房地产设计指标解析

房地产设计指标解析设计管理中心2012年11月一、主要经济技术指标二、指标与经营的关系三、设计前提条件需求目录总图和总平面图的关系：

总平面图——总图的一部分总图——规划报建中的“五图一书”。包括现状图、用地规划图、道路管线工程规划图、绿化规划图、近期建设规划图及规划说明书。说明书内容：现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求等，同时包含消防专篇等各个专项说明。一、主要经济技术指标

项目用地容积率建筑密度停车位配套指标总平面图的主要经济技术指标用地面积——包括建设用地面积、城市代征地及飞地二、指标与经营的关系

项目用地其中：城市代征地——根据有关规定代征的公共用地，包括代征绿地及代征道路等代征绿地特别注意：代征地的建设出资主体及使用主体A地块A地块A’地块图中A’地块相对整个项目属于飞地。飞地——属于同一项目用地但不与主要用地毗邻的用地项目用地特别注意：飞地的可建设性和相关指标项目建设用地类型：商业用地、住宅用地、商服用地、酒店、写字楼、办公用地等特别注意：商业用地和商服用地的区别商业用地：用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商服用地：指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。商服用地大部分属于出让土地，土地使用年限为40年。商服用地——包括商业用地，金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地，商业用地只是商服用地的一部分项目用地容积率容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率对开发商而言，容积率决定了地价成本在房屋中所占比例一般情况容积率越高，楼面地价越低，但产品品质可能变低对住户而言，容积率意味着居住舒适度，一般新区高层≤3.5

容积率=建筑密度X平均层数毛容积率=总的地上建筑面积/总用地面积（含代征地、飞地）净容积率=总的地上建筑面积/净用地面积容积率常见产品容积率独立别墅：

双拼别墅：联排别墅：

多层（4-6层）：小高层（11层）：

高层（18层）：

高层（32层）：同样的容积率，据项目定位及要求可以有多种产品组合北京滟澜山（联排）青岛滟澜海岸一期（类独栋）户面积225-300㎡，平均面积252㎡，容积率0.67户面积180-230㎡，平均面积204㎡，容积率0.63容积率产品的研究容积率容积率≤3.8容积率影响容积率的因素——日照、退红线间距、限高及产品品类、单体楼型等容积率日照影响单体楼型——大进深多单元的平面组合对容积率贡献大楼型的选择大大提高了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%边角地块的有效利用规划少量东西向建筑（用地位置优越）容积率不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提高溢价空间，价格举例：独栋＞联排，洋房＞高层资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积容积率不平衡使用容积率布置在北面和西面7+1电梯洋房居中布置小区中部形成系列组团向40米绿带借景。容积率

不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较容积率容积率面积收益联排、亲地底跃、电梯顶跃洋房高层容积率运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格同样容积率情况下，实现更高的产品业态，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价一样的产品业态，实现更低的总价区间

前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光更给住户带来舒适惬意的活动场地。入户大堂前采用缓坡的形式，使整个住宅美观大气。采用这种布局方式，对首层户型可以产生比较大的溢价空间。容积率资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积容积率用足规划法规边界，变相提高容积率双层高阳台花架封楼板

阁楼及地下室

装饰阳台改房间假飘窗增加房间面积设备板（结构板）变室内空间

……特别注意：所有偷面积手段报建图与给业主的交楼标准是不同的，必须提前策划验收策略及施工先后顺序容积率双层高可变空间的利用优点：零房间变成两房，三房变成五房；功能：可以作为家庭娱乐室、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。双层高阳台

此种暮户型核的优凯势：1.赠送面草积比较灯大2.多增闯加的遮面积角主要闸出现狭在由逢阳台增围合强而成形的室掀外天卸井，茅既不目占建南筑的寨体积朋也不育占建馆筑覆掘盖率3.改造后湖不会增细减阳台伙的排水稼设备，渣易于改弯造花架屈封楼伙板容积易率阁楼道及地袭下室容积屑率建筑密滚度——建筑维的基少地总毕面积框与用介地面倦积的澡比率建筑密围度反映坝整个项愧目的亲资地程度芒，亲地依产品具乒有较高更的溢价浇能力损失住建筑幸密度粪等于陪白白彻扔掉忆一块烧溢价询空间建筑叙密度对住宅盛而言：首层价奇值是标帝准层价拐值的1.卧5-婚2倍（可灿做花园对及地下认室）对商业捡而言：城市债核心孤：商览业首快层价和格/住宅首蹲层价格=3：1城市同近郊荡：商输业首扛层价烧格/住宅首还层价格=2：1城市远觉郊：商裤业首层劝商业价梦值/住宅首晃层价=1.法5～2：1做足锯沿街诵商业建筑密猪度商业步叨行街，强提高项磁目溢价服的另一抬途径建筑愚密度建筑旺密度增加首教层住宅庄数量，啊提高项吹目溢价首层户验型（赠睁送私家敏花园或肤是赠送错地下空盛间）是悬项目卖油价最高兽的户型税，项目塔溢价的绒主要组挑成部分伴。容积习率和幅密度胃规定各类辅建筑续密度叹、容惹积率宫上限并指标——据《陕西烤省城筝市规艺划管艰理技痛术规浸定》特别注蜜意：超支出规范削要求的红指标很牌难正常村通过审眨批，需夜付出额叨外的公暖关成本关于车望位配比辨，根据《陕西省田城市规绿划管理黄技术规胀定》的要源求：高端骑业态克（别顽墅、浅洋房私）：1个车葱位/10奸0㎡低端业米态（小穗户型）供：0.8车位/10畅0㎡商业冰：1个车位/1狂00化㎡酒店侧：0.8车位/10寺0㎡写字陪楼：0.摔7车位/10浙0㎡停车感位车位痛经营功的主最要问建题：周转剩率、怕利润侧率周转率：销售浴节点赛晚，由于驻车位在允单体建心筑竣工快验收后惯才能销熔售，资咽金回收南期长；销售鼠周期斩长，车位费销售率帆较低，咐部分业孔主会选萌择租车框位；利润率湖：地下车盐库：对猜于住宅他，当车粗库售价串超过12万/个时，方负一层教车库有岂利润；蹲当车库售价滑超过15万/个时，年负二层愉车库有倚利润；机械腹停车述：无怕产权息，适援于商枣业、邪酒店焰等，推住宅北慎重院考虑亭；人防输车位挎：无援产权顽，可阅考虑疑长期私租赁义，提巾高车膏位运登营能捡力；地面植停车罢：投徐入产弃出比健高，洲但影荷响项激目品客质，梳需结帝合设漏计综栽合考框虑；停车钱位长沙虽桂花臭城停车罚位车位桌成本——地面举车位饺的成具本：狂元/m披2=胡18炊75元负一志层车济位成剖本：30涌-3壶5㎡x25弦00元/㎡万元负二层昌车位成潮本：35㎡x3架00厦0元/㎡=1质0.丘5万元人防车四位的成火本：40㎡x35朋00元/㎡=1拳4万元车位运活营——地面车破位租赁餐：15漠0元/月X12充=1闷80隔0元/年人防车培位租赁任：300元/月X1袄2=3村600元/年融资年问题弄：对于西杠安地区喷而言，挑可售的滨这部分纽奉车库，遇大产权郊是在开坏发冬商手中披，购买抱车位的孕车主只无有使用渣权，这迷样开发效商可以欠向银行惹抵押，勇以便继唇续融资丧。子母姨车位盆：西安孝暂时辩不认炎，有改的地轨区算1.泥5个车位蝴。（对柜于地下欧室空间浆的利用琴及销售森非常有旧利）微型抛车位歌：大兴区维认10%，需提桑前沟通熟。重庆店可达到30%。停车位车位的宫其他问樱题在设阔计规惠范中宰，对衫微车斧位和它小车叼位有渣明确项的尺允寸规驶定：垂直停掘车：240曾0x5持300（小）德，22暗00旷x4元50椅0（微）平行停哈车：24监00蓝x6廉00圆0（小）乳，22政00傅x5下50社0（微）在实妹际的伏设计迅中，巴可以叫采用小车位+微车赔位的组合雄方式，盆可以利忽用好柱属网和边闪角空间狂。但是傍对微车饮位的数独量在前童期需要芽和规划坚局协商罢而定。停车位小车位哄应用案狸例停车容位子母霜车位抱应用鸡案例停车攀位车户括比——车户比静高对住符宅销售播有利，在对车位彻销售不质利一般规秀律：首置规首改凡项目泼，或贿低成拖本低语利润秒项目勺，车叮位数撒只要塌满足刷政府朴报建合和验收要求痒的最低佣限；尽量丑多做插一些溉露天饰车位熟，减忧少地驻下二胸层车碗位，罗充分支利用怒人防加面积赤，控黎制每个竿车位众的面肝积，赖降低慈成本朽。对于高汉端项目研，车位贵的利润轰较高，欲车位需鸽求相对谜较高，点车位数泡以营销淡需求为准谋。尽量盾多做一慨些有产符权的车迫位。停车药位车库成萄本控制佣方法案企例——地面车棚库停车位车库判成本协控制耕方法润案例——停车桥停车位车库成敬本控制堤方法案么例——地面停供车配套居住仇区公窃共服累务设娱施（忍配套甲公建伶）包腾括：教育医疗刚、金就融邮椅电、盘社区赛服务径、商秒业服星务文化体须育行政管极理市政趁公用示范区坦（户型挂、景观洲、装修惩）决定膊项目开输盘的单怀价项目配卡套情况叨决定价严格上升洒的斜率公共服登务设施腿控制指厚标（㎡/千人姐）居住区竖按居住绣户数或榆人口规偷模可分虫为居住秤区、小令区、组在团三级跳。配套教育掩配套——属于单独薄用地，一扔般应音移交索给教召育部请门，能但现气在比雕较多朱的操郊作模雹式为鸟开发滴商拥旅有产栗权，闹自己债招商妖引资简。这类样的诊操作规模式雹，开渡发商盾还是搁有一贵小部唱分的紫利润宽的。在项目铺谈判阶匪段，尽牧量降低衡学校规卸模；在位规模相稀同的条贫件下，洲尽量降仪低面积裙（建筑政面积及乞用地面披积）。根据陕日西省《城市爸新建脱居住讽区配评套规炭划建授设幼陶儿园贴、小脱学的宣指导忧意见》规定：膏在达到泪必须建引设幼儿欠园、小瓶学的小柔区内，氏本着“颤谁开发粱建设、挖谁完善药配套”种的原则背，开发宅商在县竿级教育居行政部畅门的统泊一规划裁下，设宫计居住想区幼儿帐园、小洁学建设南方案，豪经有关极部门审诊定同意壮后组织播实施。浸在竣工末验收合摆格并取娃得配套闲设施建京设合同训履行确鼠认证明累后，应钳在三个春月内向墓县级教茅育行政属部门完蔽成移交哑手续。际并且开适发商依锋法承担筐教育配现套设施宴移交后尸的保修包责任。配套金融伍邮电吹、医火疗、贿社区向服务梦等——可以在趴前期与睡政府讨轰论，由奸开发商比统一开洁发、规但划、建鲜设等。邻但是把洒其归于稿裙房商铁业之中柴，这样本开发商佳可以拥皆有这些交产业的奖产权。抢开发商还通过招尿商来满哲足政府络验收的犹要求。配套行政管差理——物业委管理娘用房废包括政三个忆大的蛛部分窄：物拣业办以公、朋员工州宿舍腿、员梯工餐赴厅及每物业速仓库迫。物业办倘公用房尼主要包说括：客植户服务倍区、财俘务收费押区、办榆公区、呜保洁区振等。此稠部分用晴房一般赤是放在唯地上区滔域，根痒据项目旅规模约100谣-30难0㎡。地辜上部堤分一押般只早设财填务收坏费及横客户忆服务贤区，股其他碧服务祖性办填公用怜房尽鞭量放坛在地逗下室牲，提福高可土售比钓。员工明宿舍扩及员因工餐派厅尽余量设迅在地忌下室行，不爸占用珠容积企率，书同时故考虑平下沉扒庭院俱，提必高使完用舒催适度钩。配套配套文化体释育配套会所是羞带特定谦功能的溜商业，讨一般宜烦沿街布钢置，便桌于对外泥经营。呈总图报逮建时，辽会所要费注明为猾商业用侍房配套尽弟量用非具容积率谎面积实附现配套配套尽酱量用非蔬容积率剧面积实瘦现配套三、乘设计蚕前提鹿条件颈需求设计索所需镜前提恭条件犬：1.拓展毯部：用地纽奉指标皂、周裙边情义况、悦合作捞方的筐特殊很要求顽；2.前期册部：规划要严求、市术政条件斩、现状简地形图炕、水文膜资料、惩市政开坊口；3.营销顾部：产品百类型厚及面信积配愈比、测客户疑价值茫关注霸点及脱排序毕、推乌盘节吹奏及疫相关橡货量它；4.物业世部：物业用被房面积食、管理读方案（谷规划阶仆段共同陈协商）著；5.实业警公司咳（城吓改项胶目）惠：项目阶栽段、与想村民的钥合作协裤议（车正位数、雁物业管践理模式身、户型及峰户型面广积要求夜等）；6.商业夹管理滑公司缓：产品定仰位、商耻业管理稿模式等咸。位置选择选择有山有水的地方，身处城市，亲近自然；别墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁华。注重周边的人文景观，重视别墅品质的纯粹性；结构设计别墅应做到3层；设计屋顶要有花园；对纯水岸的亲水平台设计认可度极高。外立面设计外立面中式风格；外墙有品质感，如观澜高尔夫；外立面古典风格户型设计客厅面积加大；房间数量太多，减少；主人房面积一定要大；户型一定要方正；必须配有工人房；挑空空间要够高够大；楼梯一定要宽敞、明亮；露台冬天可做阳光玻璃房；一楼进门是客厅，地下室做健身房。花园设计花园面积一定要够大，（纯水岸客户：240㎡以上），住别墅就是享受；独立花园空间；前后花园合二为一，集中花园面积；别墅周围高个植物形成私密空间；注重整体风水，主要是细节风水。泳池设计对私家泳池有一定期待，但更看重泳池的