青岛西海岸地产市场

青岛西海岸房地产市场分析2013年1月目录西海岸房地产市场分析PART1项目开发公司简介西海岸成交数据市场调研及项目分析PART4PART2PART3客群描述及产品建议西海岸房地产市场分析PART1西海岸未来发展2012年2015年2020年2012年1月10日青岛市市委召开的常委（扩大）会议中，对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过，未来几年里，青岛将重点在西海岸打造一个新青岛，使其成为青岛的新名片。到2015年，生产总值力争达到5000亿元，地方财政一般预算收入达到300亿元，集装箱吞吐量达到3000万标箱，港口吞吐量达到5亿吨，人口规模200万左右，城镇化水平达到80%。到2020年，建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、综合实力位居全国前列的经济新区，实现基本公共服务均等化；生产总值突破10000亿元，地方财政一般预算收入700亿元，人口规模280万左右，城镇化水平达到90%。西海岸经济新区将打造成为青岛的新名片，生产总值、人口、城市化率将得到飞速发展。西海岸未来10年政策规划西海岸经济新区规划：2012年1月青岛市委决议将重点打造西海岸经济新区，未来几年将使其成为青岛新的区域经济发展增长极。规划背景：2012年1月10日青岛市市委扩大会议对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域经济发展增长极。区域范围：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。功能定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内黄岛区市北区市北区与四方区合并成立新市北区黄岛与胶南合并成立黄岛区2012年西海岸重点政府规划西海岸经济新区产业规划：为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了构建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局。“一核”：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。“双港”：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。“九湾”：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。“六区”：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。通过对新区产业及空间格局的合理规划，再加上政府后期的鼎力支持，将大大加速新区城市发展的进程。2012年西海岸重点政府规划西海岸经济新区交通规划：西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。胶州湾跨海大桥主干交通规划交通枢纽规划现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是“南隧北桥”的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。除此之外，G204、疏港高速、济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境，高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁（初步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢纽站等，加快西海岸公共交通一体化进程。第二条海底隧道示意图新区经过几年的交通规划，必将摆脱过去与市区相互孤立的交通格局，真正纳入到青岛1小时交通圈范畴。2012年西海岸重点政府规划2013年西海岸政策调控2012年12月3日，胶南市张家楼以东划入黄岛，合并为新黄岛区，胶南是否限购成了百姓关注的焦点。小结：1、良好的市政导向以及前瞻性的城市规划为西海岸进行了重新定义，产业结构再升级，为胶南黄岛的明天画出了美好的一笔；2、桥隧时代的来临，缩短了大青岛之间的空间距离，结束了青黄不接的尴尬局面，迎来的大青岛均衡发展的新时代；3、地铁、第二条海底隧道筹备动工，未来的西海岸将以更加优美的姿态出现在全国的视野当中；4、优质的海景资源、丰富的产业结构，也将推动西海岸地产经济再腾飞，未来投资、居住、养生、就业向西看，西海岸已经做好了准备！5、新黄岛区合并后，是否限购引发了新一轮的猜测，限购也在西海岸铸造了一把双刃剑，限购对于未来持续增长存量房的去化埋下了不可预见的伏笔，在限购前，大量改善型客户担心会被挡在限购门外而集中购买。那片曾经被遗忘的土地正在悄然崛起……西海岸成交数据PART2新增面积（万㎡）可售面积（万㎡）可售套数（套）成交面积（万㎡）成交套数（套）黄岛7017015000708000胶南1802102000013014000合计2503803500020022000注：数据来源于网上房地产2012年西海岸板块新增去化量数据

根据青岛市房管部门最终数据显示青岛西海岸在2012年商品房住宅新增量达250万平米，较2011年增长8个百分点，也成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

2012年西海岸住宅推售面积新增面积（万㎡）黄岛70胶南180合计250

在去化方面，西海岸整体销售较为理想，胶南携手黄岛区为青岛房地产提交了一份令市场满意的答卷！虽然是新增量与存量最高的区域，但也是整个青岛市场内去化速度最快的版块之一。西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万方，22000套，较2011年增长了2个百分点。占青岛七区五市总计成交量的26%。其中胶南市最为抢眼，成交面积高达130万方。2012年西海岸住宅成交面积成交面积（㎡）成交套数（套）黄岛708000胶南13014000合计20022000

注：数据来源于网上房地产2012年西海岸整体成交住宅面积区间住宅以80—110㎡为主力成交面积；西海岸商品房住宅主力成交面积：80-90㎡32%90-110㎡29%70-80㎡8%110-130㎡11%注：数据来源源自于网上房地产2012年成交价格区间：西海岸住宅成交主力单价为6000-8000元/㎡403020100注：数据来源源自于网上房地产西海岸商品房住宅项目成交主力价格区间

20烦12年成良交物柿业类傅型：窜西海先岸住袋宅以高层休、小当高层擦为主父。30翻%20戚%21租%11点%18爷%注：间数据顽来源宫源自冈于网摧上房榴地产西海截岸成贱交各锣类物发业形帽态占些比：30萝%小结醒：1、西海客岸新立房增锁量持误续增残加，船为后怜续的护市场喜去化冒埋下秘了不议可预翻见的律伏笔泽；2、吹阶段看性良屿好的纹市场污去化忍减小干了2捐01杯2年预市场茧新房冰推量竖持续笛增加付的压鞠力，3、兽高层舍、小席高层冤主力则销售编面积邪区间展均是骑以80撤--熄11极0㎡垮为主手，主猪力总脉价为55哪—8刘0万稻，由然此可映以看套出小项户型懂低总艰价的菠类刚摩需项少目依乐然在宝西海陡岸起控主导猛地位榨，4、纱西海题岸现蹦阶段归为青散岛区雪域内货存量微最为亲庞大康的版杆块，稿后期辽区域哈去化计压力骆不容然小觑从。PA勒RT跳3市场齐调研且及项叮目及攻项目拉分析地块嗓周边踢主要扶竞品艇项目胶南傲市政败府附依近地拣块地块牺周边篇主要辟竞品精项目卓越烦西海袄岸保利柴海上泼罗兰东方绩至尊东方价至尊保利蹈海上鹅罗兰卓越叹西海冬岸东方冬至尊项目化位置折：胶搏南滨茂海大葬道12相01号开发巾企业候：青邪岛东孟方金轿石置外业投猜资有征限公查司占地称面积叨：53亩建筑自面积屿：20万平躬方米绿悄化决率：32撇.4鸽7%容画积肾率：5.疾0建筑更类型省：塑住宅建筑绣层楼些：3栋33层高绩层，3栋44层超壶高层摆，3栋联糟排别播墅户型鼻区间渣：86奥-2选00平开盘兵时间牙：20吐10年7月交房垒时间嚼：20市13年10日交房碎标准榴：嘉毛坯,1号楼细精装销各售地率：80毙%销售蝇起价霞：74赏00元/平均价汤：90水00元/平最高灶价：11苏00柜0元/平（津精装17糊00孟0元/平）优惠买活动结及政鸦策：快无优覆惠营销封推广奴途径相：今报纸热，户喷外广忙告需求甲面积宁：12山0平左秋右购买膊群体抬：胶享南本筹地及刷开发邻区居球民购买席动机帖：自乏住，缎投资置，二达次置爪业竞品甩项目镜分析卓越依西海诞岸项目扎位置多：黄迎岛新熟区政劲府北掠侧开发仁企业形：青翠岛国权越基娱础工冲程有果限公肚司占地砌面积亏：9万平独方米建筑席面积孤：25万平数方米绿款化浅率：40胀%容香积乞率：2.祸29建筑贴类型甜：守住宅姜，写知字楼建筑济层楼菠：5栋高饺层住缓宅、3栋超权高层倾住宅未、46栋联齐排及独叠拼览别墅伍、规齐划建史设3栋甲刷级写归字楼户型摩区间往：85绪-1扒60平开盘己时间步：20罪12年6月02日交房牺时间孝：20雾14年03月交房迷标准兼：妥毛坯销拆售院率：60施%销售垂起价完：68姑00元/平均价互：75设00元/平最高雅价：11胞00喘0元/平优惠恢活动幸：一匹次性9.渗5折，哗贷款9.司6折，美交2万抵3万营销低推广探途径先：却报纸圾，户袜外广抄告需求堤面积喇：90平左科右购买术群体什：胶狂南本欲地及辟开发框区居捡民购买挣动机省：自孔住，晨投资笑，二仍次置善业竞品疑项目乳分析保利隙海上路罗兰项目道位置资：胶鹿南市敞滨海著大道13慕99号开发衰企业悄：保吸利（解青岛棕）实滴业有绕限公衡司占地晚面积短：39武.8米7万平子方米建筑览面积岔：70妈.7航5万平抹方米绿段化蹦率：35洗%容孟积厌率：1.纵04建筑消类型庭：乡丰住宅就、别菜墅建筑宿层楼蔬：18层高京层及泰双拼群联排奶别墅户型艘区间况：66平--本-3财70平开盘搞时间凤：20射11年5月交房防时间话：20窝13年10月交房车标准载：渗毛坯销绪售珠率：80鸽%销售灰起价迹：70鹊00元/平均价园：8000元/平最高薄价：20伯00俊0元/平（叙别墅坝）优惠仗活动跨及政猾策：镰无营销菊推广塑途径尘：晓报纸折，短眠信，讽户外应广告需求樱面积呈：11斤5平左银右购买妙群体陶：胶降南本漫地、卷开发迈区占60哀%，外盏地占40放%购买歌动机距：自名住，虹投资举，二讽次置踪蝶业竞品师项目必分析地块躲周边们主要撞竞品震项目小结史：1、魂项目吗周边下直接愧竞品作较少丑，但哄直接闲竞品德基本长都为种知名异开发拣企业饰，品飞牌号偏召力堵强；2、殿保利翅海上瘦罗兰狗以及牌卓越弓西海烤岸均辰为区疤域内况大盘圈，产姿品多饼样化膛，类愚别丰殿富；3、暑（1液）东珠方至细尊是缓直线望距离勺最近胖的竞阳品项陵目，休但项隙目基毁本处豆于尾夸盘阶漂段，锤且走垫区域球高端颠，与纳烟建悦地块练所建刷项目情竞争糊关系欧较小黄；（2趋）保东利海郊上罗犯兰虽永然在摸西海你岸具到备较这高的滴知名虾度，疗但在门教育鸽、医桨疗、阿购物沸等配屋套上毫与胶掌南新弊城区剖存在滩一定领的差工距；（3闹）卓静越西顶海岸夺是与迎烟建芹地块御存在污最大苦竞争量力的较在售内项目捐，但迹高层霜、小慢高层别楼座壮已经嘴售罄赵，在虫售楼泄座均迷为4触0层桨超高元层，翠居住攻舒适鸭度较愚低。4、屿竞品注项目笨高层懒基本免售价邀为7哄50驶0—谨77赵00白元/租㎡，菜在售颈户型氏基本现在8缘瑞5—屑15秆0㎡暂，8准5㎡南以下宁户型水仅占寨20肃%；5、肿卓越嘉西海库岸现犁阶段擦优惠少为认坡筹2南万抵塞3万盼，一锦次性液客户幼为9环5折布，贷镜款客丝式户为途96际折。德泰趟利群科东侧抚地块地块素周边倍主要歌竞品唱项目该地泊块区杆域暂虹无新加楼盘忆销售屋，周珠边有2处大堵型住肠宅社撞区：怪贝多如芬公趋馆，笋中海黎熙岸德，均为蔬高层驴建筑每形态虫。地块习周边与主要宣竞品荣项目占地嚼面积兰：4察500年0平米绿化搅率：35啊%房源鸡：总折户数骡63帖6户开发汗商：青岛丢宏程潮置业咽（青累岛）洗有限魂公司销售染均价(二手叶房）运：7规00博0—姿80瓜00/平米物业顶管理向公司利：青岛萌宏程撒物业戚有限怜公司贝多栏芬公窝馆中海形熙岸建筑泽面积岗：25遭00炊00平米竣工与时间遭：2筹01爷0年有3月开发驰商：刘中海安地产晃（青除岛）轧投资吧开发撕有限搂公司销售众均价(二手甩房）错：7锋00不0—80徒00湾元/平米地块老周边贩主要模竞品蛛项目小结井：1、虫贝多观芬公凯馆、胁中海泄熙岸液位于缴本项贷目南后侧；2、跪贝多仆芬公炎馆、窄中海忧熙岸廊二手律房均标价均纯为7晴00聪0—棚80庸00旷元/商㎡。地块炊周边幸主要拾竞品身项目总结另：一、滔1、夹市府忘旁地睬块周际边竞凝品基鉴本进攀入销渴售的波中后受期，窄且未早来暂泉无知拉名地绩产商晃介入杏，入挣市时它机良桃好；2、盖现阶睬段在豆售产酬品均袭以高更层为墙主，单且均私取得麻了优汁异的脖销售究成绩扣，因朴此高眉层的拜关注围程度掀和接呼受程疯度在细西海饲岸新显区是蛮比较炊高的辽；3、品项目值地块旁具备隐较好乏的海赶景资渔源，娱周边辅配套职完善应。二、间德泰吵利群考地块巧周边盛现阶签段无肚在售咸项目半，二痛手房炊中贝多猪芬公桂馆产苦品形谢态中绘包含槽洋房组项目壤与本倍案客袋群稍奥有不凭同，尺中海炮熙岸珍主力构户型彻在90—1唤19比平米骑左右患，基熟本以顷刚需辞产品线及部赶分改叔善为顶主，喜本案办在进贸行产到品规役划时赵，应都以此废借鉴阀，规狗划迎旱合客队群市辨场产糟品形垒态，耗以差辛异化帝及品惠质占免领市轨场。结合曲竞品纲项目秋的分杆析得令出本把案开坊发同盖类产陆品的羞市场熊预计主价格甲：市府借地块述：7而50遣0—绑80皇00祥元/骂㎡嘱利群躺地块掉：7霸00魔0—预80沉00某元/饰㎡地块支周边语主要简竞品都项目PA厦RT4客群风描述蚁及产柿品建者议西海汪岸新殖市区装西向疏水城校规划份范围暮内商咸品房樱住宅老项目秘，均森是以地缘迫客为主绘，约慨占总耐成交拣比例穿的50—60%，青啊岛市炎内成升交客臣户约占捡总成蚂交量模的10—20%，剩击余比蛾例为东营燥、淄祖博、识潍坊攀等山钉东省按内内馒陆城伟市以缓及很县小一鉴部分乖北京跪、内扶蒙等短省外征城市盛居民。西海控岸成躬交客弃群描鲁述保利遣海上宽罗兰短客群姓描述忠：1、内保利歇海上牙罗兰非在胶遍南所佳占地婆理位烫置最售具代丝式表性械，其尾项目赢地处非胶南关规划盆水城带范围欣与胶县南新取城区因交界购处，厘客群搬以地胀缘客阁为主移，胶样南客耽户占助到总蠢成交独量的段五成堵以上侮，青袍岛客隔户能纹够占摩到两引成左牺右，集其余孙客户吨为省怖内内弱陆城圈市，轰像东豪营、件淄博侍等，乓以及遥一部分分外葛地客剥群，性像北争京、箭内蒙拍等；2、肝保利栗向东茫进入们胶南攻新市谣区可泪以明睬显发辰现地遭缘客疲群所匆占比摘重逐托渐增荒大，招完全引进入察新市包区后夹，成母交客演户基叮本为尼胶南缎和开宰发区饶本地耀客户哄，以先及部弯分常挡住西懒海岸颗的外队地居蒙民