南坪恒滨项目营销推广建议书

,.200,.,.体系定缺假如今后能够将机动封仅人群人流双循环么体系即变较优点转域四四转盘处核差不多发二轮廓雏已不多施种也差不差不多型所三真启动格也转盘、二领先差多占三将面临商业尬，因此从那个角度而言，本项目地段存在理论步行街势，但这种优势转化为现实，要受假设干外件条件的制约。综合评介本项目的段应为，本项目地存在理论上或者远期行街的优势，然而由于约件多，阻碍因素于杂，因此把本目段为距离坪心域约米左右的都市商业边缘中心段更能准确本项目地段目前的市地位。2、项目地块分本项目地块呈形，近海德酒店端梯的顶部地段，度窄可用的建筑用地长度仅约米左右。在靠赢丹花园面有约堡，目面有都市只道，立即营建的塔楼的上端部分可看江，该面拥有景观势。在临百事达汽车销售站面有规宽的都市只干道。由于本目有两临街面且长度别约为米米右因此本项目做商业有当的优势，只是项目拥有米以上的高差，不仅让本项的建筑放增了难，同时也使的本项目临百达汽面的面价值打了折总体评介：项目地块的梯形形状，与米左右临街面高差，使得本目地块的价值受了定度的阻碍。同增了建筑体摆放难，而假如在建设计方中，能通过对差的有利用，成小区观，即大限度的补偿由于高差与异给项目带来的价值缺失。3、产品功能设由于项目段与块的特性的有效结合，决了本目产使用功能的多样性。理上看，本项目地段具有三种使功能，纯业使用功能，纯居住功能，与住用能。然而在实中由于受市场环与块积制约，本项目为商功能显现，风极。因此本项目际能建形式，只可能是商住与居住两种可能。本项功能位为住的最大好处是实现项目值最化。时进展商能够通过良性的商业划与定位，升整个目的档次与层次感。要在商住面积配比上不失，住能规划上互不扰项目依旧能够时得好社会效益与品牌效益。本项目功能假定为居住功能，形纯的居住小区，于项地的珍稀性，使本目有可能成为楼珍，使进展商的会益品效益发挥到极限，同时进展资金回笼速度最为快速。总体评介：进商对项目产品功能计程中，应结合展公运行战略，结合两方的缺点进行评估最决定采取符合展公总体运行战略的品功能策略。2、产品形状设计与经济测由于地的门性，与产品功能规划上存在二重性因本项目的产品形状设计上，也存在种以上的方案，下我们举荐两种最为合的方案：方案一：作为纯居住小区的设计方案假如项目为纯的居住小区来对方案设计从小环境美化的角度来进行设计，那应留多的绿化面积建小区总体规划路纳今为流新都主义划的原理，充分强调小区享空景观每户房间的呼应，做到景观划的好性与单元房均性的合理结合而建体计中，建议采西最流行的解构主与现代主义的手来现理越先进其地域越弱〕从小区划与建体本身，将小营建为现代十足都市心高品质居住区，从而达有效升进商的商业价值与品牌运营价。进商采纳该方案那建议进展商采低全空方式，景观计中对水体进行精雕细琢来突出本项目在整个楼市的专性，唯独性与珍稀性从而提升本项目的济价值与社会价采纳该方案在营销中的优劣势分析：优势分析：产品的唯独性，在个重庆楼市，都市心地带，尚没有全架低层的小区显现。产品的纯粹性，作为纯粹居住小区，其居住品质当与郊外大盘比地的稀，项目假如为住，地段在现楼中有稀性。与信目全位争躲了于争本目来营风资金回笼速最快假如采纳此方案营销售周期个项目经济指标分析在取楼市相同地段，商住小区价格作为换算基础：渝都经：元平方米〔套内〕参照那个价格进行概算本项的经济收入，本项目规划体建筑面积万方套面约为万方，本项目的收约为采纳权数方法对本目的收益进行概算本项目采纳那个方案得收益：楼市年自然增长率〔估量本项目年半年开始销售〕为。项目稀缺性需权〔照深圳广州楼同产品价格系数假小规划品质与建筑品质能够得到保证，其权数可能会翻番〕为进展商由于采纳此策略来的品牌溢价率3%综合上述权数，本项目实际最有可能收益为3个亿。方案二：作为商住小区进行经本项目由于段的稀缺性与良好的规划前景，本项目拥有适当的商业量，能够让项目价尽能最大化，同时阻项目资金的回速，进商做到资金收益与回笼速度的最合配比方案商业体量的具体数额，结合本项目的地段口与本项目地块的实际特性，结合南坪年商贸规划图，以现在南的商业局，以我司了到的各大商家南坪的划我司在充分考到上因素后，对项商体量做如建议策略一：商场加底商型物业形商业量万宅量万公建价值按照住宅进行运策略二同〕商业体量万具体规为两个主商家与设干零铺面。中主力向商家为建家装(家福)，另一个力商家为超市类超市能否引进，要看百秀城具体商业规划最后确定个方案的另一前提条件确是本项的动度定要走在百秀的面具体数量为：材力店平方，超市平方米，餐饮娱乐类商9000其余铺面方左右(其中临街铺面约2500方,非临街铺方车库方左右.采纳本方案要牺牲部分临街面的街铺因为在建材主力商家可不能承诺在其部置.将餐饮娱乐业摆放在靠近赢丹花园侧上面商业部分用三层塔楼,建筑形状采纳成都玉林广场形状上面的塔楼做小户型公寓进行销售.在本处地下设置负一层,于超市部而在靠近百事达汽车销售中心形成一个正方形的建材比如家福特因为建材店要求门高的层高和相当多的车一个平方的建店需要方以上的车位)因此本项目有高的地点能够做三层车库,同时在车库与上面建材店和餐饮娱乐方面设立人流联系通道如此便将整项目人流形成个圆形的循路线,而临面设置一些独立铺增加本项目的商铺价值.而项目另外几栋塔,能够设计封式,使得本项塔楼价值最大化本策略经济指标测算：住宅的经济总的算本测算方式与住小区测算的参物同以于比较。因本项目住宅的住宅可能收回的资金总量约为亿。临独门约为方以16000元/平米测算，可收回资金0.4非街面为，元平方米测算，可收回资0.28亿主力卖场采产权式方式进行销售，以平方米测算，可收回资金约亿超市以产权方式进行销以/方米测可收回资金约亿餐饮乐商均价以元方米进行测可收回资金约亿采纳此策略，定产存量资产，假临独立铺面完全售而临街铺销完率为而产权式商铺销售完成率为，么纳策略实际可收资金总量约为亿因产权商销售后，进商在以后的年返还约现金用来补贴实际收取资金不返还部分。扣除这部分返还资金进展商可得到纯收益约为。同时能够获得存量资产个.采纳此策略的利弊分析有利分析：进展商采纳策略将有可能获得项目理论价值最大化。假如能够招进主力商家对进展商品牌有关.不利面分析本策略的成功与否，受外界境制约因素太多，风险过大。本策略的住宅部分与临街独立铺面的资金回收速度可不能受到大碍，而产权式商铺的资金回笼速度，确信要受到专门大的阻碍。3、本策略对招商依靠性相当大，假如招不成功，那么本方可行性就相当小。策略二，商业面积设计为方左右采纳此策略，业筑紧放在临街面一三层位置，建设方能在进商原筑设方案中进行调整，因采纳策略宅仍是本项目要紧的收益点，因在目体规划方案上一要保证居住小的对整与商业设施的独立性，从而保证项目价值最大化。采此策略，独立临街铺面为方非街铺约为方。这种策略业要规划么做社区配套商业与餐饮与娱业，于商业体量相对较小，本项目的商业规划经营难度会相对最小化。采纳此策略，项目经济指标测算，测算方法同上：住宅可实现益约为独立临街铺面可实现收益〔均价照元方米测算0.8非临街铺面可实现收按照元平方测算存量铺按照运，实收益亿。此策略进展商估量可收回金亿。综合评介：总看种略各有优劣，住方案最大的优是金笼度最快，同时目营险最小；方案效实现了项目最化然该方案运营险最大，项目运受外界制约素太多。方三那么为方案一折中。进展商择种案来对本项进经，要充分结合展自的略进与充评估场风险以及进展商对风险抗击力后最后采取适合的策略进行决策3、营销推广思路与策略由于本项目有良好的口岸优势以及地块的相对缺陷性以及产品功能设计的多样性司结合庆整个地市场的多年进展路线及今年地产市场进展的特性，及庆市化中显现的遇问题点，综合坪现的进展状况，认为进展商在操作项目在营销上应采取以下策：在项目运营与营销推广思路上到合理利润最大化金流淌速度最快化，尽量幸免风险在略采取快速策略用短的时刻以最理效，来完成本项目运营。3—1、目分析3—1—1、项目优势分析◣项目地段好的规划优势。规划中的南坪区三号步行街从本项目前过。◣体量适度，开发周期短，能够专门快实现销售。◣本项目有两个临面，且临街面均比长，专门适宜商业项的运做。◣开发商拥有己施队伍，以及项拿时刻早，项目有对本优势。3—1—2、项目劣势分析◣项地块有米左右的高差，且是临街面，对项目商业价值有较大的阻碍。◣项目缺乏自然景观资源目临近都市交通要紧干道音污染比严峻。◣进展商的品牌号召力不强。3、项目机会分析◣南坪区政府对本区地产政的支持，是本项目的重要机◣与本项目相对竞争对手较少3、项目威逼分析◣国家对地产场专是商业地产市的观调控，将直了阻到项目运营。◣南坪商业项目的饱和状态，对本项的商业有着专门大的争风险。◣本项目作为业言体量过小，与争手上海城、帝摩、秀等项目相比，具相优势，且进展需出售商业物业市竞压更大。3、项目商业定〔以下建议提案，均采纳本报告中的第二种策略〕3、项目的业定本项目商业定位：都市副中心主题型特色商项目商业功能定位：建材、饮、娱乐、超市、以及社区套商业。功能定位目标填都中心商圈的商空点，与都市中其商物共同构筑都市中心商业的格局，同时形成自己专门的商业品牌。功定内领域定位：以本项目为中心的方圆米范畴内的人流，同时辐射杨家坪方向向南坪来消费人流，以及巴南、江等外围都市近来的费人群。档次定位：都市副中心中档商业物业特色定位：具有异国情调的主题商业商业环境定：都市中心，具有异国风情的幽雅购物场所3、项目商业定位思路：从本项目所处的坪商圈以及项目周商业的现状不难随着本项目、〝三号步行街〞以及紧邻本目的〝协信百秀城〞商业项的开发本的商业格局势显调，结合市场调所馈的情形综合析以南区域的商业进将社商业、特色商以文化景观商业主，项也将以其较大规模的商业面积成为区域商业举足轻重的一分子面积一方面代着业组的势；时面着大的险否有足够的消能力？是否能够在短期内带消费人群向目前商业尚不成的南南路区域移动？从整体商业场进展规律分析，项目除了不断挖掘潜在的市场消费潜外，一个区域商业量增，也势必分流他域的商业消费，项如特色化、差异定，本区域内形成色与其他区域的业目行有力市场竞争，将本项目进展方向中要着重考虑的问依照以上对项的细析，我们认为本目的运作应该以几差多原那么下进行：商业规划方面符合综合性复合性商业项目的特性；即集购/闲乐//为一体的一站式多业态综合性复合型商业物业整体项目功能面考虑以住宅主；辅助商业配套商务；服务社区；商业经营方面既能保证对项要紧部分绝对操纵权又不把开发风险全部积压在后经收上，针对项目形别结合快速变部〔业街铺〕；周期资金周转部分〔住宅〕；关于项目的商业体量的操纵上结合市场的反及周边以后的商业进展，建议本项目的体量操纵在万平方米以内，以化市场风险；、业态及业种规划〔见下图〕业态单层面积〔㎡〕数〔〕〔㎡〕式招方建1000010000大卖场特等超市大场纪等餐饮娱乐门面社区配套16000门面休闲娱乐功能：量贩式、桑洗浴、休闲健身、艺术影、美容美发、酒吧、特色吧、茶楼、网吧等；餐饮美食功：西式餐饮、亚洲美食〔日韩办理、泰国菜、港式茶餐〕、中式餐饮〔品牌川、湘菜、杭帮菜、海菜、粤菜等〕、地美食等；零购功男女精品服装童装童玩饰品配件休闲运家居品、户外用、皮鞋皮具、容美体品、音图书、化用品花店、副食、生鲜菜等；服务配功能：行、金、邮政电信营、商务套、艺沙龙、部、画廊、汽车美容等商业局建原那么上本目的商业与住宅分开布局以尽量幸免彼此干.住宅退商业沿街面布置，本项目商业可分为三部