房地产规划与设计管理附案例

房地产规划与设计管理1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

（二）城市规划管理概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系3、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系3、城市详细规划控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排

及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划指导和促进房地产开发城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理

3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）建设用地选址管理含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设

项目选址意见书的行政管理工作。依据:《中华人民共和国城乡规划法》目的与任务：

宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作

（一）建设用地选址管理《建设项目选址意见书》的办理步骤

《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址

申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取

四个步骤。建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超过6个月。（二）建设用地规划管理含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、

定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。依据:《中华人民共和国城乡规划法》目的与任务：

控制建设、合理利用土地、保障规划实施、协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划（二）建设用地规划管理《建设用地规划许可证》的办理步骤

申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效期限届满30日前提出申请。（三）建设工程规划管理含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发

建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。主要内容:

建筑管理、道路管理和管线管理。程序：规划设计方案审查、建设工程施工图审查和

《建设工程规划许可证》核发三个阶段。1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）居住项目规划与设计指标1、居住区规划相关概念：居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、

组团三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住区-小区-组团、

居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。

（一）居住项目规划与设计指标（1）居住区：泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标（2）小区：指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。（一）辱居住项喉目规划方与设计挂指标（3）组团之：指被受小区片道路志分隔筝，并则与居且住人泥口规书模（10捞00犬-3我00熄0人）相怠对应召，配爹建有蛾居民趁所需的基刊层公靠共服纪务设吧施的驳生活奶聚居干地。（一倚）居预住项峡目规罢划与碍设计严指标2、用追地指们标居住区啊总用地梯包括居住区扔用地和其他悉用地其结佣构体饿系如雅图所况示：国家圣规定削的居跟住区殿用地槐平衡燥控制负指标们表案例（一同）居伪住项誓目规佳划与颗设计域指标3、项沟目设摩计指原标（二）矛非居住撞项目规业划与设颗计指标酒店杜、办经公、享商业存、工停业等避其他销用途亮的房独地产很开发赌项目1房地产叛开发与腔城市规夜划2房地弹产开选发项洗目规锁划管菌理3房地过产规活划与筐设计艰指标4房地产裹开发项徐目规划谊设计方块案及评城价（一）朽房地产侄开发项誉目规划见设计方励案编制1、居住区盘规划的举基本要爆求安全棍的要撤求卫生翻的要搅求物质捐舒适晃性要拌求精神享荷受性的疾要求与城市攻发展相盈协调的通要求可持续研性的要肝求产业化惠的要求（一）固房地产逝开发项潮目规划缩慧设计方收案编制2、居住泻区规译划的腊编制侍程序调查辜分析、规划设农计、成果表渗达三个阶屠段。3、居住腹区规尺划的煌方案鉴内容规划结冰构、住宅端形式捎与布聪局选摸择、配套喂服务光设施、道路徒交通、绿地风与景压观、竖向、管线综筹合等多眯个方面灰，并掌按照须居民盯区规价划设盯计的县层次降性特庆点，购在总体规矮划、控弦制性详泉细规划芳和修建颜性详细蚊规划等不同层备次的规链划阶段俩中的侧偶重点有译所不同带。（一）套房地产辜开发项蓝目规划同设计方趣案编制（1）规划肃空间结含构居住赤区包控括住宅、道路、配套公膏共服务抽设施、公共赴绿地四个锐部分尺，通礼过对馅空间雄结构叫的分唱析，将四犯个部轨分要傻素加更以组路合，苦确定扶基本句布局壶和空间形烟态。（一）道房地产撇开发项汗目规划味设计方草案编制（1）义规划蒜空间意结构影响居怜住区规泄划结构哪的主要连因素：区位及般规划要求、场地及榨环境条冰件、人的侄生活日需求、经济性、社会石管理摊制度等。常见旨的居微住区走规划琴空间略结构拴的类披型主潜要有内向型、开放扮型、自由型等。（一阻）房咬地产藏开发异项目异规划倚设计务方案络编制（2）舱住宅牢形式茄与布仙局选镇择住宅拥形式疫取决准于自然环熔境、经济程水平、技术醋水平、文化习妇俗和家庭弊结构等因素商。《住宅垫建筑向设计病规范》中，根久据住宅鸭建造层龙数将住宅艘划分穿为低层住啦宅（1至3层）蜓、多层住剥宅（4至6层）、中高层进住宅（7至9层）败、高层住宅（10至30层）况。（一销）房蚊地产穗开发养项目派规划逃设计择方案稍编制（2）住拘宅形式绒与布局悦选择住宅婚布局迫有行列式、周边岸式和点群救式三种痰基本爪形式磁。住宅宵布置亿中必蛮须要朋重点穷考虑日照和她通风（一）哗房地产元开发项骨目规划仅设计方陕案编制（3）坊配套尖服务搏设施配套诞公建绿的基循本要针求：摊规划蒜布局涌应体策现方押便生滤活、减少干兄扰、有外利经营炕、美化扒环境的天原则，建可采用分散、集中、分散和衔集中相姿结合的方式蒙布局。而且，摊为了保础证合理芦的服务改半径，腊注意未刷来发展需要，好规划中怨还应留励有余地桃。（一际）房滋地产骨开发瞒项目府规划基设计刮方案之编制（4）辛道路怀交通组织翼交通贷、保群持环削境、方保障迟安全侨、提碑供空伙间居住同区道预路网恰结构在形态条上有规则涨式、自由式、混合抢式等，扯在交台通组盖织上饶分为人车法混行、人车分流两种谜形式转。（一）声房地产畏开发项置目规划金设计方预案编制（5）公阿共绿地组织在祖绿地规漂划设计酸中，公荷共绿地役应具备可达性、功能性、亲和轰性。绿地并布局应注画意人模的动移态和组静态鉴观赏抖效果栗，一亏般在小蛮区入凡口、善中心梯形成张景观御节点疾，创滨造层政次丰取富的视觉俘效果。（一熔）房绒地产今开发私项目汗规划办设计话方案播编制（6）司竖向携及管骨线综拘合居住区丈的市政数工程由居住区想给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工涝程组恢成。按照脖敷设费方式阳可以佣分为架空线萌路和地下埋任设线路。地下埋隔设线路趣又可分习为直埋案管线和患沟埋管印线。居住区璃内的管就线应尽植量采用献地下埋荣设的方户式。（一筑）房估地产颈开发呢项目杠规划索设计廉方案汽编制（6）捎竖向无及管鬼线综志合竖向厅规划夜设计是为盈了有鹊效利冬用地远形，锹满足霸居住冬区道路交偏通、地驶面排水阔、建筑践布置和壁城市景苦观等方面的汉要求俭，对枯自然沙地形忧改造注和利悼用而而进行仁的规墙划设计尤，包滚括道路营竖向酸设计和场地肯竖向冒设计。（一）假房地产控开发项录目规划破设计方物案编制4、居住区残规划设拥计方案奴的主要柄成果——规划设医计图纸桨及文件债两大类分析氧图规划纷设计随图工程上规划帆设计肠图形态意它向规划支设计图捷和模型规划设凭计说明宋及技术工经济指颂标（一护）房富地产昼开发慕项目扮规划案设计若方案说编制5、市场隆主流泛住宅孟形式——板楼降、塔允楼、建别墅长板任经典权项目——北京10号名毯邸（一坏）房岩地产妹开发命项目翠规划纠设计框方案茄编制5、市场主贴流住宅嚷形式——板楼择、塔样楼、汪别墅短板驳经典凤项目——北京国怖奥村（一）凯房地产电开发项裙目规划北设计方坊案编制板楼：建筑层洲数一般毛不超过12层，蠢但也饼有很私多例讽外平面上傅长度明嗓显大于剑宽度由多扫个住话宅单趁元组族合而与成每单副元设漏楼梯绘或电零梯，帮多为屈一梯养两户分为舌高板席（18层以上垦）、小茄高板（9-1挖8层）哲、多层板伏楼（9层以都下）（一）闲房地产粱开发项傻目规划摆设计方乒案编制塔楼湾：四五户携以上共岂同围绕肌或者环垮绕一组搂公共竖秒向交通平面牙上长度和陶宽度大劫致相同高度从12层以上下到35层，宰超过35层是超半高层一般是严一梯四岸户到一联梯12户方塔楼、Ｔ形楼、井字形、风车形和蝶形等形嗓式蝶形户观型（一）叉房地产露开发项鸣目规划篮设计方贺案编制别墅决：造型外算观雅致渐美观，有独幢独罢户庭院絮视野榜宽阔忙，花闯园树稍茂草作盛，浇有较浊大绿耕地厅大房靠多、装排修精致医、设备孩齐全、抚通风采混光良好有附恐属的够汽车摄间、欲门房激间、翅花棚臂等社区拾型的醒别墅岗公共源设施扁完备替，有拘中心僚花园密、水铺池绿地稳，