，碍然后嫌将住耀宅与瓦商住痕共用觉分摊暂的面怜积相伯加，茎得出菌分摊包面积卸．第四赢部分腾房地练产测陷绘知秆识第五部除分工程叠建筑流赏程及施燥工质量勇管理工程虾建筑汗流程碑：根哥据《叹建筑吗工程架施工蒜质量齿验收挣规范除》建犁筑工喝程的吊分部袋（子葵分部奖）工横程划秧分为销九个锡分部异加节溪能：睬地基凡与基煌础、蚊主体厌结构伪、建府筑装碗饰装卧修、孝建筑板屋面避、建产筑给迷水、衡排水累及采面暖、耀建筑匀电气挑、智袄能建与筑、撤通风课与空即调、话电梯毛、节渔能。工程倾建设拼组成才部分洒：土舞