房地产项目前后期工作流程

房地产项目前、后期工作流程一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。参加招拍获取土地签订土地补偿协议土地成交确认书编制规划（建筑）设计方案办理建设用地许可证及规划设计条件编制规划（建筑）设计方案环境影响评估报告规划方案审批（公示）发改委办理立项批文项目可行性报告核发规划（建设）设计方案批准意见书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易中心项目报建市开发办办理生产任务地质详勘（一）、招、拍、挂：分拍卖、招标、挂牌方式。1、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。2、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。3、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。

（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证1）土地成交确认书。竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记费）、交地时间等。2）建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。3）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（三）、工程立项及环评

方案编制完成后，同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续，项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告，可行性研究报告编制完成，送发改委审核后签发立项批复。[环评分：环评表与环评书二者费用有本质区别，需要特别对待]同理，委托有资质的单位编制环境影响评估报告，送市环保局审核完毕后，签发环评批复。送发改委作为立项批复的资料之一。立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

（四）建设工程规划（设计）方案批准

建设单位委托设计机构编制规划设计方案，报规划局审批，规划处初审合格后报局技委会通过、公示、发放规划（建筑）设计方案批准书。同时，征求相关部门意见，征求意见必须单位：市抗震办、市人防、市消防，根据不同情况征求其他部门意见。

注明：1、现在对住宅楼消防不单独审批方案与施工图，只是采取竣工抽查的方式，对不符合要求的进行处罚，对符合出抽查合格意见。但是工程竣工验收均需要消防验收合格证，此要求职能部门未衔接好，需谨慎对待！

2、武汉市人防设计资质只有四家，需了解以免出现人防工程设计返工事件。规划方案审查总平面审查阶段亦叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等，这些东西都是非常的专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等。（五）后续工作1、为便于后期规划许可及施工许可，方案批准意见书核发后，即可向建设工程交易中心办理项目报建，到市开发办办理该项目的生产任务，现场进行详勘。另外：施工图审查意见是报建的重要依据之一，报建是招投标的前提，故施工图审查要抓紧。2、管线综合审查、排水许可证(在立项阶段需要水务局排水部门出具排水说明)管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、啥井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么啥井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，然后，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。

你说这样的小区，能住吗？

续管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。3、园林绿化总平面图与审定的总规划平面图在道路走向，等布局上不得调整过大，即管网综合应在二者审定统一后布置，确保图纸与实施保持一致。二、办理建筑施工图核准流程申请人提供相关资料市规划局窗口建筑规划管理处初步审核符合审批方案核准建筑核位红线图和施工图开具有关收费联系单，发放建筑工程施工图审核通知审批所需资料：1、申请人申请办理施工图核准的申请；2、方案意见书确定的相关部门意见及回执；3、土地证或相关土地使用证明文件；4、建筑施工图4套及电子文件（总平面、平、立、剖）5、建筑核位红线图6套及电子文件；6、以上资料送建管处核准符合审批的方案，且符合建筑规范，发放建筑工程施工核准通知；另外1、施工图需要进行防雷审查，对口部门为区防雷机构2、扩初设计在审图机构进行抗震设计审查三、建油筑工程熔规划许痒可证核费发流程板：办理建陡筑工程波规划许富可证说茂明及流剩程：1、取得距建筑工零程施工米图核准突通知后窄，到红朗线办办萍理建筑犁放线手透续，制籍订红线樱定位册常；2、凭工妈作联系虫函到人胡防等部政门办理掘相关手服续；3、核途发建那筑工乐程规申划许霞可证燃；单体陡审查捕、建启筑工丽程规面划许垃可证规划部更门对单猎体设计辛的审查株那也是词非常严窑格的，柿但是总仍体来说鲁，相对佩于总平葛面规划生，就比削较容易北通过一舱点。单蜓体设计裙是啥呢闻？就是烫在总平赵面规划冒的基础穗上，落肉实单体挨建筑的牧设计方揪案。单半体方案班主要是捡些啥内捏容呢？央我个人船是这么饼总结的厚：关键拢就是落慌实各空亡间的大涝小尺寸杀。这个赶阶段有且些东西晚也很麻援烦，最敲烦的是绢车位。找目前来俱说，我掠国各大胖城市在债车位问鸣题上管摇得那都溉是非常务严格的农，要求足一般是恭每户住雀宅配一扮个车位叛，商业涝一般是10银0平方米弯配一个宣车位。拜大体的柜配置要厌求基本父上都是欲这样，列各城市捧大同小属异。车什位不够满，基本胞上都别版想通过岔单体审排查。当然，止总平面胃审查期愈间一般烦来说，爹也会审慰车位，肢不过那垫个阶段钢主要是就经验值辉，按35平方米咽到45平方让米平台方米棒一个辆车位奖这样会的经便验值帖，来顿评估岩地下郑室面界积够旺不够熊，一翠般来独说规螺划部绕门不乞会很陡在意辩车位封够不望够，维不会单认真扎的在堵图纸宵上数起。但炒是单租体阶顿段就厘不一京样了慨，就配开始杯数了弃。这纵个时肚候什政么毛钞招都婶会用扛上。游比如熊所谓浴的子仆母车拳位啦孔，根备本停砍不进柜去车穿的转渗角位谁也放质个车叉位啦迟，等适等等骨等，温不一雅而足访。但渗是有铸些时弓候，镇无论汉怎么昆摆都冲摆不野够，呜那也族有办尼法，科就是桑宣称候我这舞里要柏做立季体机离械停弓车位贸。立及体机帆械停伶车位酷我相阅信很危多人批都见规过，糕那玩堡意非椅常的贼不好梦使唤匪，进委出一比次花魄上半械个小旗时那牢是非锤常正教常的走事情柴。不驼过无秃数开翼发商逮都只瓜是停窗留在巩口头属上，储只要这通过闯单体晓审查祖了，句这个现机械裹停车劣装置墓那是悉绝对织不会霉安装很的。那么，揉为什么铅开发商绕那么不浅愿意建羊大点地胡下室？稿因为建浙地下室激是亏本岁的。买纸的人也蹲少。我泊知道这禽个话一顺说出来泄粪青们耍就会向堂我开炮百，说什纸么10几20万买一姻巴掌大帽的停车雷位，开酸发商还魂亏本？膊事实是轰，停下马一台车爬，的确奴只需要10个平析方米质不到故的空割间。魂但是质，你炊要把析这部买车停携进去亡，你清另外迹还需线要30平方鄙米的寄进车迈道。辜所以际按经渗验值复，每肾个停峡车位汤所须彻分担膨的面痰积，荐基本蜓上都讯是35到45平方米谅。规划监部门都叹这么掌损握。你泰这个车丸是不能档垂直起场降的。揪这就是谁客观规肉律。审完单越体设计恩，设计袖公司再刘细化一汤下出建岂筑施工传图，就仆可以申均领建设愿工程规刑划许可介证消防严和人贪防专戚项审碎查这两养样东卡西搞哲死人慌。我别直接批这么床下两苍个结很论：畏没有遇哪个等小区案的消抱防和往人防片设计街是达疲标的码。没扒有哪晓个小旺区的踩消防僵和人曲防设少备是新合格翻。我凡就这停么直菜接一态点：歇消防涨报建侍，要背说难律，是肺所有赞专业杂报建隶中最唐艰难庸的，浇但是唯如果惧说简香单，枪也可震以很周简单在。至所于人诸防报闸建，扣这个朵东西幼莫名造其妙菠，我均不知拣道这弟个算抓什么棋，我森对任故何备熔战的巾东西橡，都璃心存浑恶感帮。先从消亩防说起峡。消防叔部门是己武警官狼兵，不哈是政府运机构，飘这个大稀家心里冲要有数邮。我国途的开发傻消防审亡查，在帜很多时第候都是健非常扯桥淡的，呜非常官猾僚的。层另外呢暗，我们核的商，剪也的确乐是非常它的不象溪话，要记满足消些防规范舒的话，壳这个投值入太大野了。另誉外我们券的消费狱者也没极这种意什识。因穿为很多饶消防上绘的要求慢是非常植影响使丸用的，映比如电渗梯间和蛋楼梯间拳之间设旨置个1级防竟火门汇，那纳对业垃主进画进出损出来产讲，拦是非血常不舞方便拿的。县基本消上来扮讲，宣消防秤设计来绝对墓不可厘能严厅格按幅规范黑做够叉做足尿。在亭这个刷方面庭，审捉查那壳也是透越来贱越严贱。一时般说厉，各熟发展刺商都萝是委忧托消沙防施神工企湾业代铃理报诊建。性为什会么呢筛？因设为这敌些企求业长届期和史消防苗部门定打交拾道，立跟消裹防部叼门之勺间的锁关系模千丝户万缕钻源远汁流长退，往赴往由尖他们士出面晋才能吧把事她情办磁成。聪但是都，我蔑在这讲里说异句公胖道话贼：涉百及生辅命安杆全的群消防丧规范跑，基洞本上迁没人节敢动遇手脚慰。比日如12层以倾上要券设置攻专门见的消痕防电强梯，17层以上津设置剪蜡刀楼梯蛮，这些都强制性犬规范已瞧经是铁牢律。我个人育没见过敲有开发静商能绕叔得过这与些强制忧性规范聚的，即朱使能绕眼过去将坡会获得自巨大的想回报，牢譬如减远少一套伤楼梯，储那是多独么好的稻事情啊扛，但驴是基本气上没人肃敢去办均。现在自对住宅测小区消串防采取克抽查制杏度，不窑再对方挑案与施冠工图进逮行事情跨控制，菌而是事驾后处罚凉。对住母宅小区脊前期简泛单，但挠是后期偿存在受清罚风险缝，对设称计与建泛设方提卧出了更柏高的要颈求了。假但是对志商业开便发依然按要走以恭上流程到。人防工碍程是非武常神经掏的一样苏中国特栏色的东兰西。我茂不知道原这个东茄西算啥六。真要吓有空袭层了我绝盈对不会蔬呆在高榆层建筑援的地下嚼室里，911的那脆栋大晕楼就妇是前播车之恩见。构真要鉴被炸植了楼少，呆穴在地碍下室鼓里绝穗对活岩埋掉橡。人防部品门属于脆政府部怪门，不洁是军队堆编制。耀用于人射防用途妻的那部棵分地下桶室也可进以搞停针车位，阻但是这滑部分要畅被划出移来，不氏能发产白权证。食这部分星停车位布只有使唱用权。美关于人滋防停车搬位的使肝用权问朵题，现巨在的争极议非常袜大。社状会上各孕种声音魂都有，遵尤其是社自以为欢看通了赴物权法匀的神经馋们。我梯现在告编诉你们州，所有窜的人防递用途的旋东西，蝇产权都浇是国家墓所有。临国家为片了鼓励益大家搞格人防工扒程，就庄允许你忍暂时用堤着。但穴是这个恐产权，陷无论如怪何，都鲁不可能逐归属于皮什么全扛体业主肃。因为佳人防委用途暂部分巩的车旷位只徐不过碍是一肿种暂饿用的章性质明，不芬能卖岂，所息以开泉发商晃绝对景会想阁办法妖减少作人防明面积太。另是外，押人防守设备晌那也逮是非索常疯支狂的枝东西夸，比阁如人棚防那段个安猜全门咐，那告都不哭知道参算啥狐，那字个东扎西要繁真放皮进地恶下室划，还袍真是帝搞碉光堡了魂。也特不知叉道能培防什瞧么。节能审忙查、施挽工图审钢查在领钻取建挑设工谁程规驳划许军可证扑之后锤，设职计公电司在歌建筑从施工椒图的帅基础微上再平次细贵化，加完成云结构惨施工认图、植水电吉施工坦图等漂等全毁部施借工图彼及结谎构计甘算书题等，械完成淡节能洞设计棕，做五一个狗节能疮计算希书，词就可膊以开蛋始这觉两项姑审查绵了。节能审张查。我恨国现在扭越来越选强调可滴持续发症展，建浅筑节能豆摆上的忽位置也外越来越宗高。这魔么说吧数：什么36耻0度大挖落地来窗、皂全敞离开式拨阳台搁、无印封闭歼式中悼庭这兽些东械西，虾在节蚕能方浓面肯驼定是旬不达多标的酱。搞江了这春些东胃西，诉夏天纸空调螺得开扒到疯昏狂掉甩。不游过老茄百姓损都喜炕欢这架种新矛鲜东舰西。粘恩，埋在这孙里南它北差申异非莫常明菊显：联北方解一般桥在节得能审萝查上帮都比残较能团达标科，老岁百姓保在观阔念上颈也比庆较能刚接受管这个冻，因都为北熔方有继一个体取暖福的问庄题，画节能迈不能岩达标赛的房喷子，蓄在冬赞天那古可是等要白贼白的断花出戚取暖炊费的彩。但役是南佩方人醉对这脂种东菌西就慌比较孤不待谨见，欲我就国好这挪一口唇，你旅管得酿着啊洪。说到这抚里不由缴得想对舰那个套抽型建筑落面积90平方枪米以促下占70%以上的90六/7捕0政策吼说两世句。鞠建设郊部的乏官员屋们在残政策崖制定者上，些必定菜带有持强烈屑的北绩方特渔征。载北方会人在遥考虑各在冬橡天取致暖的茎要求铃之后肚，的亮确不盯习惯清居住纱大面倚积。振开间祖超过6米的刑客厅愤，在税取暖妖上就领肯定摔不达谜标了例。同时，鼓在完全傻不考虑哈洗手间筹的采光教和通风称要求时源，90平方沉米的讽套型冠面积蚁的确机可以海设计网出非纲常不羡错的必三居鉴室的支户型迎。这骨是与冲北方顶人的芒使用钥习惯掀及气繁候一境致的损：空茄气干柿燥，忠而且炉洗手锋间的夫使用烫频率缘瑞较低泼，一渐般人雄都不拐习惯监每天秋洗澡可。（居我说菌明，陈我这捞不是羞地域蚕歧视刊啊，拐我这疤完全掏是就天事论堤事。昼）但万在南即方，降仅仅司只是听增加犁这么墓一个另洗手寺间的斜窗户谣，90平方滨米要趣设计姨出三蹈居室浩，就后几乎锈是不祖可能牺完成饮的任覆务。仪这个壮稍微爪在图长上画天一下稿就知闹道了骄。房革子朝柄外的植位置肤就那馅么几疏个面权，几气个房日间一满占，陶厕所执就不晚知道眯摆在沉哪里接了。蠢本人领当年习参与法的好铜几个鹿项目根，为融了在测满足络这个907稿0的要烧求下池还能叫做3房单位厌，设计姥师呕了蠢不知道盆多少吨绝血。现雁在市场恩上的公忽司逼得未没法子圣，被迫你只能大惕量的推管出两房握单位。哄当然，解两房单粉位也可昌以住，贪不过就俯不能养奏孩子，错一养孩厉子这家唯就完蛋斑了，爸苏爸妈妈估爷爷奶脚奶加孩帐子哭，辉连转身海的地方适都没有警。现实等就是这誉么滴残猴酷。客况观规律滥就是如舍此。现在有料些公司托为了规浮避这个90/蔬70，还想械了些花廉招，比汤如设计纵两套房樱子，再苏打通它艇一起卖愈。在某丧些不良肠媒体的短宣传口朋径上，拳将这个模做法称验为不良辫开发商出昧着良警心做事攻。我个忌人无言拿以对。现在开孔始说施革工图审完查。施哀工图审永查现在颜都已经糟在表面辩上市场搭化了，跌允许开边发商自午己找资觉质的施伯工图审惕查单位缸做审查社。施工体图审查裂单位还店必须对搂审查结腔果负责殖。但是葡，基于逆我国的琴审查技则术非常理的落后亿，恩，状怎么说敢呢，连玻设计、层施工技妙术都非樱常落后氧，因此铁这个审湿查实在昼是见仁愿见智，罢根本没明法子审单。在这航里讲一泡个本人刊曾经亲辛历的事迹情。那款一年在道珠三角称一个三宗线城市响，在一价个别墅偿项目门杨口建一悔座景观独塔。那繁个塔呢奋，形状筝就像个驳纺锤，薯中间粗怎两头细仅。该地绢建设局竟检查组两带人检纯查施工尖现场，罪上了这威塔的工距架，突零然这塔殖就塌了视，整个屈检查组血全部死供光。这是俭个大念事啊录，政婚府因让此组振成了押浩大扔的调爸查，羡来查知这个域事故庸的原脾因。灾首先休当然裕是从顿源头挡设计姓查起副。结皱果一性查，介设计幅坚称搞没有尺任何劈燕设计参上的重问题腾。于之是把缺那图室纸送树去重漆新做蜘审查华，一辉查的夫话，斑审查筒人员般说，意不行尤，这漆个图桶纸有奔问题足。两氏边就大吵了序起来装。最龄后两抓边都赖说服劈燕不了迫对方影。要吩说这怨个图轮纸违疾反强舅制性熔规范贤吧，石它也尽不违图反。具但是杏不违掩反强喂制性肃规范窄就表锦示安乞全合亮格吗子？我楼看谁任也不铲敢说这个话克。最后设只能把肢施工单链位拉出遣来，判水了几个睛罚了些顺钱，了败事。现赌在合生羽在广州茶的某楼厦盘前面魄，也打箩算树这阔么一个皆塔，做艺审查的炼时候也坡是吵得织不可开势交。最摔后也是汪不了了艳之，因贩为这根吗本说不倘清楚，会到底安马不安全天反正我料个人不才知道。施工量图审窜查是俗收费鞭项目凤，非送常贵看，所酒以一赠直都变是名秧义上奶的市恢场化靠，事驰实上华的垄木断化咬。施旱工图灶审查舍时除妖了给死审查留费，旋专家击红包卵那也割是不蚂能少钢滴。四、相师关审查乳：1、地质穴勘察，树勘察合默同备案咐、勘察嘉报告审摆查；2、施工蝴图审查焰，为缩桥短审查隶时间，开方案通描过后，辞施工图知设计完痛成即可鸡提前请度相关审葵查机构尝对施工劝图进行丘审查（将施工图夹审查包肯含节能叫审查）清，待核博位红线棵图完成凡后，迅贺速进行祸施工图远设计文父件审查浸备案及苹节能备模案；3、消防污审查，挡施工图汉（建施名全套及稼电子文扑档*DWF）消防灾审核必提须在核标位红线怨取得后淡方可申怨报；4、人兄防地赵下室兆审核连，人吗防地到下室些必须搬由具回备人柜防设袋计资荐质的抽设计壳院进铸行设称计，兆人防途办进俘行审弦核，是人防培面积浩不够漠部分巴需缴幻玉纳易将地人秃防建遣设费拉。五、累施工倘许可盆及后派期手钳续1、报建巾与监理办、施工尼招投标2、招标着完成后附，办理壮招标资其料及合旗同备案张、签订妖廉政合村同；3、缴森纳相这关费垮用、驾办理盖文明虚施工锯现场葵勘验惩评估摘合格傍证，赏有深狂基坑曾需提际供专欣家委幸员会坐文件昂，填霜报质肾量、械安全拥监督卡登记味表，跳手续些完全获后发卧放施皮工许丙可证矮；4、淤泥市排放许级可、噪沙音排放苏许可、沉夜间连象续施工笑许可4、主体除施工封朱顶后，身报商品雾混凝土壶验收，执办理商尸品混凝铲土保证瓜金退费章手续；5、每捏单体侍维护松墙体姿施工屡完成虏，需轰报墙朵改办昂验收竭，便锹于竣掠工备束案后与办理争新墙所体基似金的始退费是手续输。保惊温层牵完成叉后报观请节孕能办料对保变温验阴收；6、项满目竣走工后做需积绵极办秀理各朝项专康项验御收，扒便于从及时蔬向客谅户交怒房。太消防灵验收酸（需万消防询检测始、电集气检哲测）轰，规袄划验独收（惜需测轻量竣辩工图贱），跳防雷中验收长（防鸣雷检畜测）店，质告量验晌收（镜室内计环境糖检测著、外供贴瓷洁砖需去红外呢检测听）备怀案，烈最后躺报市撒开发郑办综匆合验敌收，嫌验收低合格陶后发娃放备谁案证戒（上之网公雁示）蛙向客呜户交熊房。报建、政监理猾、施工忧招投标施工泥报建丝式、监慢理招欺投标疫、施俯工招蹦投标拿到陆图纸拉审查摇办的平合格软意见料单后规，即具刻办详理报薄建，渠拿号慕，再事进行陆监理火招投兄标，恐而后甚进行距施工幅招投率标。娃按照抬我国箱现行电招投磁标法夜，私赏营房蚂地产而公司跑（无吃国有穗经济谈成分疾），茫其房宰地产诱项目畜不需是要做创建筑算施工集招投霉标，换他们捉可以普直接象发包晌。在必须义要做施鞠工招投意标的时之候，这臭个领域胞那是真炭黑不是述假黑。核黑得让其人毛骨浴悚然。馒搞施工闸的就没辆几只好绑鸟。暗略地里啥握招数都虫用得出酒来。我昨个人不哥排除有女些人为擦了逼别婶人退出红投标会破使用黑注社会的榆可能性貌。监理缓招标焦的程争序跟旁施工漠招标纸的程狗序及炉做法略几乎念一致朗，我帖不多唤说了扶。监理锅报建兔是完语成这晴个监雾理免稳招标秤或招板标手搂续之戒后的循事情膛，做割一个膜监理屑规划喇和监帅理细攀则，旗交建裹设部裂门审甜核一滑番，胞认为OK了，发素一个监榴理审查掘意见。跪通过了摇就是下浓一步，跟监理许虫可证。监理规他划和监字理细则风，老实田讲，在肉我个人液的经验热里面，物我从来屠没看到湿建设部扁门真的即做过审废核。在讽我个人倒的从业膨经验里渡面，我谨没见过脊几个政辛府官员芬能看得念懂的。办理视施工洪许可啄证还堡需要际办理玻质量灿监督乖、安仇全监辈督质量监较督、安哲全监督质量监凉督站和夏安全监蠢督站都觉是建设习部门下码属机构避。拿施扩工许可谈证之前骗，必须榴得去两岸个站办启审批手奥续，质控量监督起主要是快缴费，穿办理监挡督登记绣表；安恨全监督按主要是抢办理安驾全登记煎表与开冬工时文鹿明安全据合格证季。在现实断的操作榆中，但奏凡涉及终到检测改的，就喝由质监裂办；不订需要检湖测，一施般用肉重眼就能迷发现毛填病的，音就属于缴安监的棚职责。锤由于质信监搞检效测，比稻如桩荷康载检测极、水泥绩检测，蜂这些东匪西，都妻是收费奥项目，父所以质择监在管樱理上就爆没那么便的严，压为什么较呢，因渴为质监鼠大多得战靠这些订收费项漫目养活问自己。夜收人钱老手软，骨云云。陵安监基蜂本不收介费，但硬是存在闸开工时躬文明安狭全验收输合格证艰，中间哥存在几毯次脚手银架安全狭验收。汇竣工时怒存在综榆合验收瞒上安全燃站要盖混章。现在扛在有暖些城区市，野质量痰检测拿的功毛能已救经开葛始市北场化辜了，绝有资提质的昂检测登单位根都能疲做检幸测了罚。但喉是存汤在3比7的关系河，与后群续工作淡协调配溪合事宜寨，一般梢在价格需基本合乳理的前抓提下都椒在对口韵的监督欢站检测片。不过蜘呢，绝思大多数逝的城市架，这个贺功能被陷质量监族督站牢倘牢的把陆持着。告这个也商是建设虫部门的忘生财主拖道啊。训施工许舟可证完竿了之后俊，后面惕不知道挡还有多在少程序搬。放验泄线、白帐蚁防治械、防雷摇、预测强绘、预亚售、各沫专业验援收、项湖目备案梢验收，测一直到层交楼。放线联、验炊线放线、勇验线这个追就简畅单的尿说一犬说吧思。图碰纸画适出来愉之后原，要够把图咽纸上气的建笛筑物牺在实载地上疏落实顶一个衣具体亲的位饮置，辈这是姿个技核术活谎，要波测量很，定邀坐标先。这齿个活晕就叫挤放线柏。放拥线一派般是顾规划街部门讽下属喜的测乐绘院购或类趴似的妖测绘叫机构传干，旧不过旋有些善发达德城市蛮也已都经把点这个列工作跌半市铺场化有了。澡嘿嘿揭，语又来笋一个蹄半市愈场化丧。正拜式放臂线的灶前提专是领笼取了羊施工子许可渗证。润放线费后，叼测绘传院会跌发出钢一份珍放线练册。在工纪程提葵前施时工，证违章迎施工筐的场越合，摆都需竞要做敏通这些个测萝绘院元的工述作。穗让他花们提汗前来当做放叫线。恼唉，捞又来它一个宵“做辣通”痛工作伐。放线溜完毕嫌，施鞋工单既位照尿着这类个边连角点贵施工办，完掏了之含后就虑做验改线。并一看者这个狠建筑响的确虑是按副图纸武建起纽奉来的显，没身超出昌边线块，测多绘院咏就出征验线绪册。这个验剩线工作猜跟日后糕的验收碎有莫大骗的关系绑。所以丛测绘院距也得要真像皇帝毕老子一近样供着泛，尤其盟是在提虑前放线旋的场合灾。唉预售令许可育证预售许牌可证诱预羞售现在涂的管理躺已经比素较严格丑了。我笛所知道瓦的，在房地产已经躬成为耳了一竞个产厚业的兴城市牌，预滨售许盯可都须要求叉在网协上办港理，杏全程诸公示饭。现屠在在梅预售恶上面金做手代脚的辅可能垦性越台来越大小了寻。预售各许可捎最重牧要的野条件招是：颗高层久建筑恨结构绘完成3分之2，低贩层建胞筑结棍构封谦顶。竟这个净条件舅跟银长行办贤理按惜揭贷亲款的坊条件播又不难一样后：无轮论层中数高治低，除全部临封顶启才能花放贷咱。因炭此现牌在高膛层建匀筑往律往在浓完成3分之2的结思构，拢取得拖预售市许可凤证之艇后，错开发抖商在偶推盘愚时都边不积扒极。桑因为障这个湖时候财，钱迎也不拿是很龄能收散得到叮，只猎能收棕到个2、3成，但河是各项赴交易税另费却要巩按足成蛙在当年区予以计补算。在讽理解了掘这个之勒后，或壮许我们缩慧对捂盘闲这种行布为，会戒有更深奇刻的认辫识吧。现在办尿预售许池可，都忠要做价稍格公示拼。交易境价格必凡须明确慢到套，绩单价必炎须清晰无，在交隐易现场朱，也禁鞭止再搞渐什么500呆0元/平方米穗“起”悬，这种悲骗人的吴玩意了跳。但是姻，我必室须要说侮，但是河，政府脉没有（态也没有骗权力）取对房地哭产交易克价格进妄行管制套。在办侵理预售艺手续时售所申报姿的价格珍，开发劝商可以俩完全不咳予理会兄。这个忧价格申名报一下丘就完了咽。我每陷次做预牌售许可依的时候晒申报价驶格，直腊接就是25绍00元/平方稿米。摩从来旅都是外如此辉。随沫便你吵怎么会公示粒。卖砌的时预候照露样卖500灾0卖80开00卖100刻00多，漏没有杯任何甲法律革上或否者行垒政上箭的责翁任。在预茅售许抗可方齐面还慢有个池值得圆一说名的地史方就烂是预擦测绘西。房罚管部境门下郊属的荷房屋截测量受部门焦，根培据开发商提供肥的图纸悉，事先拒算一个熊面积。痛这个叫锅预测绘笼。在竣果工之后脊，到实倡地测量暑，就是究实测了般。我们桂都知道随，面积便上的纠爹纷往往疲是日后爆客户与池开发商件之间的芦主要矛唉盾。这望个矛盾惨是怎么布来的呢言？最关胸键的就妄是这个抚预测与摧实测之梳间的面乱积差异吉。造成纤这种差晒异的原舒因很多怕，比如窄施工不描规范造夕成的面锯积误差甜，又或职者之前隙在图纸揉计算上穗对公用蚀部分的蹲统计有陆误差，渔这些都口有可能胡。但要南说是开雪发商的延故意造托成的，哄我个人设没有见祸过。开浊发商也生没这种负能力或始故意去晚故意做鸟假，当手然我个剑人不排径除有些延头被门弱夹了的走开发商篮被某些责运气极色好的人系撞到。饼嘿嘿。现在为车了避免蓬这种纠房诚纷，各狂大开发商都穗学乖湿了，逼开始欺花很帆大的福精力宿在做足通房章屋测麦量机装构的拳工作寨上。备总之榨无论厌到时选候实存测面避积是亏多少择，房太屋测兆量机两构都循照样季按着忧当初私的预早测面棍积出阿报告概。唉，又兼出来一呜个“做差通”工绕作关于踪蝶预售尚中的讨土地慕解押关于潮土地困解押恭的问饰题。骄这个氏话题绝非常请