房地产项目开发进度管理四

项目开发进度管理

开发进度，对于项目开发至关重要，不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用、节约财务成本，尽快实现利润；而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，及时主动占领市场先机。进度管理就是要保障经营计划的实现。目录第一部分：项目开发进度管理的特点第二部分：项目开发进度管理要树立的观念第三部分：项目开发进度管理的控制要点

一、开盘前项目进度管理的重点及手段二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段第一部分：项目开发进度管理的特点一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关，任何一个环节的进度缺失，都会影响到整个项目的开发进度。二、计划管理的层次多，涉及面广，各大计划中还有若干小计划，小计划要服从大计划，局部计划要服从总体计划。公司计划管理的层次某项目开发总流程图某项目设计流程图某项目工程流程图某项目销售流程图三、进度管理的变化性大，往往是“变化总比计划快”。四、大部分进度计划简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错，相互影响，组织协调十分复杂。五、进度管理与计划管理的关系。计划管理是进度管理的前提和依据，进度管理是计划管理的一部分，影响项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。第二部分：项目开发进度管理要树立的观念一、进度管理是全员全过程的工作，进度管理的前提是计划管理。由于进度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的，因此要求每个环节上的每个人都要重视自己的每项工作。二、要严格计划管理，公司的整体经营目标一经确定，要迅速形成公司整体计划，依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、营销、融资等分项计划，再汇总调整，经过反复的分拆、汇总、调整，形成切实可行的公司整体经营计划。在整体计划中，进度管理我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工验收时间。三、要严抓进度管理的落实，首先进度计划制定要科学，一经确定要树立进度计划的权威性，毫不动摇地推进各项节点的落实。四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段？——结论：项目立项决策是主要因素，设计报建是关键环节！1、项目取得后，首先要进行各项决策，包括市场定位、产品定位、规划定位等决策，准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地获取后二周内，营销部就根据项目区位、周边情况进行项目提案，技术部提前介入直接了解市场及策划意图，营销及时对技术部的设计成果反馈意见，营销在完成定位报告时，技术部也初步完成了规划及户型建议，公司领导班子在此基础上，迅速决策，各项目基本都是在拿地一个月内，确定了项目定位和规划思路，为后续各项工作的开展明确了目标和方向。也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定，规划在各经办人员之间揉来揉去，迟迟到不了最高决策层，延误了决策时间，甚至是别人同期拿的项目已经开盘销售，规划还确定不下来。目前股份公司要求：项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审批；两个月内完成规划方案确定，开始方案报批工作；公司要求各项目最迟不应该超过八个月落实四证，具体申请贷款条件。江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位，紧接着提供原始资料、营销初步设想、看现场，要求设计单位二周内提交2～3个规划设计方案（含户型选择、立面选型），江苏公司在确定了各项技术指标、规划条件符合后，直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监及各对口部门汇报营销定位和规划构思，第一时间一次性听取各方意见，7～10天内修改完毕汇报第二轮，这样的话一般1～1.5月就能确定总规、户型和立面风格，马上可以进行深化设计。2、立项决策完成后，才是迈开了项目开发的第一步，如何加快进度将项目尽快推向市场，过去可能更多的是要迅速开工，边设计、边开工、边报建，搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格，“三边工程”也越来越困难。只有迅速完成设计成果，迅速组织报批报建，早日取得施工许可证，才是节约时间，尽早开工尽早销售的硬道理。对于一个合格的施工队伍来讲，浅基础单层地下室一个月抢到正负零，标准层五天一层都是可以做到的，延误也不可能成倍时间的耽搁，但设计不抓紧，设计时间翻倍确是经常发生的，报建不提前沟通好，打回重报时间就是翻倍，因此项目建设中，真正消耗时间的不是施工本身，而是设计报建等前期工作。成都公司心语花园售楼部复制上海公司的夜上海项目，立面设计上参考林语溪项目，迅速确定了设计方向，施工图单位提前介入方案设计，都有效地加快了设计进度，缩短了报建图、施工图设计时间。通过提前与政府各个部门沟通，有效地缩短了取得施工许可证、预售证的时间，使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利中心、香槟花园、心语花园和保利花园项目，全部在2010年1月进场施工，示范区4月底全部完成，“5.1”对外开放，五月份全部形成销售并取得了很好的销售业绩。五、进度管理要求正确区分主次矛盾，次要路线要为关键路线让路并创造条件。在各项工作推进过程中，不同的阶段工作的重点不同，就需要正确区分主要矛盾，为关键节点的实现创造条件。项目初历期，为净尽快形距成示范驼区展示恰形象，币售楼部脏、样板挑房、园途林的施交工就是病主要矛浮盾，管匙线设计散就必须石为示范疑区让路叔，施工钩队伍、裕材料采卡购的选荣择就必详须以满艰足示范懂区的进访度需要净为主。例如醋江苏欲公司命香槟海国际墓项目象，200漏9年9月8日获取其土地，似组建公仆司，年驰底售楼介部、示魄范园林许已开始遇施工。在项婶目建押设时董期，插单体孙按销掌售计束划达败到预芒售形症象是露关键载节点稿，除黎此以眼外抓樱好工沫程质梁量、滥确保凭如期涂交楼米也是骡关键狭节点酷。股份扫公司穴总结举了各逃地区笔工程兰施工蜂进度五的基清本特预点和印差异举性，征对工活程工挣期作肾了明穴确要久求，合以规王范各连地工盼程进呀度管鬼理、鞭保证共公司适收入篮结转居的计筹划性啄。阶段内容工期备注施工准备场平、土方、道路30山地可适当增加基坑支护市区60+20xx指地下室层数郊区60

基础灌注桩70~90视主体高度和地质条件预制桩45~60

天然基础30~45只用于多层结构底板和地下室30+15xx指地下室层数多层主体7nn为地上层数高层主体5n

外墙工程从结构封顶起算50+5n

市政及园林管线、园林、道路等70

工期调整精装修60~90视工程量（多层或高层）坡屋顶15

春节假期20

裙楼、架空5mm指裙楼层数气候0~20视雨季长短冬歇

视当地情况各施劝工阶荒段参秒考工泥期第三绝部分垮：项适目开挑发进炮度管古理的正控制啄要点进度管槽理要重奸点把握蛮四个主腔要环节叙：一是项目押形象方区的活形成郑（包永括售锅楼部理和样桶板区毒）；二是具备预晚售条件蛛；三是拆除缎外架屑、园况林施摇工、识形成互良好慕的销毛售形赠象，法促进茅销售匪；四是完成市剑政配套昨，竣工浑验收，节按期向爱业主交丘楼。一、吹开盘廊前项废目进蹄度管岸理的泻重点唤及手趋段1、优选秀示范区着的位置毕，营造甩销售亮希点。（1）找准榴定位做舍好规划清的同时趴，要兼背顾优选注示范区梢的位置社。示范妈区要巾能独少立使斯用，递与最幅便捷脱的交融通路纪网相底连；自然续条件戒优越咸，便版于营禽造高坐品质炒的环宾境；便于营菊造较大钱规模，指园林可蜜以直接堡提早进妄入施工款。例如角：武盆汉保封利心换语项债目，围占地637亩，么售楼千部位脊于项排目中队部临惜城市谦规划炼路一眼侧，径在选浙择示雄范区旨时除玻了售舍楼部圆周边岁的园动林景卧观，倒还将蚂园林斤示范胖区一共直延且伸到汉野芷拘湖边狐并形障成了严长达或一公矮里的哗滨湖创景观竿区，练大大熔吸引遮了售污房人恳的眼雕球。江苏公妹司的香若槟国际杜项目，旷用地面差积较小绘，在红轰线内打桃造示范铜区困难结较大，森恰好项卖目二侧供临城市确河道，皱红线与晒河道之帆间有20余米的染飞地，副考虑存副在这一窄先天条渔件，江运苏公司榨利用建据筑退让护红线的10米和20余米宽虏的飞地艺，打造棒了长70膨0米宽30多米的颂滨水景守观带，香这一景企观带不带与土建辞、管线粮施工发抬生交叉杜，园林伏成了第用一个进泛场施工烤的队伍碗。（2）尽吨快开羽展售闻楼部内建筑渠及装胁修设烤计，拿选取笔已建归成各虑方好别评的讯售楼适部，窃复用笔图纸站不失区为加种快进诱度的察好办筋法。一般熔来说祸售楼线部方合案设轮计、系施工宏图设罢计和地装修鄙设计穷至少垫需要策二个焦月以耐上的奋时间忽，稍陕有方付案反竞复则冷花费枯的时禁间更彼长。非复用乓售楼积部不中失为筛一个或加快惭示范系区进关度的伪好办重法。例如，永江苏公醉司的连汪云港项且目，201会0年7月19日拿地樱，8月初明阻确规划逝方案，写确定了协售楼部单和示范闲区的位副置，售设楼部复伍用成都冰公司金全香槟，8月18日示由范区期正式洽开工堪，10咏0天就完先成了售个楼部的出内外装技和示范捎园林，11月28日可客以正休式对侵外开真放。（3）尽绞快确扶定首占期销因售户镰型的罪平面讯并委柜托样录板房凉装修柴设计骄，这硬样在职完成栽建筑存单体啦设计房诚的同财时就德能完砌成样氧板房安装修倍设计佳。要形伤成良谎好的蒸展示俭效果新，样矿板房端不可逆或缺忠，在根单体故平面之方案急确定帮后，注就可让以委痰托室斥内设乡丰计单奔位提边供创圾意思盘路，匹单体住进行晕施工蚀图设翼计时欺装修吧正好回也进句行深请化及衬施工御图，仗这样耀土建本开工臭时，蛮内装雨的施够工图虏设计筒及材绿料样骄板也治基本齿确定伶，在岂土建沙施工蓬的阶露段正奴好进宰行装手修的互招投焰标，励待土启建达就到装骡修进惕场条议件时型，装典修的齿各项句准备称工作拖都已司就绪脾。（4）示很范区龄要尽族量不殊穿行累综合爪管网村。示范姓区由迟于要银尽快叮形成煤良好姿的展召示形牲象，见基本烤上土屑建开歉工时唤园林敬也要卧进场签施工钉，甚蹦至是印土建隆没有青准备砖好，凝园林肌也要忆尽早讯进场顾，因轮为园渐林完援工后茄需要逮有一电段养担护和纸苗木启返青爆的时篇间。茎所以袋示范纷区除月了售哨楼部哭必不忌可少该的几伴条管洞线外糟，尽砌量不挡要穿蜘行综绿合管朗网，坚无法膝避免者时就客要提厅前在裂园林锻施工琴前把混管线皂埋下表去。2、合步理安友排施惹工工神序，紧加快僚施工毕进度慌。（1）合父理区家分示锁范区疯及施浮工区绸，二芒者要圣能完略全独开立互撤不干包扰；例如：户武汉保腔利心语显项目，翼示范区脂在项目回中部，退施工区键从南北省二端进吊入，示朵范区不委断向南赞北扩大锁，但施挤工图区刘域始终版不干扰趋示范区姿的封闭肯和使用山。（2）园林豪要能提窝前介入乞施工，为高大乔灾木要能努提前种窃植养护帽；由于私园林炮需要搅返青庆和养搭护的睁时间雕，因痒此示乎范区泪的苗委木越冰早种餐下去扩就能陡越早才长叶荒发芽衡。例焰如武译汉海拼上五惨月花姜项目槐，示朝范区司不大望且与探土建妄的交坊叉也井比较略多，猴但还锐是在见项目联开工趋初期爹就见踪蝶缝插季针地丈把大课乔木散基本唤种植陕完毕碌。（3）售兄楼部盼体量哪较小视，可绳以采期取办街理临浑建的迟方式钉先行泡开工竹。土娇方、工桩基的一般逐可以袋先行以施工莫，设宰计明节确后常可以娘提前京开始活示范窑区的矛基础迹工程饮，为朵样板起房尽肯早装糠修施才工创掘造条胀件；（4）装悟修在露售楼狼部、亩样板翼房砌训体工逼程完馋成后文可以股提前雨介入央施工隙，可射以与帖门窗咐工程季、外繁墙工婶程相轿互交脑叉一销段时溪间。例如：骗成都的冬几个项咳目在土枪建主体物结构完浩成后，狼第一时歉间完成英屋面防摆水和外英围门窗且工程，革保证室珍内没有首明水进埋入，确大保室内牺精装修杀能按时毙进场施证工。在室外日幕墙和笔石材施丝式工时，扇要求外系墙施工雅不能遍魂地开花比，而是哲集中力贫量完成付一个墙哗面段，莲拆除外糊脚手架头，移交棚给园林千施工后饥，再去裂施工另含一个墙器面段。（5）示范沿区要尽灶量减少自施工队概伍和所胸涉及工简种，更雅要避免边工种交怎叉。每次喊在抢肃工时劫，铺沃排的才进度研计划您往往反能够甜按时删完成勒，但烘实际止上总炸是有涌所拖烈延，任这主光要是牺对于巷每个惹施工广队伍岔而言移，完旗成自跑己的里工作线是由仓把握纯的，朽但很爆多家残施工签单位翻交织萍在一役起，幸相互克影响耻相互扬牵制搜，工伴作效腹率就激大打陈折扣漏，甚馋至是夹工作塔面受筋制约解工作作都无梨法开扭展。棉这就年要求狮我们叔尽量红要减均少交牢叉，耀处理沾好、团衔接械好交羊叉。3、发挥掩开发协垒调能力渣，抓紧办证照办赛理。（1）抢内示范传区是涌对外顿展示晒的需巡寿要，发抢开涌发报肌建如横期取暑得预圣售证番才是寇各项任努力侍的终器极目胀标。现在孝来看命，抢迷出一迹个示脉范区源是很习容易俭的，复一来唤售楼逝部体亚量较手小，鞋不容客易引喘起建求设、堂规划霞等执学法大倡队过求分的买关注贵，二些来示冷范区匙主要蒸是做条园林蚀，政芹府本畜身也溉鼓励肠。但姓示范陷区出跨来了罗，迟拼迟不灿能销庭售，能带来朋的违也章施辆工的排压力为和市顶场不糕定因叫素的形压力洋就很善大了联。例如：气江苏公陶司紫晶接山项目台，在201秋0年6月23日就偶完成商了会办所的悦外装来修、饼售楼妻部的启内装检修及挖示范犹园林报，但击一直芦到9月21日才耻取得炎预售牙证。9月29日又拒出调飞控政华策，等销售希受到食了较绣大影究响。（2）立项耗、可研棕、环评火，申领《建设晋用地随许可事证》受设年计进旦度制鹿约很西小，奶可以坏提前柱开展历；（3）规划勾审批和吊单体报抹建合并如，节约委报建时迟间；（4）利用升增发后调国有比滩例<50％，冬工程享可以滨采用序邀请菠招标动。例如：惧江苏公萌司是股茫份公司乳的全资边子公司捉，但在衣办理工锯商登记全时，工扯商部门楚认为江捞苏公司腾的国有枪成分不敌足50％，营表业执照拘注明为括私营。糟我们利赶用这一篇点，所啊有的工炸程招投梦标办理征邀请招垃标，大揉大节约岔了时间皇。（5）初锹步设欺计与伙施工深图报钞建同恐步进肤行，黄施工寄图审探查与缘瑞专项熄报建恒、放惩验线吴同步恨进行惑，都新可以裤缩短结了报新建时剖间。大部分猾的报建被工作前判后有关净联，但市也有很津多相互项之间是国没有前很后关系专的，例召如：办蜻理建设怨工程规狂划许可世证时可峰以同步涨办理施铜工图审拿查、防煌雷人防慢等图纸象审查；找办理建浓规证的菌后期可裂以提前炕报入施谁工许可嫩证的资锄料，建叉规证和剑施工证厦几乎可疑以同时慨取得等喂等，筹裹划好，兴同步办欲理就可躬以节约垒报建时说间。二、宗项目缸建设厨及续达销过胸程中润进度肺管理脆的重齐点及讨手段1、抢捏主体弯工程院，尽估早达援到预意售形件象。（1）开蝴盘销质售后糟，仍关要关筋注设弊计、巾报建仅、开思工建限设的盆进度主。设计谜要能钞满足随报建盾和各辈项招捡投标芝工作挂的需慢要，却报建患要能梨满足系有证执开工耐的需撞要，烫开工弹及建或设要惹能满涉足销及售货陪量持赛续供梢给的口需要险。2、抢样口板房、们园林施酸工，不斤断新增兰销售亮军点。（1）根烛据销历售需室要，灰要不痰断建良设新推的示更范区低和样张板房榴，设词计及收施工眠进度菜要能域满足秤不断后为销墨售提虏供亮裂点的愈需要瞒。公司每隐年销售龙指标的络压力很侮重，这垂就要求桥产品本挥身要不工断推出阵新卖点粮，而不液是一个芝售楼部喂和示范互区从头罢卖到尾刑，例如松武汉的盐十二橡倡树庄园汉项目，器在销售摩期内连害续营造将了多个耕示范区伙，基本句做到了巩凡有开反盘必有眉示范园患林、样掏板房支县持。3、关注晓市场变饼化，及秤时调整嘴设计报侧建。（1）房良地产娃市场年经常吵波动坦冷热唉交替蹄，可铜能需避要根狂据市眠场变时化调残整规幸划设违计及辫户型份设计符，这拐就要紧求设蛮计及妨时跟休从市氏场变光化而怒调整睬，报伍建要菜能及开时与谎规划铺部门焦协调满换图均。例如脸：武嘱汉保哄利心川语项绩目，芦在07年第四牙季度，证考虑到炕市场变备化，及画时调整距规划和络单体报册建，减爹少大户姻型的比凤例，增冤加刚性质需求的帽小户型何，一些锈已经土伯建施工痒甚至封宴顶了的革大户型口，通过咐户型调跨整改为理赠送附迅加值，缓在08年市返场低附迷时比，增工强了计抗风唐险能歇力赢目得了红一定愈的市谦场。但是随闸着规划雹部门的绍管理日斗趋严格系，规划瓶一经审门批，调倍整的可桃能性已田越来越虏小。4、严杏控成留本，待强化娇竞争涝优势数实现什利润变目标参。（1）示范宾区为了泊营造良棋好的展脾示效果泊，建设师标准可闹能相对抓较高，袍在项目宏全面建亩设过程挂中，就帐需要加揭强成本侮控制，花始终将碧成本控逝制在目秆标成本捧范围内萄。例如，满武汉十讨二橡树藏庄园项检目，07年示只范区亭的园她林造摧价约400元/平方米绩，交楼袖标准的规园林造铁价约200元。（2）成蚂本管敬理也惧是招味投标顾工作肤的管竭理，顺提前翠选择排确定从合作至单位蛾，也溉是进届度管明理得棵以落高实的肢关键扛。在项表目建狸设过累程中网，除阻了土污建工悠程，渡各类拾分包旅工程僵都将获陆续绢介入累施工追，分艰包工程程之竖间以避及与蜡土建挠工程缸之间批，存皮在的庙责任胜不清良相互携扯皮狼的事忘情很干多，亿这就弱要求横要尽盼早确智定各冠合作号单位知，尽累早在导工作同中进孟行磨管合，绒否则泥影响膏到整火体建单设进锡度的走可能盯性是疾非常戒大的感。（3）房地净产市场尚的竞争蜓最直接霸的就是聪价格的咬竞争，垂只有成承本领先淋，才具宿有竞争桃优势，射才能保小证项目蹈预期利怨润，因锤此成本秀控制至塞关重要姥。三、枯项目过竣工唱交楼今阶段止进度缘瑞管理汗的重启点及畏手段1、抓紧贞土建、赵管网、罢园林施型工，如急期完成岭工程实厅物。（1）项薄目如柳期竣卸工验牌收交败楼的据前提薄是各冤项建这设能鸭够按罚照计张划节滴点落逐实，桐整个烟建设放过程项中要塞关注算工程落质量涌和大煌的工稿程节认点，晕确保盒各阶项段性铸的进效度都欲能如我期完股成。某项目指主体进瘦度计划体表（2）要保茅证项目克进度，嘱首先要游选好合较作单位溉，二要剑科学安愈排各工停种要统鼓一协调径，往往局主体工给程问题飘不大，心但工程经收尾牵毒涉工种翁多，顾宇此失彼炒，耽误织工期，堡尤其是菌部分市那政施工壁，如水蛮电、煤示气等属街于垄断江行业，混施工单薪位市场肆意识差牲，更难观协调，畏经常耽界误工期起。因此，时我们需典要关注朴外排栅踏拆除的亚进度；碌关注水稻、电、漫煤气、黑电信电沾视等垄愚断