合肥市豪宅市场

合肥别墅市场研究2012.10.18姓名：学号：班级：工〈二〉PART1大势研读合肥市宏观环境年份市域人口城镇化水平2010年580万人62%2020年710万人74%城市分区：规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区合肥141发展战略：“一个主城、四个组团、一个滨湖新区”合肥近期向南重点开发建设滨湖新区老城区：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。区域状况经开区：

312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。区域状况从各区规划面积和人口指标来看，未来3——5年，合肥还将新增约50万的人口，这个群体中有5万人左右的高校毕业生，有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员，还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主，这给合肥未来的高端消费市场注入庞大生机。从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。城市整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。合肥未来将多个和老城区并举的中心区域滨湖新区老城区城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力，从而为价格提升和居住品质提高奠定基础；造城成为城市发展的主题，这预示着合肥进入大盘品质生活时代，开发商分化开始；港资、外资投资商尚未涉足合肥，表明城市的商业经济还相对落后，未来2年的发展仍将停留在住宅的发展上。企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可以得出判断企业盘点万科进入合肥作为中国房地产的领军者，万科于2008年4月成功拍得望江西路与合作化路两地块，标志着万科正式进入合肥房地产市场。随后，快速打造了在合肥的首个作品——万科金色名郡，并成功以精装房亮相市场，引起了业界及购房者的广泛关注，开启了合肥楼市精装房的新纪元。华润又一力作亮相合肥华润继谰溪镇之后，携其第二部作品——华润幸福里再度巨献合肥。绿城献给合肥的第三部经典之作绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。世纪金源、中铁的“造城运动”世纪金源打造的滨湖世纪城以其480万方安徽第一大盘的磅礴气势屹立于合肥滨湖新区，开启了合肥楼市新的格局。中铁国际城是隶属于世界500强企业中国铁建的中铁房地产开发有限公司开发，项目以220万方的超大体量的主城区建筑集群。碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市08年7月12日，碧桂园滨湖城盛大开盘。开盘半天130套双拼美墅，93套联排美墅即销售一空，开盘当日即吸引近5000人到场认购。企业盘点目前尚无具体的豪宅定义标准，对于合肥高端市场的层次界定，我司认为可以从以下三个层面进行：区域、产品和价格。合肥豪宅大致包括高层豪宅和别墅豪宅两大类。1、豪宅只是一个相对的概念；2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源；

3、豪宅要有气质和灵魂；4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。豪宅概念PART2合肥别墅时间代表体量建筑形态备注90年代初琥珀山庄别墅一期18栋2～3层独栋别墅8＃、18＃等是竞拍的，18＃为新加坡人（天荣公司）购走。另外的不少亦为家底厚重、华侨（旅日）购买。90年代中金凯花园一期、望园别墅约50栋2～3层独栋、联排别墅外立面采用挂板进口材料，精装修、车库以及二期的泳池，首次出现，但无露台或阳台设计。90年代未琥珀黑池坝别墅、世纪别墅38套左右2～3层独栋别墅与叠加别墅合肥别墅发展的过渡期，别墅只能靠好的地段叫卖。2000年代初和庄、维多利亚、碧湖山庄、蜀山名筑、怡景山庄200套左右2～3层独栋别墅与联排、叠加别墅合肥别墅发展的成长期别墅发展区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包河区碧湖云溪.1期独立、双拼别墅和双叠别墅183-24661000.67销售结束瑶海区帝豪·星港湾联排别墅250-28058001.4尾盘庐阳区恒泰·阿奎利亚叠加、联排别墅230-29045001.241期销售结束，2期未售庐阳区半岛一号双拼别墅、联排别墅180-290联排：6000双拼：65000.91在售政务区国建·香榭水都电梯别墅（12F）叠加别墅190-230电:6500,叠:80001.8剩1套经开区金星家园叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束蜀山区新华学府.春天联排别墅220-29084508.15剩1套蜀山区维也纳森林花园叠加、联排别墅216-29655000.9销售结束蜀山区御景山庄联排别墅236.5-2415900-8000元/M2）0.53剩1套合肥别墅项目分析区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包河区玫瑰绅城

联排别墅220-2408500-110002.67销售结束

包河区

众安·绿色港湾双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加）7000（联排）13000（独幢

）0.8内销售结束

包河区碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246均价：90007200-120000.67销售结束碧湖云溪玫瑰绅城半岛1号国建香榭水都澜溪镇阿奎利亚金星家园万振逍遥苑维也纳森林花园新华学府春天帝豪星港湾御景山庄和顺东方花园维多利亚蜀山名筑新开别墅楼盘少：近年来，市场上别墅供应量较小，整个市场主要为消化以前余量。包河区为别墅供应集中区域：以碧湖云溪为代表的东南板块，在08年新推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。政务区无别墅供应：目前政务区项目多为高层住宅项目，别墅这一高端产品供应量极少。在售别墅项目已售别墅项目众安绿色港湾合肥别墅项目分布1．别墅房型面积分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园

恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄

联排房型5室3厅4卫4室3厅3卫6室2厅3卫5室2厅4卫6室3厅3卫

5室3厅4卫4室2厅4卫

/4室4厅3卫3室4厅3卫面积（㎡）236-256216.3-296.4270-290/236.5-241叠加房型3室2厅3卫4室3厅4卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室2厅3卫

5室2厅3卫4室3厅3卫4室2厅3卫4室3厅3卫/面积（㎡）171-240（3-4层含阁楼面积）189-198230-280208.2-220/联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290㎡左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220㎡左右。合肥已售别墅项目分析2．别柴墅价释格分浴析⑴联排骨别墅锋价格免分析合肥线原有岔联排树别墅于的单涨价在28收00侵-7欢00勾0元/平方朴米之定间，余其中激东方芹花园爱由于晨地理利位置爪较偏付价格狼最低与，仅改为28谋00元/平方参米；且碧湖临云溪扒由于狱距离贡市区苗较近触，并终且联阵体别晌墅临优湖位且置较棋好，商价格咸最高街，达跳到68闭00元/平方奖米。订总体夺来看声，合长肥原珠有联旅体别宽墅的堪单价卫主要完在45墙00赴-6搜00肝0元/平方虾米之应间。和从总堆价上沫看，而原有皮联体司别墅收的单宁套总攀价在90拾-1佣80万元坡之间宇，其货中主险要总北价在11巾0-添14耗0万元嫂之间飘。⑵叠加劝别墅损价格萄分析合肥河原有祸叠加室别墅识的平冠均单建价主邪要分啦布在40邀00隆-4幻玉65股0元/平方联米之恨间，主力思面积叠主要殊分布膊在18涉0—浓23湿0平方轰米；荡单套束总价舟主要技分布绒在90万-1钓10万元株之间贷。3．总逼体规宋划分敢析项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率碧湖云溪85.360.67国建·香榭水都10181.8维也纳森林花园20180.9阿奎利亚95118（其中别墅约10万）1.24蜀山名筑740.57御景山庄5．452.90.53和顺·东方花园13171.3整体热来看符，占界地面娃积不却等，准容积散率不勺是太灯高，抚在0.墨53玻—2浓.6蚂7之间娘。纯权别墅凡项目辛占地捆面积芬较小雀，最搞大的8万平酱方米舱，最蒙小的5.看45万平西方米犁，容加积产率在0.博5-悼0.骄7之间绝。混闸合型谱的项锅目，喝由于烧受到皮其他晚物业熄类型登的限司制，筒导致源容积梨率偏弊高，苏最高产可达2.案67，是宽纯别倾墅项伟目容款积率苏的倍疾，最貌低也稼仅为1.隶24。4．层殿数分投析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排地上3层3层3-4层/3层地下1层1层1层/1层叠加4层带阁楼4层4-5层4层带空中花园/合肥来市原施有各浓别墅却项目弟在层达数方夕面没油有很舟大的啄差异肝，联尚排基近本上斧为地斥上3层，绣地下1层，猪叠乖加式典别墅船一般旅是4层，蜘下面卵一、地二层压是一搂户，垂上面督三、网四层跳又是现一户销，部缴分叠霜加别孕墅带滩地下姐一层流。5．面猛宽和西进深项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排面宽(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8进深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9叠加面宽(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/进深(m)10.8-1414.114-18.710.05/从上谷表我萝们可芹以看肉到，慢合肥序市的燃原有蔽的几挥个主并要别驾墅项糊目的迷面宽叶进深昼比大免概都物在3：5左右疼，这样勿的设伯计，都既可暂以保枕证光碗线的暮充足回，又秋保证本各个邮房间栗的合受理分催布，钥给业患主提递供了叛更高诞品质的间生活拘。6．车垦库、监露台弯及花博园项目碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排车库地下、半地下地下一层/地下露台1-3层各有一个露台12-1518.4-57.6/9-13.2花园前花园，两端60㎡左右，中间40㎡左右前后花园，面积约35㎡前花园，面积约20㎡/无花园叠加车库指定车位地下停车场地下、半地下地下停车场/露台3-4层有一面积约10㎡露台无露台3-4层露台南北露台且北露台上层挑空/花园1-2有一面积约25㎡前花园前后花园，面积约30㎡/拥有入户花园和空中花园/从合抽肥市脾原有吉几个棒大型凭别墅榨项目隔来看编，联奴排别虽墅多君以地迈下、吩半地渠下车揉库为斜主，室而叠裙加别远墅大砌多没急有独线立车两库，恒由园去区统雅一指鉴定停鼓车场原所。顽露台事和花毯园是秘中国基人传题统居初住习你惯必恢不可争少的理部分被，南酷花园朝、南选露台休的设婚计也闷保证相了最鱼佳的横采光佩和日业照效蜂果。泳从原珍有情躲况来配看，真各别梨墅项桂目也凶是尽镰最大但限度祖的留迈出了钥露台美和花绕园的雁位置咽，给砌业主才一个谈充分炼享受量的空烈间。7．建故筑风怎格和枝景观忧风格项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄建筑风格欧式欧式欧式现代简约欧式景观风格中式中式意大利风情无无建筑摔风格紧和景乓观风秆格是铸各别隶墅项挪目标拿新立炮异的扫重要饥方面鬼之一耀，各油别墅螺园区只的风严格大巩多为中西享结合滚，欧胆式的坦建筑验加上茅中式超的景遗观，环符合闯大多药数人砖的审遵美观疏点。绪对于戏别墅氏项目导来说骑，它的龙顾客责群体非是属懂于那崇种30冲-5谋0岁之毅间，挺事业取有成续，收碍入、斯家庭株稳定椅的成诸功人梳士，更大多馆数客户蓄比较土喜欢肚那种废中西测结合交的园死区风俱格。鼓此外垒，在业外立辈面的糠选择源上，全多以么文化辰石和讲陶土触瓷面砖唐为主棵，一罗方面钓比较幻玉美观辟，另屡一方亡面与挪欧式腿的建锁筑风胃格也谦比较摄吻合驴，符泳合大弱多数同顾客充的审美哪观点堪。附：肯合肥话市各烛区域钉近期央住房吵需求创量8．配省套项目名称内部配套碧湖云溪1期会所、幼儿园幼儿园、游泳池、健身馆、网球场、羽毛球场国建·香榭水都会所、游泳池、商业街维也纳森林花园SPA会所、游泳池、健身房、壁球场、网球场、棋牌室阿奎利亚会所、商业门面御景山庄会所、幼儿园和顺·东方花园酒店、会所、天然湖别墅法作为红一个垂高档规物业重形态斩，因萌其自咐身的洁特殊童性和驰土地准的限押制性缝，大僵多位纤于市状区边逮缘地阵带，贼因此驾其内泥部配捕套也裁是必病不可型少的差。现女有别援墅园娃区的但配套险多包赔括会言所、段游泳稍池、弹健身弹馆、合小球写类场影所、诉商业鸡街等搜。PA苹RT3合肥裹高层成豪宅区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况政务区恒大华府混合豪宅3854小高层（大户）高层（普通）84—310㎡222㎡、306㎡开盘共推出2#、3#、4#、6#、7#、16#、17#、20#楼600余套房源，其中222㎡、306㎡两种平层大户；开盘销售1.8亿经开区国耀一方城混合豪宅459高层180－270㎡180－270㎡首推星空国墅56套（内复式）已售罄蜀山区华润幸福里混合豪宅-小高层、高层、多层花园洋房80-303㎡141-147㎡303㎡为花园洋房即将推出，目前销售状况良好蜀山区万科金色名郡混合豪宅4000多高层（精装修）85㎡、143㎡143㎡08年11月开盘，销售火爆。目前销售状况良好合肥项豪宅区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况蜀山区华地学府名都混合豪宅1868多层电梯洋房、高层、小高层80㎡-280㎡265㎡-280（多层洋房）184㎡-195㎡（高层）中央御府·08.9月6日开盘，首期推出80㎡-280㎡观景高层、空中院馆、电梯洋房包河区绿地海顿公馆混合豪宅1000多高层81-137㎡137㎡四期mini墅，有81，89，130㎡户型，上下两层的设计，开盘均价5000元/㎡。简爱城16日81-137㎡房源开盘，4800元/㎡。包河区绿城玉兰公寓混合豪宅1300高层64-200㎡142-200㎡在售11#、12#、13#楼64-200平米住宅；5#楼89平米二居，142平米三居;8#142平米住宅，89㎡两居；64㎡精致美宅。合肥诞豪宅定义醒高层缘瑞豪宅惯研究旦范围定义寺一：存在乌户型型面积14宏0平米绞以上弹并占愿一定跳比例冤或存拜在豪嫩宅产茅品特寸征如曲创新定户型缸、精处装修定义牲二：售价覆比区惨域平缸均价筋格高10报%~够20迟%定义急三：项目状形象在定位堵于豪耻宅，耻面向假高端扑客户战推广高层乏豪宅避空间蛇分布脏特征高层伤豪宅价项目猾多为范零散楚分布料，未爪形成馆区域驱规模须，没蕉有明哨确的止豪宅军区概搁念。目前构高层扇豪宅煤项目省多远奇离市架区，铜内环谢内豪位宅产夜品供歼应量急极少看。内环萌内豪漂宅产体品市散场需唱求旺刊盛，继供不乏应求福。国耀聚一方嚷城华地宽学府牢名都恒大待华府万科胀金色匪名郡华润耽幸福帅里绿地标海顿臂公馆绿城粱玉兰茫公寓一环欠线高层捧豪宅很项目沉类型残与户枪型结档构特烤征现有来的高夸层豪直宅项婆目中幻玉，户扬型结腥构以损跃层孝式结比构为克主，欧如国傅耀一柱方城尝的“途星空由国墅歼”为公完全锋的跃煮层结洲构，虏还有棍其他钞的主惠要分拴布在救建筑薯的顶辱层，赵占了父绝对岛比重片；平泳层结彩构”衰项罚目仅情占少递数，霜仅有礼恒大挂华府沈部分唐采用成了平否层结妹构。现有宁的高啊层豪偿宅项炒目类摧型主彩要以诸“嘱混合铲型”雷规划敢为主饶，在勾项目胆地块卖内景蜓观、溜地段凭等价弓值最姓好区比域开华发大怀面积钓“楼职王”判户型代，以疼强调度项目喇的高养端品铜质和营圈层栗感受行。其汇他区把域则掠以中纸小户深型规妙划为焰主；雅如恒漏大华寨府和蜜国耀义一方飘城等见项目蔑。高层观豪宅捐销售摩单价区域项目销售均价（元/平米）蜀山区华润幸福里5500华地学府名都5300万科金色名郡6700（精装修）包河区绿城玉兰公寓6000绿地海顿公馆4800（mini墅：5000）政务区恒大华府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精装折实价）经开区国耀一方城6100从目茧前高啦层豪园宅的斧销售休价格裤分布销来看重，高寄层豪首宅的躬销售袋价格叛集中铸在“49秒00－67唐00元/㎡连”之间扒（毛争坯房赵）。从项捷目销饿售进连度上慰看，粮高层匆豪宅掌项目牲整体臂销售无火爆笛。国碍耀一矩方城5月份情首推50套房题源，举目前胡已售宜罄；豆恒大红华府6月28日开到盘，迎也获健得了间很好盯的销哪售业惑绩。扎开盘代整体触销售扭情况课理想坐。这煎说明尸目前忆合肥已的高舌层豪傻宅的勿市场巩认可逃度已辽很高廊。高层简豪宅栗总价疲范围区域项目销售总价范围（万/套）蜀山区华润幸福里44-166华地学府名都78-95万科金色名郡50-80包河区绿城玉兰公寓85-120绿地海顿公馆39-66政务区恒大华府43-162经开区国耀一方城110-165从目处前在呜售高尘层豪食宅的掀销售专总价竟格分亭布来已看，末高层蹦豪宅协的销洗售总迈价格笼集中尾在80万-1王20万之间撑（毛用坯房买）。高层绕豪宅斜户型紫面积拣区间恒分布区域项目面积区间（平方米）蜀山区华润幸福里80-303华地学府名都148-180万科金色名郡85-143包河区绿城玉兰公寓142-200绿地海顿公馆81-137政务区恒大华府84-310经开区国耀一方城180-270从目坏前在分售高趣层豪馅宅的弹面积齐分布吼来看冲，可鹊分为彼两段释，中拿小户省型面享积区发间集安中在80平米-1客40平米之间秆，大似户型闪面积盲区间旨集中姥在14挂0平米-2始00平米之间钞。可提驰升品电质的谢其他瞧配置标准侄层层沫高为3米以蹦上，帮客厅奴挑高仆，可于提升灶大户球型产序品内绒部空肌间舒提适度精装依修，温目前齐高层中豪宅军项目翅中有偏一部竿分提匙供了盆成品乎房供谦应，刷以提弯高项咏目自逮身价灭值，饥取得馅客户滨认可入户增大堂励及公栏共部址分精暮装修豪华执会所歇等奢规华配烘套及稿景观际资源高层杏豪宅桂未来隐供应按分析合肥保未来璃豪宅孙供应懂具有水以下些特点愚：高层淹豪宅副市场塔供应怒量在照逐步衡放大玻，市叨场普以遍看崇好未吗来需血求；品牌渣开发荒商仍狂然是岔开发最高层嚷豪宅手项目家的主谱力军晶；高层筹豪宅刊项目衰零散绪分布旅，内欣环高庄层豪玩宅项箩目供玻应较舅少；客户衫需求绵为主今导，尺高端痕项目胆内涵另将全模面升分级。合肥虫高层赤豪宅弦研究肯结论合肥聋目前粗市场纽奉供应射的高盯层豪统宅总抬量较阁少，悬但在磨未来歉供应累量有恨所放中大。绢有两铅方面床的原演因：1、土仔地资吃源逐疯步稀雕缺，未高层适产品斥必然红是未挣来的语主流毛方向租。2、受海品牌恢开发碧商的竟引导茫，合箭肥消掘费者继对高麦层豪塔宅的晃认可戏度逐诊步增泡加；合肥术目前商市场骆供应点的高屿层豪掩宅产题品多项依赖轿外部佩价值颂，自系身产茂品品辛质不伯高，予与普锡通高倘层产草品没发有拉组开差姥距。市场易并没刃有建划立高备层豪芬宅的柔界定哀标准绣，但斗这种番状况虫在未候来有倡望得秀到缓启解。市场涝发展绍处于型初期谱成长恼阶段离。合滔肥市絮的高棉端住社宅项闭目更替多浮锻于表劫面包活装，在概煎念定距位、扣产品糕内涵寻、功区能创