半山海景别墅工作进度及因素

1半山海景别墅各项工作进度和制约推广工作的因素分析2设计工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）别墅的建筑规划设计及立面设计工作已完成支1线上下八栋及隔环1线相望的四栋（共12栋）别墅施工图设计（下称样板区）两栋美式别墅设计工作正在进行当中环境设计工作，已基本完成整个地块的道路、公共空间和样板区的施工图设计，估计2000年8月底全面完成沿山路及半山入口处的环境整治委托易道进行环境设计事宜正在探讨过程当中3工程进度整个地块的道路、护坡及管线工程的土建施工已完成样板区的两栋A型别墅和两栋C型别墅已经封顶，屋面瓦已经盖完，正准备安装塑钢窗样板区的其余五栋框架结构的别墅已完成土建招标，现工程队伍已经进场，正在开挖基础土方样板区的两栋美式别墅已完成别墅选型，现正在就议价建设的问题给上级机关写报告环境施工（设施、绿化、配景）已完成30%-40%的工程量4展示工程美伦山庄的改建和新会所的建设方面，已完成两个会所的基本功能定位和功能分布的初步建议，现正委托森喜设计公司制作功能平面分布的前期方案，设计公司也在接触当中A型和C型样板别墅的设计工作已初步完成并向公司领导汇报，经过少量调整之后即可进入施工阶段5报建工作问题：1、用地红线与政府郊野公园红线范围的冲突问题；2、局部用地性质与规划不一致目前第1个问题已经经过交涉解决了，而第2个问题目前尚未解决，这样红线图也就出不来红线图出不来——宗地图出不来——名称没法申报红线图出不来——规划要点核不了——没法补交地价、签土地合同——没法办《预售许可证》6推广工作已接受了一些准客户的咨询收集了一些有意向购房客户的信息已与香港风水师和一些媒体进行交流与广东省广告公司签订了广告代理合同已拟订出自主设计和顾问服务的实施办法正在让易道公司画半山海景别墅的环境效果图已请易道乔先生与省广告公司进行过一次沟通已与《特区报》和易道乔先生沟通过开辟“别墅专栏”的事宜环境模型的制作已进入接触阶段策划中心调查研究的基础上，完成了《半山海景别墅上市策划案》省广告公司在策划中心〈策划案〉和相关资料的基础上，结合自身的研究，拟订了《半山海景别墅上市推广策划案》7制约推广工作的因素产权地政部：名称核准与预售许可证的办理预算采购部、销售部、策划中心：别墅（或别墅地块）定价——成本核算策划中心展示组：样板别墅的装修策划中心推广组、设计组：楼书（画册、资料册）的制作——平面效果渲染图、环境效果渲染图策划中心设计组、推广组：模型制作策划中心推广组、设计组：客户参与设计的配合工作——《办法》细化，除样板区以外的别墅的规划设计（A、B、C、G型和美式）8制约推广工作的因素（续）策划中心展示组：美伦山庄的改造策划中心展示组、工程部：新会所建设和装饰策划中心设计组、工程部：环境施工完成并初见成效策划中心设计组、工程部：沿山路至半山海景别墅入口的环境设计、环境改造策划中心推广组、广告公司：各种推广手段（平面广告、电视广告、事件）的准备销售部、策划中心推广组、广告公司：销售人员的招选和培训9半山海景别墅上市策划案招商地产策划中心10目录第一章卖点——上市策划的基础第二章推广思路第三章项目包装第四章项目推介计划第五章媒体组合策略第六章销售策略11第一章卖点位置环境高档片区社区配套小区配置高标准服务方式新突破开发商、协作单位实力12位置坐落翠绿南山面临广阔深圳湾地理位置极其优越——静而不偏，动而不喧13环境山、海间绿色走廊，自然山水，写意情怀社区综合环境优秀资源稀缺难得、升值潜力巨大14高档片区鲸山片区概念高档区域国际社区深圳三大别墅群落中最具优势15社区配套蛇口大配套高素质社区人口优越的人文环境家在蛇口，魅力无限16小区配置高标准三星级/全功能/双会所大型室内泳池信息岛——智能化附送小型中央空调纯净水系统保姆购物专车独享送餐、洗衣服务17开发、服务方式新突破客户自主设计专家顾问小组服务量体裁衣、度身定造彰显个性开发方式新突破18发展商治、协作声单位实蓝力强大地硬产/具丰富怜的别墅丧开发经衰验/产品推脑陈出新/鲸山别图墅升级染版名师威主持木环境仗设计/深圳第旺一个聘手请境外豆专业立谎面设计室公司实时施立面翼设计的离住宅项界目/“自然余天成”世纪祖新庞19第二章传推广思芬路主力士客户歇分类客户喝群分乞布媒体选竹择的标串准信息传深播的渠纤道事件库营销20主力当客户霸分类各类企饰业主企业高蛛级管理难人员证券亚、金业融业按高收考入人正士文化、勾体育、荐影视名窝人特区外挡高级政嚷府官员其他高好收入人叙士21客户芹群分守布深圳（腰含宝安唇、龙岗伏）香港珠三像角地糠区广州老、北纲京、临上海按等大厦城市22媒体选简择标准以事件烧营销为嗽主以杂志裁、电视飘媒体为段主以报吼纸、吴路牌判广告拴媒为钉辅23信息口传播白的渠碌道各类媒蠢体（杂赞志、报仓刊、电址视等）行业拴协会来组织呆（如唤外商评投资拣企业蛾协会达）俱乐部枝（如高员尔夫球向会）蛇口前众期开发归别墅的计住户招商狗会24事件熟营销在香港苗举办别妄墅地块栽招标会大型别陈墅订货庆会置业弟顾问拼招聘自主设厚计交流腹会风水讲欣座明星继音乐剂会“半山截海景露别墅屡杯”乒乓球食明星邀愚请赛“半山说海景吓别墅惨杯”高尔夫评名流赛25地块叨招标沫会招标地偏点：香钢港招标地侦块：七像幅大地增块招标时薪间：20竭00年7月10日-7月15日活动哗目的遵：造无声势岭，大赢型媒害体跟匀踪报追道；欧树形概象，矿使整急个别盛墅项羡目的拣市场咬形象喂升级犹，为闷争取骨较高溉销售顶均价薯作准养备26大型别伪墅订货叹会时间：7月25日——7月30日地点能：南充海酒条店制约寻因素栗：半终山海横景别姿墅环宫境模脊型、《画册》完成、厦专家顾豪问小组升成立、刻自主设震计办法窄确定费用新：信鬼息发扒布费峡、酒对店场肌费及的服务跟费新闻率采访泥：广供州日项报或天南方杨都市奔报、啄特区鸟报、腿商报终等27置业由顾问浇招聘时间五：6月25日—6月30日方式健：在《特区毁报》、《南方都问市报》发布扭招聘芳广告族；面雹试——择优录军取——培训28自主休设计园交流穴会地点：讽公司九钟楼培训赔室时间：曾第一次爹交流会荷暂定在8月5日（眉星期侍六）参加对啦象：半逢山海景坡的客户唱和准客阳户交流妇内容吗：自应主设守计的裕范围坑和条书件组织术人员侦：半薯山海涉景专失家顾陕问小糕组29风水逮讲座对象泽：半员山海然景准断业主内容：遍家居风胸水的基渔本知识/半山海播景地块捷的风水刺特点和汉优势讲座洋形式绪：大瞧师讲择授/客户虑提问/答疑/客户向筑大师提擦出服务镰意向（伍个性服伞务）时间贡安排芬：客庄户定锣货会/业主服降务会30明星音呀乐会地点：抖明华酒轿店明星：打有意购科买半山垦海景别翼墅的国赛内外明嚼星，招翅商地产蜓别墅的翅各类明洪星客户识（如刘沈晓庆等区）时间安想排：20脑00年11月中骂、下栏旬采访胁安排认：南光方都帐市报傍、特军区报31“半山海拣景别墅选杯”乒乓觉球明松星邀栽请赛地点：片深圳体切育馆明星：栗有意购说买半山床海景别俊墅的乒销乓球明念星——刘国梁罢、孔令霞辉时间安沸排：200耕0年11月初采访安偿排：南圾方都市男报、特购区报、万广东卫玩视体育娇频道32“半山魂海景挖别墅比杯”高尔夫店名流贪赛合作单桶位：尊调皇高尔熄夫球会时间：200辅0年10月中旬置开始地点：拍暂定沙突河高尔君夫球会邀请参利加人员绿：半山封海景准觉业主、咬社会知紧名人士断、市政队府领导配套柏项目歼：向词半山蜻海景汉别墅脖客户黎赠送全尊皇料高尔周夫球诸会会岔籍或弓一月冷练习运卡新闻泡报到稀：特牲区报铜、广捷州日岩报、青深圳汗有线培电视坛、广器东卫港视体嫩育频顿道33第三加章裙项监目包筒装环境驻整治环境让营造独特筒的售喊楼环术境楼盘队形象广告皮风格34环境整跨治整治对煤象：从胳沿山路后开始的港整个龟眼山谷整治假手段砖：从耐沿山帜路开乏始，赌在道患路两心旁移店植大凳型绿考化带妥（含移密冠祥大树灵）整治友方式瓣：委拔托环明境设燥计公宏司（糟公司您已委区托）整治目傻的：营广造别墅贸环境，己体现别史墅品味脾，提升溜物业档究次35整治立对象跃：龟将山别吴墅的斤物业屡管理歪形象整治称手段恒：协筝商撤近换现狐龟山南一、见二期鸭别墅多的物那业管纹理公珠司（夕已由可新时宵代物魂业介标入洽哭谈）整治方胃式：新歇的物业洽管理公霞司以全没新的形袖象和服缘瑞务方式垃介入，羊并改善酬岗亭等酬硬件设如施整治目吧的：改爪善软环惭境，提票升形象环境仗整治挠（续秘）36环境营乞造环境贴先行自然挤韵味花强调扯个性在做单仅体时，材会所、恐大门和既绿化环敢境争取丛同步进忽行，周桂边环境药施工与竭样板房闯装修同尚步进行整体风澡格强调腊天然出半雕饰，纪强调“幽、恒遊、哨劲、崭趣”，单枝栋别势墅中失的花赵圃、塔小品余、绿河化、旗外立贫面色碌彩、忙材料两容许牧买家号有一悲定的络选择甲，权志，强坊调客何户参梅与37环境迷营造锐（续牧）居住概磁念气氛秘温馨贵族概皇念文化敢氛围会所俊的功衣能设饰计考倡虑游滥泳池王、便川利店工等若；环发境设文计中剩考虑肠公共盐交流骆的需恐要、偏以绿骂化代说替围钩栏；嫁室外对照明惰采用去热烈左而柔蹲和的饺灯光纤。着力引奥进并炒仔作文化区、体育冈或影艺联名人入竟住半山梳海景，皱以这些奸名人的般名义举葬办一些熊文化活孙动；在抄售楼现烦场的布惯置、事内件营销王的开展槐中着力猾营造文振化气氛岁。38独特的唇售楼环筛境售楼眼处的迟起名——不叫“轧售楼处缓”，可揭以定名瞎为“半炮山海景毯置业咨签询中心摄”、“若置业中魄心”等售楼处朴的环境储：安静帖、清洁惜、整齐瓦，气派恨而不奢漏华；气正质高贵僻、专业庸、谦虚首的售楼摸人员；摄五星级劈燕的保安昨服务（颤如开车肌门、引秋路等）39楼盘井形象批概榆念入住图半山搂海景附别墅粉，浸尝润山竭海间丝式永恒让灵气至尊灰生活——山海间裕永恒灵假气半山存海景著，永恒板灵气40广告风破格要求表现自跨然、高妻贵的楼忽盘特质有创意酷、大气广告词条具有文酷化内涵南，有一包定的神有秘感41第四章炕项目推俯介计划销售润准备巩期软性推宝介期订货证会销宫售期公开发茄售期42销售液准备幅期楼盘标醉志（LOG压O）收集、独整理、岗消化设到计成果筒，找出渴楼盘“标准照”作为广添告标准万版组织“专家顾赠问小组”，拟哀订《顾问小尸组服务渣办法》编写《半山海烟景别墅腊客户自岂主设计眨办法》43销售珠准备周期（涛续）会所销挺售中心牙的建设带装修三栋馒样板茂别墅公的建会造、演装修别墅文环境旷的施寨工（律含入岁口环范境整幕治）整个怠半山那海景邪别墅申模型觉的制扑作楼书尿的制传作电视广念告的设纵计制作深港爬两地哀（含弃码头递）和罩明华场入口馋处灯逆箱、何广告气牌选说位制摊作44销售芒准备—楼书币制作幽游逢劲趣触的风述格画册惊与楼纯书结弓合画册抵着重牺美感搅，楼谜书兼粪顾楼皇盘资谊料信呈息画册在20惭00年7月10日底之划前完成辰，主要球作为别呼墅招标役会和订寨货会之脖用，兼肝作资料援邮寄楼书禁在20捞00年9月20日之楼前完算成，秤为9月底次公开时发售葬之用45销售准含备—模型制瘦作楼盘整洗体模型馋，以环旱境设计陪图为基士础楼盘萍整体盼模型遥在7月10日之前腰完成，扯服务于传别墅招赖标会和瓜订货会3套大门比例相样板将别墅壶模型模型凑制作膀注重弄减少焦不必亭要的耗客户粱误导模型制豪作考虑就光电效弟果注重顺模型腿承台秤制作布，考伙虑顾茅客舒盘适性集要求箭（如佩增加佳花岗辉石饰舱面扶侮手）46销售准姿备—样板房获装修A、B、C三种袄类型卖的样铁板别剖墅三套抖全部司艺术侨装修组，装洽修风椒格可液分为寒古典为型、煮法式叮浪漫众型和尘美式映现代俊型，险其中养至少梨有一虚套是拆的道钳的美尿式情摸调完成弊时间每：9月20日公开赞发售前47销售昂准备—会所逆功能新会所简功能设非置与美沫伦山庄偏的改造缎一并考程虑，相厌互补充阳；两个订会所袍的功陪能设笑置考路虑与留周围武明华俘国际酒会议质中心唐、南历海酒奥店等担公共抄设施江的差怒异性两个你会所卖的功奋能要表相当锡齐全刺，建萝议从快餐饮侄、娱亡乐、肝健身惹、休语闲和催生活养服务令等几她个方闸面去胃考虑疯功能毙设置暖；装修风愤格不求当与别墅朋的风格事完全一胞致，但股要考虑呼相互之犹间的协稿调48软性推西介期吸引准牙目标客思户提供专损家服务软性困广告49吸引缸准目律标客占户在美伦招、明华盆、南海短洒店等双离半山啦海景别熄墅较近估的地方桃举办几口次较高裂级别的初研讨会洗、培训桃班，在璃培训或轮研讨会绒现场竖浮起有振辩撼力的痛半山海惨景展示添牌联系舒在下盆列地腿点发芹放《蛇口完就全生活替手册》和《半山捆海景讲别墅例画册》等资炒料：50提供搂专家勇服务成立氧专家替顾问化小组收集所悲有有购声买半山柳海景别士墅项目当意向的奋客户名扁单结合湿专家凡顾问滚小组矮，开浸展方扁案征灰询、适自主蛾设计竹等专兵题会头或上紫门服差务51软性广订告主题：皱别墅论辫坛目的：煎推介半抓山海景庆别墅（智署名）形式愁：与索深圳《特区报》在“耻房地藏产金凝页”杂上合猴办一岛个栏涌目——别墅论钻坛52软性跃广告婆（续争）炒作梳主题价：中呀国看羞深圳谋，别影墅在闷蛇口炒作思袜路：真海正的别板墅应该叛具备的喜条件---质-深圳各笛别墅区肆的优缺叉点分析---创-蛇口具甩备各项透条件，似最有可失能发展莲出真正省意义上肌的别墅炒作活哪动：在厨所选媒书体上开尿展有关胸蛇口环厉境等的倒系列宣踏传（可爸兼寄资截料——直邮）凯；刊登刘软性炒终作文章——聚焦彻蛇口——引发对杜蛇口高敬尚国际申社区的耗向往，天对“蛇口高猴尚别墅桥群”、蛇滴口别绩墅社进区的剂优游惭生活按的钟队情53订货稼会销弃售期开发超方式肠推介项目推莲介54开发方催式推介推介曲思路桐和主们题：倘房地洪产营姑销方亡式的推革命绕性变含革——客户自施主设计勤，专家粗顾问服肉务活动嫂安排惨：在报盏纸纸滑媒体功上向罩广大渔客户鄙介绍么参与凳别墅秃自主阵设计消的开赌发方披式，彼接受符登记河；半山霜海景顾置业贺顾问杆招聘责，在《特区报些或商报》发布招母聘广告槽；在南海挡酒店举寄办“大型别母墅订货缸会”，邀请赶有意向冲的客户方和社会杯名流参酷加；组织专叔家服务机小组对耕准客户办进行服个务：55项目华推介发布真楼盘采形象住广告特快专技递楼书善给客户与有相信息路反馈工的客倾户进冲行预渡约“专家烦小组秋上门钟服务”开展依准业帝主的的联谊置活动物业管闸理招标果和人员爬培训——衬托塑客户烦的尊朽贵身母份56公开发洋售期时间安备排事件奔营销媒体选私择57时间安酬排预计廉到秋欧交会阵（20紧00年9月30日）时登可公开来发售，絮届时在溜秋交会芽推出展技示58事件营闷销会所同、样京板房量装修抖完成保后，污邀请再著名银书法知家题猾字,组织价现场豆展销铜，邀箱请书您法家麻或画活家为仗每位肢业主芹（已围落订郑）题型字做佛画圣诞刃节、泄春节辫等节货假日茧组织饿业主哥联欢础，赠璃送花子篮、辈贺卡饶，业梁主入铁伙，摧登门融恭贺与深森圳尊描皇高难尔夫祖球会母合作宪举办嗽高尔集夫名坑流赛谨，并挺组织势其会未员看牌楼，烤借以征向潜逐在客盼户传酒达半董山海斥景别举墅的斗有关雨信息59事件全营销氏（续身）邀请香贸港风水捡大师在也明华或借南海酒暑店举办陆风水讲惧座，实雅地评说纸半山海书景别墅也的风水侮；在专锻家小组毒中安排冻风水顾恋问，对氧客户的首装修及系家俱布永置提供虫指导由顾问捡小组举港办客户锐咨询会60广告安鼠排在香饲港电舰视台蜂投放断广告来杂志在珠甩江台桑或广扯东卫对视发巨布电捆视广上告在香哗港、尝北京秘、上筝海、胃广州剑各参折加一敌次房蠢地产乘展销塌会在特劲区报笼、证称券时馆报发阅布2-责4次形象柜广告配合寻工程说进度舱及各悄项事挪件、榆活动经发布性广告常日志61第五侄章润媒博体组扔合策膝略电视信媒体——为主杂志剧媒体——为主报刊媒吓体——为辅户外证媒体——作为别补充直邮——作为补企充62电视浪媒体深圳有只线电视鸦台《股海观雀潮》栏目广东卫刑视体育鄙节目63杂志媒卵体《世界经柔理人文筛摘》——3期封底拥内页《经理人》——6期封凝底《新周圆刊》——8期封脂底《深圳禁航空》——6期目蛙录前窗跨页《南方航企空》——《股市动嘴态》64报刊媒垦体《中国民剥航报》——一个裹月报丘眼16期（20.颂4万元）《南方喉都市岭报》全省纤版——周1、4的1/骨4彩版笑，8次（61.喘4万元摩）《证券时点报》《广州日粘报》65户外媒崇体蛇口港出码头港澳码蠢头机场深圳66资料落直邮《世界训经理道人文贱摘》名单租蜜借——有意影向客盆户的核直邮——自办67广告贺费用平面媒垂体：￥.万电视柴媒体忠：￥.万户外媒挨体：￥.万软性蛇炒作晒：￥.万总体械广告押费用除：￥.万销售工叹具及广悔告制作衔费用：卧￥.万68第六咽章危销已售策丧略销售槽时机抱的选耀择价格策办略促销挥手段69销售贵时机——订货会画册揪完成环境模见型完成美伦山编庄改造因方案效容果图沿山雹路及犬半山判海景闻入口陵环境芒改造志效果认图A、B、C型别墅仆效果图70销售时背机——公开六发售样板区11栋别墅悬完工美伦山迹庄外立剖面和环份境改造栏