工程经济考试试题及考试重点

第十八讲建筑工程的概预算和建设项目的财务评价

一、内容提要：

本讲主要是讲解工程概预算的定义和作用，建筑产品价格形成的特点和构成，建筑工程

定额，工程量及建筑面积计算规则，建筑工程概预算文件和组成，施工图预算和概算编

制，，建设项目可行性研究，建设项目财务评价的概念、内容和程序。

二、本讲的重点是：

建筑产品价格的构成，建筑工程定额及其分类，工程量用建筑面积的计算规则。

本讲的难点是：建筑工程概预算文件及组成，施工图预算及概算编制。

三、内容讲解：

1、建筑工程的概预算

1.1工程概预算的定义和作用

工程概预算是设计概算和施工图预算的总称。设计概算是由设计单位根据初步设计图纸

及说明、概算定额（或概算指标）、各项费用定额或取费标准、设备、材料预算价格等资

料数据编制的，从筹建至竣工交付使用所需的全部费用的文件。设计概算是编制建设项

目投资计划、确定和控制项目投资的依据；是签订建设工程合同和贷款合同的依据；是

控制施工图设计和施工图预算的依据；是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计

方案的依据；是工程造价管理及编制招标标底和投标报价的依据；是考核建设项目投资

效果的依据。施工图预算是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸和现

行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工施工机械台班费等预算价格编制和确

定的建筑安装工程造价的文件。施工图预算是控制工程造价的重要依据，是控制施工图

设计不突破设计概算的重要文件；是确定工程承包合同价款的基础；是办理财务拨款、

工程贷款和工程结算的主要依据；是控制工程施工项目投资费用支出的依据。

1.2工程项目的划分

一个工程建设项目是一个工程综合体。可分解为许多有内在联系的独立和不独立的工程。

为了便于对工程项目的建设进行管理和费用的确定，把工程项目按其组成划分为工程建

设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。

(1)工程建设项目是指按一个总体设计进行建设的工程项目的总称。工程建设项目由一个

或几个单项工程组成，

(2)单项工程，是指一个工程建设项目中，具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产

能力或效益的工程。例如，一个新建学校的教学楼、办公楼、食堂、宿舍、体育馆等都

是该建设项目的单项工程。一个单项工程由若干个单位工程所组成。

(3)单位工程，是指具有独立的专业设计文件，可以按专业组织施工，具有独立施工条件

的工程。一个单位工程由若干个分部工程组成。

(4)分部工程，是指单位工程中，由不同材料、不同的主要工种，或由不同的施工机械所

完成的各个部分。分部工程由若干个分项工程组成。

(5)分项工程，每一个分部工程，按照它不同的施工方法，不同的结构类型，不同的材料

规格等可分为各分项工程。分项工程是计算人工、材料、机械消耗的最基本的计算要素。

如下图，工程建设项目的划分是一个从大到小，从总体到最基本单元的分解过程。各个

分解单元都有与之对应的工程造价。

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建设项目的这种划分决定了建设项目造价确定的过程是一个逐步组合的工程，其组合顺

序为：分部分项工程造价、单位工程造价、单项工程造价、工程总造价。其中分部分项

工程造价是工程总造价的基础，它是可以用定额等技术经济参数测算价格的基本单元。

只有将工程项目的各分部分项工程划分清楚，才能正确地反映工程总造价。

1.3工程项目投资的构成

工程项目投资，是指进行工程项目建设所花费的全部费用，即从工程项目确定建设意向

开始直至建成竣工验收为止整个建设过程中所支出的总费用，这是保证项目建设正常进

行的必要资金。工程项目投资主要由建筑安装工程费用、设备和工器具的购置费用，以

及有关工程的其他费用等组成。

(1).建筑安装工程费用

建筑安装工程费用，是指花费在建筑安装工程施工过程中的费用，它按工程内容分为建

筑工程费用和安装工程费用。建筑工程费用通常指建筑物和构筑物的土建工程费用，包

括房屋、桥梁、道路、堤坝、隧道工程的建造费用，建筑物内的给排水、电气照明、采

暖通风等工程费用，以及农田水利、场地平整、厂区整理和绿化等工程费用。

安装工程费用一般包括各种需要安装的机械设备和电气设备等工程的安装费用，如进行

各类生产、动力、电讯、起重、医疗、实验等设备的安装，附属于被安装设备的管线敷

设，被安装设备的绝缘、保温、油漆、测定、单体试运转等的费用。

(2).设备、工器具及生产用具购置费用

设备购置费用，包括一切需要安装与不需要安装的设备的购买原价和设备运杂费，如各

类生产、动力、电讯、起重、医疗、实验等设备的购置所支出的费用。工器具及生产用

具购置费用是指未达到固定资产标准的工具、器具、家具和仪器的购置费用，如各种计

量、分析、化验、烘干仪器、五金工具、工具台、办公台等的费用。

⑶工程其他费用

工程其他费用是指在进行工程筹建、建筑安装和设备购置工作中为保证工程建设顺利完

成所发生的各类费用，以及为使工程建成以后能够正常发挥效用需发生的有关费用。具

体包括：土地费用，建设单位管理费，工程勘察、设计费、研究实验费，市政公用设施

等的配套工程建设费用(如供电贴费)，联合试运转费，生产职工培训费等与建筑安装工

程、设备购置费用无关但又必须支出的工程建设费用。

⑷预备费用

预备费用是指在初步设计和设计概算中难以预料的工程费用，包括基本预备费和涨价预

备费。

⑸建设期借款利息。

(6)固定资产投资方向调节税。

2、建筑产品价格形成的特点和构成

2.1定义

建筑产品是指房屋、构筑物的建设和设备的安装，它是建筑业的物质生产成果，是建筑

业提供给社会的产品。建筑产品同其他工业产品一样有价值和使用价值，并且是为他人

使用而生产的，具有商品的性质。建筑产品价格，是建筑产品的货币表现，是物化在建

筑产品中社会必要劳动时间的货币名称。由于建筑产品的生产是通过建筑安装工程来完

成的，建筑产品的生产过程就是该建筑产品的建筑安装工程的实施过程。因此，建筑产

品的价格的具体形式就是该建筑产品的建筑安装工程费用，亦即建筑安装工程造价。在

建筑市场上，建筑产品的价格表现为建筑安装工程招投标的定标价格，也表现为建筑安

装工程的承包价格和结算价格。

2.2建筑产品价格的特点

建筑产品价格包括生产成本、利润和税金等三部分，其中生产成本又可分为直接成本和

间接成本。建筑产品价格除具有一般商品价格的特性外，还具有许多与其他商品价格不

同的特点：

(1).建筑产品价格的大额性。

(2).建筑产品价格的个别性、差异性。

(3).建筑产品价格的动态性

但这一价格不是一成不变的，任一项工程从决策到竣工交付使用，都有一个较长的建设

期间，而且由于不可控制的因素影响，在预计工期内，许多影响工程造价的动态因素，

如工程变更，设备材料价格、工资标准、以及费率、利率、汇率会发生变化。

2.3建筑产品价格的计价

特征建筑产品价格特点，决定了建筑产品价格有如下的计价特征。

(1).单件性计价特征。

(2).多次性计价特征。其过程如图所示：

(3).组合性特征

(4).依据的复杂性特征。由于影响工程造价的因素多，计价依据复杂，种类繁多，主要

可分为：例如，计算工程量依据。包括设计图纸、设计说明等。计算人工、材料、机械

等实物消耗量依据。包括投资估算指标、概算定额、预算定额等。

2.4建筑产品价格的构成

建筑产品价格构成是建筑产品价格各组成要素的有机组合形成。我国现有建筑安装工程

费用的组成如下:

•工

19-3.3点筑安■工■费用

（一）.工程直接费

建筑安装工程直接费由直接费、其他直接费和现场经费组成。

（1）直接费：

直接费是指在工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各种费用。

它包括人工费、材料费和施工机械使用费。

1）人工费。它是指直接从事于建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。

2）材料费。它是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、

半成品的费用和周转材料的摊销（或租赁）费用。

3）施工机械使用费。它是指使用施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安、拆和进

出场费。

（2）其他直接费：

其他直接费是指除了直接费之外的，在施工过程中直接发生的其他费用。

1）其他直接费的组成内容

a冬、雨季施工增加费：

b夜间施工增加费：

c材料二次搬运费：

d仪器仪表使用费：

e生产工具用具使用费：

f检验试验费：

g特殊工程培训费：

h工程定位复测、工程移交、场地清理等费用。

i特殊地区施工增加费：

2）其他直接费的计算。其他直接费是按相应的计取基础乘以其他直接费费率确定。

计算公式为

土建工程：

其他直接费=直接费X其他直接费费率

安装工程：

其他直接费=人工费X其他直接费费率

（3）现场经费：

现场经费是指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用，包括临时设施费和现场管

理费两方面内容。

1）临时设施费。它是指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时

建筑物、构筑物和其他临时设施的搭设、维修、拆除费用或摊销费用。

2）现场管理费。它是指发生在施工现场这一级，针对工程的施工建设进行组织经营管理

等支出的费用。

现场管理费的计算：现场管理费是按相应的计取基础乘以现场管理费费率确定。

土建工程：

现场管理费=直接费X现场管理费费率

安装工程：

现场管理费=人工费X现场管理费费率

（二）间接费

建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有

关，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费

用。

间接费是按相应的计取基础乘以间接费费率确定。计算公式为：

土建工程：

间接费=直接工程费义间接费费率

安装工程：

间接费=人工费X间接费费率

（三）.利润及税金

建筑安装工程费用中的利润及税金是建筑安装企业职工为社会劳动所创造的那部分价值

在建筑安装工程造价中的体现。

1）计划利润

计划利润是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润。它是按相应的计取基础乘以计划

利润率确定。计算公式为：

土建工程：

计划利润=（直接工程费+间接费）X计划利润率

安装工程：

计划利润=人工费义计划利润率

2）税金

建筑安装工程税金是指按国家税法规定的应计人建筑安装工程费用的营业税、城乡维护

建设税及教育费附加。

a.营业税。营业税是按营业额乘以营业税税率确定。其中建筑安装企业营业税税率为3%。

计算公式为：

应纳营业税=营业额*3%

b.城乡维护建设税。城乡维护建设税原名城市维护建设税，它是国家为了加强城乡的维

护建设，稳定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源，而对有经营收入的单位和个人征

收的一种税。城乡维护建设税是按应纳营业税额乘以使用税率确定，计算公式为：

应纳税额=应纳营业税额X适用税率

城乡维护建设税的纳税人所在地为市区的，其适用税率为营业税的7%；所在地为县镇的,

其适用税率为营业税的5%；所在地为农村的，其适用税率为营业税的1%。

c.教育费附加。教育费附加是按应纳营业税额乘以3%确定，计算公式为：

应纳税额=应纳营业税额X3%

3、建筑工程定额

3.1建筑工程定额及其分类

建筑工程定额，是指在一定的施工条件下，完成规定计量单位合格产品所消耗的人工、

材料和施工机械台班的数量标准。建筑工程定额的主要作用是确定和控制建筑产品生产

中人力、物力和财力的消耗，是确定建筑产品价格的重要依据。

建筑工程定额的种类很多，它可以分为以下几大类，如下图所示：

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⑴按生产要素。可分为劳动消耗定额、材料消耗定额和机械台班使用定额。这三种定额

总称为施工定额。

⑵按定额的编制程序和用途来分类。

可以把工程建设定额分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算等5种。

a、施工定额。它由劳动定额、机械定额和材料定额3个相对独立的部分组成。b、预算

定额。这是在编制施工图预算时，计算工程造价和计算工程中劳动、机械台班、材料需

要量使用的一种定额。

C、概算定额。这是编制扩大初步设计概算时，计算和确定工程概算造价、计算劳动、机

械台班、材料需要量所使用的定额。

d、概算指标。是在三阶段设计的初步设计阶段，编制工程概算，计算和确定工程初步设

计概算造价，计算劳动、机械台班、材料需要量时所采用的一种定额。

e、估算指标。它是项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用

的一种定额。

(3).按照投资的费用性质分类

可以把工程建设定额分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额。

(4).按照专业性质分类

工程建设定额分为通用定额、行业通用定额和专业专用定额3种。全国通用定额是指

在部门间和地区间都可以使用的定额；行业通用定额系指具有专业特点在行业部门内可

以通用的定额；专业专用定额是指特殊专业的定额，只能在指定范围内使用。

(5).按主编单位和管理权限分类

工程建设定额可分为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额和补充定

额5种。

3.2建筑工程定额的特点

(1).科学性

(2).系统性

建筑工程定额是相对独立的系统。它是由多种定额结合而成的有机的整体。

(3).统一性

建筑工程定额的统一性，主要是由国家对经济发展的有计划的宏观调控职能决定的。

(4).权威性

建筑工程定额具有很大权威，这种权威性在一些情况下具有经济法规性质。

(5).稳定性和时效性

3.3建筑工程定额的作用

1.在建筑工程中，定额具有节约社会劳动和提高生产效率的作用。

2.定额有利于建筑市场的公平竞争。

3.定额是对市场行为的规范。

4.定额有利于完善市场的信息系统。

4、工程量及建筑面积计算规则

4.1工程量计算规则

(1).工程量计算规则

工程量是指将建筑工程分解成各个基本单元子项，即分部分项工程的实物工程量。工程

量与对应的定额单价组合成分部分项工程的工程费用。因此工程量的大小直接影响着建

筑安装工程费用的大小。工程量计算规则分别按土石方工程、桩基础工程、脚手架工程、

砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、楼地面工程、装饰工程等分部工程，给出相应所

包括的各个分项工程的计算规则。

(2).工程量的计算注意事项

工程量的计算应注意以下事项：

a应耐心细致阅读图纸，计算中遵循一定的规则和顺序，循序进行。

b计算各个不同项目的工程量时，应注意定额中相应的分项工程的工程量计算规则说明，

计量单位应与定额的计量单位一致。

c计算工程量时每计算完一项，应在图纸上做记号，以避免重复或遗漏。

d计算中应尽可能减少重复劳动，简化计算过程。

4.2建筑面积计算规则

房屋建筑的建筑物各层外围水平投影面积的总和，称为该建筑物的建筑面积，是建筑物

的一项重要技术特征指标。

(1).计算建筑面积的范围

a、单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围

水平面积计算，单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

b、高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒

脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽

度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外边面间的水平长度乘以中

柱外边线的水平宽度计算。

C、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外

围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积

按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。

e、用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的

一半计算建筑面积。

f、坡地建筑物利用吊脚做架空层且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算

建筑面积。

g、穿过建筑物的通道，建筑物的门庭、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积,

门厅、大厅内回廊部分，按其水平投影面积计算建筑面积。

h、图书馆和书库按书架层计算建筑面积。

i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

j、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

k、建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。

1、有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一

半计算建筑面积。

m、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、

货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构的外围水平面积计

算建筑面积。

。、突出墙体的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

P、封闭式阳台、挑廊，按其投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积

的一半计算建筑面积。

q、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走

廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

r、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；无顶盖的架空走

廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

S、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按其水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯

而室外又设楼梯者，其室外楼梯则按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

t、跨越其他建筑物、结构物的高层单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层

者按多层计算。

（2）.不计算建筑面积的范围

a突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

b检修、消防等用的室外爬梯。

c层高在2.2米以内的技术层。、（含2.2米）

d构筑物如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮仓、圆库、地下人防干线、支线等。

e建筑物内外的平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

f没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

g单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

h层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

（3）.其他

在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

5、建筑工程概（预）算文件和组成

概（预）算文件由单位工程概（预）算、单项工程综合概（预）算，总概（预）算等文件组成。

5.1单项工程概（预）算

（1）.单项工程概（预）算文件

单项工程概（预）算是确定一个单位工程费用的文件，需要按设计图纸，定额等通过计算

编制单位工程概（预）算文件组成。

（2）.单项工程综合概（预）算

单项工程综合概（预）算是确定一个单项工程费用的文件，是一个单项工程所包括的各个

单位工程概（预）算费用的汇总，单项工程综合概（预）算文件包括编制说明、综合概算表。

单项工程综合概（预）算表包含了单位工程概（预）算表全部内容外还有其他工程和费用，

并列出了技术经济指标，以便于分析该单项工程设计的技术经济合理性。

5.2建设项目总概（预）算

建设项目总概（预）算是确定某一建设项目从筹建到建成的全部费用的文件，它是根据各

单项工程综合概（预）算以及其它费用概（预）算汇总编制而成的。总概算文件一般包括：

编制说明、总概算表。

编制说明基本上与单项工程综合概算编制说明的几个方面相同，但对工程概况和建设条

件要做更全面的阐述。

总概算表的项目组成一般分为四个部分：

第一部分，为建筑安装工程费用项目；

第二部分，为其他费用项目；

第三部分为预备费；

第四部分为固定资产投资方向调节税。

（1）建筑安装工程费用

是指直接发生在建筑安装工程施工过程中的费用，施工企业在组织管理施工生产经营中

间接地为工程支出的费用，以及按国家规定收取的利润和缴纳的税金的总称。

（2）工程建设其他费用

此项费用是根据有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的零

用，主要包括土地动拆迁费，各类增容配套费、勘察设计费、建设工程监理费、建设单

位管理费等。

⑶基本预备费

预备费是指在初步设计和概算中难以预料的工程费用。

（4）固定资产投资方向调节税

固定资产投资方向调节税是国家为控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强

重点建设，促进国民经济持续稳定协调发展，而对固定资产投资的单位和个人征收的调

节税。

5.3单位工程概（预）算的费用组成

按照上海市建筑安装工程概（预）算定额的费用标准，单位工程概（预）算的费用

由：直接费（包括其他直接费）、综合间接费、利润、开办费、其他费用、税金等组成。

（1）.直接费

直接费由定额直接费和其他直接费组成，定额直接费是施工过程中耗费的构成工程实体

和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。其他直接费是

指定额直接费以外施工过程中发生的其他费用，按率计取，包干使用。

其他直接费=定额直接费X其他直接费率

（2）.综合间接费

综合间接费是指施工企业为组织和管理施工生产，经营活动所发生费用。

综合间接费=（定额直接费+其他直接费）义综合间接费率

（3）.利润

a.利润是指按国家规定应计入建筑安装工程造价的费用。

b.计算方法

（定额直接费+其他直接费+综合直接费）X差别利润率

式中差别利润率见下表

(4).开办费

开办费是指完成单位工程建筑产品所必须发生的，但没有计入定额直接费，其他直接费

和综合间接费内的费用，这部分费用由承发包双方按照施工组织设计或有关规定，通过

合同形式或现场签证加以确认。

(5).其他费用

其他费用是定额编制管理费，工程质量监督费，行业管理费的和。

定额编制管理费=直接费XO.5%o

工程质量监督费=直接费XI.5%。

行业管理费=(直接费+综合间接费+利润+开办费+其他费用)XL5%。

(6).税金

税金指国家税法规定的应计人工程造价内的营业税，城市建设维护税和教育费附

加。

计算方法为：(直接费+综合间接费+利润+开办费+其他费用)X税率

税率按纳税所在地为：

市区：3.41%县镇：3.35%其他：3.32%

6、施工图预算和概算编制

6.1施工图预算编制依据

(1).施工图纸和说明，

(2).施工组织设计或施工方案

(3).预算定额包括单位估价表及主管部门颁发的有关部门文件，规定取费标准，预算定

额是确定建筑产品价格的法定依据，而主管部门发布的有关取费标准，是编制施工图预

算的必备依据。

(4).工程招标文件和工程承包合同

6.2施工图预算的编制步骤

(1).准备工作，编制预算前应首先熟悉施工图纸，全面了解建筑造型、平面布置、结构

类型所使用的材料、构配件、设备系统、设计说明等，了解熟悉施工方案，施工组织设

计等。

(2).参加技术交底，踏勘施工现场，对于设计单位提送的施工图，一般都由建设单位组

织设计单位，施工企业和有关单位进行细致的审查。预算编制人员可主动在技术交底会

上，就施工图中的疑问，进行询问核实，为了编制出符合施工实际的施工图预算，必须

全面掌握施工现场情况、施工条件、可采用的施工方法等。

(3).项目划分

根据图纸的设计内容和定额中所列子目，将整个工程分为可以计价的基本单元子项。

(4).计算工程量

项目划分完成后，就可以按照图纸尺寸及定额规定的工程量计算规则，逐个计算所列出

的分项工程的实物数量。工程量计算是编制预算最繁重的工作，花费时间最长，需要耐

心和细致。

(5).套用定额单价

这一项工作是将每一分项工程的计算单价从预算定额中摘出，即套用定额单价，作为计

算工程直接费的价格依据。

(6).计算工程直接费

计算分项工程直接费

分项工程直接费就是每一分项工程的工程量与相应定额单价的积数。

分项直接费=分项工程量X相应的定额单价

计算工程直接费

工程直接费是各个分项工程直接费的总和数，即：

工程直接费(工程量义定额单价)

(7).作工料分析

工料分析是指每一分项工程的人工、主要材料和施工机械台班定额消耗量的计算，作为

测算分析工料机消耗和组织工程施工的依据。

(8).计算其他费用

工程直接费计算完成后，按建筑安装工程费用的构成，还需要以工程直接费为基数计算

其他直接费、间接费、利润、税金等，其他费用的计算须按规定的各项费用的取费标

准，规定的计费基数和顺序进行计算，将计算出的各项费用累计相加就得到建筑安装总

造

价，即：建筑安装工程总造价=工程直接费+其他费用

(9).填写编制说明

一般应包括以下内容：

A介绍工程概况

b编制预算所采用的施工图名及编号

c编制预算所采用的预算定额或单位估价表，以及所采用的材料预算价格。

d编制工程预算所依据的费用标准，材料调价的有关文件

e其他有关说明的事项

f复核、整理、装订

6.3设计概算的编制依据

(1).初步设计图纸和有关说明

(2).概算定额或概算指标

(3).有关规定、取费标准和费用定额

(4).工程建设总规划

6.4设计概算的编制方法

(1).扩大单价法

(2).概算指标法

(3).类似预算法

国

7、建设项目的财务评价

7.1建设项目可行性研究报告的作用：

建设项目可行性研究的主要作用是：作为项目投资决策的科学依据，防止和减少决策失

误造成的浪费，提高投资效益。经批准的可行性研究报告，其具体作用如下：

(1)作为确定建设项目的依据

(2)作为编制设计文件的依据

(3)作为向银行贷款的依据

(4)作为拟建项目与有关单位签订合同或协议的依据

(5)作为环保部门审查项目对环境影响的依据，亦作为向当地政府部门或规划部门申

请建设执照的依据

(6)作为组织施工、工程进度安排及竣工验收的依据

(7)作为项目后评估的依据

7.2建设项目财务评价的概念、内容

概念：财务评价是根据国家现行财务制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务

效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇

平衡能力等财务状况，据以判断项目的财务可行性。它是项目可行性研究的核心内容，

其评价结论是决定项目取舍的重要依据。

内容：财务评价应该包括以下内容：

(1)财务效益和费用的识别

(2)财务效益和费用的计算

(3)财务报表的编制

(4)财务评价指标的计算与评价

1、下列关于工程项目的说法()不正确

A、工程项目包括工程建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程

B、单项工程是指一个工程建设项目中，具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产

能力或效益的工程，它由若干个单位工程所组成。

C、建设项目造价确定的过程是一个逐步组合的工程，其组合顺序为：分部分项工程造

价，单项工程造价，单位工程造价，工程总造价。

D、分部分项工程造价是工程总造价的基础，它是可以用定额等技术经济参数测算价格

的基本单元。

答案：C,

2、房屋、桥梁、道路工程的建造费用属于()

A、建筑工程费用

B、设备、工器具及生产用具购置费用

C、工程其他费用

D、安装工程费用

答案：A

3、研究试验费用属于()

A、建筑工程费用

B、设备、工器具及生产用具购置费用

C、工程其他费用

D、安装工程费用

答案：c

4、下列关于建筑产品价格的说法()是不正确的

A、建筑产品价格是建筑产品的货币表现，是物化在建筑产品中社会必要劳动时间的化

身名称。

B、建筑产品价格包括生产成本，利润和税金。

C、建筑产品价格除具有一般商品人格的特性外，还具有许多与其他商品人格不同的特

点。

D、建筑产品价格具有静态性。

答案：D

5、下列()不属于工程直接费

A、人工费

B、临时设施费

C、现场管理费

D、企业管理费

答案：D工程直接费包括直接费，其他直接费，现场经费。直接费包括人工费，材料费，

施工机械使用费，现场经费包括临时设施费和现场管理费。而企业管理费属于间接费。

6、工程建设定额中，分项最细，定额子目最多的定额是()

A、概算定额

B、概算指标

C、预算定额

D、施工定额

答案：D

7、随着设计、施工技术的发展，当现行定额不能满足需要时，需编制()

A、临时定额

B、补充定额

C、专用定额

D、一次性定额

答案：B

8、计算建筑面积的范围，正确的说法是()

A、单层建筑物是按高度来确定的

B、多层建筑物的建筑面积是按层数来计算的

C、图书馆和书库按书架层计算建筑面积

D、建筑物内的技术层，层高超过2.5米的，应计算建筑面积。

答案：C单层建筑物不论其高度如何均按一层计算。多层建筑物的建筑面积是按各层建筑

面积的总和计算。建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。

9、总概算表的项目不包括()

A、建筑安装工程费用

B、工程建设其他费用

C、基本预备费

D、开办费

答案：D,开办费属于单位工程概算的费用，总概算表的项目除了上面三项外，还包括固

定资产投资方向调节税。

10、下列关于建设项目财务评价的内容说法，不正确的是()

A、包括财务效益和费用的识别

B、包括财务效益和费用的计算

C、不包括财务报表的编制

D、财务评价指标的计算与评价

答案：C财务评价的内容也包括财务报表的编制。

第十七讲货币的时间价值和建筑设计方案评价。

一、内容提要:

本讲主要是讲解货币的时间价值概念、衡量尺度、计算公式以及名义利率和实际利率

的计算问题；建筑设计方案的要求、准则、技术经济评价，以及居住建筑、居住小区、

公共建筑设计方案的评价指标。

二、本讲的重点是：

货币的时间价值计算、名义利率和实际利率的计算问题

本讲的难点是：建筑设计方案的技术经济评价问题。

三、内容讲解：

1、货币的时间价值：

1.1定义：是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。

例如，将现在的1元钱存入银行，如果银行存款年利率是10%,那么一年后可得到1.10

元，这1元钱经过一年的投资增加了0.10元，这就是货币的时间价值。

我国关于时间价值的概念为：货币的时间价值是扣除风险报酬和通货膨胀贴水后的真实

报酬率。银行存款利率、贷款利率、各种债券利率、股票的股利率都可看作是投资报酬

率，但它们与时间价值都是有区别的。只有在没有风险和通货膨胀的情况下，时间价值

才与上述的报酬相等。

影响资金时间价值的因素：主要有资金的使用时间、资金数量的大小、资金投入和回收

的特点、资金周转的速度。

资金有时间价值，即使金额相同，因其发生在不同时间，其价值就不相同。反之，不同

时点绝对不等的资金在时间价值的作用下却可能具有相等的价值。所以，不同时间点上

的货币收入量或支出量不宜直接进行运算，需要把它们换算到相同的时间点上，然后才

能进行大小的比较和计算。

1.2、衡量货币时间价值的尺度：

（一）利息：就是货币所有者（债权人）因贷出货币或货币本金而从借款人（债

务人）处获得的报酬。

从债权人角度，贷款利息就是资本报酬。从债务人角度，利息则是使用货币或货币资本

所花费的代价即资金成本。

（二）利率：是一定时间内利息和本金的比例。可按年、半年、季、月计算，

称为年利、半年利率、季利、月利、也可按三年、五年、十年计算，如中长期贷款利率、

债券和国库券利率。

利息的计算：

（1）单利：是按某利率对原始本金计算利息的方法。

单利的计算公式为：I=p*i*n

其中，I代表计息周期的利息，P代表本金，i代表计息周期单利利率，n代表计息期数。

（2）复利：是以某利率对各期期末的本金来计算利息的方法，即每经过一个计息期，要

将所生利息加入年初本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。

复利的设算公式为：I-iXFti

其也i代衰让嘉同■复川科率,代表甯14JN末复利相月.

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式中Q+评称为复利终值系数，用符号（F/p,i,n）表示。因此上式又可写成F=p

[FfRi声），例如：（F他咯3）表示每期利率为6%,3期复利终值为系缘

例1、某人借款i加00元，年复利率仁北%试问5年末连本带利一次需偿还多少。

解号F-pCl+i^-lOOOOX（1+10?6）S-161C5.1（元）

（2）复利现值计算公式；指已知每期利率为i,n期期末的集值F,为取得提值F*现在

所需的本金投入。由复利提值的逆运算可得到p=F（14i产

式中（1+产称为复利现值系热用符号⑴尔加）表示°因此上式又可写成p=F卬

例如：（p/FJD%「）表示每期利率为1D%，5期复利现值系数。

例2、某人希望，年末有1。000元资金，年复利率试问现在须一次存款多少。

隔p=F（l+iy»=l0000X（1+10%）-5=6209（55）

我们从上面计算可知，现值与像值的概念和计算方法正好相反，因为现值系数与终值

系数是互为倒数抑（F；pj,u）=——-——。在P一定时，依旧同时，：越高，

（P■,Faaii

F越大,在i相同时，II越长，F越大。在F一定时，n相同时，i越高，F越小；在i

相同时，ri越长，p越小*

（二）年金终值和现值计算

年金是指在每期期末等额、定期的收支系列。例如，等额分期付款赊购、等额

分期偿还贷款、发放养老金、分期等额支付工程款、每年相同的销售收入等，都属于年

金收付形式，用符号A表示。

（1）年金终值公式

若用横线代表时间的延续，用数字标出各期的顺序号；竖线的长度表示支付年

金的大小。则年金可用下图表示。

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建筑设计方案评价

2.1、建筑设计方案评价的要求和准则

建筑设计：是指用户对功能的要求，具体确定建筑形式、结构形式、建筑物的空间和平

面布置以及建筑群体组合的设计。

(一)建筑设计方案技术经济评价的基本要求

(1)适用和经济的统一。建筑设计必须贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的

建设方针，它是评价设计方案的基本准则。

(2).美观和经济的统一。

(3).要有可比性。对不同设计方案进行使用、经济和美观方面的比较时，要注意方案

的可比性。

(4).突出主要指标。

(二)建筑设计的技术原则

城市住宅和公共建筑设计应遵循的技术经济原则是：

(1).严格执行国家设计规范；

(2).执行国家有关的建设标准；

(3).符合城市总体规划要求；

(4).合理利用土地；

(5).满足使用功能要求，保证方便生活，方便工作；

（6）.正确处理使用、辅助、交通三大部分关系，对建筑空间进行合理组合,

优化设计；

（7）.正确处理装修构造和选择设备标准；

（8）.满足卫生、防火、日照、通风和安全疏散的要求；

（9）.正确选择结构形式和建筑材料，降低工程造价，缩短建设工期，提高工

程质量。

2.2、建筑设计方案的技术经济评价

建筑设计方案技术经济评价的目的：是采用科学方法，按照工程项目经济效果

评价原则，用一个或一组主要指标对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、

人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价，从而择优确定技术经济效果好

的设计方案。

建筑设计方案的评价是以评价指标体系作为基础和依据的。评价指标体系按建

筑功能指标和社会资源消耗指标两大类划分，每一大类指标再进一步分为相应的分指标。

在两大类评价指标中，建筑功能类指标大多数是不可计量的指标（定性指标），评价时可

做出评分标准，由专家评出分值，一般以分值高者为优；社会资源消耗类指标基本为可

计量指标（定量指标）。评价时可计算出数值大小，一般以小者为优。常用的技术经济评

价方法有：计算费用法，多因素评分优选法。

（一）计算费用法

最小费用法有两个评价指标：C年和C总。C年表示设计方案在投资回收期内平均每年的

年成本，包括投资成本和年运营成本；C总表示设计方案在投资回收期内的总成本。

对多方案进行分析对比时，采用的计算费用法较简便。其数学表达式为：

C年=1<*£+丫

J^=K+VXt

式中，C年一年计算费用；C总一项目总计算费用；K一总投资额；V一年运营成本；t一

投资回收期；E—投资效果系数（它是投资回收期的倒数）

例8、某建设项目有3个设计方案，其已知条件是：

方案1：投资总额Kl=2000万元，年运营成本Vl=400万元；

方案2：投资总额K2=2200万元，年运营成本V2=350万元；

方案3：投资总额K2=2400万元，年运营成本V2=300万元；

标准回收期t为5年，投资效果系数E=0.2,优选出最佳设计方案。

解：方案1：（：年=K1XE+Vl=2000X0.2+400=800万元

（；总=K1+VIXt=2000+400X5=4000万元

同理可求得方案2的C年=790万元，C总=3950万元。方案3的C年=780万元，C总=3900

万元。

由以上计算结果可见，方案3的计算费用最低，所以方案3是最佳方案。

（二）多因素评分优选法

多因素评分优选法，就是对需要进行分析评价的设计方案设定若干个评价指标

和按其重要程度分配权重，然后按评价标准给各指标打分，将各项指标所得分数与权重

相乘并汇总，便得出各设计方案的评价总分，以获总分高者为最佳方案的办法。但关键

是要正确地确定权重，其计算公式为：

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（7）.户均侵用阶*/户、

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（9）.户均・mttt•长皮/wc.g

以上指标中，有效面积指建筑平面中可供使用的面积；使用面积指有效面积减

去交通面积；结构面积指建筑中结构所占的面积；建筑面积指有效面积加上结构面积（层

高2.2米以下不计建筑面积）；建筑体积包括屋顶及地下室体积。

2.4、居住小区设计方案的评价指标

居住小区设计方案的经济评价，主要是

考察设计方案是否保证居民基本的居住生活环境，使用土地和空间的经济、合理和有效

性。评价时应考虑：人口与建筑密度、建筑群体的布置、建筑层数和间距、公共建筑、

小区道路、管网、绿地的布局等，常用几项密度指标来衡量。居住区的主要综合技术经

济指标如下：

（1）.居住区用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称；

（2）.容积率=地上建筑总面积/居住区用地总面积（％）；

（3）.住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底面积（层）；

（4）.高层住宅比例=高层住宅总建筑面积/住宅总建筑面积（％）；

（5）.中高层住宅比例=中高层住宅总建筑面积/住宅总建筑面积（％）:

（6）.人口毛密度=居住人口数量/住区用地面积（人/公顷）；

（7）.人口净密度=居住人口数量/住宅用地面积（人/公顷）；

（8）.住宅建筑套密度（毛）=住宅建筑套数/居住区用地面积（套/公顷）；

（9）.住宅建筑套密度（净）=住宅建筑套数/住宅用地面积（套/公顷）；

（10）.住宅面积毛密度=住宅建筑面积/居住区用地面积（m2/公顷）；

（11）.住宅面积净密度=住宅建筑面积/住宅用地面积（m2/公顷）；

（12）.建筑面积毛密度=各类建筑的建筑面积/居住区用地面积（m2/公顷）；

（13）.住宅建筑面积净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（％）；

（14）.绿地率=绿地总面积/居住区用地面积（％）；

（15）.拆建比=新建建筑总面积/原有建筑总面积；

（16）.土地开发费=前期工程投资/住宅区用地面积（万元/公顷）；

(17).住宅单方综合造价=建设总投资/住宅建筑面积(元/m2)。

其中，前期工程投资包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设备和

道路工程等各项费用。

建设总投资包括土地开发费用，居住区用地内的各类建筑、道路、市政管线、绿化等各

项工程建设投资及必要的管理费用。

2.5、公共建筑设计方案的评价指标

公共建筑是人们进行社会生活的活动场所，公共建筑类型繁多，功能各异，但技术经济

指标是有一定共同性的。评价时应考虑建筑空间布局、建筑造型、功能分布、人员流线

及交通组织、自然通风、采光、照明、空调、结构、环境等方面的因素。按公共建筑的

特点，评价指标包括满足社会需求和社会资源消耗两大部分，主要参考指标有以下几项:

(1).建筑物占地面积(m2)；

(2).建筑面积(m2)；

(3).使用面积(m2)；

(4).有效面积(m2)；

(5).结构面积(m2)；

(6).建筑体积(m3)：

(7).总投资(万元)；

(8).单位面积投资=总投资健筑面积(元/m2)；

(9).建筑密度(%)；

(10).单位面积能源消耗(kW/m2)；

(11).有效面积系数=有效面积/建筑面积(％);

(12).使用面积系数=使用面积/建筑面积(％)；

(13).结构面积系数=结构面积/建筑面积(％)；

(14).有效面积的体积系数=建筑体积/有效面积(％)；

(15).单位体积的有效面积系数=有效面积/建筑体积(％)；

（16）.人（床、座）均建筑面积［m2/人（床、座）］；

（17）.人（床、座）均使用面积［m2（床、座）］；

（18）.人（床、座）均有效面积［m2/人（床、座）］。

例9、建筑设计方案技术经济评价的基本要求不包括（）

A、适用和经济的统一B、美观和经济的统一C、要有可比性D、突出次要指标

答案：D

例10、不属于常用的技术经济评价方法有：（）

A、计算费用法B、最小费用法C、多因素评分优选法D、单因素评分优选法

答案：D不属于常用的技术经济评价方法有：计算费用法、多因素评分优选法，而计算费

用法又称为最小费用法，因此B是正确的，D不属于常用的技术经济评价方法

国

第二十讲建筑工程招投标与合同管理

一、内容提要：

本讲主要是讲解建筑工程招投标、建筑工程招标形式和程序、建筑工程投标程序、工程

中标条件和评价方法、建筑工程承包合同管理、项目控制和工程索赔等。

二、本讲的重点是：

建筑工程投标和招标的程序，工程索赔的原因和分类，以及索赔的程序。

本讲的难点是：建筑工程承包合同管理，中标条件和评价方法，项目控制的类

型及措施。

三、内容讲解：

1、建筑工程招投标

招投标程序一般为：招标人审查投标人的投标资格后，向具有投标资格的投标

人发出招标文件。投标人根据招标文件的要求，通过研究和估算，在指定期限内填写标

书，提出报价，等候开标。招标人对投标人投标书进行评标，确定中标人(定标)并在开

标日当场开标，宣布中标人，随后与之签订承包合同。根据合同实现标的。

1.1建筑工程招投标原则

建筑工程招标投标，应当坚持公平等价有偿、讲求信用的原则，以技术水平、

管理水平、社会信誉与合理报价开展竞争。不受地区、部门限制，建筑工程招标投标是

双方当事人依法从事的经济活动，受国家法律的保护和约束。

建筑工程招投标的范围，我国《招标投标法》指出：凡在中华人民共和国境内

进行的下列工程项目，包括项目的勘察、设计、施工监理与工程建设有关的重要设备、

材料的采购等，必须进行招标。

这些项目是：

(1)大型基础设备，公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

(2)全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目；

(3)使用国际组织或者国外政府贷款，援助资金的项目。

1.2开展招投标的准备

招投标工作的前期准备应包括：

(1)建设工程已批准立项；

(2)向建设行政主管部门履行了报建手续，并取得批准；

(3)建设资金能满足建设工程的要求，符合规定的资金到位率；

(4)建设用地已依法取得，并领取了建设工程规划许可证；

(5)技术资料能满足招标的要求；

(6)法律、法规、规章制度的其他条件。

1.3招标人应具有的资格

对招标人的招标能力要求如下：

(1)是法人或依法成立的其他组织；；

(2)有与招标工作相适应的经济、法律咨询和技术管理人员；

(3)有组织编制招标文件的能力；

(4)有审查招标单位资质能力；

(5)有组织开标，评标、定标的能力。

不具备上述条件的可委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。

2、建筑工程招标形式和程序

2.1建筑工程招标形式

建筑工程招标通常采用公开招标，邀请招标、议标等形式；

(1)公开招标

公开招标是一种无限竞争性的招标方式。由招标单位通过报刊、广播电视等方

式发布工程招标公告。公开邀请承包商参加投标竞争，凡是有意愿，并符合规定条件的

承包商都可以参加投标。因此，相对于其他招标形式，公开招标的竞争最为激烈。

(2)邀请招标是一种有限竞争性招标方式。这种方式不发布工程招标公告，只由

招标单位有选择地向有承担该工程能力、数目有限的(三个以上，一般为3〜10个)承包

商发出招标邀请书，参加投标竞争。建设单位主要根据了解和掌握有关承包商的信息及

过去与承包商合作的经验进行选择，被邀请的承包商才可以参加投标。

(3)议标

议标是一种非竞争性招标方式。采用这种方式，业主邀请若干个承包商分别按

拟定的次序逐个与其就发包工程直接进行协商谈判，第一个洽谈不成，再邀请第二个，

直到与某一个承包商达成协议为止。通常，参加议标的承包商一般不少于两个。

2.2招标的程序

招标的一般程序为：

(1)工程报建

(2)选择招标方式

(3)申请招标

(4)编制招标文件

招标人根据招标项目特点和需要编制招标文件，它是投标人编制投标文件和报价的

依据。因此应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和

评标标准等所有实质性要求和条件、以及拟签订合同的主要条款。国家对招标项目的技

术标准有规定的，应在招标文件中提出相应要求。招标项目如果需要划分标段有工期要

求时，也需在招标文件中载明。招标文件通常分为投标须知、合同条件、技术规范、图

纸和技术资料、工程量清单等几大部分内容。

招标文件是招标单位工作的行动指南，也是投标者必须遵循的准则。招标文件由招

标单位自行编制，也可委托招标代理机构编制。招标文件应送招投标管理部门审批。

(5)编制标底

标底通常指的是标底价格，是业主对拟建工程测算的预期价格。标底通常由建

设单位编制或委托招标代理机构编制，并报招投标管理部门审定。

(6)发布招标公告或招标邀请书

招标公告的作用是让潜在投标人获得信息，以便进行项目筛选，确定是否参与

竞争。招标公告或投标邀请书的具体格式可由招标人员自定。内容包括：招标单位名称、

建设项目资金来源、工程项目概况和本次招标工作范围等有关事项。

(7)审查投标单位资格

审查的主要内容一般包括：企业营业执照、资质等级、技术管理水平、商业信

誉和主要工程经历等。据此确定报名参加投标者是否具备完成招标工作的能力。

(8)分发招标文件

向申请合格的投标者分发招标文件(包括有关技术资料等)，同时投标者应向招

标单

位交纳投标保证金。

(9)现场踏勘及标前会议

招标人在投标须知规定的时间内组织投标人自费进行现场考察。让投标人了解

工程项目的现场情况、自然条件、施工条件以及周围环境条件，以便编制投标书。并召

开专门会议进行招标工程交底，解答投标者对招标文件和招标工程提出的疑点和有关问

题。

(10)接受投标书

投标者按招标文件编制完成投标书后，在规定的投标截止日期内，送达招标单

位。招标单位接受投标书时，应逐一验收、妥善保管，开标前不得启封标书。

(11)开标、评标和定标

投标截止后，招标单位应成立招标领导小组和评标小组，组织开标、评标和定

标工作。决定中标单位以后，通过合同谈判，双方正式签订承包合同。招标工作即告结

束。

3、建筑工程投标程序

投标的一般程序为：

(1)申请投标

(2)提供资格审查资料;

(3)领取招标文件；

(4)研究招标文件。

(5)调查工程环境

(6)参加标前会议

(7)确定投标策略

(8)制定先进合理的施工方案

施工方案是投标报价的一个前提条件，也是招标单位评标时要考虑的因素之一。

⑼投标计算

投标计算是投标单位对承建招标工程所要发生的各种费用的计算，在进行投标计算

时，必须首先根据招标文件复核或计算工程量。

(10)编制投标书