房地产绪论三

第一章绪论CompanyLogo主要内容1.1房地产概述1.2房地产业概述1.3房地产开发与经营概述1.4房地产市场及其运行规律§1.1

房地产概述1.1.1

房地产的含义（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。（2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。CompanyLogo1.1.2

房地产与不动产的关系（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。（3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不动产物业意义为永久性的财产，或真正的财产。

中国台湾中国香港Realestate:是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分离的部分，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。

与房地产同义的名称：CompanyLogo

房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性1.1.3

房地产属性CompanyLogo上海音乐厅原貌（1）房地产位置的固定性CompanyLogo打包的上海音乐厅正在顶升中的上海音乐厅上海音乐厅新颜CompanyLogo国家规定的土地使用权最高期限是：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年（2）房地产使用的耐久性CompanyLogo（3）房地产的异质性（独特性）房地产成为一种典型的异质商品的原因：房地产位置固定

不同区位的自然、社会、经济条件各不相同建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同CompanyLogo（4）土地供给的稀缺性土地供给的稀缺有具有特殊性：

土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地

地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性CompanyLogo房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。（5）房地产投资与消费的双重性CompanyLogo（6）房地产的相互影响性房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。住宅的利用需要有一定的配套服务设施新建道路的投资会使路旁土地升值粉嫩公主酒酿蛋嵱吘莒CompanyLogo（7）房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现：

警察权征用全征税权允公权

CompanyLogo（8）房地产的难以变现性导致房地产难以变现的原因：价值巨大

不可移动性独一无二性需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价

CompanyLogo1.1.4

房地产分类按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业按其是否产生收益划分：收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分：自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分：土地在建工程建成后物业CompanyLogo§1.2

房地产业概述1.2.1房地产业的内涵是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。

主体主要包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产中介组织和其他主体。

经济活动主要包括：房地产投资、房地产开发、房地产经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房地产中介服务及其他经济活动。CompanyLogo1.2.2房地产业在国民经济中的定位和作用（1）房地产业在国民经济中的定位：

作为国民经济的基础产业：

是社会经济活动的基本物质前提是国民经济发展的基本保证是人口素质提高和社会全面进步的基本条件是城市经济发展和城市现代化的重要基础是社会财富创造的重要源泉CompanyLogo作为国民经济的支柱产业：*房地产业为支柱产业（来自：重庆报告），对GDP的影响分析Co顿mp脱an墨y愁Lo详go-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地变化率/‰北京上海天津重庆京津冀珠三角长三角1992-1993房地产热开发区热Com开pan魄yL鹿ogo（2）房地产查业在国撕民经济娱中的作丑用：为国民多经济发铁展提供君重要的叹物质条哈件能带跑动其挂他相放关产霞业的符发展改善人否们的住料房条件裁和生活表环境加快静旧城芒改造概和城葛市基困础设秧施建蜘设，点改变池落后蔑的城你市面颂貌有利于肯优化产肚业结构倾，改善口投资硬雷环境有利狠于扩探大城山乡就扒业可以挤增加进政府页财政藏收入Co抽mp植an宣y剥Lo雹go1.2笛.3房地寄产业拜与金男融业（1）房地暂产业膊与金坑融业颜的关军系：房地产仁业发展牌需要金彼融业的膊支持房地产毅开发需线要获得研金融机舒构的资药金支持房地黎产消主费需杏要金想融业道提供箭消费侮信贷逃支持房地窝产信犁贷是旷金融野业的屯一项清重要景业务抵押贷女款证券（mor董tga勉ge纲bac否ked咳se阀cur鼓ity原,MB歉S）担保狐抵押饥贷款钓证券（col睛lat贡era顾liz劫ed矿mor米tga揭ge也obl斤iga供tio宣ns,疯CMO）Com桃pan蝇yL惹ogo（2）金融业争对房地盗产业发茧展的作植用：房地瓣产消胞费信反贷使检家庭揉摆脱陈“流菊动性翻约束归”，走增进求效用C1、C2代表济两个维时期甜的消址费，Ω(ω1顽,ω求2)表示家捧庭的禀细赋，G(g1亏,g炭2)代表一捉个消费趟束。在没有涂信贷市慈场的条子件下，宋家庭只遍能消Ω(ω1针,ω2)其效饲用为U’。存在遵信贷市期场时，猛家庭的堤消费束伤为G壳(g1,蓝g2),家庭通岛过向第乡丰二期借堵贷来增城加第一辽期消费ū，效用牲为ω1仅g1,且ū>U莫’。Com隙pan色yL块ogo房地鹊产信爪贷是纲房地刚产业祝发展迈的动培力房地产隐开发信法贷为房陷地产开面发提供菊资金保在障房地粘产消绞费信恨贷为族房地扔产开竞发所丹产生瘦的商呈品提介供销滑售市友场保悲障金融啦业促相进房糖地产菜投资绳多元徐化股权为融资投资基融金抵押贷闻款证券Co掩mp谈an暮y她Lo功go§1.3房地产辫开发与侦经营概开述1.跪3.佛1房地王产开邪发与脖经营蚕的含驳义房地产蜓开发与磨经营是指撒房地月产开智发经泥营主评体在贷国家趁的法律允协许范围炊内，通病过对土瓣地、建柴材、基判础设施床、劳动袄力、信息知等多灾种资垃源的渴优化兆组合知利用乒，进科行基圣础设牙施、荣房屋递建设和呈土地零开发械，并敢对开惠发成绸果进民行转责移、伤运营参、管榴理等老一系列乒经济情活动圈。这一蛋概念警包含腾两层棵含义扶：房地赴产开脚发与盟经营隶是一丈个系理统的纪过程宜。房地璃产开铺发与厘经营荷的全胳过程铺必须地在法峰律框异架内益进行舍。Com梳pan济yL信ogo房地产欧开发经盖营的区暮域性房地挣产开涝发经麦营活呜动的脉长期元性房地产住开发经竞营活动股的资金嘉密集性房地产仪开发经隙营活动毁的高风息险和高求收益性房地监产开崭发经扒营活斤动的猪政策绞性1.搁3.砖2房地产没开发与亩经营的蒸特点活动铸协调吗的复悔杂性项目操揭作的复且杂性房地袍产开乘发经武营活童动的屠复杂碑性Com中pan要yL针ogo房地锅产开爷发与腿经营年的参楼与者政府房地肉产开劝发主得体土地精使用杂权人投资主功体金融机祸构建筑溪承包液商专业顾些问消费者Com色pan体yL持ogo（1）政府其主占要职值能有数三个脚方面缸：通过经详济手段击、法律精手段、斜行政手公段对房晕地产业铺进行宏膨观调控通过蹈土地坏一级摧市场扎为房翼地产住开发坟与经压营活景动进扫行市路场供究给调枕控对房地呀产开发唐与经营炼活动进驻行监督摸管理（2）房地产留开发主浙体房地产犯开发企羊业房地脑产开爱发个母人（3）土地琴使用扔权人土地征暮收、拆距迁通过二旺级市场眉购置土杀地使用舍权与原土悦地使用恶权人进渠行合作如：规划部门、施工商局墨、市政图部门、执房地局得、发改磨委、经姑贸委、榜市建委Co扩mp竖an互y嫌Lo祖go（4）投资炒主体投资主久体投资僚房地产刃开发经教营有两银种方式沉：通过直册接或间全接（股恩票、信赵托、债遣券等）刊投资方辽式投资都房地产利开发主雁体通过态直接誓或间骑接方宗式购呆置房渴地产花商品比进行略长期医出租鹅、经骡营和谎转售（5）金融机炕构如：银侨行、信牵托投资茫公司等（6）建筑承雁包商（励施工单两位）房地束产开优发过竿程中需房屋筹等建忧筑产单品的窃直接碍生产坦者房地篇产开袄发过睡程中裤规划掀、设乎计建蠢筑施想工、伴物资革供应颂、建释筑质挎量、投资咽成本西注入仙等几嗽乎全淹部物炸质工爽作的闯直接芽担当级者Com芒pan甘yL藏ogo（7）专业屡顾问建筑师工程师会计师造价工庙程师或剩经济师房地产适估价师跨及房地忌产经纪忌人律师营销与闯策划人起员（8）消费者房地债产商估品的芦最终启使用术人房地产诞开发经右营活动洽收益的占最终实匀现者Com珍pan乡丰yL石ogo§1.业4房地手产市梅场及田其运背行规奸律1.4击.1房地何产市馅场的刷概念狭义的饼房地产顾市场是指房粘地产商爽品需求席者和房先地产商缸品供给文者之间今进行交锻易活动背的场所咬，如房旧地产交裤易中心络等。广义宿的房袄地产扑市场是指经醋济主体邀之间进铸行房地裂产交易抱活动及吊其在活乡丰动中所置形成的壶经济关梯系和作戒用机制妇。Co恨mp象an晴y葛Lo兔go如：别祝墅市场垄、公寓抛市场、升普通住抵宅市场用等1.萝4.尸2房地缘瑞产市属场分婶类按区域沟划分：安徽僵房地佳产市抓场北京房助地产市米场华北房购地产市虏场华东鞠房地扰产市某场按用途泼划分：住宅市糠场商业房尖地产市蹈场工业房黑地产市及场特殊用只途房地宿产市场按功柳能划双分：房产市悦场土地市净场房地产漆金融市回场房地产倡信息技皂术市场按交易伸方式划带分：房地产符销售市佩场房地产缓租赁市煌场房地抓产担骂保市段场房地产司保险市尿场Com环pan救yL裹ogo建造荒时滞时滞资讯级时滞新非理木性预陡期生产者垦和消费绿者的心么理因素率追赚涨不追馆跌技术与妨设计理趴念的革跨新投机彼心理1.4毫.3房地笼产市甜场影慢响因帝素房地储产市鼻场的停内部失因素天：房地产皂市场的瘦外部因韵素：政治僻制度轧（基互本影招响因笔素）政策逗法律址措施通勤斜技术自然环供境国民粗经济金融订业发践展状啄况人文环亚境Co见mp脱an拌y挣Lo滔go1.舌4.宴4房地浙产市懂场指逗标房地产磨市场的腾状况和缎市场状底况的变弓动可以象用一系显列量化形指标来贪描述，词如价格增、租金絮、租金吐增长率粮、交易压额、空繁置率(居住认率、贫吸纳辆率)、投耐资回蠢报率截（收顶益率矩）、垒房地模产市搭场增械长率塑等。房地储产市凳场指细标分么类：供给指饶标需求糟指标交易聚指标Co居mp睬an坛y回Lo就go（1）供给指孩标新竣工阴量（New番Co敞mpl湾eti渴ons折,N使Ct）灭失没量（van渡ish社ing衣am病oun砌tO婚fes同tat龟e，δt）存量（St敬oc纠k,斗S温t）空置豪量（Vac借anc稀y,衡VCt）空置率朱（Vac洒anc腹yR锻ate断,V浅Rt）可供困租售田量（Ho舒us戴es泛f兄or鱼S按al脾e/负Re歌nt巷al迈,捐HS羡Rt）房屋焦施工遍面积隆（Bu碧il资di学ng覆s凳Un击de薄r欺Co笋ns绩tr奔uc兔ti抄on嚷,雨BU匪Ct）房屋新略开工面炎积（Co愤ns堡tr狂uc滤ti未on气S抬ta惨rt判s,维C岔St）平均卸建设学周期夹（Con提str枕uct呜ion亩Pe倚rio移d,选CPt）竣工女房屋烘价值颤（Val欠ue够of蓄Bui真ldi韵ngs识Co历mpl虑ete佣d,概VBC抖t）Co井mp捞an温y设Lo巧go（2）需求指镇标国内生沈产总值（GD断P=CA辈+I交+发CB赴+X，CA为消惰费、I为私枕人投非资、CB为政府招支出、X为净出丘口额）人口数境（包括现户籍人法口、常值住人口习和现有钢人口）就业坊人员拢数量腊（包括恒在岗植职工菊、再远就业市的离偿退休挠人员缎、私营业甜主、雪个体连户主甲、私慰营和寻个体顷就业凝人员朱、乡吧镇企旁业就皮业人员、梅农村就膊业人员嚼、其他皂就业人哗员）城镇瓦登记杂失业锹率城市沈家庭董可支傍配收属入城市记家庭埋总支泡出商品课零售洋价格立指数城市示居民花消费老价格煮指数Com千pan镇yL闲ogo（3）市场交羽易指标销售量鞋（Hou边ses聪So湖ld,陵HS重t）出租量寄（Hou或ses圣Re多nte帆d,糖HRt）吸纳量信（Ab酸so珠rp嗽ti炮on屿V胃01已um于e,米A壁Vt）吸纳率烛（Abs骑orp选tio虽nR符ate申,A多Rt）吸纳纹周期困（Ab蛾so汉rp处ti导on使P蓝er声io旺d,护A适Pt）预售面京积房地产逐价格房地哗产租向金房地割产价晃格指肌数房屋销优售价格炸指数房屋战租赁毕价格腊指数土地交及易价格降指数Com捎pan柜yL药ogo1.4枕.5房地匀产周决期（1）房地腔产周宵期的炼概念房地产越周期是指房蛛地产经哨济水平辟起伏波匀动、周娱期循环峡的经济滔现象，敞表现为窜房地产涝业在经堵济运行末过程中芦交替出厉现扩张延与收缩管两大阶眠段、循帆环往复芒的复苏—扩张—收缩—衰退拒四个李环节锻。房地产结周期波会动模式免的相似塔性房地产错周期波这动传导惕机制的铺相似性房地布产周似期波粉动的聪特殊帅性Co滩mp管an取y傲Lo班go（2）房地产冤周期存波在的原惕因宏观经劝济周期按波动供需宿因素市场奶信息妇不对陈称市场主亿体心理暖因素政策鄙因素制度因读素Com畅pan蒙yL早ogo宏观经药济周期绝波动Com凭pan陷yL胀ogo供需因把素房地泽产商箩品自耀身的彻供求房地产梅关联行差