住宅项目可行性研究报告

目录

第一部分：项目总论.................................................5

1.3.1项目所在区域发展情况...................................6

1.3.2项目发起人及发起缘由...................................9

1.3.3项目投资的必要性.......................................9

1.4.1项目名称..............................................10

1.4.2项目建设单位概况......................................10

1.4.3项目地块位置及现状....................................10

1.4.3.1位置及出让要求..................................10

1.4.3.2四至及土地现状...................................11

1.4.3.3周边社区配套设施.................................13

1.4.3.4大市政配套.......................................15

1.4.3.5项目周边环境.....................................16

1.4.4项目规划控制要点......................................19

1、规划用地情况.........................................19

2、土地使用强度.........................................19

3、建筑设计要求.........................................19

4、特殊要求.............................................20

第二部分：市场研究................................................20

2.1宏观环境分析................................................20

2.2全国房地产行业发展分析......................................23

2.2.1行业政策..............................................23

2.2.2市场供给与需求........................................25

2.2.3行业发展趋势..........................................31

2.3武汉市房地产市场分析........................................36

2.3.0宏观经济环境分析......................................36

2.3.1武汉市房地产市场现状..................................38

2.3.1.1房地产开发投资额和销售额........................38

2.3.1.2商品房竣工面积和销售面积........................38

2.3.1.3商品房新开工面积................................39

2.3.1.4商品房空置率....................................40

2.3.2武汉市房地产市场发展趋势..............................41

2.3.2.1住宅市场需求预测.................................41

2.3.2.2住宅市场供给预测................................46

2.3.2.3住宅市场价格走势预测............................49

2.3.3武汉市房地产供求分析.................................53

供应分析.............................................53

需求分析.............................................54

价格走势分析.........................................56

2.4板块市场分析................................................57

2.4.1片区市场评述..........................................57

2.4.2分区域分析............................................57

2.4.3徐东片区发展前景......................................67

2.5竞争力分析..................................................68

2.5.1项目SWOT分析.........................................68

2.5.2.营销策略研究..........................................69

2.6市场风险分析...............................................73

第三部分：项目开发方案............................................73

3.1项目整体定位...............................................73

3.2规划设计分析...............................................74

1.初步规划设计思路........................................74

2.规划设计可行性分析......................................76

3.3项目设计规划定位...........................................78

1.片区规划................................................78

2.小区整体规划原则........................................78

3.总平面布置..............................................78

4.交通组织................................................78

5.规划指标................................................79

3.4项目建筑设计定位...........................................79

1.建筑方案总体构思.......................................79

2.平面设计................................................80

3.立面设计................................................83

4.设施标准................................................83

3.5价格定位....................................................84

3.6户型定位....................................................87

第四部分节能节水措施.............................................87

一、节能措施...................................................87

（-）建筑节能技术..........................................88

（二）采暖系统的保温节能措施................................89

（三）建筑节能技术、材料、工艺的应用........................89

二.节水措施...................................................89

第五部分环境影响评价...........................................91

--环境条件调查...............................................91

二.施工期环境影响分析........................................91

三.项目建成后环境影响影响分析................................93

四.项目建成后环境保护治理措施.................................94

五.公众参与..................................................95

第六部分劳动安全卫生与消防......................................96

--劳动安全卫生...............................................96

二.消防设施...................................................97

第七部分组织机构与人力资源配置.................................97

组织机构设置...............................................98

二.劳动定员..................................................100

三.员工培训..................................................100

第八部分项目实施进度...........................................102

一、实施进度制定依据........................................102

二、项目实施进度..............................................102

第九部分投资估算..............................................104

一.投资估算的依据........................................104

二.建设投资估算...........................................104

(1)建筑工程费..........................................104

(2)安装工程费..........................................106

三.设备及工器具购置费.....................................107

四.工程建设其他费..........................................107

(5)预备费用估算........................................112

(6)建设期贷款利息及融资成本............................112

(7)固定资产投资方向调节税...............................112

第十部分融资方案..............................................113

资金的渠道与方式..........................................113

二.编制资金流动计划，确定资金的需求额.......................114

三.资金的任用和管理.........................................114

第十一部分财务评价............................................115

一.设项目法人项目财务评价...................................115

二.敏感性分析...............................................116

三.财务评价结论.............................................116

第十二部分：社会评价.............................................116

12.1周边发展现状..............................................116

12.2.社会影响分析..........................................121

12.3互适性分析..............................................122

12.4社会风险分析............................................123

12.5.社会评价结论..........................................123

第十三部分风险分析..............................................125

一、风险因素识别..............................................125

(-)市场风险.............................................125

(二)工程风险.............................................125

(三)资金风险.............................................125

(四)政策风险.............................................126

(五)社会风险.............................................126

二、风险评估..................................................126

(-)风险等级划分.........................................126

(二)风险评估.............................................127

三、风险防范对策..............................................128

(-)风险对策的种类.......................................128

(二)项目风险对策.........................................128

第十四部分：研究结论与建议.......................................129

14.1可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议.........129

14.2结论......................................................129

14.3建议......................................................130

第十五部分：附录.................................................130

15.1附表：....................................................130

15.2附图：....................................................131

第一部分：项目总论

1.1报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，

对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑

方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

1.2报告编著依据

（1）项目建议书及其批复文件；

（2）控制性详细规划

（3）《城市居住区规划设计规范》

（4）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》

（5）《住宅设计规范》

（6）《住宅建筑设计标准》

（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（8）《城市道路绿化规划及设计规范》

（9）《高层民用建筑设计防火规范》

（10）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

（11）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（12）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

（13）国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；

（14）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（15）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策；

（16）武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；

（17）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年；

（18）湖北省、武汉市建设主管部门发布的工程建设方面的标准、规范、定额；

（19）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；

（20）其他有关依据和资料。

1.3项目背景

1.3.1项目所在区域发展情况

洪山区发展现状：

洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。全区自西

向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与

黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。全区版图面积570平方公里，户籍

人口82.6万，常住人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。洪山区人文特色浓

郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居

住的理想之地。

洪山区以科学发展观为指导，充分发挥自身的区位优势，深入实施“依法

治区、科教兴区、环境优区”战略，积极推进先进制造业、现代服务业和都市农

业加快发展，经济社会保持了持续快速健康的发展态势。2007年，全区实现生

产总值224.9亿元，比上年增长15.02%；规模以上工业增加值35.5亿元，增长

20.95%；全口径财政收入26.5亿元，区级财政收入7.19亿，分别增长26.2%和

22.1%；城镇居民人均可支配收入14698元，农民人均纯收入6901元，分别比上

年增长15.21%和10.19虬其中洪山乡是洪山区经济最发达的一流乡镇，全乡生

产总值18.8亿元，其中农业生产总值8417万元，仅占4.5%；上交国地税1.4

亿元，其中农业（含农业企业）税收全免。

近几年来，洪山区人民努力发挥优势，抢抓机遇，开拓创新，经济和社会发展不

断提速，城乡面貌日新月异，人民生活水平持续提高。目前，洪山正步入经济发

展的快车道，涌动着开发建设的热潮，”创业在洪山”、“居住在洪山”的理念正

逐渐深入人心。

发挥区位和资源优势洪山的基础设施建设日益完善

自2000年以来，我们在城乡基础设施及环境建设上多渠道筹措资金40亿元

人民币，新建和改建了大批主次干道、连通道和村组道路，城乡路网及其配套设

施进一步完善。

洪山的建成区面积迅速扩大

5年来，城市建成区以每年4平方公里的速度扩大，面积从60平方公里扩

至80平方公里。根据综合分析和预测，随着“城中村”的改造和一批项目的兴

建，洪山区未来5年建成面积将扩至110平方公里左右，洪山将崛起一座新城。

洪山的生态环境更加优良

丰富美丽的山水资源，为营造优越舒适的人居环境提供了良好的先天条件；

连续多年开展的整治与改造，更促进了城市环境的不断改良。2003年，全区绿

色植被覆盖率达到43%,年平均空气质量优等天数达到264天，环境综合评定指

标在全市位居前列。

洪山的科技创业环境独具特色

洪山区多年坚持以科技发展为重点，近几年更大力打造民营科技企业创新发

展环境，已建成国家级科技创新企业中心，还建设了12个为中小科技企业创业

发展提供服务的孵化基地，形成“一心十二点”的科技孵化格局。目前，全区科

技孵化面积达30万平方米，已入驻企业800多家。洪山为创业者构筑了政务服

务平台、资金服务平台、信息服务平台、培训服务平台，还为企业发展壮大提供

更大的空间。

洪山的房地产开发效果显著

与城市建设同步，洪山房地产发展迅速。1998年以来，全区房地产开发面

积累计达601万平方米，竣工509万平方米，近几年每年开发面积都在100万平

方米左右，新入住近10万人。区内房地产已初步形成几个规模较大的片区。去

年，洪山地区的房地产价格平均上涨200元/平方米，增值居全市前列。

打造创业和安居的乐园

坚持以经济建设为中心，洪山区大力实施“科教兴区”、“开放强区”、“民

营富区”三大战略，全面推进新型工业化和城乡一体化，努力促进城乡经济和社

会的协调发展。新的发展阶段，洪山将呈现大开放、大调整、大建设的发展势头,

城乡布局、产业结构正在进行重大调整，城市建设持续提速，全区将按“新区、

新城、新产业”的思路，以项目为支撑，以产业聚集为重点，同东湖新技术开发

区一道，继续加快科技新城建设；将大力推进城乡一体化建设，按照武汉市城市

总体规划，将在区内66个村、9个农林单位，总计91.8平方公里范围内逐步开

展“城中村”改造，今年起开始改造的首期25个村，现有村民住房920余万平

方米、集体用房240万平方米，其中约80%需进行改造。积极配合辖区建设新校

区，在青菱乡黄家湖地区、洪山乡南湖地区进行大规模建设。同时，现有高校就

近扩建也在同其周边环境整治密切结合，在多个区域进行；根据城市规划和市民

需求，集中进行大规模、高起点、设施配套环境优美的新城建设，目前，已经和

即将启动的有南湖新城和东湖新城。

建设一个最适宜居住和最适宜创业的新城区是洪山区不变的发展目标，以建

立服务型的责任政府为目标，着力做好规划调控和协调服务工作，改造和提升城

市功能，保护好山林水体，提供优质的基础教育，加强公共服务和治安管理，为

各界人士创造优越的居住环境、创业环境和发展环境。

徐东发展现状：

本项目具体位于洪山徐东，武汉徐东片拥有优越的地理位置，长江二

桥、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网

四通八达，具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好

的条件。徐东片区曾经在武汉城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不

说得益于桥梁与道路的建设，而区域的发展又给交通提出了新的要求，为

了缓解交通拥挤，徐东平价路口现修建地下人行通道，建成后，将实现人

车分流。

商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。“沃尔玛、“徐

东平价”、“麦德龙”等商业网点的落户，形成了良好的购物场所，激活

了片区经济发展，徐东商务区的规划、凯旋门大酒店和销品贸的建设，更

加提升了片区的形象。

徐东区域楼盘多且集中，竞争激烈。特别是徐东大街沿线，由于紧临

东湖片区，新近楼盘无论在品质和价格上都欲接近东湖楼盘，因此楼盘品

质不断提升，居住观念更新较快，徐东区域价格上升幅度较大。

1.3.2项目发起人及发起缘由

近几年来，洪山区人民努力发挥优势，抢抓机遇，开拓创新，经济和社会发

展不断提速，城乡面貌日新月异，人民生活水平持续提高。目前，洪山正步入经

济发展的快车道，涌动着开发建设的热潮，”创业在洪山”、“居住在洪山”的

理念正逐渐深入人心。

与城市建设同步，洪山房地产发展迅速。1998年以来，全区房地产开发面

积累计达601万平方米，竣工509万平方米，近几年每年开发面积都在100万平

方米左右，新入住近10万人。区内房地产已初步形成几个规模较大的片区。去

年，洪山地区的房地产价格平均上涨200元/平方米，增值居全市前列。

具体到徐东，商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。

“沃尔玛、“徐东平价”、“麦德龙”等商业网点的落户，形成了良好的

购物场所，激活了片区经济发展，徐东商务区的规划、凯旋门大酒店和销

品贸的建设，更加提升了片区的形象。此处配套的住宅小区建设成为发展徐

东的另一重点。因此，根据武汉市的城市规划和发展计划，在此地块建立小区。

1.3.3项目投资的必要性

①当下房地产市场低迷，但是未来几年内形势将会得到缓解，项目启动对公司未

来几年在武汉房地产市场中的发展有着重要的意义，有利于加强在武汉市房地产

市场中的地位。

②公司将进入徐东重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升

品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有积极作用。

③项目建好之后应该处于房地产回暖时期，因此公司从未来的利润需求、可持续

经营等角度分析该项目可以进行投资。

1.4项目概况

1.4.1项目名称

洪山区洪山乡澜韵花园居住小区建设

L4.2项目建设单位概况

本楼盘由武汉博大房地产开发有限责任公司负责开发，武汉博大房地产开发

有限责任公司，位于国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业园，成立于2000年初。

现已储备房地产开发土地400余亩，年开发能力25万平方米，先后开发建设了

吴家山“五环公寓”、"博大精品花园”、“博大佳园”、“博大学府花园”、“华中汽车

维修中心”等优质工程项目。全部工程项目被评为“优质工程”，部分工程获得建

筑工程“黄鹤杯银奖”。

在经营活动中，以“建优质工程，创品牌企业”为立业之本，以优越的工程

质量，良好的服务回报社会。先后获得“AAA信誉企业”、“湖北最佳投资信誉企

业”、“管理服务优质企业”、“突出贡献单位”、“诚信企业”、“质量、诚信、服务

满意率三优企业”、“全国诚信单位光荣榜”上榜单位等荣誉称号，连续多年被湖

北省和武汉市工商行政管理局评为“重合同守信用企业”。

2007年4月，因在行业内的突出贡献，本公司被湖北省企业联合会授予“湖

北省优秀企业称号”。公司董事长潘新成先生被评为第五届（2007年度）武汉地区

创名牌十大杰出人物。

通过近十年的经营发展，企业逐步确定了“以人为本，科学管理”的企业文化,

形成了一套行之有效的企业管理办法和管理模式。坚持把“团结协作、勇于拼搏、

服务业主，回报社会”作为企业宗旨，积极参加社会公益活动，为构建和谐社会

做出自己的贡献。

1.4.3项目地块位置及现状

1.4.3.1位置及出让要求

本招标地块位于洪山区洪山乡，东临土地中心储备土地；南临幸福村产

业发展用地；西临杨园路；北临沙湖大道（具体位置及四至见本招标文件附

图所示），规划用地总面积为108860平方米（以实测为准），规划净用地面

积为89580平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；容积率控制

在2.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算；建筑密度

不大于25%；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行；国有建设用地使用权

出让年限为住宅用地70年。

总用地净用地规划指标要求

地块编土地用出让年

土地位置面积面积建筑密

号途容积率限

（m2）（m2）度

P洪山区洪

(2008山乡（中北不大于住宅70

10886089580居住2.5以内

)045路延长线25%年

号B地块）

1.4.3.2四至及土地现状

1、四至范围；

地块位于洪山区洪山乡徐东，东临土地中心储备土地；南临幸福村产业发展

用地；西临杨园路；北临沙湖大道（具体位置及四至见本招标文件附图所示）。

该地块属武汉市土地整理储备中心土地储备计划范围内的地块。

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较

地势平坦，地块内部无明显山丘突起，但是有大量渣土和小坑塘，需按照规

划设计方案进行填埋或改造成人工湖景观。

3、地面现状

（a规划净用地范围内，存在大量渣土和坑塘,需由中标人自行负责清运工

作和场地平整工作，并另行承担可能产生的相关费用，该费用未计入成交价款中。

（b储备中心交地范围内的树木等绿化及人防、市政设施（包括但不限于地

下管网、地上电杆及架空电线等）保持原状交付，交地范围周边状况保持原状。

中标人因建设需要，改变上述原状的，应自行依规办理相关手续，并承担相应费

用，该费用未计入成交价款中。

4、地面现有居民情况

该地块现已拆迁完毕，地面无大量居民居住。

5、地下情况

地层

洪山区的地层属于跨及秦岭、扬子两个一级地层区，第四纪堆积物分布最广,

占总面积的80%以上，基岩仅在南望山、喻家山、九峰山、狮子山等低山处有

出露。

新生界第四系全新统为冲积、湖积、湖冲积层。主要分布在天兴洲I、和平、

建设、青菱等I、II级阶地处。洪山区珞南街、关山街、狮子山街、洪山乡南湖

一带等为新生界第四系中更新统冲洪积粘土层，属三级阶地,厚度10—40粘米。

九峰山、马鞍山、南望山、喻家山、狮子山等低山处为志留、泥盆、石炭、二迭

系砂岩、页岩、灰岩、白云质灰岩等。

地质构造

洪山区在大地构造上位于淮阳山字型构造南孤西翼，主要受控于燕山期构

造运动，表现为一系列走向近东西至北西西的线型榴皱，及北西、北西西、北东

和近东西的正断层、逆断层及逆掩断层。

本区分布地层有古生界砂岩、页岩、灰岩及泥岩；中生界的砂砾岩、砂岩、页岩

及泥岩；新生界的粘性土、砂、砂砾石等，志留系页岩常组成背斜轴部，背斜两

翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各岩层。三迭系地层常组成向斜的槽部。由于

强烈的南北向压应力作用，形成了东西向的紧密褶皱，并伴随压扭性断裂。在南

北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组张扭性

断裂。本区现代构造运动呈现慢慢下降的性质，新构造运动升降幅度不大，是一

个相对稳定地带。

经地质勘察，地下无需要保护的文物及管道电缆等，土地经平整后可直接进

行施工准备工作。

6、土地的完整性

土地大体上完整，上有小坑塘若干，但不影响土地的整体完整性，其上的

绿化带可根据自己的设计规划保持与原状或更改。其上无市政道路，名胜古迹，

江河湖泊等破坏土地完整性。。

1.4.3.3周边社区配套设施

1、交通状况

武汉徐东片拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道、武青三干道、

武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达，具有交通方便、环境

优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好的条件。徐东片区曾经在武汉

城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不说得益于桥梁与道路的建设，

而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路

口现修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。

2、教育

该地块附近有武汉理工大学余家头校区，武汉科技大学，武汉经贸大学，武

汉科技大学武昌校区，湖北大学，武汉交通职业技术学院等多所高等教育院校，

同时有武汉市和平中学，钢都中学，钢都小学，武汉市小燕子幼儿园等中小学及

幼儿教育学校，教育教育设施较为发达和便捷。可以为小区入住人员提供良好的

中小学教育资源，同时近距离的多所幼儿园也可以为幼儿提供良好方便的教育。

周围大量的高等教育院校则为居住区周围提供了良好的人文环境。

3、医院等级和医疗水平

该区域内有江南脑科医院，江南集团职工医院，武汉博爱徐东医院，武汉冶

金医专附属医院，青山区妇幼保健院，武汉和平妇科医院等多家医院及爱尔康大

药房，汉深大药房，同济堂吉林街店等多家大药房。

其中武汉江南脑科医院是经湖北省卫生厅批准成立的集神经系统疾病预

防、诊断、治疗、康复于一体的现代化脑病专科医院，医院汇聚了全国各地有着

丰富临床经验的神经内、外科专家。高血压、中风类疾病的治疗，以全球著名的

“石氏中风单元疗法”、“醒脑开窍针刺法”为主要特色。医院坚持以病人为中

心，以医疗质量为重点，秉承“诚信规范以人为本，专业创新服务至上”的办院

宗旨，是一所规范化、专业化、现代化的一流脑病专科医院。

医院拥有医疗技术人员no人，聚集了一批来自于全国各地具有丰富临

床经验和神经系统疾病现代治疗理念的医学人才，其中正副主任医师20人，中

级技术人员45人，医院设有13个一级诊疗科目及15个二级诊疗科目，开设3

个病区，开放床位120张。医院建筑面积8000平方米，医院设备精良，配置有

先进的日本日立螺旋CT、大型X光机、数字减影血管造影仪、全自动彩色超声

诊断仪、经颅多普勒超声诊断仪、诱发电位诊断仪、脑电图诊断仪、肌电图仪、

全自动血液生化分析仪等大型医疗设备。拥有国内一流的手术室及重症监护室，

配置先进齐全的监护设备，有全身麻醉机、中心监护系统、呼吸机等先进手术设

备。

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

销品茂，徐东平价，凯旋门广场，金马家居，欧亚达，好美家，麦德龙等大

型商场及超市为其提供便利的购物场所，。

其中武汉徐东平价广场有限公司是一座大型仓储式平价广场，座落于长江二

桥武昌桥头徐东路与武青三干道交汇路口。建筑占地总面积为35亩，建筑面积

为3.4万平方米，营业大楼三层，实用营业面积2.4万平方米，临街铺面长达

178米，是一座集商贸、购物、物业、娱乐、休闲为一体的新型综合购物中心。

“销品茂”是英文SHOPPINGMALL的音译，直译为“购物林荫道”，是一个

非常具有浪漫色彩的词汇。简单的理解就是不同商业业态和业种的总汇和积聚，

包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种服务功能在内的超级商业中心。

销品茂的面积一般在10万平方米以上，由专业的管理公司开发经营，统一

管理。销品茂拥有充足的停车位，目标顾客无层次限制，其内设数个核心主力店

及各种功能的服务设施，再辅以各类专业店和专卖店，满足消费者购物、娱乐、

餐饮、休闲等消费一体化的需求。

目前欧美等西方国家的销品茂建设和发展都已经进入了非常成熟的阶段，其

年营业总额占据了整个商业零售总额的主导位置。1990年法国销品茂的年营业

额占到法国全年商业零售总额的1/4；1997年，日本有2445个不同类型的销品

茂，年营业总额达25・6039万亿日元，占当年其零售总额的17・3%;1996年，

美国拥有销品茂及购物中心42130个，年营业额9339亿美元，占当年零售总额

的50%强。销品茂己经成为经济发达国家的重要经济支柱之一。

5、文化、体育、娱乐设施

该区域内有热带动物大观园，福星公园看湖，屈原纪念馆等，到省博物馆参

观——5分钟左右；到武汉市著名景区东湖游玩——8分钟内；到水果湖拜会领

导——10分钟内；到洪山体育馆看演出——10分钟左右；到汉口商务区办公

——15分钟内（隧道过江），二桥25分钟内。大量的休闲文化娱乐设施为小区

生活增加不少乐趣。

6、银行

该区域内有中国工商银行，中国建设银行，中国银行，中国农业银行，民生

银行等多家金融机构，金融设施齐全。

7、邮局

附件邮局有团结路邮政所，余家头邮局、徐家棚邮局、徐东四期公寓邮局，

方便邮寄。

8、其他

长江二桥的建成，为徐东构筑了一条繁华的城市通道；不断落户、新建、崛

起的商业物业，则在为徐东奠定繁华的基础。撇开内环价值不谈，徐东区域就一

直是武昌楼市的''宠儿"，07年，徐东区域内利好消息不断，房价稳步攀升。而

到08年，这里却成为武汉市中心城区房价最便宜的地方，甚至出现了“无盘不

折”的情况。之所以出现这种现状，和徐东的交通环境及其发展地位有较大联系,

徐东的进一步发展和其综合环境息息相关。

1.4.3.4大市政配套

1、道路现状及规划发展

武汉徐东片拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道、武青三干道、

武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达，具有交通方便、环境

优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好的条件。徐东片区曾经在武汉

城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不说得益于桥梁与道路的建设，

而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路

口现修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。徐东处于内环线，内环

线（也称一环线）：由长江一、二桥和解放大道、武胜路、武珞路、中南路、中北

路及徐东路组成，是武汉市第一条城市环线，大多为双向六车道，全长约28公

里。现在根据武汉的市的道路规划发展，徐东地区沙湖大道等将重新改建，

旨在缓解徐东地区交通压力

武汉新的道路规划在缓解徐东交通压力的同时也将极大促进该地块小

区的发展与升值空间。

2、供水、通讯、临时用电设施完备，拆迁已经完毕，可以正常进行工程建设，

配套设施完善，对工程建设没有负面影响。

1.4.3.5项目周边环境

D治安情况

该地块所处环境治安一向良好，特别是武汉市最近发动重点压减中山大道

徐东等地发案警方打响春季治安战役2月，武汉警方发出动员令，要求从即日

起，全市各级公安机关2万民警要动真格，打一场“压发案、压事故”的春季治

安战役，确保武汉社会治安大局平稳。

本次“压发案、压事故”春季治安战役为期三个月，警方确定了警情高发派

出所压发案、中山大道沿线地区专项整治、徐东板块压发案联勤联动、社区入室

盗窃防控、社会面夜间巡控、查禁“毒赌黄”等“7+1”个专项压发案工作重点。

交通事故压降方面，全市划定了60条重点干道，每周开展一次联合整治，严厉

打击超速、超载、违法超车及疲劳、酒后、无证驾驶等交通违法行为。

此项行动将极大促进徐东地区治安情况的提高，将给徐东带来一个更好的治安

情况，在此处建设小区也将在治安上有大的卖点。

2）空气状况

徐东处于市中心，空气污染比较严重，白天空气还好，晚上空气情况严重很

多，特别是在城乡结合部因为焚烧垃圾等更加剧了空气的恶化。工厂的烟尘等飘

到此处也会影响空气质量。有个污水处理场，污水处理过程中可能也会产生废

气。武青四干道旁边还有一些小作坊，加工什么东西就不得而知了，存在排废气

的可能。另外还有垃圾处理厂，因为处理不当，也造成了空气的污染。到是晚上

经常看到电力小区后面的荷塘附近有烧东西的，烟很大，有时还有医院的味道，

不知道是是不是在烧医疗垃圾，或者焚烧某种工业废料。汪家墩附近有些城中村

的垃圾处理直接采用焚烧形式，综上也就造成了徐东地区的空气污染问题。在开

发过程中这是一个急需改善的地方。

3）噪声情况

徐东该地块未有严重噪声污染情况，武汉市目前已在建设新道路的前提下考

虑噪声污染对小区等的危害，通过严格控制噪声源等措施使市区噪声情况大大改

善。

例如第二座公铁两用大桥-----天兴洲长江大桥即将兴建。一些市民忧心忡

忡：京广客运专线经天兴洲长江大桥过江后，将经过青山、徐东、沙湖、湖北大

学、小东门、大东门等人口密集区，然后与武昌站连接。这些地区的铁路两侧会

受到严重噪声污染吗？对这一疑问，该项目的设计总负责人、铁四院高工周天

杰昨日回答说：不必过于担心。

他介绍，列车运行时的噪声的确会对四周环境产生污染。为尽量减少噪声给

铁路两侧居民可能带来的影响，该段线路将设计采用各种措施减震降噪。

降噪：对穿过新世纪花园与鹏程花园、湖北大学住宅区的两段铁路，将在内

地首次采用隔声明洞，即用一种轻型高强度隔吸音材料将铁路整个“包裹”起来,

火车如同在隧道中运行，可以十分有效地吸收和隔绝噪声；其他路段两侧也将全

部加装声屏障（块状隔吸音材料），火车在这些路段运行有如在“隔音罩”中

穿过。京广客运专线的设计时速为300公里/小时，在这些路段将降为160公

里/小时，这样也可大大降低噪声。

减震：铺设无缝线路，并在枕木和钢轨之间加装橡胶垫进行减震；由于大部

分路段是高架桥，因此在桥梁与桥墩之间还将安装柔性支座减震。

采取这些措施后，在铁路线两侧30米外将可以达到国家标准规定的二类区

环境要求（即一般生活、办公环境要求），即昼夜噪声分别小于60分贝和50

分贝。施工期间，将采用封闭施工、尽量不夜间作业等措施，将噪声污染降到最

低点。

由以上措施可以看到武汉市对噪声污染的控制。噪声情况不会影响小区的生

活。

4）污染情况

80万吨重化工在武汉开工，址在青山建设乡，离徐东12公里，距离江汉路

15公里，因为徐东和青山的短距离和青山本身是武汉重工业集中地的本质，徐

东地区的污染会受到青山的影响。若不做好防范措施，污染情况会比较严重。

5）危险源情况

项目所在地周围无高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，无危险

源。

6）其他

该地块旁有一高压走廊，高压走廊是指在计算导线最大风偏和安全距离情况

下，35kV及以上高压架空电力线路两边导线向外侧延伸一定距离所形成的两条

平行线之间的专用通道。现在有两种观点：

高压走廊产生辐射，对身体极其有害；

高压变电线是交流电，没有辐射，即使是500万千伏的超高压也不会产生大于电

热毯的辐射。

英国国家辐射保护委员会的官方网站上有一份写于2001年的报告。报告指

出，全英国每年有70万人出生，其中在15岁以下人群中每年发现500例白血病

患儿和1000例癌症患儿。而每年500名白血病患儿中至少有两位直接与高压电

线等引起的电磁辐射有关。这样居住在有电磁辐射下的儿童其白血病发病率为

700分之一，比居住在无电磁辐射的儿童发病率（1400分之一）高出一倍。

英除了英国国家辐射保护委员会，瑞典国家工业与技术发展委员会也有类似

观点。此外美国加州健康科学评价机构的结论是：“电磁场能够在一定程度上导

致罹患儿童白血病、成人恶性脑瘤、肌萎缩侧索硬化症、流产等的危险性的增加,

可能引起自杀和成人白血病。”

对于高压线是否影响健康，国内专家的意见并不统一。2004年9月北京曾举

办过名为“电磁环境与健康”研讨会上，国内专家们认为高压输电线路附近没有电

磁辐射，所具有的磁场水平也只有电热毯的五分之一，对人体没有确切危害。参

加研讨会的专家都是研究电力、磁场的学者，分别来自清华大学、中国科学院电

工所、信息产业部真空电子所、华东电力实验研究院、中国电力学会等。

专家们举出检测数据，输电线5米至10米以外的磁场水平不超过10微特斯

拉，低于国内参照标准100微特斯拉。这只有一个开着的电吹风机产生磁场的七

分之一；电热毯的五分之一。WHO还在1995年启动了“EMF”（电磁辐射）十年国

际研究计划，对高压线等低频电磁进行研究，但至今没有发现它有确切的危害。

电磁专家表示，该结果并不意味着高压电线磁场有某种不可知的巨大危害，而是

意味着“没有危害”。

1.4.4项目规划控制要点

1、规划用地情况

规划总用地面积：108860平方米（以实测量为准）；

其中：

控制城市规划道路面积：18520平方米（以实测量为准）；

控制排水走廊用地面积：760平方米（以实测量为准）；

规划净用地面积：89580平方米（以实测量为准）；

用地性质：居住用地；

用地位置：洪山区洪山乡，东临土地中心储备土地；南临幸福村产业发展用

地；西临杨园路；北临沙湖大道（详见规划用地范围线）。

2、土地使用强度

（1、建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算。

（2、容积率：控制在2.5以内。

（3、建筑密度：不大于25队

（4、建筑高度：建筑高度结合具体方案确定。

（5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。

3、建筑设计要求

遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行。

4、特殊要求

(1、压占道路用地应无条件服从国家建设需要。

(2、住宅建筑户型结构比例应根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于

调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发办[2006]37号文)和武汉市

的相关实施细则执行，用地位于二级控制区，其中套型建筑面积100平方米以下

商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%o

(3、用地内临沙湖大道控制10米宽绿化带，在沙湖大道和杨园路交叉口处

布置5000平方米集中绿地。

1.5可行性研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开

发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来

解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对武汉市住宅建设向高

端的发展趋势和武汉市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档

住宅，根据对武汉市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表

明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案

规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较

大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整

户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽

量减小项目风险。

通过可行性研究，我们认为项目综合结论为可行。

第二部分：市场研究

2.1宏观环境分析

宏观经济增长回落

2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长，2007年GDP增幅达到

11.9%,为此轮经济周期的最高值。2007年5月，CPI逐月增加，通胀压力不断

上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。

在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008年经济增长出现逐季回落。

1-3季度各季度，GDP增速分别为10.6姒10.1%和9%,3季度受世界金融危机影

响，经济增长出现较快下滑。