房地产项目管理-质量控制

房地产项目质量控制本章内容：房地产项目活动过程质量决策阶段设计阶段施工阶段项目经营管理阶段管理工作质量和最终产品质量最终产品质量验收

房地产项目质量的内涵 房地产项目活动过程，房地产项目管理工作，以及房地产项目最终产品满足顾客需要能力的特征和特性的总和。第一节房地产项目活动过程质量一、项目决策阶段1、内容:1)、项目前期市场研究2)、项目决策

1).项目前期市场研究工作质量——市场研究质量项目前期市场研究工作∶指项目投资决策前所进行的市场调查，市场分析与研究工作。项目前期工作质量的好坏体现在两方面。其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查研究市场与环境条件，从而认识市场规律，把握市场脉博。是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛的方案研究和问题设想。影响 项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。2)、项目决策阶段工作质量——决策质量项目决策∶在项目可行性研究及策划的基础上，就项目的投资规模、经营形式、开发方案、投资方案、融资方案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问题所作的决策。3、项目决策阶段质量控制的主要内容

市场调查资料是否真实，完备和科学。市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。市场定位的科学性、有效性和符合性。审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。策划方案是否符合产业政策。策划方案是否符合业主要求。策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。策划方案是否符合财务评价要求。策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。二、项目规划设计阶段 项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。（一）项目设计阶段质量控制的主要内容1）设计文件的正确性和完整性。2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。3）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。4）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。6）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的符合性。7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。8）设计方案工艺实现的可行性。（二）、项目设计质量控制的过程与任务一）项目设计质量项目设计质量的内容包括两类。项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、设备及材料质量等级标准，配套及服务设施标准，规模等等。设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程度。二）项目设计质量要求的确定由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。“项目设计任务书“规划设计要点”或“合同”。按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与结构设计方案，并确定各部分质量要求，形成各部分的设计要求。对项目建筑的空间、位置、及配套设施的质量要求、使用功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体系中，最终形成项目设计的质量要求文本。各部分详细技术设计质量要求。三）项收目设计盟单位的扩选择由于项抹目设计独质量的雄复杂性事、隐蔽盛性，设姑计单位炉的选择姓非常重因要。设乌计单位响必须具任有一定励知名度浸和相应戚资质等些级，而富且具有鬼良好的捆信誉。书在大多知数情况殃下，可鄙采用竞跪标方法臭选聘设兴计单位廊。四）劲项目叶设计别工作锣质量爷控制1、设计潮过程的描各阶段西，都应握在阶段聪设计成粪果审批内签章后张，再进艇行后续息设计。2、委托累设计监皂理或聘川请专家殃，对设论计进度帝和质量耍、设计宽成果进族行审查他。3、通过论设计招遍标、评嘉标，保痒证设计喉质量。4、采疼取奖风励措欲施，衡鼓励显设计娃单位底进行哑设计窜方案料优化圆。5、请骄科研稿单位医或专引家会梅审或碑专门蜂对方子案的秧某些义技术乖问题市进行助试验茎或研酱究。6、设计右文件质壮量检验趁：设计敏文件的崭完备性专、设计住构思、图设计工医作、设蚕计文件般的正确磁性、全篮面性、低安全性雹、对规久范要求险的符合佳性等等鲜。五）写项目挪设计挨方案问的审经核设计方减案的审罪核包括移总体方源案和各色专业设锐计方案叼的审核棍两部分小内容。1、总狐体方说案审炊核总体脸方案玻的审邻核主各要在此初步索设计钟阶段狱进行丘，重个点审评核设喝计依彼据、景项目访规模值、项峰目组斥成及乔平面凯布局殿、规爹划设玻计、史园林鹿绿化大、配胜套设骑施、绞三废躁治理刷、环长境保损护、偷防灾矩抗灾志、建零设期嗓限、枝投资寸概算滩等文见件资责料的败可靠计性、致合理抚性、螺经济岛性、运先进罚性和汪协调致性等凶等。2、专煮业设里计方寒案的污审核重点香审核阅设计抬参数繁、设被计标秤准、婚设备娇和结废构选贵型、毅功能赤和使努用价轰值等爽方面狸，是疑否满姜足适包用、袋经济匀、美虚观、鲁安全愧、可税靠等隐要求软。（1）建筑战设计方脊案1）平效面布炼置：高平面歉尺寸径及布织置，祥单元守及户粉型组蠢合等源。2）空间栋布置：慕空间尺喜寸，室殖内外标父高，建表筑层数家及层高坏。3）建择筑造园型、钉平立阁面布雾置等胞。4）室塞内装梳饰：圈装饰刮方案叨、装躺饰材帜料的萄选择骗等。5）建筑泛物理功轰能：采衔光、隔魄热、隔马声、通避风、节魔能等。6）工艺低实现的向可能性前。（2）结海构设锻计方传案1）设绸计依锦据及组设计苍参数叙。2）方葱案的掉选择毒的安锦全性较、可董靠性布、抗固震性木。3）主扁体结静构布裙置、陪结构么材料耗的选辈择等径等。4）工骨艺实也现的剃可能湿性。（3）给排摧水工程浇设计方携案1）设计窝依据和雁设计参径数。2）方裤案选统择。3）管线盛的布置钉和所需张设备的榨选择等灯等。（4）通伟风空戒调设消计方狐案1）设齐计依居据和梅设计搭参数善。2）方案抱选择。3）管斥道布掀置和载设备池选择巾等等余。其他荒还有泥照明架工程劈燕、排委水工锦程、亲道路这工程赢、园恐林绿息化工众程的吃设计趴方案疼等等六）乳项目耻设计屈图纸泳的审例核设计图酿纸是设齿计工作谜的最终登成果，衰又是工呀程施工南的直接趴依据。法设计阶初段质量渴控制的购任务，笨最终要只体现在露设计图彩纸的质童量控制绑上。七）项乡丰目设计晒交底与走图纸会晶审图纸会包审有如市下主要插内容∶1、设租计图牲与说输明是托否齐检全，些有无公分期芬供图嫩的时艰间表迎。2、结构破设计抗可震烈度暗是否符诊合当地钱抗震设浆防的要轧求。3、设普计图筒纸相肥互间狸有无托矛盾虑，专婆业图本纸之岂间、白平立亭剖面磁图之勇间有陷无矛鸟盾，闪标注粒有无麦遗漏魔。4、总平脑面与施牌工图的臂几何尺峰寸、平拢面位置阳、标高持等是否应一致。5、防陶火、夹消防粥是否微满足掉要求捎。6、建筑房诚结构与毙各专业稿图纸本除身是否吉有差错川，施工认单位是御否具备抹施工图燥中所列勾各种标喜准图册粥。7、材寨料来洒源有广无保众证，章能否王代换寇，设装计所估要求场的条坊件能逼否满舰足。8、地喉基处利理方扩法是奏否合龙理。9、建筑兔与结构挣是否存戏在不能吸施工、寨不便于悬施工的津技术问夺题。10、工艺鸣管道、世电气线瓶路、设疼备装置戚、运输填道路与夸建筑物畜之间或泽相互间绪有无矛离盾，布透置是否陷合理。11、施工粉安全，博环境卫府生有无懂保障。12、工秧艺实茎现有嫌无困放难。三、项狮目实施垦阶段房地律产项巡寿目实职施阶鼓段的减质量体有两傻重内赖涵。其一霸是投皆资者历或建碗设者疯在项利目各刺项组悲织工柏作实缸施过肠程中屑的工委作质悼量，样主要等的内娱容是床项目驶工程宇的发排包、刚监理激、控总制和刮管理摧工作杏质量艰；其二是啦项目工办程的承皱包者对卫项目施最工建设飘的施工绢质量。施工局质量辞影响妨因素岸复杂贷，几训乎参愧与项琴目工行程施末工的海所有4M1使E条件茎（人在、机怎、料原、法闭、环查）都猪是质淡量控枯制的号对象豪。（一闯）项夫目施匆工质惰量控驻制过作程项目台施工部阶段擦的质强量控横制，只是一汪个从努对投嫂入原位材料凡的质中量控功制开惧始，欠直到贤完成册工程涂质量鄙检验延，合安格验煤收为跌止的偷全过亚程的柔系统拴控制垃过程（二）企项目施魔工质量回控制方掀法项目施惩工质量锐控制的亿方法可嫂分：文件皂审核检验饰两类沸。1、文件莲审核文件湿审核裳就是割对项教目有尚关质检量的亚技术爸文件在、报换告、斤报表汇的审夹核，返文件营审核朴是项池目质洒量控侦制的自重要菌手段灾，其挎具体孕内容狱主要指有如晶下数患项。（1）审核植施工单突位有关逆技术资挨质的质篇量证明礼文件。（2）审脑核并庸经现纪场核肾实项露目开暴工报帆告。（3）审宾核施戚工方赞案、纸施工盟组织斑设计冒和技建术措抱施。（4）审核姐有关材弱料、半线成品的路质量检裤验报告候。（5）审核鉴反映工档序质量讯动态的臣统计资枣料和控淘制图表颤。（6）审核订设计变及更、修思改图纸饶文件和壁技术核安定书。（7）审杨核有仗关质华量问件题的鸭处理励报告帜。（8）审核浸有关应罩用新工屡艺、新制材料、镇新技术允、新结淹构的技推术鉴定慎书。（9）审核模有关工你序交接封质量检栋查，分许项、分株部工程朵质量检垃查报告愤。（10）审核伍并签署右现场有伪关技术畜签证、败文件等按。（11）审脉核施傻工单谣位的犬质量疏体系淘文件居（方掌针、恋程序姻）和玻质量衣记录氏。（12）审微核隐极蔽工俩程质武量检倚验记抗录。2、现莲场质号量检径验（1）现场勉质量检河验的检冲验内容①开工寒前检验②工领序交发接检亭验③隐蔽蔬工程检瘦验④停成工后构复工许前的冻检验⑤分刺项、肚分部级工程拨完工免后的否验收高检验⑥成史品保录护检舍验⑦原材酬料质量包检验⑧设备优运行质爽量检验（2）现场沾质量检务验的方为法常见丛的现档场进控行质岩量检默验的狐方法蝇有目男测法抓、实准测法兆和试倡验法销三种患。①目测粉法：通畜过看、献摸、敲响、照等肆人工作滋业过程芦直观检笑查施工率质量的猾方法。②实测相法：人掘工或借将助工具矩、仪器华、设备手检测质酱量数据桥，通过贷实测数必据与施夸工规范辆及质量偏标准所锁规定的终充许偏鸣差对照秒，来判雪别质量六是否合烂格的方驶法。③试验忠法：借柳助于仪场器设备衣，通过逐试验手绍段对质挡量进行识判断的漆检查方巡寿法。2、质量奏控制点零的设置质量控政制点的决设置应番根据工墙程特点哪，视其鞭重要性最、复杂嘱性、精懒确性、无质量标丢准和要完求而定洞。质量豪控制点昌的设置方位置，奇主要视斧其对质拨量特征夺影响的高大小及罪危害程熄度而定3、工序魔的质量煮控制和勺检验工序国质量能检验焦也是掘对工粱序活撑动效攀果的幼评价锁。工羊序质俗量检案验工冻作的宰内容萌主要吵有下单列几蝴项。（1）设痛定标困准:把设计笛要求、读技术标拜准、工碌艺操作怪规程等裙转换成碗该工序垃具体而锣明确的阁质量要肚求。（2）进叙行度图量:对工序糠的质量大特性进运行检测针。（3）比婆较判愁定:把度量遭出来的森质量特锡征值同刮该工序危的质量晴技术标岩准进行擦比较，品以发现捧差异。（4）作出须处理:根据泰判定蹈的结刺果，吼对合均格的背工序后质量氏予以杀验收吵，对露不合国格者迈，则貌要查透找原芝因，分采取话对策匀措施呢予以剪调整躁、纠协偏或演返工求。（5）记录:把度量猾出来的友质量特东征值，膊质量分卵析、判广断、评鞋估与处爸理过程聪完整、哭准确、倒及时地贞记录下坑来，（三）酱项目施窄工材料袋的质量仇控制1、材料养质量控辈制的基斩本要求（1）掌握仙供应链樱，优选拍供货厂景家。（2）合拒理组白织材屈料供巨应，俱确保驻施工很正常常进行温。（3）合理佩组织材撇料使用肝，减少晴材料的幅损失。（4）加接强材币料检稼查验耕收，陆严把盗质量投关2、材蔬料质缝量控雨制的初主要苹内容（1）材稳料的塘质量棒标准（2）材技料的功质量纤检（轧试）虏验（四虚）项讨目施枯工方唇案的菜质量唱控制在制定吼和审核乖施工方茎案时，婆必须从输技术、鲁组织、乱管理、呢经济方皇面进行娇全面分犁析、综匆合评估素项目施阻工方案期的质量暖，确保爱施工方绞案在技开术上可税行，在费经济上遗合理，差有利于块提高项埋目工程舒质量。（五沉）项老目施冈工环蛇境因洪素的昌质量松控制自然翻环境:工程微地质封、水辟文、志气象泰等；管理环食境:质量保毅证体系浸、质量腥管理制烧度等；劳动跟环境:劳动组筹合、劳集动工具票、施工呀作业面匪等等

四、项目经垂营管理衡阶段房地卵产项望目的换经营益管理慢∶指芬项目羞产品刃（商辨品房睁及其幕配套梢设施粉）或旬项目宾服务锁（营苍销服醒务、牌物业谦管理脉、中遣介服辱务等麦）进继入流番通和夕使用率领域粒后的概环节桌。广义的斧经营管唐理质量镜∶包括度项目的杰营销服适务质量拔、中介粒服务质萌量及物讲业管理铸质量。物业墓管理行质量才∶指遭物业花管理课服务乏的质梢量。滨由服道务内颂容、床服务管方式泥、服嚷务态蜡度以屋及服征务效禁果等闻一系普列服摘务质焦量指析标综很合而限成。项目利经营都使用粱期质鄙量控搏制的近主要夸内容:审核裙承包析商提乘供的编质量轨保证惨书与伞质量郊保修傍书。检查、勤鉴定项腰目质量剧状况和创使用情伪况。对出现寄的质量城缺陷，搏确定责箩任者。督促吸承包添商修今复缺房诚陷。在保修阳期结束艺后，检丈查项目僵保修状鞋况，移朽交保修流资料。检查项落目服务冒质量。第二节管理工咬作质量鸽和最终而产品质航量1、房房诚地产舒项目善的管锡理工不作质直量∶涉及辉房地宴产项央目组文织全饼过程睛，各政环节暂管理烟工作变的质板量。如在没项目堆前期飞的市匹场调企查的景组织嘴与管傅理工投作质调量；释项目息方案新策划焦与决插策的煌组织蚀与管吉理工慢作质堂量；饶在项漂目实考施期堪的规雷划设斩计、尸项目苹施工野、设扇备采缸购等惊招标狐发包筝工作月的组环织与踪蝶管理攀工作累质量撇，项邪目进焰度控谢制、医投资锐控制局、质诞量控呜制、蔬合同缝控制