北京九郡房地产开发有限公司与赵燕平、北京市祥德轩房地产经纪有限公司委托合同纠纷案

北京九郡房地产开发有限公司与赵燕平、北京市祥德轩房地产经纪有限公司委托合同纠纷案

北京九郡房地产开发有限公司与赵燕平、北京市祥德轩房地产经纪有限公司委托合同纠纷案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(20XX)二中民终字第220XX号

上诉人北京九郡房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆北路甲5号永安宾馆1号楼1层1101-1108室。

法定代表人刘亚非，董事长。

委托代理人崔满华，北京市高朋律师事务所律师。

委托代理人杨柳，北京市高朋律师事务所律师。

被上诉人赵燕平，女，汉族，1962年7月26日出生，住北京市朝阳区北苑路18号华发颐园1号楼3单元201室。

委托代理人王晶，男，汉族，1974年10月18日出生，住北京市海淀区中关村946楼3单元201室。

被上诉人北京市祥德轩房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区新街口外大街31号院5楼北京天晟招待所003室，现住地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园4门1层103号。

法定代表人邓莉娟，董事长。

上诉人北京九郡房地产开发有限公司因与被上诉人赵燕平、北京市祥德轩房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院朝民初字第29993号民事判决，向本院提起上诉。本院于20XX年11月13日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官李仁、种仁辉参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。

赵燕平在一审中起诉称：赵燕平于20XX年10月31日与九郡公司签订《北京市商品房预售合同》，购买其开发的位于北京市朝阳区北苑路18号华发颐园小区1号楼3单元201号房屋，实际支付结算总价款1

233

637元。另经九郡公司指定，赵燕平与祥德轩公司签订《委托代理协议》，由祥德轩公司为赵燕平办理房屋所有权证书，协议约定祥德轩公司应在赵燕平入住后540日内取得房屋所有权证书，否则应按已付房款日万分之一标准支付自所有权证书办理期限届满次日至实际取得之日的违约金。赵燕平实际于20XX年7月15日办理收房手续，于20XX年4月11日才取得房屋的所有权证书。故赵燕平要求祥德轩公司向其支付迟延办理房屋所有权证书的逾期违约金11

元。

祥德轩公司在一审中答辩称：祥德轩公司受九郡公司指定，与赵燕平签订委托代理协议，代其办理房屋所有权证书情况属实。房屋所有权证书实际登记日期为20XX年4月11日,

祥德轩公司同意向赵燕平支付至登记日期的违约金。但证书办理迟延的原因是九郡公司于20XX年12月15日才取得商品房所属楼栋权属证明，而依据合同约定其应当于20XX年12月31日之前取得楼栋权属证明。且九郡公司亦未及时向祥德轩公司提交契税完税证明、分户平面图等办证所需材料。故迟延取得房屋所有权证书的责任在九郡公司，据祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》约定，因九郡公司原因导致祥德轩公司受到业主追偿和索赔的，九郡公司必须及时做出全额补偿。因迟延办理房屋所有权证书的原因在九郡公司，故应由九郡公司向赵燕平支付上述违约金。

九郡公司在一审中述称：赵燕平所述合同签订及履行情况属实。20XX年2月楼栋验收合格后九郡公司即于同年4月及时向有关机构上传了相关办证文件，楼栋权属证明实际于20XX年12月15日取得，其责任不在九郡公司。但九郡公司仍于20XX年4月14日在小区内公示了补偿方案，同意就此给业主补偿物业费和供暖费。根据合同约定，如九郡公司未能在约定时间内取得楼栋产权且承担了违约责任的，业主房屋所有权证书的办理时间应相应顺延350天。现赵燕平实际取得房屋所有权证书的日期尚未超过顺延期限。另九郡公司与赵燕平的购房合同中约定了逾期办理产权证的违约金最高不超过购房款的百分之一。合同中约定九郡公司指定祥德轩公司代为办理房屋所有权证书，而赵燕平与祥德轩公司也签订了委托代办协议，故九郡公司的协助义务已由祥德轩公司承担。且九郡公司在取得楼栋权属证明后积极提供给祥德轩公司，已履行了自己的协助义务。祥德轩公司未在与赵燕平的协议中约定办理房屋所有权证书顺延条款及违约金限额条款系自愿承担责任，其与赵燕平自行约定逾期违约金的行为不应加重九郡公司责任，该笔违约金不应由九郡公司负担。

原审法院经审理查明：20XX年10月31日，赵燕平与九郡公司双方签订《北京市商品房预售合同》，约定赵燕平购买九郡公司开发位于北京市朝阳区北苑路18号华发颐园住宅小区1号楼3单元201号房屋。合同约定出卖人应当在20XX年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能在约定期限内取得，买受人不退房的，合同继续履行，出卖人自应当取得权属证明期限届满次日起至实际取得之日按日计算已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。

合同附件八第八条约定，出卖人未按约定期限取得商品房所在楼栋权属证明，买受人不退房的，或者因出卖人原因造成买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人承担的违约责任以买受人已付购房款的1％为最高限额。出卖人未按约定期限取得商品房所在楼栋权属证明，且依约定承担违约责任的，买受人取得房屋权属证书的时间按出卖人取得该商品房所在楼栋权属证明的逾期天数相应顺延。

20XX年10月31日，赵燕平、祥德轩公司签订《委托代理协议》一份，赵燕平委托祥德轩公司办理预售登记手续及权属证明登记手续并交纳费用800元。协议约定赵燕平应按入住通知书的要求向祥德轩公司提供办理房屋产权登记所需全部文件和资料，祥德轩公司收到上述文件和资料后，于房屋交付之日起540日内完成该房屋的产权登记手续。如祥德轩公司未按约定期限办理完毕房屋产权登记手续，每逾期一日，应按总房款万分之一向赵燕平支付违约金。如因赵燕平未提供办理产权登记所需的全部文件资料导致祥德轩公司未能按约定期限办理完毕产权登记手续的，祥德轩公司不承担违约责任。

另，祥德轩公司与九郡公司于20XX年7月8日签订《指定代理协议》一份，约定九郡公司指定祥德轩公司为其开发的华发颐园项目业主独家提供代办预售登记、《房屋所有权证》服务，同意祥德轩公司与业主签订《委托代理协议》等文件并收取代办费。据约定，九郡公司应在项目交付日后9个月内办理完毕该项目的大产权证并将相关文件、证明交给祥德轩公司，祥德轩公司保证在九郡公司办理完毕大产权手续并将办理产权登记手续所需文件交付后9个月内办理完结产权登记手续，取得《房屋所有权证》。协议另约定如因九郡公司原因导致祥德轩公司受到的任何追偿和索赔，九郡公司必须及时就祥德轩公司的实际损失做出全额补偿。

上述合同及协议签订后，赵燕平实际向九郡公司支付购房款金额为1233

637元，并于20XX年7月15日办理收房手续。九郡公司于20XX年12月15日取得商品房所在楼栋权属证明。赵燕平所购房屋所有权证书于20XX年4月11日办理登记手续。

以上事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《委托代理协议》、《指定代理协议》等在案为证。

原审法院认为，赵燕平、祥德轩公司之间签订的《委托代理协议》及祥德轩公司与九郡公司间签订的《指定代理协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行各自合同义务。现涉案房屋《房屋所有权证》的登记时间为20XX年4月11日，至该日祥德轩公司履行完毕代赵燕平办理房屋产权登记手续的义务。此时距房屋交付之日的期间为636天，已经超出《委托代理协议》约定的540天期间96天，而祥德轩公司未证明其存在法定或约定的免责事由，故应按协议约定向赵燕平承担违约责任，即按总房款日万分之一标准支付上述超出期间的违约金。赵燕平诉请金额合理有据，原审法院予以支持。

根据祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》，九郡公司已经违反了于项目交付后九个月内将大产权证等文件交付祥德轩公司的义务，而祥德轩公司在协议约定的期间内及时履行了自己的办证义务。故祥德轩公司迟延为业主办理房屋所有权证书的原因在于九郡公司，其向赵燕平所支付的违约金有权依据《指定代理协议》向九郡公司进行追偿，该违约金最终应由九郡公司负担。九郡公司关于祥德轩公司与赵燕平协议中约定违约金条款系自愿承担责任的观点依据不足，原审法院不予采纳。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，于20XX年9月16日作出如下判决：一、北京市祥德轩房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向赵燕平支付违约金一万一千八百四十二元九角二分；二、北京九郡房地产开发有限公司于判决第一项履行后七日内向北京市祥德轩房地产经纪有限公司支付追偿款一万一千八百四十二元九角二分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

九郡公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。其上诉理由如下：一、原审法院主动变更当事人的请求，超越了当事人的诉求范围。原审法院强迫九郡公司支付追偿款，超越了当事人的诉求范围，违背了民事审判基本原则，明显错误；二、原审法院判令九郡公司承担追偿款没有事实依据和法律依据。首先，九郡公司并非办理涉案房屋所有权证的义务人，九郡公司对此仅负有协助义务，九郡公司在取得大产权证后，已立即将办理涉案房屋所有权证所需由九郡公司提交的文件资料提交给了房地产权属登记部门以及祥德轩公司，九郡公司已经履行完毕其协助义务。其次，祥德轩公司与赵燕平签订的《委托代理协议》不能加重九郡公司的责任，九郡公司与赵燕平已经在《预售合同》附件八第八条第1款中约定，对因九郡公司原因造成赵燕平迟延取得涉案房屋所有权证的违约责任不能超过总房款的1%，且双方在该条第2款中对办证期限应予顺延的情形亦作了约定。《委托代理协议》的签订时间在《预售合同》签订之后，祥德轩公司在与赵燕平签订《委托代理协议》时，明知《预售合同》已就因九郡公司原因造成迟延取得涉案房屋所有权证的违约责任约定了最高限额，同时对办证期限应予顺延的情形亦作出了约定，祥德轩公司不仅未在《委托代理协议》中作出相应约定，反而恶意制造诉讼，企图将远高于《预售合同》约定的逾期办证的违约责任全部转嫁给九郡公司。再次，九郡公司已经同意就逾期取得涉案房屋所属楼栋初始登记证明给予赵燕平一定经济补偿，赵燕平再就逾期取得涉案房屋所有权证主张违约责任属于重复救济。最后，祥德轩公司恶意串通其他方损害九郡公司与赵燕平的合法利益，应当由祥德轩公司承担由此产生的一切后果和责任；三、原审判决认定祥德轩公司迟延为赵燕平办理房屋所有权证书的原因在于九郡公司，属于认定事实错误。综上所述，为赵燕平办理涉案房屋所有权证的义务人是祥德轩公司；九郡公司在办理完大产权证后，已及时履行了办证的协助义务；赵燕平未能证明其在《委托代理协议》约定的期限内向祥德轩公司交齐办证所需全部资料，故不能认定迟延办证是因九郡公司原因所致。另外，祥德轩公司自愿承担《委托代理协议》约定的迟延办证的违约责任，且赵燕平在原审中并没有要求九郡公司向祥德轩公司支付追偿款的诉求，原审法院主动变更了当事人的诉求。因此，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。

九郡公司的上诉请求如下：1.撤销原审判决第二项；2.诉讼费由赵燕平和祥德轩公司承担。

赵燕平服从原审法院判决。其针对九郡公司的上诉理由答辩如下：一、赵燕平已经及时向祥德轩公司提供办证相关材料，祥德轩公司在一审中已经当庭表示认可并被记录在案，九郡公司称赵燕平未能提交证据证明其已经及时向祥德轩公司提供办理房产证所需的相关材料，无法证实办理产权证逾期的责任在于九郡公司与事实不符；二、赵燕平在本案中并未向九郡公司要求违约金，而是向祥德轩公司主张违约金，故不属于九郡公司所称的“重复救济”；三、九郡公司长期扣留业主所交契税、公共维修基金，属于恶意违约。

祥德轩公司服从原审法院判决。其针对九郡公司的上诉理由答辩如下：一、祥德轩公司向九郡公司要求追偿款的合同依据是双方之间签订的《指定代理协议》，九郡公司逾期办理大产权证，并且长时间不提供为赵燕平办理产权转移登记手续所需的资料，致使祥德轩公司长时间不具备为赵燕平办理产权登记手续的条件，最终导致逾期办理产权转移登记手续，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该向祥德轩公司支付追偿款；二、九郡公司称祥德轩公司拒不将房产证交付给业主，实际上是因为九郡公司不让祥德轩公司将房产证交付给业主；三、九郡公司称赵燕平没有提供证据证明办理产权证所需文件已经及时交付给了祥德轩公司，不能证明产权证办理逾期责任全在九郡公司。实际上赵燕平已经交付了办理产权证所需全部材料，办理产权证逾期的责任全在九郡公司；四、九郡公司称其与赵燕平签订的《预售合同》中约定的取得涉案房屋所有权证的期限尚未届满，这与本案无关，本案赵燕平追究祥德轩公司违约责任的合同依据是其与祥德轩公司签订的《委托代理协议》，其并未向九郡公司主张违约金，而祥德轩公司追加九郡公司为第三人的合同依据是双方签订的《指定代理协议》，一审判决是判令九郡公司向祥德轩公司支付追偿款，而不是向赵燕平支付违约金；五、祥德轩公司逾期办理房屋产权登记手续违约金的赔偿标准，是由祥德轩公司和九郡公司共同制定的，而且是共同向业主承诺的，九郡公司称祥德轩公司与赵燕平签订的《委托代理协议》加重了九郡公司的责任与事实不符；六、九郡公司所称祥德轩公司与他人串通损害其与赵燕平的合法利益，与事实不符，祥德轩公司从未与任何第三方串通，更未损害任何人的利益。综上，九郡公司的严重违约行为是导致祥德轩公司未能在约定的期限内为赵燕平办理房屋产权转移登记手续的唯一原因，祥德轩公司没有过错，九郡公司理应依约向祥德轩公司支付追偿款。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：赵燕平与祥德轩公司之间签订的《委托代理协议》以及九郡公司与祥德轩公司之间签订的《指定代理协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两个合同均合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自义务，任何一方当事人违反合同约定时，也应依照合同约定承担违约责任。赵燕平与祥德轩公司在《委托代理协议》中约定，祥德轩公司应在收到赵燕平提交的办理该房屋产权登记所需全部文件和资料后，于该房屋交付之日起540日内完成该房屋的产权登记手续，逾期办理完毕的，每逾期一日，祥德轩公司应按总房款的万分之一向赵燕平支付违约金。现祥德轩公司承认赵燕平已依约如期履行了其提交办理房屋产权登记所需全部文件和资料的义务，祥德轩公司却未能在合同约定的期限内办理完毕房屋的产权登记手续，根据《委托代理协议》构成违约，应当依照《委托代理协议》的约定承担违约责任，故对赵燕平的主张，本院予以支持。

九郡公司与祥德轩公司在《指定代理协议》中约定，祥德轩公司保证在九郡公司办理完毕大产权手续并将办理产权登记手续所需文件交付给祥德轩公司后9个月内，办理完结文件资料、费用全部齐全的房屋的产权登记手续，取得房屋所有权证，但如因九郡公司的原因导致祥德轩公司受到业主的任何追偿和索赔的，九郡公司必须及时就祥德轩公司的实际损失做出全额补偿。现九郡公司迟延交付办理房屋产权登记手续所需的文件，致使祥德轩公司逾期办理完毕房屋产权登记手续，并因此向赵燕平承担了违约责任，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该对祥德轩公司承担责任，赔偿祥德轩公司因此受到的全部损失。

九郡公司主张一审法院判令九郡公司承担责任，违背了民事审判基本原则。本院认为，祥德轩公司向一审法院提出追加第三人的申请，一审法院经过审查，依职权追加九郡公司为本案第三人，并未违反民事诉讼法的规定。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。

九郡公司主张祥德轩公司才是办理涉案房屋所有权证的义务人，九郡公司对此仅负有协助义务，并已及时履行了协助义务，不应承担违约责任。本院认为，在《委托代理协议》中，祥德轩公司的确是办理涉案房屋所有权证的义务人，其逾期办理房屋产权登记手续，赵燕平据此追究祥德轩公司的违约责任，并无不妥。而在《指定代理协议》中，九郡公司负有及时向祥德轩公司提交办理房屋产权登记手续所需文件的义务，其未及时提交相关文件，导致祥德轩公司向赵燕平承担违约责任，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该依约向祥德轩公司承担赔偿责任。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。

九郡公司主张祥德轩公司与赵燕平之间签订的《委托代理协议》加重了九郡公司的责任。本院认为，九郡公司与赵燕平之间签订的《预售合同》，其效力仅约束九郡公司与赵燕平，祥德轩公司与赵燕平之间签订的《委托代理协议》既不约束九郡公司，也不受《预售合同》效力的影响，祥德轩公司