超大型商业广场项目整体定位与产品优化建议报告

珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告（初稿）谨呈：珠海优特房地产开发有限公司世联行综合体事业部珠海优特广场项目组2023/5/19汇报提纲：Part1宏观背景分析Part2微观本体分析Part3办公市场分析Part4公寓市场分析Part5住宅市场分析Part6发展定位与优化建议Part1宏观背景分析1.1城市规划1.2经济环境1.3政策分析1.4宏观市场【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区港珠澳大桥：2009年底动工，全长约50公里，大桥建成后，市民开车从珠海到香港的时间将由现在的3个多小时缩减为约半个小时，一期计划于2017年完成。广珠轻轨：全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，成就广州珠海一小时生活圈，现已通车。深中通道：是连接深圳市和中山市的大桥，预计2015年年底开工，工期6年，建成后珠海到深圳的时间将由2个多小时缩短到1个小时之内。广珠铁路港珠澳大桥深中通道广珠轻轨京港澳高速珠海--引领珠江西岸经济提升的核心枢纽【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区－新城－中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心中心城区构成和功能构成：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的香洲城区和由南屏、湾仔、红湾组成的南湾城区；功能：承担全市主要的综合性服务职能，是全市的经济、文化和行政中心。珠海三级城市中心体系2个市级中心：拱北－吉大中心、十字门中心；4个区级中心：新香洲中心、金湾中心、斗门中心及后环中心；14个城市组团级中心：三溪、九州商贸、南屏等。【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主【经济环境】经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后珠海市GDP和人均GDP珠三角内排名年份

GDP产值

(亿）GDP排名人均GDP

（万）人均GDP排名2011年1404.93第八名8.98第三名2012年1503.76第八名9.55第三名2013年1662.38第八名10.48第三名2014年1857.32第八名11.59第三名珠海的经济运行态势较平稳；GDP持续增长，2014年珠海市GDP产值为1857.32亿元，比上年增长10.3%，增速居珠三角第一；珠海近5年GDP的平均增长率达到10%左右，保持了良好的经济增长势头，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。在珠三角地区的9个城市中，珠海的经济实力相对偏弱，2011－2014年GDP排名一直是第八名，GDP产值仅高于肇庆，仅占广州GDP的1成左右；不过，近几年珠海人均GDP在珠三角城市的排名一直稳居前三甲，人均GDP仅低于深圳和广州。注：珠三角地区包括广州、深圳、珠海等9个城市【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力2014年，珠海市三大产业的比重为2.6:50.6:46.8，第二产业仍占主导地位；2010年以后，珠海第三产业在GDP中的比重持续上升，实现了较大的发展，但2014年第三产业的比重仅比2013提高了0.5%，增幅有所放缓，第三产业的发展略微乏力。2014年珠海三大产业构成【经济环境】产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业围绕“三高一特”产业体系，构建五大产业功能区高端服务业功能区：依托中心城区、横琴新区，对接港澳，重点发展现代服务业，主要承担行政办公、金融保险、商务会展、商贸物流、休闲旅游、文化创意、科技服务等功能；高新技术产业功能区：依托唐家湾科教城，重点发展软件信息、集成电路等高新技术产业；高端制造业功能区：结合机场、港口，依托西部多个新城地区，重点发展装备制造等产业；海洋经济特色功能区生态农业特色功能区【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房”及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好珠海限购政策松绑中心城区限购松绑：在中心城区购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；在我市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合我市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。限贷限价放松：放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购房的房贷限制；改进房地产价格管理体制机制，通过市场决定价格。——《珠海市人民政府办公室关于进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》“认贷不认房”（930新政）对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。——《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》二套房首付调整（330新政）商业贷款：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；公积金贷款：首套房最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。——《中国人民银行住房城乡建设部银监会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》【政策分析】建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积办公建筑设计要求增设酒店式办公类别：办公楼应建设开放式办公、单元式办公或酒店式办公，酒店式办公的建筑面积总和不得大于总建筑面积的30%；单间面积：酒店式办公建筑面积不得大于75㎡，开放式办公和带独立卫生间的单元式办公建筑面积分别不应小于50㎡和150㎡

；独立卫生间：开放式办公的卫生间应按层集中设置，办公内不得预留给、排水管；层高：酒店式办公标准层层高应控制在3.3～4.2m，开放式、单元式办公标准层层高应控制在3.6～4.6m，办公建筑非标准层层高应小于5.0米。房屋计容建面计算规定计容建面计算规定：新规对房屋、阳台、飘窗、架空层、空中花园的计容建筑面积作出了严格的计算规定；可拓展面积变化：根据业内人士计算，新规实施后，普通住宅的可拓展面积比例约为计容建筑面积的10%，而新规实施之前，这一比例约为18%，可见未来珠海房地产“偷面积”的空间被明显压缩。珠海城市规划技术标准与准则（2015版）【宏观市场】珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万㎡，同比2014年同期成交量上涨8.6%【宏观市场】主城区住宅市场：330新政带动珠海主城区一手房成交持续提升，2015年5月成交环比增长33%，同比增长133%2014年5月-2015年5月各月珠海主城区商品住宅各月消化量（套数）备注：珠海备案数据无价格信息，因此该统计表格未包含价格信息。【宏观市场】珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万㎡，不过销售价格呈增长趋势，2013年成交均价约为12870元/㎡2007－2013年，珠海办公楼销售面积呈现波动上涨的趋势，尤其是2013年销售面积同比上涨825.8%，实现了飞跃增长；2007－2013年，珠海办公楼成交价格整体呈稳步增长趋势，2013年成交均价达到12870元/㎡。珠海市2007-2013年办公市场表现类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年销售面积（万㎡）1.853.120.594.61.661.019.34销售金额（万元）10081225603165365761765611817113897销售均价（元/㎡）5449723153647951106361170012870——数据来自珠海市统计局宏观背景分析小结城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市；空间结构：香洲城区是全市的经济、文化和行政中心；城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区。城市规划经济增长：经济持续快速增长，但是珠海的经济总量排名比较靠后；产业结构：第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力。经济环境调控政策：珠海住宅限购政策的松绑等政策利好明显；建筑规范：酒店式办公的增设降低办公物业开发的风险，不过新规将明显减少房屋可拓展面积。政策分析启示：本项目地处城市更新的重点区域，随着城市更新进程的推进，片区的城市面貌将逐步改善，产业结构逐步向现代服务业升级；珠海产业结构对商务市场的支撑较弱，办公市场整体表现较差，对本项目发展大体量写字楼提出了挑战；住宅市场的火热表现为本项目发展居住物业提供良好的市场机会；酒店式办公物业的出现为本项目降低大体量写字楼的风险提供了一定的机会。珠海住宅市场：近3年珠海成交处于历史高位，成交均价稳步上涨；珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万㎡。宏观市场Part2微观本体分析【项目区位】项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区老香洲片区本项目吉大片区拱北片区前山片区新香洲片区香洲城区各片区功能规划片区功能定位主导产业新老香洲文化休闲旅游中心、全市行政中心行政办公、文化体育、综合服务业、特色旅游业吉大全市商务中心和商业消费中心商贸服务、金融服务、信息服务、文化创意等产业拱北旅游购物胜地新型商贸业和高端酒店业前山区域性家居建材交易中心、汽车销售服务中心和农产品交易中心高端制造业、区域性商贸业、物流业资料来源：《珠海市香洲区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》【外部交通】集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸香洲长途站梅华东路（有轨电车1号线首期）银桦路兴业路本项目香洲港客运站九洲港客运站拱北口岸明珠站兴业路口站集公路、水路、铁路、轨道交通于一体公路：紧邻兴业路（未来北延至唐家湾，规划为快速路）、银桦路（城市次干道），周边拥有农信大厦、城市广场等多个公交站及香洲长途站；水路：驾车至香洲港客运站和九洲港客运站分别只需要约5分钟和20分钟；铁路：方便搭乘广珠城轨，驾车至明珠站约10分钟；轨道：珠海有轨电车1号线首期预计2015年下半年通车，本项目距离最近的兴业路口站仅约400m；口岸过关：乘车至拱北口岸约20分钟，便利通达澳门。【内部交通】地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差兴业路银桦路兴华路洲山路兴华路银桦路梅华东路沿河西路本项目车行路线【景观碌资源】本项骂目北狸邻凤宴凰山链和大脱镜山佛水库写，北蛾侧的岗景观瓣视野倡良好牺，同驶时，15僻0米左足右高扇度可痰东看尘香洲摘湾海鄙景本项目凤凰山凤凰山大镜山水库大镜山公园香洲湾梅华东路兴业路银桦路情侣中路1KM2KM【居住炼配套】周边然居住照氛围身良好红，小捐学、没中学学的教阶育配丽套优永越，纵商业各、市怒政、云医疗理等配蜡套完芬善居住并氛围：五洲沫花城耳、山榨场、嘉鲁信华留庭、透嘉丰拘花园哪等小挨区。商业毫配套：自冤身8万㎡处一匙站式捡商业诵配套及丹拖田城妇市广斥场、睬茂业姜百货咸等；教育佛配套：香华片小学问（全统市排绕名前旦三）、香型山小打学、文园遮中学宴（全洒市排悬名第商一）等；市政华配套：市图婆书馆掀、市没体育工中心、市眨政府严、香彼洲区虚政府坟等；银桦路兴业路香山小学香华小学文园中学丹田城市广场本项目8万㎡配套商业市图书馆市科技馆市体育中心香洲区政府珠海市政府市人民医院山场五洲花城嘉信华庭嘉丰花园阳光地带商业学校医院市政茂业百货【商务产配套】项目支周边药分布殿较多鹅厂区取，商务勾氛围扫偏弱帆，酒背店配格套档摔次较滩低商务裕氛围：项多目地股块周边搂分布票较多蔽工业罚厂房区或厂老办楼，距然离较淋近的肠深发惕展银视行大茄厦、武工商呈大厦粘等写亮字楼梨档次斗较差鉴，整体抛商务毅氛围洲较弱。酒店体配套：周张边有偷天鹅势大酒串店（应四星未级）慕、锦便江之四星酒松店、祖达拉弓然酒驼店、菜皇冠旬假日做酒店牺等，以快声捷酒基店或偏三星患级及蛙以下师酒店罗为主；银行过配套：周始边分群布有蜜工行颈、农问行、坡建行醉的支踩行，银行母网点漂较多；银桦路兴业路本项目银行写字楼酒店锦江之星酒店天鹅大酒店皇冠假日酒店$建行东区支行$$农行梅华西支行$工行兴华支行$达拉然酒店工行五洲支行深发展银行大厦中立信大厦工商大厦西海大厦【项目巾四至】项目颜西侧各和南译侧为坦住宅妙小区补和商慌业配晚套，等形象凝和昭跌示性芝较好灾，北倚侧和指东侧旦多为报老旧给的厂裕办楼壤，短喝期内由形象绳较差妈，且葛昭示巷性较毛差银桦路兴业路兴华路123654①大摆金鹰每大厦②协昌康大厦⑥丹浪田城毛市广巩场⑤山胁场④嘉授信华壳庭、肥银桦堂新村③天鹅领大酒控店34剩0m19酷1m13袭0m【基础屋指标】本项娱目是熟片区陈内首垃个大停型城规市综渐合体顺项目捐，具厉有区垮域旧歇改标院杆示汗范意兵义，戚同时剂酒店恢式办原公指酱标带闹来商桨住两膀用的蹄弹性泉产品英空间梅华东路兴业路银桦路主要经济技术指标用地性质商业、办公及住宅容积率4.2高度无明确限高总用地面积（㎡）56363.37总建筑面积（㎡）354431.41已建计容建筑面积（㎡）42513.10建筑密度47.11%待建总建筑面积（㎡）办公83544.95

303290商业81060.56住宅42610.15公租房4734地下室和架空层91340.35类别建筑面积总和单间面积（㎡）独立卫生间标准层层高（m）酒店式办公小于等于办公总面积的30%小于等于75可带3.3-4.2开放式办公无要求大于等于50不可带3.6-4.6单元式办公大于等于150可带本项存目是老香享洲片罩区首陵个大阴型城仗市综阴合体均项目，属逼于片睡区内惧城市事更新梳的标的杆项以目；本项梨目基桂础指间标相献对灵富活，酒店篮式办循公物友业产袭权面娱积可瞒划小州，且四可带数独立烈卫生也间，止有条粪件转傅化为柳类居煌住物漂业。【优劣欣势分拨析】本项撒目具脾有打秤造区楼域标产杆综居合体掀的综法合优赛势，跳但在可片区室商务盆氛围你、项尤目指旷标方享面存最在一剥些劣僚势区位未优势：位愈于发蜘展最蒙早、膏配套暑最全发的老宽香洲晴；交通它优势：外聋部交衬通通谊达性凑较好冬，公护路交阿通极呆为便驴利，唇并且跳内部萝进入揭性相旷对较短好；昭示询优势：西舰侧和溪南侧社的形毅象和级昭示婆性较桃好，炭临近仰兴业眯路的崖展示荣面达龟到34碌0m；景观匙优势：北催邻凤从凰山等和大葱镜山梯水库真，北兰侧的雹景观狠视野大良好旺，同窗时，15抹0米左右右高秘度可学东看那香洲贡湾海扰景；配套庄优势：周个边居纽奉住氛弟围良导好，葬小学攀、中胃学的唤教育疾配套败优越颤，商榜业、液市政类、医恨疗等许配套积完善中；指标恰优势：片协区内嫂首个担大型耳综合木体项蛮目，筒办公妖指标萝和高获度相溉对灵颤活。项目此优势商务躁氛围：周锤边以蜡住宅宰项目盛及厂井房物庭业为饮主，铲商务芝氛围虾偏弱嘴，酒学店配明套档抵次较猪低；形象虚劣势：东鉴侧和丑北侧谷集中遵分布闪大量舌厂区刊，短健期内慌形象傻较差傅，拉眨低项稀目档迈次；指标受劣势：本丘项目答居住升物业钟面积知占比齿不超爹过总堪建筑夸面积暑的20蒸%，社棒区规役模及庸园林份面积赴均偏要小。……项目准劣势启示缩慧：本项腾目具备备打权造区颂域标弃杆综棵合体价的条践件，鬼承担娱引领毙传统纵老区眼复兴苗的使袖命；本项肯目周岂边居嚷住氛己围明夹显优痰于商抓务氛帐围，祥并且仪办公粥指标绪相对愚灵活昏，可考涝虑办昏公物扁业转闷化为辱类居办住物店业的遍可行选性。【开发符目标】本项蹄目占腰位区掌域标贝杆项零目，条不追第求全吸市影兄响力碑，但杰要求桨产品皇实现穗快速挎去化惯、成袋本可蜜控战略目标塑造区域标杆项目，打造区域级的城市综合体财务目标实现资金平衡，快速去化以回收项目投资，并持有优质资产Pa肚rt3办公把市场分析2.1珠海宜宏观蒸市场2.2新老锯香洲治片区屈市场【分布蓄格局】珠海咏办公败市场赖尚未霉成熟轿，本挥项目俯地处阻非核电心商柄务片梅区，域区域屋内写蛾字楼蚊整体生档次津偏低啊，商狸务氛尿围弱妙于吉狂大片座区珠海仗已入领市的构办公笼物业助集中昌分布于香凭洲城衰区，甲级所和类劈燕甲级顺写字若楼的善数量赔较少下。办公净市场朗主要分为泽新老谱香洲僻片区勿、吉哲大片前区、拱北片寻区和前山片换区。新老胃香洲桐片区况是珠挨海传丧统商喝务中项心，阳大多刚数写袭字楼弯较为惜陈旧嫩，近押几年坡新入吨市项愿目偏六少，集划中分池布在杯人民劝路与撑紫荆杀路沿虎线。吉大片宾区目助前为珠海CB猫D（中幕央商津务区聪），谢商务居氛围宁较好，写字笛楼项魄目平拾均档诱次较娱高。拱北生片区镜是依托竖口岸陡发展送形成柴的商逆务区皇，而惩前山片抄区传战统上是工错业区，两道地的朝纯正虎写字霉楼项改目较锯少。前山新老香洲吉大拱北光大国贸中心财富大厦国际会议中心粤财大厦东大商务中心深发展银行大厦太和商务中心工商大厦泉福商业大厦名门大厦银都酒店粤海酒店中珠大厦华业大厦钰海环球金融中心安广世纪大厦恒和中心心海州报业大厦国际科技大厦森宇国际大厦日荣大厦甲级写字楼乙级写字楼中海大厦类甲级写字楼智汇西九敦煌大厦中立信大厦本项目香洲勿城区络写字傅楼分绕布（丝式代表利项目迈）【市场逝表现1】珠海档市区趁写字悟楼市耀场非刚常关渴注地税段价垦值，游甲级帽写字脉楼基猪本集含中于合吉大博、拱桶北片女区等级代表项目所在区域入市时间租金（元/㎡·月）物管费（元/㎡·月）售价（元/㎡）甲级钰海环球金融中心吉大2012年1502029000中海大厦拱北2014年均价1002528000-30000类甲级安广世纪大厦老香洲2013年80－1201522000国际科技大厦新香洲2007年85-1001620000敦煌大厦新香洲2014年85—20000智汇西九吉大2015年只售不租20均价23000乙级恒和中心新香洲2010年60-70写字楼14.3，公寓3.416000中立信大厦老香洲2015年只售不租—14000-18000深发展银行大厦老香洲1998年552.4——泉福商业大厦新香洲2013年8513.516000森宇国际大厦新香洲2013年Loft65，平层402.5Loft16000，平层11000光大国际贸易中心吉大1997年70-802218000心海州前山2012年只售不租—16000甲级怨写字烤楼：仅有有吉叹大、欢拱北隙的两羊个项前目，巾均为卵近两踢年入守市，平均爽售价川和租恢金分担别为2.岛8-记3万元/狼㎡和10李0-裂15舍0元/㎡·月，芽物管腐费为20半-2息5元/㎡·月；类甲勉级写环字楼：数跃量较守少，累主要圣分布沈在新梦老香吧洲，鹅同样忌为近书期入畅市，平均昂售价拜和租中金分炕别为2-崖2.惰5万元/鼠㎡和80蛾-1虑00元/㎡·月，集物管度费为15享-2烦0元/㎡·月；乙级地写字识楼：数童量最莲多，倦分布陕最广询，其桌中多古数入扫市时愤间较筐早，平均写售价烟和租亲金分叔别为1.冠2-决1.豆8万元/杯㎡和50扁-8茧0元/㎡·月。【市场计表现2】珠海俩近期遭入市岁的写奇字楼蝇去化速珍度较慢壮，月隔均去支化面氏积集盯中于80徒0-遍15消00盖㎡，主泄流总否价区金间为20爪0-愁70武0万元珠海燃近3年新阵入市贼的写罢字楼妖平均毅月均岔销售梳去化80窄0-友15迅00骑㎡，去预化速击度不敏太理控想，主遇流产辛权面精积集缎中于10房诚0-币30也0此㎡，主惠流总拼价区谈间为20野0-柜70御0万元；已正描式运肃营的舱写字据楼项启目入砖住率招普遍郊较高辆，新老筑香洲魔较早罩入市凉项目吩的入懂住率摆普遍销高于95程%。类型代表项目所在区域入市时间主流产权面积（㎡）总价区间（万元）月均去化面积（㎡）去化率/入住率新入市销售型项目钰海环球金融中心吉大2012年整层为主1970、少数202－287整层5700，小面积550-850，1000去化率60%中海大厦拱北2014年多整层或半层销售850-1700，租赁面积150-4002300-4800对外销售单位过少去化率50%安广世纪大厦老香洲2013年单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦新香洲2014年半层或整层450-900900-1800800去化率100%智汇西九吉大2015年120-270，半层650250-7001200去化率20%中立信大厦老香洲2015年180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦新香洲2013年90-125140-200300去化率50%森宇国际大厦新香洲2013年215-275230-440800去化率100%心海州前山2012年220-360330-5801300去化率100%已运营项目国际科技大厦新香洲2007年70-350140-700\入住率100%恒和中心新香洲2010年80-300120-500入住率95%深发展银行大厦老香洲1998年50-250

——入住率95%光大国际贸易中心吉大1997年140-227250-400入住率97%【客户箩分析】珠海嚼市写工字楼陕客户佳以贸霞易、纲咨询朵服务伍、金义融、宽实业腿等行创业的附企业句为主灾，办丧公面成积以10越0-私20职0秩㎡和60凡0友㎡以上荣的客方户居架多珠海促办公扁客户载的行答业较血为集佛中，宴以贸嫩易、蛛咨询菌服务我、金义融、党实业再等为民主。珠晃海市躬写字箱楼入剂驻客盐户的雅统计永结果谋显示辈，贸奥易类电行业匹的企演业比理例最尝高，锐其次墙为咨做询服晶务类唉行业错。另说外，员金融矩、实携业、IT、文底化、食旅游氏等行晃业的姐入驻寄客户弯也较蔬多。珠海呜办公垮客户冈以使猫用面相积在10绿0-湿20宜0条㎡和60嚷0亦㎡以上匹的企推业居两多。办公厉面积透为10黑0-既20搜0优㎡的客传户占每到客伙户总且量的1/受4，办呼公面太积超品过60黄0汽㎡的总遭部企雀业约涂占2成。总体冲而言酱，珠射海办认公企盾业的区规模尿较小蜻，实剑力较灾弱。珠海膊市写衣字楼凉客户挺的行魄业构添成珠海举市写资字楼遗客户逮的面钞积构榴成(㎡)【产品筑品质蹦－内宾部空长间】甲级其写字悦楼在具办公损体量直、标舟准层锈面积无和层湖高、存大堂翻面积俘和层王高等压方面骗明显哨高于弓类甲岛级、溪乙级锋写字鼻楼等级代表项目写字楼面积（㎡）实用率标准层大堂公共走道候梯厅面积（㎡）层高（m)净高（m)面积（㎡）层高（m)净宽（m)净高（m)净宽（m)净高（m)甲级钰海环球金融中心5516070%19703.92.651014.251.972.872.72.8中海大厦11000070%170042.75700101.82.73.53类甲级安广世纪大厦2000070%11003.82.71009.62.32.72.52.7国际科技大厦2350070%15903.92.63809.51.82.62.42.8敦煌大厦2050970%900—2.7400101.82.62.42.8智汇西九2432775%13093.8——7————乙级恒和中心35000（含公寓）—135042.64001522.62.42.8中立信大厦3200070%14504——10.61.8———光大国际贸易中心6000070%23003.52.32507.52.52.33.42.5写字眨楼面阴积：茂甲级喜写字于楼办壮公体吐量至钞少在5万㎡河以耻上，恢类甲干级写松字楼舌办公像体量技集中寒于2-切2.属5万㎡；实用编率：珠签海各胀等级骑写字县楼的实用别率一寄般为70才%；标准挺层：甲级批写字战楼的落标准秋层面仗积介歪于17竖00尖-2惯00袍0义㎡之间，类甲励级写翠字楼逢的面亩积集醉中于90食0-丙16功00拜㎡，同金时，狱甲级寨和类秋甲级夺写字殖楼的层高司一般激为3.惊8-腿4m；公共嚷走道究和候毕梯厅：甲斯级和雪类甲品级写林字楼公共对走道扰的净灭宽集半中于1.俩8-龟2m，候梯恢厅净历宽集熄中于2.榜4-就2.吃7m。【产品喘品质谋－硬损件配绘置】中空坟双银LO督W－E玻璃暑幕墙烘与VR练V或VA条V中央配空调篮成为投珠海甲级鹅与类党甲级写字负楼的哭标准还配置撞，不湿过客慎梯数嚼量普闻遍偏叛少幕墙：甲碎级和书类甲胖级写叮字楼碎多采职用中空鸣双银LO完W－E玻璃详幕墙，并邀且石绩材运射用越龄来越找少，在增强吃商务易感；空调：甲扔级和菌类甲鲁级写尝字楼叛均采用VR朋V或VA工V中央腊空调肃，选跃用三禽菱、斥开利殖等品拥牌，乙樱级写散字楼胖多采萍用传僵统风泄机盘确管中轨央空诉调或蔬分体旗空调惑；客梯：甲渠级写诞字楼阿均采涉用进口谣三菱婚或迅税达电局梯，谋载重口为13挪50朝Kg或18柴00沟Kg，类搜甲级钱写字装楼多酬采用国产汤日立你电梯，载重劳为11懒50百Kg或13角50开Kg，两锤类写挪字楼暮的单梯约服务臣面积铸集中辨于50闻00踢-6坟00忙0柿㎡，客床梯数丹量偏悲少。等级代表项目幕墙空调客梯网络地板品牌制冷方式品牌载重单梯服务面积（㎡）甲级钰海环球金融中心中空双银LOW-E玻璃与干挂花岗岩石材格力VRV中央空调进口迅达1800kg/24人5500有中海大厦中空双银LOW-E玻璃进口三菱VAV中央空调进口三菱1350kg/18人5000有类甲级安广世纪大厦中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板美国开利VRV中央空调德国蒂森克虏伯1350kg/18人5000无国际科技大厦玻璃与干挂高级石材—VAV中央空调国产日立1150kg/15人5875无敦煌大厦玻璃与干挂高级石材—中央空调国产日立1150kg/13人6800无智汇西九中空双银LOW-E玻璃—VRV中央空调通力—4055—乙级恒和中心玻璃—风机盘管中央空调国产日立1050kg/14人6750无中立信大厦玻璃与石材————10000无光大国际贸易中心玻璃搭配石材—风机盘管中央空调国产日立1200kg/10人6500无【未来保供应】未来珠海丈市区研写字今楼项勇目供桂应数渡量较至多，盐以城强市更笋新项诸目为寄主，量未来矮写字例楼供袖应主肢要集资中在伟吉大搁，老锣香洲留片区秀供应焰相对稻较少丹田广场2期珠华商业广场旧改庆华集团旧改中南房产项目财富贸易项目仁恒滨海中心宝来康酒店改造拱北口岸商业中心成山集团旧改腾兴项目旧改中海环宇城办公世邦商贸物流旧改梅溪工业区旧改本项目恒天国际大厦泰福国际金融大厦蓝海金融大厦南航珠海区域总部卓夫国贸金融中心勇达综合体项目在建项目规划项目珠海香洲城区未来供应项目分布【未来倚供应】珠海欲市区架未来辈规划访商用塑项目单总建榴筑面茶积超慌过20路0万㎡梨，预径计办需公供悲应量勿将超暮过10春0万㎡舒，不昼过短损期内摘新老鞋香洲债供应培量相较对较盘少，本项侧目写迎字楼怕产品健应尽序早入若市抢打占先卵机区域项目名称建筑面积（万㎡）用途新老香洲卓夫国贸金融中心10（办公5.5）办公、商业勇达综合体项目7.7（办公3.5万）写字楼、商业、公寓、酒店恒信综合体项目（旧改）12.8商业、住宅、办公梅溪工业区（旧改）30住宅、办公、商业吉大珠华商业广场（旧改）32.1酒店、商业办公中南房产项目1.8商业、住宅、办公、工业财富商贸项目3办公庆华集团（烂尾楼重间）6.34酒店、办公拱北滕兴项目（旧改）10商业、办公、公寓拱北口岸商业中心60酒店、商业、办公保利达项目30办公、住宅、商业前山世邦商贸物流中心（旧改）53住宅、办公、商业中海环宇城办公18办公、商业红石大厦1.7办公珠海环宏观哈市场匠小结珠海商务市场尚不成熟，甲级写字楼分布于地段价值较高的吉大、拱北片区；珠海甲级和类甲级写字楼平均售价为2-3万元/㎡平均租金为80-150元/㎡·月；珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500㎡，主流总价区间为200-700万元。市场表现珠海甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼；中空双银LOW－E玻璃幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少。产品品质未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少；未来全市办公供应体量较大，但短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机。未来供应启示浑：珠海卖写字墙楼价黑格实控现较仙差，睡去化宜不太率理想予，且雅本项应目地德处非俘核心井商务要区，祥片区附商务君氛围以偏弱鞠，建块议适光当控盆制办财公体禁量；未来往吉大封将有涉大量诊高档铸写字异楼入准市，事聚集照全市火的大替型实碍力企巴业，带建议厦本项房诚目目控标客下群重悟点聚颤焦本焰区域黑。本项怠目站翼位新捆老香串洲的丘区域库标杆阻项目兴，因限此我绵们重汗点分沙析新趴老香倒洲写席字楼糖市场瞒机会【市场办表现】新老堡香洲保片区担写字鹊楼市牌场整着体呈铲现价格乎实现多低、音去化淘速度圈慢、跟面积策段与益总价今区间喉较小胜三大档特征类型代表项目入市时间租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）主流产权面积（㎡）总价区间（万元）月均去化面积（㎡）去化率/入住率新入市销售型项目安广世纪大厦2013年80－12022000单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦2014年8520000半层或整层450-900900-1800800去化率100%中立信大厦2015年只售不租14000-18000180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦2013年851600090-125140-200300去化率50%森宇国际大厦2013年Loft65，平层40Loft16000，平层11000215-275230-440800去化率100%已运营项目国际科技大厦2007年85-1002000070-350140-700\入住率100%恒和中心2010年60-701600080-300120-500入住率95%深发展银行大厦1998年55

—50-250

—入住率95%工商大厦1996年5012000100-200120-240入住率95%太和商务中心1998年60（含物管费）

—100-200

—入住率95%价格碰：新老下香洲乎较高课档次臣写字建楼平均源租金岁和售狭价分腾别为80充-1仙00元/㎡·月和2-勉2.类2万元/㎡；去化孔：新老委香洲娘新入骆市的英项目月均所去化碌面积阴集中性在80乱0-垮10泄00条㎡，去悼化速煌度较算慢；总价筹：新入牙市项公目的总价鸟区间论集中表在15刘0-吹50掩0万元柱，主其流产丑权面碗积为70融-3残00纳㎡。【客户拘分析】新老驴香洲裂写字保楼客馒户集绳中于劲房地睁产、穿实业失、咨弯询服恐务、劫金融犬、高译新技界术等披行业且，办层公面步积以70锄-1伪50司㎡的客耗户居架多，艰企业秒规模队普遍台偏小行业振构成壳：新娃老香窗洲写绵字楼纹客户确以房金地产瓶、实缸业、屋咨询语服务访、金胶融、幼高新馋技术身行业段企业挪为主。已俊运营烫写字套楼入巾驻客欢户的胆统计饲结果纳显示友，房沈地产输类行昆业的桌企业验比例橡最高筋，其填次为锈实业斧类行第业，撕咨询法服务前类行威业企勇业的席比例森为14素%。另损外，罢金融症、高亿新技爸术、IT类、裹贸易项等行踩业的嫩入驻筐客户际也较故多。面积蚂构成淡：新老右香洲蠢办公菌客户灰以使料用面械积在70拼-1出50召㎡的企话业居这多。办公埋面积同为70候-1躬50高㎡的客逐户超原过客兆户总侮量的7成，蝴可见删新老挡香洲栽片区坐内办勤公客捐户的惰规模寻普遍娘较小类，实册力较边弱。新老锹香洲锡写字战楼客穿户的愉行业舱构成新老斥香洲隐写字尽楼客责户的愿面积筛构成数据慈来源矛：新吴老香李洲已狮运营米写字燃楼的袍水牌历统计宴汇总【产品扑品质】基于教开发被风险梢与成阴本控欺制两窃大因尸素，姜目前弱新老酱香洲欠写字很楼基蛋本控透制在10瓣0m以内伪，办溉公体糕量集旬中于1.煎5-岗3万㎡钳，产拌品采棋取形达象提秒升与绵硬件法配置闹的实嫌用主但义两灯大策衣略高度欲：新状老香匹洲片网区写愤字楼杠高度润多数昏不超印过10族0m；写字延楼面潮积：讨本片殿区写携字楼养体量孙集中搞于1.孤5-夜3万㎡爪，松平均晶体量河较小；产品想品质：本志片区蛙较高嫁档次咬写字栽楼标瓣准层铅面积沈和层贵高分次别集讲中于90哄0-幕16舟00遵㎡和3.达8-坛4m，大纹堂面兄积和贡层高坑分别塑约为20宰0-免40序0振㎡和10慕m，中空压双银LO橡W-药E玻璃雪幕墙草和VR耐V或VA椒V中央趁空调渡逐步造推广。类型代表项目入市时间高度（m)办公面积（㎡）标准层大堂幕墙空调面积（㎡）层高（m)面积（㎡）层高（m)新入市销售型项目安广世纪大厦2012年100左右2000011003.81009.6中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板VRV中央空调敦煌大厦2014年9520509900—40010玻璃与干挂高级石材中央空调中立信大厦2015年1063200014504—10.6玻璃与石材—泉福商业大厦2013年87.45142008894——Low-E中空镀膜玻璃分体空调森宇国际大厦2013年9015000658平层3m，复式4.5m2003.3玻璃与石材分体空调已运营项目国际科技大厦2007年702350015903.93809.5玻璃与干挂高级石材VAV中央空调恒和中心2010年6835000（含公寓）1350440015玻璃风机盘管中央空调深发展银行大厦1998年803128013603.1504石材分体空调【典型傅项目】安广着世纪袭大厦提：目前壮新老滚香洲锅片区登的标貌杆项滴目，2年多铸售罄向，年蛛均去量化不掀足1万㎡，严页重影搏响投切资回乱收类别具体指标项目位置香洲凤凰北路2099号占地面积（㎡）9043建筑面积（㎡）28937办公面积（㎡）20000标准层面积（㎡）1100主流产权单位（㎡）70-120大堂面积（㎡）100开盘时间2013年去化率97%月均去化面积（㎡）800年均去化面积（㎡）9600装修标准简单装修售价（元/㎡）22000总价区间（元）三间起售，450-780万租金（元/㎡·月）80－120物业管理费（元/㎡·月）15物管顾问高力国际停车位（个）320停车位配比每90㎡配1个停车位主力客户以周边金融、咨询服务、贸易企业为主【典型馋项目】中立欲信大凝厦：新老皮香洲谱片区巡寿今年5月最我新入栗市的悔项目竟，2个多银月销率售去杂化4成，候吸引价了大屿量周惭边升阅级客粮户进添驻类别具体指标项目位置银桦路和兴国街交汇处西南侧占地面积（㎡）8355建筑面积（㎡）50000办公面积（㎡）32000标准层面积（㎡）1450标准层层高（m）4主流产权单位（㎡）180-280开盘时间2015年5月去化率40%月均去化面积（㎡）5000装修标准毛坯售价（元/㎡）14000-18000总价区间（元）250-450万停车位（个）406停车位配比每120㎡配1个停车位主力客户周边升级客户居多，少量投资客【典型攀项目】恒和夹中心夕：20会10年入酷市的他项目买，包够含1栋写抵字楼居和1栋SO喜HO公寓术，由SO柏HO公寓票对冲逆大体拿量写鼻字楼犁的风鼠险，末并且榆公寓兴的入饭住率因更高类别具体指标项目位置香洲区人民东路与迎宾北路交汇处东南角占地面积（㎡）8510.36建筑面积（㎡）40630.15物业类型1栋16层写字楼和1栋15层公寓办公面积（㎡）21600公寓面积（㎡）13400标准层面积（㎡）写字楼1350，公寓900主流产权单位（㎡）写字楼80-300，公寓40-80开盘时间2010年5月去化率100%空置率写字楼5%，公寓满租售价（元/㎡）写字楼1.6万，公寓1.5万总价区间（元）写字楼120-500万，公寓60-80万租金（元/㎡·月）写字楼65，公寓55物业管理费（元/㎡·月）写字楼14.3，公寓3.4主力客户以实业、房地产、贸易行业企业为主，公寓均入住办公企业新老扒香洲搁市场休小结新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征；片区较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/㎡·月和2-2.2万元/㎡，新入市的项目月均去化面积集中在800-1000㎡，总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300㎡。市场表现新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150㎡的客户居多，企业规模普遍偏小；新入市项目客户主要来自本区域，以本地升级客户为主。客户分析基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在100m以内，办公体量集中于1.5-3万㎡，产品采取形象提升与硬件配置的实用主义两大策略；产品品质启示达：风险腰考虑究：适翼当控换制项犹目体躁量、腔高度叔并采躁取产白品分牙化分减流风值险；客户怕需求号：重集点满毫足片若区升零级客抢户需软求，圣控制它产品然总价隐段与常面积粗段；成本樱控制狡：基母于价母格实辆现较饥低，鸦采取泰成本抛控制饱配置竟产品酒（净亮高、蹄实用熊率、节电梯举、空迅调、松停车窄位配桨比等挎），驾适当阁提升番形象走（外户立面纪、大群堂与勺物管圆）。Pa取rt4公寓匪市场分析普通公寓（居住型公寓）SOHO公寓酒店式公寓用地性质一般为居住用地一般为综合性用地，商住或商业用地一般为商业用地产权年限70年40年或50年一般为40年开发特点城市核心繁华地段交通可达性强周围居住氛围和商业氛围浓厚城市核心繁华地段主干道沿线位于商务中心、都市景观休闲区、旅游区等周围景观资源好租售模式销售销售租赁模式、产权式经营模式为主客户需求低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低投资回报率高，升值潜力大具备良好的商务、景观条件具备较高的投资价值目标客群高级白领投资客自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资客租客主要以周边高级白领为主酒店客户以外地游客为主购买客户主要以投资客为主代表项目中信红树湾、金域华府、诚丰水晶座、华融时代广场莲城印、嘉年华国际公寓、恒和中心、天朗海峰（居住用地）诚丰星座、诚丰银座（居住用地）【市场泊概况】目前门珠海恩市场泻以普叫通居基住公辨寓产环品为状主，难作为泽住宅泼产品炉的补降充，叉商务忆公寓修、酒收店式怠公寓筹较少【市场拨格局】珠海以公寓啦产品瓶主要泰集中卖在拱梳北和片南湾绕片区遥等商剥业氛外围较答浓区孩位，涝交通挪可达注性强酬，吸裹引澳负门和辉全市砌的投劳资客欣。居心住公窃寓多花数是炊大型膛住宅河社区辨，SO锐HO公寓轻和酒洗店式羊公寓心社区耀规模售较小编号性质片区项目项目自带的物业类型1居住公寓拱北华融时代广场9万方商业，18万平酒店雅高品牌2中海富华里7.5万平商业街区，诺福特星级酒店，甲级写字楼3南湾中信红树湾大型住宅社区4华发新城6期18万商业购物中心5华发世纪城大型住宅社区6新老香洲金域华府8栋小高层组成7前山诚丰水晶座2栋塔楼组成8SOHO公寓南湾天朗海峰2栋塔楼组成9吉大嘉年华国际公寓1栋塔楼组成10新老香洲恒和中心办公主楼、SOHO副楼11酒店式公寓吉大诚丰星座2栋塔楼组成12诚丰银座2栋塔楼组成南湾拱北新老香洲珠海公寓市场分布图澳门吉大前山111234571061298【供应黎结构1】目前温全市铃居住成式公糖寓供确应主导要集朱中在盐前山惯和南不湾，先主城离区供毯应稀特缺目前振主城给区0-局60膨m222掀91套供绕应中卧，前降山占幸比39聚%，南才湾占坡比27哗%，唐堆家湾卸占比19鸦%，主丛要来趟自世陕邦燕杨都花劳园（48佳5套）搁，锦认绣四美季花孔园（38市8套）晕；主城挨区供区应稀伏缺，名仅占总供铸应量咬的15默%。【供应过结构2】随着希莲城文印，禽莲邦常广场暂的入轰市，叙及前映期多燃个出麦让地夜块表阴明，疯横琴说片区林将成嘱为未熄来商至务公碰寓的围主要晴供应仰区域粥，将薯大量居拦截璃澳门巾客户挂牌序号/宗地编号 宗地位置宗地面积规划土地用途出让年限容积率13049/珠横国土储2013-01横琴新区十字门大道东侧、汇通三路南侧、荣港道西侧、汇通事路北侧

32453.77综合用地商业、办公、酒店：40年商务公寓：70年≤5.9

13088/珠横国土储2013-04号横琴新区环岛东路东侧、安临路南侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁 23834.28综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年≤5.513089/珠横国土储2013-05号横琴新区环岛东路东侧、安临路北侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁 23792.76综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年≤5.512129/珠横国土储2012-04横琴新区富城道东侧、琴海北路南侧、富民道西侧、兴盛五路北侧22980.78商业服务业设施用地

40年≤6.58片区公寓项目占地面积总建面开盘时间总套数物业类型横琴莲邦广场约15万平约50万平————住宅、商业、写字楼、LOFT公寓莲城印13000平130000平2015年6月505商业、酒店式公寓、酒店、会所【市场盈表现1】珠海维酒店奸式公庆寓与SO锐HO公寓荡一般晒控制旗在50胆0套以哲内以慢控制辅其开殖发风证险性质片区公寓项目开盘时间体量（㎡）总套数入市价格（万/㎡）装修标准（元/㎡）去化速度（套）去化率目前价格（万/㎡）居住公寓拱北华融时代广场2013年10月1305887002.840001880%4.5中海富华里2013年4月2700007511.8300022100%2.2南湾中信红树湾2012约70000——2.140001590%2.7华发新城六期2012年09月————1.83000——80%新香洲金域华府2012年1月149452——1.253500——100%2.2前山诚丰水晶座2013年8月391807001.2200025基本售罄1.55酒店式公寓吉大诚丰星座2010年10月约300003321.420001690%2.5SOHO公寓老香洲恒和中心2010年5月406304381.0————100%1.5南湾天朗海峰2012年9月709559181.3毛坯2790%2.0横琴莲城印2015年6月约500005054.4——开盘去化60套10%4.4类型项目

80100120140160180200220240260280300居住公寓华发新城40-60㎡中信红树湾40-88㎡华融时代广场

40-110m2

诚丰水晶座34-84m2

酒店式公寓诚丰星座45-125m2

SOHO公寓天朗海峰

63-99㎡总价剧区间趣（万湾元）从几个楼乳盘中星可发容现，努公寓葬产品要的总框价区壤间位于80崭-1解50万之间贩；华发伏新城、姨诚丰昂水晶梁座主打60平以挺下户各型，印总价沸区间箩控制之在13挽0万以活内；华融米时代海广场库由于枪单价纤高达2.迁8万，墨且户跨型面托积超粥过11智0平，醋导致彻总价疏高于30和0万；去化速钩度最颠快的是诚果丰水参晶座矛的34益-5矛8单房产品抢，超过15套/月；献其次荐是华姐融时吵代广稠场的40诞-5雕0平户型肢，月克均13仗.6套；去化袄率最低逢的华是融时代吸广场坛的12米0平户修型，浪月均躬不到1套，荣其次是是中抹信红尾树湾遗的80平；腰月均蚊不到1套；备注迹：天问朗海友峰的99平户险型为lo浅ft产品【市场秆表现2】总价掌控制拼在15兼0万以迟内的无产品网去化苍率较偷高，面积膜段在40坡-6百0㎡小户嚷型产赌品和LO泳FT产品份的去稻化速傻度更废为理沈想月均士去化责（套寺）【市场晓表现3】近年英来南盐湾横骨琴、新吉大币拱北渐的投资贪门槛姨不断攀升挎，多旅数实路力较到弱的邻投资眼客开奸始转灿向新雄老香澡洲、颂前山滋等门哭槛较已低区室域<1友50屈w>2香00爱w<100w13年投资区域：吉大、拱北、南湾代表项目：华发新城六期、诚丰星座现在投资区域：新老香洲、前山代表项目：诚丰水晶座、金域华府13年投草资区攻域：横琴驼、南堤湾、土拱北代表槐项目悄：中信黄红树绝湾、学华融牌时代辉广场现在轻投资坐区域竞：吉大碍、拱皇北代表菠项目季：中海堵富华晓里、淋诚丰糟星座现在谷投资捡区域柴：横琴框、南蜡湾、敞拱北代表喉项目短：莲城蹄印公寓项目区域物业类型购买客户置业目的华融时代广场拱北普通公寓澳门客户自用、投资皆有中海富华里普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户自用、投资皆有天朗海峰南湾商务公寓外地企业老板、澳门客户、珠海投资客99㎡复式基本被潮汕老板贩买，用于自身办公；40多㎡、70多㎡主要用于投资、出租中信红树湾普通公寓澳门客户、珠海高端客户、外地投资客户40多㎡主要用于投资，60、70多㎡两种户型兼自用和投资，88㎡复式主要自用 华发新城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益华发世纪城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益诚丰星座吉大酒店式公寓珠海本地客户自用、投资皆有诚丰水晶座前山普通公寓珠海本地客户、澳门客户自用、投资皆有【客户任特征1】珠海肌购买哀公寓犬的客隶户主晚要包弦括澳专门客预户、宏珠海积本地座客户落、外燥地客臂户，计置业格目的以投扒资为差主外地画来珠惰海投毁资客孕户经劳济实映力较放强，勇对于狼珠海微自然袄气候衡比较味中意脸、市梅场增离值潜担力比萍较看袭好，禽因此肥喜好堂投资虏那些迁户型姓适中兆可以貌自带起度假灿功能伴的产候品；夸珠海危本地主客户声经济且能力尼有限软，热古衷于筝购买焰总价唐低的奏产品皱，然位后出恐租收隆益。——世联已珠海坚分公蛾司策件划访孔谈珠海丢市场拐上投推资客穗比较榜多，犬大致先分为纯三类债：港秤澳客霞户（彼以澳纤门为昆主）片、外甲地客慎户（明和珠贴海有假千丝筑万缕还联系疑的客末户）交、珠坟海本御地客浑户。——世联祖珠海故分公虫司策胜划访镰谈【客户删特征2】珠海娃公寓澡市场伪购买唯客户肚主要证存在五大喊类型客户类型主要特征描述客户关注点澳门客户对于地理区位特别重视，喜欢投资离澳门较近区域；总价承受度高；注重长期投资，看重远期增值利益；在总价、有升值潜力下，更喜欢实用率高、赠送多的一房一厅产品区位、总价、居住配套设施、产品户型、交通便捷珠海高端投资客本地高档人群，对于政策、经济发展敏感度极高；经济能力强，价格承受度高；对于产品投资，以长期为主；偏好投资升值潜力最大的区域；偏好投资明星产品，彰显身价升值潜力明星产品珠海中低端投资客对珠海市场特别熟悉，清楚知道珠海未来市场动向；以投资为主，没有自用色彩，除重视未来升值外，更重视当前租金收益；由于经济能力限制，偏好户型面积小、总价低的产品；出于出租影响，对产品周边配套、交通、区域成熟度比较敏感总价、升值潜力租金回报率生活配套设施区域成熟度珠海中小企业经济实力较弱，偏好户型面积小、商住两用的产品；考虑企业发展需求，对产品周边配套、交通、区域成熟度较为敏感总价、商住两用生活配套设施区域成熟度外地投资客有候鸟迁移的特点；既看重珠海未来增值潜力，又中意珠海自然气候；对于投资产品，基本都有自用要求，因此，特别注重周边自然环境、景观资源、生活配套、服务管理；由于自住，产品户型会选择偏大一点产品（60-80㎡）景观资源要求较高升值潜力生活配套设施齐