四星级国际温泉大酒店项目可行性研究报告

国际温泉大酒店项目可行性研究报告-108-目录1总论 51.1项目核心目标 51.2项目背景 51.3项目概述 71.4项目承建单位概况 81.5项目建设的规模和内容 81.5营运与管理 91.6项目总投资和财务评价 101.7效益分析 101.8主要经济技术指标 111.9可行性研究报告编制说明 121.9.1可行性研究及报告编制依据 121.9.2项目的主要研究内容 131.10项目综合评价和研究结论 131.10.1综合评价 131.10.2综合结论 141.11建议 152项目背景及建设必要性 172.1项目背景 172.1.1旅游和酒店行业的宏观背景 172.1.2行业背景：旅游业快速发展亟需旅游配套设施的完善 182.1.3市场背景：高端星级酒店市场前景十分乐观 182.1.4鲁山县推进旅游强现建设势在必行 192.1.5鲁山县旅游配套资源“短腿”，制约旅游业发展 202.1.6鲁山旅游产业发展面临良好市场机遇 202.1.7国家规划与产业政策：为酒店项目的建设的发展提供了政策基础 212.1.8区域政策：地方十二五规划及产业政策对酒店行业支持力度大 222.2建设必要性 252.2.1城市名片，提升城市形象的需要 252.2.2是加快鲁山县旅游国际化进程，促进旅游业发展的需要 252.2.3是鲁山县推进旅游强县，完善旅游服务设施的要求 262.2.4有利于完善鲁山酒店服务体系，提升旅游服务产业综合实力 262.2.5有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力 262.2.6增加县域税收，培育新的经济增长点 262.2.7发挥优势，发展有特色的酒店项目 272.3高端星级酒店市场环境深入分析 272.3.1酒店行业的重要性 272.3.2利好政策有助于酒店行业的发展 282.3.3人均出游次数增长、消费水平提高，对高端酒店的需求不断增加 282.3.4我国旅游市场的火爆，亟需酒店等旅游配套设施的完善 292.3.5会展业的发展成为高端星级酒店不断增加的重要因素之一 293星级酒店市场分析 303.1我国酒店行业地位及特点 303.1.1酒店的产业地位 303.1.2酒店行业特点 313.2我国酒店行业的总体发展概况 313.2.1我国酒店行业发展形势分析 313.2.2我国酒店市场规模分析 323.2.3我国酒店档次分析 353.2.4我国酒店类型和品牌 363.2.5我国酒店分布区域 363.2.6中国酒店市场结构分析 373.3我国酒店行业的发展趋势 383.4河南省星级酒店市场 393.4.1酒店数量 393.4.2业态特点 393.4.3酒店行业数据分析 403.4.4未来市场发展预测 423.5项目市场运营方案 423.5.1项目方案 423.5.2项目定位 433.5.3酒店运营模式 433.5.4项目推广宣传方案 443.4.5初步销售策略 453.5.6营运和管理 464项目选址及建设条件分析 494.1项目选址 494.2建设条件分析 494.2.1资源环境优越 494.2.2交通快捷便利 504.2.3旅游资源丰富，产业发展势头良好 504.2.4教育条件良好 514.2.5卫生事业完善 514.2.6电力设施充足 514.3区位建设分析小结 525项目规划方案 535.1建设内容及规模 535.1.1客房方案 535.1.2功能要求和总平面布置 545.1.3建筑功能分区 555.1.4工程建设指标 555.1.5后勤设施 565.2经营业务 565.2.1客房服务 565.2.2会议、展览、展示服务 565.2.3餐饮服务 575.2.4娱乐服务 575.2.5其他服务 575.3功能布局与建设基本思路 585.3.1功能设置 585.3.2酒店设计建议 585.4酒店建设标准 595.5酒店规划及装修设计规划 605.5.1主楼设计 605.5.2酒店内部景观设计 615.5.3酒店大堂设计 615.5.4餐厅和酒吧设计 625.5.5温泉游泳休闲区设计 635.5.6酒店客房设计 645.5.7酒店会议中心设计 655.5.8其他休闲区设计 665.6主体工程装修方案 675.6.1建筑工程 675.6.2外装饰改造 675.6.3内装饰 685.7配套工程方案 695.7.1给排水改造 695.7.2暖通设计 705.7.3电气建设方案 715.7.4通风与空调工程方案 715.7.5智能工程 725.7.6公共广播工程方案 735.7.7IP智能视频监控系统 735.7.8客房无线网络系统 746安全及消防 766.1劳动保护与安全卫生 766.1.1劳动安全 766.1.2卫生防护 766.2消防安全 776.2.1消防措施 776.2.2消防管理制度 787节能分析 797.1节能标准及规范 797.2节能措施 797.2.1建筑节能措施 797.2.2节水措施 797.2.3公用工程节能 807.2.4主要管理节能分析 818环境影响评价 828.1编制依据 828.2污染源 828.2.1项目改造装修期对环境产生的污染 828.2.2项目运营期对环境产生的污染 838.3环境保护 838.3.1项目改造装修期的环境治理 838.3.2项目运营期的环境治理 838.4环境影响评价 848.4.1防治措施的合理性 848.4.2环境影响评价 849项目管理及劳动定员 859.1机构设置及职责 859.1.1设置原则 859.1.2组织机构 859.1.3劳动定员 879.2人员培训 889.3销售激励制度 889.4营运和管理 889.4.1遵循的标准 889.4.2营运管理计划 8910项目建设进度规划 9010.1项目建设工期 9010.2项目实施进度表 9011投资估算与资金筹措 9111.1总投资估算及资金使用计划 9111.1.1投资估算依据 9111.1.2总投资估算 9111.1.3资金使用计划 9211.2资金筹措方案 9212财务效益分析 9312.1评价说明 9312.2财务效益与费用估算 9312.2.1销售收入及其税费计算 9312.2.2总成本费用 9512.2.3项目总成本费用 9512.2.4项目年效益预测 9512.2.5项目投资盈利能力 9513项目综合效益分析 9613.1项目对GDP、产值和税收的经济效益 9613.2对就业的收益 9613.3对产业结构的影响 9614综合结论和建议 9714.1项目综合结论 9714.2建议 9715财务附表 991总论项目名称：鲁山县国际温泉大酒店项目建设地点：平顶山市鲁山县建设单位：某某投资发展有限公司项目占地：100亩总投资：1.5亿元建设期：2年联系人：联系电话：1.1项目核心目标1.2项目背景1、旅游业市场前景广阔，旅游业的快速发展亟需旅游配套设施的完善随着中国经济持续增长，居民收入水平稳定提高，在“衣食住行”等基本需求得到满足之后，人们的旅游消费意愿逐步提高。2010年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。随着旅游业的快速发展，要求相应的旅游服务配套设施进行完善，跟上旅游市场的需求。2、“旅游立省”战略实施优化了外部环境《河南省“十二五”旅游产业发展规划》提出：“提升旅游住宿业。按照“布局合理、结构优化、功能完善、特色突出”的思路,构建与我省旅游产业发展相适应的,集星级酒店、经济型酒店、文化主题酒店、度假酒店、汽车旅馆、特色农家宾馆等为一体的多元化住宿体系。大力发展高档星级酒店,引进香格里拉、喜来登、凯悦、雅高等国际知名酒店管理品牌,提升高档星级酒店服务管理水平。积极倡导低碳绿色酒店经营理念和“金钥匙”服务理念。到2015年,建设30—50个五星级酒店(力争每个省辖市均有1—2家五星级酒店)、100个四星级酒店,形成一批文化主题酒店和经济型酒店,培育30个特色农家宾馆示范区域。”这奠定了河南省旅游业发展的政策基础，特别是旅游服务业及酒店行业的未来发展，前景均十分看好。3、鲁山县“旅游强县”战略的推动，与旅游配套服务市场供需不平衡提供了动力《鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划》提出：加快旅游产业发展。坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县。加快瓦屋金汤山温泉滑雪旅游度假区、大汤山温泉度假村等项目建设进度，开工建设御景湾度假村、广州宏隆（鲁山）温泉度假酒店等项目，进一步提升旅游接待能力。基本建成西竹园与马公店-下河2个农家乐示范区，提升农家乐旅游发展水平和带动能力。强化旅游宣传营销，强势推介鲁山旅游品牌，全年接待游客突破820万人次。”同时，鲁山县旅游产业体系不够完善，旅游住宿、餐饮、娱乐、购物等“短腿”现象明显：全县拥有旅游宾馆、饭店29家，其中温泉酒店4家，星级饭店6家，星级餐馆1家。农家乐旅游接待服务区30余处，涉及8个乡镇30个行政村，农家乐宾馆446户，床位9681张，从业人员3000余人。有旅行社4家，专业导游和讲解员120多名。而据权威数据统计，2006～2010年，全县共接待游客1690万人次，创造旅游直接收入7.22亿元，社会效益43.25亿元。但是，旅游配套设施远远不能够满足旅游市场的需求，特别是星级酒店的数量，跟不上旅游业发展的需求，严重制约了鲁山县旅游业的发展步伐。因此，鲁山县在大力发展旅游业的同时，要不断完善旅游服务配套设施建设，提高旅游接待能力与城市形象。4、国家规划与产业政策为酒店项目的建设的发展提供了政策基础《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出：“把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点”和“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”，将“积极发展旅游业”作为建设现代产业体系的重要内容。这一系列政策也都将推动旅游服务业发展。1.3项目概述本项目将在鲁山县东南2.5公里，紧邻311国道处，建设打造一座于集温泉养生、住宿、餐饮、娱乐、停车、会务为一体的综合性四星级大酒店。酒店以温泉养生、旅游住宿、商务会议为基础，以餐饮、娱乐为重点，力争在项目建设区打造一所特色鲜明的综合性休闲旅游型酒店，项目将采取差异化经营的模式，以温泉特色为基础。项目将利用鲁山县优越的地理位置和充足的旅游客源，完善现有旅游配套设施。项目建成后将成为项目建设地的新的地标，能够有效的提升城市形象和地区在省内外的影响力；同时本项目在促进当地旅游业的发展和带动相关产业发展有着重要的意义；本项目更大的深层意义在于能够现实鲁山县“旅游强县”的发展目。项目建设单位以其自身优势、成熟的团队、充足的资金，打造当地最独具地域特色的国际温泉大酒店。酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、绿色桑拿浴、休闲娱乐设施及服务取得收入并实现利润。国际温泉大酒店预计总投资为1.5亿元，规划面积为100亩，总建筑面积70400㎡，建筑楼层共16层。各类客房712间，设有特色温泉区、中西餐厅、KVT、桑拿浴室、酒吧、健身室等，娱乐设施一应俱全，能够满足不同旅客的需求。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为鲁山县管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级酒店。本项目建成后，预计将形成年营业13086.2万元，预计可实现年新增纳税额1770多万，同时，能安排就业人口300余人，更能带动周边旅游业和相关产业的发展，从而实现旅游资源与酒店服务业的资源互补。国际温泉大酒店建成后，将引进国内一流的酒店管理公司进行专业化管理，使之成为鲁山县最独具地域特色的高档商务休闲酒店。本项目凭借其专业的酒店经营理念和综合性的服务项目必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。本项目有良好的盈利空间及广阔的商旅客源市场，可行性很强。1.4项目承建单位概况1、项目承办单位某某投资发展有限公司成立于2012年3月22日。公司位于鲁山县人民路东段北2号楼，注册资本5000万元，经河南省鲁山县工商行政管理局批准合法营业执照。公司类型为有限责任公司，营业执照号码为：410423000010528。公司经营范围包括铝石、铝矾石、沙石、耐火材料、建筑材料、机械设备的购销及旅游开发、餐饮、食宿等。公司拥有400多平方米的办公空间，目前公司现有员工50余名，其中高级管理人员4名。2、项目投资主体项目投资方合作方为香港昊中怡德投资发展（集团）有限公司。1.5项目建设的规模和内容1．建设地点：本项目建设地点位于鲁山县城东南2.5公里处，张店乡小郭庄村南，鲁山县一高新校址北，西邻311国道，东侧为空闲地。2．营业规模：本项目建设完成并正式营业后，年营业额预计达13086.2万元，年创利税1770多万元。3．项目建设期：本项目建设周期预计为两年，开工建设计划在2013年9月，计划在2015年的十一期间试营业。4．项目建设内容及规模：（1）国际温泉大酒店项目建设规模为16层，712间客房，主楼总建筑面积达70400平米的规模，达国际四星级标准的酒店。（2）项目配套及服务：酒店有温泉游泳、温泉桑拿、酒吧、茶座、健身、棋牌、卡拉OK、洗浴、餐饮部、停车场等公共健康娱乐设施，提供客房服务、会议、展览与展示服务、商业服务、餐饮服务、及娱乐服务等。（3）设计特点：酒店的方案设计充分考虑到地理的优越条件，力求营造优美环境，在功能方面作了大量超前的设想，以适应四星级酒店的使用功能。主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方形成30米×50米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了500多个车位以备来宾使用。主体建筑设有客房712间。裙楼设客梯电梯4台，塔楼设高速客梯5台。大厅空高3层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。5．建筑功能规划（1）国际温泉大酒店，是整个鲁山县东南部旅游和高级会晤总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待、旅游接待。（2）含总统套房、高档商务套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、商务单间、商务标准套间和残疾人房间等700余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为1000人次。（3）商务中心、休闲娱乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、KTV、绿色桑拿、高雅茶座等基础配套功能配置。（4）国际温泉大酒店，将打造为地区内最具特色的四星级综合性酒店，将有填补鲁山县缺乏四星级酒店的空白，将有效的提升鲁山县知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。1.5营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供超四星级标准的服务。也将建立四星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.6项目总投资和财务评价1.投资规模项目总投15059.54万元，其中建设投资14059.54万元，铺底流动资金1000万元，建设期利息0万元。表1—1项目投资投资规模表项目金额（万元）结构比率固定资产投资14059.5493.36%建设期利息00铺地流动资金10006.64%合计15059.54100%2．资金筹措项目总投资1.5亿元，全部由香港昊中怡德投资发展（集团）有限公司出资。3．财务评价项目预计正常年营业收入13086.2万元，年利税达1773.66万元，项目投资财务内部收益率为25.87%（所得税后），项目为高收益；财务净现值大于零，投资回收期为4.58年（不含建设期）。财务指标表明，本项目在实现预期投入和产出的情况下，在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。1.7效益分析项目建设完成后具有良好的社会效益和经济效益。（1）该项目前期施工建设可以为当地人提供建筑服务岗位；建成后，项目将在各环节提供就业岗位，整个酒店的运作需要中高级管理人员、技术方面的人员以及服务等方面人员，同时绿化、保卫等方面也会提供大量基层岗位，可直接提供就业岗位300多个，这将为解决当地就业问题做出贡献。同时间接带来旅游服务业、零售业、交通运输行业的500多就业岗位。（2）按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，本项目投资预计能为GDP贡献15000万元*30%=4500万元，按2年期计算，每年将带动GDP增长2250万元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算，还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。本项目正常运营后，每年可实现营业收入13086.2万元，预计每年将为政府提供稳定的税源，增加各种营业税金及附加、所得税等共计1770多万元。1.8主要经济技术指标表1—2项目主要经济技术指标一览表序号指标名称单位指标值备注1运营规模万元/年13086.21.1客房收入万元/年8186.21.2会议收入万元/年15001.3餐饮收入万元/年24001.4其他收入万元/年10002用地面积亩1002.1建筑物占地面积平方米96002.2建筑物总面积平方米704003主要原辅材料消耗3.1原材料消耗万元/年654.313.2水万元/年3003.3电力万元/年5004项目建设期年25项目总投资万元15059.545.1工程建设投资万元14059.545.2建设期利息万元05.3铺底流动资金万元10006资金筹措方式6.1银行贷款万元06.2自有资金万元150007营业收入万元/年13086.28税收万元/元1773.668.1销售税金及附加万元/年65.438.2营业税万元/年654.318.3所得税万元/年1053.929总成本费用万元8150.7910净利润万元/年3161.7511财务评价指标11.1项目投资财务内部收益率所得税前%32.4%所得税后%25.87%11.2项目投资回收期所得税前年4.00所得税后年4.5811.3财务净现值（ic=18%）所得税前万元7886.25所得税后万元4159.231.9可行性研究报告编制说明1.9.1可行性研究及报告编制依据——《国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》——《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发2010第32号）——《中原经济区发展规划纲要》¬——《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》——《河南省旅游产业十二五发展规划纲要》——《平顶山市国民经济和社会发展第十二个五年规划指导建议》——《鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划》——《四星级酒店建设标准》——《中华人民共和国环境保护法》——《中华人民共和国安全生产法》——《中华人民共和国劳动法》——《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）——项目所在地有关基础资料——委托方提供的项目提高的资料。1.9.2项目的主要研究内容（1） 项目背景及市场预测分析；（2） 项目建设规模、功能分区划分及（3） 服务方案；（4） 项目选址条件、工程建设装修技术方案；（5） 节能、环境保护；（6） 企业组织、劳动定员、项目管理及实施进度计划；（7） 投资估算与资金筹措；（8） 财务评价；（9） 综合结论及建议。1.10项目综合评价和研究结论1.10.1综合评价1．政策可行：我国政策鼓励旅游业和酒店服务业相结合，积极发展出旅游业和旅游配套服务行业；国务院《关于加快发展旅游业的意见》的出台，标志着旅游业发展成为国家战略。国务院《关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》指出大力发展旅游业，加快旅游业发展创造了前所未有的机遇。这就为酒店等旅游配套相关行业发展带来了行业政策支持。项目建成后将弥补这一空白，成为鲁山县重要的旅游服务配套项目与政府形象工程，项目与当地政府招商引资形成对接，项目的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。2．区位可行：本项目所在地鲁山县城区东南2.5公里，紧邻311国道。该区位可辐射到平顶山市及周边城市。该项目地处的交通环境十分便利通畅，地理区位优势明显，周边环境优越，是旅游资源大县,在河南省占有重要位置。旅游资源的丰富性、多样性、独特性和垄断性都比较明显。所处位置及其周边基础设施齐全。本地居民的消费理念虽然较为理智，但有强大国内外商务、旅游及接待的消费群体，车流人流势头盛旺，商机勃勃，有着充足的潜在客源。因此，本项目区位可行。3．市场可行：加快发展旅游业已成为鲁山县的共识，2013年，鲁山县确立了坚持“旅游立县”战略，预计2013年全年接待游客突破820万人次。但四大劣势制约着鲁山旅游产业发展：国家扶贫开发县，经济基础较为薄弱；产业体系不够完善，旅游住宿、餐饮、娱乐、购物等“短腿”现象明显；管理体制有待进一步理顺；科学开发问题突出，有待整合、提升。据权威数据统计，2006～2010年，全县共接待游客1690万人次，创造旅游直接收入7.22亿元，社会效益43.25亿元。但是，旅游配套设施远远不能够满足旅游市场的需求，特别是星级酒店的数量，跟不上旅游业发展的需求，严重制约了鲁山县旅游业的发展。因此，本项目市场可行。4．效益可行：本项目具备良好的经济效益、社会效益和生态效益。经济效益：本项目总投资1.5亿元，项目正常年预计年创税收1770多万元，每年带动GDP增长2250万元，可为政府创造稳定的税源。此外，项目投资少、回收快，盈利能力较强，正常年营业收入可达13086.2万元。社会效益：本项目建成后可招聘300多人，能带动当地的就业；此外正常年每人每年收入可超过3.6万元，对于提高居民生活水平具有重要的意义。同时项目建成之后，可带动上下游及关联产业就业，促进当地经济的健康有序发展。1.10.2综合结论1．本项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、国务院《关于加快发展旅游业的意见》、《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划》、《河南省旅游产业十二五发展规划纲要》、《平顶山市国民经济和社会发展第十二个五年规划指导建议》以及《四星级酒店建设标准》等一系列相关政策和行业标准的要求，符合国家产业政策。2．本项目进行了长期深入细致的前期调查和论证，提出的建设方案切实可行，设计的建设规模、建设内容科学合理，项目建设的组织管理模式规范严谨；项目的实施，对发展当地旅游业及服务业、带动区域的发展、经济发展和社会稳定起着重要的积极的作用。项目建成后能够有效的提升城市形象和地区在省内外的影响力；同时本项目在促进当地旅游业的发展和带动相关产业发展有着重要的意义；本项目更大的深层意义在于能够实现鲁山县“旅游强县”的发展目标。总之本项目具有显著的经济效益、环境效益和社会效益。3．本项目建设地位于鲁山县东南2.5公里，紧邻311国道，地理位置优越、旅游资源丰富且当地无四星级高端酒店。项目总投资1.5亿元人民币，项目预计正常年营业收入13086.2万元，年利税总计达1773.66万元，项目投资财务内部收益率为25.87%，项目为高收益；财务净现值大于零，投资回收期短）。本项目有良好的经济效益，且对建设地经济发展起到巨大的推动作用。4．本项目对建设地环境影响小，不涉及地下文物问题并且绿化面积大，还能一定程度上提升城市的形象，有利于城市的建设和绿化。综上所述，本项目符合国家产业政策，市场前景较好，技术、环境、经济均是可行的，项目的实施具有良好的经济效益和社会效益。1.11建议1.总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性温泉度假商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。2.酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。3.酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。4.酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。5.酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。6.酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。7．本项目能充分利用当地特有的政策优势、地域优势和旅游优势，能安置当地居民就业，带动相关产业发展；本项目获得土地是本项目成功关键。8．项目的现金流风险。在现阶段外部环境不是很好的时候，项目的投资应谨慎，特别是项目的资金要控制好，预留足够的流动资金，实现项目的顺利、快速建设运营。9．本项目在建设和装修过程中应多听取有关专家的意见和建议，对于建设和装修过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析论证。在设计监理和施工的过程中，吸取省市类似项目的建设经验，采取合理可行有效的技术手段，确保工程万无一失。10．初步设计编制做到了理论与实践相结合，项目建设目标、建设内容符合项目可研批复的要求，同时项目能带来良好的经济效益和社会效益，建议尽快实施。11.本项目的差异化经营才是酒店能够吸引游客和旅客的关键，不但要在装修风格和餐饮更要在经营项目和服务上突出温泉特色与地域风情，增加公共健康娱乐设施和项目。综上所述，本项目的建设是必要的和可行的。2项目背景及建设必要性2.1项目背景2.1.1旅游和酒店行业的宏观背景图表：2—1旅游业及酒店行业宏观背景图表1．近年来，国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长率高2-5个百分点的速度向前发展。预计2012年我国GDP增长率将达9%，而旅游行业总收入增长12%左右，未来5年入境游增长将保持12％以上的增幅，国内游将保持10%以上的增幅。2.人民休闲时间的增多、消费结构的升级、人民币持续升值将推动旅游持续升温、国内基础配套设施改善以及政府强有力扶持，这都对旅游行业的发展产生直接的推动力。3.2008年北京奥运会、2010年上海世界博览会的召开无疑为旅游提供前所未有的机遇。历届奥运会对举办国和举办城市的经济和旅游都带来深远的影响。。4.2010年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。5.酒店行业目前面临结构性过剩的局面，行业经营将进一步分化，高星级酒店和经济型酒店将在竞争中胜出。随着中国经济的发展，高端酒店的需求越来越满足不了市场需求。2.1.2行业背景：旅游业快速发展亟需旅游配套设施的完善随着中国经济持续增长，居民收入水平稳定提高，在“衣食住行”等基本需求得到满足之后，人们的旅游消费意愿逐步提高。2010年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。国家旅游局提出“十二五”时期中国旅游业的具体发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，实现每年新增旅游就业50万人。目前，旅游业成为我国扩内需、调结构、促增长、惠民生的重要力量。“十二五”时期,我国旅游业将进入发展最好的时期,处于高速增长的新阶段。国内旅游成为产业发展的基础。旅游产业规模将持续扩大,产业结构将逐渐优化,产业素质将明显提升,产业功能将有效释放。作为一个高度市场化的产业，我国旅游业是在市场需求的推动下发展壮大的。上世纪90年代以后，国内旅游需求开始释放，市场规模迅速壮大，与国际旅游需求共同推动了我国旅游业的第二轮发展,我国旅游业一举跨越了“起飞”阶段。“十二五”时期，消费结构的变化,旅游需求的大众化、多样化，将推动我国旅游业进入第三个高速发展期。2.1.3市场背景：高端星级酒店市场前景十分乐观根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2006年年底的12751家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3％。2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594700间增长至1459800间左右，年均增长率为7.7%。2007年，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20％。另外，在五星级之上增设“白金五星级”。高端酒店逐渐成为酒店行业未来发展的主要的方向。2008年的北京奥运会、2010上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。这几项全球注目的盛事吸引了来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用。经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固的基础。2.1.4鲁山县推进旅游强现建设势在必行鲁山县是旅游资源大县,在河南省占有重要位置。旅游资源的丰富性、多样性、独特性和垄断性都比较明显。2006～2010年，鲁山县政府认真贯彻实施“旅游立县”的发展战略，定措施、抓落实，创新工作方法，改进工作措施，加大宣传促销力度，加快基础设施建设，全面提升鲁山旅游的发展水平和档次，全县旅游业呈现出强劲发展的良好势头。加快发展旅游业已成为鲁山县的共识，2013年，鲁山县确立了坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县的发展目标。强化旅游宣传营销，强势推介鲁山旅游品牌，2013年全年接待游客突破820万人次。为此，鲁山县加快推进旅游强县建设势在必行。2.1.5鲁山县旅游配套资源“短腿”，制约旅游业发展鲁山旅游产业发展的优势体现在：旅游资源丰厚，组合良好；区位优势明显，外部交通迅捷；旅游业起步早，具有较好基础；国家级生态示范区，生态环境良好。旅游景区有：尧山、中原大佛、画眉谷、昭平湖、秘洞、好运谷、龙潭峡、尧山大峡谷漂流、林丰庄园、航空展览馆、十八垛、六羊山、豫西革命纪念馆等。四大劣势制约鲁山旅游产业发展：国家扶贫开发县，经济基础较为薄弱；产业体系不够完善，旅游住宿、餐饮、娱乐、购物等“短腿”现象明显；管理体制有待进一步理顺；科学开发问题突出，有待整合、提升。全县拥有旅游宾馆、饭店29家，其中温泉酒店4家，星级饭店6家，星级餐馆1家。农家乐旅游接待服务区30余处，涉及8个乡镇30个行政村，农家乐宾馆446户，床位9681张，从业人员3000余人。有旅行社4家，专业导游和讲解员120多名。2010年，全县接待游客509万人次，旅游收入14.05亿元，同比分别增长18.3%、17.1%，分别是2005年的5.6倍和8.6倍。五年累计接待游客1689万人次，是“十五”期间的5.8倍。其中，2005年，有星级宾馆2家。2006年11月，阳光大厦大酒店被评为二星级饭店。2008年11月，中天大酒店被评为三星级饭店。2010年11月，尧山旅游服务中心被评为三星级饭店。截止2010年底，鲁山有星级饭店5家。据权威数据统计，2006～2010年，全县共接待游客1690万人次，创造旅游直接收入7.22亿元，社会效益43.25亿元。但是，旅游配套设施远远不能够满足旅游市场的需求，特别是星级酒店的数量，跟不上旅游业发展的需求，严重制约了鲁山县旅游业的发展步伐。2.1.6鲁山旅游产业发展面临良好市场机遇1、旅游业市场前景广阔；2、“旅游立省”战略实施优化了外部环境；3、平顶山“旅游名市”提供了动力；4、金融危机下投资倾向转移和“国民休闲计划”的实施带来难得机遇。2.1.7国家规划与产业政策：为酒店项目的建设的发展提供了政策基础1、《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出加快发展服务业，完善旅游服务体系第一篇“转变方式开创科学发展新局面”其中第二章“指导思想”的基本要求中提到：——坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。“规划”第四篇“营造环境推动服务业大发展”，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。其中第十六章“大力发展生活性服务业”第二节“积极发展旅游业”提到，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。本项目是四星级温泉酒店项目，属于旅游服务行业，建成后将带动平顶山市及鲁山县的旅游业发展，为旅游提供了基础条件，完善了旅游服务体系，增加了第三产业在国民经济的比重。因此，本项目符合《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的相关规定。2、《中国旅游第十二个五年发展规划》扩大内需，第一、第二、第三产业协同发展，旅游业产业规模进一步扩大第二章“十二五”发展环境中提到：《国务院关于加快发展旅游业的意见》以及各省市区根据《意见》精神出台的加快旅游业发展的政策性文件为“十二五”期间我国旅游业发展营造了前所未有的良好环境。从宏观上说，“十二五”时期我国将坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》明确提出“把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点”和“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”，将“积极发展旅游业”作为建设现代产业体系的重要内容。这一系列政策也都将推动旅游服务业发展。我国旅游发展目标：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。产业规模进一步扩大，以国内市场为主体的三大市场协调发展；旅游市场主体培育初见成效，发展一批具有国际竞争力的大型旅游企业集团；旅游产品体系更加丰富，旅游体制机制创新取得明显进展，运行机制更加健全；旅游业在扩大社会就业、改善人民生活、促进社会全面发展。本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合《中国旅游第十二个五年发展规划》的相关发展内容。2.1.8区域政策：地方十二五规划及产业政策对酒店行业支持力度大1、《中原经济区规划》（2012—2020年）整合旅游资源，加快旅游业发展2012年11月，国务院批复的《中原经济区规划》第五章加快新型工业化进程中明确提出：“第四节加快发展服务业——旅游业。挖掘整合旅游资源，实施旅游精品发展战略，加快建设中原历史文化旅游区、古都文化旅游区、豫东皖北鲁西历史文化旅游区、伏牛山休闲度假旅游区、太行山和桐柏—大别山生态红色旅游区，加快开发黄河文化旅游带和南水北调中线生态文化旅游带，加快培育世界文化遗产、中国功夫、拜祖寻根等一批精品旅游线路，打造世界知名、全国一流的旅游目的地。实施乡村旅游富民工程。完善旅游基础设施和公共服务，建设“智慧旅游”服务网络。”本项目是四星级温泉酒店项目，属于旅游服务行业，建成后将带动平顶山市及鲁山县的旅游业发展，为旅游提供了基础条件，完善了旅游服务体系，增加了第三产业在国民经济的比重。因此，本项目符合《规划》的相关规定。2、2011年1月23日经河南省第十一届人民代表大会第四次会议审议批准的《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》2011年4月20日，河南省人民政府印发关于《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的通知（豫政〔2011〕38号），其中在第二篇加快新型工业化,构建现代产业体系中明确提出：“第二章全面加快服务业发展第一节加快发展服务业支柱产业。其中，旅游业。推动文化和旅游融合发展,实施大板块、大品牌、大集团战略,整合旅游资源,着力构建新型旅游产业链。突出培育文化体验、都市休闲、山地度假和乡村游憩四大旅游产品板块,加快建设世界知名、全国一流的旅游目的地。加强旅游基础设施和公共服务体系建设,完善主要景区旅游通道,建设航空、高铁、高速公路与主要景区高效对接的旅游交通网络,提升景区通行、停车、住宿、餐饮、娱乐、购物等综合服务能力。建成省旅游服务中心。加强与国内外龙头旅游企业的战略合作,强化优势互补,推进区域合作,建设覆盖全国、连接海外的旅游营销网络。积极培育大型旅游企业集团,支持骨干旅游企业上市融资。力争到2015年全省接待海内外游客人数突破4亿人次,旅游业总收入翻一番。”本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合《发展规划》的相关内容。3、《河南省“十二五”旅游产业发展规划》2012年2月8日，河南省人民政府办公厅印发《河南省“十二五”旅游产业发展规划》的通知（豫政办〔2012〕14号）针对旅游业发展提出明确规划：“二、培育旅游集聚区(五)平顶山尧山—大佛旅游集聚区目标定位:高端山地温泉度假旅游集聚区。发展思路:重点构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系,积极吸引城市的中高端休闲度假人群,依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动,带动周边区域综合发展,形成高端山地温泉度假集聚区。重点项目:大佛景区配套工程项目:包括五星级酒店(1000个房间)、温泉中心和尧山索道。国际旅游机场项目。国际标准会展中心项目。大佛—尧山轻轨交通项目。室外温泉区项目。旅游风情小镇项目。沙河综合治理项目。演艺项目。五星级酒店托管项目。温泉中心项目。度假别墅、停车场等建设项目。五、推动产业转型升级(一)优化旅游产业要素4.提升旅游住宿业。按照“布局合理、结构优化、功能完善、特色突出”的思路,构建与我省旅游产业发展相适应的,集星级酒店、经济型酒店、文化主题酒店、度假酒店、汽车旅馆、特色农家宾馆等为一体的多元化住宿体系。大力发展高档星级酒店,引进香格里拉、喜来登、凯悦、雅高等国际知名酒店管理品牌,提升高档星级酒店服务管理水平。积极倡导低碳绿色酒店经营理念和“金钥匙”服务理念。到2015年,建设30—50个五星级酒店(力争每个省辖市均有1—2家五星级酒店)、100个四星级酒店,形成一批文化主题酒店和经济型酒店,培育30个特色农家宾馆示范区域。本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合《发展规划》的相关内容。4、《鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划》2013年2月18日在县十四届人大二次会议上，关于《鲁山县2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划（草案）》的报告提出：“（五）抓好旅游开发，着力加快第三产业发展加快旅游产业发展。坚持“旅游立县”战略，巩固国家5A级旅游区创建成果，争创河南省十大旅游强县。加快瓦屋金汤山温泉滑雪旅游度假区、大汤山温泉度假村等项目建设进度，开工建设御景湾度假村、广州宏隆（鲁山）温泉度假酒店等项目，进一步提升旅游接待能力。基本建成西竹园与马公店-下河2个农家乐示范区，提升农家乐旅游发展水平和带动能力。强化旅游宣传营销，强势推介鲁山旅游品牌，全年接待游客突破820万人次。”本项目是四星级温泉酒店，属于旅游服务行业，国家支持鼓励旅游服务行业，本项目属于“发展规划”鼓励项目。因此，本项目符合《计划》的相关内容。2.2建设必要性2.2.1城市名片，提升城市形象的需要酒店业是一座城市发展旅游必不可少的要素，吃、住、行、游、购、娱旅游六大要素中，四大要素与其紧密关联，其他两大要素也需要由其带动和发展。酒店是一座城市的名片和窗口，一个人到某个地方旅游，下了车第一件事就是找酒店，他对这座城市的第一印象除了街道，就是酒店留下的。所以一个城市，酒店建设和服务得怎么样，直接关系这个地方旅游的评价。河南的旅游业这些年来取得长足发展，其中很重要的也是酒店业取得了很大发展，这一点是有目共睹的。本项目建设的四星级温泉酒店，属于旅游服务行业。它的建成将填补鲁山县四星级酒店的空白市场，完善旅游服务产业体系，提高旅游服务能力，为鲁山县提升地域形象、旅游形象做出积极贡献。2.2.2是加快鲁山县旅游国际化进程，促进旅游业发展的需要