2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案

2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案

单选题（共54题）1、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（）。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%【答案】B2、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体等同于法律主体D.会计主体不一定是法律主体【答案】C3、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】A4、偿债备付率＝可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用【答案】A5、下列的会计恒等式，不正确的是（）。A.资产＝权益＝债权人权益＋所有者权益B.资产＝负债＋所有者权益C.所有者权益＝资产＋负债D.收入－费用＝利润【答案】C6、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C7、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】B8、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算【答案】A9、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】D10、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C11、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A.年龄B.动机C.文化D.社会【答案】B12、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B13、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D14、最常见的会计期间是（）。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】C15、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D16、新城区开发房地产具有的不利条件有()。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设计条件苛刻D.市政配套设施缺乏【答案】D17、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率＝销售利润/销售收入B.销售利润率＝销售利润/总开发价值C.销售利润率＝销售利润/总开发成本D.销售利润率＝销售利润/项目总投资【答案】A18、假设某房产限差为120m2，则其中误差为（）m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B19、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】D20、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率【答案】D21、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【答案】C22、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标【答案】B23、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】A24、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B25、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D26、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。A.上升B.下降C.不变D.不确定【答案】A27、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】A28、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】B29、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】C30、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤C.六君子汤D.香砂六君子汤【答案】B31、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D32、房地产投资之弊不包括()A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长【答案】C33、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D34、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】C35、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】C36、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益【答案】B37、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格【答案】C38、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D39、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C40、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【答案】C41、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D42、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B43、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表【答案】C44、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务【答案】A45、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】B46、（）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】B47、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B48、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C49、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】A50、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】A51、()是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】A52、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B53、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证B.建设用地规划许可证C.国有建设用地使用出让合同D.商品房买卖合同【答案】B54、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B多选题（共14题）1、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】BCD2、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A3、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案【答案】BD4、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD5、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。A.房地产市场的供求关系B.潜在的竞争项目C.宏观经济环境D.开发商市场营销策略E.开发商市场营销目标【答案】ABCD6、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。A.区域房地产市场B.全国性房地产市场C.专业房地产市场D.细分房地产市场E.项目房地产市场【答案】AC7、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】ACD8、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】BC9、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率【答案】AD10、从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为()。A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售E业主委员会租售【答案】AC11、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C12、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC13、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。A.重新装修费用B.更新改造费用C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D.空置损失费用E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失【答案】ABC14、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有（）。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【答案】ACD大题（共2题）一、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18