深圳策略顾问部案例：广州白云万达广场

案例：广州白云万达广场案例相似点同样位于国内一线城市同样处于开发中的城市副中心核心地带均具备地铁、公交等多样性便捷交通条件同样是一线品牌企业开发，并期望打造成旗下标杆项目同样是大规模的综合性物业群开发的时间节点较近广州·白云·万达广场深圳·龙岗·南联项目广州白云万达广场基本数据总用地面积12.64万平米总建筑面积39.2万平米产品规划项目由大型商业、甲级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备用房组成其中零售商业面积22.4万平米主力商家万千百货、万达影城、沃尔玛、国美电器、大歌星KTV、大玩家、奇乐儿、大椰丰饭投资总额50亿元开业时间2010年12月白云万达简介白云万达广场是万达集团的第一个A级旗舰店，也是万达集团进驻华南地区的一个全新的多功能城市综合体白云万达区位条件项目位于白云新城南部商业中心地带，处于广州新兴的城市副中心上下九商圈天河商圈白云新城广州旧白云机场2.25平方公里的土地规划建成为白云区的中心、广州的都市副中心。根据规划，白云新城的定位是云山西麓的宜居新城，以商贸区开发建设为主，划分商贸办公、娱乐休闲、商业金融和体育运动等项目。万达广场所在的区域是“白云新城”的中心。3分钟到流花汽车站和广州火车站，5分钟到广园汽车客运站，22条公交线路和3条机场快线停靠项目，地铁2号线延长线直达项目。广州主要商圈分布白云新城规划本项目本项目B区A区D区C区集大型商业、甲级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库于一体，各区功能相对独立，且将地块内最好的位置用于布置大型商业，其它物业围绕大型商业布局白云万达规划布局A区：甲级高档写字楼和五星级酒店B区：大型购物中心C区：公寓式写字楼和时尚商务酒店D区：待建零售商业面积22.4万平米，占总建筑面积的57%，其中大型集中式商业面积达17.4万平米物业类型面积（平米）面积占比总用地面积12.64万—总建筑面积39.2万—按地上地下区分地上26.4万67%地下12.8万33%按物业类型区分零售商业22.4万57%集中商业17.4万44%室外步行街2.1万5%精品名店2.9万7%甲级写字楼4.6万12%公寓式写字楼7万18%酒店5.25万13%白云万达指标分配注：以上面积数据包含地下面积在内。集中商业动线规划主力店分布区主力店分布区LIL2室外步行街室内步行街室内步行街主力店沿城市干道一字排开，其外半包围一条室内步行街，然后再套一条室外步行街动线笔直，并未成弧形状，只在转角处设置中庭过渡室内步行街有3层，室外步行街有2层，但只在一楼有门面，采用一楼带二楼的形式集中商业业态布局楼层主力店步行街铺L6百货——L5百货、影院上空、大型餐饮——L4百货、影院、大型餐饮——L3百货、影院大堂、大型餐饮餐饮美食街L2百货、电器、KTV流行服饰、品牌餐饮、特色配套店等L1百货、电玩流行服饰、品牌餐饮、时尚数码、珠宝首饰等地下一楼一半为停车场，一半为沃尔玛超市地下二楼全部为停车场每一层都有主力店分布，三层以上全部为大型主力店室内步行街一、二楼以服饰零售为主，三楼为餐饮美食街，三层以上不设步行街铺集中商业业态配比通过对比分析主力店、餐饮、零售/休闲娱乐的店铺数量，主力店占商场总店铺数量的6%，餐饮占总店铺数量的37%，零售/休闲娱乐占总店铺数量的57%。值得一提的是，餐饮类在万达广场经营类别中有着很重要的地位，通过实地考察，餐饮类在万达广场中经营的很成功，且给项目带来大量的人流。服饰零售占有超过半数的比例，但餐饮类占有重要的地位，将三楼整条步行街设置为美食街，给项目带来大量人流万千百货：中国一流的连锁百货，招进了众多国内外一流品牌。沃尔玛：世界第一大零售集团，广州第一家沃尔玛购物广场。国美电器：全国最大的家电零售企业。万达影城：中国规模最大的电影院线，且拥有广州最大的IMAX影厅和最豪华的VIP包房。大歌星KTV：全国首家配备顶级进口数字化音响设备的连锁KTV。大玩家娱乐场：则是国内高档电子娱乐连锁品牌，是白云区首家大型电玩娱乐场。大椰丰饭：知名的海南菜馆。奇乐儿：大型特色主题游乐园，多种新型游乐设施，一应俱全。白云万达主力商家白云万达引入了多达8家大型品牌主力店，全面带动新区商业崛起白云万达特色吸引物耗资1亿元制作了面积达1600平米的商业天幕，将会为整条商业街带来富于梦幻色彩和时尚品味的声光组合，成为一座吸引人潮的国际级奇观广场外墙设置了两块面积均超过100平米的巨型LED屏幕，营造出独具特色的购物休闲空间引入了广州最大的IMAX电影城一三期项目形成了一定的定位差异伟华中心希尔顿中心沙田中心沙田广场好运中心连城广场东铁线路新城市广场三期新城市广场一期新城市广场二期一期商业主要以大陆游客为主要对象，业态相对高端三期商业主要以周边居民为主要对象，业态趋近生活通过二楼的通道及三楼的平台将周边住宅相连伟华中心希尔顿中心沙田中心沙田广场好运中心连城广场东铁线路新城市广场三期新城市广场一期新城市广场二期三期商业主要以家庭的衣、食等为主而靠近地铁站口的一期商业则逐渐面向大陆游客一期贴商业编调整升原来膨的生浴活类坝业态霞，增泻大娱网乐及而电子漠零售吼类比刃例增设本史诺龟比户知外游半乐场霜等参鼓与性邪儿童今设施启示战略挂：在城依市新区替开发裁大型铲商业朵项目毙，在仇开发认初期拌要引竭入目谱的地舌型的孝主力跃店，份扩大绳项目渔的辐送射范很围商业奴要分宪多期首开发缘瑞，同誉时项鲜目内攻的商积业自叼身也枯要形吗成一茶定的村定位激差异它，充阴分发著挥各梢自的污优势酒店过及写赵字楼咽等适拨当安继排在淋中后扎期开发策略：通过乖连廊栽及屋度顶花贡园将右周边休住宅尿相连昨，增石加住鼻宅与盟商业穿的互拦动性较，从疫而增唉加商性业的舰价值设置默可以罢吸引丑一定饮