蔚蓝国际营销推广方案

蔚蓝国际营销推广方案小组成员：李秀玉、姚巧珍、刘琳斌、杨爱英、沈柳贤

卖得快！卖得好！规避风险！提升品牌！速度利润卖得贵，不如卖得快！快速回笼资金，现金流收益最大化效应效益创造品牌效应，提升现在将来产品价值风险最小化，实现投资开发获益把握入市时机及入市价格，规避各类风险兑现产品价值，利润最大化我们的目标项目分析目标客群选择项目市场定位项目营销策略项目销售策略目录蔚蓝国际位于长乐市郑和西路，占地22686平方米，总建筑面积70296平方米。“以人为本”的规划理念，规划有1幢31层、4幢28层板式住宅。凝联新古典建筑精华，收藏长山湖、泮野山天然风景、典藏皇家园林景观，成就长乐首席高层豪宅地位。蔚蓝国际，一座让长乐层峰人士荣耀私藏的五星级尊郏中央地王，开启豪宅恢弘史篇有豪地未必有豪宅，但有豪宅必先有豪地。蔚蓝国际，统椐得天独厚的纯正豪宅地脉，天时地利人和，匹配地王身份的城市巨匠。尊居长乐市黄金中轴线，众星供月的铂金地段，私享长山湖，泮野山山水情怀；收藏华侨中学、人民会堂、科技馆人文荟萃；拥享五星级酒店、两岸咖啡。

一、项目分析1.项目概况2.SWOT分析优势（S）蔚蓝国际，统椐得天独厚的纯正豪宅地脉，天时地利人和，匹配地王身份的城市巨匠。尊居长乐市黄金中轴线，众星供月的铂金地段，私享长山湖，泮野山山水情怀；收藏华侨中学、人民会堂、科技馆人文荟萃劣势（W）竞争激烈，产品特色不突出机会（O）：发展重地，符合现代人的居住追求与品位威胁（T）：供应量大，房地产市场变化大竞争对手分析五四北泰和广场交通状况优环线位置二至三环装修状况毛坯物业类别商铺、综合体销售均价16500元平方米物业管理福州泰和物业管理有限公司项目特色宜居生态地产,投资地产项目配套众多高档住宅小区建筑面积300000平方米占地面积153333平方米绿化率30%容积率4.30周边配套设施

华侨中学、国美家电、长山湖豪生五星级大酒店、沃尔玛购物广场、长山湖大酒楼、长乐人民会堂、长乐科技馆等（1）社会高收入人士该部分客源的购买为本案的重点争夺客源，有一定的经济收入，年龄在35—50之间，事业环境和经济环境稳定，拥有一定的资本，具备一定的购房能力（2）在长乐投资的外省高级管理人士和创业人士在外投资的人士，已习惯本地生活与工作，迫切需要拥有一处环境优美的，配套设施完善的居所。（3）海归人士由于长乐的人多在外投资，但基于传统居住习惯，落叶归根。同时具备购房的能力，会较多考虑本案。（4）发达城市地区置业、理财投资人士该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，因此购房者较多考虑总价和升值潜力因素。目标客群选择1.客户群范围预期认可项目地段接受高层住宅资金实力较强2.重度客群分析社会关系及未来发展基于本地发展的人群是项目重度目标客户群，他们多在35-50岁，是注重文化品位的实力型中产和小资。有着以下的共同特点：注重居住舒适度，追求有情调的业余生活具有较高文化素质，或有攀附文雅的心态追求生活品位和质量的提升，对整体环境和景观有较高期望事业成功，有相当一部分积蓄较大的事业压力和工作强度，喜欢放松身心的环境喜欢与同层次人群聚居1.项目定位项目市场定位繁市中央·品质生活

·顶级社区繁市中央蔚蓝国际位于新老城区交汇处尽享老城区繁华，新城区发展。且毗邻五星级大酒店，大型购物广场，

华侨中学，国美电器等·品质生活

项目按顶级生活品味定做的，完全享受型的顶级生活社区。活力社区一个生机勃勃，充满朝气与活力的地方。一年四季社区内都有美景可赏，在这里可以感受绿色，健康，阳光。活力社区，给人新鲜感，塑造产品与同类产品的差异化。总体定位蔚蓝国际现代的

建筑风格合理，空间智能化配置，配套一体化，人车分流休闲的

会所设施，运动场地，开放式的广场。自然的组团绿化商业购物生态的

一个美丽的地方，一个让居住在这里的人感受生命的美好与欣欣向荣的地方主推标志

主题广告语

买蔚蓝国际，住顶级之家，品时尚生活，势不可挡。广告调性：珍稀的/自然的/诗意的/优雅的/绿色的悠闲的/浪漫的/惬意的/健康的/愉悦的广告节点词：首席/尊尚/休闲/养生/品味/活力1、项目营销目标对本项目注入独特的市场理念赋予丰富的人文价值和内涵在激烈的市场竞争中脱颖而出稳定销售最大利润快速提升物业的价值营销推广策略2、促销策略直效通道（暗线）与大众传播（明线）并进舆论推广（软性）与广告传播（硬性）结合精心策划组织event、show吸引顾客关注参与营造销售现场的品质氛围，提升楼盘价值用样板示范未来生活，引发顾客的购买欲望指导思想：营造出项目独特的个性与品质。推广工具与渠道辉煌摧人生从这绸里开险始超凡虎享受抽象洞精神甩传播区域愁资源焰引导产品伙优势嫩阐释软性址引导软硬占结合硬性燥诉求推广拐思路旋转变箩：3、推副广思糟路1）挖咳掘产逆品特舟质，咽实现光同类轻产品指差异赞化。2）树醉立产夸品形盒象，剃给人卖深刻怪记忆直接斧通过多种陷广告枪组合侵及一治系列登特色填活动趋重拳促出击权，强横势宣拣传项区目，迅速惭提升距项目啄形象扬，以萍高品肯质产姓品优怨势、秀独特跳景观鸣特质羽及差膊异化卸产品码定位破，吸盖引市润场关灰注。特色棕活动红酒晒品茗雀会珠宝猾展览在会化妆橡舞会慈善斧晚会……体验似式营积销本地：建掌议在凯项目同附近人流舟集中您的公玻共场捞所进行直路演窄，吸准引人气，役并现涉场开充通看街房直遇通车跃。外地：设代接待壮点，痕开通准看房堪直通放车，伪现场车参观踏，吸尽引客佣户的沸想象遗空间。现场：样板盯间——未来辆生活谷示范凑，针对玻主力坑户型霉在售残楼处近建造偶不同风奔格的淋模拟孝样板秘间，翁客户痒可直佳观体叮验到标未来春生活佳的舒近适享受。把“瓜生活采情境丧”通猫过客筐户的萍“体素验”屿传肝递出菠去，这旦样做串的效迈果非轮常明拌显，暖因为臣亲历火是最熔真实霜的体昨验。4、营孝销手释段DM直效炮行销[直递闲、SP活动]—坟—主动泛的市每场接晶触，盟最大盈范围磁传递据项目痒信息公益乘事件夹营销利用算媒体余优势伯，推栋进舆舱论关完注项梳目客户登俱乐煎部蔚蓝朴国际——维护它客户习资源击，长浸效培牢养潜靠在客歪户业主挣推广幅活动发挥径并挖中掘现盐有客护户资秆源，服促进况客带攻客成但交客户讨沟通炮平台务的构边建项目宫销售回策略营销运关键爽点合理敌的入竭市价占格目标恩明确骂的销蜘售计掌划异地捧销售距渠道茄的拓腔展强有棵力的屑销售因执行保证节利润保证政进度保证冲客群保证亚成交销售抬控制销售解分区姐的控傍制分期谅将不载同户贺型按万照位隙置和健面积悉分比隔例分脖阶段简推出适，引暖导客醉户需采求，番确保轻整体援均衡悠销售李。销售饭周期俊的控旁制结合湿市场笛反应访，调观控认绝购及史销售跨阶段店时间属，稳含定积凡累并忙把握平准客剩户。销售勉价格降的控管制根据惨市场帮接受键度，滚通过壮调节崭易售检户型诵和难园售户红型的疾价差饭；在额市场拴认可默情况仪下适左当以饮小幅裂提价啊试探鞭，根齐据客离户反底应加赛大提牛价幅曲度或申加快根提价子速度滑，以续期取师得销傍售和禁利润推的最纱大化锅。销售型节奏窜的控睁制一期灵房源发销售帐过半云后根泛据楼身层和爬面积镜空档海推出俗二期填产品勿信息睬，根婆据意论向客错户情会况开盘始房薯源预晒定，紫稳步深推进灶。销售展渠道努拓展1）多压点销凝售模菠式多点亭销售满，是城治市楼牢盘销饭售中凯常用沃的销须售方撑式，促它打晓破地狭产销接售的汪地区品限制佩，扩末展项例目的绣销售予区域爪，以归点带较面，冒可以加快盖项目像的房提源去存化速俊度，浸迅速捕回笼摘资金舍。本地因深挖省内访分销跨省拜推销2）直吉效营刊销即点对哀点行警销，篇要实妈现销先售任对务，捎必须罩最大循范围纲接触堆目标舒客户茧群。销售期人员骗就必侨须走阶出去读，外躬出带摩客。趟尤其碑在客飘源不竿足的脊情况稼时，背需要粪有计梳划有哨针对妻性地公组织役专业询销售另人员娇定点筑定向畜的前神往客锯户集洪中的古城区徐、办惩公楼墨，针部对于洗目标道客户甚进行“一际对一疑”直旱销，向客驴户传掌达项袋目信哨息，捞将客请户最休关心姐的项毯目信葛息面劣对面帆的进寇行重肺点推仁介。贝同时志有针挥对性吃地切旧入各搬大高才校、歌科研写院所看、政假府机冷关、胸大型盏企事光业单患位等浓，进际行直辈接交柜流推局介，器组织葡单位闯团购夸，最雾大程监度挖碰掘客撤户置舌业潜次力。鼓短时躲间内鸦实现盯项目锦形象日塑造但，加晃强成误交，变促成职团购劳及个置人购怀买。优点宇：费用矮低，蚁有效公控制尸广告俊宣传疲投放泳；扩大够接待仆操作暖范围柏，处辈处是腊战场镜；便于网寻找传团体蜂型客纸户，沙实现暖项目布快速甜销售出；弥补扇广告扰宣传脆的单洁一影详响。3）竞笛赛式虾销售即淘背汰营垂销，分我司插在销终售过乐程中逝，特别鹿强调谊“销何售激倾情”谢，通过境销售烛竞赛钩，重含激励倦，重滚惩罚振，末荐位淘羽汰，依以保念持销助售部治门的喂销售些激情名，从首而激闻发置备业顾挪问主自动找嫂客、施主动乞思考跟、自肢我加龙压，旦从而握保证惹销售投任务意的完聋成。与此冶同时透，提酷高谈爸客成逼功率著，不报断进司行谈匪客流独程和碗谈判输技巧弱的内仗部强晶化培纳训，咏使置剪业顾披问的壁谈客笔水平骨不断炊提高昼，成寒功率浩一升形再升逗。4）体钞验行杀销以贴遣近实概际而顷富有店逻辑浇性的吴销售斥说辞正入手收，邀老请意税向客借户亲咬临现悼场体尺验，疼通常仗会很荷有效假地促持进项上目成贝交。对于械本项病目，弹我司敬建议街采取炭如下序体验良营销尊手段狸：