纯法式风格别墅项目营销推广策略报告图文丰富

项目推广策略报告2023年5月19日xx核心价值梳理

竞争分析客源分析营销策略同策思考路径PART

1核心价值梳理1

区域价值梳理

生态——湿地资源

地段——中内环旁

规划——第三代国际社区新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原始水洗和植被，被称作“上海生态宝石”高绿化率与低密度的建筑群落相结合，50%的板块绿化率规划户数只有近万户在新江湾城板块中，有36中鸟类，其中包括3种国家二类保护鸟类，12种中日候鸟保护协定中的珍贵鸟种；水系中有7种鱼类，大多为失去罕见空气指标达到了国家标准中队自然保护区，风景名胜区要求的指标限值，如此高的环境空气为市区罕见区域卖点-生态传统别墅区新江湾城处于城市中心，拥有交通以及商业配套的绝对优势市区高端住宅9.45平方公里只规划近1万户，市区罕见的低密度生态社区，板块绿化率达50%，新江湾城拥有无可比拟的自然然资源和后天规划优势区域卖点-地段区域卖点-规划区域范围特征描述第一代国际社区古北新区借助中国首个中央商务区“虹桥开发区”的带动第二代国际社区浦东的碧云、联洋；（国企主导开发）借助浦东的发展及浦东相关制造产业的发展第三代国际社区新江湾城“杨浦环同济知识经济圈”建设，创智坊计算机云中心建设各大品牌开发商抢占新江湾城，接连刷新板块楼板价。2产品价值梳理

纯别墅社区（板块稀缺性）（1）、低容积率（1.0）高附赠（1:1）

（2）、纯正法式风格（建筑、园林、包装）

（3）、特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺）低容积率高附赠值容积率：1.0附赠空间：车库、地下室、花园、露台、阁楼及部分室内中庭，比例将近1:1纯法式风格建筑银亿领墅项目运用法式新古典主义立面元素的比较分析纯法式风格建筑扶手做法条石基座柱廊老虎窗

屋顶装饰檐口檐下装饰巴黎凡尔赛宫巴黎街景

扶手做法条石基座柱廊檐口檐下装饰半圆形山花巴黎凡尔赛宫巴黎街景纯法虏式风昨格园洪林打造毁纯正某的法浆式园域林景绞观，载尽量蔑做到电对称旦性的普线条港及景抵观特突色米会喜所一层40纤0平米旧（带捉露台奇）地下10有00平米法式匀主题约咖吧雪茄膨吧独特章的会凭所运灾营方诸式在艘板块顺乃至距整个知市区剑形成券差异简餐倾吧酒窖四（40连0平米泥）小闻结区域吵卖点产品湾卖点生态——生态亏湿地地段——中内庸环纯别四墅社射区规划——第三役代国承际社必区低容省积率特高附清赠值纯正州法式蜻风格夕（建族筑、起园林阅、包义装）特色辆会所弟（附淹带酒农窖功烛能在缝全市线都稀难缺）区域物定位生态猾知识故型败中内凳环屡第织三代比国际蜂社区项目由价值纯别瓜墅剩法式倦精神习宫廷畏精装核雨心为价田值转定绿位竞争偷分析PAR播T2内部庆竞争外部串竞争内爷部颈竞刮争内部违竞争洋：在柏售肌竞吊争鹊项胜目本案江湾尊堡九龙仓玺园祥生御江湾新江湾九里仁恒怡庭区域闭现阶蚊段主律力面酬积段鄙为20皂0~烧25宴0三房年，目奶前在航售项亲目可会售套吼数为56胞7套，未来尖预计园有18万方明供应路；楼盘名称近期成交均价主力面积（竞争产品）主力总价新江湾九里42709公寓250-3001000~1500W仁恒怡庭66825.4叠加300-3502000~2500W祥生御江湾84080联排250（含）-300联排：2000~2500W九龙仓玺园53892公寓160-300900~1600W项目名称产品形态容积率总建(万㎡)推出可售可售套数未来别墅供应量(万㎡)新江湾九里平层、高层1.6025133.314312仁恒怡庭叠拼、多层1.206.56.51.242/祥生御江湾联排、平层、多层1.0910

4.9

4.31925.1九龙仓玺园平层、小高层1.7010

10

3.6181/江湾尊堡联排、独栋1.02.7

1.6

0.39/合计54.23613.856718.2内部坐竞争僻：未焰来类竞配争三湘七星府邸中建江湾城本案泰宝华庭今年狮下半闯年板爹块预薄计上疯市项蹄目有概三个俩，总咱建筑服面积画为25胀.7万方谣短期握内，疲区域覆市场青未来孩同类船产品李供应模不大宁，主肃要竞往争仍占为目碍前在塞售项激目土地悔信息：20乘10年~2荡01局1年，导杨浦词全区墙土地贡出让塌仅8宗，碗其中发仅1宗为宜普通尺商品掩房项境目，窑新江城湾城C4地块顷，士建筑察面积10债8,匀09雁1.桌9m2，容析积率1.灯0项目名称产品类型总建筑面积（万m2）预计开盘时间中建江湾城叠加、联体、独栋12未定三湘七星府邸公寓、独栋、联体3.7未定建发江湾萃联体10未定重点雁个案1：新筝江湾啦九里主力忌成交烫为三腥房，2月份雀至今朗成交蹄量持谈续低忙迷143套项目指标数值项目介绍位置轨道交通10号线（殷高路站）、轨道交通3号线（江湾镇站殷高路站）、轨交8号线（市光路站）公交168路下行(国浩路政和路)公交168路上行(政和路国帆路)临近中环线项目规模占地15万方、总建筑面积25万方住宅、别墅、公寓180㎡三房为主力去化户型·产品建筑形态板楼，高层主力去化户型面积装修标准全装修市场最近开盘时间2011-7-9价格46000元/m2160-190三房为主余量统计动态7月9日推250~300平层三房项目指标数值项目介绍位置地铁10号线新江湾城站；地铁3号线长江南路站；公交168路淞沪路国秀路站项目规模占地6万方、总建筑面积10万方住宅510户·产品建筑形态小高层主力去化户型面积140m2左右3居室；为主力去化装修标准精装修市场最近开盘时间2011-6-23价格55000元/m2余量统计183套重点范个案2：九察龙仓劫玺园以三须房公完寓为墓主要密去化括，6月开星盘成抢交量膨迅速缴增加项目指标数值项目介绍位置地铁10号线（新江湾城站）项目规模占地5.42万方、总建筑面积6.50万方叠拼、公寓256户·产品建筑形态多层主力户型面积300~340叠拼装修标准精装修市场最近开盘时间2011-2-27价格69000元/m2余量统计42重点宽个案3：仁昼恒怡炉庭上半钥年3、4月去坊化迅局速，5、6月开俘始成衰交急团速下妇滑区域燥内市伪场竞截争小结短期材内，党本案荷的第毯一类他竞争精项目纳为新江宏湾城燥在售量平层蝇和别耳墅项徒目，竞嚼争压俭力不设大。未来妙随着闹同质岩化相多对较春高的陷潜力枯竞品汤上市炉，板垄块竞轻争将齐趋于转激烈呢；主力竞品仁恒怡庭/建发江湾萃/祥生御江湾产品类型与主力总价段上都存在竞争重要竞品九龙仓玺园主力总价段上存在竞争中建江湾城产品类型和主力总价段上都存在竞争潜在竞品外损部肝竞刻争目前役千万香级以找上的真产品惑，客还户选幼择一咱般会亚扩大枯到全际市范限围，雕西区旅以及师浦东糕的传股统别障墅区魔；加也上目互前市昌面上迹流行支市区遮内的学大平屈层豪改宅公柱寓，洒本案答面临启着巨蒜大的挑外部柔竞争语压力徐泾制、赵培巷、翠佘山新江琴湾森兰区域分布板块特性代表楼盘产品类型销售价格徐泾、赵巷、佘山传统的上海西区富人区金地天御、金地天境、佘山九里等大平层（4-12层）4万元/平米以上（装修0.6-1万元）森兰大型绿地浦东第二代国际社区仁恒森兰雅苑、新城碧翠等洋房、公寓大平层（6层以上）4万元/平米以上（装修0.6-1万元）其他（颛桥、唐镇等）品牌、板块发展规划等带动闵行星河湾、绿城玉兰花园等洋房、公寓大平层（6层以上）4万元/平米以上（装修1万元）大平层产品特色：品牌及板块带动+顶级配置的豪华装修（装修标准入门在6000元/平米）竞争协分析总结外部夜：板课块间私的竞肚争,从全萍市的懒竞争常来看活，10传00万以亦上的奴豪宅党产品且从近透郊的干独栋双别墅校，联令排别矿墅，泳到市赏区内详众多病的大拥平层掌精装黑公寓蓄产品难，客姐户面微临众册多的捧产品础选择康；内部扯竞争洗分析详：客抢户分节流，短期悦内，句本案凯的第盆一类往竞争呢项目卷为新祝江湾锄城在想售平伤层和别授墅项吼目，包竞争盗压力挂不大符。未赚来随脂着同澡质化剩相对蹈较高秤的潜具力竞叠品上软市，犯板块牵竞争就激烈命；客群谎研判PAR打T3客喜源漂定谱位①、卖目前耽客源滋表现北三絮区客臭源表平现明游显，直占客共源总特量的60露-7交0%；项目杨浦虹口宝山浦东崇明闸北普陀长宁徐汇卢湾闵行黄埔金山其他仁恒怡庭34%16%15%11%4%4%4%3%2%2%1%1%1%2%橡树湾31%25%14%7%3%7%2%2%2%1%1%1%1%3%九龙仓玺园36%13%10%9%4%4%4%2%4%2%2%3%2%5%新江语湾板纽奉块总出客源馅分布崖：主要僻项目荒客源跃分布②：挠客源苦变化听趋势橡树朗湾客厦源变时化①仁恒赔、保档利、泄九龙览仓等阀知名世开发河商，饱规模借性发诵展，废区域码楼市基认知吓度将桃大幅等提升国际挑社区纺形象而、生配活氛牵围日登益成陶熟，剪唯一废生态促环境找将吸莫引向思往生议态豪沫宅生己活的扫城区短富豪仁恒绸、华订润等汇品牌夏忠实扑客户作将闻箭名而叔来，尤随之康带动乓群众断效应爱，客洋源层润面全侍面铺美开②复旦恰、同就济附嗓中等商人文粒教育信、娱刷乐配唇套、雀五角伟场等系基础贱设施痛完善斩，国东际社挺区形木象日壶益成售熟客户划趋势舍演变竭：06年以怒后，狂外区脂客户鹿比例勾呈逐率年上她升态戚势，诱从侧登面印握证了捷新江登湾板故块的孤市场捉价值幕正在毙得到迹市场矿认可歌。但根曲据成菠交客僻户所悲在区设域，道与新子江湾翠区域弓有地强缘性债联系暮的客竞户依恰旧占堪较大眯比例铅，高袖端市怠场的御客户宵群并冶未完普全打蔑开。目前月，由巨于新那江湾决整个研板块贪价值击提升按，区袄域内屯客户剧因购版买力茶有限萄，受份到挤右压，闻比重四持续泄下降澡。板块宿价值驻提升糠，外碎区导锣入类睛客户慢呈逐胞年上蔽升的惹趋势。③：奥潜力推客源集区域华润螺橡树平湾成链交客窜户自09年开珍始在六浦东渐宣传炎推广团后，10年浦乎东客框户开商始有遭成交凉，并段成上弟升趋附势。客户挎来源抵中，止浦东奸客户斥占15钓%，在离外区廉域中铃比例慕较大。“1味0年开舰始，健浦东狮客户沸多起霸来了掩，这轨也跟辱我们冰在那臣边做阿了宣毅传有仁关，乖在联丸洋、冒碧云田那边绕派了虹资料边。”--理--羊--橡树演湾销家售经国理“我霞们这露边来科咨询沈的主骄要是朱周边早的客况户，金其他阶区域握浦东点的多浸点，岁像碧犯云、险金桥肢等，睬市区滴反而变来的突少。达”--昆--筛--九龙浅仓销竟售代粉表浦东台客户井受区北域影蕉响较泻小，贝能够丽引导，成雕交比还重提窑升较圾快小结申：《客群尺研判》客源固区域转预判客户智购买锐力整芬体快盖速升坑级、扔区域当泛化修杨浦荐、虹尊口、似宝山趴及浦鬼东客播户群胃构成搭项目口客源尽的主不力大平版层目蝴标客胜源圈集定五角侦场道绝路系淹统通术达性趟、新它江湾可城各肤大知亭名开什发商霉规模诱性开蛇发影劲响凭借低市区陕无法填享有挂的优贯越生舅态环仙境，崭运作终全市哈客源客源慎分布粥：杨浦刚、虹舟口、乳宝山旺上海井北三披区（常包括花外省枯市在矛上海受常住珍居民道）为闹主力艇（45舌%）；温浦东睬（30渣%）；狮黄浦香、闸萝北、兴静安谷等市地中心闯（15五%）；赚其他饥区域棍、港影台（10崖%）；叠加奸目标史客源伴圈定联排目标客源圈定浦东高桥黄浦、闸北等市中心陆家嘴徐家汇其他五角场杨浦、虹口、宝山40%杨浦、虹口、宝山45%浦东30%黄浦、闸北、静安等市区15%其他区域10%上海垫北区庆高端盈、低童密度信产品严可选甩余地玩十分唯有限客源厉分布裙：杨浦咽、虹陷口、蚀宝山核上海宁北三堤区为孩主力茶（35弃%）；缠浦东队（35皇%）；惯黄浦似、闸巨北、潮静安激等市治中心季（35困%）；会其他肥区域难、港毁台（10修%）；杨浦、虹口、宝山35%浦东区域35%黄浦、闸北、静安等市区20%其他区域10%营销叔策略Par喝t4营销扶策略集目标街确认年终再完成15个亿撕以上斤的销荐售金译额，并通玩过项询目热置销形召成银秩亿品晓牌在著上海降的落恶地。1、品侍牌：上海洗品牌如认知余度低撕，难装以通子过品及牌形输成溢这价，殊客户蛇基础异薄弱……2、价与格：周边雁项目经已经错形成元价格牢标杆炮，且译伴随休预期根中的尿下半声年市醉场整想体低权迷，茅难于溉突破案，价忆格策胳略宜舍占位毯跟随……3、速厅度：下半恨年区逗域内洪、外读同类图及可劣替代洒产品睡供应吐放量喂、竞休争趋歼于白睁热化丛，直亭接分谊流项息目目胜标客置户。在整梳体市恭场预婶期不课甚乐液观的牺情况坡下，唯有非前期以量弹带价，热销匹启势，方能抬在淡呈市背昼景下腿控制嫁风险湾，保道障项寄目整彩体目堡标的颈实现商。同策礼对于午目标挺的理砍解：围绕位速度敲第一灾，以太量带通价的志原则上，项晚目在酒开盘舒启动饱时必察须保夸证绝公对热棋销，盲因此笼项目劈燕整体15亿以彩上的威销售谅金额丑分解旋如下首次开盘9个亿80套以上年终15个亿120套10月中旬12月份形象出街7月份累客博分解杏：考英虑到脏目前理豪宅其客户停限购举等背粮景因智素，迟项目完前期辉在客迅户蓄景水阶吸段成夹交概边率较取往年仓会有近所下狠降，惹预计介在15堡:1左右盈；即：驱满足地开盘眠成交80套以见上，仿则需煮在10月前盲蓄水12黎00组目辣标客与户，矩每月询蓄水育客户包超过40娘0组！目只标恨分俊解豪宅朵市场谈的强患势营栗销模恭式——CLASSIC产品/展示的经典营销模式龙湖滟澜山、九龙仓玺园FASHION营销出位的创新营销模式尚海湾、华润九里系必须建立起清晰有效的银亿营销模式POWER品牌/事件/活动的强势营销模式银亿领墅？营垦销巡寿占亦位银亿PO短WE默R模式我下的护成熟锦三段挨式营酱销形象紧线：马始终养占据忙主流坐声音陕，始巾终占捉据领程导地进位蓄客险线：屯强线忆上、界深线允下，嫂双管幅齐下猪，短中期爆债破高端娇阵地赴、高努端形昨象圈层寸活动拖与线帖上媒滴体同肺步启美势；高品钩质的忌区隔晃性活技动诱舞发客战户联烛想，眉形成央价值同比准；36弯0度情糊景体凉验配膊合圈锅层专旱属活璃动引画爆开康售。初期丛线上拦媒体奇爆发彼性集随中出冻街，患配合蓬品牌巧落地穗，建秩立全针城高疯度；中期晓始终盲贯彻隶活动竖主线俱，配酬合多窑渠道皮媒体谁保温洲蓄势；展示慢面开纱放前马一周哲开始窄全面日媒体麻覆盖都，最革终推据出开项放信帅息。营销帆一段以事速件立题品牌营销徐二段以活扔动建忌形象营销狱三段以展捞示促改销售银亿PO右WE痒R模式桃下的返营销定策略孙线项目形象认知线下渠道投放力度线上媒体投放力度客户蓄积强度初期富：品隶牌阶倦段（8月上唤旬）中期都：形草象阶除段（9月中雁旬）末期鸣：开最盘阶终段（10月中予旬）营裹销罪策何略蓄客罪线——强势痛放大定“新摧江湾袍”区种域价潮值，滚围绕曲目标蜂客户筒地图醉进行肤蓄水祝；形象变线——通过揭活动夹诠释亩“市坏心法讲式纯采墅区泉”的动产品乞定位碰，与众老上顿海法涛式别伙墅联桃动，子提升鹅感知虑比准睡价值花；销售杆线——在产匪品展穴示区终落成肿后，盾放大倚“精气装醇芒品”炎产品血价值飘，凝载练说多辞，捞提高退成单御率。快仪速绑蓄扑客营销顶策略1锁怖定“敏新害江台湾练圈毯层继客虑户器地怀图”具体麻包含腔：杨棵浦周聪边钢屿材市灯场、恩浦东联洋蜜过江齐置业粒升级排客户滩、市堵心传答统商务区听外溢暗客户编；形式爽：路蕉演+植入睬渗透索蓄水新江汤湾圈钱客户稿截留王行动动作<公1斤>“上小海梦恢想”薪置业拆群体抓导入具体膏包含养：宁结波、榨温州剪、义评乌等小长三角跨浇境导各入类贪豪宅吹客户插群体则；形骡式：异地棋推广+产品渠说明咐会……动作<利2余>“富懒人圈默”商暂会及触银行VI顺P群体随导入具体饲包含坦：上书海浙揭商、仙闽商悼以及律多家醒银行独的VI苹P客户史圈子质推广妥；形领式：棵植入券式活执动与闭小众沙史龙……动作<串3擦>得业虚内者奇得天播下具体赵包括冈：媒敞介、恳房地豆产专射业群湿体等布圈层影响汉力建荐立，场进而桂带动撇口碑扇传播堤；形孝式：项目婆启动师媒体厚沙龙弊，纸离媒、象网络坐、电沫视、专业距类杂短志、债小众延展会……动作<惨4举>形攻象辩落蓄地营销算策略2形亦象酸落跌地，获“新相江湾笋”价恢值与骄“法宏式别隔墅感焰官”诸的衔贺接启势——大师绍眼中衫的老割上海经、大情师眼堡中的邪新江眼湾时间症：8月20日到9月20日(或样泊板房注开放记前一余月)邀请艘多位败知名芽摄影秩家，威共同系拍摄完老上战海法舍式洋迟房与菜新江涌湾区瓜域的统照片拨，并以《L供P》杂志侨以及《上海售画报》为主毯阵地廉，配避合东崭早、靠晨报绳（软猫文）常、星尚等匹主流抵媒体炭，持娇续预文热；驳最终挡在新壮江湾颤文化路艺术珠中心期举办细签售肃影展汗。动作<话1抚>蓄势——寻找罢上海看的奢渠华记僵忆时间怎：9月1日到9月30日配合耻影展府后的刷相片恭素材释，在耻上海葛知名朽的法办国别瞧墅，引入烛银行覆等高骡端客援户资啦源举共办系办列法顾国文规化、赚奢侈品蜡品鉴珠活动蓄，兼星容蓄柴客与泳抬升颤调性动作<种2左>引爆——永恒样经典La穴fi赵te年份钥酒拍江卖品肤鉴即普售楼椒处开品放仪采式时间佛：10月7日配合LA挠FI捧TE年份田酒拍燥卖以杯及拍狠卖后遭的品野鉴会嫂及豪蹈门夜举宴，税现场售亭楼处滋及样冶板房际全面丽开放贴，并窃启动砍首批《银亿属名流播会》入会仪杜式（京变向伸认筹雕）动作<珍3琴>营销飘策略3全面奋对接踩新江重湾一况线品搁牌开逃发商录产品维打造慨标准“精满装首醇裳品咳”诠仓释造声机势——假《全球脊视野帝缔造丽领墅》暨顶搂级供煎应商炒签约河即产侄品说梁明会时间疤：10月长江假(样板亲房开月放前能一周)邀请却合作帝商家竹在浦问东陆五家嘴组或外赚滩顶革级五倍星级傲酒店绕举办产品恒说明天会，场并建利立产霸品标酱准邀约膨客户荣：前形期接逼待客啦户以雕及媒述体资何源持膏续炒坐作动作<结1振>给面参子——走《上海泄首席留精装隐定制扔别墅遣公开》暨方枯可签典约银带亿，后法国宪馆雕旬塑落菊成仪份式时间损：10月长脚假后磁一周每户钳联排茂产品俊定制祖雕塑异选样百，并森邀请畜方可膝参加遵现场草雕塑椒落成邀约麻客户窜：前翁期接给待客意户以课及媒虽体资章源持旷续炒续作动作<菊2廉>活动初策略品牌坦期形象唉期产品蛋开盘债期蓄客古活动提升再形象戏活动锁客太活动罗斯务福会酒所媒句体沙曲龙启茫动会联洋哭巡演算：预抬计10第0组宁波询巡演孟：预勉计30组温州非及义巩乌巡府演：话预计30组静安渗寺、班淮海愚路、码浦东饱巡展辩：预毛计20悔0组钢贸惯客户唤产品反说明姿会：踪蝶预计50组浙商环、闽财商等哄系列仆客户膨群植注入性桂活动赤：预如计50组豪宅浙展会吼，预苍计：30组高端洁银行VI恐P客户命活动济，预死计每扮次15组，启累计60组其他减商会颂活动拳，预炮计30组大师权眼中扎的老宿上海五、大焦师眼谋中的被新江绘湾摄艘影系央列活泪动全球读峰藏级产品竹品牌齿签约黄说明啊会上海躁首席通精装孩定制险别墅告雕塑冷落成武仪式拉菲舟拍卖夕及样馒板房珍样板车段开遗放夜甩宴，判办理跃名流异会籍按照棍排期与，预妻计活稍动蓄视客数肿量约60蛋0组寻找务奢华蜻记忆军银行然、游搞艇会民等高折端客每户群对老上骂海别父墅植轧入式徐系列碰活动品牌机期（8月20日前娱）形象沉期（9月20日）产品霜开盘清期（9月20日后绣）报纸芹投放灰策略主诉恐求：17年银租亿对芝话百丙年上骆海主诉壶求：17年精源铸领枝墅，垫礼献扫新江庄湾主诉律求：都法式覆宫廷现美学弊生活乎全面责绽放主流征强势葵媒体那统一习集中滤播报兼；阵地妻选择伤：第节一财病经日站报、21世纪足、晨瓦报、逐东早版面倦选择场：正舍版封但面或刘封底碰硬广投放匪频率址：首维次活拔动亮急相内鸣一周村，共同计4次投放墙强度借：强蓄客论约10哈0组一线扯媒体此软文巩保温燥，次谨级报蕉媒活盈动联丘动阵地湾选择趴：晨盗报、赌晚报记、东屡早版面孤选择坚：围斑绕《大师》系类确活动什，组傍织软抱文及缺软文榴硬广蚊铺排等；投放折频率雅：东溉早连涨续四所周每滔周一信篇软尾文硬脸排，饭周两足篇软棚文；拨晨报疏与晚沿报每缠周间璃隔投悄放；投放必强度形：弱蓄客谎约10皂0组一线漂阵地论全面渠覆盖屿，次统级报自媒活揪动联所动阵地涨选择聚：晨块报、售晚报兔、东浴早、穿第一稿财经泰日报困、21世纪版面工选择扬：第城一财监经与21世纪卖为封问底整毁版，需东早缠、晨幕报、阅晚报胳出开畜盘当酸周外炼，可踪蝶选择骗内刊印半版投放叮频率坝：东莫早每飘周投狂放、扒晨报彻、晚斗报隔但周投薯