预售屋买卖协议

八十五年二月十六日内政部台（八十五）内地字第八五七三六五四号函颁行 范本修正后封面.doc八十五年八月十二日内政部台（八十五）内地字第八五八０五三一号函公告修正八十九年三月二十七日内政部台（八十九）内中地字第八九七九０一三号函公告修正（行政院消费者保护委员会第六十六次委员会议通过）九十年九月三日内政部台（九十）内中地字第九０八三六二八号公告修正（行政院消费者保护委员会第八十次委员会议通过）契约审阅权本契约于 年 月 日经买方携回审阅 日（契约审阅期间至少五日）买方签章：卖方签章：预售屋买卖契约书范本1買方：、契约书人：賣方： 兹为「 」房地买卖事宜，双方同意订定本买卖契约条款如下，以资共同遵守：第一条 卖方对广告之义务卖方应确保广告内容之真实，本预售屋之广告宣传品及其所记载之建材设备表、房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分。第二条 房地标示及停车位规格一、土地坐落：县（市）乡（镇、市、区）段小段地号等笔土地，面积共计平方公尺（坪），使用分区为都市计划内区（或非都市土地使用编定为区用地）。二、房屋坐落：同前述基地内「」编号第栋第楼第户（共计户），为主管建筑机关核准年月日第号建造执照（建造执照暨核准之该户房屋平面图复印件如附件）。三、车位部分：□法定停车位□平面式停車位（一）买方购买之停车位属□自行增设停车位为地上（面、下）第层□機械式停車位总停车位个，□奖励增设停车位该停车位□有獨立權狀号车位个，其车位规格为长公尺，宽公尺，高公尺（可停放长公，编号第□無獨立權狀尺，宽公尺，高公尺之车辆），另含车道及其他必要空间，面积共计平方公尺（坪）。平面式停车位其误差在百分之二以下且长未逾十公分、宽未逾五公分、高未逾五公分，视为符合规格；但机械式停车位其误差在百分之一以2下且长未逾五公分、宽未逾二公分、高未逾二公分者，视为符合规格（建造执照核准之该层停车空间平面图复印件如附件）。（二）买方购买之停车位属自行增设或奖励增设停车位者，双方如应另订该种停车位买卖契约书，其有关事宜悉依该契约约定为之。第三条 房地出售面积及认定标准一、房屋产权登记面积：本房屋面积共计 平方公尺（ 坪），包含：（一）主建物面积计 平方公尺（ 坪）。（二）附属建物面积（即竣工图上之阳台、平台、雨遮及屋檐等）计 平方公尺（ 坪）。（三）共同使用部分面积计 平方公尺（ 坪）。二、土地面积：买方购买「 」 户，其土地持分面积 平方公尺（ 坪），应有权利范围为 ，计算方式系以地政机关核发建物测量成果图之主建物面积 平方公尺（ 坪）与区分所有全部主建物总面积 平方公尺（ 坪）比例持分（注：或以其他明确计算方式列明），如因土地分割、合并或地籍图重测，则依新地号、新面积办理产权登记。第四条 共同使用部分项目、总面积及面积分配比例计算一、共同使用部分除法定停车位另计外，系指□门厅、□走道、□楼梯间、□电梯间、□电梯机房、□电气室、□机械室、□管理室、□受电室、□帮浦室、□配电室、□水箱、□蓄水池、□储藏室、□防空避难室（未兼作停车使用）、□屋顶突出物、□健身房、□交谊室□ 及依法令应列入共同使用部分之项目（ ）。本「 」共同使用部分总面积计 平方公尺（ 坪）。二、前款共同使用部分之权利范围系依买受主建物面积与主建物总面积之比例而为计算（注：或以其他明确之计算方式列明）。本「 」主建物总面积计 平方公尺（ 坪）。第五条 房屋面积误差及其价款找补3一、房屋面积以地政机关登记完竣之面积为准，部分原可依法登记之面积，倘因签约后法令改变，致无法办理产权登记时，其面积应依公寓大厦管理条例第四十四条第三项之规定计算。二、面积如有误差，其误差在百分之一以内者（含百分之一）买卖双方互不找补；惟其不足部分，如超过百分之一，则不足部分卖方均应找补；其超过部分，如超过百分之一以上者，买方只找补超过百分之一至百分之三之部分为限（即至多找补不超过百分之二），且双方同意面积误差之找补，系以土地与房屋价款之总数（车位如另行计价时，则不含车位价款）除以房屋面积所计算之平均单价，无息于交屋时一次结清。三、面积如有误差，其不足部分超过百分之三以上，不能达契约预定之目的者，买方得解除契约。第六条 房地总价本契约房地总价（含车位价款 佰 拾 万 仟元整）合计新台币 仟 佰 拾 万 仟元整。一、土地价款：新台币 仟 佰 拾 万 仟元整。二、房屋价款：新台币 仟 佰 拾 万 仟元整。第七条 付款条件及方式付款应依已完成之工程进度所定之付款明细表之规定缴款，如卖方未依已完成之工程进度定付款明细表者，买方得于工程全部完工时一次支付之。第八条 逾期付款之处理方式买方如逾期达五日仍未缴清期款或已缴之票据无法兑现时，买方应加付按逾期期款部分每日万分之五单利计算之迟延利息，于补缴期款时一并缴付卖方，如逾期二个月或逾使用执照核发后一个月不缴期款或迟延利息，经卖方以存证信函或其他书面催缴，经送达七日内仍未缴者，双方同意依违约之处罚规定处理。但卖方同意缓期支付者，不在此限。第九条 地下层共同使用部分权属一、本契约房屋地下室共 层，总面积 平方公尺（ 坪），除第四条所列地下层共同使用部分及依法令得为区分所有之标的者外，其余由卖方依法令以法定停车位应有部分（持分）产权另行出售予本预售屋承购户。4二、未购买法定停车位之承购户，已充分认知本房地总价并不包括法定停车位之价款，且所购房屋坪数其地下室应有部分（持分）面积亦未含法定停车位之应有部分（持分）面积。除紧急避难及公共设施维修等共同利益之使用及其他法律之规定外，已确认并同意对本预售屋之地下室法定停车位应有部分（持分），并无使用管理权等任何权利。第十条 屋顶使用权属一、共同使用部分之屋顶突出物不得约定为专用，屋顶避难平台应为共同使用部分，除法令另有规定外，不得作为其他使用；至于非属屋顶避难平台之楼顶平台，其依主管机关核准之建造执照所附图面上已有约定专用之标示时，应依中央主管机关所定规约范本制定之规约草约约定之。但经区分所有权人会议另有决议者，应从其决议。二、前款约定专用，以依主管机关核准而有不妨碍避难逃生之专用使用设计，并已明确在设计图说上标示者为限。三、有关非属屋顶避难平台之楼顶平台之使用方式，经规约草约约定或区分所有权人会议决议之内容，不得违反法令之使用限制。专用使用权人，应依其使用面积按坪数增缴管理费予住户管理委员会或管理负责人。第十一条 法定空地之使用方式一、法定空地产权应登记为全体区分所有权人共有，倘依主管机关核准之建造执照所附图面上已有约定专用之标示时，除区分所有权人会议另有决议者外，应依中央主管机关所定规约范本制定之规约草约约定之；不得将法定空地让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益之行为。二、前款约定专用，以依主管机关核准而有不妨碍避难逃生之专用使用设计，并已明确在设计图说上标示者为限。三、有关法定空地之使用方式，经规约草约约定或区分所有权人会议决议之内容，不得违反法令之使用限制。专用使用权人，应依其使用面积按坪数增缴管理费予住户管理委员会或管理负责人。第十二条 主要建材及其厂牌、规格一、施工标准悉依核准之工程图样与说明书及本契约附件之建材设备表施工，除经买方同意，不得以同级品之名义变更建材设备或以附件所列举品牌以外之产品替代，但卖方能证明有不可归责于卖方之事由，致无法供应原建材设备，且所更换之建材设备之价值、效用及质量不低于原约定之建材设备或补偿价金者，不在此限。5二、卖方保证建造本预售屋不含有损建筑结构安全或有害人体安全健康之辐射钢筋、石棉、未经处理之海砂等材料或其他类似物。三、前款石棉之使用，不得违反主管机关所定之标准及许可之目的用途，但如有造成买方生命、身体及健康之损害者，仍应依法负责。四、卖方如有违反前三款之情形，双方同意依违约之处罚规定处理。第十三条 开工及取得使用执照期限一、本预售屋之建筑工程应在民国 年 月 日之前开工，民国 年 月 日之前完成主建物、附属建物及使用执照所定之必要设施，并取得使用执照。但有下列情事之一者，得顺延其期间：（一）因天灾地变等不可抗力之事由，致卖方不能施工者，其停工期间。（二）因政府法令变更或其他非可归责于卖方之事由发生时，其影响期间。二、卖方如逾前款期限未开工或未取得使用执照者，每逾一日应按已缴房地价款依万分之五单利计算迟延利息予买方。若逾期三个月仍未开工或未取得使用执照，视同卖方违约，双方同意依违约之处罚规定处理。第十四条 建筑设计变更之处理一、买方申请变更设计之范围以室内隔间及装修为限，如需变更污水管线，以不影响下层楼为原则，其他有关建筑主要结构、大楼立面外观、管道间、消防设施、公共设施等不得要求变更。二、买方若要求室内隔间或装修变更时，应经卖方同意并于卖方指定之相当期限内为之，并于卖方所提供之工程变更单上签认为准，且此项变更之要求以一次为限。办理变更时，买方需亲自签认，并附详图配合本工程办理之，且不得有违建管法令之规定，如须主管机关核准时，卖方应依规定申请之。三、工程变更事项经双方于工程变更单上签认后，由卖方于签认日起日内提出追加减帐，以书面通知买方签认。工程变更若为追加帐，买方应于追加减帐签认日起十天内缴清工程追加款始为有效，若未如期缴清追加款，视同买方无条件取消工程变更要求，卖方得拒绝受理并按原设计施工。工程变更若为减帐，则于交屋时一次结清。若卖方无故未予结清，买方得于第十五条之交屋保6留款予以扣除。双方无法签认时，则依原图施工。第十五条 验收卖方依约完成本户一切主建物、附属建物之设备及领得使用执照并接通自来水、电力、于有天然瓦斯地区，并应达成瓦斯配管之可接通状态及完成契约、广告图说所示之设施后，应通知买方进行验收手续。买方就本契约所载之房屋有瑕疵或未尽事宜，载明于验收单上要求卖方限期完成修缮，并得于自备款部分保留房地总价百分之五作为交屋保留款。前项有关达成天然瓦斯配管之可接通状态之约定，如契约有约定，并于相关销售文件上特别标明不予配设者，不适用之。第十六条 房地产权移转登记期限一、土地产权登记土地产权之移转，应于使用执照核发后四个月内备妥文件申办有关税费及所有权移转登记。其土地增值税之负担方式，依有关税费负担之约定办理。二、房屋产权登记房屋产权之移转，应于使用执照核发后四个月内备妥文件申办有关税费及所有权移转登记。三、卖方违反前二款之规定，致各项税费增加或罚锾（滞纳金）时，卖方应全数负担；如损及买方权益时，卖方应负损害赔偿之责。四、卖方应于买方履行下列义务时，办理房地产权移转登记：（一）依契约约定之付款办法，除约定之交屋保留款外，应缴清房地移转登记前应缴之款项及逾期加付之迟延利息。（二）提出办理产权登记及贷款有关文件，办理各项贷款手续，缴清各项税费，预立各项取款或委托拨付文件，并应开立受款人为卖方及票面上注明禁止背书转让，及记载担保之债权金额及范围之本票予卖方。（三）本款第一目、第二目之费用如以票据支付，应在登记以前全部兑现。五、第一款、第二款之办理事项，由卖方指定之土地登记专业代理人办理之，倘为配合各项手续需要，需由买方加盖印章，出具证件或缴纳各项税费时，买方应于接获卖方或承办代理人通知日起七日内提供，如有逾期，每逾一日应按已缴房地价款依万分之五单利计算迟延利息予卖方，另如因买方之延误或不协办，致各项税费增加或罚锾（滞纳金）时，买方应全数负担；如损及卖方权7益时，买方应负损害赔偿之责。第十七条 通知交屋期限一、卖方应于领得使用执照六个月内，通知买方进行交屋。于交屋时双方应履行下列各项义务：（一）卖方付清因延迟完工所应付之迟延利息于买方。（二）卖方就契约约定之房屋瑕疵或未尽事宜，应于交屋前完成修缮。（三）买方缴清所有之应付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手续。（四）卖方如未于领得使用执照六个月内通知买方进行交屋，每逾一日应按已缴房地价款依万分之五单利计算迟延利息予买方。二、卖方应于买方办妥交屋手续后，将土地及建物所有权状、房屋保固服务纪录卡、住户规约草约、使用执照（若数户同一张使用执照，则日后移交管理委员会）或使用执照复印件及卖方代缴税费之收据交付买方，并发给迁入证明书，俾凭换取锁匙，本契约则无需返还。三、买方应于收到交屋通知日起 日内配合办理交屋手续，卖方不负保管责任。但可归责于卖方时，不在此限。四、买方同意于通知之交屋日起三十日后，不论已否迁入，即应负本户水电费、瓦斯基本费，另瓦斯装表费用及保证金亦由买方负担。五、卖方应担任本预售屋共同使用部分管理人，并于成立管理委员会或管理负责人产生后移交之。双方同意自交屋日起，由买方按月缴付共同使用部分管理费。六、卖方于完成管理委员会或管理负责人产生后，应将申请使用执照专户储存之公共基金及公共设施之验收后（或未专户储存者应提列新台币 元）并同移交之。第十八条 保固期限及范围一、本契约房屋自买方完成交屋日起，或如有可归责于买方之原因时自卖方通知交屋日起，除卖方能证明可归责于买方或不可抗力因素外，结构部分（如：梁柱、楼梯、挡土墙、杂项工作．．．等）负责保固十五年，固定建材及设备部分）如：门窗、粉刷、地砖．．．等）负责保固一年，卖方并应于交屋时出具房屋保固服务纪录卡予买方作为凭证。8二、前款期限经过后，买方仍得依民法及其他法律主张权利。第十九条 贷款约定一、第六条房地总价内之部分价款新台币 元整，由买方与卖方洽定之金融机关之贷款给付，由买卖双方依约定办妥一切贷款手续。惟买方可得较低利率或有利于买方之贷款条件时，买方有权变更贷款之金融机关，自行办理贷款，除享有政府所举办之优惠贷款利率外，买方应于卖方通知办理贷款日起二十日内办妥对保手续，并由承贷金融机关同意将约定贷款金额拨付卖方。二、前款由卖方洽定办理之贷款金额少于预定贷款金额，应依下列各目处理：（一）不可归责于双方者，其贷款金额不及原预定贷款金额百分之七十者，买方得解除契约；或就贷款不足百分之七十以上之金额部分，以原承诺贷款相同年限及条件分期清偿，并就剩余之不足额部分，依原承诺贷款之利率，计算利息，按月分期摊还，其期间不得少于七年。（二）可归责于卖方时，其贷款金额不足原预定贷款金额，卖方应补足不足额之部分，并依原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿。如卖方不能补足不足额部分，买方有权解除契约。（三）可归责于买方时，买方应于接获通知之日起 天内一次或经卖方同意之分期给付。三、有关金融机关核拨贷款后之利息，由买方负担。但于卖方通知之交屋日前之利息应由卖方返还买方。第二十条 贷款拨付买卖契约如订有交屋保留款者，于产权登记完竣并由金融机关设定抵押权后，除有辐射钢筋、未经处理之海砂或其他纵经修缮仍无法达到应有使用功能之重大瑕疵外，买方不得通知金融机关终止拨付前条贷款予卖方。第二十一条 房地转让条件一、买方缴清已届期之各期应缴款项者，于本契约房地产权登记完成前，如欲将本契约转让他人时，必须事先以书面征求卖方同意，卖方非有正当理由不得拒绝。二、前项之转让，除配偶、直系血亲间之转让外，卖方得向买方收取本契约房地总价款千分之（最高以千分之一为限）之手续费。9第二十二条 地价税、房屋税之分担比例一、地价税以卖方通知之交屋日为准，该日前由卖方负担，该日后由买方负担，其税期已开始而尚未开征者，则依前一年度地价税单所载该宗基地课税之基本税额，按持分比例及年度日数比例分算卖方应负担之税额，由买方应给付卖方之买卖尾款中扣除，俟地价税开征时由买方自行缴纳。二、房屋税以通知之交屋日为准，该日前由卖方负担，该日后由买方负担，并依法定税率及年度月份比例分算税额。第二十三条 税费负担之约定一、土地增值税应于使用执照核发后申报，并以使用执照核发日之当年度公告现值计算增值税，其逾三十日申报者，以提出申报日当期之公告现值计算增值税，由卖方负担，但买方未依第十五条规定备妥申办文件，其增加之增值税，由买方负担。二、产权登记规费、印花税、契税、代办手续费、贷款保险费及各项附加税捐由买方负担。但起造人为卖方时，建物所有权第一次登记规费及代办手续费由卖方负担。三、公证费由买卖双方各负担二分之一，但另有约定者从其约定。四、应由买方应缴交之税费，买方于办理产权登记时，应将此等费用全额预缴，并于交屋时结清，多退少补。第二十四条 产权纠纷之处理一、卖方保证产权清楚，绝无一物数卖或无权占有他人土地。订约后如有上述纠纷致影响买方权利时，买方得定相当期限催告卖方解决，倘逾期卖方仍不解决时，买方得解除本契约，双方并同意依违约之处罚规定处理。二、解约时卖方应将所收价款按法定利息计算退还买方。第二十五条 卖方与工程承揽人财务纠纷之处理及他项权利清理之时机一、卖方与工程承揽人发生财务纠纷，卖方应于产权移转登记前解决；如因卖方曾设定他项权利予第三人时，卖方应于取得买方之金融机关贷款时，即负责清理涂销之。倘逾买方所定相当期限仍未解决，买方得解除本契约，双方并同意依违约之处罚规定处理。二、解约时卖方应将所收价款按法定利息计算退还买方。01第二十六条 不可抗力因素之处理如因天灾、地变、政府法令变更或不可抗力之事由，致本契约房屋不能继续兴建时，双方同意解约。解约时卖方应将所收价款按法定利息计算退还买方。第二十七条 违约之处罚一、卖方违反「主要建材及其厂牌、规格」、「开工及取得使用执照期限」、「产权纠纷之处理」、「卖方与工程承揽人财务纠纷之处理及他项权利清理之时机」之规定者，买方得解除本契约。解约时卖方除应将买方已缴之房地价款及迟延利息全部退还买方外，并应同时赔偿房地总价款百分之 （不得低于百分之十五）之违约金。但该赔偿之金额超过已缴价款者，则以已缴价款为限。二、买方违反有关「付款条件及方式」之规定者，卖方得没收依房地总价款百分之 （最高不得超过百分之十五）计算之金额。但该没收之金额超过已缴价款者，则以已缴价款为限，买卖双方并得解除本契约。三、买卖双方当事人除依前二款之请求外，不得另行请求损害赔偿。第二十八条 疑义之处理本契约各条款如有疑义时，应依消费者保护法第十一条第二项规定，为有利于买方之解释。第二十九条 合意管辖法院因本契约发生之消费诉讼，双方同意以房地所在地之地方法院为第一审管辖法院。第三十条 附件效力及契约分存本契约之附件视为本契约之一部分。本契约壹式贰份，由买卖双方各执乙份为凭，并自签约日起生效。第三十一条 未尽事宜之处置本契约如有未尽事宜，依相关法令、习惯及平等互惠与诚实信用原则公平解决之。附件：11一、建造执照暨核准之房屋平面图复印件乙份。二、停车空间平面图复印件乙份。三、付款明细表乙份。四、建材设备表乙份。五、申请建造执照所附之住户规约草约。立契约书人买 方：国民身分证统一编号：户籍地址：通讯地址：连络电话：卖 方：法定代理人：公司统一编号：公司地址：公司电话：年 月 日21签约注意事项一、适用范围本契约范本仅适用于区分所有建物预售买卖时之参考，买卖双方参考本范本订立契约时，仍可依民法第一百五十三条规定意旨，就个别情况磋商合意而订定之。二、契约审阅关于契约审阅，按预售屋买卖契约属消费者契约之一种，买卖双方对于契约内容之主客观认知颇有差异，是以建筑投资业者所提供之定型化契约应给予消费者合理期间以了解契约条款之内容，此于消费者保护法施行细则第十一条已有明订。另依据行政院公平交易委员会八十八年三月十日第三八三次委员会议决议：建筑投资商销售预售屋时，有左列行为之一者，即可能构成公平交易法第二十四条所规定显失公平之行为：（一）要求客户须给付定金始提供契约书。（二）收受订金签约前，未提供客户充分之契约审阅期间。契约审阅期间至少五天。三、广告效力第一条广告效力中之建材设备表、房屋平面图与位置示意图系指广告宣传品所记载者，至房屋平面图及建材设备表则指卖方提供之定型化契约所附之附件。四、土地使用分区部分第二条房地标示第一款土地坐落部分，依法令规定，如属都市计划内住宅区者，系做为住宅居住使用；如属非都市土地编定为甲种建筑用地者，系供农业区内建筑使用；如属非都市土地编定为乙种建筑用地者，系供乡村区内建筑使用，如属非都市土地编定为丙种建筑用地者，系供森林区、山坡地保育区及风景区内建筑使用；如属非都市土地编定为丁种建筑用地者，系供工厂及有关工业设施建筑使用（即一般所称之工业住宅）。31五、车位部位第二条房地标示第三款车位部分，若勾选自行增设停车位或奖励增设停车位者，应另订该种停车位买卖契约书，其有关事宜悉依该契约约定为之。本契约范本有关停车位部分，仅适用于法定停车位。六、第四条共同使用部分项目、面积及面积分配比例计算（一）共同使用部分之项目，乃属例示性质，应依房屋买卖个案之实际情况于契约中列举共同使用部分项目名称。（二）第二款共同使用部分面积之分配比例计算，法定停车位虽列入共同使用部分登记，但其权利范围乃另行计算，至其他共同使用部分项目面积以主建物之比例而为计算，而另有购买法定停车位者，再行计入。（三）依据行政院公平交易委员会八十四年九月六日第二０四次委员会议决议，认为房地产买卖合约书应明定各共有人所分配之公共设施面积或其分配比例，否则即可能违反公平交易法第二十四条之欺罔或显失公平之规定。另该会于同年十一月二十九日第二一六次委员会议针对业界之导正期限与执行方式作成如下决议：１、契约中应说明共同使用部分（公共设施）所含项目。２、契约中应表明公共设施分摊之计算方式。３、各户持分总表应明确列示，并由业者自行决定实行提供公众阅览、分送或自由取阅等方式。４、导正期限订为八十五年元月底止。５、基于不溯及既往原则，本导正计划实施前已签订之房地产买卖契约，不予适用。自八十五年二月一日起，业者如未依前开决议执行，即认定违反公平交易法第二十四条。七、交屋保留款之付款规定本契约模板附件付款明细表所订自备款之各期期款，卖方应依已完成之工程进度订定之。房地总价之百分之五交屋保留款订于最后一期（交屋时），但卖方未依已完成之工程进度定付款明细者，买方得于工程全部完工时一次支付之。八、辐射钢筋及未经处理海砂之检验（一）第十二条第二款有关本预售屋之材料不含辐射钢筋部分，按自八十四年七月一日起，针对施工中建筑物业已实施「施工中建41筑物出具无辐射污染证明」制度，消费者如有疑义，可委托经行政院原子能委员会认可具侦检能力之辐射侦测单位进行侦检，详情请洽询行政院原子能委员会「辐射钢筋事件处理项目小组」。（二）同款有关本预售屋之材料不含未经处理之海砂部分，消费者如有疑义，可携带六百公克结构物之混凝土块或五十至一百公克之砂样径送财团法人工业技术研究院工业材料研究所（新竹县竹东镇中兴路四段一九五号七七馆）委托检验（检验费用由委托者负担）或邮寄至该所工业服务室登录办理（备妥委托单、样品及费用），详情请洽询（０３）５９１８４８