房地产项目规划设计管理及土地相关政策

房地产项目规划设计管理、土地相关政策一、房地产开发规划设计管理二、房地产土地政策相关情况一、房地产开发规划设计管理规划设计工作是一项技术工作，任务来自于甲方，提供的服务就是按照甲方的设计任务书对开发项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。对于一个项目来说，不痛不痒的过程肯定有一个不痛不痒的结果。甲方满意就是按照甲方要求，在户型、风格、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。国家标准就是规划设计的相关规范、规定。政府要求，比如建筑密度、绿化率、容积率等各种指标。规划设计管理则是作为地产商自己实施的对开发项目展开的有目标的管理活动。是基于内部需求的一种管理，要求相关人员代表甲方对与规划设计有关的活动，如市场调查、土地购买、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。在这里，管理人员面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，需要上下协调。管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制，以实现公司的主要目标。1、规划设计是房地产开发的重要阶段地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了开发商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。一般来说房地产企业的重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。重点工作之一是放在前期规划设计上，理由很简单，一方面规划设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为企业带来的收入，另一方面规划设计决定了产品70%以上的成本支出，二者相减也就决定了企业产品开发的成败。因为产品规划设计定位准确而成功的案例很多，规划定位不准，设计存在缺陷而造成项目失败的案例也不少，举个例子，大庆的时代丽景，时代丽景是大庆义耕集团2001年开发的高档楼盘，为什么定义为高档，当时定位为“欧美式生活绝伦的高档住宅区”，单价达到3000元/平米，而当时大庆房价最高约1800元/平米。因为义耕最初开发的几个楼盘均受到消费者的认可，当时被誉为开发信誉好的单位，所以时代丽景的开发也受到关注，而且项目在地段选择上也具备高档楼盘的条件，北面是市政府、西靠时代广场，交通通畅。但好的条件并没有形成好的结果。时代丽景建成后，销售不是很好，而且后期业主纷纷退房，造成后续尾盘销售不动。开发商资金无法回笼，项目失败。失败的原因有两个：一是规划中追求高密度，造成楼间距小，这给本身是围合式的建筑造成一种压抑之感，老百姓不认可。二是当时设计采用的地热采暖，由于在规划设计过程中没有充分考虑热源供热参数的保证问题，加上设计选材不合理，造成用户低温。2、规划设计阶段的主要工作一般房地产开发建设项目规划设计过程可分为两个阶段：规划和设计阶段，而规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划，一般控制性详细规划由政府规划主管部门组织编制（但部分地区也由开发企业组织编制，如大庆），修建性详细规划由开发企业委托规划设计院按照政府批准的控制性详细规划编制。完成后报政府主管部门审批。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划的主要内容应包括⑴规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。修建性详细规划以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。修建性详细规划的主要内容应包括⑴建设条件分析及综合技术经济论证；⑵作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；⑶道路交通规划设计；⑷绿地系统规划设计；⑸工程管线规划设计；⑹竖向规划设计；⑺估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。设计阶段又分为初步设计和施工图设计，初步设计包括设计说明、设计图纸和设计概算。在图纸中应明确主要设备和材料。施工蓝图是对初步设计的进一步细化，具体指导现场施工。规划阶段和设计阶段的最终产品分别是方案报建文本（控制性详细规划和修建性详细规划）和设计文件（初步设计文件和施工图蓝图）。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。规划嗽阶段荒主要曾流程仅如下煤：拟定瓜招标暮任务召书，按方案的招标育，方叠案评墓审，肝方案括定案蒸，出毙方案昨报建鼻文本匪，进帽行方处案报镜建。动大部男分房氧地产预公司济在大路、中恋型建止设项亚目中存采用威方案投招标南来选抢定方卸案，周也有樱的采棚用直毯接委万托某相一设部计院糠来直费接设蒜计方掠案。道这两景种方绣法各舞有利灯弊。一般来仔说，房圈地产公席司对建柴设项目浇整体方安向把握邀还不太繁准，或龙希望项装目有所沫创新时确，通常石会采用攀招投标哥的方式饲，集众城家所长欣。一旦话房地产源公司对泪项目形写成强烈斤的主观嫁意愿，夕一般就年采用直蒜接委托早的方式绳进行方吧案设计祝，以免阀不必要府的反复慈而浪费结成本和锁时间。设计阶诸段主要什流程如耕下：拟定煌设计冒招标它任务概书，般设计草招标蛋，评抱标和想定标久，出音设计开文件序，设若计文冰件审么查，素设计套文件缘瑞报批袖。规划设亚计阶段绵还包括骑测量、剖勘察等服工作。3、规搅划设颈计管且理的箱主要虏工作规划设裙计的成晨果由专弯业设计乞院完成.房地产骗开发公狼司规划春设计管似理人员秧在过程咳中起沟通、动协调、钞监控作用。因此锤在建捐设项输目的杆规划受设计顷运作橡过程摔中，抚房地家产开怕发公术司管卫理人铁员如歇何介轻入，传如何姨控制担规划鼻设计走过程崇，充炮分发现挥内楼部资症源和部外部矩资源文的能魄动性蹦，是饿取得世项目祥规划质设计衣成功危的关催键。由于竞规划直和设唐计阶历段所麦承担达的目笋标和阁任务咐不同投，开虫发公幕司在线管理热方式烫、人预力资品源投宵入以备及侧按重点革上也漠应有殿所不写同。帆在规爷划阶隐段，桑大部次分房竭地产橡开发允公司除都投去入大支量的挪内部岸资源顶和外木部资骄源，验以求淹得一仔个满冰足市庆场需胶求且捏高效距益的抖方案狭。通常允会有遮多轮梦的方贼案竞呢标，挠内部拦评审哈和专娱家咨筝询论浅证。因此沿，在零规划破阶段县，应到当有择强有坑力的电执行诱组织蓝机构体。一鸽般需骗由上须层领引导、辆规划刚设计催部门禽、策匙划部荣门、赔营销洞部门世、施祸工管辉理部鄙门、堤技术似质量六部门练等组毛成，如在规所划设耀计部舟门的匹协调筝组织酿下通幕力合肚作，席在规半划过逼程中博及时恭、科快学地抹决策董，保重证设否计进巾程的俯顺利搜推进缴。在此口阶段幅，房饥地产卡公司圣规划刊设计会人员大及相啊关部怠门人透员，外对项乐目的股各个渗体系地进行教深入惜的剖头析，嫂如：墙交通肤系统婶、功仗能空克间布种局，励建筑冶空间马分布玩，建独筑体呼型分映析，管环境虏景观淘系统醋，设添备的萍设置腔、户浮型平漠面和奏立面包风格盘等，本逐一黑与设纪计院趴沟通池，并垂与政吊府相畅关部剂门进趋行沟倦通，斤使方及案朝属着开健发商鲁所期愁望的擦方向牢发展乏。在规亲划阶迎段，锹项目歇管理炊中沟孔通是者很重诊要的坏一个夹方面麦。准基确而维及时喊的沟委通使折项目滤规划脏朝正槐确的多方向惑有序斧地发它展。践沟通联是多宵层面榆和多搅方式梁的。餐在这锯一阶膜段，梁主要柜的沟脾通为泡：内披部沟谊通（罢纵向男和横磨向的裹沟通港），粥与规石划单鹿位的茎沟通亿，与还政府域规划稀部门该的沟蠢通。伏尤其巨是与毕政府众规划亚主管鸟部门断的沟尽通要及时甚伪至超前。在设计协阶段，令主要是取协调设遗计单位饶按照设革计任务银书的要孟求，按滨时保质亲保量地赔完成设茧计工作挣。这一阶尽段的管变理重点傻是协调曲设计单甜位贯彻编规划意述图，发匪现和解细决设计蓝难点，虽组织专遗家设计唐评审，灭委托审野图公司旨图纸审润查。这一股阶段糠开发亡公司齿内部指需要币规划日设计寒部门路协调打组织识施工捞管理粘部门纸、技柔术质挣量部私门的流有关宾人员雹共同油与设煮计单脾位沟归通交骗流。4、规划尾设计阶馅段主要序问题（1）设申计水冰平不惨高目前换国内辽设计泊单位负的设办计水挨平和勾素质膀差异灿较大雷，而拒且房喝地产煮市场该的火怎爆也强导致刮设计伸单位勾工作洲量大仆，设上计单宫位对轧每一腰个项俱目配与套的障项目翠组成瞎员水职平参享差不歪齐。楚不能潜保证樱设计今质量军。一般来巾说，大臣型设计维院设计面水平高放，设计采质量更圈为可靠叠，但价帝格稍高良而且现辞场服务何不能跟毕上，中垒小型设遗计院设蹲计水平福偏低，叔设计质拿量也相剖应折扣屿，但价肤格稍低目而且现讲场服务唤好。设切计水平塔和现场照服务同悉样重要准，因此秆，目前券很难找钟到设计票质量和多现场服据务都能壶满足甲挤方要求文的设计乒单位。（2）设计毕周期紧款张目前小有很掌多房毫地产斥企业借，为叉了图同快，泥为了奸赶一光个好把的上道市时映机，怖往往暗工期积紧张魄，留改给设悲计的做时间孝并不姓多，尾也因能此导容致了陪设计马任务忌书编踢制匆疲匆忙垃忙，称在设恨计过搁程中魔对设裂计要槽求频荐繁调衰整，扔包括渠后续绑的设慢计过息程控麻制和尤设计可成果馆评审络都是熊敷衍笛了事下，一毯切问补题由粉施工耻过程复中的引设计线变更蜜和工露程签裙证来荣解决绒。（3）人把力资果源紧国张前期工姓作重要员，很多绍房地产蹈企业都撕知道，诉大家都煎知道重穴要的工兽作却没割有办法患开展，增或不能饼高质量禾地开展扫，就是驼因为前扇期专业纺人才缺螺乏，如励前期市俱场调研陆、各系状统专业催技术人忠员、专班门的政泉府沟通坛协调人型员等，瓶导致规热划设计走管理工撇作质量俱的降低牢。（4）设舟计评匙审质仿量不圈高房地产顿企业业扎务部门颂工作繁佩忙，工帮作时间浙非常宝乘贵，在去设计评钱审时应养尽可能仅的组织顿在花功司夫使之示更加科稍学合理朗有效。井在时间脏上应充添分考虑耗到评审秤参与者脆的工作筝安排，免避免出厦差或其名他原因脆导致的昨缺席；5、好遭的规亲划设满计的黄必要门条件做好疾一个胡规划服设计境方案览，离巨不开怪三个爬前提筒条件虾：甲方象的指涉导和帜目标喂激励迷，高水平直善沟通烂的设计羞单位，推出生优秀鲁作品袋的机无制和屈设计尚方式跑。这三解点相叙辅相些成，刊互为遇推进猾。（1）甲方厨的指导谁也委无法慰代替底甲方织作出牙最后赤的判骗断，序甲方偿或许指在某因些环忙节需概要设某计方剥、策卖划公磁司的疗积极技配合伟，这迁些伙寒伴也岭提出激了自次己的分方案风或观封点，势但只污有甲洁方能末够从般项目症的整北体上榆进行积选择患和判缸断。甲方作狮为全过搁程的统误筹策划兵方，一如定要清柳楚应该须让设计求师在哪丑一个环刊节发挥绒作用，搜决不能怠将所有利问题都扰交给设与计师来片解决，亏一来设延计师永豪远不可景能代替终甲方来猜作出判朝断，二膜来有些右原则性躲问题，的必须由种甲方进艇行拍板贩。设计师怎可以有是很多想沾法，而烤且也可抖以在方铺案中体烫现，但原如果不艺获得甲没方的认辜可就无凝法进行脾下一步狂的工作援，多数允情况下极，设计醒师因为餐沟通或泻对项目以的认识扭深度或炕甲方提灯出的要乓求过粗湾或背景狐资料太凭少，设转计师稍旱不注意搬就会偏塞离甲方疲的目标缸，作出予一些无考用功，吼浪费时花间和精春力。甲方的牢指导不和要具体悲到每一方个具体尤设计的痕细节中丹，要积摇极想办头法调动鼻设计人疮员的设沿计才能璃和积极短性。甲获方的指宿导不可条有太多薄的随意姑性，比宜如确定总了的设幸计原则求和意图软，不要律轻易改腔动，因峡为设计耍人员已赢经按甲湿方的意继图作出邀了很多剃努力，妈如果不勿说清楚摩，突然诞改动，晓会给设朝计人员角造成很缸大的压谣力和打遭击，因踏此，甲券方作出乒的决定钞一旦作阴出后就画轻易不屑要动。（2）高水似平、善熊沟通的湖设计单烫位作为登地产育商，磨为做伟好一掩个项使目的钞规划速设计姜，一颠般来蚁说都嫂愿意圈拿出队更高拾的成妹本来仁雇请窃一家慕高水垫平的动设计颈单位翠。但篮是高罪水平雁的设乎计单派位不隐一定喂就适宋合，泻原因百有很陆多，边一是予一个埋项目枯从前咳期策捉划、转概念本规划年、总短体规锤划到裁详细滥规划平设计荷、单应体设第计、支初步危设计徐和施挑工图代设计枯，有土很多饮阶段腹，每疗一个樱阶段就对设假计的捷要求古不一符样，因此耐，方冠案能灶力强窄的不亡一定索做好冈施工郊图，解而策悲划作唱得好激不一疏定代滴表可远以做该总体此规划猜。随便着设董计专脾业分根工和际市场青的细拿化，纠配合贼设计秆各阶吴段的究策划掏咨询幼公司届、方严案设失计公迫司、重建筑臭设计忽公司锣、施弓工图妨设计摘公司胀等更词加专即业的红公司柱会更排加适构合阶慕段设志计工帽作的脏需要乒，而跪且会吴作得懂更好内，更粮专业燃。所以岸，在准相应玩阶段配邀请茂该阶穿段高温水平秋的公衡司来获做，扩不要锹张冠春李戴万。如锋做市捏场研蜂究，狱要请扔市场秆调查源公司叹，做席项目陕策划慰，请水地产稼策划竹公司久，做鸦概念气规划蚁，最茧好请含国外裤的顾基问设疲计公刑司，浩而详宏细规曲划设敢计则员可以示通过乒国际窗招标召来选病择，催施工阔图让文国内茅设计羞院来分做更点塌实饮。高水平术的设计牧单位内逐部一定细要有主妄设计师住来支撑俗，甲方扑在选择隐设计单雾位时，市要对主六要设计随人员进隐行考察赞，并要粥求在提贷供服务判时，保扬证主设苏计师到躺位。另恶外，设昨计单位厌的配合低情况也存要重点乞考察，蹈因为，胡如果水欠平高，劈燕但是不资听甲方堆指导和戚意见，灵无法进恭行沟通锯和交流枕，那水笼平再高友，也无默法实现喉甲方的末设计目标标和主构要意图货。设计对蛛于甲方龟和设计嚷单位应挖该成为婚一道桥茫梁，双跨方通过果方案的接交流和劈燕互动，鉴提高双袍方对方灿案的认揉识和设衡计水平酸，并最匪终成为恭双方共播同的心雄血和设证计成果违。（3）推出笛优秀作链品的机沿制和设惜计方式通过什让么样的口途径获阀得好的男设计方转案，是鱼值得考搬虑的，普但要考舟虑到成蜂本和收服获的价鸡值比较菊。对于晕大型项趣目，如丽果比较伍复杂，挪邀请国瓦际知名泪设计单小位进行思咨询，翅可以帮猾助甲方孝理清思涂路，获盏得一些件创新性丘想法和师启发，垦这一阶赔段的成备果可以考作为甲案方的部祝分意图日贯彻到拣下一步季的设计衬中去，除咨询会遭有一些步费用，承但不是桐太大，习得到的状信息却贿很多。如果哲甲方疯愿意行，可桨以在菌咨询胁成果吼的基药础上阔，选规出1-璃2家单位贺展开下绿一步的年规划设驼计工作蒜，可以含在原先烟的立意兼基础上蜂深入发锤展，形柿成一个岸基本确麻定的方筝案，供随甲方进暮行选择银，这种挠方式，仙可以发映挥设计搭单位的粪积极性梅和设计元空间，丝式推出优曲秀作品浆。所以，辅创新性剥或概念鸽性的东做西，让后国外的林公司做穴可以吸堤引更多塔先进的旋设计概态念和理解念，提怨升项目挠的内涵铜品质和膜层次。旧而务实摊性的设茫计则让翁国内设秃计院来集做。我以为盯，在策历划阶段锦和市场低调查阶籍段，宜饭采取指巩定单位捡的方式疫进行策惨划和调达查，尤惜其邀请李本地的闯公司更宫适合一惧些。在郑概念和骆总体规谋划阶段庸，或采哭取先咨获询，后暮招标的花方式，妻或完全巧采取招邪标方式匹，或者映请一家苏著名设堡计公司变直接做页。要根膀据项目尝情况来蜜选择。链而规划凤设计、委建筑单仓体设计于也可采迎取招标炸形式。索总之，查为获得责高水平艰、高质扫量的作眨品，在洗不同阶题段，采脊取相应咳的方式寺进行设耽计有助宽于方案奴精品的涨出现。6、规划伟设计管筐理的关能键环节怎样月才能你以最帐经济贞的成雁本建供造出广最符块合客漠户需锤求的外产品亦？对狠于设让计管辉理来饱说，勒关键辨是设娇计任印务书晴、设礼计过港程控陡制、逼设计疯成果摄评审锋和设转计变刃更控救制这慰四个隔环节救。（1）设计富任务书设计任蹈务书是讯设计的工输入，亩要想有军好的设层计输出谢，充分懂的设计闭输入是磨起点。忆规划阶欢段，设造计任务搭书的输肢入主要粮应包括窝公司最县高领导醋层的规赌划意见叠、策划站、销售李部门提卸供的产养品定位铃、物业舌公司提朵供的客筑户建议励、规划伏部门提门供的政牲府意见珍、预算陪部门提形出的初药步成本网建议等叨；初步晋设计带和施苦工图英设计慢阶段放，设待计任铺务书娃的输隔入则衬主要甩应包渔括前的面的镰规划邮成果梅、政嗽府规红划部恨门批戴复意茎见、申预算打部门绑提供稀的细拔化成师本要苗求以质及规野划部晕门提鸣供的义项目西系统鸽配套维的设疏计要泉求、穷技术海质量孙部门扎提供丑的技想术标扭准等暴。规划决和设叫计阶惯段，汉设计劳任务见书输利入的漫重点转不太末一样型，规犹划阶脾段的冤重心圈在于闸城市稿规划果、产译品定绪位和凯领导截意图擦，设裁计阶丹段的盛重心轿则在甘于规研划报让批的舌反馈隔意见皱、技拴术标饶准、绣成本艺要求业等。（2）设计炮过程控牵制设计过衬程的控牙制是设帜计意图费落实到裤图纸上宁的重要走环节。竖有的企芝业在设耍计的过代程中不巷太重视疑过程的背控制，昏缺乏必碧要的跟相踪，导苗致设计蒸结果出衫现不应竭有的偏亭差。做题好这个夹环节的木工作应四从以下钥几个方纷面来考食虑：关键载节点银控制在设潮计开科始实梦施前蕉，规捕划设好计部愚门与麻公司寸领导填拟定毁该项悟目设鬼计的挑关键际节点根计划前；在岩关键虹节点恳，设饼计部诵门组序织检守查，炸可组付织各秤部门近参与芳研讨摘，同棕时碰吉到不款确定恐问题厦时应圾及时运征询亡政府盼规划抱部门存意见馋，尽蚕早发幕现问举题，和提前箩解决掠问题资。日常拉跟踪在设计令过程中日，规划耳设计部摘门应有棒专人及沈时跟踪肠，及时能掌握设颗计动态煌，避免视设计偏己离重心制，造成律返工现爱象。必照要时，排可派驻伏工程师韵与设计仰人员一锻起参与夏设计，杂对设计坦中出现脖的问题夜，甲方箩人员可纠及时返裤回公司苦向领导剥汇报寻轧求解决浑方案或雀意见，念这种措隐施可有兼效的将绞一些细坊节或不兽大的问农题解决沙好，而哈且因为躺有甲方群代表的豆旁站参爸加，设端计师的行积极性激和主动莫性会得仿到加强替，工作腊效率会菊大幅提盾高。过程记堪录在与是设计絮单位章的沟补通交壮流中浩，随议时随忧地的闷做好梳详细蒜的过踏程记钟录，时与设挤计单排位的柿沟通之不能湾只是咬电话反或口卫头沟炸通，糠要书巧面确壶认。坡一是制便于笛明确老要求窜，二裳是项赖目完多结后米可以祝进行影统计申分析寻，避退免今禁后类怒似问毒题的述复发嫌，也检便于惨对设猪计单察位的予考核瓶管理逮。（3）设计其成果评陵审设计成蜻果评审舍是设计拥意图落违实到图岁纸上的飞另一重旧要环节纷。设计评态审是房委地产企傅业对设率计单位患提供成清果的最桥后一次问把关，振这一次肃把关的怒成败很乐大程度朋上决定锅了后面漆设计变轿更和工虹程签证候的多少瓜，房地搏产企业大应给予冒高度的换重视。目前丛，一堤些房焦地产托企业输的设赏计评谣审走羽形式驱，导企致该筹环节兽的控肆制作限用不劲能很大好的亚发挥劳。设计肿成果驻评审吼会应捷做好遥以下纲几点南：评审会亲的合理圈组织设计方持案或施滔工图应桃根据量盾的大小糟提前（2-3天）下抵发评审豪参与者壳，以备槽消化吸罗收，提禁高评审旱会效率虚；选择谜权威人锻士担任足主持人骄，提高黑各参与排部门的愤重视程帆度，同许时在出淋现争持洽意见时改决策拍慕板，避丛免长期复争执影备响效率留。参与部范门充分一般览来说柔，提恩供设泊计输之入的喘部门瞎以及店领导抹都应庙参与芒，核岁对提躲供的辈设计要要求机或建猪议是解否在非设计礼图纸功中得嫂到体责现。锐必要闻时，僚还应特邀请伶外部淹有关惕专家扬参与萄。参与部嫌门重视参与部伏门重视塞才能起阔到评审施的效果饲，而参担与部门倘往往都今是比较煌忙碌的胡业务部员门，要恐避免来京了听听增走人的涉心态。评审纪浓要评审纪霸要的严坑肃对待爪可以提专高部门耻的重视狮程度，什并且为愚日后的台设计分岁析总结止提供素塔材和依携据。各叮个评审然会都应题有详尽船的评审佣意见记宪录，并泛要求参企加评审欢人员签卷字确认拐。（4）设顺计变你更控详制设计微变更础可能笑产生邮好的为影响家，如梅节省无成本逗，产送品在烤功能屑上更繁加符吼合业则主的植要求丢，也和可能怠产生遥不好睁的影涂响，魔如带效来成案本的她严重适超出把。设态计变穴更的叠产生娃可以捡有多饭方面汗的原螺因，虎主要沉包括电以下警几种蛛：甲方要货求变更因现有阅设计风场格不符励合政府梢规划部伏门新的胜要求，披或市场耍形势变怕化，公搁司基于真发展的樱角度要驳求进行服变更；浑产品的士功能设漂计不满迁足业主租前期的熔要求，季根据业矛主反馈趋意见，心销售部任门提出劝进行变率更。施工单漆位要求迹变更施工荷单位因因材身料设泪备使早用问阿题而遵提出码来的正变更疏，如匙原有救材料友设备铃市场药缺货但要使青用替戒代产弄品；希施工坦单位虑发现头图纸药设计俩失误抚而提污出来功的变嚷更，拐如出垒现明源显的腥图纸只错漏撞现象抚。设计单窃位要求最变更设计轮单位梅发现睬设计芝中存金在的粪问题寄，提毫出的懒设计不变更僵。设计变极更的控糊制主要更从设计饲变更发醒生的次芹数和每监一次设方计变更穗的处理关两个方喇面进行绘控制。减少设趟计变更猛次数要想减枪少设计颗变更次串数，最粥关键的骄是将风输险前移导，也就螺是说将差发生设召计变更斜的可能值性尽可倒能的在乳前面的万设计管陵理工作凶中予以种解决。概括说浓来，就堵是做好等前述的割设计任螺务书编狠制、设胖计过程钻控制和胜设计成粘果评审饺三项基蜡本工作聚。做好星该三项只工作后污，设计戏变更的慢次数可叛以得到蹲一个较犹好的控钱制。严格徒控制般设计膜变更舒的发掀生设计锣变更升发生贫的控限制主汇要是溉坚持鱼“先英研讨两再测戏算最眼后决民策”穷的控租制原俘则，逮简单毯说，谨就是餐应先忙从技刃术上甘验证蒙是否害可行穷，然夏后从岗成本徐上验粪证是闲否可乏行，班最后胳决策乱是否界变更幕。这步样做妇，可馋能会鞠影响初施工幅效率祸，但承可以呀有效拴控制倍不必乒要的笑变更惑的发调生。另外，率选择高驳水平设汪计单位穿也是减牲少设计敢变更的栋一个重画要方面割，房地简产企业赞应根据稀自身资显源情况踢选择合土理的设祖计单位绿，不能辱盲目的凯追求大撇型设计狭院，也兆不要一驳味的追筹求节约肿成本。总结宜一下斜，搞捷好规椒划设充计管踏理工野作重炊点是驴：一、要闸有明晰盆的前期企工作流例程。（驰针对项命目前期笔，是指适定还是月招标）二、要宫有高水像平的管唯理人员庄。（沟粒通、协波调、控续制）三、千要有冈高效社、可鉴行的虫管理扣制度谁。（扭提高觉设计诊院积罩极性平、设哭计输构入确繁定、歉输出滋评审俗、变餐更控哄制等斥规定购）做好搅上述好三点部，规乔划设馒计管虎理工灶作可贫以高猪水平阅完成如。二、控房地淡产开丽发土亲地相盲关政允策国家对友土地的径管理，赶依据中右华人民而共和国丸土地管塌理法，常简称土贷地法。土地法踏规定中稿华人民扶共和国英实行土灵地的社欣会主义臂公有制和，即全描民所有衬制和劳挡动群众订集体所拥有制。全民剪所有沟，即决国有负土地胀，国妥家所还有土腹地的挺所有济权由计国务苍院代毛表国橡家行圣使。集体魔所有旋，即礼集体绵土地妹，属讲于农屑民集滑体所粪有。城市市严区的土螺地属于源国家所臭有。农村债和城阶市郊翁区的恩土地狐，除出由法正律规故定属台于国悟家所削有的熔以外盗，属跟于农难民集值体所惜有；垫宅基隔地和膀自留剂地、汽自留探山，港属于档农民桨集体丘所有蹲。国家为兵公共利乱益的需蔬要，可返以依法逼对集体毒所有的摧土地实钳行征用薪。国家牌依法号实行摸国有绵土地遮有偿脱使用纤制度津。但医是，沟国家啄在法总律规趁定的求范围陶内划絮拨国非有土套地使著用权衰的除祸外。什么是侦划拨用套地？土地使际用权划斜拨，是吉指县级符以上人迈民政府吗依法批猫准，在卫土地使层用者缴联纳补偿躺、安置告等费用左后将该别幅土地鬼交付其时使用，默或者将从土地使梁用权无拖偿交付朽给土地敌使用者狗使用的诸行为。肃依照规纪定以划赔拨方式各取得土稿地使用晋权的，氏除法律纵、行政痛法规另席有规定销外，没排有使用比期限的炸限制。土地法克规定，桶建设单畏位使用客国有土矛地，应叔当以出挽让等有极偿使用混方式取哨得；但秀是，下堡列建设明用地，生经县级芝以上人樱民政府念依法批厅准，可舰以以划酷拨方式快取得：1、国它家机摧关用娇地和握军事简用地脆；2、城市沙基础设卡施用地温和公益特事业用致地；3、国跪家重翁点扶豆持的刷能源钳、交舒通、富水利救等基溜础设哥施用仙地；4、法妨律、茅行政库法规涨规定慨的其怖他用寸地。xxx使用剧的与xx第x开发有晓关的土幸地都属旧于划拨纱用地。一般请来说曾，房税地产市开发甜企业好只有估以出疮让方匹式依光法取润得国虑有土轻地使祥用权延后，嘉才能关进行踏房地远产开僵发。土地使段用权出先让膛是指鞠国家将季国有土洗地使用姐权(以下简柳称土地泪使用权)在一定巷年限内兵出让给熄土地使鄙用者，般由土地伤使用者亲向国家名支付土头地使用南权出让巩金的行蹄为。带集投体所有朵的土地工不能出扁让，经哈依法征范用转为餐国有土首地后，篇才能有蝇偿出让灵。铜土地束使用权爽出让，耕必须符回合土地瓶利用总驾体规划展、城市网规划和赛年度建械设用地在计划。县级远以上跌地方丙人民省政府躁出让她土地弯使用伶权用属于房过地产架开发酱的，骨须根差据省砖级以贞上人卵民政榜府下桑达的指控制侍指标馋拟订绞年度轮出让后土地刚使用短权总酱面积劲方案蠢，按氧照国朴务院倚规定决，报拔国务坚院或坊者省挑级人外民政削府批蹈准。懒出等让土资地的庸用途兰、年密限和朴其他晌条件热，由汗市、侮县人拳民政绩府土踏地管金理部辰门会得同城妖市规强划、忽建设倍、房醋产管强理部疯门共驾同拟冻定，妨报经麦有批壳准权酸的人童民政街府批进准后柏，由胁市、门县人需民政租府土末地管府理部掩门实良施。土地使屠用权出火让，可娃以采取奴拍卖、另招标或骡者双方道协议的获方式。永对宿于商业愧、旅游悲、娱乐幸和豪华凑住宅用事地，有拾条件的串，必须旬采取拍桂卖、招酱标方式社；没有居条件，息不能采润取拍卖鸣、招标着方式的栋，可以举采取双精方协议鞋的方式脆。采取妇双方协睬议方式杰出让土娃地使用件权的出涨让金不运得低于细按国家墓规定所危确定的蜻最低价惰。对于拟垄开发区如域，不怪属于国倾有土地猜的，国冰家政府汇要对土惯地进行轻收储，除不属于多建设用我地的要纪调整为应建设用菜地。那么什景么是建隆设用地残？国家嫂对全升国土跪地编柱制土脾地利截用总造体规漫划，荷规定级土地盟用途吊，将垂土地便分为建设用梁地、农用喜地和未利用糕地。建设用箱地是指带建造狂建筑镰物、区构筑悉物的斜土地功，包芦括城停乡住既宅和某公共货设施县用地浩、工遮矿用非地、似交通占水利晌设施先用地完、旅讯游用黎地、调军事们设施费用地浸等；农用壮地是指恒直接殊用于贞农业摘生产岸的土测地，督包括弱耕地受、林伤地、鬼草地颤、农锣田水棵利用争地、组养殖笛水面盘等；未利用涌地是指干农用症地和圆建设资用地锻以外旅的土何地。使用土庙地的单志位和个宪人必须匹严格按志照土地遍利用总扬体规划门确定的匆用途使刺用土地糊。国家严仔格限制免农用地既转为建延设用地蜜，控制勿建设用圾地总量严，对耕菜地实行献特殊保夫护。国掏家实行姐占用耕励地补偿请制度。火非农业板建设经未批准占泄用耕地录的，按魄照"占多腰少，狗垦多宴少"的原扁则，嗽由占拦用耕春地的隙单位担负责辣开垦榆与所炸占用烈耕地议的数磁量和最质量瓶相当你的耕痰地；爱没有收条件宿开垦禽或者逐开垦赴的耕塑地不苏符合殿要求爱的，苍应当晶按照规省、偷自治莲区、泰直辖搅市的肿规定嚷缴纳吹耕地伯开垦升费，绝专款捐用于柄开垦晶新的得耕地呜。我公凭司拟弦开发拴的xx超x中包宿含一厨部分削农用叶地，良涉及救到农乌用地说转建帽设用泽地的燥问题群。非荡常麻挤烦。瞒需要呈上报受国家冬，还侮需要缎按照天占用胖的耕屡地数障量补筒偿耕题地的沫问题垦。地方政淋策中，耀重点讲陷一下大留庆地方择土地政适策，大丘庆市人糊民政府宿为加快射旧城区棍改造开舞发步伐罪，出台唐了《关于骨加强昆旧城晋区改降造土叔地收扁购储晶备工拐作的劝指导裳意见励（试表行）》庆政发〔20阶10〕育3号。文件规美定发改吧部门负月责旧城料区改造蒙土地整中理立项思批复，赌建设部士门负责除编制旧渗城区改疯造年度孕计划，夺规划部饲门负责销改造地尺块的控旦制性详傅细规划女并提出币规划设位计条件救，拆迁供管理部漏门负责件拆迁政饰策指导晕、审核阵批准拆副迁补偿澡方案，愤土地收浅储部门缝负责拆付迁补偿陷安置和渔土地拆陡迁整理恒，财政抄部门负吊责筹集要收储资紫金，城赚管、公问安、法持制等部宾门要在蛋职责范速围内做对好保障咽工作。xx市对字旧城浓区改陈造项坑目实虑行用翼地预宾申请眯制度比，公晕开面猫向社辨会招衫商用歌地预交申请化企业裳。用地昆预申梦请企稀业要帜按招栽商条支件交血纳预叹申请悠保证皇金。富预申名请企燃业协蔽助收馋储部池门而秀发生注的前夫期规灭划费皆、设异计费沾、调捡查费具、委渡托评备估费鼠、拆组迁不睛可预僵见费疑和筹家集预欲申请坐保证辜金所护发生磨的财之务费透用等背成本蚁性支控出，释纳入统收储愈成本市，适龄当予招以补妨偿，子补偿涂数额宏不能乳超过尸实际件拆迁沉成本励的20丽%，具降体标宗准由全旧城课区改词造土咐地收叹储工遥作领译导小忘组根棵据项母目实匀际情逮况确泉定。旧城区赖改造项要目土地它整理完筝成后，驻依据总渔体规划睡设计，庆土地面怨向社会痕公开竞摊价出让叼。预申请径保证金痰额度，僻要根据妄项目实匀际情况父确定。对于预计拆跟迁成本拆小于土宅地出让条金评估贡价格的项目愧，预申畅请保证汁金按照恢土地出同让金评飞估价加破各项规弟费（不匠含人防桃费）及废用地预笛申请企寒业协助驱收储所运发生的大成本性巷支出的读合计数登交纳。对预计悄拆迁彩成本兰大于乌土地深出让挤金评彩估价毫格的项袖目，1、如果言预计拆功迁成本矿小于该吧宗土地准出让金网评估价删加规费素价格，险预申请惹保证金程按照土菜地出让千金加规拘费加前葵期成本让性支出壤的合计掏数交纳蹦；2、如粗果预踩计拆竞迁成墨本大坚于该盗宗土柱地出共让金喉评估悔价加样规费抄，预骄申请举保证驳金按命照预值计拆胡迁成李本、搂该宗犬土地虾开发来建设牢应交夺各项授规费挨中上陡缴国诊家和穗省的蹲部分轿、用杂地预抚申请洪企业孤协助避收储混所发付生的死成本绸性支测出的崖合计撤数交见纳。如果用介地预申蜘请企业村是通过蚂竞价方公式确定玻的，无督论是上跑述哪种户情况，乳预申请钟保证金贷在此基艰础上还匆应加上烫竞价时荣承诺的节上浮价怀格。在项插目实状施过洋程中皂，如申实际嫁拆迁捞成本述大于坡预计革拆迁段成本害，预司申请商企业碑要及谈时补酸交预颜申请歉保证克金；梯如实航际拆弦迁成稠本小学于预真计拆柱迁成符本，画根据孙预申链请保仰证金零测算舍结果额，及滨时退杆还保控证金惯。旧城区常改造拆析迁整理腊成净地匀后，要莫按照国愤有土地我使用权婚招标拍康卖挂牌南程序出怕让。参与报昏名竞买煤企业要倍在规定生期限预享交该宗嫩土地开境发建设幕应交各夜项规费黎，并足毅额交纳嫌竞买保裂证金，谁用地预飘申请企惠业以预长申请保厦证金作品为竞买删保证金扑和应该亲预交的数规费，糟不再重充新交纳染。用地颈预申请击企业必鸟须参与惩该宗地挽竞买，廉如无其