房地产经纪与房地产市场

第三章房地产经纪与房地产市场第一节房地产经纪第二节房地产市场第三节房地产市场环境建设第四节房地产市场调查第一节房地产经纪

一、经纪与市场经济（一）、经纪业及市场地位1.经纪业是一种把同一商品的买卖双方连接在一起的中间买卖业，充当供需中介服务系统，传播、运用市场信息、勾通买卖，从中获取服务报酬的一种行业。2.市场经济需要通过经纪人在市场机制下去实现社会资源有效配置的改善和优化。3.有助于社会资源的帕雷托改善。第一节房地产经纪（二）、经纪在市场经济中的作用1.经纪业历史悠久。2.经纪活动是勾通社会经济发展联系的桥梁。经纪业是一种中介服务系统。3.经纪具有咨询、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。4.经纪活动对市场机制的完善有一定的推动和补充作用。5.经纪业应该有完善的管理制度。统一的注册登记制度；严格的经营制度；规范的监管、审查制度。第一节房地产经纪

二、房地产经纪的发展及业务范围（一）房地产经纪的三种类型房地产管理部门成立的事务所；社会各部门和事业单位注册成立的房地产经纪企业；个人挂牌或不挂牌的房产中介。（二）房地产经纪的业务范围主要从事房地产售让与购买中介服务经营范围也可以更大、更广第一节房地产经纪三、房地产经纪的资质审查与管理（一）房地产经纪管理1.房管部门对房地产经纪业进行行业管理2.对房地产经纪人进行资质审查。3.房地产经纪人考试执业制度。（二）、房地产经纪中介制度1.中介方的营业保证金制度。2.经纪人资格、培训制度。3.中介佣金收取制度。第一节房地产经纪四、国外的房地产经纪业发展1.美国的房地产中介制度法规：《一般代理法规》、《契约原则》、《州执照法》、《专业伦理法则》、《不动产执照法》等。两大房产中介组织：美国不动产师协会和全国不动产经纪人协会。第一节房地产经纪四、国外的房地产经纪业发展2.日本的房地产中介制度以美国为蓝本，更详尽、具体日本房地产经纪人称为宅地建物交易主任者，主要受《不动产交易业法》、《诚实信用法则》、《执业考试法则》等。日本政府对职业者的积极监督与引导指导与检查；执业资格评定；听证会制度第一节房地产经纪五、中国房地产经纪业的发展1.发展迅猛，数量庞大，已成为中国特色的社会一景。2.制度滞后，法律制度不健全，法规执行随意性大。3.中介结构良莠不齐，入行门槛低。4.信用度低，交易纠纷频繁。第二节房地产市场一、房地产市场及其特点1.市场：市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和。2.房地产市场：房地产交换关系和房地产交易活动中的多层次、多方位、多元化的活动与媒介关系的总和。3.房地产市场的特点：地域的固定性、耐久性、资源的稀缺性、永续性、增值性等决定房地产市场的特点：第二节房地产市场3.房地产市场的特点：⑴房地产市场是一个不完全开放的市场①土地稀缺和国家对一级土地市场的垄断②房地产开发受国家政策、计划和城市规划影响大③房地产市场受制于一个区域经纪社会发展水平和城市化水平的影响，有滞后于其他市场的特性。第二节房地产市场3.房地产市场的特点：⑵房地产市场是一个多方位的市场①市场结构模式的多元化，一、二、三级市场等；②流通方式的多元化，无形市场和有形市场（国内市场、涉外市场等）③交换价格的多元化；第二节房地产市场3.房地产市场的特点：⑶房地产产品的多层次和多流通形式①住宅、店面、写字楼、别墅、高层住宅和底层住宅的区别；②出售、出租、出典、抵押、拍卖的多流通方式③付款方式的多样性，一次性付款；按揭付款；先租后买；每年付款方式等第二节房地产市场4.房地产市场的时空矛盾⑴房地产市场的时空矛盾表现在空间上的固定性与时间上的长期性的统一体。⑵房地产交易费资浩大，时间长，涉及面广，是一项需谨慎对待的交易行为。⑶房地产市场是一个投资性与投机性相结合的市场。⑷房地产交易目前还存在透明化与暗想操作、规范化与违规炒作、市场公开化与营私舞弊等诸多矛盾。第二节房地产市场二、房地产市场的作用与意义（一）作用1.交换功能。2.信息功能。3.激励功能。4.协调功能。5.带动功能。第二节房地产市场二、房地产市场的作用与意义（二）意义1.深化房地产改革、促进房地产业发展的基础。2.有助于城市房地产资源的有效配置。3.有助于中国社会主义市场经纪体系的发展。4.满足人民群众需要，调动人们的工作积极性。第三节房地产市场环境建设一、房地产市场信息网络1.信息是事物存在方式、运动状态及其对人们产生效用的综合反映。2.房地产市场信息是指房地产品在市场交易过程中所形成的差异及其相互作用、相互联系并产生效用的综合反映。3.房地产信息内容：房地产市场供求信息；房地产市场行情信息；房地产市场交易信息；房地产市场营销环境信息；房地产市场反馈信息等。第三节房地产市场环境建设4.房地产市场信息→形成信息网络→房地产市场信息系统5.房地产市场信息搜集⑴.房地产产品需求容量信息的搜集。⑵.房地产价格信息的搜集。⑶.房地产质量信息的搜集。⑷.房地产企业信息的搜集。⑸.房地产交易信息的搜集。⑹.房地产品价格趋势变化信息的搜集。第三节房地产市场环境建设二、房地产金融市场建设1.房地产金融市场的含义：是指发生在房地产市场经济活动中，由房地产金融专业机构通过各种信用方式和工具，办理和调剂各种存款、贷款、信托、租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证劵发行与货币资金交易活动的总和。2.房地产市场发展的关键因素第三节房地产市场环境建设二、房地产金融市场建设3.房地产金融市场的作用⑴筹集资金，吸收存款，房地产开发建设的基础。⑵为房地产开发企业提供资金支持。⑶为居民购房提供资金支持。⑷疏通、理顺资金渠道，加速资金周转。第三节房地产市场环境建设二、房地产金融市场建设4.房地产金融市场结构⑴住房储蓄银行（部分城市试点）⑵专业银行下设房地产信贷部⑶房地产开发财团（将开发、经营、信贷三者有机结合）⑷住宅合作社（民间房地产金融组织）⑸民间资金拆借结构第三涝节储房地子产市费场环聋境建谁设二、杀房地托产金异融市厨场建掩设5.房地产邮金融贷闸款⑴贷绳款对象刃：一般通情况下港，所有职从事经执营业务泪、有经贤济收入惠来源的姻经济实垮体都是贩贷款对杨象。包呈括各种蚁经济所夫有制的劈燕房地产痕企业、目及其代宜理结构距和自建宪、自购忘住房的零家庭和伪个人。第三节宜房地甘产市场构环境建棍设二、由房地玻产金污融市得场建抽设5.房地嘴产金蓝融贷税款⑴房嘱地产开睡发企业夕贷款建筑把贷款像（短习期贷膏款）抵押蹈贷款寇（中滴短期仗贷款枕）⑵忘对家接庭和如个人症购买宰住房贝的贷攀款住房舰按揭祥贷款脚（中组长期寺贷款垃）公积船金贷扰款和轧银行浙一般监商业语贷款第三节蝴房地泻产市场攀环境建热设三、房帝地产市葡场税收袍管理建屈设1.房地鼠产税确收建筑税母、房产纵税、契龄税、营要业税、被所得税2.房地产赶税收管搏理⑴妨征收夸管理蚕⑸雅发票挎管理⑵驻税务兵登记躲⑹筐税款坐征收蜡方式⑶纳萍税申报砌⑺约税收的气管理形作式⑷缓纳税穿辅导找⑻除建帐姐制度第四节千房地凡产市场覆调查一、房书地产市粱场调查是对房不地产市届场供求避变化的捧各种因猎素及动神态、趋穷势进行塘的专门蒜调查，剖通过调义查，搜灵集有关翻资料和马数据，贺经分析泉研究，茫掌握房补地产市毕场的变蠢化规律华，了解太消费者暗对房屋何面积、锤质量、嫁价格等虑的意见酿，以及违对各种浪结构房钳地产房绳屋的需称求量和死销售趋策势有一访个比较爹清晰的过了解。第四节铁房地轻产市场醒调查与亏预测二、房醉地产调众查的内姑容（一）粗市场环线境调查1.国家的阳政策、贴经济、坟税收、哗利率背找景2.相关城标市法规栽、规划效、条例车的研究3.城市守国民格生产格总值峡、人桨均收吩入水唇平等4.城市阻人口承及其忆增长稀趋势5.城市消忽费结构叠和消费皆水平6.风俗问习惯侧、观之念及交家庭投储蓄肢状况第四节比房地溉产市场蠢调查二、廉房地沉产调敌查的门内容（二）南消费者饰的调查1.消费尺者购千买能气力调晴查2.消费者欧对房型夕及地段御的偏好3.对潜在碌消费者旺心理的涂倾向调侮查4.消费猪者的辉经济反来源晚和支音付方完式调粉查5.消费掏者购巴房风仁险调遮查第四节君房地判产市场谊调查二、低房地池产调独查的弹内容（三）资房地产战市场情小况调查1.对城市起商品房瘦总需求梢量和饱熟和量的呈调查2.房屋销不售趋势去调查3.房地产祥营销方民式和技坏巧调查4.房地产挺信息传鲜播方式称与传播矩渠道调监查5.房地产片竞争水悲平调查第四节您房地比产市场干调查二、房困地产调命查的内纤容（四吊）房宝地产东价格巨情况市调查1.影响房角地产价龟格变化芹的因素2.房地产哈市场供或需变化添的因素3.商品们房需肺求弹闻性的匹大小4.不同援价格呜政策善对商旅品房开销售前的影戴响第四今节璃房地泥产市替场调脾查二、房轰地产调农查的内粥容（五椒）房减地产乘竞争绩情况件调查1.竞争对增手的房距型结构矩调查2.竞争对夏手的房苗价制定埋和广告灵策略3.竞争对择手的销边售渠道主和销售握情况调商查4.对潜在咏竞争对歼手情况砌的分析层与估计5.对竞盖争对那手房表地产锻开发猎成本烦的调绳查6.对竞争忧对手房辨产开发届量的调许查第四稳节柴房地饥产市捎场调假查三、房劳地产市纠场调查品程序1.确定调锦查的题弊目和主叛题2.确定单调查葵资料卸的来芝源3.设计调弟查方案览和选择照调查方栏法4.一手冻数据梨和二系手数诸据的戚收集筝渠道5.信息睬搜集6.信息络处理7.完成织调查担报告第四堆节故房地摆产市盏场调迹查四、萄搜集形资料李的方才法1.观察植法；2.实地胃调查堪法；3.实验弦法；4.问卷或赖调查表灶法；5.跟踪尤法；6.网上聪搜集逼法7.相关机羞构咨询香法；第四节是房地勾产市场社调查五、编碑写调查太报告1.写作原钞则⑴浇突出螺调查拉重点⑵水文字痰精练东，扼寺要，干简短文易懂⑶结到构合理你、严谨2.调查冬报告乞的结兆构⑴锋调查接目的留和调飘查范乔围⑵调非查方法⑶你调查例结果⑷调亏查建议惠、结论⑸必忠要的附例件第四叠节扎房地爷产市既场调塔查六、当柔前房地岛产市场孙存在问亮题1.土地渴批租比比例塑失衡2.土地价仆格确定作的依据叫不尽合剃