房地产前期策划三

第三部分房地产前期策划故策之而知得失之计房地产策划概念的厘清此次课程所探讨的房地产前期策划，是指土地已经获得而规划设计尚未完成前的策划工作，其策划的核心在于”指导开发“。在土地购买前的对土地投资机会评价，是另一套专业工作方式与思路，策划的核心在于”指导投资决策“；而规划设计已经完成甚至施工已经开始后的营销策划，其核心则是在产品已经确定基础上的”指导销售“。前期核心工作目标是保证在企业战略与自身地块属性的基础上，产品设计切实满足消费需要，能够赢得市场竞争，能够实现最佳财务目标。项目市场（供应与需求）客户产品资金客户策略产品策略开发策略盈利发现平衡点开发商前期策划的分析部分：宏观中观与微观的关键点周边环境与开发条件–项目适合性目标客户–产品创新性……宏观市场分析中观市场分析微观市场分析政策、经济、规划影响–项目可塑性前期策划的分析部分：宏观中观与微观的关键点市场走势

–项目发展性区域供应与需求–项目竞争性前期策划的基本结构第一阶段可行性第二阶段系列研究第三阶段系列策略第四阶段销售推进可行性研究价格定位开发周期销售周期经济效益分析营销计划推广方案项目研究市场定位客户定位产品定位地块产品方案具象化反思调整本体研究前期策划报告的简洁逻辑框架发展策略资源挖掘机会分析形象定位价格定位客户定位产品定位案例研究模式借鉴项目定位物业发展建议总体规划功能配比建筑风格园林风格配套设施项目资源产品研究客户喜好市场分析客户研究市场发展水平研究背景研究项目价值的研判宏观经济背景城市规划研究个案研究潜在客户挖掘潜在客户需求特征项目本体分析分析策略第四部分针对性的房地产市场分析“有的放矢”

为什么要进行房地产市场分析？

评估项目所处的市场环境寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场规避市场风险制定项目的发展方向和市场定位推荐最具竞争力的产品建议评估开发商目标实现的可能性……市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析。需求市场分析：目标客户需求分析预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素：确定目标消费人口、家庭和客户特征统计目标消费者收入、支付能力和购买力迁居和交通方式目标客户的消费价值趋向（偏好）等通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。供给市场分析：竞争项目市场分析供给分析主要考虑以下关键因素：现有物业的供应类型和各供应面积空置率和空置物业的特点近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况在建或者正在筹建、拟建的项目租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）市场分析的落脚点：必须回答的三个核心问题本项目的目标客户是谁？目标客户的置业需求和偏好是怎样的？本项目面对竞争市场的机会点在哪里？项目未来在市场中的地位如何？房地产市场分析的思路三个层次区域市场、相关物业市场、项目针对性物业市场两个方面市场的供给、市场的需求三个时段过去、现在与未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析房地产市场分析的步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的方法

区域经济环境分析区域房地产市场分析对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。区域经济环境和市场分析：基本内容数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈区域经济环境分析1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数房地产市场分析的方法

区域经济环境和市场分析：基本资料的获得人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的方法

区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周期理论阶段价格阶段：复苏发展危机萧条判断因素：GDP增速人均GDP增速房地产发展程度异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场分析的方法

区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国当前几种主要的房地产指数房地产市场分析的方法

区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格侧尔系背数与悲住房辉支出叶比重课的国梳际衡愿量标倘准＝食物烈支出金培额/总支出崇金额北京上海天津重庆成都武汉西安郑州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20译04年我国抄各主要僻城市的汇恩格尔束系数房地溉产市管场分关析的懒方法区域蜻经济贝环境映和市虹场分抽析：侍市场颗发展遮状况栗重要躁指标房价秒收入碎比——衡量堡城市语住房根可支只付能街力高不低、其反映禁房地杆产市栏场总救体状没况的浴指标某个住段宅市场勉上某个怠指定时专期内销雨售的住男宅的自脂由市场脊价格中抗位数（歇或平均垮数）和牙该市场翻上家庭荷年收入矩中位数割（或平巨均数）啦的比值基。国际伶上的大基多数组睁织使用铁中位数撑定义，蜓而我国帝的房价素收入比弹定义属瞒于平均吐数定义更。来源：类综合联科合国可恐持续发紫展委员阴会、联叫合国人很类住区吼（生境稀）中心勺、世界念银行对劣房价收姿入比的勤定义房价蓝收入指比＝悬平均郊房价/平均家园庭年收立入平均务房价抄＝面深积单材价×面积指氏标平均译家庭睬年收药入＝桃平均易个人动年收鞋入×计算辉人口层数定义计算方带法及缺曲陷各指标巴的取值染不同，塑算出的鼻房价收净入比结兼果相差搂是非常肆大的面积励单价冬：经拨济适铃用房构面积舅单价芬、商井品房怎面积村单价剧、新茧旧房鹊折合毕单价面积指园标：60平方米捐、80平方烛米、休人均批建筑元面积×平均家犹庭人口平均个环人年收双入：工骗资收入剧、工资准收入及豪修正、网可支配垄收入计算样人口邪数：碑双职开工假峰设、盏平均今家庭杯人口“4～6倍”是起从市场柏经济国溉家归纳与得出的援结论，絮不能不肉加修改辣的应用焰到我国渡。房地产肯市场分让析的方诵法对每一尽个可能忽影响项碧目竞争套性能的值特征一糟一进行贴分析和棋评价。法律特喘性：土绢地使用楼权年限睡、规划案条件、萝建筑标付准……经济怪特性伙：价签格、愿付款播方式……自然旦特性防：地身块面贴积、极形状屠、高脑度、抬景观孟、区不位……关联性窝：通达惭性、可抹视性项目某自身兼资源角条件侨分析竞争对确手分析目标剧客户饼分析现有逮、潜恨在竞亡争项裁目的楼竞争误特点平、市级场反趣应目标越客户剥的数诞量、灭收入木水平暮、家扑庭结妨构、历消费业偏好修、生奖活方配式、箱心理嫌特征鸽、行牛为模谋式找出蚁项目坐的目第标客疯户目标客雹户置业悼的需求程与心理趣诉求找出项增目面对凉竞争市般场的机易会点房地穷产市汁场分谅析的怠方法草：微蒙观层双面地产突市场挎分析双的一堆些误赵区针对性挎不强，歪内容太里泛没有朴充分丝式挖掘昏区域齐资源候；大般环境蚁看好甜，项猫目的帅小环脖境就库一定既不错过分蹈倚重司宏观蚊资料翠来论哥证项稿目，淡只关怨注外壶围共零性，偶忽视府项目使差异戏性过于挠偏重瓦对“胶二手矩资料棕”的远应用以前奥什么惑卖得做好，缘瑞现在锡就做锅什么别人专做什顷么卖扶得好端，我比们做语也会蓝卖得换好25第五部喇分对挠项目开勉发条件蔽的分析房地夹产开鸽发项愉目的守区位兄条件悔分析区位忆与房列地产呆价值房地产子开发项享目的区铲位分析区位选她择要注赠意的问停题区位粒与房兴地产爷价值区位哄的重锻要性区位绿是指劫特定淡地块察所处塑的空念间位抄置及龟其相干邻地牛块间植的相么互关仪系。区位，积从大的奖方面来笋说，指伯项目所误在区域锁；从小市的方面歉来说，顾指的是丝式项目开列发场地盼。区位淋的含创义区位与础房地产忙价值对位置喝的两种融理解狭义的忘位置指府的是某旅一具体拳投资项欺目的场盼地在城才市中的因地理位舌置。对位竟置的户广义挖理解狸，除厕了其壁地理礼位置劣外，抬往往坦还包州括该贝位置考所处豪的社腿会、烘经济招、自挎然环亿境或馒背景若。对位置无的广义衔理解，扫还应包民括在该肚位置进浊行房地抄产开发奏投资所山需支付脖的成本况高低和威所面临摔的竞争列关系。对位需置的爆把握结应有秋动态获的发掘展的图眼光区位并与房患地产绘价值第一猪、商订业区商业怖区按错其功念能从趴高到晃低可风分为迫中央棋商业王区、杨城区没商业按区和轮街区龙商业示区。区位射与城酬市功诸能分唱区现代涌城市朴土地辆利用糠在过收去自律发利刑用的拉基础桨上，蜡通过果土地枝利用其规划潜自觉排地进火行区黎位选凉择，絮形成满了明塞显的炒功能警分区鉴，一员般分曾为商舱业区躁、居场住区肚、工聚业区菊等若幕干功撑能区毒。区位与坊房地产贞价值工业渴区根据雹各种才工业戴的特原点（末如污滔染状例况、仆占地虽面积须等）音，可声以将洞工业永分成套内圈面工业滔区、疯外圈碎工业幸区和些远郊捧工业链区。居住区居住区扑是人们鼓生活、京休息的敲场所。糊一般位穗于中央诱商业区肢与内圈挠工业区仿之间，剖或内圈坛工业区鸽与外圈哭工业区豆之间。区位贼与房稍地产爪价值区位佣与房蹲地产歇投资垦价值够的关卫系房地编产的虫区位枯优势追可以刃给投骨资者筑带来辛区位踢利润己。区物位利妻润越路高，恼房地早产投株资价韵值越沉大。要想让讯区位带贵来较高圣的房地脊产投资帜价值，乓在选择昼时区位撒时应该教重视以摆下问题距：注意区条位升值坟潜力的朵分析。选择区喇位要有竖超前意味识，特估别注意历交通、区服务网芝点等公朵共设施过的深层隔次分析奖。房地比产开剪发项混目的材区位报分析影响雄房地红产开纯发项远目区炸位选虚择的奋因素棍分析第一葡、地火域因榴素的伞分析肝与选炉择地域补因素压的分觉析与慕选择挨是战催略性倦选择宅，是栗对项触目宏讨观区腾位条歌件的惜分析烦与选姑择，笔主要竹考虑穿项目恢所在恋地区换的政贱治、萝法律绩、经故济、捉文化捐教育典、自华然条陕件等近因素协。房地完产开霞发项樱目的储区位膜分析第二妇、具铲体地饶点的仿分析打与选牙择它是扰对房国地产舞项目划坐落岸地点碎和周舍围环部境、促基础茧设施音条件住的分韵析与就选择示，主联要考腊虑项毁目所雁在地蒸点的羡临街溜状况恨、建皇设用散地的岗大小患、利泽用现碧状、中交通真、城俗市规盟划、序土地穗取得固代价根、拆云迁安常置难伙度、据基础败设施睁完备堂程度锤以及吹地质镇、水春文、嫌噪声库、空嫁气污锁染等步因素帜。房地产市开发项述目的区用位分析第三、工开发潜逮力分析房地产绝开发应贤追求最就高最佳欺利用，地也就是我说在技剃术可行滨、规划盖许可且务财力允穗许的前孩提下达经到最有什效利用孔。第四、她土地使妨用权获火取方式住分析从目局前国害内获殿取土嗽地使们用权餐的途株径和晶方式戴来看挂，有殊通过割政府垮土地爸出让涌和从护当前重土地派使用隔者手兰中转笨让等店两种选途径显。房地产经开发项潮目的区忙位分析具体承的影奖响因狼素城市规雾划方面吸的因素自然特淘性市政基模础设施绵条件交通姜通达遍程度停车条秒件环境条傅件公共配盗套服务箩设施完厌备情况当前土诊地使用淹者的态晒度土地谢价格供求关死系不同类质型的房玩地产项滥目对区哨位的要喷求：第一疏、居氧住项目目居住用闯地的区翻位选择猎，一般门应考虑英以下主梢要因素兵：市政且公用紧和公苏建配伏套设蚁施完相备的内程度公。公共交选通便捷逆程度。环境葛因素仙。居民人织口与收教入。房地产脆开发项昼目的区喊位分析房地摔产开根发项酒目的汗区位抖分析第二、汗写字楼聪项目影响写兼字楼项朵目位置哈选择的闹特殊因亩素包括天：与其锦他商茂业设酬施的设接近啄程度州。周围喉土地故利用稀情况你和环注境。易接近煮性。第三鼻、零巡寿售商至业项韵目商业泛项目离的区仅位选米择，责应该寸有利赵于实博现它勿的最层大利盘润。剩所以素它的舟选择辣原则砌有以慰下几慰条：最短时扣间原则区位易能达性原咽则接近句购买肤力原叛则满足消冤费心理步原则接近CB闹D原则房地消产开轮发项崖目的剪区位美分析第四、按工业项淡目工业垄项目削场地心的选部择须进考虑陵的特耳殊因窝素包皆括：厨当地祖提供范主要虑原材粗料的精可能下性，痰交通遮运输个是否借足够阵方便链以有该效地哀连接劫原材宴料供屈应基热地和盾产品孔销售型市场如，技偷术人据才和勇劳动约力供鼠给的惯可能礼性，去水、绸电等逃资源辨供给嘱的充夏足程雄度，荡控制耻环境及污染勾的政磨策等定。房地产避开发项构目的区泄位分析区位选扬择要注病意的问美题过分强化调区位妖或地段络的作用毫会产生虎对开发把投资者泽的误导来自规望划、法膏律方面脱的约束剥可能在霉增加邻区影足响可能门会面临哲改变对于艇项目跌的选躬择要院和区柏位的洲性质谨相配休套区位猛选择让要注不意的督问题下图迅是对鱼上述丽分析唯的一塘个总静结。拒它说剖明了道区位碌价值杂的转彼移过浅程：区位区位上的物业适合市场投资价值图：区充位价值归的转移挖过程因此用，不炮是区政位本研身，盐而是晌区位微上的躁物业肌适合律了市姐场的纺话，粱才能爪带来扩价值牲。第六叮部分关于SW进OT分析关于拣项目随定位关于定他位与规熄划设计颗的关系定位脊与初绝步方换案设太计中款财务燥的作染用STOW内部创因素外部因深素SWO晋T分析SWO还T战略箭工具风（项拨目+环境+竞争）SWO取T分析赴的价思值因鸭素针对一临个地块店的价值乔因素包朽括：地段而因素——地段/片区认逆知度/周边孤配套百（商血业/教育渔）/交通等舅（可总挠结为便掘利性/成熟度/知名添度）环境妖因素——自然啦环境/四至景叼观/社会疾人文为环境麻（噪亚音）貌等（春可判怪定资抢源的钻程度疗：稀烦缺、脏良好鸽还是接匮乏详）地块般因素——地形地脑貌/规模/技术只经济鹿指标滔等（掏可判主断产芳品的下可发悦挥空踢间）开发签商要菠素——目标/开发商年品牌/可利逼用资袍源等针对一壮个即将崭销售的既项目与患地块的耳主要差贪别在于免增加了端产品因趁素：产品因仰素——产品/户型/自身配急套/昭示骗性等对于一沃个大盘召的后续冠阶段，宁需要增五加项目烦因素的轨判断：项目复因素——口碑/人气/项目循知名年度/客户鸟群体/前期售屈价/前后挣产品泥差异限性/物业外管理等O/T（机兔会/威胁拜）的稠价值会因素宏观要争素——经济形绩势（宏耐观政策滩）/重大城喇市变革中观稀要素——行业形稳势（一斯、二、栏三级市呀场）/城市规菊划（交胆通、市菠政配套女、开发页重点、赴热点等伏）微观傅要素——市场竞刊争（片伐区、楼缠盘、户剖型）/客户流书向通常对众于销售动中后期钞的项目款，宏观叙要素相后对失效政；反之挺，对于愚一个远柳期的大疲盘，微挺观要素虫相对次名要。S/W（优凳势/劣势楼）的际价值腿因素地段织要素环境胖要素地块/产品要秀素开发雷商/项目菌要素前两财个为步被动仔性要剧素，铲后两惩个为涨主动股性要请素SW秋OT分析的渐价值因韵素SWO荣T分析的丢核心本池质项目战例略发挥优优势，抢西占机会利用机那会，克寄服劣势减少拒劣势搜，避规免威德胁发挥该优势墨，转矩化威团胁优势S机会O威胁T劣势W前期策梯划的完设整过程案例之退一：广变东清远棒地王项欣目用地燃面积交：323闸79.厉68m衫2容积率咱：约5.堤5-燃6.段5清远概礼述珠三角苹边缘紧邻缩慧广州历史悠速久足球吩基地温泉、病漂流经济既增长“地王注”项目铜，将成培为清远想沿江高无品质的漂高层景塘观社区用地圣性质撒：住往宅用扮地占地面职积：32灾37色9.跨68命m2地价云：3.5亿元容积孝率：本约5.滚5-严6.然5总建筑娃面积：遇约17案.8铸-2填1万m2物业馅类型筒：以煎高层职或者炸超高妻层为包主项目用源地图北江未来营，项斥目周考边区楚域将锤成为店清远适新兴俘的行章政文观化中摆心传统特剩色综合变区现代居葵住综合展区行政菠商务突文化精区现代居定住综合罗区生态观陪光区现代居锁住综合聪区办公商狗务综合牧区现代淘居住盈综合车区服务综壁合区未来霸城市柜发展详方向项目清远嘴的经鹊济结维构：GD艰P增长主嫂要以投富资拉动清远市划近年固碗定资产琴投资总裳量和GDP综合喜图表固定傻资产慰投资与占据GD死P的主蒸导地嘉位，07年达到GDP的81过.5伸%。且盼固定夕资产言投资愧额持耗续高担速增训长，乌近5年增戴速平呢均超惧过50禁%。

清远肇庆韶关惠州中山佛山东莞深圳广州固定资产投资487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投资占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%数据病来源蚁：广筒东省默统计阳局数据来翅源：清臂远统计奖年鉴200愁7年广临东省似主要井城市从固定绳资产毯投资伯总量/G宇DP值（竹亿元孝）从经崇济结贫构的叶发展飞规律狸看，悼清远栋的经喉济尚加处在维经济拥发展校的初辰期阶席段。清远的象房地产市场数据泄出处凶：《统计牛局房陷地产气数据根分析》与珠殿三角厘同级观城市谅相比晶，清饰远整颗体的悲房地毁产市厚场容桐量较腐小。20锦06年开樱始，伞房地脸产市耳场容史量猛霸增，研当年种预售慰面积质增长153％，销馒售面积哈增长166％。供应浊量相融对较章大，像供应游：销古售比锋值基扒本维统持在2－1.5辆:1。

佛山肇庆江门惠州湛江河源清远成交面积（万㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320厚07年清军远与伸珠三淹角同翅级城坑市成话交情挽况对蚁比席（蚁单位疼：万m2）20玻03起-2拉00逆7清远塔房地润产供垦求比凤较（塞单位相：万m2）房地产竭价格刚搁性，泡汁沫较少自20砍04年以来望，清远印房价稳观步增长鹊，（以承清城区唤价格为盗计算对熄象）年辆增长率历达到了31酿%。20那07年清辈远的缠房价/收入比强约7.8左右立，处勺于中基国范贞围内赶的理臣性水婶平，基整体偏价格闭水平萝较为注刚性惭，抗晶风险攀能力正较强购。

北京上海广州武汉西安清远商品住宅均价（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房价/收入比13.114.010.68.67.87.820扇07年清远错及主要傅对比城述市房价农情况20搞02－200趋7年清远军市房地抵产均价指情况（松元/㎡）数据出狱处：《统计手局房罩地产涨数据屠分析》这是K开发企益业具有船战略意殖义的项劲目这是清远房地产最有份量的项目之一地价创下清远土地市场天价，在清远房地产市场极具影响力。这是K开发企怕业跨出己福州市乎场，初括涉清远卷市场的取项目。窄在这个畜紧邻珠短三角腹然地的市窜场中，纹一旦通堵过项目偶成功树编立企业侮在市场认中的品彩牌形象洪，未来戏的发展埋潜力是摄无穷的貌。从初绘步的叹市场戴判断滥，对神项目鸡的认兽知这是树立清远清城区品质标竿的项目区位条件稀缺、用地条件出众，项目有条件且必须树立清远市场的品质标竿。在初步刮判断之饲下的项芳目思考项目戚以住烤宅为皇主体率，是娃否有妥条件轨引入敌商业乡丰、酒德店公悲寓等朗高价南值物柳业类靠型，饰使得郊项目歉整体共收益笋提升胖？住宅车市场缘瑞特别隐是高素端市舍场容驰量、处竞争鞠状况贵、客惯户需连求如俭何？险项目率应该燃采取滔什么甚样的通市场瓦策略瘦？商晕业和碑酒店驼公寓肢的市脖场机辽会如窃何？整体扁市场膛定位兄和物询业定童位如客何？无产品慈发展川的原岛则和驳方向换、以暂及随迎之带种来的京收益挤状况栋如何受？大型住催区开发锹发展策糖划工作案例之肝二：金油地荔湖师城项目用地面霉积：329运.2公顷容积率末：约1.0金地酬荔城倍湖广园掀快速万路广州墨核心叨区金地荔博湖城：涝距广州冰核心区1小时烫车程鸦的大跌盘适中米的容信积率麦促使爹项目押具有努打造恭多种路复合混物业上的可怖能地理位竭置的特日殊性导耻致项目纽奉针对的研主力客俘源具有槽多种可猜能性新新公路余家庄水库用地季面积船：329贵.2公顷朝，49宣38亩建筑面答积：31想2万平方踪蝶米容积率哨：0.9盯47项目开友发条件如分析山林植被高尔夫球场余家庄水库采石场原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路资源封：山盐水生态柴环境＋累荔湖高杂尔夫球代场分为醒东、骨南、伴西三狡个地鸽块，主地块己原为期自然赛山林月地块唇，外沸环连核绵起每伏的单群山窃，内剧绕千路亩清香幽明容澈的蔽余家晓庄水挑库，矩南望递林木惕葱郁皂的南化香山京西麓鸟，与狮万顷枣绿茵27洞荔赶湖高输尔夫加隔水盗相望扛。项目外哄环连绵朱起伏的刑自然山窄系，内旅绕千亩爷清幽明执澈的余表家庄水唯库，南贡望林木辨葱郁的犬南香山追西麓，穷与万顷玩绿茵27洞