房地产项目营销策划方案二

2023/5/261劲华项目营销策划方案2023/5/262一、项目要点分析二、项目整体定位三、招商策略构想四、营销策略构想五、推广策略建议六、项目小组结构2023/5/263

前言

目前的地产行业市场是一个越来越规范的市场，而项目营销也是一个越来越专业，越来越细化的过程。工业地产与传统消费型地产有着本质的区别

只有打破常规！才能改变项目现状！

这个道理大家都知道，但是如何打破？无疑是摆在劲华企业及我们面前的重要课题，值得花时间和精力研究！2023/5/264一、项目要点分析

1、简析项目总用地面积：约64.57亩用地性质为：工业用地项目位置：南临昆石高速，北、西北边临普小公路，地形西高东低。总建筑面积：60127.6㎡10栋为自持1-9栋可租、售面积49971.84㎡露台可改造使用用面积：1840.32㎡项目物业：二手房

②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩①2023/5/2652、项目重要问题，主要为营销推广中需要注意的

问题内容项目主要设计排水为生活废水项目主要设计固体废弃物为生活垃圾项目办公、商业最大用水量为69.5m³/h，371m³/d项目排污总水量为约388m³/d项目设计总用电负荷为5977KW备注：消防设备、安保控制室、通信机房、应急照明、电梯、生活水泵等用电为一级负荷，其余为三级负荷。一级负荷用户应由两个电源组成，能承担本用户的全部一级负荷设备的供电。如（1）发生任何一种故障时，两个电源的任何部分应不致同时受到损坏；（2）发生任何一种故障且保护装置正常时，有一个电源不中断供电。）2023/5/2663、开发商收益简析抵押融资物业销售招商出租开发商银行、金融公司诚意金终端商户产权人物业管理蓄客商户入驻商户2023/5/2671、我们共同的课题：思考1：做生意，就是做局。如何布这个局，是帮助项目成功盈利的关键！最有潜力的核心业态是什么？哪些是我们要花大力气打造的？从哪里入手挖掘拉动项目快速营销的独特卖点（USB）？二、项目整体定位2023/5/268

思考2：兵马未动，策略先行，赢在起跑线上！

品牌、产品、市场这三大策略。“路线对了，市场就有，产品对了，消费就有”路线就是我们说的策略。策略清晰、定位正确，后面的系列营销进程才可能顺畅。2023/5/269

凡战者，以正合，以奇胜。

善战者，先胜而后战！

2023/5/2610

核心问题：

1、项目如何定位，适合的经营业态是什么？

2、项目整体如何规划、布局？2023/5/2611成果项目定位导向2023/5/2612

项目的定位说明；

根据6月16日至6月30日的走访调查资料汇总分析，以及双方7月4日的工作沟通、提报。

建议项目整体定位：加工/展示/销售三位一体的产业集群。

2023/5/2613表现形式；物业；经营；1、住宿公寓1、专业化2、办公2、集中化3、主题市场3、地区化4、加工生产及配送4、网络化

2023/5/2614

通过业态选择—业态落位的过程，兼顾推广、招商、销售、运营、成本等多方面因素建议项目定位为：食品生产、加工、配送这个业种是当前区域市场的空白点。我们就对食品相关业种进行梳理：

业态定位目前劲华董事会决定以食品为主定位来招商，2023/5/2615目前云南注册的食品相关企业；31家食品添加剂生产企业4766家食品生产加工企业285家食品相关产品生产企业13295家食品生产加工小作坊2023/5/2616

业态可分为；

原料加工、半成品加工、食品制造、食品检测、设计包装、食品仓储、运输、食品批发等八个产业链条。2023/5/2617业态类型又约分为三十七小类；食品饮料加工设备、储运设备、食品包装、粗加工水产品、饮料加工、水果加工、淀粉、坚果类、调味品、添加剂、咖啡豆、可可、方便食品、休闲食品、保健食品、罐头食品、蜜制品、软饮料食品、蔬菜制品、乳制品、冲饮品、糖类、豆制品、焙烤制品、生鲜禽蛋、米面类、粮油肉类、肉制品、生鲜蔬菜、生鲜水果、鲜活水产品、茶叶、酒类、蛋制品、食用菌、禽类、食品饮料代理加盟等2023/5/2618

食品种类分为四大品类；

普通食品、无公害食品、绿色食品、有机食品。2023/5/2619其中原料、产品加工制造、包装等统称为上游产业链：运输、物流、分配、批发称为下游产业链。2023/5/2620人潮（经营人群和消费客流量）是项目营销、发展的基础，怎样吸引人潮，是总体定位必须优先考虑的问题是项目最高决策层必须要认真面对的课题，否则容易出现经营商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦。202棍3/5谋/521业态规和划构想炊：我们第暂时鸟划分4个区域回分别为构：A区域：1-萌4栋B区域禁：8-9栋C区域扣：5-7栋D区域：10栋（业态分位区方案苗另行提触交）C区域D区域B区域A区域20板23扫/5奇/52268夏.7克5%14俗.3驱6%10栋16.傻89%2-减6层1层分析本你案的指贿标数据泰我们发猎现2楼以岭上的句物业显然是滨整个项挤目营销垮非常重粒要的部印分，决定执着项章目50%以上的甘营销和武收益成恢果营销和收益50%20垮23票/5根/523操作时1层暂时起压仓持既有，进袍行意向麻性、定答制式营各销注意鞭考虑2层的中众性物业辜形态，6层的耽特殊相情况俊（露威台改魂造）握，要在价窝格和营流销手段嫁方面有霉所区别种。从而保坐证利润棉最大化挖。整体盗物业蛛划分顾货包逃，分期、断分批推礼广招商姑。20备23怕/5殃/524

名称

物业形态

业态属性

功能目的

1F“风味餐饮”、“品牌食品”，服务机构批发、零售、服务下游产业链社区型街区商业，吸引消费人群，形成商业氛围

2-6F食品加工生产企业、相关配套及其它轻加工企业集生产、加工、展示、销售、配送为一体上游产业链产业聚集经营、相融共赢，形成总店经济效应

备注其他补充业种，如；大众食堂等6层以上考虑做为宿舍

项目配套服务体现增值服务综合功能提升项目物业价值。以分区构经营的难思路规务划图表20束23赴/5白/525三、招日商策略轻构想20臭23赵/5梨/526客层辟定位综合来五看，项匹目的经颠营人群薄可分为爆两大类膀：一种叶是生产处加工企业陕或厂家直柜营店，大型综处合品牌缩慧代理商，对物汗业的太需求驱量大虎，要渠求不盗高，除了篮满足注生产邮经营移用房尽外，听还要辣满足展示、鸽销售、摆仓储、绸办公、撇员工住作宿等，属长暮期性号高价逼值人化群，内有带漆动作染用。可作为稿项目主忍力业态涌，需求面象积500啄-20侍00平方呆米及争以上遍。20郑23桐/5今/527第二虎种是惑普通迷代理直商和酒经销智商。对物仪业的租需求秘量一扰般，棕要求芽高，蛮以小肺面积骡为主毕，一房守多用涝，对某物业睡去化翠贡献低小，属单湾体经催营，纸对价丧格敏涨感，杀是项壳目次肤主力柏业态并。物业岔需求滋面积公：50橡—3首00平方米旱左右。20容23暖/5脸/528其它生采活、服丛务配套术业态。刊对物业棚要求不绍高，属低比循例业态勺，对聚糕集商业旺及消费课人气有扇帮助，对物蛮业去鸣化贡泰献一侄般，兴属服董务型驼业种府。物业需钥求面积谁：50攀0—烛10宜00平方米执及以上滴。20质23袭/5民/529投资史型客营层，猎对物币业去恨化贡厚献大唤，对项关目综袋合形艇态要热求高待，是朱高现探金流终人群昨。20势23第/5筹/530企业类戏型：社伤区生活罢服务企业规亏模：1-脆8人形式：驱餐饮、接快递、槽诊所、宾洗衣店袭等企业类理型：省楚级名优捉食品、岂及其它领企业。企业群规模昂：30-花200人形式：蕉直营店修、总部怖基地、核心节客户重要喷客户次要联客户企业类覆型：一斩般食品妻企业企业规饼模：2-刻10人形式：圆加工、鸣批发、折零售门海店企业类姓型：地撞方名优驴特色食草品企业规瘦模：10-界100人形式：怜总店、流分公司秘、办事扒处、配解送、随仓储一般诊客户目标题客户虑类型眼简介202读3/5前/531综合恭来看刷，根夏据目营标客裙层的截性质许，建议先脚产加工梦企业、技后招销企售代理诱商，形成仙经营装的人叨气和潜商业腊氛围丹，吸捷引消拢费人悼群，20似23络/5痕/532招商删方式吵：在实各际市火场操数作中絮，建追议采剖取三丧权分桑离的稍模式书为主导，所有边权属于动投资者房诚、经营屋权由管秩理公司凉掌控、还入场经侦营商家博拥有使峰用权，沟将物业闪划分为纱多个产原权进行掩招商、塌销售。最大敲程度续实现贡物业熄的整虾体价不值，监使单抵个物形业获女得较牌高的都市场配租金劲与销杆售价仆值的侧增长随空间揉。202筐3/5叨/533招商久模式富定位冶；懂以产机业为遣导向驴，工滥业带塔动商污业①定向招德商：依芹据项目规的业态魂规划，安排佣具体送人员孤重点肯落实门适合女项目奔主力慕业态姿定位渠的客森户源亭，量身定衡做招商衡规划。②以商招素商：利鸽用主力薄业态在绩其行业概的影响钳力，扩大宣耳传，以误吸引更廊多目标互商家。③广告招砍商：通扬过各种竟媒体宣开传和推刘广活动膏，制造扶题材，扩大故项目存的影与响，咽吸引秀目标毙客户昏注意床力，卡促进亮招商俘。20催23负/5胡/534④招商阳会：尖邀请拌政府厚相关靠职能革局的抄领导萌，有影响拒的媒体抄记者参戒加，企述业领导⑤关系招标商：行笔业协会联公关，千客户介摊绍⑥示范招找商：从超行业领小袖企业惜入手，驼带动上订下游的研商家。⑦特定社阁会群体旺：投资己阶层营割销。⑧补位招佛商：在实举际工作项中，发京现某个兽业态对判项目有公共性，对规划劈燕进行灵逝活调整拐。20书23涛/5吓/535其它需方式雕：新闻事勾件、挪地产交为流、博勿览会、发布会赵、节日抱促销招浴商、趟派发DM单等招商蔽与销颈售同究时进层行，旨以招停商带昨动销妹售、贡以销令售促储进招纹商20副23惊/5住/536招商渠拨道图；政府部撤门的政淋策支持礼，行业裤协会的逝资源优编势是项吹目传怪播与批招商既的重猪要前午提,行业协职会项目网络代理稍公司广告乘媒体行业普展会地州产品产杏地政府行业精萍英PR活动不同类型、区域的客群对应需求不同，本案招商范围要上升到全省范畴。20续23老/5险/537要点田：形成“以商军养园，万以园促稳商”摄的可持领续发展觉模式。（放水养蛛鱼、先声做人气阶，再做优生意、快速利去化、立回笼资富金。）不管膏处在表项目望营销桥推广盆的哪皆个阶迫段，可都要活考虑章业态的延伸绒的问般题，目的孔；为霉进一彼步提乔升物险业价遣值预屯留下纯扩展刻的空喘间。20脊23阵/5鹅/538基本君原则盘：保持斧和政回府部滔门、捕行业另协会牌、行嫁业龙者头企述业、以及金网融机构怖等组织宪的良好银沟通。以便衬及时爱掌握湾政府窜政策载变动澡、行阅业发贫展动辈态、企业的膏需求，衬金融和垄资本市忘场的波学动，以保障踪蝶项目营盆销工作秩能够顺时利完成珍，快速调有效妄的吸睁引企截业等傍经营猪人群哀进驻贸。202伸3/5骡/539结论；营销抖要从朱产品嚷开始谨，招此商要灿从定细位做碌起定位不枝明晰会败出现招陶商方向政混乱招商镰人员烘执行妈力分歇散、咽市场诉需求女不明桶了无法皮形成华产业乖聚集畏经营哈效应搏，最甘重要浸的是清会增加姻招商奥难度纹，严重珍制约储销售朱速度别和质愉量。20客23紧/5硬/540四、营歇销策略诵构想营销方葵式解析价格策捧略预期赏收益营销武节奏客户档枯案建立202叛3/5盈/541开发企慢业经纪公电司产品院滞销挺、如戏何成腐功招义商销俘售20坐23这/5薄/542营销柱战略盐纲要补强政项目经软件服环境嗓，支尝撑总店经内济定位确定营版销战略阶原则：“抛吸砖引朽玉，范强势谈出击屿，品匪牌导料向”前期充串分铺垫拍、造势典、蓄积群客户害展示营叶销引导掀目标烘人群僵不断权制造挠“兴佛奋点埋”，假持续豆营销20瓶23餐/5既/543四个侍重点挖战略：一：整合区窜域资源，形米成项途目在宣区域佳的形它象美扒誉度件，建蒜立区螺域形攀象总项概念诸和企章业对区域的认同役感，借区域李驱动项目艇。二：优轧先引进知名兼品牌蒙企业妄和上浊游龙自头企喂业，提升列项目向生心力镜，由企柏业品牌抓增值演缎变为项藏目产品楚增值。三：借苗助发展志商实力旨，为项眯目提高膨认可度沿，在区纽奉域营销甲阶段，卖塑造瞎在区域筒经济的领跑者改地位四：项席目形象灯定位切袖合目标暂客户群退体心理灯需求与型区域资尼源20坑23刷/5迫/544消费需求业态清晰定位精准项目名称经营差异化个性鲜明广告口号业态壁垒业态延伸发展目标识别系统竞争态势利益点清晰成功营销项目益成功池营销超具备缓的前便提和敌基础晋条件：各阶段之间的关系定位规划方案实施与保障提供内容整合营销推广方案反馈修正提供指导提供依据20桶23价/5袜/5451、营担销方茅式解桌析返租策脂略：投资的者在孟买下若物业晃后回厨租给召发展退商，栏返租好期限完有5年—15年、或超更长。抗我们建林议5—感10年。以租舒代售漆策略：先租赁时，待租欲金总额傲达到总器价、某讲一比例钳时、X年时，棉产权归旗商户，罩若中途丘租赁中零止，产得权归发叶展商。保租策努略：首期漏款无罪需全令额支半付，商只需坦支付邀首期棵款的箩一部痒分女，然尝后委奸托给嫩发展叛商经恰营3-5年，将碰租金用核于抵扣沉买家余胸下未付骗的购房味首期款及，到期膜后返给穴买家自招行经营权。20柔23闯/5雷/546以上纺策略逝根据鲜实际乎情况汁调整姿使用带租约完销售策秩略：先招商柄并经营昌一段时返间后，赖连租约屋一起对缸外销售晕。升值、兴回购策顽略：承诺若叫干年后饭物业将治升值多桨少，如山未达到导则补偿槐差价。或者纠“返筝租”较到期啄后，火可以抛选择材要求纷开发灶商回论购。分期付闷款、减途免租期怖策略：在一树定期限见内允许拨投资者行分期分畜次付清斥，或者先秒行租赁叮，一定亏期限内泰购买，合则减免但租期内芦的租金液冲抵房姐款20岸23滴/5艰/5472、价格舰策略假设均宴价租金秘推演销售价封格推演返祖金等额与市牵场租价额、销售寸价之间乱的关系客户槐预期多心理严定价巾策略誉：实际开盘价惧格低于蓬客户心炎理预期拼价格就会柱造成正客户抢购现象。20忍23等/5步/548假设销涝售均价800煌0元/㎡假设滥销售根均价600秀0元/㎡假设销盏售均价450旺0元/㎡假设销获售均价550裤0元/㎡我们采停用假设腥定价法喷来推演泥价格模铜型假定销脑售均价20修23罩/5矮/549销售价元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租价8000元∕㎡5年1600元133.33元∕㎡8000元∕㎡10年800元66.66元∕㎡8000元∕㎡15年533.33元44.44元∕㎡8000元∕㎡20年400元33.33元∕㎡8000元∕㎡50年160元13.33元∕㎡计算方爸式：销绢售价÷年数÷1渣2月=月租金以销售家均价800呆0元∕伤㎡推演场出月描租金促价格租价推红演20鬼23澡/5典/550计算代方式戒：销随售价÷年数÷12月=月租金以销售阻均价600他0元∕躁㎡推演吹月租称金价堆格销售价元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租价6000元∕㎡5年1200元100元∕㎡6000元∕㎡10年600元50元∕㎡6000元∕㎡15年400元33.33元∕㎡6000元∕㎡20年300元25元∕㎡6000元∕㎡50年120元10元∕㎡20币23歼/5洞/551销售价元∕㎡回收成本年限每年回收月租价4500元∕㎡5年900元75元∕㎡4500元∕㎡10年450元37.5元∕㎡4500元∕㎡15年300元25元∕㎡4500元∕㎡20年225元18.75元∕㎡4500元∕㎡50年90元7.5元∕㎡计算方办式：销扩售价÷年数÷1溜2月=月租金以销乞售均戒价450勇0元∕㎡推演出另月租金进价格202王3/5咱/552销售价元∕㎡回收成本年限每年回收月租价5500元∕㎡5年1100元91.66元∕㎡5500元∕㎡10年550元45.83元∕㎡5500元∕㎡15年366.66元30.55元∕㎡5500元∕㎡20年275元22.91元∕㎡5500元∕㎡50年110元9.16元∕㎡计算方干式：销肆售价÷年数÷12月=月租哗金以销售截均价550浇0元∕㎡推演随出月智租金鸟价格√20傍23币/5扭/553假设销售均价5年回收成本10年回收成本15年回收成本20年回收成本4500元∕㎡75元∕㎡∕月37.5元∕㎡∕月25元∕㎡∕月18.75元∕㎡∕月5500元∕㎡91.66元∕㎡∕月45.83元∕㎡∕月30.55元∕㎡∕月22.91元∕㎡∕月6000元∕㎡100元∕㎡∕月50元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月25元∕㎡∕月8000元∕㎡133.33元∕㎡∕月66.66元∕㎡∕月44.44元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月备注：从表中可以看出返租、月租金、市场价格、销售价格的密切关系综合以袄上推演读结果202叠3/5拘/554销售笼均价神推演举例说棵明楼层销欺售价格膊推演表20油23肌/5厌/555假设开发轻商心絮里预齐期价丝式格为60腥00元/㎡举例诞租金更价格棍（33.碌33元/月/㎡、44岔.4常5元/月/㎡）A如果块返租浓策略5年开发商予预期心郑理价+（返但租年抢份×每年×租金虏元/月/㎡）=市场孙销售坡单价60读00元/泽㎡茧+（5年×12月×3牢3.3犁3元/月/㎡）=80融00元/㎡B如果有返租10年开发君商预阿期心乡丰理价+（返好租年柏份×每年×租金元/月/㎡）=市场销椒售单价60御00元/竞㎡+（10年×12月×4歉4.4鬼5元/月/㎡）=11班33赤4元/㎡举例匙说明202稻3/5放/556楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

60006500648055805层

60004500418040804层

60004500398041803层

60004500486043802层60009500680056801层6000100001180012800b、楼层悉销售价拆格推演轻表销售委价格刃和市跨场租睁金的誉高低茄有关待，并烫不是洁凭空喝定价60趟00元/朗㎡的价凶格不伤符合厚市场股价值摧体系得，让危物业淹没有塘溢价贿空间表一：以60突00元/㎡推演20们23监/5蓝/557楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

80007800718067805层

80007000728066804层

80007500748068803层

80007500768069802层80009500786078801层8000100001180012800表二租：以80扶00元/㎡推演80蹲00元/柿㎡的价鸦格不赏符合缝市场板价格腔体系栗，营惜销难帐度大20博23逢/5轨/558楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

45004238408041805层

45004080368040804层45004180378041803层45004280388041802层45005500398039801层45009000118009800表三：以450计0元/㎡推演45栏00元/㎡的价陈格低功不符努合市痰场价变格体谈系，厨达不割到预叹期收姐益202忽3/5鸟/559楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

55005380468041805层

55005080478043804层55005180480045803层55005800528046802层55006800518048001层55008800980010800表四秃：以55梦00元/㎡推演55鹊00元/㎡的价湿格符扯合市淘场价鸟值体健系，秘建议霸采用蓄价202雹3/5棋/560返租重中点：在返租启过程中码要考虑睡收租额医与返租储金额成惊正比因为本臭项目很聪多情况梁未定，飘我们为拨了便于笋计算和饰具有代捡表性，皇就先设针定以下袖条件：销售均熔价80车00元∕旷㎡化，销蝴售面纤积:499惩71.述84㎡，假嫩设返婆租5-1样0年的策捉略执行期，10数0%销售。从表腿中可遍以看尖出返溉租与现租金挤的密叛切关步系，挎如果明租金勤与返被租不羽成正脑比就遭会造袜成亏扁损返祖木金额辜与市欺场租慈价、差销售胜价之陶间的陡关系202检3/5被/561开发商每年返款金额表（备注:项目总价=销售均价8000元∕㎡×销售面积49971.84㎡

）1至10年返租比率返款金额（万元）（备注）每月每㎡租金第1年6%2398.6440元∕㎡第2年7%2798.4246.66元∕㎡第3年8%3198.1953.33元∕㎡第4年9%3597.9760元∕㎡第5年10%3997.7466.66元∕㎡第6年10%3997.7466.66元∕㎡第7年10%3997.7466.66元∕㎡第8年10%3997.7466.66元∕㎡第9年10%3997.7466.66元∕㎡第10年10%3997.7466.66元∕㎡返租金熟额=项目装总价×返租酱比率202滔3/5撇/5623、预探期收具益销售收益（满售）面积49971.84㎡（数计均是假设）假设销售总价（按8000元∕㎡）3.997亿元假设销售总价（按6000元∕㎡）2.998亿元销售覆预期泻收益总面积×单价=总收益202遵3/5行/563招商收益（满租）面积49971.84㎡均价44.45元/月/㎡

每年租金0.2666亿元5年合计：1.33亿元备注：较接近市场的租金价44.45元/月/㎡

5年租金=月租×12月×5年×总面诱积招商杰预期别收益5年预期馅招商收汽益A、44.饮45元/月/㎡202苏3/5斧/564B、33潮.3赏3元/月/㎡5年预期碎招商收架益招商收益（满租）面积49971.84㎡均价33.33元/月/㎡

每年租金0.1998亿元5年合计0.999亿元备注：较接近市场的租金价33.33元/月/㎡

5年租金=月租×1今2月×5年×总面积202患3/5钱/5651、客户预期收益计算按8000∕㎡物业情况单个厂房面积493.52㎡单价8000元∕㎡一年6%返租236889.6元二年7%返租276371.2元三年8%返租315852.8元四年9%返租355334.4元五年10%返租394816元6-10年10%返租金额1974080元总价3948160元前五年返租金总额1579264元第1年—第10年返租金额3553344元前10年已经回收90%3553344元未收回10%即394816元即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年没有租金递增，实际10年可收回投资成本）客户预况期收益按98型7.径04倍㎡单层分和隔2个产帅权则咐单个特厂房轧面积玻是493具.52尤㎡20长23倡/5际/5662、客户预期收益计算按6000∕㎡物业情况单个厂房面积493.52㎡单价6000元∕㎡第一年6%返租177667.2元第二年7%返租207278.4元第三年8%返租236889.6元第四年9%返租266500.8元第五年10%返租296112元第6-10年10%返租金额1480560元总价2961120元前五年返租金总额1184448元第1年—第10年返租金总额2665008元前10年已经收回90%2665008元未收回10%即296112元即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年没有租金递增，实际10年可收回投资成本）20棕23唱/5葛/567预期收裂益=招商跪收益+销售收润益按销尽价80俊00元/㎡4.99副70规亿元=0.99泼93古亿元+3.997董7亿元（租件价均纸按33途.3柔3元/月/㎡）按销价600垃0元/㎡3.997横6亿元=0.99洲93泻亿元+棍2.99陡83炭亿元（租价借均按33.脂33元/月/㎡）代理魔商预半期收绩益（10章0%满销售100捏%满足厅）招商10溜6万销售代左理600万元开发商椒预期收份益202释3/5鬼/568（从签卧订合同桌之日）整个营吧销周期疏划分；猫根据具圆体情况握再做调暮整。筹备期仰：踪蝶两个雨月形象下导入埋：童大约证为两表个月丧。认筹昏蓄水荐期：那大彼约为衔六个迹月。开盘强沉销期：屯大约上为六个股月。持续热套销/尾盘期押：总大约为家四个月挪及以上孕。4、营销羊节奏：202棉3/5瞧/569A、工胜作要内点：预热城期―项目预踩热期招投商签约北，内部过认购工常作流程括及执行唉要点止；强销期―营销殃工作顺流程柄及执誓行要宝点衰；持续期―营销占工作怠流程省及执迅行要董点。执行械修正往来文划件：《项目招故商销售勉情况总鄙结》《项目群策划泼执行录修正执方案》内容：谦根据招如商销售旷状况和我市场动选向的反厅馈，适闯时调整泥营销计青划。置业壤手册中心内就容：根云据项目贫优势编扎选的租数赁购房控须知、理各阶段爷项目业举态卖点宅的序列晚。202国3/5容/570项目盒运作宽组的斑确定人员的乳到位项目入盐市效益分循析盈利模门式营销构改架、物略料定位入市确认独执行B、工物作计创划作福业表招商方熄案确认推广步关奏制定招商短费用卧投入租、株售节疮点控患制招商、特营销执竖行方案嫌动态荣调整营销强猜力执行后期服票务工作综合资证源分析兼提炼项目累发展陕模式市场定刻位及业苹态方案行业阴环境恨分析市场竞岭争环境仓分析目标芽消费部群环寒境分漫析20曾23详/5吴/571定位阶段（筹备期）招商人员进驻，招商策略制定、招商方案确定、招商资源配置、销售方案制定入市阶段（形象导入）客户资源搜集整理、团购方案制定，策划推广计划、项目VI设计、项目包装、宣传品设计、成交流程设计执行开盘阶段（蓄水期）全程和阶段性策划案制定和项目开盘执行、案场招商、销售执行、客户资源搜集整理持续旺销阶段（强销期）后续方案调整、政府机构对接、金融服务引进、配套服务规划、企业注册辅助等等。收盘阶段（尾盘期）后期客户服务、解决滞销、尾盘、入伙、开业C、工作典计划作千业成果嫂表现202间3/5姑/572D、午市场悔测试根据房统地产市咱场交易梁的一般摆规律，逃房地产丑通常有仙三个黄金销钟售周期：4-以5月、9-1助0月，12月-次年1月中下看旬。其他时落间通常邮为房产追销售的泰淡季。粱因此，耳在整个艳房地产咽开发的窗营销部以署方面准通常在脑淡季进贼行营销舅筹备、线推广和垫客户积请累工作厘，在旺划季进行丈房地产威的集中蜻销售，附解决房板源去化副问题。20悼23偶/5铃/573项目现唉场体验、妥推介说救明会等各种市千场、各躁工业园销区、各宪种展示推会、等想派发DM单上面度直接细与商家挤沟通，形嗽成点世对点啊的营继销20四23胡/5葡/574预计：初步加将招月商期查间定挂位2年，招桃商过漂程有战购买延的客判户就横直接节销售话，第凝一年弦完成脆整体愉招商伤的30%，第二煤年上着半年母完成躲整体县招商侨的20%，下半妙年完成20摄%，两年共计使完成悦招商娇的70%，另外30%自持可（和材投资童客）鸦。202少3/5得/575我们会警建立一劣套完善帐的客户索档案对每个昂客户实拴行动态耕管理。保障招商工作的愉顺利推储进为销售工作晋提供古支撑为后期辩服务打臣好基础卷。5、客户档板案建立痕归类：20跟23钞/5北/576项目遇的定价策援略是整案扶的灵拒魂，我鸟们根酸据不伐同的昂时间炎节点膜制定槽相应鸽的营销肺策略在项目野入市前兵，根据陷项目特端点，对忍项目进严行合理的径有计划的销控，控龙制项满目招龄商、吹销售哄走势宣。对1层（包括掌价格、歼面积等殿）进行速合理销控，让产品价观值最大获化，提升摊项目实祥收均价冒。2-6层物歉业，眯在招千商过搭程中沸采用类挤压柔、划觉分区简域发即售，餐保证化价格钉基础悲上，格保证爷其租糠售率河。营销期迎望值过蛾高会影抱响销饮售周斧期甚救至让售整个芹物业盯滞销畏，增恒加项案目风范险。而我们穷所采用合理的粮价格入该市会带来努项目旺绘销局面。总结：20播23笋/5给/577整合营佛销推广茫（IMC厕)模型整合赞和实敢施营贤销推狡广策庭略，够监督棒、评倒估和体控制角整合往营销蝴推广蔬方案营销珍推广确对目希标受还众的影响力；从了解峰到行动营销目标营销营销策略制定整合营销推广方案推广方案分析销售形势分析营销规划研究预算决策销售促进销售促进目标销售促进策略公共宣传公共关系公共宣传公共目标公共宣传公共策略人员销售人员销售策略人员沉销售盼目标广告媒体策略讯息策略广告目标五、推搭广策略勾建议20有23僵/5概/5781、宣闸传推尤广模扫式首先插必须退明确生到底卖本项咱目的岔营销属推广损主线单索是旱什么咸。针对拘本项雁目我们主还张采用进；区域稻推广+产品夹推广周的模忙式进邀行宣企传。20易23立/5斧/5792、推绕广理计念卖项火目，潮先卖铁区域经开区刑的产业话特性和踩优惠政踪蝶策是企带业的孵托化器，但潜力无梨限。卖项吼目，率先卖币产业项目整匀体定位厌为总店做经济，纹起点高晴，集群利化，提铺供浓厚浮产业氛棕围。卖产悲品，设更卖白生活在总店窃经济园艇区工作嫂，不仅粉是工作诞那么简虹单，配革套完善姻，生活期便利。卖产品煎，更卖歇服务提供秩的不削仅是林最具减经营悼成本馋优势挠，管手理方序面全步部按料照现娇代园践区理不念进叹行。20兰23邪/5众/5803、宣贿传推勺广渠猴道招商与需销售不泼是要有遥多高的塔知名度旺，而是厕要有针振对性和醉有效焦性，直负接决定了项目原的客挂户能不饭能找黑到你妈。工业赴地产房诚的客贤户具艇有一席定的隐秘家性和稀缺性，通常推蓝广的有僚四大传钉播渠道炉：网络奔、行规业、杏户外械、展况会论涨坛。因此朗我司丸建议牛本项酷目广叨告推刮广渠躬道策债略尽嫁量做胜到有建的放苗矢。才会执形成镰一个沟相对明完整售的项蚂目营特销推雨广体旦系，会形扁成非秤常实穷效的恐工作周流程寺。20体23杰/5京/581推广规谣划流程选定星广告皂公司伟（推满荐选喝择合链作广撕告公稍司，晓最终季由甲阔方选狗定）202草3/5限/582中心循内容聚：广告战伴略目标项目胡分析培及广峰告定遇位主题逼及广你告语蛇提炼广告辅创意紧表现工作主页题：分阶段芒广告策乏略及计凡划分阶段盘媒体策犬略及发扣布计划投放频次率及规阳模、预掩算202吧3/5县/583工作内叼容VI、推广内主题。骑方式、铃渠道、塔策略、丑步骤，腊项目形贯象包装校的类型笛、风格佛，业态过招商和侄销售的绣入市时辈机、节辨奏、付映款策略雹、附加栋促销手伐段。项目形爪象界定稀和推广剂目标径，媒介让选择与束组合，漏宣传推扫广方案占的拟定韵，宣雨传推广票费用的买估算，转产品共推广所迎需的资氧料的设峡计与要湖求（CI、