房地产设计阶段成本优化管控及经验分享

房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享第一部分（战略部分）：龙湖在企业战略上的成本控制1、房地产市场的

新格局

新挑战

思考两个问题，求解一个答案龙湖思考两个问题——1、在同样的政策环境下，为什么企业发展速度快慢差距很大？2、同等发展速度下，为什么企业的盈利能力差距很大？

？龙湖求解一个答案——如何弯道超车，实现逆市突破；既能脱颖而出，还能优雅前行？资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题，企业所面临的问题有很多很多……面对诸多问题，企业一定要有系统思维，善于运用方法论（Discourse

on

the

Method），绘制出“问题树”

，采取一体化解决方案，切勿“头痛医头脚痛医脚”。龙湖根本之道：采取业务与管理一体化解决方案龙湖清晰界定3个关系：

1、授权关系

2、边界关系

3、接口关系

其中，项目开发流程体系设计要全面兼顾三个主体：

总部→区域城市公司→项目

最终形成基于价值链的三级流程体系：

一级：主干流程或核心流程

二级：业务流程

三级：操作流程根本之道：采取业务与管理一体化解决方案兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者

“龙湖的产品开发实施标准手册””龙湖产品线的《项目开发实施标准》：◎城市选择◎项目规模和项目选址◎项目获取模式、投资模式及风险控制◎项目目标体系和开发计划基准◎项目启动◎规划设计模式◎工程建设模式◎项目营销与招商模式◎物业运营与物业服务模式◎项目后评估

新挑战：如何确保把房子卖出去？！原先——你只要获得土地，无论做出什么产品（房子），几乎都能卖出去，甚至客户要托关系才

能买到！现在——你不能保证把房子卖出去。如此，就是积压……如果积压，就可能导致血本无归，甚至

多年积累也会随之归零！所以——最现实的挑战是：如何确保把房子卖出去！进而——如何提高产品竞争力是重中之重！-1-2：房产新格局下的龙湖的设计产品怎么做？

-12-1.

房企，要以什么为导向？◆

土地导向——显然已经过时！◆

资金导向——是先导条件，属于企业战略层面◆

营销导向——营销导向是什么？是满足市场需求◆

市场导向——又是满足谁的需求？◆

客户导向——是满足客户的需求◆

产品导向——必须做出满足客户需求的产品所以，房地产企业的导向是：战略导向下的产品导向！房地产产品进化论是什么引致了房地产产品发生了如此巨大的变化？◎

首先是市场需求的变化。即使市场竞争不激烈，开发商也不会去开发毫无竞争优势的产品。◎

其次是开发商所具有的作品观念和创新精神。◎

促使房地产产品不断进化的另一个重要因素是科技进步，以及越来越深入人心的环保观念。◎

第四，也是最主要的，人们对和谐人际关系的追求房地产市场的发展史，表现在产品上，就是一个不断升级换代的历史。确定无疑的是，这一趋势还将持续下去。兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者房地产的未来趋势◆

市场：产业化、金融化、集中化◆

企业：专业协同化，管治透明化，运营高效化◆

产品：复合化、标准化、生态化、智能化小结——房地产企业导向：龙湖地产的模式-战略下的产品导向——龙湖的目标：善于发现新的市场需求，并研发出新的产品——如何在成本压越来越大的竞争环境下，将新产品转化为可获得利润优势

的标准化产品线，是企业必须要解决的一大战略问题……

企业发展战略

产

品

战

略

产品线规划标准化连锁开发

标准化

产品线构建步骤3：

龙湖产品规划产品战略使命、愿景、目标商业模式开发模式产业链价值链市场战略管控模式职能战略产品战略

组织保障（组织结构）法人治理内控体系风险控制制度流程保障（制度建设）

资金保障计划运营…

人力资源报纸（薪资考核等）战

略

层

面策

略

层

面支

撑、保

障

体

系

运

营

层

面发展模式企业总体战略与产品战略的关系

战

略

产品战略是企业核心战略之一。在很大程度上，企业商业模式依附于产品模式（如万达模式、恒大模式），市场战略、品牌战略也都体现在产品战略上。

经

营

策

略发展模式与产品模式的选择企业发展模式的选择：□

规模增长模式&质量效益

增长模式□

重资产模式&轻资产模式

（快速周转模式&现金流

滚资产模式）商业及开发模式的选择：——传统划分方式，可以分为五种：综合开发类、地产开发类、房产开发类、物业持有类和金融

投资类。可以汇总为四种：一二级联动开发模式，二级开发模式、二三级联动开发模式和一二

三级联动开发模式。——按照产品标准化程度划分，可以分为两种：差异化开发模式，标准化开发模式。资产扩张的回报率贡献土地升值速度升值速度高升值速度低效率改进的回报率贡献0负回报回报率贡献

正

回

报资产扩张的负价值贡献区间0.2产品战略基本内容

不同企业的产品战略内容有很大区别，但涉及的方面或要解决的问题（即战略架构）

都差不多。其中后四部分是重点。《企业发展战略》之《产品战略》：一、产品战略（一）产品战略总体指导思想（二）产品理念（三）产品定位（四）产品目标（

五）产品体系、产品结构、产品

系列和产品品牌（

六）产品研发与设计创新（

七）产品线规划与产品标准化（八）产品实现二、战略实施（一）保障措施（二）实施计划及绩效评价

重中之重：产品体系、产品结构、产品系列与产品品牌房地产企业一定要构筑好“项目池”！房地产企业有“两池”——◆

资金池：是资金流入、流出的“容器”◆

项目池：共有多少项目，是由哪些项目组成的构筑好“项目池”还不行，还要做好产品体系和产品结构设计。即使只有几个项

目，你可以不做产品系列和品牌规划，但不能不做好产品体系和结构设计!资金

池资金

池

项目

池产品产品

项目

池产品实现

产品

实现示例：龙湖产品品牌体系…………别墅

商业

洋房公寓3大业务：地产/商业/物业；18年沉淀（1994－2012）440亿元上市公司市值；383亿元年销售额，7374名员工；14个地区，79个开发项目，9个开业商场；28万名业主；3376万平米土地储备面积；1047万平米物业管理面积。龙湖产品劣研发叉与设柴计创态新◆龙湖房地砍产产蛛品的喷升级咏换代性速度蚂很快◆龙湖不惜累投入铁大量袄研发蜂费和散人员黄，进地行产腊品研速发和老创新肯工作◆龙湖提蜜倡要实现“弯道淘超车”，最完佳方会式不群是跟放随，兴而是些创新在“龙湖产品贺战略凉专项矩规划”中：◆研发灯与创底新要茫设定恨目标◆研发与犁创新更娇要有保扔障：1）组弃织保障2）资刃金保障3）绩插效保障惑及奖惩兰德·迹中国房肝地产管闪理咨询货的先驱桃与领导胃者在“龙湖产品战瓶略专项绪规划”张中，要翠明确：◆龙湖重点瓜做哪悔几个剂产品融线；别墅锐：滟勾澜山校；度炎假别哥墅：冠小院绞青城咐；商沿业：名天街早系列◆每个产湖品线的结盈利模掀式（财贱务模型针）设计别；◆根据圆产品盆战略追目标裳，每己个产耻品线堵实现会预期爷标准疫化率嫌目标知的研啄究计让划和召实施计划皮。产品辨标准拜化：栗实现耀复制谨开发兰德·侍中国房咸地产管尝理咨询巩的先驱黑与领导薪者一线房霉企产品匆线开发泛情况其实，配不只是陷万科和没恒大。霜据20友11年周底中国闪房地产沈业协会庙和兰德冈咨询联础合发布烟的《房地产疮开发颗企业供产品摄线研锈究绿腰皮书售》报裕告显摧示，口目前寄房地忧产业翼界的疮几乎糟所有与一线豪房地产开五发企业软都已经尘形成了抗多个产裹品系列俯和多条草产品线董，并在县不同城金市的不宏同项目上进到行着标陈准化连亩锁、复渐制开发懒。例如庆：■龙湖的堪滟澜山副系列、窜天街系批列、大娘城小院印系列，迈等等。■万科的组城市花数园系列膏，四季珍花城系叙列，金签色系列难、TO峰P系列县；■恒大彼的华知府系杠列、型绿洲各系列谱、金填碧天画下系置列；■保利辞的花挎园系劫列、片林语筑系列左、山越庄系垂列；■绿城的痰玫瑰系战列、丹附桂系列信、百合撞系列、宝御园系疯列；■万达座的广吴场系弓列、乞华府偏系列恰；而且莲，不滨仅是情一线嫁房企蒜，就敏连第腥二、喂第三欺梯队贡的大猎中型欺房地危产企卸业，均以及踢相对供低调侄的央企地剃产企业饭，近年旋来也逐周渐形成休了自己目的产品智系列，家也开始辫了标准争化产品耐线的连锁、艇复制开纸发。最新统刑计，目碌前全国秆共有，极6个搬滟澜山，18申个橡塘树湾鼓,芦46尸个恒影大绿米洲，49个劫万达广夜场，……推行皂标准昨化产避品线发开发吓是战气略眼补光问含题，颠不是势能否手问题澄清后对产箱品标挂准化著的认希识误限区——◎产品狐标准化硬并不排误斥创新赌，而是津具有竞待争力的选成熟创赢新产品鉴的标准剩化◎产届品标很准化绪不是清完全禽复制水标准抵化蓝匙图，套而是债部分酿复制◎产品警标准化切不是从以一个项带目复制劲到另一备个项目脆，而是耳同一产玩品系列窃的复制◎产品弓标准化倾不仅是级产品研赖发部分朱的事◎产唯品标蛾准化土率不氏是越缎高越奏好，朽也不狐可能猪达到琴10告0%寇，合级理区稍间是违30君%－蜘70蓄%◎一个季企业的喝产品线态数量不炒是越多诉越好，著有2-跃4个足旷矣◎总有弟部分项味目难以胆归类，爹可归属铲到企业偷产品体盲系(x吗A＋百yB舱＋N伟)中士的N旅类项沟目推行北产品袍线开反发的无主要崭意义叫是能液够提雷高项终目的伍杠杆尾化率咐，能复够从丘根本泰上提剂高开钉发效闭率和六效益，还可以僻降低金管理麦的难理度和疯复杂鬼性，滩这也乐正式按一线柴企业逝当初雷推行恼标准占化开垮发的狸初始贼目的不。中小告企业糖可以搅先从水建立亮一、脂两个条产品矛线开薯始，基标准对化率惯目标李可以插设定显到3礼0%怕（项障目利薯润率讽可以啦提高10润%以乞上）块。类多似的局成功遭案例窑已有厘很多故。所包有，陵产品统线开类发不矛是能泊否问钟题，蝴而是励战略扬眼光予或思维认识江问题。兰德·努中国房被地产管俯理咨询所的先驱幼与领导肯者项目更（Pr早oj宁ec殊t）人员（Peo棍ple）流程（Pro眠ces逮s）产品型（Pro管duc偷t）资金池项目路池规模（S）产品凯创新产品生标准虎化周转恨率、阵杠杆干率高效晴率流程标千准化有序港、高狡效HR标准肢化执行已到位1结论织：“挪创新盘+标删准化鬼”是遗当务俭之急楼、必掏由之怎路！根据“战略目秋标保障淹四要素”，标晶准化桂体系具建设香从三阳个方届面入忌手：战略目椅标保障23房企禁投资庭收益M=S×f；f=利润钉率×杏周转确率×浑杠杆果率标准化孙体系兰德向·中厉国房致地产主管理谨咨询刺的先灵驱与持领导雹者产品线琴标准化掠工作的垫常见问序题1.横认识锦不统皆一，始有些铸领导宿和部碌门重统视程影度不才够；2.和营销告策划蜻思维虚主导蜻，有生悖产辈品导厕向原世则；3.产伙品标准锣构成不载全面、娱不系统傲，逻辑租关系凌淋乱；4.建午模标准注不科学逮、不合饼理——“白图”与“蓝图”常混隙淆；5.后斥期投入细不足，鼠标准库悠建设缓呢慢；6.一雾线公司驾的传统渗开发思婚维根本邻上企业委产品开曾发模式醉的转变……第二俱部分非（战炼术部叛分）钞：龙湖亚设计限阶段氧的成钩本控匆制1.打破思拾维定势老、变不新可能为帐可能2.价值鞭工程3.客户本敏感膊和关话注的马可以懒适当亏提高售成本客户贺不敏吨感和扬不关毒注的去严格乒控制韵成本龙湖设请计阶段杏控制成乞本的总管原则龙湖幻玉控制浊成本事的总币原则4.凡是征控制缝成本添的后召果会秤带来拖客户凶抱怨炼的，产累计稳叠加哑导致串品牌塘美誉皇度降纹低的饼，都惧是失植败的聪成本调控制穿。5.成本控答制需要沃与时俱碗进，针岁对不同趣的产品棚和不同肚的阶段碍采取不功同的策旦略。6.让很多透人想象丸不到的馒：龙湖据高管超辈出业界姐人士想舌象的高不薪恰恰鼻是成本艘控制的露一种体邮现。吴亚紧军总役结的纪龙湖刃崛起体秘诀1.精于计宿算、成绑本控制2.财务况部门垦是公承司计卸划主昌导部吨门3.设计角部门叙是成例本控汇制的添牵头誉部门4.高度咬关注味设计揉、以赢及设理计阶同段的欣成本经控制设计束交底亭是解弊决设炊计和晒成本孤平衡掀的必途要保把证5.长期的培战略性从的最好挤的合作胸资源是柄成本控屯制的制侨胜法宝6.企业文败化的竞转争才是岁最高端她的竞争7.景观是怒龙湖最钓好的美译容师和仇整容师验，也是集成本控臣制的重嗽点吴亚军魂总结的烛龙湖崛挨起秘诀会所住宅样板区物业颤是不村容忽枕视的够成本时控制节的环目节1、龙湖喜对成询本的为定义成本是糖指为达宏到特定负目的而本发生的纺价值投效入。成本吉不仅须是指晨产品遇成本牌，而革且还盘反映必各部第门控天制成萌本的屯成本厕。成本棚不仅点指耗犹费已重发生论的实护际成烂本，蜂还包蔬括在世经营舰活动场中，乒可能颤发生罪的预货计成后本以堪及变诸动成孩本。在龙疫湖，休没有圈成本梢意识钳的工冻程师骗是不搞称职讽的工屿程师待，全帝员成自本意心识和吼全员搬营销霉意识演一样翠重要侍。以经济企合理性迈最小的泪成本提宵升设计烫产品的商竞争力隐，注重枪成本和滤品质之养间的动遥态平衡顷管理，浑并形成肚行业成巡寿本优势回。即保翅证成辰本的脑支出抢获得乏最大巨的效执益建立目滑标成本愈管理为抚导向的鬼成本管屠理体系2、龙湖设计成本桶管理蝇的宗陆旨龙湖对丘成本管巾理思维票的定义3、项目其成本管集理思维管理杆思维思维是充一个分菠析、比秩较的过就程：处袭理问题息的过程驳；肝思维是粉一个发絮现问题阀和探索筐问题的幅过程：佩思维状是一个丙运用头铃脑推理追的过程肿；

思建维是一尾种理解薪、沟通尽、分析猴、创新烧等一系此列活动言的总称赤；

思期维是一现种智慧慢的活动刷表现；召思维易是一种伤逻辑能寒力；捡思维就酒是想答冬案……思维棉：围冲绕既鸭定重钳心，飞通过尖一系饰列方闹法和胃手段哗，获土取最轻优结足果施工怀管理动态扣反馈合同结权算及时岸结算合约宜规划与招标事前定扇价规划设完计步步妖跟踪拿地麻、新熄项目旧可研准确测嫩算成本管根理思维数据分番析与储价存工作酱的重暖心准确测算、步步眼跟踪浮、事课前定洒价、藏动态匪反馈疗、及扁时结歉算动态成捧本动态祖成本屠管理作业房诚过程罩管理成本管单理软件结算珠成本控制系壮统信息湖系统目标成砍本管理孔链条成本姻、工英程文控件管理耗工具管理窑制度造价管理方案优化招标管理变更签证管理预结算管理成本体系成本信息化成本软件信息月报成本数据库目标成本动态成本结算成本综合成本项目整体成本的控制风险精确管理万科品成本贿管理都模式嫌－动学态成悦本1234及时币了解覆项目警成本遇状况戚，为丛经营奖决策乎提供夕依据预测市垂场变化育，修正冶待发生暑成本应欠对市场适变化项目之铸间能够忍有效对德比动态猜成本猫价值动态成被本的管挣理价值产品屈分摊申，了叠解每裕种产视品成披本状共况动态索成本=未结算贝合同+已结五算合避同+非合同得性成本+待发值生成膏本动态包成本聋构成签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本万科成酷本管理薪模式－锈动态成牢本成本管茄理贯穿猫房地产议开发全就过程，杰其中从债目标成央本到结躲算成本法之间的棉动态成缝本管理洁尤为重隶要，规划玻设计项部要绳介入框事前昆、事鸽中、卷事后亮的成自本决屿策。规划设牵计部是叛成本控励制的牵守头和重谨要决策汪部门。4、龙湖摩提倡的浇全过程芦的成本加管理理桐念投资测算过程食包括投隶资论证押阶段测窑算和设芹计阶段债测算貌，这渡一阶洗段运用价值工峰程分析，确承定合烦理功默能，辨有效辱控制阳投资深。是把技幅术与经济结消合起来哪的管理碍技术，通过兆对产品可的功能田分析，等达到产丝式品适橡当的摩价值绞，以最侨低的使成本去实饰现产预品的术必要佳功能。5、价值滑工程蒸在设氧计成蹈本管阴理的匠应用1、功能不变柏，成本下降2、功能大遇幅提高，成丽本略有代增加3、功能粥提高，体成本降语低4、功能略有壁降低，成指本大绸幅降折低5、成铃本不烈变，掀功能卫提高如何怜有效提高产品的价龙值；FC所以钳上表州也表烂示为洲：功能（炼或效用坊）价值=成本恋（或声费用母）用数学症公式表仇示V而=表中的价值不突是从价嚼值构成的丝式角度来毙理解的，追而是亚从功刺能角冒度出发以理解锡价值冒的，表现告为功能与奶成本亲之比催；成本目也不烧是一般形意义尝上的叉成本最，它猛是构泰成产品寿命属周期的芝成本，冈包括建造成本拴和使用成化本。Ø如何有效提高荐产品的烂价值n价值工途程兼顾英功能、成本，拾力求以最刻低成本读，实现（1）推吵行价兽值工剖程管伐理，佩提升局部或宵楼盘的佩性价比必要准的功能，姿提高产够品价值退。功能品睛质（销份售价格）与龟成本的刘比值即芽性价比尽，从单驼个部品夜部件到副整个楼盘永可提高脆性价比产品类扮型组合户型面积积组合产品交班付标准单体建篇筑高度案、高宽涂比、建计筑体型；地下主室方味案、疮埋深崖、面溪积、加层数津、层战高地面及缎地下停芳车方式谅和车位格数量、土建尚车库躺与机械车届库的技头术经济比辞较电梯、竖空调的店配置方式土方平挤衡、基兴础形式浙、主体提结构形部式、挡粱墙形式人防工程决策供水供鲁电方式（2）技用术经基济比圣较提高价值的方式分部分项工程功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√防水工程√√外墙保温√√家居智能化设施√√√√景观、装修√√√门窗√√√户型优化√注：败以绿味化工绒程为茂例，搁在成乳本不晌变的躬情况汇下，预改变瞎植物不的搭枕配和悄密度撑，可寺以改驻善绿化效燃果；袜或者季在达若到绿弃化效守果的下前提某下，版改变妖植物骂品种稻，可收以降匆低成柄本。成本使管理誓未来宵的发淡展方拉向重心前然移方案优导化管理违创新（二）否管理篇合理确僚定目标妨成本与别有效控膜制成本2.1龙湖设计成本管辅理的基本内筝容目标成详本是根浇据产寒品定握位、产产品傲预期准售价塔和期夕望利偷润，称结合储目前译市场慢价格辜情况茫，参吉考历挂史成火本数役据资乐料，返并同俩时预烂测未弊来价高格走渗向，预先摸制定冠并力甘争控毫制的抽产品毙成本目标成赛本作为挽产品未来成趣本的控仓制依据，是产竖品设计恶、采购凡、施工剃等整个溜项目开续发过程柴的指导废和控制持性文件脊，是企睛业各部忙门通过德技术啄、经远济和碍管理蓬等措猎施的泽努力都，需治要实陶现的巨产品秀成本史的控蜡制线产品的者成本，之产品的越品质、脑质量时间的伍成本劫生产的桂速度、顿进度人力的坡成本楚管理人舞员多少闯和水平资金购的成递本玩资金羡的利幅息管理的捞成本运管理的胁程度、瞎精细度报建度的成济本、阁销售紫的成扔本123456建筑逃产品都的特暂殊性保：①固定肢性③体煮积庞大②多样浑性④生产凶期长建筑产品造笼价的桶特点：①单件军性：往相同的宽设计摆姻放的位巷置改变剑造价不逝一样②分听部组腊合：文基础忍、结苹构、么砌体凡、装代修、骑门窗……③多次性妇：投资围估算、隔设计概碌算、施脂工图预犹算、合同价其、结导算价疼、决石算价影响筒设计援成本经的因员素成本项目话策划销售吊定位合作资源项目搜设计/部品定位资金来源经营竿目标/盈利奥指标自身管梁理能力项目换开发剪节奏/现场施岔工政策与验市场环崖境2.渡2、龙湖倡管理的努方法成本管专理的基灰本方法--怎--忆--牵-目标管呀理目标放的确定暮与控碌制两东方面1、目标确过定的依埋据……经验数怠据库、恩市场调碧研、产品把握2、实现目标款动态监崇控的手段……高度穴的信息化降和龙湖设吐计44个阶姑段，父精细兽化的茂管理烫纠偏3、目标管理皇的过程—他PD汪CA循环成本动刚态控制萄过程PDC行A循环目标成孝本管理雷内容编制素目标财成本本或计锈划成勾本分阶立段对目标纳成本原或计召划成协本进坛行检液查、鞋修正对目贺标成本或陵计划敢成本更与实际症成本里进行隙比较惑，对烤项目标成待本进行映后评估动态成本：是项必目各掉个时档期实垦施过程友中体现的顿实际成扑本与预荷期成本的柏控制结暖果建造插成本触：指项名目的智建筑枪安装晋成本饺。包膀括：允开发飘前期辈准备立费、鉴主体亮建筑锐工程铲费、弯主体秒安装勒工程拳费、刃社区畏管网唐工程换费、猾园林腹环境议费、青配套臣设施辨费6大项。开发涂成本派：指项蜻目的灵制造哥成本粱。开腿发成头本=土地获墨得价款+建造宪成本+开发间传接费完全成寨本：完全成拼本=开发成判本+期间疫费用热。完斗全成竟本中献不包胃含营碗业税阁金。项目先成本驼：在未特锄别说明柿时，一陵般指项辅目的“开发成写本”。几个姐基本臣房地攻产成春本概恒念客户导惠向原则议：成本姐配置的查合理性打及准确余性事前陪控制拿原则春：及关时性睬及指晚导性目标成饮本的两识大原则目标奴成本咱管理蹦原则客户导绣向原则：目标然成本萄编制斤应以尚客户其价值乞为导放向，镇科学牺权衡痰项目梁中各给科目先的成渣本分走配，旨以求言实现包成本辩和客讽户价趣值的燥对应调关系任。成本配键置的合唐理性及刘准确性事前控核制原则：目标锤成本摸是对五项目占整体执运作喊的纲板领性父的经堆济文坚件，写将约缎束设纽奉计、迷采购伞、项教目管冻理、谣销售吼等项霸目实沿施全塔过程巡寿的成帅本支仔出。及时性踩及指导模性设计阶橡段的无排效成本无效认成本雹的管青理原摧则和供控制阶方法无效上成本无效成幻玉本房地赤产项备目实口施过既程中乌产生席的对停形成适产品炉、提邀升价析值、钩促进路营销疼没有滑作用熟，无越法获森得客士户认暑同和河补偿茎，属满于费荡用浪谱费的浇成本令。实质：能否获办得补偿设计环听节涉及午的无效钩成本原因现象事例设计失误拆除和重建后期加固与补强某项目中央步道种植池500高拆除改为300高由拆除改为200高。设计保守经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。设计效果把握不准拆除与重建某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.3万元。展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约10万元。万成植本管置理模观式－浸无效屋成本管理原腰则限额牌设计尤；设计敌方案摊优化幼；加强施颤工图事以前审核勾，做好裕图纸会夫审工作滋，减少灭设计变笋更；确定幕合理吵的施幻玉工技碎术方粘案(降低彻废品悬率)；加强调供应慢商考串察；加大集向中采购第力度；严格香执行街现场遥签证汽制度阴；提高专塑业能力吼；加强心部门家间信筝息沟战通。控制葵方法确定趴准确稻合理栽的目镜标成永本以数尝据为碑语言伪，展秤现公膜司费肢用的叠浪费跃情况激发领中导层、陕全员的切成本意烈识清楚辉了解盏成本垄构成晕，做挠到“贺心里袭有数婆”推动幼各部涌门提狮高专讨业能类力、半加强鼓计划喝管理万科成鹅本管理兽模式－脏无效成垃本效果凑：“无袄效成肚本”宽成为铺项目山部、卷设计玻部的栗“口眠头禅汗”；移无效鸣成本却的总蚁结深逐受公起司领姑导层祝的重示视。管理思在维至作业简过程的森管理方肃法土成屯本效果考曲线设计招标施工SP铸EN孙D曲线项目周胖期成本发生量的成绿本形成的蛙成本新项目颤发展成本控淋制重点纱放在那蜓儿？70%～80%20%销售她及物坝管目标成趣本：是企撕业预先丸确定顶的、少在一访定时期内端和经既过努谣力所鱼要实现的成本目皇标，是兆成本的窑控制线。目标叼成本殖的作挠用为什桑么要进行目顽标成本速管理利润=售价-成本为开谋发决策轨提供萄依据提前饼锁定溉投资合理参确定盏销售价格加强成担本的计划性预测投资效棋益目标成贴本：目标成描本的作覆用目标忠成本杆测算功的条奇件经讨论煤确定的弄方案穴或设时计图市场价神格及其走势死的准信确把邪握整理建事筑标准井与工鲜程造户价的蒙匹配尝关系相应项目庙工程造务价历史成本数乡丰据库•正向顾测算芝：•••测算政依据（产品标准享、历史生成本数据装库、报市场寄情况健）测算方塔式（估狭算、恒概算烛、预内算）团队工作•反向婶倒逼访：•••确定笨销售价距格水赏平；确定利条润要求；反推计叛算成本歪水平目标青成本片测算冲的方窜法目标蝇成本煌管理示原则不仅趴限于固成本目标酸值本身薪、更要关尝注成本孔背后的产品目标目标含不是氧上限而是答基准，目标辆的作用父在于心万中有数;“算了巧再做”庆而不疗是“公做了再算”2.3龙湖抬实现伴目标速成本叨的路宣径1）采啊取传统滚工序前贼置:提前都做好80狱%的准备菜工作,以“成本换贱时间”；虽然会双由于最湿终没有什获得土腰地而损毯失前期才投入，派但从总被体上看枕认为值当得。2）采棚用工序灵并联作栽业：在保援证时艺间周跑期的傲前提版下，办尽可那能将萄各项域作业雨交叉私进行孙。2.3龙湖核实现毕目标套成本贼的路毁径3）采效取规模泼复制模侮式：采取“拿猫来主蔽义”秃，再荐适当司调改衰。2.3龙湖实猪现目标融成本的漫路径4）重视长侍期性工勤作：对市场立的调查姨了解把冠握准确武。计划管会理是时姥间成本驶的保障流程优队化可降挑低时间锯成本和雅因失误浙引发的同成本增标加2.严3龙湖实滔现目标筛成本的颈路径指标跑控制栽和成饼本配员置2.4设计阶任段的成穷本管理--理-用好度两大羊工具指标唯控制结构指枣标砼含量钢筋含惕量地下室鉴方案地下要室层屡高钢筋含浑量停车效桂率窗地宾比景观软舰硬景比夕例乔木湾、灌鉴木、魄草皮亡比例石材、宅砖材、耍木材、红水景比蜜例地上住于宅指标低，无地凉下室时听，补充宇基础指洒标25％30％成本配仍置外立面外墙：毯石材、饰砖材、录涂料的爽选择及预比例门窗：你型材、露玻璃、窗五金栏杆暂：型烟材、胖式样大堂、蚕电梯厅掌的装修耻标准景观电梯获配置精装修单元律门、眉入户垮门卖场、呜样板房罚：套数撤、标准示范区惜：数量它、范围芳、档次管理智思维辱作向业过战程的零管理主方法盟规划冻设计采购执透行采购伟策划方案列优化目标唯成本乱可控荡优化创利单优化采购计禁划（事封前可控束）：季度使、月膛度、其周度轿采购越计划堂清晰筋、可考行估算石、概宴算：供方集资源管理赢方法何基忠础工桶作预结祝算基础险工作招标进度控星制合理性进度控充制准确侧性总结累分析付款额度控邪制进度店控制签证变扁更真实性1、提序高全亭员成勤本意诱识（1）部良门间厨密切沈协作（2）各专挨业工程浇师尽职钩尽责2.5龙湖成矿本控制迁的管理俯因素2、加吨强市场唤与客户谋意识（1）加强狠对市场驶的了解纳，把握番房地产乳市场的碧发展方直向。（2）了解抛与分析袍客户需怠求，把售握产品撑发展趋澡势。2.5龙湖年成本拆控制喊的管哪理因逆素3、笔加强电对设概计公匆司的益管理崇与协亩调（1）做好链设计招殖标（2）做放好合矮同管秘理（3）实跪行中延期沟歉通、汗监督（4）落实择奖惩措中施2.准5龙湖成捆本控制欺的管理喜因素4、建宪立管理穗程序与次制度（1）完驰善甲中方设姥计标掉准（2）坚盲持全把程优员化设疗计（3）专家琴会议评跨审制度（4）内部桥审核制习度化项目开的建低安、割运营萝成本够中绝含大多活数决积定于惕设计桶阶段最终预成本坦效益当最大乔化体共现在航哪里赌？项目悉的设衫计阶进段对妖于产耕品的坟品质搬具有令决定求性的屿作用2.盏5龙湖榨成本者控制呈的管岛理因话素1、设榜计管第理部已门具袖备市劫场意伙识和逆策划令能力--珍-导演磨的能百力。能准确隔把握项就目市场蛇意图，膀确定正祸确的产笋品设计休方向。2、设阴计部愉门要竭严格做执行吴成果触标准;准确执封行各阶麻段设计蜡成果标动准，3、减少被人为增雀加的工烫作复杂角度：户型种单类适量井为准。4、优护化工研作流帐程，骑将先肃后串余行工鸡作变班为并僚行前其置：将产朋品创把新设诱计、鞭部品棕工作厘前置哀，规叹划、疲建筑晓设计衣、结喷构、军设备疗、与扭功能汉平面男同步脾开展锅，使百方案范可高腹效实也施；2.复6龙湖对设盲计管章理人动员11条素质熔的要求5、提庭高决吊策效拘率；公司内阳部的决严策机制项目浅公司失、区料域公寸司、映集团莲三者藏的关凭系；完美闹、效蓬率、刚风险椒之间饭找平雁衡6、选京择优脚秀的危设计氏服务啦商选择合坊适的人住做合适井的事可剥以事半致功倍7、加强穴合作伙葛伴管理建立心长期换合作雾伙伴令：设敢计单推位、胆供应蠢商、间模型倡制作处等各忍个涉窗及设垄计的狸单位共；在设计红过程中,持续公定期姻的进怎行技随术沟圆通和脸审核肉；力求淹合同悟约定某清晰孤：含缸钢量寻、目伪标成朵本；2.译6龙湖对设阿计管窄理人循员11条素质妄的要求8、输入姑条件多勾一些约草束和意竞识,少一惨些随仗意;市场郊定位;成本目担标;政府底要求;9、计芒划执屡行力,随时”拉警撒报”;10、标准傲化与创遇新,循环抬式上捷升;11、不本断提源高设仪计管神理人查员的竞专业里水平举和职膀业素舒养;2.6龙湖对设胡计管晴理人歉员11条素质抽的要求（三粪）实然战美篇土地投蜓资论证凡阶段完成迹土地关投资贼论证宣阶段《项目摔目标促成本岛（土写地版纳）》项目脱启动宵阶段完成《项目侄目标饺成本恒（启凯动版暗）》方案谋设计收阶段完成《项目阶目标阵成本易（方折案版臣）》初步膊设计味阶段完成《项目目挨标成本庭（执行拼版）》如无初蛇步设计距，需在廊招标图竖纸完成撒后30个工作绢日内完永成《项目龄目标零成本植（执镜行版释）》龙湖成形本管理惰实施细泡则以及肆标准模汗块工程刑实施哪阶段《项目目黄标成本亦（执行闻版）》编制完秒成后15个工作脏日内，猎由项目糖成本经渣理负责筐，组织管项目团屠队成员邪及其他组相关人泄员，参携照集团味合约规铺划体系刺对目标欣成本进灾行分解烤，形成《项目竖目标命成本锦分解颂及合锹约规贵划》。项目竣肆工成本泡确认项目成痒本经理砍负责提蚂供开发剩成本、揉营销费减用的数啦据，计侄财部负太责提供馅分摊到范该项目穿的管理秧费用、纺财务费逮用和公糟司层面拨发生的摆营销费巨用。最馆后由项擦目成本烤经理汇桌总形成《项目竣碍工成本》。龙湖酸成本裹管理弯实施礼细则与以及挑标准珍模块项目油竣工秋结算项目竣虫工结算施完成后30个阳工作日得内，由锄项目成条本经理驳负责，鼠按规定卖格式形量成《项们目成钥本总轿结和爆分析洽》，因并输辟入成基本系冈统。龙湖围成本不管理测实施栋细则作以及哈标准郊模块设计阔阶段角成本避管理广三大负工具1、目标既成本洲测算套与分博解2、投资牢分析模亚型3、历史成本数据库库项目投括资经济邻分析模脉型模型内夺容包括项目基决础资料工程吸分期成本测片算建设晒进度计划付款计惹划销售略及回苦款资金来普源运用指标计算模型割是什恐么模型否就是部模拟项目荡整个运洪作过程怕，通过腾数据之间的逻绝辑运盆算，沉得出疯项目属的评价指标狱，从而蜡衡量呜项目的优群劣可以通宴过模型进只行项写目的到实时跟踪，宰从而了腐解项目收录益的动绣态变化情班况。编制模型的意义为土地投资码决策吃提供依据幅；通过对汇项目参数乐的设置维，可以昨控制锣项目舞实际原运作过程中的风险晌；通过获模型可届以实降现对绿项目箱收益情宅况的印实时费跟踪蚁，从而为响项目运作过疼程中的决策吧提供依迟据；将公妥司所有项庙目的糖模型评进行叠欲加就轿可以雁了解足公司层面的馒现金流情况探。模型的勉基本结悬构影响模隙型评价指标的膏主要因模素项目的境总投资井、总销天售、投资支样付时杠间和川销售坏实现的惊时间博构成题了模箩型主共要内湖容，昌模型流由以亦下几处个模块组谅成：基大础数据贴表、项崇目分期农情况、赵成本测算、项非目进度贸及付款危计划、墙销售及妥回款计永划、资金来盾源及间运用坡表和胶现金与流量猾表。模型溜中基柿本指标净现判值指在胃项目晃计算腊期内俘，按行业暑基准折映现率或伴其他设定折渗现率计慨算的各吨年净现金流款量现截值之晨和。净现值是遣一个绝居对指标辰，项目的净现值灭越大越说好。内部井收益案率是指项禾目投资遣实际可问望达到绢的报酬率扯，也谎是使投资营项目的净现歪值等柏于零穿时的崖折现率。什内部收益率是肤一个扫相对剃指标匠，项削目的内部收益率席越高越好。现金成本收益率指投入1元的成本项项目可截以带兴来的覆现金荒收入蜓，该指标立不是榆衡量项痰目收芳益高荡低的详指标谦，而件是衡脖量项目现金吩收益情况的指热标。权益毯资本邮乘数指项目哄的权益肯资本与叠项目总尼投资的比勺值，破该指标反尸应的藏是1元的自炭有资金亚的投入可以驾止驭多少元的总旦投资地，该出指标先越大漂越好酱。项目指且标的衡玩量体系评价项托目优劣的跪指标杀系统堵包含有垦三个呈指标量：项于目的内部收抹益率；项目的现金成灯本收益肥率；项苏目的权架益资本嘱乘数筒。从三个主要的犯方面衡奇量项目的嫌优劣：项目恋的内高部收商益率平：从项目鹿动态收睁益的角镇度；项目的功现金成昨本收益研率：从项灶目现金筋流的角仰度；项目懂的权践益资车本乘枪数：低从权里益资具本使粪用效权率的票角度。nnnn项目勒拿地吧阶段――决策执支持络，风姨险控制项目研给发阶段――经济控响制，刃设计优化项目定建设盾阶段――成本控符制，销溉售控制项目竣休工阶段――对比灵分析尝，指脆导新议项目模型在膝项目运霞作各阶印段的作地用投资总经济班分析劈燕模型悉在项疑目运栽作各候阶段霸所起匙的作鸽用不同成都映龙湖将项目丢精彩趟成本息控制绝案例.p狼pt节能措幸施建筑体玻形系数建筑体工形系数铸在0.蜂35之内窗墙将面积纷比窗墙比赌大于0.悼30的朝饮向应沃采用迈隔热益断桥拼铝合盘金中倡空玻缠璃窗疑，玻级璃为5+熟12脸+5中空茎玻璃曲。窗堡墙比宜小于0.3篮0的朝向幸应采用弓隔热断储桥铝合检金中空糠玻璃窗品，玻璃瓣为5+嘴6+黑5中空励玻璃既。外墙保踪蝶温外墙软采用20篮0厚页拾岩空放心砖迈外贴30厚ZL胶粉做聚苯荐颗粒段外墙睁外保泳温隔桑热材构料。屋顶互保温采用珍旺珠岩保典温砖保劝温节能拖屋面。户门保缴温户门采尺用双面景金属门茅板加保芽温、隔赵热材料茧的隔层鹊门，满仰足防火猛、保温预、隔热粪、防盗撇的功能污。给排水偶节能设势计所有卫晴生洁具届均采用典符合国野家标准垄的节水殊型材料腰，节约刮用水。暖通鄙节能惩设计所有株设备咽均采培用节狗能产形品。合理进樱行风管单系统设盼计，降煮低管路六阻力，疑从而降压低设备华功率。成本移敏感坦点分仿析成都宏济路项目成本测算

序号项目工作量

单价总投资

（万元）

估算说明比重1土地费用

30,381

41.12%2前期工程费

1,362

1.84%3开发期税费

3,257

4.41%4配套设施费

676

0.92%5基础设施费

2,878

3.89%6建安及装修工程费

34,970

47.33%7工程其它费用

363

0.49%

开发成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理费用73,887

3%2,217

9销售费用115,502

3%3,465

10财务费用

2,335

11不可预见费

-

项目总成本

81,9031+2+……+11

建筑单体建安成本分解模板（宏济路）建筑面积277,948平米

户数214户

费用类别说明参照项目数量单价(元)单位平米单价（元）总价（元）比例基础

不含主材价差参照紫都城1-11～1-12栋277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主体结构

包括结构、砌体、楼地面和室内粗装修参照水晶郦城结算资料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材价差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墙体防水及屋面防水参照紫都城1-11～1-12栋277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%设备及安装

124.335,311,13010.0%外装工程费

参照水晶郦城暂估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂装修

含天棚装饰参照水晶郦城暂估1180,000.0元/个0.6180,0000.1%电梯前室及公共过道精装修

包括楼梯的地砖、公共墙面等参照紫都城1-11～1-12栋277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%门及其他

24.5-2.0%合计

1,246340,122,138100%调整后合计

调整系数1.5%1,264

成本敏北感点分臂析钢材潜占项炒目投壶资的14沟.3芝%.断桥铝词合金占谦项目投训资的10.悉64%蒙.混凝土责含量占兄项目投糠资的9.1哄4%.外保温占材料（拨聚苯颗薪粒）占执投资的7.腐98跃%.工程难应点分析工程难障点1、基坑吉护壁支抬护：昨基坑开停挖临销册售样板材区（即抛正式工侮程的幼毫儿园）口和临周途边市政罪道路均赤较近，赚可能需叼要做垂汗直支护史；2、地下灯室施工隐：

大早面积无役变形缝侵地下室个的大体叠积混凝扔土浇注础存在较飘大的抗仪裂防水劲隐患，拦需要从服设计和附施工方方面重视裳；3、施握工场袖地管株理：合地带下室番占地勇面积凝较大方，现川场布祥置受状较大烂局限物，需鸽要分佳期分林阶段钥利用日好现灯有场乡丰地；设计管考理重点窃措施设计笼管控裙重点户型面孙积及公夹摊率的地控制成本涝与节悬能设桶计的选控制建筑与帽景观的戚关系的沈细致设效计地下晴室顶宝板设至计与怨景观骗设计型的配蝇合商业的新深入设院计调研制与设计人防设飘计（与住建筑初凯步设计抬同步进组行）对各围种敏墨感点贱进一称步研防究十三、尼美誉度挠分析1、市中烤心超大行中庭花亩园社区施：通过土精心规经划，使醒小区中月心形成250伸00多平方的米的超感大共享捆景观面探积，楼切间距短达轴最长违约10段0米，长壮轴方向周间距25括0米，虹宽阔盈的视菜野，度茂密鹅的植吗物，批创造冻出市适中心朵稀缺辞的大身型城根市森胡林景悠观社掘区。2、双给泳池均配置盘：室姜外游佛泳池奸和室瓦内恒眠温游神泳馆舱的人延性化庆设计分，让输不同娘需求铅的业愿主在修不同郊的季排节有汤其个忙性的亿选择权。3、住暴宅超词低公惹滩率葵，公袭共交穗通面秒积设肃计紧够凑，使公万滩率从控制灿在16规%以下蜓，带窗给业亭主真什正的井实惠满。4、入户分大堂与向地下车菠库挑空抽设计，烘配以自还然景观斥的引入监，和精橡致的装库修，有规效提升艘住宅的艺品质。5、6米挑高窃景观花孟园，给始住户带淹来经济夸与使用瓜的实惠裤。6、首层辜户型半输下沉花英园，送参超大地瞎下室，列提高了晕首层户董型的品遇质，减增加了换卖点。7、沿焦街二头层（摧沿宏越济路轨为三漠层）观户型捉送底忙商屋境顶花门园，体局部遍覆土30月0-拳50穗0，可逐种植躺物，辨统一迫廊架脆，增键加二辆层卖句点。本案的奶成本控田制的几葬个亮点纲总结：1、没有柳采用结极构转换活层，而浩是把剪懂力墙全咏部作为脚划分铺渔面的分肝隔墙，许同样保誓证铺面宏空间的缘瑞完成和套使用。2、节能引计算，沈外墙的链展开面糟积，使则得窗墙态比变小惊，进而辆使窗的钳等级变站低。3、窗型仓本身的肚设计尤煤为重要朗，同时蒙引发设咬计流程必的调整方。4、景观译设计的互动态成陪本增加努（堆坡妨造景改法变平地膜景观）板，但因句为能够风带来品颈质和销熔售价格邻的提升问，而得直到实施刘和采纳坦。5、会惧所面励积严姐格控继制，周装修配标准够严格臂控制贸，装蜜修面亭积严缓格控巴制。lll4、设哀计主约要阶堪段的颂成本闹控制方案杜设计（浸概念视设计）初步鸣设计（扩宏初设计）施工脱图设拨计概念设计施工/安装使用控制的伸阻力控制的闭成本控制的番效果主要控挣制价值械区lll总平床规划分阶段劝通过轰对设牌计方驱案的比较，盯本阶薪段投骆资控胆制的焰效果拖约为75访%～80招%，控遍制投资的阻衣力最小别，控制粉投资需翁要的成荐本最低深化拴设计虾至施工图设题计阶段然，通过初对建筑标准幸的比较，朗本阶画段投脆资控碑制的勒效果晨约为15%～20%施工唤图设像计结渔束至齿施工南阶段养（实捏施阶奶段）求，通胶过对施工方焦案的比期较，湖本阶段投踏资控制学效果约贵为5%以内，控陵制投资偷阻力较亚大，控拦制成本较高4.1逃龙湖在总平盘规划设沟计阶段思的成本遵控制若项目矿研发阶装段决定取了项目稀总投资民的90讨%，那么垒总图阶弦段就已概决定了打总投资猾的80%。若项猎目研妇发阶赤段已务将成胁本控肚制了70%，那么慌总图阶吊段就已坊将成本哗控制了50培%。总图决地定了产斥品的形窜态和空躺间的品翻质。总图决桐定了景绳观的构凑架与格习局。总图决剂定了物要业管理答成本的拌基础加强守预控碌。在控制令成本低节的阶段危进行控愿制这是嚼全程武设计兰的效携益和贤核心阻价值通过与宗政府的挨博弈，沉获得最茅有利的减规划条用件指标铺，获得走最大的横经济效剖益，从辩而降低尊开发成案本。1、重庆轿龙湖北悦城天街典，用地槽性质住丸宅由住妥宅变为宋商业。做（大幅晶增加销罢售价值应，节约什成本）2、成都愁龙湖弗横莱明戈坏首层车羽库，不哑计入容蜘积率。（增加倾开发面住积，节陷约成本血）3、成都衡晶蓝半戴岛，不钓修人防日，改为拜异地建程设。（缩泪短开圆发周歪期，刻节约榜成本园）用足律建筑秤容积格率和厘建筑还密度星，保罚证最辣大化唤效益逆从而报控制武成本夹。1、用足锣容积率芝和建筑享密度1.1用足容促积率影响容初积率有绿几个客萄观因素洋：日照轰规范、压间距要净求、退嫂红要求罚、限高暂要求等疮。也有获几个人誓为操作注因素：昏产品定盛位、不旷利地块驶的利用妥度、单宅体楼型晌选择等途。1.2用足建氧筑密度建筑禁密度垃主要劣与首田层建角筑面付积有密关2、用侧足规终划法快规的扬边界总用地岭面积：56瓶64暗0船㎡代征镰道路煮：622瞧5㎡代征用绿地强：133东8㎡消防射站用决地：280粪0建设用狠地：约490心77错㎡容积狗率：存≤3.冒8地上犁总建迫筑面槐积：176追000涌㎡公建川面积裁占20羊%-蜓40尸%住宅编面积蚂占60栋%-残80顺%绿地必率：滥≥30%集中地绿地稀：600社0㎡建筑限洪高：80m用地繁内另原含公踢交场贤站一泰座，法占地25蚀00平方左米，针廉租慌房建性筑面宁积：60促00平米，甲不含在程以上总膛建筑面蝴积指标称内规划腐条件规划注难点百：建筑限交高从80米突破嗽到90米；日照；1.亲1案例昆：北络京唐遮宁ON备E--好地弹段的堵沿街健底层背商业傻面积尝更是桐寸土践寸金晓，绝衔不能钻放过筑。1.丈2用足炮建筑目密度不平患衡使型用容篇积率梦，是岗提高禾货值档的有皱效办府法，取从而罪控制蠢成本纷。不平萄衡使向用容凯积率各业慕态市叉场分住析总体规羽划业态茧配比运用型两种矿业态跑之间芒的产厌品类嗓型，萄卖高到一级衬业态洪的价愤格，亦提升欣溢价遇空间果，相播应间含接降内低了衫低业摔态的蔬成本踪蝶。类联排伏别墅洋伸房案例1.青1不平衡窝使用容傍积率案例A--成都郫怠县项目建设用枕地77.破88亩建设发用地11属1.孙32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%尽可能穴开发不基占容积妈率的地俊上和地爱下空间国，变为馅可销售达面积，株相当于配间接增假加