我们为什么要投资房地产

为什么要投资房地产？

投资房地产为什么有暴利？

我们如何投资房地产？1大势深挖内象如何利用和过渡中国人自古有置业的文化，只要点钱的，大部分人都想买房。买房是孝顺，买房是有出息，买房最能体现家庭责任和对老婆的爱，不管怎么说，中国人喜欢买房。在过去的10年，房价的确水涨船高，“房价那么高，等等再买吧”等来的永远只有是后悔。在过去的很多年里，大家认识到房地产投资是暴利，而且过去是，现在是，将来也是3中国房地产发展轨迹及成因伴随着中国经济发展战略的演变，建国以来中国城市房地产发展经历了三个阶段：三大阶段1949～1978年，我国为优先发展重工业战略而实行的高积累、低消费的背景下，国家为将有限的资源投入生产领域，城市居民住房建设受到抑制.1998年以后，扩大内需和城市化加速使得房地产业成为经济增长的支柱产业，但城市居民住房价格迅速攀升，部分城市甚至出现了较为严重的房地产泡沫。我国正在进入一个严格规制房地产业,使其健康发展的新历史时期。1978～1997年，我国选择了改革开放为基础的“外延性全面发展的道路”，随着城市居民收入的迅速增加和城市化的推进，城市居民住房的投资也由政府投入为主向多元投资转变，城市住房的快速发展与商品化推进；[无市时代][快速发展期][发展调整并存期]中国近20年房地产成交面积轨迹（万㎡）：从上表可以看出，自1987年开始，中国的房地产市场就一直呈上升的势头。特别至1998年后住房制度实行货币化补贴以来，其发展更呈现跳跃式上升。但在2008年全球经济危机及中国抑制房地产政策的双重影响下，首次出现成交下滑的现象。随后政府为了应对经济危机，刺激中国经济复苏，于2009年放开政策管制，导致2009年成交报复性上涨，达到中国20年房地产市场成交顶峰。由于人民币升值、热钱涌入及通货膨胀等多重压力所致，2010年政府出台了更为严厉的双限政策，房地产市场应声下跌，导致2010年全年成交惨淡，其低迷程度超过了2008年。而尚未完全统计的2011年房地产市场，延续或将超越2010年惨淡局面，不出意外，将是中国近20年首次连续两年出现成交量大幅下滑。中国房地产发展轨迹及成因中国持续20几年的快速发展周期，与世界其他国家房地产市场的发展轨迹均有不同，形成了具有中国特色的房地产市场环境，而这个长达20年发展周期的形成，与中国特色鲜明的因素相加有关。房地产市场持续发展原因近半世纪需求抑制爆发封建体制后对稳定的迫切心态（我们买房的观念）人口快速增长所带来的人口红利地方财政对房地产市场的过度依赖城市化进程所催生的市场需求投资渠道少房地产成为最佳投资投机选择职工住房货币化补贴的市场经济行为改革开放前计划经济体系下住房供应制度形成巨大的供应缺口，1977年全国城市平均每人居住面积仅有3.6平方米，城市缺房户达626万户，约占城市总户数的37%，在商品经济体系实施后得到全面释放。由此产生巨大的市场需求。封建社会时代以及建国初期住房供应制度均呈现“不稳定”的住房居住特点，能享受福利分房的群体面小，更多群众终身均处于住房困难，居住条件恶劣的环境里。长期普遍的住房问题导致了大众对自己拥有住房的强烈渴望。98年住房从实物分配改为货币补贴后，使房地产供需进一步市场化，催生了新的需求群体，很大程度上刺激了房地产的又一波发展热潮的到来。50—70年代生育高峰的出现，使中国人口快速增长，在90年代以后形成大量的适婚人群，并随着居住观念的改变，为房地产行业带来大量的需求群体。以GDP作为考核和升迁业绩的地方财政，过度依赖贡献比值大的房地产行业，为此发展一路护航，广开绿灯，并大举拍卖之锤，节节高升的地价抬高了房价，由此形成市场对房价的上涨性恐慌，并产生连带循环效应。农村和城市人口的巨大差距以及城市化发展需要，包括打工上学潮所产生的社会流动，催生大量农村人口移民城市，由此形成巨大的市场购买力。中国房地产市场的持续快速发展以及其他行业投资渠道的狭窄，导致众多投资投机群体进军楼市，在哄抬了房价的同时，也成为地产重要的消费力量。中国房地产发展轨迹及成因国家经济高速发展低利率及人民币的过渡使用故事一：我的一个朋友告诉我，他有四个阿姨，一个爱买房，三个爱买股票。十年过去了，结果，坚持一有钱就买房的现在非常富有，身价几千万，爱买股票的三个阿姨却依然在她们原来的经济阶层上。7故事二：我的一个朋友在02年时买了套房，总价40万，首付10万，贷款30万，出租后平均年租金大约能收5万，7年收到大约35万归还房贷，目前房贷已全部归还。他只付了首付的10万的首付，你猜猜现在这套房市价多少钱？一个小区类似的房子，卖了210万。7年的时间，投资回报率是多少？2000%。我并不打算现在就卖房变现，因为这个房子每年依然在为我带来稳定的租金收入，而且随着版块的快速发展，租金越来越高了。8什么是房地产的2/8定律？这个世界大部分事情都遵循着2/8定律。在买房这件事上也是同样的道理，20%的人已经买了房子，甚至买了多套住房。你可以看看那些政府的人，看看那些各大银行的行长、处长、科长们，如果你在银行混了10年还没买第二套房，那你可能是比较失败的。80%的人想买还没买。那么政府为什么不希望房价涨太快呢？因为政府终于意识到这个政府是全部人民的的政府，不是20%的人的政府，它必须要为其他80%的人考虑。而房子毕竟还是一个生活必需品，老百姓想改善生活，想住好一点的房子。如果大家投资把楼盘买成一个个空城，那这岂不是现代版的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”了？所以政府不希望房子涨太快，但是政府很难改变房价向上的格局，因为房子一旦下跌，投资需求都没有了，老百姓都要失业了，权衡利弊后，政府最多只能控涨副，然后用时间去消化高企的房价。下跌？不大可能。9所以国家对房地产进行调控102011宏观政策研究及解读大势萧萧，良莠争市。2011年，房地产调控最为严厉有效的一年，限购与限贷双管齐下。令行之处，房地产市场无不应声萧条。随着对明年政策走向的悲观预期，国庆伊始，各地项目促销风潮顿起，意图在市场完全冷却之前，去货套现，稳渡危年。1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求第二套房的房贷首付低于60％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购限贷措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。7月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果”等五条措施，（称“新国五条”）。房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。……12月初，国务院传达了2012年限购限贷政策继续施行的指示，这表明了2012年房地产政策仍将面临双限压力，市场形势不容乐观。2011宏观政策研究及解读2011宏观政策研究及解读政策影响：时至2011年尾，限购限贷政策实施即将满年，随着上述政策的深化强调，出台限购限贷政策的中大城市已达47余家。调控效果于国庆后开始显现成效。各主要城市的成交量大幅下滑，成交价格环比下降近20%。房地产市场开始提早进入严冬期。10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。二、二手住宅价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。2011宏观政策研究及解读政策解读：

限购与限贷是中国经济通涨严重、人民币升值压力加大、信贷比值日趋高昂、产业结构比例偏离以及房价高居不落背景下的产物，与之前的政策发布一样，都有其客观因素推动。

本次限购与限贷的全面实施，特别在针对二三线城市亦开展限购政策后，其影响将是从点到面，从大到小的深层次影响。直辖市、省会城市、地级市、小县城；投资客、改善群体、刚需群体，无一不在影响之列。未来两年，中国的房地产市场必然走向调整下行期。

2011宏观政策研究及解读近期宏观政策出台原因任何政策的出台均有其历史背景，近期房地产宏观政策的出台，其原因有以下几点：抑楼市促使经济转型，重归实体经济抑楼市促使通涨放缓，规避人民币增值风险近期宏观政策出台原因打压持续高涨的房地产市场，力求回归理性。近期宏观政策出台原因居住、商业2953.25打压持续高涨的房地产市场，力求回归理性。近期宏观政策出台原因近期宏观政策出台原因近期宏皂观政策易出台原艺因我们侦还能掩够投村资房礼地产呼吗？隐？？22为什拦么那屈么多止人喜辅欢骂驴任志脉强呢扮？如果你国仔细想达想，同蛮样符合2/沉8定律塑。这资是一宣个很过好的查指标放，告鲁诉你胳什么们时候洽该买爆房！葡想想悬是谁赤在骂荷他呢卧？不漆就是筹那些贷想买蜡房而男又没钻的80%的人赞么。宋如果量不想摸买房舒，你恳又何疏必在订意他持说了垒些什炕么呢双。所浓以，就骂他职的人苗多寡兰，我崭觉得进是一扔个很吧好的仪指标恩。骂摧他的蒙人很争多，农说明氏大家幻玉都想绳买房粱，只联是因俘房价碎上涨滤过快辰等原故因暂肤时还沫没买千。对真房产倘未来做是有拼很好烂的支绿撑的较。简替单说筑，我欣觉得拨，你蔑看到吸很多牧人骂扬娘时签，你控该考锯虑买鞭房了烤！23未来酱中国浴房地逗产发龄展趋污势分鲁析虽然抽近两喝年打扫压房福地产搂市场露的政蝇策严树厉实农施，沃但从引长远冻判断衣，中钥国的米房地血产市开场在于未来怜十年牵，仍具有广法阔的发饮展空勺间。形成可狠发展原挽因仍可以愿享受人挪口高生置育所带隆来的人蛙口红利城市招化发逗展进宇程所稼带来看的刚师性购泻买需避求中国经倒济的高奖速发展未来中达国房地贼产发展愈趋势分馆析虽然喊近两窝年打桥压房象地产蔬市场珍的政令策严原厉实晚施，石但从凝长远偶判断肃，中胳国的语房地陈产市少场在歌未来竟十年沉，仍具有广广阔的发璃展空乓间。形成展可发栋展原挤因地方柳政府随迫切渣需要加房地蚀产行瞧业对GDP做出大职贡献房地荡产是糊抗通挖货膨橡胀最凤佳投六资产朱品，拘房地菊产从厕现在杯到今躬后，带都将室是资巨金最扮密集哗、消胆费最泊大的提市场城市基素础设施村的高峰趴期未来稀中国粮房地辱产发辟展趋更势分竟析虽然近绢两年打沸压房地贱产市场企的政策订严厉实词施，但纷从长远痒判断，矛中国的肺房地产爸市场在苗未来十线年，仍具有负广阔的发展屠空间。形成朴可发军展原加因民间拜资本权投资夜渠道好狭窄信息雹不对南等及不良开殊发商是膀重要因鲁素原材料魂及人工详成本的对增加及浴房地产施产品更滨加完善未来中板国房地肿产发展纲趋势分少析虽然阻近两特年打业压房铺地产岁市场蛋的政佛策严队厉实糕施，元但从调长远伟判断择，中浓国的等房地晒产市浇场在结未来狡十年怠，仍具有跟广阔的发展攻空间。形成圣可发格展原根因经济转浪型未成拢功之前宜房地产岸行业所伴面临的食发展机尊遇土地政相策的变智化催生剥了房价20浪12年房地漫产市场记预测近两孩年地鬼产表许现总食结预市期：冷、特僵、剑醒20肌1120亿1220絮13201默1年政策拣严控下嘉，全国悦房地产驴市场一月片冷态景，成交闯量和成毛交价双讨料下跌虏惨重，接成为自20哑08年以来秤，市场用形势最骆为冷淡诊的一年苏。2012年中央守明确双巩限政策麦继续深日入执行湾后，抹披杀了市纺场对政户策放宽耐的最后谅一丝希滋望，20限12年的霸房地辨产市拴场必名然将讯由“办冷”何转“灿僵”黎，进索入萧淡条调焦整期较。信贷政羞策的虹收紧洒及贷肺款利帆率的或上调着无疑竭不给源准备场购房尤和已馒购房董但未须付清努贷款阿的人阔群带存来沉君重的钱压力兽，银版行金资融政调策不顷仅控建制了丝式投资帖性购祝房的败成交零比例构，也际同样巷抑制伤了居救住性后购房斑群。份信贷浓政策绪并不命只针霜对房庭地产皂市场纱，而诵是主收要是算为了却控制茄通胀沙，CPI从20剥11年10月开古始下圣行，豆说明绵货币免政策甲已见薪实效痒，但亏由于吗欧洲谦和美脚国的捡经济弓发展城政策蜡的调凳整，原将导距致中维国外遗贸出夜口下捆降形别式较膀严峻搅，后陆期将弃逐步链进入增库存搏期，徒提高效国内纤人民杏收入就，拉焰动内粒需，闹是当椒务之熊急。掀因此栋随着201嫂2年通涨妙压力的趁减轻以阁及内需原提升的益需要，沸货币政昆策会逐确步进行卡放松，观双限政葬策届时章也将取康消或松栽动，压抑两派年的房冤地产市科场或将喇在20舒12年底宅快速纲苏醒监，并介面临思一个起新的届增长另爆发召点。