房地产投资规划的基本知识二

第一节房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2010年2月17日

供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。

2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。

3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产投资规划房地产投资规划的概念为什么要进行房地产投资规划房地产投资规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。三、个人房产规划流程三、购房与租房决策要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否会每年调整。

(2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。

(3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。

(4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。视频买房好还是租房好量力而行最好（3：22）年轻人买房租房的小账本租房买房哪个划算（3：30）五、购房规划衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用学会计算购房的各种税费如何选择房子投资自住房投资写字楼投资商铺投资车库购房的各种税费购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。南宁2010年商品房均价5002元/㎡2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。业内认为，上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过7000元。有人算了一下，按照2009年南宁市城市居民人均可支配收入16530.58元的标准来算，既使不吃不喝，买一套60平方米的两居室，按成交均价每平方米7000元计，总价要42万元，需25.4年的时间才能支付所有房款。西乡塘区楼盘报价

南宁市筛西乡塘鸡区房价振宁现死代鲁班小高排层毛坯鲁班路4号入住时卵间20示10钳-0帝6-渡30物业费1.3元/㎡·月均价63啊00元/㎡背景：码房贷七键折时代浆结束四银风行首梯套房外贷优难惠取侧消推南宁狼部分贼银行叹仍打7折当前，印工行已快向全国软各分行患下发通况知，从4月1日开土始取击消首衣套房违利率7折优惠热。对于鹊首次购台房的客怕户，首姨付2成，利斗率优惠肌是8.5折，首米付3成，唯利率业优惠呜是8折。堵二套括房贷礼则执看行首轿付4成，利烂率优惠8.5折的罗政策痛。此倚外，竞中行园执行旅的也别是首梯套房愈贷首腥付2成，利橡率优惠8.括5折的政证策，而熔二套房耍贷没有作利率优培惠。除序了南宁柏工行、灿中行首题套房贷山取消7折利率返优惠外改，农行揭、建行狼、华夏丢银行还蜂有7折利暴率优把惠，爽但首胞付均比必须舟是4成。购房话目标乘：3室2厅2卫1厨12兰0.致54问㎡昌6旧30翅0元/㎡总房活款75江94象02首付（30%）22船78核21贷款53掀85圈31根据征后下葱限8.辱5折计算贷款贝计算估器购房目旗标：2室2厅1卫1厨80乡丰.8层6㎡63减00元/趋㎡总房款509铺418首付（20%）101梦884贷款40思75签34根据后祝下限8.脖5折计算贷款计廉算器购房目坚标：1室2厅1卫1厨51裁.1块9㎡630桶0元/胡㎡总房款31惠61例97首付（20毛%）63仔23笔9.亭4贷款25棋29相57患.6根据后重下限8.密5折计算贷款计孙算器换房姿规划阶段愿性换柜房换房穷的步率骤先买昌后卖先卖偿后买视频侦：卖令房的损困惑购新房春的各种宵税费契税金额是乘房价的1.材5%，一景般情择况下勒是在株交易编签证使时交糠一半爹，入仇住后愿拿房较产证丈时交确另一岭半印花税金额凯为房眨价的0.眼05遵%，在交呆易签证腾时交纳交易煮手续竹费一般是慎每平方预米2.5元，也谊在交易狂签证时央交纳权属梢登记导费100元到200元之间第三节肚个烤人住房拔消费贷舒款个人壁住房挎消费轰贷款双种类个人酿住房辜贷款拌的还假贷方旬式一、个郑人住房运消费贷牌款种类住房信公积藏金贷凡款缴存腾住房滩公积悼金的瞧职工包以其冶所拥半有的败产权轿住房享为抵秤押申鼓请的浙专项喉贷款戏。贷卵款期誉限最怖长为30年（善不得魔超过倦法定滴退休由年龄怖）。葛住房邀公积誉金贷恢款利若率是氧目前洋个人决贷款愚中利让率最件低的编品种愈贷款滑额度统根据即所购来房屋能不同疗适用阳不同利的比拣例。个人住亿房商业课性贷款是用银骂行信贷解资金向扎购房借库款人发俊放的住惧房贷款睬，一般侦为抵押踩贷款。个人盏住房的组合统贷款是指向乌缴存公们积金的页购房借洗款人同傲时发放陆个人住牢房公积怜金贷款碍和个人忌住房商雾业性贷薄款的一棚种贷款补方式。二、个尚人住房浊贷款的兵计息方冻法等额本苏金还款浪法等额本根息还款件法组合枕还款晴法（一）筒等额本歌金还款惩法就是咏把全异部的踩贷款戒本金撒平均钥分摊爬到贷窃款期扶内的矩每一困期归蔬还，映而每魔一期借的利捧息则靠是根砍据当矿期的铺贷款已余额扶计算捏，所筛以每若一期绩归还呜的贷伙款本椅金是巡寿固定压的，幼而利配息却劣不一织样，搅是随帝着贷采款本笑金的扶逐步型降低货而减敌少，颠总的席还款退金额字也是酸逐渐绑减少（二）醒等额本亿息还款炕法每期极的还汽款金萝额是敬根据平贷款视金额仰、贷吗款期扎限以燥及还霜款次屑数计烈算出甜的一赞个固舅定值弃，每息期的屿还款毛额中红包括检了本脸金和芝利息宝，随油着贷傲款本末金的缺逐步纵归还够，贷懂款利肥息逐手渐减舱少，去而每五期的饱还款驾额中回归还稍贷款蓄本金彼的金绞额则升逐渐牢增加律。贷款计元算器等额绵本息推还款熟法与海等额参本金惠还款宫法的雕比较（三）贱组合还雾款法首先咬将贷剩款本息金按要比例冻分成航若干分偿还雨阶段校，并顽确定炮每个沸阶段扩的还锋款期壶限（搞等本脏），序接着使在每统个阶前段里辩又按协等额忘本息衫还款龙方式珍归还格（等款额）一般瓦来说枪，组闲合还供款法扔的主泊要形框式可胶分为宜递增叮型、然递减菠型和裤任意泻型三邮种。君递增(减)型是指菜在整个默贷款期伤内，贷挺款的归牧还呈逐谁渐增加(减少)的趋势滑。任意粒型是指树在贷款织期内各索个阶段安的还款贴本金及构还款年穷限不同降，使贷鹅款归还耻呈不规机则变化纤。借款小人可以衣根据自岩己未来汁收支情卫况，来屋制定还督款计划码，通俗桂的讲就葵是赚多茄的时候葵多还一精点，赚傍少的时叠候少还猫一点。三、英节省僵贷款盆利息殊的方参法加速宜还款额外还肉款存抵攻贷关键车在于蓝尽可贿能多筛的提降前偿惊还本愈金（一）枪加速还五款缩短还津贷周期府，增加农还贷次跨数——双周加侨速还款假设贷励款30年50万元梢，贷普款年怨利率肉为6.外39毕%。标准的竿月还款(等额本狗息)双周加腿速还款(等额本瞧息）贷款夹结果惜对比（二）陵额外还枪款——提前还杰贷提前慨还款枝包括料提前梅全部猾还款撤、提桐前部糊分还趋款且馆贷款言期限顺不变睛、提捡前部亦分还榆款的拴同时谣缩短辰贷款良期限疮三种糖情况梢。贷才款银框行只牧能受轧理自潜发放胸个人评贷款纲第二湖个还兽款月墙起借荣款人寨提前喂还款村的申轻请。在等额套本息贷陈款中，烈采用部陆分提前优还款，刑是节省千贷款利勒息和缩捆短贷款卷时间的获基本方版法，也倡是最有墨效的方结法。提前还丛贷计算供器第四节森个涛人支付醒能力评诵估目标和滔需求分油析个人幸投资敬动机遍分析个人支率付能力日评估一、目水标和需专求分析房地产关规划的敏第一步恒是确定较期望的豪目标和滑需求，紫这要通歪过数据煮收集合衫分析来判明确。承一般而锁言，个报人对于演房地产讯投资的输需求取草决于年牙龄、收务入水平觉、家庭耽成员数价量、交践通便利飞等因素欣。在确推定目标福和需求饥时，必雁须把握惯以下几专个原则友：首先离是要表分清娇影响丸目标仙和需召求的使因素欺的重休要性唯。要需找到揪符合秆所有妹期望抱的房尼地产夜投资遗项目扫是可着遇不红可求恰的，序我们漏会面前临对测于各宇种因卫素的摇权衡遵和取校舍，以因此加应该涛分析朗哪些快因素才对于脚自己钥是最拴重要葱的，民按重约要性角程度淋进行缸排列太，以烟便于薄在这伪些因莲素发萍生冲兼突的育时候链做出兰合理贝的选称择。其次悠，要陕具有受前瞻伙性。派随着溜个人坦的成蓄长和责际遇违，收阶入、递债务写以及病责任界都会狱随之拼发生条变化压，因掌此在芳确定薯房地最产投蜂资目在标和圣需求僻时应赤该将境这些绍考虑锦进去奏，以探便能延灵活枪的对钟待这籍些变赌化。二、栗个人塘投资竿动机搁分析自己劲居住赚取租祸金出售获挣利减免税古收首要考成虑的是厚居住质喜量，可喇以选择叉具有成他熟的居榨住氛围损的社区她，如拥军有便捷科的交通姑，宜人磨的环境示、配套粉的生活极设施等姓。首先要紫考虑的逝是方便贵出租，沉可以选伍择流动盼人口大界的小型典住宅进胃行投资芒，或者老购买适富宜出租钞给经营著者的沿周街铺面格。如果是糠为了获美取差价唤收入，朝则适合牢投资现侨时房价萝相对便钢宜，但位未来规辅划前景漠看好，手有升值撒潜力的逃住宅或恩店面。国家出就台相应损鼓励政雷策，例担如规定蜡购房支恶出可以叼用来抵亿扣个人棚所得税质等，房耀地产投森资无疑轧是个一轮举两得窃的投资河方式。三、跪个人泡支付茄能力桃评估投资房誉产前必需须正确勺估量个攀人资产让，再根光据需求挎和实际转支付能哲力来综宇合考虑壳具体选碧择哪一乔种房产惯投资计淘划。确定个余人投资触房产的还综合支适付能力毒时，不随仅要看科个人的咬净资产慈，还要吨分析个劲人的固乐定收入躬、临时跳收入、蜜未来收剖入、个柔人支出客和预计视的未来纯支出。如果个瓶人净资嚼产为正砖数，投高资者首积先要确貌定能用台来投资闸房产的杰资金数向额。然戴后，再弓根据自徒己家庭笑月收入盛的多少须及预期耍，最终岂确定用碍于购买使房产、汤偿还银绒行按揭虚贷款本哨息的数桥额。基台本的原办则仍然户是量力敞而行，隐既满足冲个人的画房产投光资需求搜，同时护又不必她为自己应带来沉麦重的债茄务负担然。购房能夺力计算塞器举例个人灿净资抄产中沙可用鞋于购篮买房盲产的乞金额复为12万元，超家庭月翁收入800驰0元，月催平均日绪常支出40巩00元，其扛他投资携支出10盲00元，杰预期薄未来详收入捏保持尊平稳写，则缺其投是资房牵地产些的支确付能替力为10万元宰首付浪款，盈月平驳均可浆偿还门银行邮按揭优贷款摘本息蚁的最冈大数慈额为80滚00肚-4掠00深0-阳10纠00＝300吧0(元)。可表购买哥总价盯值为60万元的倚房产，叉首付20％为12万元膏，其衣余48万元汪可以舅申请恼银行旺按揭叫，以辈每月吵归还300停0元以挠内为详限。愿但如饭果对介未来潜收入邮感到缺不确件定性嗓较大番，就券需要精降低庙投资骡房产瞎的总牛价值旧。本章小嚼结1．房活地产缩慧是房毒产和秀地产珠的合办称。临地产斤是指母购买漠土地爷使用中权的洁开发湖投资您；房扁产是劲指物宽业建厚成后毕的置需业投端资。遍对个阶人投型资者尖来说络一般宇是指姿房产挨。2．房地聪产投资炸是以获状取期望裳收益为寒目的，灶将货币贺资本投笔入房地脆产开发李、经营恋、中介榴服务和雪房地产著金融资杯产的经坐营活动捞。3．房旬地产堂投资哈的优洒点主撇要包适括房另地产仆是一悄种耐乒用消淹费品晃，价秆值相贵对比疾较稳吉定以榆及具兔有不宪断升愚值的洞潜力名。4．买房穿子需要悄一笔很霜大的资炼金，买椅房首