房地产基础知识培训讲义

教育培训系列报告房地产基础知识教育培训

目录一、报告进度计划二、房地产基础知识三、房地产开发流程四、房地产法律法规五、房地产税法介绍六、……

时间主题重点摘要报告人协助人2006-11-1房地产基础知识1.大陆房地产制度

2.专业术语all2006-11-8房地产开发流程介绍1.公部门审批

2.私部门操作all2006-11-15房地产开发法规介绍1.规划

2.建筑

3.金融all2006-11-22房地产税法实务介绍1.所得税

2.营业税

3.增值税

4.其他all2006-11-29商业地产入门1.何谓商业地产

2.零售业专业术语all2006-12-6商业地产市场调研方法1.调研内容

2.经验分享all2006-12-13经济指标介绍与说明1.常用经济指标

2.经济指标如何应用

3.实例分析all2006-12-20市场定位与差异化分析1.如何寻找差异化

2.市场定位方法

3.市场定位内容

4.实例分析all2006-12-272006大陆商业地产回顾1.重要大事记

2.宏观市场环境分析

3.区域比较分析

4.重要实例分析all一、进度计划二、基础知识

全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、中国大陆现行土地制度一、中国大陆现行土地制度

国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)

土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式

国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年二、基础知识二、相关专业术语类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地

城市用地二、基础知识二、基础知识二、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

建筑用地面积

总建筑面积

建筑密度（建筑覆盖率）

容积率

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。

用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。二、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

用地红线

道路红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。二、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

房屋层数

层高

建筑高度

净高

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定二、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

低层建筑

多层建筑

小高层建筑（非规范性）

高层建筑

高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。

高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。

介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。

点式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。二、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

复式

跃式

错层

一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。

是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。土地出让方式一、取得国有土地使用权

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程土地出让方式招标

招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地平出让女方式拍压卖拍卖倘方式涌概念按照笛指定庄时间揉、地漫点，否在公企开场谱所出糖让方鬼用叫价遗的方需法将土伍地使戏用权恐拍卖袖给出价曾最高湖者（竞递买人肯）斩。拍卖欲流程（一轨）主惧持人禁点算匪竞买费人；芬（抽二）养主持竖人介兔绍拍侧卖宗她地的被位置袋、面赶积、璃用途沿、使完用年寨期、杯规划翼要求棵和其炸他有天关事毒项；隶（市三）她主持音人宣魄布起尸叫价已和增愧价规荒则及你增价岸幅度捉。没搞有底翻价的望，应呀当明偿确提唱示；异（肾四）飘主持骆人报洪出起壶叫价冠；描（五沫）竞描买人越举牌乒应价旺或者壳报价割；厌（六臣）主亚持人扛确认寸该应宣价后依继续固竞价呢；赤（七查）主扶持人丧连续陡三次词宣布买同一仙应价角而没轧有再茅应价谈的，炭主持墓人落赶槌表射示拍邀卖成串交；特（杯八）右主持识人宣嫁布最迈高应馅价者欲为竞榆得人租。土地惰出让耀方式挂溉牌挂牌扮方式孟概念出让充人发爷布挂牌健公告，按汁公告国规定事的期果限将蚊拟定许出让重宗地翠的交洗易条捏件在页指定愧的土堡地交项易所切挂牌叉公告串，接筹受竞瞧买人俗的报盒价并更新搞挂牌翅价格，根新据挂李牌期群限截之止时肚的出菌让结讽果确祝定土碎地使楼用者丸。挂牌宿流程接受伯新报逢价出让纪人宗地送信息君挂牌况公布竞买膜人报价出让胞人更新茎挂牌揪价格出让决人确定见竞得陆人挂牌悟起始鹿日挂牌疗截止埋日挂牌葵期限依届满阴，按料照下馅列规值定确糕定是也否成荷交：师（桨一）抽在挂霉牌期牺限内售只有船一个慎竞买皱人报尘价，亲且报棋价高崭于底葛价，垃并符驳合其终他条烧件的尊，挂恼牌成幕交；秒（冷二）牲在挂亚牌期太限内刚有两目个或贱者两熄个以上上的烤竞买疼人报票价的细，出东价最钟高者抛为竞陈得人帽；报者价相触同的牺，先岔提交近报价献单者术为竞虑得人愚，但杰报价尿低于遵底价回者除蚁外；偶（烦三）国在挂蛮牌期蛮限内桐无应盐价者羞或者该竞买梢人的达报价睛均低吐于底门价或斩均不听符合舒其他走条件妻的，历挂牌均不成摩交。在挂皆牌期搭限截飞止时彩仍有甜两个蓄或者疾两个须以上堆的竞躁买人田要求锋报价眉的，舌出让训人应耀当对测挂牌莫宗地劲进行宋现场记竞价，出谱价最里高者希为竞砍得人淡。土地裕出让构方式协诸议协议壤方式违概念指政蚁府作呆为土端地所百有者乔（出匀让方关）与钳选定慌的受规让方讽磋商纷用地畜条件共及价隔款，策达成黎协议界并签核订土烘地使展用权端出让庭合同值，有泄偿出售让土卷地使社用权菌的行窜为。划冈拔划拔座方式寇概念指县详级以践上人降民政寇府依箩法批悟准，柱在用杯地者场缴纳维补偿务、安益置等犯费用光后将跳该幅孕土地驰交其腰使用气，或喷者将旅土地侦无偿归交给古土地稻使用念者的举行为有。三、案出让陵方式翅的适犹用范慎围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制土地纳出让软方式四、依招标谢、拍近卖、趣挂牌望的异杰同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求三、蛮开喷发所流晌程三、拢开发烈流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证三、团开发聋流程房地趴产开赠发流稿程可梁以用雪“五兔证”或的取巴得来旬贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺三、睡开发销流程证件息解释《建设名用地忠规划凉许可让证》是建妥设单胶位在炒向土照地管缠理部秆门申请雅征用掩、划护拨土同地前，经螺城市扔规划箭行政摘主管趣部门碰确认过建设译项目革位置删和范杨围符乎合城胞市规魂划的越法定好凭证结，是正建设禽单位胡用地秃的法告律凭卖证。《国有梅土地睛使用盛证》是证墙明土敲地使哑用者(单位龙或个央人)使用饼国有券土地女的法司律凭番证，悲受法历律保驰护。规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、附开发廉流程开发苏商选址摩、立呆项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证三、黄开发贺流程证件贸解释《建设宰工程草规划唯许可瞧证》是有究关建惰设工龙程符勾合城宰市规华划要兆求的润法律当凭证纪，是氧建设根单位称建设理工程秧的法谎律凭纯证，纹是建布设活焦动中恭接受杯监督段检查隙时的吃法定韵依据交。没有越此证懒的建符设单奸位，础其工析程建搞筑是络违章优建筑键，不齐能领狡取房梳地产美权属差证件。《建筑副工程兰施工涨许可马证》(建筑搞工程钩开工哲证)是建王筑施始工单佛位符危合各制种施笨工条好件、敲允许在开工蒜的批捏准文闸件，侍是建亏设单劣位进论行工跑程施捷工的跑法律浇凭证牧，也湖是房磨屋权连属登胳记的腾主要鼓依据桥之一窜。气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。三、影开发比流程申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证图片暂缺证件仇解释《商品眉房销导售(预售)许可杏证》是市器、县德人民抄政府吊房地早产行羡政管携理部夫门允凉许房谋地产亦开发袋企业累销售炊商品周房的侦批准吗文件炊。建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、洽开发恼流程三、须开发除流程立禁项开工懂建设规划问设计取得着土地选方址竣工号验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶谈段,如果太需要悠寻找榜合作发伙伴,则需睡要签兴定合俘作意凝向,协议绝及合震同书市场轻前期岗判断节只是奋宏观格方面虾的粗公略判鲁断,仅从郑所在族区域剑的市肉场供臭求与乱潜力底进行型判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、由开发漏流程立昼项开工还建设规划青设计取得闲土地选毒址竣工久验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委三、饼开发彩流程立升项开工绪建设规划的设计取得昼土地选旱址竣工融验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件办理《建设勾用地泳规划质许可蠢证》:需准厅备文吉件如怒下：立项经批复建设搂项目次规划眯审批位表市政乱府征筐地批状复用地因钉桩纷成果按规匙划意哈见书尊要求脊取得妥的有治关协续议及侄批复令文件审定翻设计在方案管通知每书三、间开发珍流程立祸项开工钱建设规划疑设计取得蛛土地选汤址竣工箱验收办理《国有礼土地铜使用层证》:需准象备文杠件如皆下：立项舱批复办理魄土地鬼出让夺手续沫申请审定钥设计粒方案切通知册书土地抵评估深报告抱原件出让用合同味附图齐，一不式五竹份，级附图娘为：赠钉桩芹图或审笼计设误计方炮案通围知书拣附图迫，原内土地动方国显有土股地使用讲证附嗓图（细加盖哭双方抚公章墨）《建设馒用地遣规划梳许可器证》及钉抹桩成征果通杨知单建筑释面积区与用昼途说亏明书加盖仪工商阶部门章备案住章的朱营业驾执照夺复印竟件《建设镜用地尝批准彼书》或原礼用地鹅单位岁的《国有土地屡使用心证》、《房屋钻所有塌权证》、国拘有土宇地权风属来源辨证明绩文件驴（原陆件）与原宁用地闷方签嫂定的疼土地阳使用形权及阁地上艘物补按偿协议湖、联剑建协血议及迫相关羡文件房地联产开具发企音业资逆质证裂书等三、冲开发毫流程立越项开工醋建设规划僚设计取得源土地选真址竣工冤验收人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设迹工程姥规划圣许可犁证》:需准论备文疏件如滤下：供电宅、给植水、贝市政逐、燃赏气电吊力等乖部门虹意见建设轰项目铁规划衣审批因报表审定践设计掘方案建筑侨工程辫施工敞设计陡图纸工程折档案继登记恰证明按审突定设伪计方耐案要导求取探得的协议控通知趣书三、枕开发抚流程立戒项开工侍建设规划涂设计取得靠土地选疮址竣工益验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案办理《国有霞土地仔使用刚证》:需准趴备文烫件如秒下：建筑艘工程孟施工捧许可雅申请纤表一失式两馋份《建设傅用地鹿规划服许可搅证》及附储件《建设肉工程锡规划鼓许可影证》及附秩件施工狠图纸表设计摆文件植审查桶通知津书经过状备案挖的施乓工合剧同监理声单位汁中标凑通知清书项目两建设碌资金票