工程造价案例分析

工程造价案例分析-39(分：130.00，题时间90分钟)一、（）总数：，分数：20.00)1.[背材料某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万2，其中高层万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：1该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积元，多层每平方米建筑2900元预计建设的第一年末销房串为10%第二年末销房率为第三年末销房率40%高层、多层各年平均按上述售房率售房。2该项目单位建筑面积总投资2187.5元其建设期初需投资5000元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。题一若该房地产开发公司的内部基准收益率为试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?[题二]若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?[题三]在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?（分数：20.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：()解析：[题一]解：该房地产开发公司的总售房收入为：3800×4+2900×12=50000(万元其中：第一年末的售房收入为：50000×10%=50印)第二年末的售房收入为：50000×50%=25000(万元)第三年末的售房收入为：50000×40%=20000(万元)该房地产开发公司的总现金支出为：2187.5×16=35000(万元)第一年初的现金支出为：5000元第一年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2=14000(元)第二年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(万元所以该项目的现金流量图如图。NPV(15%)=-5000-9000(P/F，1)+9000(P/F15%，2)+20000(P/F，15%，=7129.53(万元因为NPV(15%)＞0所以该项目是可行的。[题二]解：该项目的现金流量图如图。NPV(1596)=-5000-9000(P/F，1)-6000(P/F，2)+20000(P/F15%，3)+15000(P/F，15%，万元)因为NPV(15%)0所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。[题三]解：设售房总收入为X由题意得：NPV(15%)=-5000+110%X-14000](P/F，1)

+[20%X-16000](P/F，+40%X•(P/F，，3)+30%X•(P/F，，4)=0(万元)简化得：0.67272X=29272.21X=43513.22(万元平均售价的最低价为：43513.22÷16=2719.58(元/m)。[题一]解：该房地产开发公司的总售房收入为：3800×4+2900×12=50000(万元其中：第一年末的售房收入为：50000×10%=50印)第二年末的售房收入为：50000×50%=25000(万元)第三年末的售房收入为：50000×40%=20000(万元)该房地产开发公司的总现金支出为：2187.5×16=35000(万元)第一年初的现金支出为：5000元第一年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2=14000(元)第二年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(万元所以该项目的现金流量图如图。NPV(15%)=-5000-9000(P/F，1)+9000(P/F15%，2)+20000(P/F，15%，=7129.53(万元因为NPV(15%)＞0所以该项目是可行的。[题二]解：该项目的现金流量图如图。NPV(1596)=-5000-9000(P/F，1)-6000(P/F，2)+20000(P/F15%，3)+15000(P/F，15%，万元)因为NPV(15%)0所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。[题三]解：设售房总收入为X由题意得：NPV(15%)=-5000+110%X-14000](P/F，1)+[20%X-16000](P/F，+40%X•(P/F，，3)+30%X•(P/F，，4)=0(万元)简化得：0.67272X=29272.21X=43513.22(万元平均售价的最低价为：43513.22÷16=2719.58(元/m)。二、（）总数：，分数：20.00)2.续上题。该房地开发公司决定开发建设该商品房项目，并委托某设计院进行设计，该设计院对多层商品房进行的设计方案对比资料如下：A方案：结构方案为砖混结构，建筑面积12万2，使用面积8.4万m，概算造价为万元。B方案：结构方案为框架结构，建筑面积12万2，使用面积8.58万m，概算造价为元。C方案：结构方案为内浇外砌结构，建筑面积为12万2，使用面积为9万m2，概算造价为10200万元。咨询公司和业主经研究决定邀请五位专家分别就使用面积系数F)内部空间使用的灵活性F)增加房屋卖点(F)房屋耐久性()施工方便F)五个方面功能进行了评价，并达成了以下共识：FF、样重要，F对于F重要，F相对于F重要。此后，各专家对该三个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表1-1{{B}}

表1-1{{/B}}功

能

方案功能得分

方案专家使用面积系数内部空间使用的灵活性增加房屋卖点房屋耐久性施工方便

ABCⅠⅡⅢⅣⅤⅠⅡⅢⅣⅤⅠⅡⅢⅣⅤ8678698897109998766769891097887867876898781098910787878987810991010109910108989888888[题一]若各专家评分去掉一个最高分，去掉一个最低分，取平均分为功能评分，试用价值指数法选择最佳设计方案?[题二]若售房方案改为按使用面积售房，为保证原来的售房收入，每平方米使用面积最低售价为多少（分数：20.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：()解析：[题一]解：根据背景资料所给出的条件，各功能权重的计算结果见表{{B}}表1-1{{/B}}F1F2F3F4

F5

得

分

权重F1F2F3F4F5

×2232×2322×3111×0001合计

4443×

1111116140

0.2750.2750.2750.150.0251.00各方案的功能得分、功能加权得分、功能指数、成本指数、价值指数见表1-2。{{B}}

表1-2{{/B}}方案

功能得分权重功能加权得分功能指数成本指数价值指数(8+7+6)/3=70.275(7+6+6)/3=6.330.275A(7+6+6)/3=6.670.275(7+8+7)/3=7.330.15(9+10+10)/3=9.670.025

7×0.275+6.33×0.275+6.67×0.275+7.33×0.15+9.67×0.025=6.841

(9600÷12)/6.841/(6.841+(9600÷12+8.374+8.801)12000÷12+=0.28510200÷12)=0.302

0.285÷0.302=0.944(9+8+8)/3=8.330.275(9+9+9)/3=90.275B(8+8+8)/3=80.275(8+8+8)/3=80.15(8+9+8)/3=8.330.025

8.33×0.275+9×8.374/(6.8410.275+8×0.275++8×0.15+8.33×8.374+8.801)0.025=8.374=0.349

(12000÷12)/(9600÷12+12000÷12+10200+12)=0.377

0.285÷0.302=0.944C

(9+9+9)/3=90.2759×0.275+7.67×8.801/(6.841(10200÷12)/(8+7+8)/3=7.670.2750.275+9.33×0.275+(9600÷12+0.366÷0.321(10+9+9)/3=9.33+9.67×0.158.374+8.801)12000+12+=1.140(9+10+10)/3=9.67+8×0.125=8.801=0.36610200+12)=

(8+8+8)/3=80.025由于C方即内浇外砌结构方案价值指数最大，所以C方案为最佳方案。[题二]解：原多层售房总收入为：12×2900=34800(万元)要保证原来的多层售房总收入则每平方米使用面积最低售价为：34800÷9=3866.67(元/m

0.321三、（）总数：，分数：20.00)3.[背材料续上题目由4幢高层20幢多层商品房组成成三个合同包发包合同包为幢高层品房，第二合同包和第三合同包分别9幢幢多层商品房组成二合同包的施工招标中邀请了甲、乙、丙三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加了该项目的投标。咨询公司协助业主编制的招标文件中规定：评标时采用最低综合报价中标的原则，但最低投标价低于次低投标价5%的价将不予考虑，业主指定工期10个月，投标人自报工期小10个，在评标时将考虑其给本房地产公司带来的利益(时交房、减少贷款利息支付、有利售房等，每月按元计算折算成综合报价进行评标，实际工期与自报工期相比较，在招标文件中规定了奖罚办法。甲、乙、丙三家投标单位投标中有关报价和工期的数据汇总见表{{B}}投标

基础工程

表1-2{{/B}}上部结构及屋面工装饰装修与上部结装饰装修工程程构单位报价工期

报价

工期

报价工期

工程搭接时间(万元)(月)(万元)(月)(万元)(月)

(月)甲600224005124041乙620224004125051丙620224004128041[题一]工程项目分标段发包应考虑哪些因素?[题二]若考虑资金的时间价值(金月利率为假定各分部工程每月完成的工作量相同，应建议业主选择哪家施工企业?（分数：20.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：()解析：[题一]解：工程项目分标段发包主要考虑以下因素：1招标项目的专业要求。专业要求接近，可以考虑作为一个整体进行招标；而专业要求相差甚远，则应考虑分标段发包。2招标项目的管理要求。各部分内容相互干扰大，协调困难，可以作为一个整体进行招标；而各部分内部相互干扰不大，协调难度小，可考虑分标段发包。3对工程投资的影响。直接影响是由管理费的变化引起的。是否分标段发包对管理费的多少有影响，从而影响工程投资，应视具体情况而定。4工程各项工作在时间、空间的衔接。各项工作的衔接多，交叉配合少，应考虑作为一个整体进行招标；反之，则可考虑将项目分标段发包。5对招投标的影响。项目大，作为一个整体投标，可以参加投标的投标人少，会大大降低招标的竞争性；而分标段发包的太小又将失去对实力雄厚的潜在投标人的吸引力。[题二]解：各投标单位的投标报价为：甲：600+2400+1240=4240(万元乙：620+2440+1250=4310(万元

甲乙甲乙丙：620+2400+1280=4300(万元4300×(1＜，各家投标报价均有效。计算各投标单位综合报价的现值见表{{B}}提前竣投工标每月工程款分部工程月份合效单(万元)益位(万元)

表1-3{{/B}}综合报价(万元)基础工程600/2=～2NPV=300(P/A,1%,2)+480(P/A,上部结构及2400/5=4803～1%,5)(P/F,1%,2)+甲屋面工程310(P/A,1%,4)装饰装修工7～1240/4=310(P/F,1%,6)=4014.37程10基础工程620/2=～2上部结构及NPV=310(P/A,1%,2)+610(P/A,2440/4=6103～6乙屋面工程1%,4)(P/F,1%,2)+250(P/A,1%,5)装饰装修工6～(P/F,1%,5)=4098.591250/5=250程10基础工程620/2=3101～2NPV=310(P/A,1%,2)+600(P/A,丙上部结构及1%,4)(P/F,1%,2)+3202400/4=6003～丙屋面工程100(P/A,1%,4)装饰装修工程

1280/4=3206～

(P/F,1%,5)-100(P/F,1%,9)=4002.46MVV＜＜NPV，应建议业主选择丙施工单位。四、（）总数：，分数：25.00)4.[背材料续上题。该项目第二合同包承包商提交的施工组织设计中提到将组织三个施工队，每个施工队负责三幢多层的施工，若某施工队施工的三幢商品房设计完全相同，每幢基础数据如下：首层建筑面积为，内横墙厚为140mm净长150m，纵墙厚为160mm，净长400m，外墙墙厚为240mm中心线总长200m，地面垫层同基础垫层，地面为水泥砂浆楼地面，厚度为其基础开挖断面如图～图1-3。[题一]若本施工按(设工程工程量清单计价规范)编制的工程量清单报价，试问项目编码有何规定?[题二]根据该施工队施工的三幢商品房的工作内容，试填写表列出计算式)[题三]若纵横墙均直交，试问今后室内回填的工程量是多少?{{B}}表1-3{{/B}}序号1234

项目编码××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××

项目名称场地平整挖土方基础回填土方运输

计量单位工程量

5678

××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××

基础垫层砖基础现浇带形基础地圈梁（分数：25.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：()解析：[题一]解：项目编码以五级编码设置，用十二位阿拉伯数字表示。一、二、三、四级编码统一；第五级编码由工程量清单编制人员按具体工程的清单项目特征而分别编码各级编码代表的含义为第一级表示分类码分二位)第二级表示章顺序码(分二位)；第三级表示节顺序码二位)第四级表示清单项目码(分位)第五级表示具体清单项目码(三位)。[题二]解：1场地平整：3×1000=3000.00(m2)2挖土方：3×(1.570×1.5×150+1.77×1.8×400+1.05×1.5×200)=5827.95(m)3基础垫层：3×(1.57×0.10×150+1.77×0.10×400+1.05×0.10×200)=346.05(m3)4砖基础：3×(0.53×0.37×150+0.73×0.37×400+0.55×0.37×200+0.67×0.48×200)=727.43(m3)5现浇带形基础：3×[(0.25×1.37+0.25×0.87)×150+(0.3×1.57+0.3×0.97)×400]=1166.40(m)6地圈梁：3×(0.37×0.37×150+0.37×0.37×400+0.37×0.37×200)=308.03(m)7基础回填：5827.95-346.05-727.43-1166.40-308.03=3280.04(m)8土方运输：5927.95-3280.04=2547.91(m3)[题三]解：回填面积：3×[1000(0.24×200+0.14×150+0.16×400+4×0.12×0.12)]=2600.83(m)回填厚度：0.60-0.1-0.03=0.47(m)室内回填：2600.83×0.47=1222.39(m)五、（）总数：，分数：25.00)5.[背材料上题。该施工队负责三幢多层商品房的施工，以每幢房屋作为一个施工段组织施工，其提交的网络计划如图1-4所示。[题一]该网络计划绘制正确吗在哪类错误?画出正确的网络计划。[题二]承包商按正确的网络计划组织施工，在挖土，施工过程中，由于挖到地质图上未标明的城市供水管道，因管道改道使该工作延误了天施工成本损失费10000(1000×10=10000元)利润损失1000元(t0000×10%=1000)基础2由于业主设计变更，延误了4，施工成本损失费8000(2000×4=)利润损800元(8000×10%=800)两起事件共计索工期14天费用19800，若每天施工成本损失费、利润损失费计算正确，试问可批准的工期索赔为多少天用索赔的金额是多少（分数：25.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：()解析：[题一]解：该网络计划绘制错误。错误的原因于：实际上没有逻辑关系(紧前紧后关系)的工作在网络图上表示为有逻辑关系，如挖土基础2、回填1逻辑关系，而在图上表示为挖土3为础2回填1的紧后工作。正确的网络计划如图1-3所示：

图1-3[问题二解：对于索赔事件，索赔理由成立，应予以接受。但费用索赔计算不正确，只应接受其成本损失费用元，不接利润损失费1000元对于工期索赔应通过网络计算确定。对于索赔事件2索赔理由成立，应予以接受。但费用索赔计算不正确只应接受其成本损失费用元不接受利润损失800对于工期索赔应通过网

络计算确定。原网络计划工期计算见图工期为天。将业主原因和险影响的各工序时间加到原网络计划上，挖土方增加天，基础工加4天，重新计划网络图图1-3)。工期为56天，所以两项索赔事件共计批准工期延期天，工期为56天批准费用索赔18000元。六、（）总数：，分数：20.00)6.[背材料续上题。承包商的工程量清单报价清单如表{{B}}表1-4{{/B}}序号

项目编码

项目名称

金额(元)计量估计工程综合单单位量合价价1××××××××××××场地平整m2××××××××××××挖土方m

23

3000.005150005250.00251312503××××××××××××地圈梁m3290.007002030004××××××××××××基础回填m5××××××××××××土方运输m6××××××××××××基础垫层m7××××××××××××砖基础m

3333

3000.0015450002250.001022500320.0030096000370.002501675008××××××××××××

现浇带形基础

m3970.00600582000若合同规定，以直接费为计算基础。基础丁程完工后支付工程款，支付工程价款的90%实际工程