二线城市小体量项目立体营销秘籍分享图文

湖南区域营销二部碧桂园·中央花园首开碧桂园·中央花园

告罄盘量小

38亩

840套

竞争大竞品抢先1周开盘

政策紧长沙首次限购限贷DO如何做到？碧桂园·中央花园

HOWTO做产品

1客户思维

创新

产品思维做营销2客户思维做产品一切从客户的角度出发，不是卖你能造的，是卖客户想要的9规划设计碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA产品配置2折腾重点

19全区规划3次推演，以极限值满足需求项目规模小，整体规划难度大，区域领导带领项目团队经3次方案调整，挖掘纵向空间，将园林做到最大化将建筑间距、日照、高度等，均以极限值满足规范。第一次方案第二次方案第三次方案碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA9总部材料室选材优秀项目参观学习样板房风格实景考察工厂考察参观产品配置用心选择，以最适合的敬献湖湘

1000份调查问卷碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA9？标准一

选适用的碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA地暖+中央空调VS中央空调+新风系统通过多次精准市场调研，发现长沙客户对地暖不感冒，但对中央空调及新风系统提出更高要求，考虑到长沙属于季风气候区，由于受季风影响，季节变化很明显，冬冷夏热，气温干燥，最终选择了客户最适用和最需要的中央空调、新风系统装标配置。

哪

个

更适合长沙++9标准二

选敏感点碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA深入研究人类居住习性，针对客户敏感点选用对应解决办法，例如冬天毛巾难干则选择

烘干毛巾架、梳妆看不到身后则选择三折镜等，每个装标提升均能打动客户。9标准三

选性价比高的

碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA以“一”带“百”选客户认可的大品牌且严控成本例如厨房电器选用客户认可的“老板牌”非“方太”品牌，其实老板牌比方太成本更低；包装精装品牌故事，让客户认可精装品牌，物超所值；选一样大件如“中央空调”带系列小件，既显得装标多且成本合理控制。产品思维做营销回归产品，将产品表现得淋漓尽致，打动客户是营销终极目的创轻媒体投放，重产品体验项目从始至终重视产品体验，在营销费用使用分配上，无大规模投放广告，而是将费用花在产品价值展示、活动体验方面。花费小

效果大开盘营销费率仅0.57%，客户对项目产品认可度高！碧桂园·中央花园1创新—活动推广极致—环境体验精准—渠道拓客四大关键234花样—宣传推广

摘牌

展厅开放

验资派卡

示范区开放暨认筹

首次开盘

1/摘牌准备期宣传推广活动推广

现场包装拓展铺排3/前期渠道广泛拓客期

繁华已成

成就一生电影圈层活动、项目推荐会活动、资源整合活动为主邀约培训机构、企事业单位、老业主、同行等举办系项目推荐会活全城造势活动代言人活动、马拉松活动、地铁发布会活动等案场暖场收客活动案场暖场活动

网红直播看房活动收客

确定风格及方案

图纸对接

软硬装风格、导视系统、售楼部包装、

体验馆包装等对接图纸、确定风格42场推介会圈层活动

530余家单位拜访设计定稿

现场进场包装区位模型、售楼部包装、体验馆包装进场施工保证示范区完美开放

6家商超巡展

56家社区拓展

每日电CLL100组/人环境体验升级客户洗脑区、高端物业体验、样板房体验等

客户逼定杀客

客户落位碧桂园·中央花园营销策略总轴

2/品牌导入期

品牌落地久等了

星沙再一城

4/硬广强拓期价值释放

繁华之上

人居艺术次方

5/开盘冲刺期

开盘收客3月24日

耀世开盘花样宣传推广关键一1样结合模企业粥品牌为销战售打闯造个雕人品雹牌置业专乖家形象以碧每桂园需星沙录又一鼻全新透力作导作起势，嗓向市场帽宣告项什目的到馆来，同时把优项目核据心卖点暗融入到弦销售的个放人品牌蛋宣传之买中，以乎置业专家色的口吻度引导客窝户买房赠就要买音核心元商圈水、地筋铁口筹岸、可学校等配崇套成熟氧的项目鸭，为项追目前期校宣传两造势与赢得划良好占口碑花宣传列推广品牌落地壁期新广告痕法严管案名爬无法扬输出应对亮怜点1以地末铁卖愧点为凳主轴陶线，叛串起阶其他妄价值画卖点——类引领疾星沙愿进入结价值100虹00+时代价值炒作期……项掩目价值睬卖点很唯多，须贡在有限阁的推广岂周期内溉有效传问播，让他核心卖时点深入志人心核心胆商圈柳配套地铁雪双站捧口……市中心朋地段学校星沙城拖心绝版克地块高端票配置碧桂馆园品匹牌解决之道NO岔.1寄渠道攻花样主抓扩自媒墓体/清网络尽量栋控制必推广朋成本NO.历2形式凤花样价值屿炒作提升心归理预期应对亮点花宣传科推广样1成本理祸念控制堆推广妨成本阻，构承建立追体渠蹲道强大公静信力媒堵体第三扮方权煌威机邪构报登道长沙园地产脾圈、卵腾讯多大湘搁网、舰潇湘鲜晨报挡等互联网滋发声媒晕体第三方拴网络平迎台炒作长沙本柜土各大敲门户网命站圈层传利播性媒计体官微、开大V、伙朋友圈臭、微信垦群等推广渠道花样多效果企考量整合媒舱体传播窃，扩大愧宣传效东应系列【作行业透珠析】阅衔读量破浅200愿00+点赞量骆达15矛0将项哥目核心卖驳点进行凝多角姨度阐鄙述表四现通过大众惭媒体恢、互刑联网梁、圈网层媒愿体立体液传播花宣传答推广样1广形花样带视听泼效果的走广告，贩价值卖肾点传播鼻更透彻系列赚病毒齐视频雄网络报疯传扒，让乱客户渠观看牲视频称被洗爽脑《留叨在长匙沙》《长沙悼交通变消迁》利用弊新媒融体优罩势，采在微器信朋沿友圈跑、微揉信群等圈层幼类媒指体，行进行轰刷频不式传践播，分把推层广做葵透做好深视频传纪播一般特是这予样的鱼规律明亮的证>阴暗土的有声的训>无声骨的会动的你>静止张的…单图巷传播观看量摘破20缎00罢00紫+点赞量双达100也0+《匠周心视纽奉频》花宣传推它广样推在广勇告效吹果反载馈上式多1当客呀户积芒累到声较大柄的数驳量，腔在营艳销推援广上除了需非有效传测播项目顶开盘的廉相关火腊爆信息还需膝进一稿步增渗强客陈户购瓣买欲杯望和代购买醉信心以1硬0S虹快闪竟视频堵+名厌气撰澡笔者锋炒作等手倦法做蠢开盘纤预告在每住个环具节都茂要做来到创孙新，龟即使救在开贷盘预剪告之岭上，项目除伯了用传阅统的倒兵计时单嫌图之外劲，还创袖新的设弄计了几个雾10S丽视频，础配合震杯撼的音拍乐更打愈动客户筝；同时邀请次潇湘晨轻报名气革撰笔者片解读项落目产品由，深化受价值然碍后进控行开境盘预确告开盘收客幸期应对亮点病毒上式小孕视频已传播花宣传县推广样创新活动晶推广关键二2创活动视营销201深7首个也代言人则活动松雅男湖首榨个迷这你马吗拉松地铁站巩首个产谁品发布渣会首个网色络直播嫂看房新活动推滑进层层伏深入活动效姑果叠加派上升2创活动毙营销留在篇长沙故·代慰言人数活动效果变：截止边20租17项年2牵月1臂2日视频点未击量20.蒸3万，微推室阅读量107滴56次新线上学高调起势，吸引课眼球善抓剩节点抖，春末节后停首个舰工作遣周即秀刻推糖出“面留在映长沙豆“主端题活稳动引发良市场轧共鸣慈，各两行业生精英坦代表击人士用代言撒，名绍人效饼应传巩播项孤目主题密：新的静一年布，留柔在长侍沙时间通：2月己7日创活动营盾销新线下刮恢弘造势，积仔累人捏气联动企辩事业单妻位、社孟区、街硬道等资造源联合举值办首场言环松雅译湖迷你窗马拉松板跑最大招化宣秃传项历目，球保证荡活动杂吸引阅力参与人付数超1禁20雕0人，成功谣为项目翅201致7年造谣势活动克效果影响段数万拨次地绩铁人框流！•宣传—创情意推它广，角引燃触全城线上木线下昏全方敏位推政广发混布会域，通深过H帖5全叨民邀漫约、鸭小视蛮频刷汤爆朋友圈径、“雷莲锋侠”点快闪、侄灯光秀脾等一系贷列营销钻炒作事幻玉件连环造五势，它迅速岛引燃必全城备话题仔。每廉个宣耻传阶著段都乱力求异打破要传统抱，传递营范销新创股意。创活动站营销新产品全搂城亮相，大律胆突朗破项目岔地处即星沙铲核心牵地段馆，毗景邻地厌铁3佣号线株双站仍口，动是典总型的饶地铁恳楼盘为了成昏功把地陈铁盘的搜标签贴榨上，直够接将产酿品发布臭会放在公地铁站添里举办几经宁周折情与方链案调狗整，给3月播5日错，首睁个地尿铁站票发布筹会最割终圆满完却成！•效果—不负蹄期待，闹收效不示凡发布会伶现场完铸美呈现凝，五星蜻好房白惹皮书发枣布、物室业人员风采栽展示箭等将姑活动小推向纽奉高潮蓝！产窜品发暖布会聚以百山人次剩场地快，2人气泼网红稻网络些直播析看房新创活动及营销全新盏看房呼模式略，引动领价纪值热播针对秧湖南劝定制洞版五左星体哥验馆仁及高鹊品质嫂样板怀房，逝制作狸专门体验浊馆讲旬解视脱频，蓝并邀远请网环红、发知名但装修食设计馋师大症咖、项目产葬品经理挣、同行钩等各行令各业人孔士到访虏售楼部杨，进行网络直叉播，观辟看人数超2痒0万，案场热馒销氛围活火爆。极致环境寇体验关键三售楼部厉整体风赤格售楼部肿整体印风格污前期渐与设疗计院凶反复滤沟通偷，出具意丑向图览片选学定具影体风纺格指王引设更计出碰品方群向。通过犯反复驼调整咬与协做调，茄最终撒确定绒了棕榜咖色床+金色矛现代饺风调唱性，烘以彰蓬显高盟端品忠质。致环境敬体验极关键词酷：优雅内敛品位奢华1互动体讯验2感官体贴验3材质体盈验环境暗体验极致产品论深度依解析河体验茅馆互动体屿验——殃设备新兵颖，体攻验感强全区规冠划模型全息投舅影全区顷规划默模型①体屋验馆安模型鞭板块著占费近用高萝，通锄常全远区规肚划模纽奉型高锤达5谁-7御万②大密模型落容易叼造成诊地面救通行度阻碍嫌，可眯展示国的实矿际意丸义并伙不大①将户木型pk往、全区吐规划、朱通风日穷照等内机容全部舅归纳到章全息投狗影中展示，把可节竭省大璃量面度积②全碰息投凡影展牧示方芦式在贫国内厦目前粮的来招说较敏为新抖颖，首科技弦感强损，具笑有震撼军力③全哈息投些影可逃加入梨互动念模式令，增蚂强体寄验感全息产投影环境斧体验极致新风系孟统空气矩质量数值显洗示隔热玻架璃温度很差自来水启与纯净富水电离实验环境转体验极致感官腐体验苹——碰通过酬视觉挎、听肯觉、港触觉咽等多席方位复感官泄打造体验模符式:Ø例如斯在新听风展阳示中化，设冒置实午时空望气质斧量数值甲，客唱户通鸟过数薄据更叫直观黑了解瞧空气坛质量详。Ø例如净午水器设凯置，可梅利用水恰质测量冬仪将自来水楼和净驾化后负的水俩做一泳组电珍离实烤验，名让客户亲眼烧见证水盈质的区递别。材质体滑验——钳触及客凯户装修亮担心敏丹感点强化涂对标触发客矮户敏感赤点考虑到斑长沙气巾候和各傻家庭敏右感点等貌问题透，在恭开光停、五匠金件暑、木地板改对标LED代小夜灯效、樟木政衣架等江人性化配腹置环境体怒验极致立体周高端桐导视惊系统黑色凤更显悬高端箭品质契合整图体风格立体切跑面区别活传统旷形式立体空院间做造巾型从不裹同的痒角度携都能应看到真不同选的造忍型正如中锐央花园握项目，仙体量虽申小，但楚内容丰乔富环境体奔验极致此次称看楼仆通道洁区别箱以往对临建游板房昨通常钩外墙任采用泡真石念漆，城后期克打造灾选择准不多碌，因艳为真做石漆迹表面钱有颗清粒粗绳糙，贡以往翼常用绿植包速装的手即法。摈缘瑞弃传统鲁，选用日本和尿式风格，清第新、诸淡雅畏却也羞不失戏调性礼。采堆用木质警雕刻轧+亚奖克力获镂空雁H（倍lo逃go剖）+灯箱跳设置，既能拉班升空间淡层次感验，同时丧又能丰希富空间犬造型，卫颜色选秘用粽咖观色，吻兄合整体掠调性。艺执行时梢，需方耐案前置，沟各通项目旧部外墙展面贴咖招色墙纸支做硬装幻玉打底，视与整体奥售楼部居统一风祖格。看楼重通道倒风格纱吻合漠调性环境体沿验极致看楼床通道版布景坑严格岁把控原设道计方漠案实景跨布景泽图提前纹顺茵伞沟通钟设计赞方案茂，营蝇销需遭提前盛介入很顺茵字设计芬环节望，如爽不沟冠通，眉顺茵叛设计轰很难色了解碌总体啦顺茵估在定赖方案桨时，磨通常舟是根超据以往经胞验，毯往往络会出蹦现和野其他育项目览雷同增无新览意的冠百搭组风格瞒。但伙这次借因为备看楼鸡通道赴风格并确定矛，与蛮顺茵跪沟通舟，给渣出明确的芒风格引导及需求怖，最后涌的出品鸦效果才程得以保纵证。环境体谢验极致样板药房出炸品效告果佳样板略房通抵过5轮精装修暮风格及泰硬装铺匀贴筛选估，最终氧选用集棉团叮叮态之家及穿爱马仕露风格。嘱从下单到采购偏，营销佩全程参与之选材用骄料，后脚期施工茶摆场与圈项目紧侵密沟通其，保证平样板房慈出品效毫果。环境鼠体验极致品质销售他物料隔展示弟高端摒弃以搏往品质嫩较为低批端的展墨架、桁析架、K肯T版等圾材质物室料，现抄场设置棍LED跳屏、广节告机等销高端物挣料，一尺则提升项目栗整体厘案场晕形象笛，保辨证案威场干鞋净整秀洁不仁凌乱贡；二董则画蚁面清纯晰，禾更换盗方便话，省嫂去制船作时减间及佣费用云，且鄙广告内容可袖根据项扁目实际设所需以路图片/蔬视频形舒式自由犁切换。环境体俱验极致精准渠道拓专展关键龄四周项m拓研客cal孩l活圈业护点展择入择单事拜单市巡专拜定同行推荐不走羽寻常俭路，撇拓客票也有剧新花撤样电cal终l物业巡展覆盖全市大规五模植入大规田模派单广撒稼网拓客墙体路演动性选派企访展场业访向老主维选层性植业位会精准型拓客边目5k电三四线孩城市拓肉客策略本案蔬拓客惯策略强拓期罩单张使隔用量约洒8-1余0万张强拓期扯展架植桃入量上慈百家拓客范联围不明锡确，以奶广撒网海方式扩大汽覆盖面强拓闪期单变张使自用量恨2万他张左盯右强拓期写展架选移择高端沃餐饮、叮机构植木入，往植入扭量约行50醋家拓客鹅范围金以项遭目周喷边5蜓km影为主拓客鞋礼品岂档次阁偏低采购桐量大恐，费纱用高物业住巡街咐/路面演拓叨客圈层衡活动嫩浅尝但辄止定制拓驰客礼品算控制使龟用数量锡降低费日用杜绝床物业宇巡街筹、路闻演等扩常规基拓客岂方式主要深尘挖圈层遮/企事靠业单位饺等精准涌资源渠道拓衬展精准定向历拜访：专业壳市场伞（众惯鑫大四市场，中育南汽配言城等）劲私营老航板拓客唯，有的住放矢事半欲功倍每一溜个拓拌客动吸作，丹都源药自于移缜密染的分拿析，鉴以策魔略指荷导行递动展点寨巡展：6大菠展点笑收客户此（和辛通、家易初搅莲花立、步步高等级）每周昌4-看6家问老社砍区巡展层，共腊收客蕉约1跟60戏0台守，费用雄支出爪8万误元客户某分布匆集中拣，缩量小拓型客范莫围ü长沙屑市内旧客户贩选择铸多，闹对本旬案抗膊性大ü星沙工熄业企业叫聚集，惩员工购予房意向棚强烈，基数大缎，距项急目5k复m以内ü项目周雨边5k捡m老小情区云集碰,换房表意向强虎烈ü星沙本拉地客户拢对区域鞭认同度供高拓客策略思考拓客动作高端君项目焰定位捷决定嗽拓客悟方式ü项目定耐位为高匙端品质寸楼盘，高调百性项牵目ü置业形顾问羊高调旦性，等不建间议常规慈拓客萍方式ü创新性富精准拓主客方式老业咳主维芽护：天玺因湾业办主维社护挖猴掘，共收客驰约85要0台，蕉费用支疾出约1例万元；同行锄推介摊会：共组织榴同行推隶介会7幕场，收客约椒300现台，费面用支出只2万元二线城乓市，拒嚷绝广撒扮网ü二线汇城市哥客户宜见多美识广社，市场贤可选区择性莫多，荷客户臭素质粒普遍偏抱高ü客户对威常规派政单、路想演不感冒塔，甚泪至