新联康研展部月市场月报

研展部市场月报XLK新联康（中国）山西分公司（2013.10）第一篇市场背景篇

第一章政策咨询第二篇市场分析篇

第二章土地市场

第三章商品房市场

第四章商品住宅市场

第五章办公市场

第六章商业市场

第七章产品分析第三篇典型项目

目录

CONTENTS[1]XLK市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规2013年10月山西房地产相关政策时间来源政策名称主要内容10月18日山西日报山西290个楼堂馆所项目停建18个办公用房维修改造项目也已停工，清理出超标准办公用房面积64.79万平方米。截至9月30日，全省在建的290个楼堂馆所项目已全部停工。其中，已开工的235个项目现已停工，正由原批准单位按规定进行复核；未开工的55个项目将一律不再建设10月22日生活晨报耿彦波的"大太原"梦太榆同城方案已确定10月22日，太原市政协、晋中市政协联合召开加快综改试验区建设推进太原晋中同城化联合议政会。太原市市委副书记、市长耿彦波表示，明年将对太原建设路进行无障碍快速化改造。为加快推进太晋同城化，太原市市委副书记、市长耿彦波表示，同城化应做到规划同城、产业同城、建设同城。10月29日山西晚报太原对待小产权房态度坚决建设全面叫停10月24日，太原市十三届人大常委会第十六次会议举行太原市城中村改造情况专题询问。太原市人大常委会主任郭振中建议，从这次专题询问后，应全面叫停小产权房建设，不能让这一顽疾继续蔓延。2013年10月山西房地产相关市政动态时间来源事件主题主要内容10月9日太原新闻网迎泽区全面启动幸福巷等七个棚户区改造自8月5日起，迎泽区全面启动幸福巷等七个棚户区改造，至今，这个承载太原人太多苦乐记忆的棚户区即将不复存在。10月24日省住建厅山西保障房新开工19万套超额完成开工任务从省住建厅了解到，截至9月份，全省城镇保障性住房新开工19.31万套，占国家下达任务的107.3%，已超额完成开工任务。目前，我省保障性住房基本建成12.63万套，占国家下达任务的74.3%；完成投资423.58亿元，占年度计划的108.1%。10月24日太原市规划局山西大学新校区落户太原学府街东山片区山西大学新校区北起学府街东延，南至南中环街东延（道路红线50米），西起规划次干路，东至规划次干路，总用地面积为191.23公顷,净用地面积为180.29公顷10月30日山西晚报太原人的地铁梦：2号线一期首开段预计11月2日将开工10月29日，获悉，太原地铁2号线一期工程首开段预计11月2日在该路段开工建设。太原地铁2号线一期工程估算，建设期从2013年到2018年。10月31日太原晚报主线通车不忘微循环府东府西街十条微循环达通车条件目前，府东街府西街微循环改造工程整体进展顺利，十条道路已具备通车条件，其余道路正在加紧施工中，预计到11月初，还有一批道路可完工。二、市政动态三、市政资讯2013年10月山西房地产相关市场资讯时间来源资讯主题主要内容10月8日市房管局“府园东居”手续不全被查购违规楼盘损失个人负责从市房管局获悉，位于学府东街的“府园东居”项目因手续不全被查。工作人员提醒市民，切勿购买手续不全房屋。《太原市人民政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》明确规定，购买不符合预（销）售条件房屋的，不受法律保护，造成的损失由个人负责。10月9日三晋都市报太原"银十"开局表现冷淡开盘继续低迷态势太原市严查小产权房政策继续执行，形成了今年太原楼市的冷淡表现，继而10月份的项目开盘数仍然较少，继续今年项目开盘的低迷态势。据搜房网数据中心楼市开盘预告显示，2013年10月太原楼市共有5个项目计划入市，比上个月上升25%，从开盘的区域上看，除万柏林区外，其余5个城区各有一个项目开盘。同时，10月太原的打折优惠楼盘数环比9月也略有减少。10月18日太原晚报太原市写字楼市场遭遇最强冷空气为哪般与前两年一路高歌猛进的状况大相径庭，今年太原写字楼市场似乎遭受了“冷遇”：成交量大幅缩水，空置率不断上升，新增供应量却在不断增加。业内人士预计，随着写字楼项目的大量入市，未来写字楼市场竞争将加剧。为何“金贵”无比的商业地产，如今却陷入了冷清的境地？供应量太大、尤其是高档品种供应量大是主要原因。高档写字楼的过多过快增长，没有切合中、小型企业的市场需求。时间来源资讯主题主要内容10月21日国土资源局华润置地以总价10.1亿本年度第三次太原拿地定在10月18日拍卖的滨河西路旁的编号为CP-1342地块已经被华润集团夺得。此次拿地的楼面价格达22657元/平方米，每亩地价高达15103933元，总价为10.1亿元。这幅地块的价格从整体上看虽未能打破华润此前夺得的相邻CP-1341地块的成交记录，并未成为新地王。但这是这是华润在2013年度第三次拿下太原地块，自此华润置地今年一共耗资48.13亿共夺得了太原的5块土地，成为太原2013年土地交易市场最大的赢家。10月23日太原晚报不限购不限贷太原写字楼投资热潮起与一线城市相比，太原市可供一线品牌企业办公“高端大气上档次”的写字楼却屈指可数，由此也引来少数高档写字楼的租价上涨，一房难求。在住宅限购限贷的情形下，太原的房企及投资者开始将目光投向不限购、不限贷的写字楼，太原市的商铺投资热还未退去，写字楼投资开始走热。2013年10月山西房地产相关市场资讯[2]XLK市场分析篇第二章、土地市场一、本月公告分析1、土地供应情况2013年10月新增土地列表宗地名称区域土地用途土地面积（㎡）容积率起始价（万元）出让方式CP-1348小店区商业、住宅76706.51.723360拍卖CP-1349小店区商业、住宅91273.472.429920拍卖CG-1350杏花岭住宅、商业54761.792.825960挂牌

2013年10月，太原土地市场新增供应土地3宗(222741.76㎡)，1宗以挂牌方式出让，2宗以拍卖方式出让。3宗土地均为商住性质。

区域分析2013年10月，太原市新增供应土地3宗，小店区167979.97㎡，占比75%，杏花岭区54761.79㎡，占比25%。土地规模与用途分析2013年10月，供应土面积都较大聚在5万㎡以上。2013年10月，太原土地供应市场，全部为商住性质土地。可以预见未来商业市场的火热局面，但竞争也会很大。2、土地供应走势分析2013年10月，土地市场供应面积为222741.76㎡，环比下降6.3%，同比上涨36.47%。二、本月成交地块分析1、成交地块列表出让方式成交时间受让人地块编号位置出让面积平方米/亩

用途成交价（万元）动工时间竣工时间招标2013.10.10山西同利达房地产开发有限公司PG2013004化工路9号，晋安化工厂用地以南、太原铁路局房建公司以东、七一机械厂宿舍以北、化工路小学以西680010.21中低价位、中小套型普通商品住房用地2282开工时间为自《国有土地使用权出让合同》约定的土地交付之日一年内，竣工时间为自开工之日起三年内。自签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起三年内拍卖2013.10.18华润置地（成都）有限公司和长春智信咨询服务有限公司联合CP-1342滨河西路以西，虎峪河以南，晋祠路以东，后王街以北。44577.2466.87商业101000《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起一年内自签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起三年内拍卖2013.10.18中国石油化工股份有限公司山西太原石油分公司和马新福联合CP-1344新城村以东、钢园路以西。6003.829.01商业2380《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起一年内自开工之日起三年内出让方式成交时间受让人地块编号位置出让面积平方米/亩

用途成交价（万元）动工时间竣工时间拍卖2013.10.18山西泰昌房地产开发有限公司CP-1345小店区小店村，太茅路以西。7876.4611.81住宅4170土地交付之日起一年内自开工之日起三年内拍卖2013.10.18山西泰昌房地产开发有限公司CG-1346小店区太茅庐以西，四至：东至山西金海湾房地产开发公司用地，西至小店村用地773.241.16住宅350用权出让合同》约定的土地交付之日起一年内自开工之日起三年内拍卖2013.10.18山西泰昌房地产开发有限公司CG-1347长风东街以南，四至：南至规划路，西至规划路，北至山西鑫华通房地产开发有限公司用地3961.795.94住宅商业1030《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起一年内《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起三年内2013年10月，本月成交6宗地块，共计69992.55㎡，除了CP-1342宗地，其余均为小地块。2、成交土地面积走势2013年10月，太原市土地成交面积为69992.55㎡。环比上涨18.88%,同比上涨76.52%，成交量较上月小幅回升，但仍处於较低水平。三、重点地块分析编号CP-1342宗地坐落滨河西路以西，虎峪河以南，晋祠路以东，后王街以北。出让方式拍卖土地用途商业所在区域万柏林区出让年限40年宗地面积44577.24㎡容积率（%）12绿化率（%）≥10%建筑密度（%）75出让保证金615200万元起始价61520万元备注本地块按照现状整体出让。优势劣势紧邻滨河路，交通便利周边配套齐全品牌开发商拿地成本较高品牌认知度有待确立机遇威胁政策倾斜区域中无大型品牌商业项目未形成相应的商业氛围面临大开发商在附近开发的大型项目的竞争地块经济指标列表SWOT分析点评遮：土地亮供应怪市场完，继蓬前7、8月土胶地市钱场大哪量成薪交得产到释倍放后午，近书两月冬大幅锯下滑者，本毛月太拌原土奥地成哭交市雅场较日上月赞小幅躁上浮魔，但惠仅有6.迈99万㎡征。土地幅供应杆市场穴较上来月基垮本保脱持了焰平稳挠，略槐有下婆滑。太原小土地副市场派成交源的焦花点在对价格强上，20验12年太获原市由中心由五一铃广场路附近禾地块娘土地具成本欺为20部00万/亩，录而今费年华至润置皇地拿祝到的秃地块敬，只磁是河存西的弃二类搏地块抓，土呀地成宅本却旅达到病了20终34万/亩，盯由此均可以俯预测泼太原黄楼市志未来唯在拿沈地成吼本飞肾涨的孝情况走下，控房价霞也会聋随之絮一路滑上涨第。第三淹章、双商品煎房市捧场一、悄市场鸡综述太原娃本月共从商拨品房飞市场迁看，崭新增岔供应呼量较鉴上月豪相比笛有所聚上升事。然蚀而，娘受经擦济下罚行影王响，愁刚刚喝过去淡的传抵统旺农季“牛金九峡银十术”显借得有需些成找色不祖足。先“金彩九银骂十”融旺季拉即将漏结束绞，受续楼市束持续款整顿模影响集，太惠原楼凭市新岗开盘蚀项目枝数量膀较少局，表炭现并消不抢卵眼，著而成布交量发则在9月底醉出现太高峰勉后，10月份骡表现订平淡袖。二、扇供求蛛关系伴分析20托13年10月，滋本月斧太原痛房地湿产市池场供哄应27垄.6万平抖米，跌成交杂量为28洪.9钱8万平港米，岔供求伪比为1.愧05。本选月商轮品房夜市场烈供应勒量大果幅上抓升，把成交磁量略施有下沸挫。三、垦供应包分析20猛13年10月，订太原沟市商岁品房丝式新增献供应强量为27播.6万㎡添，环遇比上将涨13钥2.睡9%，同寄比上泛涨13滤.3无5%；1、成彼交总拾量20简13年10月，鹅太原今房地捞产成裹交面基积为28士.9杏8万㎡咽，环岛比下妥降13旦.8叔%，同加比增升长11遥5.教3%。本条月成争交量镇有一翁定幅裂度下遥降，垃但仍践保持酒了较浩高的摧成交病水准弦。2、区仙域成关交分天析从区及域户逮型分税布情河况看静，本两月太我原成攻交以姻二、亩三房择产品乎为主融。小迷店区西本月顷成交佳产品碎类型部较丰面富，改说明寻客户瘦关注琴的热侦点在枣这个穗区域赔，其念他区超域主恳要成杏交户裳型为赏二房矛、三支房.2、区组域成透交分府析本月尸区域袖成交等方面凭，主旬要成持交集领中在险小店押区范林围内从，其惜次是况万柏掀林区宗和杏协花岭边区，勺最少戴的为捞晋源潮区。3、太款原市货成交余房型诸走势本月仓成交吴户型答方面格，首纺次改菌善型纺产品有和刚巨需型火产品县仍是昏目前蜜市场后成交没的主喷力.其中庸三房抵的平专均面系积为13挤3㎡，嗓二房屡的平迫均面绸积为92㎡。四、蚀成交构均价导分析20屿13年10月，绑太原洋市商谎品房宽成交妈均价烦有所萄下降稠，躬全市吊商品乡丰房成双交均醉价87滑39元/平方哨米，良环比五下降2.验9%，同扰比上绑涨9.飞53敏%。第四肝章、僵商品毫住宅界市场一、留市场掩综述20谁13年10月，柏太原提市商斜品住沸宅市非场整劣体呈蚁现量姥跌价宵升现秀象。鸡新增粮供应蚁量较9月相择比下密滑29畜%，成旬交量喝相继董有所踩回落刺。进筐入13年后争，太华原市仍房地邻产市梦场开喊始整呜顿，岛逐步粘进入经正规辨化，陵小产滥权项狮目因勉证件挽不全砖已经饼停止棕销售负，这赴是导们致整共体供芹应量项下降懒的主办要原绳因；叹其次枣由于启受到虹限购碰影响烤，近爹两年倚越来慕越多右的没动有购创房资数格的赛人开砖始购井买不吼受限月购政茎策影东响的堵商住鞭房。二、桃供求查关系鲜分析20拒13年10月，灾全市维商品坐住宅赠成交售面积盾为27浓.3峡3万㎡绣，环愉比下腹降12脸.8怎8%。供胞应面献积为7.筐69万㎡寻，环谱比下料降28苏.9捷9%。供祸求比眠为3.茫55，呈海现出粪上升最趋势雅，供薯给更窑显不客足。三、浓供应梳量分础析1、新工增供认应量劝分析20梦13年10月，腾本月睁太原观商品烟住宅凭供应血量大受幅下恒滑，扭环比拼下降28糠.9牵9%，同性比下奴降67咳.0男9%。四、早成交脱量分济析1、成沫交总痛量20译13年10月，送太原劣市商嫌品住验宅成成交量披较上租月有琴所下性滑，译全月兼累计皆成交27慨.3船3万平价方米涉，环泉比下孤降12佣.8熊8%，同摊比上理涨10乘6.标73海%。太茂原商陆品住童宅市烦场成声交量砌依旧水保持劣在较秘高的乖水准骂。五、胃成交麻均价肠分析20骆13年10月，佣太原签市商液品住鲁宅成松交均便价为84重68元/㎡，付环比报上涨8%弹,同比喜上涨8.坦3%。点评改：本月气，太军原市旺商品恰住宅振市场萌整体筝呈现顽量跌伯价升虏现象际。新务增供它应量刺较9月相庄比有闭小幅蛾下滑债，成端交量榴相继魔有所死回落葛。从今植年3月份轿截止闸至10月份蜂，商扛品住疮宅成慨交量惜都远绕超于龙供应排量，攻客户祥购买砍商品喉住宅共的需斯求量伍远远之大于佩供应狮量，讯供求腔矛盾叼进一娇步加异深，迷从而戚导致斯整体需商品丈住宅摘市场戏供不具应求览的现鲜象。第五负章、侍办公伸市场一、述市场删综述20娱13年10月，替太原价市办开公市素场本伴月成代交7套，乌成交挎面积48层1.塌08㎡。捧继续剖市场困的低申迷状哈态。二、珍市场迅成交史量分坑析1、成劈燕交总踢量20睡13年10月，凭太原胳市办观公市女场成迈交面舰积为48多1.峡08平方员米，琴较上凶月相难比大读幅下蹈降，阵，成下交套洲数共洲计7套，爷较上乞月减权少64套。三、炕成交厚价格碍分析1、成狡交均绩价20劈燕13年10月，秘本月器太原监办公混市场给成交旺均价蝴为12痛69踢6元/平方泥米，辅环比渐下降36箭.6色8%。第五年章、充商业夜市场一、遥市场狮综述20易13年10月，术商业贞市场恭成交71套，定成交脚面积16贼57鞠1.炊75㎡。二、拢市场运成交朴量分抢析1、成绣交总蔑量20郊13年10月，删太原鱼市商号业市肾场成捡交量雪面积悠为16爆57择1.建75覆㎡，成唉交71套，谣较上坡月相蚂比大帖幅上数升，编同比割增加38册.6性9%。三、谈成交遍价格板分析1、成扩交均阴价走局势20树13年10月，尝商业肝项目赞成交护均价13秘52所7元/平米秃，环珠比下吼降21毒.7汇3%。[3聪]XL率K典型搞项目-首开徐国风禁上观项目名称首开国风上观体量总占地面积511334平米，建筑面积约为138万平米，36栋楼物业类型住宅、商业、面积段90-240㎡价格均价9000开盘入住时间2011.10.30/2013.9.30交房标准毛坯车位配比1:1，约计2343个核心卖点地段、产品、配套商业配套商场、幼儿园、小学、超市、公园绿化率46%容积率2.7推广语“景观人文大宅”、“大型综合商业娱乐”、“优质教育配套”--大城级物业形态组合，便利日常生活。首开肿国风派上观键：龙畜城大臂街超旬百万妥平米夸大型毒综合皮性人岩文健渗康居与住社划区项目赶规划育：总规骂划36栋滨河西路新晋祠路10万平水米绿暂色花丘园规划器小学届、幼砍儿园东区17栋楼冲为项拌目一糠期产咱品，血均为23炊/2况4层高断层，掩已经锡售罄10栋西区19栋楼北为项民目二愿期产率品，响均为23隐/2旷4层高堪层，渗目前量尚未搁动工蚂。项目眼配套筹市政页公园——龙城鸣公园区域聋内7栋楼由为1期露固拙，先共7栋，建户型杂产品浊为12味4—责16级4㎡，胸总户右数约12痰24户。1234101167812131415165917在告售已售份罄未开恐盘东区须：1-嫂17络#楼，风共17栋楼茧，20荣11年10月30日开盲盘，扣当前塌售罄10栋，项目舌预计封将于20邻13年11月底产加推4#楼，者均价雹约为93本00元/㎡，败总量涨约为20畅0套，娇主力民户型蚊为90闲-1膜20㎡两镰居及烘三居券产品陵。西区托：19栋楼屡，未位销售薄，规说划未宰出。项目池动态2011.10.302012.82013.5一期开盘均价8000元/㎡主推7#、8#、15#主力90-160㎡加推6#、9#均价8200元/㎡加推主力93.124㎡均价8300元/㎡2012.9二期5#、6#、9#、16#、17#开盘93-256㎡均价8200元/㎡2013.7三期1#、2#开盘主力120-163㎡均价8800元/㎡三期2#加推主力123-257㎡均价9300元/㎡2013.8户型分布5#1单元2单元3单元总计10-24层96.8272.5872.5896.8296.8272.5872.5896.8296.8272.5872.5896.82套数606060180套占比96.82㎡：72.58㎡=1:196.82㎡（90套）、72.58㎡（90套）6#1单元2单元3单元总计10-23层112.197.73130.16112.197.73112.1130.1697.73112.124层185.4898.12203.78185.4898.12185.48203.7898.12185.48套数454545135套占比112.1㎡：97.73㎡：130.16㎡=4:3:2112.1㎡（56套）、97.73㎡（42套）、130.16㎡（28套）2#1单元2单元3单元总计1层141.643.3843.69164.4141.643.3843.69141.6206.5345.83141.622-22层141.62123.58164.44141.62123.58141.62164.44123.58141.6223层234.33123.58257.45234.33123.58234.33257.45123.58234.33套数707069209套占比123㎡：141㎡：164㎡=3:4:2123㎡（66套）、141㎡（88套）、164㎡（43套）、43㎡5套，200以上7套2#1#6#5#7#8#9#15#16#17乳#户型分析16库3.印98㎡（三纪室两换厅两棍卫）优势快：1、豪渠阔三踩居室纽奉，户河型方爪正，随南北比通透晨；2、大稿面宽筐南向底居室恒，南绒北双赞向阳话台；3、中抽、西暴式人贸性化冶双厨夸设计伟，健见康美计食生活侦随心日而至窗；4、动死静分较离，稠功能些分区芽合理宋，彰雾显大币家序感杯；5、L型厨零房，提符合浙操作芽动线砌；6、餐攀厨对百应，短使用当方便堂；劣势咽：1、入寄户无鱼玄关粒，私摇密性论欠缺算；2、缺传乏收项纳储症藏空影间。92㎡（两悔室两灯厅一雨卫）优势求：1、方哭正格插局，变“双话卧、商起居瓜室三间朝民阳”胞；2、功蚁能齐聚全，围分区望合理姐；3、阳用台飘席窗，躺开阔震视野民；劣势未：1、入持户门苗直对蹄卧室妄，私勉密性贵较差享；2、餐喘厨有矛一定溜距离鞭，使愈用不腰方便安；3、召单向否朝南链，空牌气流乎通欠纷佳；4、哲动静炊没有直合理蕉分区