伟业顾问XX集团长兴岛高尔夫项目沟通

XX集团长兴岛高尔夫项目沟通二零一零年五月谨呈：xx集团控股有限公司报告框架1、项目核心特性3、系统分析研究4、市场定位结论2、整体分析思路1.1项目核心特性1.2项目核心问题提出2.1宏观环境判断2.2用地条件分析2.3市场环境研究2.4潜在市场判断3.1客户定量导向验证3.2客户定性导向验证3.4项目定位策略4.1项目整体定位4.2项目整体形象定位4.3客户定位项目核心特性/核心问题1.1项目核心特性1.2项目核心问题提出项目核心特性核心特性一：区位优势项目位于长兴岛临海片区——集高尔夫、生态居住、旅游度假、休闲娱乐、商务会议为一体的功能型复合区域长兴岛作为辽宁省重点规划“五点一线”新战略中第一站位置，以及国家级经济技术开发区政策的出台，区域未来发展潜力巨大我们项目怎么依附在长兴岛整体区域属性下发展，项目的调性是什么？我们项目能否利用经济技术开发区资源的聚集效应，吸纳产业人群，项目的客群是谁？跋鱼圈长兴岛项目核心特性核心特性二：内部功能规模与功能复合——本项目是包含高尔夫球场、住宅、公建，物业类型复合的项目FAR——本项目可开发产品丰富，是产品形式多样的复合项目我们项目中住宅和球场与公建之间不同物业类型之间的关系是什么？我们项目住宅物业中的不同产品之间的关系是什么？住宅球场＋功能复合产品形式价格策略客群来源品质提升文化内涵拉动住宅公建＋整体形象功能定位建筑形式项目核心特性核心特性三：FAR与周边环境之间的协调关系FAR——如何平衡低密度与开发率之间矛盾，体现更多的产品价值，降低项目整体运营风险，提升收益周边环境限制——如何平衡较高容积率产品与球场环境之间的矛盾如何平衡规范限制和开发高价值产品之间的矛盾？目前的市场环境下，低密度可以低到什么程度？我们项目的产品形式规模组合？常规住宅产品形式常规容积率极限容积率高层2.02.8小高层1.52.0洋房0.91.5叠拼0.81.0联排0.60.8双拼0.50.6独栋0.30.5项目核心问题核心问题一：项目调性本项目核心特性一：长兴岛区域提出要求整体定位现状条件未来规划用地条件产品定位规划分期开发策略长兴岛区域的属性是什么？如何针对已有资源，确定我们项目的调性？项目核心问题核心问题二：功能定位本项目核心特性二：规模与功能复合关键因素用地条件竞争环境潜在市场综合因素整体档次居住属性商业配套如何确定项目特性、项目指标的关系，各产品之间的关系？项目核心问题核心问题三：物业配比核心特性三：FAR与高尔夫环境本项目拉动区域市场研究中低密市场研究产品研究住宅产品导向配比最优解区域市场内不同产品的供给和需求特征是怎样的？我们项目物业配比的最优解？整体分析思路2.1宏观环境判断2.2用地条件分析2.3市场环境研究2.4潜在市场判断2.1.1大连城市背景研究2.1.2长兴岛区域特性解读2.1.3用地片区特性分析宏观环境判断大连城市背景研究城市概况大连市位于辽东半岛南端，东濒黄海，西邻渤海，南与山东半岛隔海相望，北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。大连市总面积12574平方公里，人口约600万,具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500--2800小时。市辖10个市、县、区：瓦房店市、普兰店市、庄河市3个市，西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区6个区。距沈阳约400公里是中国东三省最大的沿海开放城市

文化底蕴深厚，物产富饶作为东三省最大的沿海城市，历史悠久，城市文化底蕴深厚东北亚经济中心环渤海地区经济中心之一东北最大的沿海开放城市中国东北第一大港外包产业、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈重点城市“环渤海经济产业带”，成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。城市定位各经济圈三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.0：45.3：47.6共计4.8：50.4：44.8城市定位大连城市背景研究城市经济东三省核心城市环渤海区域统筹发展，释放大连城市发展空间。在辽宁沿海经济带发展规划和振兴东北老工业基地的大背景下，大连整体城市发展迅速。所属环渤海经济圈作为环渤海经济圈的重要组成部分，京津门户，发挥东北经济龙头的作用大连影响逐渐增大，未来城市经济增长潜力巨大大连城市背景研究大连市经济发展水平已进入经济增长高峰期，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。大连经济实力排在全国大中城市前列，国内调查机构的相关统计显示，大连市在城市基础设施建设和经济总量等方面，位居全国大中城市前十强。

大连市自2003年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上平稳运行至2008年，大连市整体经济运行良好，人均GDP突破3万元大关，且09GDP全市完成总额高达4410亿元增幅位于全国第六位拉动大连市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱,成为大连经济持续增长的主因截至09年，大连市整体人均GDP实现连续增长态势，而瓦房店区在长兴岛开发区的带领下，人均GDP同样实现大幅度上涨；09年瓦房店市人均GDP增长率达到20%以上，实现全面快速突破；城市经济大连城市背景研究03年后堆，大壳连市添总体超固定森资产冠投资旅额涨赤势迅薯速平序均比晴例高顷达20睁%以上铲，09年总难值突愚破30咸00亿元09年固匪定资敞产投夕资额佳占同期GD怪P的53斤.6样%，投擦资结缴构进旨一步晓调整硬。大连摩房地恐产开轨发一话直保蹈持稳笑定增抚长，09年全旨年累司计达45嘉4.据72亿元好，环绪比增宗长幅爪度为3.浊8%；固定哥资产柔投资种中房耍地产西开发豆投资醉额保扑持16拍%的占彩比为19演.2帝%比重孔；城建妥指标吧保持菊基本幕面稳腾定发博展；投资级强势漠增长粗，其阴主因胁为房抚地产磨开发购投资纳增长会较快冠，保异障性化住房爽建设勒规模痛扩大逐；城建鼓指标大连斩固定膨资产蚀投资歪额走谱势图大连颜城市乓背景冻研究城市挖规划城市浆性质蒙：东北需重要左贸易林、旅激游、定海防畜城市环渤绸海地尼区经槐济重晃要组沸成部型分中国草东北旗最大涌的沿忙海开料放城确市发展鞠目标惕：国际纺港口达大都畜市（抽大大环连）中国熊软件超和服残务外汗包中责心生态缴宜居历城市区域塘角度阔：国际务旅游途和会习展中叙心环渤耀海地践区中使转物殊流和肤南北猎水运揉物流垂的主雪枢纽辽东后半岛懒综合屿性物买流中我心东北阁经济蓄区国葡际物策流中蚊心自身栏角度乌：以现遇代商晨贸、鹊现代抓物流骂、金浙融保治险、交房地肿产、旅游付会展冈、信壳息咨僵询等产口业为篇主的炼区域锈性服兼务中抢心；旋历史淘文化血名城生态犬环境爪良好箩的宜瞒居城侨市国际场港口感大都脸市中国崭软件雀和服医务外厅包中圾心生态字宜居讯城市大连必城市逝背景揪研究大连所将成专为环忘渤海欣经济翼发展过带中吐至关匠重要怖一环西，一煎跃转棍型成纠为现撑代复且合型滚经济黎发展泄体；大连雕城市约发展赠动因——城市定位更高经济增长第三极环渤海经济圈发展城市化进程加速经济增长全面提速经济发展更快产业拉动更强五点一线功能带动大连经济发展引擎北部湿沿海货区域年跳上伐大连薯发展炉核心孤舞台为本陷项目坦创造怠了一暑个良证好的功开发柄背景一个威结果大连虾城市割背景怪研究概况长兴扩岛区弄域特势性解因读长江美以北滔第一绸大岛暴，中贤国第济五大搅岛；位于庄辽东芹半岛优中西懂部，店大连协瓦房辽店市侵西侧惊，四畏面环爽渤海校，仅紫一桥皱与陆师地相喜连。谊全岛退面积25灾2.损5平方秃公里衰，为身长江沟以北活第一帝大岛专，人李口5万人电。全岛创东西嘱长30公里著，南绿北宽11公里照，环之岛岸浩线91愤.6公里尖，所吃属海奴域10般0平方酷公里从，滩猪涂15警00公顷基。岛歌上地堡势呈鸽丘陵并地貌贷特点京，西引部较枝高，昆中东话部较俭低，迷平均宗海拔55米，蒸最高杨山峰晨塔山32真8.骗7米。20无10年，画经国鸽务院惜批准渠，大便连长径兴岛谨临港廊工业班区升序级为攻国家男级经挠济技寇术开恩发区岸，定瘦名为饭大连愚长兴侍岛经厌济技可术开瞧发区淘，实讯行现嚷行国漆家级绸经济洒技术轧开发叮区的题政策面临敲由单棵一旅绸游与土制造厉业转菠型为中多元晴化发峰展国态家级绵经济愈技术填开发豪区的迎重大挨机遇文。跋鱼圈长兴岛区位多城丸市规埋划组券团环驻绕国家钥经济炮产业棉规划省内帝轴心双极盯引擎特殊抛的地吗理区剩位决房诚定了趁项目菊与全跨省整甚体经蹈济发春展规傲划的墨关系问极为非密切沈大拍高速傻沿途寄重要埋区域长兴递岛区弹域瓦房秃店普兰册店庄河“北闻三市狠组团锣”金州开发磨区“金桃州新漂区组签团”大连蠢新市错区组骆团长兴万岛区勉域特怠性解吼读辽宁尘省沿预海经粉济带“五雨点一圈线”疮第一祥站“五献点一术线”束战略贱第一睁站交通沈大葛高速阻公路勉关屯径出入绣口至每长兴停岛省系一级狠公路按将长准兴岛捎至大迟连行防车时赵间缩均短至50分钟屯；20诱10年将孝建成转长兴促岛北娃高速盆，起构点为难长兴沉岛大驶桥南良，经味仙浴硬湾，据复州马城北雹，终旦点于隶复州遍河服盖务区醉与沈杯大高以速相胞连接墓，进黄一步脑缩短狮与大蹲连市换内行盲车时榆间；岛内器双向怕疏港辰高速妄顺利乎推进抵，大马连方干向预刷计将作于20炸11年竣陡工通羞车，蒙沈阳坊方向向即将族动工抗；连接忽长兴鹊岛与绕西中仪岛海艳底隧值道工墨程20叨11年即更将动蒙工；长兴孝岛中幕心港皇口拥吹有5万吨揉级以凯下泊本位10个，3年内桂将扩蝇建成茧为大币连散导装货扑物专声项大赵港，痛预计灿年吞样吐货湿物将骑达到10挽00万吨时；与新某建哈锻大铁潮路相骡连的赚入港有铁路炸将于余未来2-伐3年内竿竣工莫通车巧；水陆疤交通瞎便捷棕，已列形成危一定胞规模皮立体党交通狱网，芝新建闸高速橡项目快将长巩兴岛丹纳入椅“大连底一小伪时经州济圈”长兴裂岛区程域特甩性解睁读经济09年地株区生世产总品值34朽.4亿元它，增虑长62济%；社会弯固定惠资产拴投资13校2亿元雪，增腔长65恨%，多危于06弯-0敲8年三碎年总条和（12叛9.忽1亿元坛）；地方侦一般冷财政出收入9亿元泡，增刑长86尺%，多医于06疤-0至8年总奶和（8.挣15亿元土）；实际挡使用际内资50亿元航，增粪长67妇%，多取于06故-0疫8年总该合（48每.8亿元录）；实际坛使用痕外资10亿美遗元，衣增长89航%，多释于06朝-0宪8年总然和（8.福47亿美贝元）娱；全省散沿海拒经济阳带29个重东点发绕展与点支持胳区域易共使染用外类资29亿美它元，伙本区初域占误据1/摔3；09年地叛区经迅济取旱得了磨突飞婆猛进难发展耕，20膨10政府季将为锋实现奔更高劳目标心而努脱力，峰长兴朝岛已昏成为绣东北土最优啦化的青经济芽发展庆高地长兴技岛区湖域特吗性解及读产业臣与经恋济“强居二、诵兴三荒、优次一”慌的产慰业发禽展思距路，饿三项占产业容结构层趋于夸稳定书与合傅理以铸剃造、著建材谱等为便主的柔第二晕产业保快速桌稳步堵增长交，结环构不慎断优变化涌现办出一铜批新协型重保点工召业企视业临港刃产业境园区建设罩已初我具规死模运输枣仓储糖业及森“第狭三方鸟”物临流有桂一定哈的发阶展基翻础新型框商业并业态拍大量吹涌现区域柏市场宪体系偿初步洋形成旅游透度假毯村为售龙头既的旅游乐业颇具惑增长荷潜力港口秤经济拉产业泻不断咱优化高附蠢加值售工业尘产业发展杜迅速主要唱港口党相关砍上下辰游产乒业链格形成相关厅产业垫向集剩约化临规模购化快梁速发送展第二格产业政稳步恨增长第三雅产业渡持续宰快速苹发展第一意产业忘向区芹域化尤、特腔色化横、优幻玉质化唇、产顾业化踪蝶的方肢向发响展长兴率岛区摩域特稠性解晃读规划全面对接恼辽宁迹省环驳渤海脂经济扣圈重的点建南设区英，借冷助“爹国家划级经锐济技胆术开则发区诸”概看念全项速发淡展转变渴经济虾发展糠方式历，优拳化提澡升经至济结抵构加快港城市茄化进冠程，建设窑宜居嗓型中蝴等港悉口城骑市集成败式推石进科靠技创屋新，税提高烛临港毙产业鸦园区辆的质乳量和岁水平集约故化开财发资鹅源环韵境，驶开展赏资源茂节约同型环占境友全好型厉社会寒的实侍验推进科政府验职能爬转变纤，促央进社松会事臭业大揭发展建设懒国际株型、草集约汤型、欠生态市型的艰三型颈现代见化经春济技垦术开歌发区北部寻旅游市度假惨资源危区域港口部重点播建设绣区域重点葱规模于化集少约型即产业月园区现代狐化生裤活配仙套核销心区长兴硬岛区规域特妨性解暮读长兴积岛区践域特萌性小那结区位相：尤大晒连北景部重关要经溜济发占展核肤心交通烈：辆“大连冷一小揭时经课济圈”；沈大瞧连线征重要促支点际；经济吹：板经闪济高每增长宪；全市删先进钓区行于列；规划发：国家但级经腐济技被术开略发区；加快尚城市浮化进少程，闸建设链宜居中等滤现代六化港愈口城刷市；建设娘国际淹型、巩知识德型、宝生态型的厘三型杏现代孟化沿块海重统点产业园贴区；1、两葱极强别力带音动2、产源业强祖势影聋响3、国齐家政简策强饼烈影外响思考些：从区棉域的凶角度草把握柔项目桃的定滤位目前虫项目狭与城除市物睬理属屈性较废远，绑但已等成为突政策肌导向呀下重猪点待兼发展琴区域柔；长兴待岛区谅域特好性解缸读概况片区僵位于宿长兴树岛西地北部夫，临软近东洪山北揪海景全区；区域单属暖共温带今湿润菜大陆娇性季秒风气上候，冠具有另一线津海景英与临栏近西纳山原域始森思林景户观双少重旅遮游资花源景父观优献势；区域青规划映中全膊长36公里谨旅游院生活曾型海瘦岸线弯将建咬设包才括高派尔夫现球场禁、森辈林植惩物园束、特膊色植么物园榨和跑煌马场拥、风数车广聪场，台植物拍采摘每园、全特色欠渔业雀农家车乐等夜众多项旅游殿度假恩资源首项目吨，具有阔横山夹远眺巧及海虾滨度悠假等除多重吵景观虾，集景旅游老、娱恒乐、耽休闲灿功能后大全。具备失先天萌生态蔽休闲友、旅剩游度县假资育源优杀势用地酬片区针特性秃分析自然齿资源稀缺任性的富背山陡面海页资源躺，自团然资医源优旺势显骡著，糠区域吐隶属贯于“哗北部悠生活助度假昌区”遥范既围内叼，拥声有稀葬缺的管纯旅轧游性吸保留喊海景盗资源仅，所断在区锤域处袖内陆瞧海域宗湾区计，属慢暖温尽带湿滋润大纤陆性尽季风存气候洋。年苍平均哈气温扁在11度以么上；余年降扬水超虾过50辈0—絮—6储00砖mm雨量接充足绝。空柜气质肾量优滋良；狱区域矛拥有身细沙灶、湿丝式地、舒礁石面三种洞海滨耍形态露；植屠被资份源、渠动物遵资源荡、昆光虫资劝源、发鱼类吧资源枕丰富俭。自然炼赋予篮本区诊域不裁可复终制的计生态碑资源棍，区陆域在喝人们严心中潮已成次为首岩席的播生态娃旅游乳度假钉自然卧资源展聚集恐区用地粪片区陷特性袖分析规划浊范围狗：东至组碾盘戏石、跃西至卸腊木镇沟，升南邻31虏3省道规划题面积颤：规划惭总面雹积约85龙.膜51平方裕公里，其答中建物设用访地约30平方未公里规划锹人口瓶：规划就远景够常住鞋人口物为20万人依托额经济须技术贼开发杯区建贵设，如建设条成为遇新的沸、重胸要的生态动宜居云居住跳区；依托个以临远港工肾业区筒为主纲的产鹿业功复能区漫，建敢设成胃为高档嘱配套景服务抱区；依托慢丰富寨自然迈资源鞭资源蚊，建尸设成返为特色府旅游尸休闲笨渡假达区。规划生态度、宜俘居、万休闲蒸度假撇的概劫念已铸成为搭北海扁片区冬的基理本调功性用地饼片区时特性钳分析“两赚个区革域·一个蚂核心萌”——宜动文宜静姿，全蛋方位尊诠释久生态幕之秀储、文慌化之撑韵。生态功宜居——临海摸居住旱，亲唐近自添然，凑尽享版花园偶式城呈市品婆味。滨水晕、亲膏水——龙型句景观原布局唱、片享区持统续优哨化，迷完美例展现亚海景谊风采驼。四位度一体——倾力希打造国际泪峰会顽中心阳、旅扔游休员闲中厦心、朝养生邻康体涨中心色、文滨化创例意产责业中管心。规划文化川、养浓生、峰会议辩等概酷念的多植入巷，更唱提高鸣了片沉区的辰整体驳品质用地川片区凶特性殊分析区位子：区吓位优更势明兽显，合具备薪强大拦的发筐展潜补力交通绪：外孟部交粗通状斩况良约好为林引入东区域蜜外部寒客群望提供遣市场齐机会自然困资源统：山昏海等姥资源露优势礼明显者，具锻备打退造生锯态宜益居的硬环境圈基础1、发煎展潜辣力强普大3、生巷态宜高居环盟境4、引王入高铁端服浆务思考你：把握海片区术整体灿规划拔和已胁形成赏的基公本调棚性融入芒生态鱼休闲理、宜约居度呀假的锯大背示景通过亲高端豆配套毫服务谈提升碑项目桑形象片区任分析率小结片区延规划潮：植贸入旅走游、阵文化久、养宣生、滩会议恒等概沙念，企提高倡片区都的整叶体品猎质2、具聋有较险强吸网附力生态计、休狐闲度蚂假的横概念搏已成饼为片肃区基昏本调皆性用地克片区拦特性啊分析用地授片区训特性暗分析区域波发展胡运行群规律待发慰展区汁域发愁展模棋式情妙况定性阶段实现阶段1年1-2年1-2年初具规模逐步成熟跨越发展明确发展方向政策+环境逐步拉动区域发展成熟明确津规划营造腊环境制定裙发展茫规划逐步遵细化记发展运脉络逐渐往磨合成本树投入创建跑环境随区缘瑞域政触策不肺断明捧确，衫国家店建设新不断释投入戚，区积域成隆熟化洞需要扎时间具逐步谅实现云；区域果发展忘成熟胜拉动化整体堤市场乱与土嘴地属钉性不朝断升型值；整体饲市场尽升值旷对区盾域市占场形腊成再嚼促进悼作用择，形妈成良幸性循烟环；预计5-棕6年后考，长明兴岛蜡区域跳将发舟展成晶为成害熟化趣热点络经济愉技术葬开发秃区；目前阶段区域帐背景阴分析性小结站在腔城市杀的角便度把率握整口个项草目，域本案荒开发涛节奏誉应充贼分与齿城市给开发砌脚步袍契合大连惰城市起背景渔研究长兴共岛区锅域特钉性解拌读站在裙区域送的角泪度把兔握项燃目的利定位北海长片区杏规划喇分析把握侧北海况片区吐整体院规划结合料中心削城区黑和北启部经缺济产呀业带球发展毕推进思项目欲开发将项胶目规拆划与畅城市攻整体移规划虏结合借助宜产业享集群衫，结掀合产同业推匪进与国骨家级喷经济督技术云开发肥区接告轨，耐引入屿国际杆化、肥生态衡化理泡念考虑糊引入膊高端虑休闲神度假宵、人蛋文价青值、缩慧会议透理念离、通井过高者端配照套服嗓务提皱升项虹目形锐象借势姐区域松环境怜，打附造生仙态宜态居环梨境项目奏开发捷宏观间环境到背景因良好宜，具有毁极大弓先天孟优势援和价旨值潜缴质用地货片区竭特性朴分析宏观蒜环境换判断项目施定位辣思考本项柿目地拌处长万兴岛孙未来济规划颠生态织宜居瞒、旅撞游渡建假资套源核钢心区默域定位酬应考扛虑借累势与杏造势争并举借助怖区域潜已形舌成的锡认知干基础挂发展艇，同剂时借知助长股兴岛处整体章规划旺政策喂利好真为区坦域和菊本项怨目注疤入新馅的活脂力生态宜居多极暂联动多元支化复谊合型高品剖质配慨套体汤系具有闪高尔义夫球坛特色拘的，伯主题句型的化高端灿标签2.外2.复1项目以用地见指标2.桨2.销2项目逆用地踩条件蛾分析用地脊条件毒分析项目绑用地弃条件——宏观瓦房床店：墨连接渠大连超和沈断阳的歪重要德经济医区，房诚大连董北三里市中部最具假发展糕力县壮级市立。项目庸位于圾沈大锁发展秃轴线弄与辽仁宁环松渤海诱发展取轴线馒交汇柜位置够，发辞展潜尤力巨盏大城市队格局长兴漂岛区翁：新泼兴国振家级客经济猫技术藏开发核区，镰大连马北部纹未来箱重要址生态裹宜居驳型中凝等港赛口城脸市。距大园连市配中心13助0公里距大喘连机福场12逼0公里距瓦侵房店岁市约40公里沈大后高速偏官屯校出口30公里北距尘省会拌沈阳31品2.扇6公里与城良市中奖心距损离较斤远，圣后期押交通贺提升只有望炎改善映现状距离周水费子国功际机哗场40公里12触0公里13违0公里项目李用地般条件——宏观区域波对外疗交通外部僵路网刷情况区域艰对外虎交通嚷条件坐逐渐令成熟开，规膜划路菜网发言达，神路况军等级眉良好周水虑子国童际机寺场沈大银高速S呜31躲3G智20蜻1长兴亚岛北搂高速疏港驱高速保大券连疏港艰高速哀沈效阳项目渐用地她条件——宏观区域截内部烦交通内部模道路督尚未膨形成杜，但扩已建感成外市部核鸟心道腿路品期级较昂好津岐耍公路疏港乡丰路地块态西端疏港盗路地块莲东端地块鱼内部框部分施工笔通道地块牛区域离内只稿有海歪滨路贯穿稠东西屠，将胀地块残整体槐一分侨为二汉；规划储的地叙块内弹部道侨路尚沫未完细成，仅有眨地块偶西端热边缘桌部分抵有少窑量施美工通粱道；地块首一地块良二项目困用地各条件——中观区域得开发等现状区域拌已建平成部伸分渡译假氛部围浓叛厚，绪但项迅目其尝他参校照缺雀失，太周边跃荒凉区域欧内建典成项毯目形肉成高封尔夫夺休闲析渡假岗氛围高尔腰夫果继岭高尔以夫海折景高尔价夫会狭所项目饲用地冬条件——中观区域复规划项目添位置运目前敬面临失配套再均不技足及友化工握污染酒问题评，需竞要通脖过一还定手澡段解待决从规脸划上堪看，踩项目华位于冶大面缘瑞积山吹体绿兼化环陕境之冲间，卡生态逗氛围干浓厚隆；项目诞一线呈海景锈相对瞒较少者，西民南侧地与仓脖储物油流区药域相风邻，玻后期驰需使铜用区罢隔化唱手段酒提升法项目火环境手纯度霜；上风厨处有PA化工运产业益规划碗，后压期有柿受化糊工污件染影盲响风船险，泰建议缸与政终府协粒调解秀决；项目洁距岛鸦内的孟公共甚配套孔资源之区有声一定内距离诞，也驾需要涌通过粘自身垒的规驴划解坏决生禁活等黑配套乖问题婆。PA项目校用地没条件——中观四至钱条件海景宣营造折与维薄护与找地块屯开发饥价值局有密唉切关手系西北度侧一央线海肆景，亲海内扶有部胳分养足殖设语施；东北遮侧与修日本触高尔探夫球腥场隔旁路相撕望；建议庄：与政系府协百商将贤目前搞海域别内养忘殖设筝施清输楚，翁维修食沙滩将，形独成良专好海谣景资半源；建议济在路待北侧絮地块慕与日押本高宵球场兼相邻古区域帖以高额密绿收化带岛作为陕区隔职。本案北侧映临海目前基有部里分养台殖设侮施日本蔬高球魂场绿化跟带绿化耗带项目嫩用地非条件——微观边缘督用地陵应充斜分利证用其田特性铲进行运设计流，提址升溢篇价，疑平衡奥容积诵率四至既条件本辞案西侧少量拖待拆膛迁房南侧与大喉岭子御山相屿邻地块辅西南屿侧资舌源性蹈相对耳较差托，需巩做好怀与未授来物量流仓飞储园森区区于隔工部作；项目磨用地择条件——微观将市营政路聋进行敌包装柱，建驳立属偶地感爆，并锁同时掉通过序其他顾方式圾尽量列削弱羞其对响项目晴完整鼻性的哄破坏态力用地胀内部饭有规唉划市所政道扬路穿惰过，葱破坏尿了土绣地的废完整寇性解决浆方案逝：将勤市政置路进敢行包安装，犹强化皮私属猾感觉茅；用地育内部市政婚路内魄部化汇处理本卧案项目之用地烧条件——微观用地惹现状用地吓现状妥全荒润，处设于尚居未启讯动阶饥段用地删内部俱基本躁平整岭，但部分乖区域脱有较咏深沟陈壑，祥后期战可能吃影响眨产品胳排布目前家项目会内部狼道路坚尚未盆修通雾，仅洋有一去条小舟路可费以车崭行靠伙近用海地南扔端用地添目前厌仍呈利最原艳始的荒地状态悠，土献地一惹级开穗发尚况未完应成南侧尺地块总内输滩电线北侧坑地块祸内沟填壑南侧慌地块差内信裹号塔本酒案项目垂用地必条件——微观用地咳价值B1哀>C掉1>腾A1虽>C糊3>堪C2裂,需根买据地婶块价桂值进狸行产俘品规立划排蔬布用地者价值疏分析市政豪路北凤侧唯饲一地往块，也具有尚一线助海景殖资源共，但益存在投地势果低洼岂不平耕、北晕风与贱潮湿只多重叠影响贷；A1地块饥：优势谨：海营景资卖源，掌临近忧酒店贴，通潜达性锅高劣势简：地油势低钓体量恢小，胖与主典要住爷宅区个隔受竭海风快直接逃影响掏；适宜罪产品炊：利旦润率恩或现肠金流披产品B1地块尿：优势木：临淹近会饶所，勿处于猎地块丧核心舞位置猴，周峰边球侦场规镰划良颂好；劣势绢：通立达性福较差许；适宜做产品待：低膨密度幕，标笨杆性宁产品C1地块遍：优势偶：通箱达性躁高，锁高端眯组团乱氛围鹿塑造犬性强稍；劣势组：球疼场景崇观资券源少冲；适宜徐产品塘：低御密度昨，主凑力产堤品；C2、C3地块铅：优势奥：展屋示型呼良好醋，球特场景虚观规舞划优愧；劣势寺：通摩达性荒较差少，临咬近项卧目边密缘；适宜废产品隔：标闷杆产奸品搭贝配主辟力产绢品；体量造较大脱，应己综合痒考虑够容积破率平坟衡等萝问题待，多稳产品队线搭斗配，污建立妇丰富尘的别偶墅类骡产品乎组团麦；临近吧未来付球场权会所粉，展蜻示面宋良好遵，属稠资源艺较高阴地块枪，应恳打造趁项目港标杆毒产品洗；产品宰规划烤布局A1B1C1C2C3用地况条件晌小结用地酷优势用地答劣势用地粱区位闲认知五度相榜对较逃高区域漏已建何成的安球场上具备烫一定况度假妖氛围对外清交通铸条件圆规划详成熟满，有图助于恩未来盯项目腰客群拿的放偶大项目甩周边鞭具有致极高按的景她观价勾值和塘生态河价值用地行容积叶率较来易实向现中垃低密猜度的萄产品巾以及咸具备般实现铁多种牺产品谷的可业能周边吴现状匆初级侮，用巨地尚们未启左动目前预面临晒配套兵不足功的问扔题，秧需要堡项目追后期闲自身锦解决币或等奇待市向政规娃划跟荡进用地柱内部姿有规王划市国政道舟路穿闲过，位破坏嚼了土薄地的汽完整银性思考印：具备叔低密植基础产品全灵活插度高低密挠客群唇维度回广受市墨政道吧路分斧割塑造茫时间得相对侵长缺乏切完善机配套边设施项目逐用地谨条件翼分析项目狮用地字指标朴再分皆析用地绳指标世分析密度鼠较低脖，低辱密度依产品含实现溉基础洁较好淡，可鞠实现煎产品巴组合众的可葱能性嫩较多常规住宅产品形式常规容积率极限容积率高层2.02.8小高层1.52.0洋房0.91.5叠拼0.81.0联排0.60.8双拼0.50.6独栋0.30.5可能实现的产品组合形式独栋+联排+叠拼独栋+联排+叠拼+洋房联排+叠拼独栋+洋房……在FA散R=朵0.时8—孩1.标0的情循况下在本奸项目丽容积裕率限祥制的展条件赴下：不可滴能出羽现纯消别墅海社区购；就项饱目规葬模而俘言，础应采初取多产但品线的策毅略房地校产市晕场分肃析2.壶3.吵1区域锦住宅唤市场2.堡3.承2大连愈别墅倘市场觉分析三堂哪板块骡：长兴奇岛门轮户位假置，钻岛内服原居弃住核铜心区卧域，抽商业翠中心反，各动项配写套相坐对齐轰全，自住梢人群影为主揭，投志资客冻逐渐评开始队涉足；楼区板块沙包板块三堂板块沙包凤板块锁：岛内迫新兴孝居住培区域睛，属络于长雕兴岛街中心名地带屠，项坦目个钞数少梁且规样模普睛遍较突大，受到辣政府健开发匀倾斜舅，板拳块内患配套佩设施周将会踪蝶得到滚大幅荡改善；楼区达板块谦：依托滔于产增业园缎区的控新兴杠居住世区域话，目迎前供硬应不消足，恢预计晌未来泰将成感为产业文人群倍集中写置业故板块；区域图住宅音市场闻分析板块吊划分区域担内供遮应以70桃-8膀5平米市产品昂为主孔，平毫均单斤价38轰00胡-4唱20沃0；去蕉化速摊度较越快，目前肢已开天盘存阿量仅1.刮1万平询米，淋供应粪明显昨不足；近15万平橡米三撒大项蹦目预计6月密交集上制市，户型福偏大逐；板块贫内未妇来潜振在供尤应较隐大，糠业态姿丰富录，长歉兴湾骂碧海胖华城棋总建搁面约65万平毙，其削中包每含10万平革商业呈；三堂蚂板块惭逐步索向东党拓进瓦，长欺兴岛姿大桥家东侧榨宏润陶金港讲海岸旅项目扬，规档划为状建面16唐0万平洪大盘,启动站区为15万平骗米高蹈层公邻寓产席品，怠预计20掌10年内段入市定；三堂缘瑞板块区域崇住宅妨市场见分析项目名称占地/建面/容积率总户数产品形式面积区间主力户型所占比例均价元/平主力总价(万)开盘时间销售率存量套数存量面积万平嘉恒国际10/25/2.51126一期loft376套二期平层400套,三期7栋高层350套30-16060-8080%4100(loft6500)24.6-32.8一期2009.4二期2009.8三期2010.690%375套，loft产品剩余25套，三期7栋高层350套84-163平，四期未规划约8.5兴港府督花苑6.7/16/2.4600一栋兴港大厦和三栋26层兴港公寓73-1189065%420037.82007.12.2684%98套，接近尾盘，剩余不到100套房源0.9合美华庭4/6.8/1.7654共12栋，4栋6层的多层、5栋10层的小高层组成和3栋17层高层30-13065-8775%400026-34.8一期2009.8二期2010.662.5%184套，一期14套，二期170套，面积75-130平2翠岛经典14/22/1.6103015栋，多层6层、小高层9层、11层45-21077-8580%385029.6-33.8一期2008.4二期2008.92009.3三期2010.698%493套，一期二期售罄，三期493套，户型偏大5.3区域总计34.7/69.8341016.7为岛乌内后顷发区系域，补目前曾在售迈存量碌约1.遍46万平转米，租以高延层小鸣户型钩住宅重产品谱为主糊；板块汽内潜千在供延应相殃对较捞少，4.没2万平齿观海于住宅伍，以陷本地背改善亲和外虫地投雄资度虾假需哭求为悬主；区域档内逐容渐出庸现少涨量大延于13维0平米羽三居互产品祝，受怜总价妨原因毫影响纯，市场石去化承速度施相对鹅缓慢；沙包脏板块区域详住宅走市场监分析项目名称占地/建面/容积率总户数产品形式面积区间主力户型所占比例均价元/平主力总价(万)开盘时间销售率存量套数存量面积万平汇益华庭10/7.9/0.877807栋小高层和6栋带电梯多层67-1488860%390034.32009.687%100套左右清盘0.9长兴铭岛仕家13.6/21.44/1.582300B区（一期）3栋小高层，6栋多层，658套。A区（二期）3栋小高层，13栋多层，820套。A区（三期）3栋小高层，16栋多层，830套50-977760%370028.5一期2007.6二期2007.9三期2009.395%40套左右清盘，存量94平为主0.36敦豪海郡6/11/1.8108010栋三层公建，5栋6层多层住宅，两栋11层小高层住宅，1栋18层高层住宅40-13592-10270%460042.3-46.92009.4.167%680套，一期600套剩余1/3房源，二期480套4.2万平未开盘6.2区域总计29.6/40.34160820套7.46为岛给内后录发区绳域，悠但07他-0亦8年经辜历了咬大批忆量开近发，铃同质父化竞甘争严熟重，很一度喜导致斗供大乱于求体；后乡丰来随09年拆真迁拉件动市支场红馋火，挑消化横大批裁房源位，目湖前呈伍现无班供应担局势障；由于认单价乐低廉篮，起没价33荷00元左亩右，方吸引提了岛价内大半量拆鉴迁购悬房客妙户，名自住惹和改纸善为辣主；兰亭古假日爹是原下新港招假日筝开发汗商在通此区惭域打废造的识又一寸产品辣，建乏面12万平转，计抵划快制速推恐出抢绩占市倡场；羽预计9月份创开盘范，目洒前已修开始奇在城己八线桐上进浴行高冻炮广啦告，锤开展档推广微造势吼；楼区晨板块区域才住宅报市场渡分析项目名称占地/建面/容积率总户数产品形式面积区间主力户型所占比例均价元/平主力总价(万)开盘时间销售率存量套数存量面积万平新湾花园4/7.6/1.986817栋，13栋多层，4栋小高层52-20080-11060%395031.6-43.5一期2008.5二期2008.10100%仅剩余4套公建，7000元/平0兰亭假日7/12/1.7一期630一期占地3.1万平、建面5.5万平，12栋楼、多层4栋，小高层8栋70-13080-10065%————预计2010.90%630套12，一期5.5区域总计11/19.6630套12嘉恒国际兴港府督花园合美华庭汇益华庭铭岛仕家翠岛经典敦豪海郡户型配比78-80平两室户型占80%90平两室占65%65-87平两室户型占75%以上88平两室占60%78平方米两室户型60%77-85平两室占80%92-102两室平占70%均价6800loft4200平层420039503900375038504600主要购买人群岛内改善需求70%；外省市投资客户20%；stx10%本地动迁户为主，公务员及少量大连市内人群投资购买以三堂区域动迁户为主本地中高收入为主，少量外地客户岛内居民60%；stx15%；长兴岛及周边5%；外部区域客户10%动迁50%，本地30%，周边20%瓦房店及周边20%，外地东三省为主40%，本地人40%岛内各大量灿动迁程改造装成的榆刚性裕与初谁级改颈善需剩求成悬为为乐区域迅地产鼓市场荷的核舱心购根买力罚；少量耻具有惹海景据资源兼产品膜吸纳捡以北懒方区秤域为某主部娱分外只省市县人群殿购买同；高端照别墅颜产品浩是市浑场空爆白区域亏住宅消市场挎分析区域耍住宅凝市场棕现状现状王供应油：以详岛内登中心询区域测高层毒或小唯高层咱产品挨为主葱，别效墅为宗市场障空白暂；潜在丽供应历量：潜在广供应刺较多愤，但拥仍以意高层肃公寓桐产品嘉形式像为主链，户倾型面眉积略慌有放蛛大趋臣势主力户型刑：两却居主郊力户芬型在60叫-9奇0平米卷之间阵，三齐居主催力户狼型在10网0-活12达0平米孝之间究，产品戏舒适勿度较别低；产品质价格融：单价唯集中摔在35貌00浇-4汇50闲0/平米拿的单体价，整体昌价值扒不高从销侵售情惑况看印：销睬售速锤度较沙快，逐目前前岛内伴大规翠模拆亭迁所步带来没的刚投性置并业风险潮使呈各项各目快分速去黑化，紧凑叨型两鸟居、轨低总薪价产胃品去在化速洗度尤象为突滔出；公寓摘以高句层/小高捉层为关主，椒洋房/多层产产品赴供应融量较里少，湾潜在世项目沿众多垮，目高前市回场供紧应以蹄刚性筑需求尤与改特善类润产品止为主牧，单呆价低期，面警积小翠、低皇总价出产品仅相对沫畅销区域茂住宅仍市场忆分析外区餐域人萌群支竿撑本篮区域跃相对肠高端业产品冻，需漂要将栏研究岂范围独扩大辛至外耐部市咬场因此胳我们钉将对款大连对市场太内别锣墅类怠项目选情况槐进行睁研究权；别墅殃供应绸项目仆汇总52翁%的项目颠容积蚊率在1.图0以下,4弄0%是纯久别墅项目建面斧百万蚁平米靠以上缩慧的大税盘5个，近而中小宪型规助模项播目是市场岩供应坡主流除金拢石滩片板块饼外，其余角三大貌板块的潜在半供应崇量较以大，15个项矮目即柳将开营售，超未来膏供应猴较大未来羞别墅腹市场仪供应龙以城峡市西柏部区让域为索主，粮纯低琴密度出项目圈较少酬，自孝然资乱源型制项目景偏多大连惊别墅析市场驶分析独栋继产品画供应乱特征1城市巾核心踢板块:占据右天然汁山海少景观盆和城伐市便音利资浮源单价38营00菜0元/平米改；主蛮力户乌型45枯0-幕60春0平米抬；主誉力户剂型总醋价17陪00旁-2仔20贵0万西山同风景约板块邮：目前恳无在缠售独渔栋产郑品；沃但未磁来有姐中体虏奥林弓匹克畏花园扶、海炒昌红拦旗谷矩、亿饰达东泄沟项汤目面驳世，争主力保户型30特0-录60讯0不等金石尺滩板影块：单价12蛛00纠0-圾20嫂00限0元/平米呈；大街部分括主力患户型60洁0-主80国0平米妄；少更量项匆目小盗独栋20储0-场26毒0平。洋主力凤户型匆总价14用00异-2贫30矛0万独栋融产品戏供应有8个项打目，11个待腐售项闹目纯独站栋项昏目5个在售学项目主要羊集中羊在城炊市核需心板踪蝶块、区金石缓滩板漏块其中金石以滩板理块独定栋在奖售项锡目较峰多，主要娇有东方阀优山相美地斜、红宅堡、答金石许天地等独栋铃产品嫩分布牌相对下集中蝇于优抖质山眯海景像区，镰在售降项目罩不多旅顺膊板块瓣：蓝湾雨三期胶和小迈平岛凤项目光均未度定价粮，蓝离天下荣预计皱价格25根00异0元/平；患主力遮户型60谈0-阴79忽0平米就；主矿力户痰型总提价预织计17邀50裤-1开98洞0万2567112120121431918171615222325大连带别墅英市场舟分析独栋透产品士供应麦信息独栋汽产品趟单价捧呈现醉二级罚分化晋趋势痕，近罗市区辅项目25陡00务0-摔38疗00专0元/平米，金达石滩好单价15钳00致0-僵20喝00驶0元/平户型切集中叠在60己0-束80图0平米禁之间，主捏力户州型总尖价集刊中于17同00示-2膝20棚0万金石蚊滩板矿块的飘产品志去化粗速率腥明显幅好于筒其他戚版块顺，单俱价集暂中在14驴00晚0-怨22混00馅0元左肿右，主速力户戏型50宽0平-8枕00平米，主纠力总寺价80袍0-叙11果20万成熟议区域麻的小瘦尺度龄产品笼去化免较好谊，而暑产品鱼兑现厘力与误区域循成熟歼度作燃为主恳要支扮撑大连炭别墅刺市场纯分析市场切现状——独栋现状享供应旗：集第中在跳城市浮西郊牢、开捎发区醒金石等滩及驾旅顺砌口区锤板块攻，目前将潜在颗供应捏较大症，存政量较虫高；西山伯板块股内供砍应量顷和潜咐在供们应量唱较多狱，但茶上市瞎时间冠多数具尚未陵确定撑；主力牢户型号：独忆栋产品域尺度章多在20绝0-液27废0平米菜之间孟，舒洲适型薄在40肌0-谢55支0之间；产品匹价格身：金石复滩板卧块在盘售项王目较茅集中，独权栋单粘价为1.然2万元/平米栋以上迎；从市电场供简应来惯看，面积20腰0—网30渗0平米们的产患品为主弟力；高端帖低密句度产宵品发京展较缺为成祸熟，响能实常现较盯高价院值，亩但就沙目前宣市场狠看，库供应童较低畏，消呆化速找度取舌决于繁项目标成熟朽度，桨大面娃积产祸品，码供应犁较低闹；大连熔别墅炭市场灿分析联排高双拼血产品蓬供应跑特征双拼姿、联艘排产模品供波应有11个在毕售项坐目，同致时有11个潜啄在项把目在售辫项目主要洋集中戚在西仆山风誉景板么块、袍旅顺业板块西山模风景陆板块颂售项或目较挎多，主要档有万科隐溪之先谷、薄英伦勇官邸诱、美桌树日喜记等双拼骂与联券排供牌应主散要集铺中在仍西郊客、旅畏顺板牧块，锤金石胃滩板掠块供螺应主兔力来妖自红俯星海迟项目8341城市心核心足板块:单价38舌00酒0元/平米格；供芦应面竿积集碎中于24息0-叠30撕0平，伞海景揉资源摄别墅辩主力域总价10乌00万左傅右西山扁风景副板块俗：目前预在售效较多俊，未昏来供蒸应也笋很大繁。均把价22冒00厕0-郊25坛00纯0元/平，间主力植户型22红0-诊27讨0平，骄主力修总价50秤0-敲62茫0万金石滥滩板片块：单价16踏00炼0-服20湿00厌0元/平米吧；大欠部分视主力券户型20叠0-顿40教0平米之。主镇力户到型总企价30仓0-黄60刊0万旅顺董板块股：目前药区域饮内只愿有合滚生定享价13激00之0元/平；雕主力访户型佣偏小20假0-猛26索0平米秘，主废力总串价25泰7-责31丛0万6261091312111415201917162223252427大连吐别墅服市场并分析联排敬双拼平产品建的单柏价集栋中在15础00启0-发22泰00切0元/平米，户达型集窜中在22智0-竞26苹0平米之间誓，主射力户鸽型总柄价集求中在30丽0-猛48挖0万之烛间金石且滩板希块的缩慧联排梦双拼粮产品劈燕单价将集中怎在16冈00全0-贡22泊00卫0元左派右，主份力户限型22湾0-容38艰0平米，主普力户忍型总汇价35鲁0-私60迫0万左申右联排施双拼货产品泥供应藏信息双拼头与联霉排产规品市附场认吹可度抖逐渐花提升尿，月嫌均去奶化速漏度较患快产肯品多交为以竭自然贡资源客为核痕心卖士点的都第二骑居所关休闲旱度假移类产膝品；大连因别墅赛市场旱分析现状兔住宅北市场——双拼/联排现状伪供应碑：整甘体供其应量但较大斑，西萄山板获块与等金石怕滩板张块相际对集缝中；潜在摩供应卡量：旅顺撑口区早约有38万平闯米潜阁在供敲应；主力河户型磨：面积17未6-疲31帖0平米贿不等，主对力联效排面正积集某中在诊在18仆0-深22宣0平米僚之间驳，并有不疑同赠童送空笑间；产品未价格糕：金石阿滩板榆块可董以实永现的单价户相对新较高，为1-寸1.描5万/平米动，旅顺定口板赏块较乳低，为0.鞠9万/平米坐左右双拼/联排笔产品捎同样证能体陷现一灯定的木价值灵，但足产品诵总价校、产勉品舒蒙适度的、附物加值滑因素技对销驴售情备况有舰直接闯影响括，未棒来市逆场有斑一定辉量的誓供应头，低渣总价仿紧凑新型产凤品去确化速促度良出好；大连量别墅恼市场望分析高端涂项目邪客户薪构成窄存在恶相同哥比例收特征盆，跨区员域人唇群占东购买咽区域祝比例呢较高慈，外甘埠客桐户占圾据较裤大比婶例；客户田组成东方.优山敏美地红堡红星旨海.世界男观蓝湾大连论别墅福市场四分析高端眉别墅撑市场成中投扁资与恭休闲手度假召稳定黎占据竟一定沸比例括；市场杀中存有在较晚多第2居所岭高端咏置业搭需求佳；置业放目的东方.优山担美地红堡红星庙海.世界缘瑞观蓝湾大连廊别墅从市场卸分析红星坐海.世界梢观项聪目客龙户情惩况普遍冬具有狐多次牢置业老经验炎，三殿次及吴三次旨以上诊置业粱占64皂%；采用烦一次扮性付部款方冈式比贝例较种高年龄常层普梅遍偏免高，辜中年杨阶层蛇居多客户跳普遍湾具有住多次祖置业羡经验箩；40岁以路上中额年客欠户居畜多；一次裹性付渣款比静较较寻高，搏受按贯揭政胃策影姥响较置弱；大连败别墅卫市场刻分析本地区域高端的需求来源外埠区域的需求来源拥有“拆迁致富”身份的居住迁移型客户，对于别墅产品认知度不高；大连市内高端人群，以政府工作、私营业主身份为主；东三省具有强劲购买实力的度假与投资兼容性人群；北方地区乃至全国范围具有全国投资视角的专业投资型人群；“爆发性”致富，有彰显身份需求，渴望进行第二居所置业，市场需要教育；需要“安居乐业”的高端人，其购买力旺盛，改善型低总价的产品需求旺盛；具有多次置业经验，看重大连市场发展性与大连城市宜居性人群，资源占有度是其打动点；具有多城市，多类型置业经历，对于城市未来宏观发展方向较为敏感；客户窗需求采特征葛扫描本市按客户典：置康业目煮的多加为近浓城市咱区域鞠第一醉居所浪自住沟使用处，属拌随市弱场进红步置太业欲田望逐丢渐升潜级人鲜群，闹目前教在市壮场中厕仍处阿于补材充发春展地宜位；外埠前客户填：目猾前别邪墅市奇场中旋主导坦类人萍群，宗除季起节性才度假幕需求朵外，搏多追仍求成承长性送较高席的发蚕展区楼域进只行置彩业，也注重疏投资援回报预与升韵值空初间，恭属于荒挖掘识市场掉潜在鹅价值楚类人箱群；大连龄别墅读市场昂分析产品扫看支麻付客户说看外仇埠市场椅看政肥策尺度雷大，乡丰总价稿高的唯传统占高端礼别墅火产品症去化穗速度俯缓慢仔，反临而低用容积把率条嘉件下搭，