地下人防商业

地下人防商业研究报告城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。地下人防商业定义人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人防商业定义人防工程定义1地下人防商业政策支持国家税费支持相关部门配合支持部分投资费用支持研究目的：

了解国家在政策上对地下人防商业有哪些支持，以及对地下人防商业的一些影响。人防商业政策支持国家税费支持人防工程及配套设施免征城镇土地使用税；人防部门收取的人防工程使用费免征营业税、所得税；人防工程免交土地出让金等。与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。1人防商业政策支持相关部门配合支持在该项目的拆迁和建设上给予支持,市政府协调从有关部门抽调专业人员组成拆迁工作协调配合小组，全程协助投资开发商进行拆迁补偿。对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件。对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执。11人防商业政策支持部分投资费用支持在人防结建费上给予支持。从该项目的公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持，用于人防及公益性项目建设。与城市建设相结合的人防工程，除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费。项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。1地下人防商业案例研究案例分析建项位置分析业态配比整合经营模式分析研究目的：

通过对国内现有的地下人防商业在位置、业态、经营模式上进行分析，了解当前人防商业的概况，为本案的是否立项提供市场依据。浙江温州华盖服装市场简介：华盖服装市场的即华盖人防隧道，位于温州市鹿城区区政府附近的华盖上。在不影响防空袭能力的前提下，成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益。隧道功能：

主要用于小商品的经营，及仓库、停车场和纳凉之地经营种类：小饰品商店、生活用品、化妆品的商店、饰品超市等日常小商品为主。经营模式：人防工程是国防工程的组成部分，国家投资和依据法律规定修建的人防工程，其产权为国家所有，经营者则拥有经营权、使用权和收益权。佳木斯地下商业街简介：黑龙江省佳木斯地下商业街位于城市中心繁华商业带。是集人防、交通、商贸、食品、公用设施、游览为一体的市内大型商贸中心和最大的平战两用人防工程。商业布局：地下商业街呈H型布局，全长451延长米，有25个出入口，总建筑面积13301平方米，设有两个营业大厅和70个营业室。一个精品世界和8个精品屋，共有标准柜台1026节，现有集体、个体业户1000余家。经营种类：服装鞋帽、家电、布匹、大小百货、化妆品、食品等十五个大类近二万种商品。内部设施：四块大型滚动电视屏幕，有进排风供热系统，烟感报警、消防自动喷淋系统，给排水系统，广播通讯系统等。商业特色：地下商业街商品款式新颖、品种齐全、档次高、变化快、购售和批发规模庞大，年销售额超亿元。青海省西宁大十字地下商业街简介：工程位于西宁市的交通中心和商业集中区，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高4.2m,。建筑面积约22000㎡。经营种类：商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金量。经营面积：平均每个商铺的营业面积达到75平方米。商铺开间严格限定在7.5米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到22.5米，最大的商铺开间达到37.5米，单店营业面积近500平方米。地下商业布局：包括商街室外入口、下沉广场以及室内大十字中心大厅、教场街大厅、商街通道、公共卫生间、主题文化墙大十字休闲大厅大十字休闲大厅、教场街休闲大厅和下沉广场内，设置休闲椅凳等设施并适度进行绿化和包装，提供冷饮、报刊、ATM机、电视等服教场街休闲大厅下沉广场在下沉广场西侧设置积600多平方米的餐饮商务区。在东西大街和南北大街内，选择适合的空间设置休闲区，摆放休闲椅凳等设施。在西门口以及东、南、北尽头出入口部位，设置小型便利店、冷饮店，经营小百货、饮料等商品，满足不同顾客的购物需求。入口处商业街大厅商业街大厅文化墙设计广州地一大道项目简介：广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级。

投资商：人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道、成为人防商业的领军企业。建筑规划：2公里长，4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家。

3层地下设计，3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯，24个出入口。经营种类：广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。业态分布地下一层时尚女装内衣袜业外贸服装地下二层各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装时尚女装内衣袜业外贸服装各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装地下三层餐饮美食经济概况周边商场经营对比商场\费用构成平均月租金（元）物业管理费（元/平方米/月）缴费方式出铺率A商场1楼67050三拖一40%A商场2楼55050三拖一44%B商场750/三拖一50%C商场65050三拖一45%D商场35028三拖一42%广州地一大道180-28020二拖一50%商场\收益平均转租价格（元）收益率平均转兑价格A商场1楼1500200%200万A商场2楼1700306%85万B商场1000144%60万C商场1300385%20万D商场800213%70万广州地一大道原始商铺«200%原始商铺周边商场收益对比由于人防商业的特殊性，投资成本较低，所以租金价格相对低于其他商业，但又处于商业繁华地带，所以商业价值较高，相比同类项目，竞争优势较大。投资收益分析人和商业近两年业绩（单位：亿元）2008年升幅2007年升幅营业额30.57303.66130税前溢利24.07702.77320纯利19.06102.66450人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：%）万科碧桂园人和商业200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9纯利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8净资产收益率16.2815.3916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商业盈利点：商铺的租金收入。经营权转让的收入。广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告。物业管理的收入和经营管理服务费收入。本项目为批发市场，投资者提供很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务。与传统房产行业对比：人和商业近两年收益情况：人防商业具有低风险、低成本、高投资回报率的特点，但也因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈。青岛龙首山地下渗商业街简介：青岛艺市人熄防地犯下商底业街思位于长青岛窃火车能站附雪近,是青盘岛市末人防伟平战步结合沸的“枣窗口斜”，左是全景国开掀发使菠用最寻早、拔闻名降国内表外的百大型滩综合扫型人芦防平乌战结左合项喝目。经营毒种类茧：人防地站下商业识街是以显服饰商桑场为主惊体，经伍营店铺400余户，赶主要经屯营服装舰、鞋帽朋、皮革印制品、烛工艺制类品、小戚商品、嫁小饰品赵、文化阀艺术品链、家具茂等12大类20京00多种端商品涂。商业泡特色家：龙山人品防地下蕉商业街陶已跻身屋于岛城鲁现代化站商城之梁林，初帐步实现问了创建贫“品牌严”市场年的经营往理念，串引领岛祸城服饰绸时尚潮限流,并被巴青岛范市市扭政府乖命名仓为为歌青岛他市首算批商扁业专途业特境色街---龙山地炼下服饰相街。社会影商响：先后畅被国哥家、桂省、奴市及拴有关有部门澡授予哈“全端国人穷防平阳战结绩合先贯进单榨位”桥、“梦人民善防空期先进玻单位牙”、勤“全陕国文铺明市仓场”茎、等拒荣誉劝称号净。青岛龙山地下商业街业态有种类构及内西部效舰果业态奏种类正：内部效益果：鞋类服装包类推广外特色龙山呆服饰途节每年的9月，都鲜会在龙忌山地下会商业街近举行一己年一度遇的“龙屿山服饰弦节”，谢以“引梅领潮流斧、炫彩刃时尚”数为主题，对该迈商业街秧进行了悉成功的圈宣传推霉广，同索时由于零其人防哈工程的舟意义，纱更是受拨到了政览府的大痰力支持书及宣传卡。提升嗓了项目娱的商业反价值。简介虾：铁大街宽地下人励防商业腊街工程嗽项目位机于包头劳繁华的纪钢铁大牧街地下储。平时谊为地下跃商业街攻，战时启为甲类恭六级戊都类物资把储备库尿。建筑筹规划提：本方案价分为东畜西两区给，东区输为钢铁罪大街机湿动车道敌地下人闲防商业弃街林荫却路至鞍者山道段原，建筑呆面积10仿32丑3.孤70平方米罢；西区扁为钢铁态大街机气动车道箩地下人健防商业屑街鞍山坦道至白碑云路段瞧，建筑个面积932旬3.8玻0平方米贤，总建逗筑面积19推64塞7.渐50平方米候。经营种拔类：将内雹设300余个暴商业胳精品狐店铺卫，包邮括服舟装、叫饰品师、箱雁包、中鞋帽疑等，幻玉还会外有一础个大引型的辅餐饮岸区。经济渡效应浅：在原有受南北向蛛的人防头商业街否的基础戴上，呈驶十字型撒商业街胁，省级两商圈潜副力，挖筑掘出更膀大商业鞠价值。包头钢广铁大街•地下人馆防商业拦街工程鸟捎瞰图地下人鸟防商业载出入口对设计工程内女部效果络图项目名称项目位置周边商业概况项目位置共性浙江温州华盖服装市场位于温州市鹿城区区政府附近的华盖山下周边商业配套较好，商业氛围比较成熟。1、城市中心或者城市交通主干道地带。2、周边商业氛围浓厚、配套成熟。3、人流量较大。青岛龙山地下商业街位于青岛火车站附近的龙山周边学校较多，商业配套相对成熟，且距离火车站较近。佳木斯地下商业街呈十字形分布在中山街、长安路、通江街三条商业繁华街道处于市中心最繁华的商业中心区域广州地一大道位于广州火车站站前路、站南路地下火车站周边商场云集，成熟的商业氛围青海省西宁大十字地下商业街西宁市东西大街，是该市东西向的一条主干道项目周边商业、娱乐、办公物业配套成熟，商业氛围浓厚包头钢铁大街地下人防商业街位于被誉有包头市“金廊玉带的钢铁街地下”周边商业气氛浓厚，该项目处于周边商圈的核心地位地下人薯防商业长地理位杏置分析关键跟词:城市中心/主干道周边商业成熟人流量大地下人由防商业呆业态分铃析浙江温兵州华盖束服装市驳场业态余比例佳木斯招地下商丹业街业趋态比例服装类僵占33白%服装类鸟占24%青岛龙秧山地下刚商业街渔业态配腹比服装类稠占36%业态配房诚比：业态具配比余主要进以服帐装为穷主要邪种类羽。其次为领鞋帽及幸小商品习占较大钓比例。经营方绍式主要匪以零售煮批发为网主。项目名称转让方式经营状况盈利模式开发方式浙江温州华盖服装市场出租租金人防办自行开发青岛龙山地下商业街出租租金人防办自行开发佳木斯地下商业街出租出让使用权租金、广告费用物业管理费用人防办自行组织广州地一大道出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用、人和商业主导开发经营青海省西宁大十字地下商业街出租出让使用权暂未开始经营租金、使用权转让广告费用西宁博翔源商贸公司主导开发经营包头钢铁大街地下人防商业街出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用宏大房产公司主导开发经营地下人咽防商业稳经营模卵式分析转让方浅式：出租澡、出汗让使巩用权盈利并模式票：租金义、使草用权磨转让泉费用觉、广启告费哲用、浑物业垦管理丢费用骡、仓丘库使递用费差用开发方胆式：人防办宫自行融县资开发测及房产壮开发商跌投资开蓬发两种地下人脆防商业肾总结地下闭人防粪商业迅大多滑建在鞭城市极中心/主干遥道地碌带，缎且周垫边商索业氛鸡围成塘熟，萌人流鲜量较夺大。扒创造目商业卡经济致的同倘时也挪承载辈着缓坏解区没域交饼通的讽城市忧功能忧。地下人蚊防商业莲业态主配要为服弦装、鞋肆帽、小皮商品为蒸主体。傅经营方挎式以零住售、批州发为主喉。人防商说业业态枕配比人防商烫业开发装地理位肯置地下人狭防商业剩转让方泄式有出葵租、转羽让使用寻权两种伸，主要担盈利来说自租金正。盈利老模式略搜显单一板。人防商丝式业转让泛方式政府隆鼓励凝开发柱商投跪资人矿防商毅业，音在税胜费上扰、施桃工建协设上蓬、各效部门霞配合承上，范给予爆了大浮力支绕持。人防商治业政策叹支持问题梳理研究惨目的屿：结合以表上研究腔案例，久根据人香防商业趴特点，毯通过以叨下几个第方面霉验证强，本浇案是蝇否适介合开漫发地挽下人粮防商宫业。本案放地块涝位置项目推焰广主题人防客商业擦经营迈模式投资岂商户茂及消检费群科体项目交紫通：本案项充目位于迹上饶市纺区北侧旷，紫阳洪大道与柜三清山哪大道交旨汇处。交通桂较为吵便捷忧，但样并不盐是城待市主春要干饶道，帅无法掘承载耀缓解累交通齿的作玩用。周边涌商圈靠：地块远汁离城市胸中心区为域，商弯圈无法脉覆盖到为本案地询块。新建捧的火惕车站尊会带斯来较钢大商锹机，揭但短纤时间播无法联形成启成熟死的商潜圈。本案绸地块桑区位床分析本案地窑块位置舟远离城轻市中心贝，且不呈处于交械通主干德道，周僚边比较同荒芜，唉商业配帽套比较顺缺乏，趋商业氛夜围很差例。城中心火车失站项目地块项目南先侧概况项目慌东侧弱概况项目榴西侧逗概况佳利商色城东湖花家园（交医房）1、2、9地块中航耻住宅青区今年宏启动本案晒周边悉在建弄项目肝相对辜较少宅，现疫有几虹个项傻目刚递完成次交房新及刚哑开工债，短乡丰期内勤无法棵形成筑较大广的人豆流量涌，且怒无法吉吸引鬼商户权投资恼。投资蚁商户幕及消刷费客茧源分棒析以产纺业布胀局合鼓理化腰、规间模化立为指芳导思售想；以尊重个项目的幻玉过去和加历史；解尊重产爽业的相勾邻和衔搞接为原责则佳利婶商城魂二期五金赔建材棉城2号地给块陶瓷肠建材感城1号地鲁块家居装勾饰城9号地萍块配套数住宅港区佳利建第材家居展销中胳心本案产陕业定位人防词商业胶业态堪主要也以服塑装、角小商态品为酱主，乐而本李案推马广主料题为丙建材验市场忧、家赶居装冒饰材照料为膀主要律产品鸟，与露本案咽整体挽形象程不符喜。1项目名称转让方式经营状况盈利方式管理方式浙江温州华盖服装市场出租租金人防办管理青岛龙山地下商业街出租租金人防办管理佳木斯地下商业街出租出让使用权租金、广告费用物业管理费用专业的管理公司广州地一大道出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用、专业的管理公司青海省西宁大十字地下商业街出租出让使用权租金、使用权转让专业的管理公司包头钢铁大街地下人防商业街出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用专业的管理公司经营师模式油分析由上蔑表可下以看喉出：人防盏商业灯经营奴模式技比较束单一房诚，要检达到杜较高葛的出鸭租率溉，风算险较而大。盈利方霞式比较戒多样化译，可获她得一定透收益，坑但需高煮质量的木管理服皮务。经营教状况饥较好识的人助防商崖业，虎需要堪专业止的管绢理团拥队，胶加大振投资大成本绢。理由阐油述：本案抱地块闲偏离赠市中接心及姻商业婆繁华皮区域台，商述业配枣套缺智乏，剖未形皇成成雄熟的衔商业基圈。地块周薪边项目索较少，贵人流量桌较少，扭缺乏相巴对应投却资商户耐及消费铅人群。本案1、2号地腐块整亡体产拘业定歇位及例推广衡形象昆以建萍材市芝场为衬主题供，地航下人食防商乔业则叹以服提装、敲小