北京康城Ⅲ期别墅项目创东区别墅富豪新境界提案

创东区别墅富豪新境界

康城Ⅲ期的发想..2008.09.13缘起这么一个人，50岁出头，财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD高档公寓350m2，一套值500万。投资两个大三居户型200m2两套，值450万。总觉得人生有一个小小缺陷，没有买一栋有天有地的大别墅稿赏自己和家人；总觉得人生就有那么一丝丝的不完美，找遍了东区大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅――CBD生活特区。吻合他心中最基本的三点要求地段适合：离CBD会有20分钟车程；价位合适：500万～800万之间是他拥有5000万资产所供得起的；优质独栋：有天有地的独栋别墅，相对于其之前所购买的三户豪宅毫不逊色。TOWNHOUSE成熟社区一期578套TOWNHOUSE。01年5月5000元/平开盘—05年8500元/平结案。主力户型180–300平。二期384套叠拼。2004年9月25日4800元/平开盘—至今销售60%。价格升至8000元/平。主力户型220-320。低密度CBD东15分钟左右南北贯通京通路、京沈路北部有即将修通的广渠路康城为本地块产品制高点周边环境较乱近城市创东区别墅富豪新境界

康城3期目标：探讨范畴：地块认知项目认知竞争认知与客群选择分析高端需求与产品建议目标客群分析与市场定位定价与分阶段销售行程规划地块认知总体别墅市场东部区域市场解读北京别墅市场西山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区2008年新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场。1别墅市场总述北京的别墅市场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势从产品形态上看，有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2003年上涨12个百分点2别墅市场发展解读北京市整个别墅市场呈现出“一山、二河、三线、四高”的发展格局，西北及东北地区发展潜力较大。别墅市场各区位发展的产品档次定位各不相同，其中昌平小汤山镇、顺义温榆河畔是别墅聚集地，有着优美的环境和居住氛围，水景的得天独厚、高档娱乐配套的成熟、居住人群的互动等影响，聚集了大量的高档别墅。海淀香山具有良好的自然环境和文化底蕴，使此区域别墅市场有所升温。从北京别墅分布的特点看出支持别墅的两大主要元素:依托自然环境和便利的交通。且各个别墅市场都有自身的环境、交通特点，其客群组成也有明显的不同。3各区域别墅市场特点西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅区板块范围：以香山和西山为主的高档别墅区板块概况：距离城市较近，地理位置得天独厚，背靠香山和西山，面临颐和园等，自然环境优越，人文氛围浓郁，是传统西贵的主要区域，靠市场自身的力量发展成为后劲十足的别墅热点板块，产品特点:以景观生态为主，其它别墅板块无法复制其景观，多以独栋、双拼为主。价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识大于短期投资意识。典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。西山板块名称独栋TH叠拼项目名称西山美庐檀香山西山美术馆价格21000128009000西山板块得益于西山所特有的稀缺景观、皇家文化渲染，成为北京舒适型别墅区的代表，其客户来源主要以，国家高级干部，IT新贵，中关村、大学城的高知阶层人群为主。温榆河板块－传统的高档别墅区范畴板块范围：指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。板块概况：传统的高档别墅区范畴，市场起步较早，发展十分成熟，依靠温榆河寸土寸金的地段价值和优美的自然环境，使温榆河板块一直占据市场高端地位。产品特点:板块内楼盘数量密度较大，单体量别墅较多。以独栋别墅为主。产品风格比较丰富。价格特点:目前板块在售别墅楼盘的售价已达到18000元/平方米以上。典型楼盘：观唐、美林香槟、水木兰亭温榆河板块名称独栋TH叠拼项目名称观唐美林香槟水木兰亭价格18000100006300温榆河板块，稀缺景观、方便快捷的交通使本区域成为传统的高档别墅区。其区域内的客群主要以国外客户、涉外工作人员为主，区域价格较高。亚奥京北——中高端别墅区板块范围：顺昌段沿线及其辐射范围内中高档别墅区板块概况：是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势产品特点:别墅产品价位浮动范围基本在4000－25000/平米之间，其中25％左右产品的价位集中在10000－25000元/平米之间，且以13000－14000元/平米居多；50％左右产品集中在6000－10000元/平米之间；5000元/平米以下的产品约占25％左右。典型楼盘：保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯、三水清青、顺弛林溪、汤HOUSE、纳帕溪谷、温哥华森林。项目纳帕溪谷渡上顺驰林溪碧水A区三水青清单价12000元10000元8000元12000元8500元亚奥板块得益于自然山水环境、交通环境优势、北京奥运的契机，成为北京中高端别墅区的代表。其客户来源主要以，北京北部、海淀中关村地区中产阶层为主。亦庄找板块――经济帜型别戏墅区板块挡范围终：包括勒京津馆塘高穴速公寺路以卡东和这凉水段河以鬼西两幻玉部分蹈。板块螺概况兆：北京者经济垫技术眯开发桃区19霞94年8月25日被倍国务非院批庭准为番北京榜市惟岩一的栋国家问级开么发区换，区订内绿堤化率失高达40纪%，交尿通的草易达倒性与脊环境脱的优议越是枯低密想度住逃宅的糊基础产品但特点:以低雅密度住住宅盖为主参，产粒品设硬计前颜卫，巡寿品优例质高拖、亮鬼点多肥。价格农特点:价位冈集中亮在40苹00－90督00元/平米肉之间流，其允中以50移00元/平米眼及80蚊00元/平米仓为两匀个分节界线脉，亦半庄的泊房子底真正樱称得选上是酒高性众价比俭的产尚品。典型瞧楼盘仿：亲爱扮的VＩLL璃A、境广界等菜。亦庄板块名称独栋TH叠拼项目名称亲爱的VLLA境界境界价格1000078006800亦庄订别墅垫区有哈较强衬的产牲业支嫂撑、佛较高县的国往际化敢程度钟，日庄趋完紫善的悟生活具配套怎，已俘经成纱为经鼓济型沿别墅凡、花熄园洋到房等交低密步度住撑宅的旧聚集遭地。峡项目止品质简越来俭越高级，各丝式项目斩在产轻品设第计上屋也比验较注急重差流异性除，是恋属于辣别墅峰产品菌创新帐方面志相当爪活跃刺的区搅域。贝购买拥人群叮主要恭是有幼车族句、年陈轻白亦领。窃置业煮更倾态向于蛋良好垄的环雾境与螺时尚融的产娱品设纸计。北京兽别墅沈市场番分析富结论高档栋别墅景抢夺枝有限搂稀缺跑资源够，热器点区情域会长更集消中经济刮型别守墅将洲会各堡区域静边地稼开花倾，面果临价缝格战别墅戴个性止化越舱来越愧散失六，未楚来产谁品将剥陷入耐同质内化竞晴争别墅抢大盘途项目覆将更饿加注拆重配灶套设头施，逃低端鞠产品孟要求点精装叼修，政高端刻项目谈注重遵环境托和园板林经济擦型别释墅考瘦量交左通,高档还别墅御首选网环境解读抓东部圣区域印市场东部路泛CB敬D别墅份现状板块剩范围：区虎地域刘广阔嫂、发狸展空俗间较宿大，娘可以径延伸腹到河析北与辨北京崖交界蹄地带塑。板块烂概况：通覆州以肆北关粮环岛厉为界吵，别热墅主凝要集仅中在仔县城郊北部从、温会榆河毫等河谱流景死观沿芒线和滴京哈或、京奏沈、文八通垂高速业沿线汇。价格蔽特点:中低旷价位匹为主重，各烘种类阶型的吼产品扑定价讽在60满00～16脖00距0元／屿平方浙米之搞间。典型晃楼盘：康凶城、撞运河庸上的辨院子孝、东坑山墅教、水宋郡长拨安、Pe译ki北ng岭H膛ou君seCB胡D地区担的发示展、兵京通尼高速粮路的因影响铅使得视本地持块产品避形式蜜多样土，产籍品档堤位差闲距很麻大，珠区域笔项目还形象骂纷杂然，尚叹未成耀别墅牲气候摆。客户艺繁杂终、多渐来自CB培D区的狼中产车或中庙上阶恋层。四环旁路五环往路京沈侧高速两广赶路京通芬高速交通茧线路释主要齐有５盟条：羽市内划的朝繁阳北名路通档过通长顺路返与通底州区耗内的枣滨河卸路连鹊接在仪一起贯；朝泰阳路朝通过逐京哈骄高速甚公路店与通宫州的剪北关修大街能相连幸；而客京通牛快速孟路则命将长弹安街晓和通拖州的拐主干煮路——新华微大街给相连恼，还蛇有一凳条尚洋未完挎全接劲通的悠两广饲路延揉长线勺，建矮成后扣将成脏为市些区连程接通命州区漂南部厉的“含黄金茂大道添”。东部绕地区牌良好忧的交若通可在达性州，给土区域驻内别夫墅发戒展带搅来力地良好懒的前企提条庆件。产品焦形式跨：联鼻排总套锹数：62普8套总价桥：10贡0万—3列00万元均价致：85蔑00元（猴送地潮下室垫）入住伴时间枣：20君06港-3趋-3雅1开盘梳时间律：20正05都-6蛋-1瞎8建面婶：14注00荡00平方暖米位置呼：朝阳处高碑赔店路等西侧荐，CB日D国际第高尔没夫球埋场北烧侧绿化贪率：--芽--苗--容积咏率：0.乓73占面详：20味00俩00平方提米项目慨：中海耗安德乏鲁斯班花园中海最安德编鲁斯迟庄园成产品堡特点国：拥复有道妈路、乡丰水岸气、楼区间、祥庭院窑、四载个层享次精舌细景善观。挽园林物亲近遣建筑迅，大廉部分红景观既节点帝，连哀接成榴私家迟庭院牧一部牌分。袋私家捏庭院唯通过限缓坡赢区隔吼层次贡与功饥能，气前庭侵后院节更多屡乐趣祖。产品禾形式氧：独烂栋总套畜数：15畏5套总价病：50宾0万—8灶50老0万元均价暴：26述50鸡0元入住搬时间宽：20型05座-1耐2-产31开盘亭时间率：20末04壶-8吊-2却8建面赛：21技.8源6万平救方米位置巩：朝阳窗东四催环朝幕阳公喂园东料岸绿化突率：--繁--杰--容积弊率：0.步3艘2占面康：10排0万串平方壮米项目苹：东山示墅东山催墅占发地10盼0公顷帝，整催体规把划为11大半镰岛组教团，15歌5席独易栋别怒墅点览缀在央森林乞、河稳流、桐湖泊晓、溪幻玉谷之贞间，像以80万平梯米的斑绿化帆面积呜、4.栗5万平微米水唇面、0.衡32低容夺积率歉，创梳造出舒都市论中的铁自然提奇迹哲。产品哨形式羽：To躬wn赏ho境us掠e总套茄数：20斩0套总价汽：18离0万—3毙20万元均价匆：18舱00畅0元入住宾时间赠：20稠06获-1替2-宫13开盘退时间碑：20储04口-8爱-6建面绕：12皇.4翻4万盖平方野米位置：朝绵阳国讨贸东8.誓5公里饶双桥绿化界率：35帝%容积萌率：0.荒8占面狗：15申.5拼5万平撑方米项目私：水郡塑长安项目帐定位出在纯董北美To对wn乎ho患us童e立面炎风格度是基枝于东聚区国菠际化留市场恨的需贡求及级对城劈燕市别圣墅的移提升笑。现银有的To取wn迈ho浇us宿e外观踪蝶与园沟林水甲景的临规划兄是在剖开发汪商与驰专业精规划寒公司嘴在反细复推饥敲与农修改卧下完绿成的溉。力放求奉拳献一爪个环蛮境宜泛人，哲人文翠与自论然相畅互协椒调的冻精品级社区厕。追浙求自隶然健驱康、盛时尚冠务实小的居梢家生嫁活氛售围。产品祸形式学：独睛栋总套墓数：20师8套总价勉：30众0万—4句00万元均价宁：16秆60粗0元入住狸时间锣：20律05年-1尺2-瓶31开盘箱时间法：20喇04迁-9肢-1誉9建面顷：7.璃39丈2万除平方倒米位置疏：通州忙京哈振高速2号运绝潮减阅河北伐岸绿化嘉率：60百%容积纸率：0.利33占面莫：22取.4万平怀方米项目湿：运河鲜上的夏院子国际碌化特甚征的20佣8幢中攀国当禽代宅堆院。冻由海悦内外舟多位距国际舟建筑薪设计绍大师绝联袂谅设计地操作漫支持血。项缺目整川体建春筑色桌彩感胀觉沉堵稳、育大气兽、宁增静，度与北纺京的矛传统茂灰、渡国际抵流行流的高杨级灰败不谋杨而合罩，既永具中视国内滥涵，竟又具雀时尚盖感。东部掉市场劣结论（1）中践低端短产品虫比例寄较大青，新僚增供赌给继价续增提加（2）区室域形腿象较射乱，窗别墅旨区域头尚未父形成已，高结端产摔品形蜓象市捆场认沈可度证较低（3）在舞多种背因素查的利皂好影诊响下冈，总奏体需梁求将桥不断券扩大（4）市注场需黑求两康极分厦化，杂准确督定位猾的项镜目受苗追捧（5）以多“运舍河岸列上的橡院子拐”为藏代表夜的新攀生别坚墅项芦目的插出现巩，使耗人们税开始茅重新种审视抽东部嗽地区黄别墅俱的市熊场及胆价值爽。（6）注晶重社产区环惑境的呈营造（7）营活销方某式呈捞现多苹元化护发展巧趋势项目铺认知1在传鹅统城织区之否外，奔拥有躁相对斯于城蜡区较裳为丰胳富的削自然亩环境币，但阔又临姨近代你表城炕市繁华生邀活的CB贤D，交通遣便利怜，可望以轻良松享笛受城症市生顷活。2三期仿为纯工粹独软栋别位墅社雾区，由具有网社区鹊层次歼的纯习粹性经和高晨度私肥密性敞，这畅一产疑品和社区章形态峡正是驼此一国区域瓶的稀生缺产射品形理态3居室接总面训积大鸡，居抢住空首间宽堤敞舒伪适，轮符合费目标损客群尺居住伙升级巨的要躬求5纯粹哀的低高密度妻社区吃，其捆低密挑度程穗度在阁近城服市东旗部区阅域内逮也属织稀缺建项目薯（0.皇32同5）6在一鹅二期缝长期捷发展勒建设储经营仆的基仇础上伪，“溜大康改城”谈社区削整体冤配套奖成熟道良好彼（双卡会所，恋高尔插夫球祥场等晋）离尘洋不离喇市，战近CB笨D的城既市别香墅区[我们由的优工势点荒到底尼有哪陕些][优势1—尚—区域棍稀缺潜性产乖品][优势2—侦—距CB拉D1仍5分钟松的近][优势3—丝式—一期愿二期牛树立在了低浙密市妈场形麻象][优势3—职—一期马二期叨打造凭了相慰对完块善的集社区术健康惹配套][我们大的困涝难点汽到底支有哪龄些][难点1—升—稀缺壶性产棕品与己区域贱市场达认可专度的滴矛盾][难点2—盒—客群闻定位却与市摔场竞盒争的车冲突][难点3—嗽—2逢00万总漂价产孝品与60津0万总欺价产树品价搏值的惭不同][难点4—蓬—高档尚别墅谦与低赢密度着社区旅形象蛙的差设异]竞争罩认知的与客社群选翠择分装析竞争脊项目城市VS郊区别墅VS公寓城市拿别墅VS郊区赛别墅身动脂，心愧远城市别墅郊区别墅居住密度ⅤⅤ良好私密Ⅴ前庭后院ⅤⅤ宽敞空间ⅤⅤ自然景观Ⅴ交通便利Ⅴ区域配套Ⅴ城市说别墅VS郊区阴别墅别墅瞒市场娘按照挑地理拖位置尘可划结分为武城市沉别墅滥和郊偶区别枪墅，我们疼是城柔市别筋墅郊野壤别墅城市踪蝶别墅城市痒别墅vs■内向出型别册墅■注重闻别墅蛮个体局内部牛空间梢；■偏向丹实用制型同乖时还厨要满城足客解户身介份感找、地添位感蚊。（芬宽大荷客厅栏、起灭居室卷、厨滑卫系击列）■外向才型别毒墅■注重牵别墅妈外部失大景右观优替势（醉山、荡水）■内部榜要求划：内循部户蒜型和天外部离景观格相结党合，风达到膊大景剥观利衡用的繁最大困化。郊野劳别墅为什浮么有稿人舍劳弃郊尿区别长墅，育选择肾城市干别墅爬？对于俱购房祝者而风言,纯粹粗自然嗽与城拍市便峰利需雕要取绳舍,选择股城市杨别墅,舍弃堂的是磨郊区乱生活素的纯寻粹自块然,那么刷会拥谱有什欺么?不被书工作疯限制,可以盈快速纹抵达确工作咸地点不被栗时间寇约束,可以鄙节省享出行悄时间不被叠社交冬拖累,可以金应酬材后快歪速归努家,不被坚生活分制约边，可贞以享扩受成漠熟区掉域配茎套不被蜘家庭翼牵拌,可以芹为家暖人营帽造高葡尚生堂活与肾便利漫环境……远离败纯粹葛自然枣，近哑享城凳市便皂利差异弱点别墅VS公寓身未移动，播心已傍远那么虾，还锦有什糠么样威的房劣子可被以满紧足“夺近享遮城市贤便利缎”？无疑传是城想市的乏核心荒林立姻的高秘档公拥寓，城市别墅城市公寓交通便利ⅤⅤ区域配套ⅤⅤ居住密度Ⅴ良好私密Ⅴ前庭后院Ⅴ宽敞空间Ⅴ自然景观Ⅴ城市劝别墅VS城市丝式公寓对于济购房治者而贴言,城市颜别墅慢和城母市公盼寓需西要取烦舍选择鄙城市痒别墅拆会拥朵有什县么?不被带私密劝约束,可以鼠完全票放松程身心不被办空间简限制,可以典享受症宽敞俯舒适不被厌社会加轻视,可以杀展示仪身份汇及财凡富不被熟自然需抛弃,可以贤拥有基独立阅庭院,……为什选么有圾人舍耕弃城缎市公溪寓，甲选择即城市稿别墅筑？远离纷尘土距喧嚣揪，近炸享城筋市便串利差异努点身未参动，贸心已繁远舍弃待纯粹自自然钞，得没到城穗市便弟利优势同时弟最大设程度医拥有鸽自然竞币争子项狸目北京擦地区屡高端链产品援竞争块项目用分析东山免墅产天品特略点：位于CB附D中央击商务浩区、农燕莎——银—丽都疲涉外面商圈欣和使持馆区午之间爸，毗第邻朝势阳公迁园，单拥有规大面俗积的翅绿地至，运乎用了卵微地畜形结章合步眠出式剑庭院围、私音家水蹦岸线库、私己人码吼头、徐听水稳门厅玩、透但天门裳廊、夺双庭瞒院、寸叠水医庭院甜、室供内外途双泳借池等短诸多走豪宅系专属鲁元素顿。在10尊0公顷尸的地授块上约，只吴用20公顷白建别买墅，蜂其余80公顷挡都是初景观纽奉与绿未化带召。产品誓形式畅：别角墅总套姜数：15倍5总价管：10用60万—3亭05罩0万均价昆：20冤00登--叼30凤00美金入住愈时间较：05愉.1虫2开盘教时间榴：04坐.0京8建面袜：20万位置跟：朝匠阳区颜东四宰环朝盾阳公津园东叠门绿化感率：80万平呆米的追绿化容积宋率：0.划32占面苹：10终0万项目烧：东山蜻墅产品绿形式扎：中富式宅兵院总套患数：17签3总价解：89埋0万均价佳：20梢00驻0入住局时间示：05俩.1罢1开盘忽时间锻：04云.0唇9建面热：13万位置恶：朝侧阳区元香江余北路绿化斤率：50呀%容积亮率：0.记45占面切：25万项目俯：观唐观唐穿特点夏：花园据环境难设计幅借鉴筋中国驳传统泽园林筛的手铺法和要意境个。引屿入中宾式庭监院生释活理鄙念，事创造纲出多井重院怠落空主间，促主要旷房间派均朝稿向内惧院采疫光主庙力户厌型27堆9;挪37记5;趋47陈1;针57古9产品修形式馋：叠侨拼别信墅、酬公寓总套端数：28忘0总价寇：60御0万~1津00叨0万/套均价团：17裕50畅0入住峰时间壮：06卸.0间7开盘桂时间奖：05卷.6岔.1棋8建面弹：16敏.5万位置乔：朝谱阳区韵西大猛望路扇现代岗城南12区00米绿化抚率：30览.5售%容积奇率：1.情3占面辜：9万项目披：pe禾ki喝ng签ho点us更ePe择ki披ng均ho斑us见e产品端特点狼：ＣＢ每Ｄ中原都极莫为罕变见的绝低密矛度住毁宅项佩目、羽强调瓦稀缺课性首酱发19栋叠胖拼别指墅，农纯南秋北朝有向，枕“尿一”攀字线退形排母列，滋为独英立的功组团顿。产品搏形式念：独野栋别勿墅总套询数：17找2总价堵：20辰00万/套起库价均价靠：16亚00男0入住你时间净：开盘族时间朵：20悔05胆.0扒8建面辉：25万位置钻：朝吗阳苇耗沟村扶机场集高速川苇沟栗出口莲左转80步0米绿化障率：45篮%容积乖率：0.霞58占面铸：31万项目拌：财富圣公馆财富斧公馆袖产品额特点且：定位岸为法蓝式古乐典贵骂族风滤格著住称的畏顶级导别墅民，单弹体面区积15乎00平米鞠起以15扣00亩绿嘴化带偶簇拥祥的法庄式大猾宅北只京财贩富公罗馆，殖每一衡户全求独栋乖单体谦顶级受别墅亭设计夸，所家有公施馆均丈不会侨高于名地上泪两层机；小技户型银建筑臂面积差将近15温00平米

产品陡形式伪：别冒墅（妨联排拥、双斤拼、耀独栋)总套凶数：45沫3总价闹：85万美方元/套均价帝：18晋80古0入住睡时间紫：20患05猪.0倒6开盘纷时间宏：20翅03膜.0脱7建面匪：39万位置幅：顺割义区洞后沙妇裕镇腰榆阳辞路4号绿化膨率：41糠%容积走率：0.邻7占面灾：66万项目诵：优山著美地优山料美地浩产品昆特点塞：美式糕建筑己、地胀处温淹榆河盾别墅似区，映交通拨便捷慕顺畅鞭，紧贺邻京杂顺路显、京钟承高壮速、伯机场跑高速物，周倘边生斤活资仗源配收套，男顺义寻别墅部区假仰日俱中乐部瞎、乡懒村高状尔夫陷、乡修村赛翅马场谢等都烧近在拨咫尺督。产品肚形式总：别冶墅、蝇板楼总套年数：69俊8总价辽：13患00万均价居：24抗00浸0入住貌时间缎：20坟06蔬-9再-3峰0开盘豪时间公：20捏05侦-4信-1哭0建面及：19昼.7万位置脏：海纳淀昆结玉河阁畔，泡万柳叉高尔状夫俱丢乐部脉侧绿化厘率：34窄%容积砖率：1.博05占面活：18万项目丙：万城唐华府万城达华府差产品霸特点应：定位居“城饭市别节墅”砌的万幻玉城华筝府主兽力产疾品为孝三层To英wn辈ho种us哥e大地胃别墅赌和5-卫9层官广邸往，周斩边生潜活配何套齐族全，恳昆玉振水岸劳、三剖山五兴园、急高尔毁夫球后场、丧百米许河畔滚绿化再带等谁“三伙重三梯线”麦景观产品极形式杰：独链栋和TO成WN贩HO买US限E总套幻玉数：21地6总价奸：20售00万/套均价踩：20限00抽0入住晶时间狼：20辨03址.0沸3.禾01开盘列时间秒：20幸03遗.0絮3.含01建面给：10万位置舌：顺池义首脊都机洞场温持榆河父杨林棵大道献出口绿化鹊率：45骨%容积严率：0.犹56占面质：14万项目编：丽高段王府丽高父王府估产品苹特点祖：地处默北京炎东北饰市郊霸高尚形别墅镰区域跌，临迎近机圣场路徐杨林孝大道似出口纲的优逆势地赠理位旨置。约强调比幽雅嚷宁静览的花芝园式篮生活联环境装，有剂独立挖别墅解、复融式洋忌房公先寓及艘国际蒸公寓请三种师不同酒性质凡豪宅沃，单针元面液积由秧公寓13捎0至27毅5平方如米和佩别墅32索3至54血4平方肌米，踪蝶别墅死并赠伞地库词、双遍车库飞及花荒园。总套迈数：88总价掀：待拿定（决在考际虑整注售）均价富：待懒定建面和：6.倡9万位置忍：位赠于朝造阳区殃新源蔽里，著新源仙南路纲与新途源街趁十字雾路口萌的西牲北角容积闷率：6.违4占面收：0.峡8万项目杯：北京皮公馆北京拼公馆悬产品傻特点抽：外立慨面为碧“双圈层呼驾吸式厦玻璃侦幕墙歪”，档单套幅面积僻从60答0平方当米起角。以消跃层祖为主士，兼烛有平扶层户传型。框为适吧合商竞务及断社交栋需求钻，跃蜻层户黄型都短设置惧宽大另的空狮间。比顶部娇设有社数个绣面积若超大遇的豪性华户融型。在北我京公叼馆楼绘顶环长视产品电形式在：公虹寓总套嗓数：99总价鸽：最榆低70杂0万均价近：30腥00美元/平米位置炼：东魂城区迫东直真门内誓大街9号项目震：Na箱ga上院Na棉ga上院屿产品迟特点哈：外立趴面以永黑、袜白、蒜灰为饿主色专调秩，完愉好保阻留四版合院括遗址佣，况最小衣单元吉面积摩为29算0平米眼，什仅规驰划了99席，温在产运品防声水、怠建筑招环保隙等系冠列细检节上漂精雕夜细凿浇，会饱呼吸犹的墙增体，征在防阿震等巩主要蛇功能陆上全口面领京先产品束形式味：公链寓建面床：6.拼6万入住道时间滋：待氧定开盘旬时间除：20嘴05蝇.1陈1.筹30产品膨形式仓：公遭寓总套熊数：23总价赛：80鸦0万均价复：待维定位置冻：朝概阳区两昆仑额饭店枯西侧主力会户型魄：39援3、72溪0为主项目缎：昆仑漏公寓昆仑由公寓舱产品铁特点罪：36载0度全扭景、女公寓焰所处忍区位笼得天铃独厚婶，戒处于单北京乒最繁亮华的猾商圈之燕莎松商圈驱的中券心，机又没兔有交塑通堵陆塞的绍困扰懂，是啦北京片少有刃的交狱通便宴利的倚商务俯与高糟档居蚕住中的心。益配商套有牢世界巧顶级悲休闲忌及国向际一盆线品打牌的尾商业殿俱乐锦部。产品竿形式证：公逼寓总套捧数：杜一期69链6套总价析：54粥0万均价庭：16昌00瞎0入住快时间友：20即06姥.3开盘馋时间痛：20谎05稳.6驴.1失8位置仙：朝架阳区橡平房搬乡绿化喊率：40平%容积泳率：3占面茫：55万项目迫：北京屯星河削湾公寓碑市场星河违湾产笼品特售点：成千品现夏房、工别具呢特色脸、手饥工精街细的桃园林欣、精溜装修厘手工女考究状、设驼计奢刑华。远社区蚂配套霉齐全建面戚：60万产品信形式华：公顺寓总套沿数：24筐2总价随：80土0万均价轮：20汁00豆0入住粉时间膝：06服.1研0.灿30开盘号时间纵：05屿.0骡7建面京：9.念21万位置院：朝孩阳区牛朝阳抱公园工西路9号绿化跨率：30郑%容积霸率：5.级17占面币：1.泰78万项目篮：九号宜公寓九号扫公寓泽产品赛特点甲：位置崭优越盘、强赖调低垄密度混、小葱高层圆的庭沸院式愈建筑忌群、疤纯石异材外妹立产品仙形式颂：公材寓总套脉数：12狗5总价舟：40攀0万均价辰：18僚80暴0入住杂时间画：05假.7故.3逗0开盘国时间宿：04搂.1不0.煎08建面固：4万位置句：朝傍阳区梨安家唐楼38号，魂东笔三、烤四环浴之间绿化项率：70金%容积度率：1.络6占面阅：1.眼8万项目缺：北京敬花园北京抱花园匀特点婶：紧邻旱在第倚三使坑馆区症，汪产品右为18责.7米大影面宽俩短进跑深大怕户的险豪宅寒，主屑持拉伏斯维旷加凯删撒宫荒设计此的美烂国著糖名建秘筑师触设尊计竞争神分析铅结论盒：我们袖所面之对的忘市场皇，是平高端称客群亿的市酬场，晌使全枪市豪尿宅市鲁场的倍竞争摔，需磨要我砖们不买仅成转功地距打造府产品贞突出无的市赏场竞漂争力眨，更电需要奋我们浊在营脾销方习面注嗽重品激质、束注重志细节吼。高端监需求戚与产颠品建葡议高端辅需求环境均改进改进锡建议高端喊需求推论由以物上分岭析得污知，悔能买荷得起绢本项塔目别塑墅产浙品的协客群哪有下革列几旷项特尼质：1、属秧于第3次、哄第4次购势屋族拿群；2、对您于高屑档豪带宅或屡国外曲别墅泄豪宅闲均相陆当熟农悉其绒品味稍和档帝次；3、对咱于国僻内别棵墅要于求个顺人主节观意帜见浓凶厚；4、对隶于个自人空命间的咱爱好痕有绝其对主隶张权掀，弹忧性空择间、春格局袖、框伍架结酒构更佳适合畅这个欲族群追；5、对蛮于奢沟华有漏一定案的追灯求；6、聚树落式斯族群乔的论浑定相粒当守盟旧；7、对愁于精棉致鉴历赏力千极高摸；8、拥亮有艺堵术品与的收老藏，橡保有坚一定垦层次摆的生高活品各味一糟直是穗其个钻人的闯骄傲览；9、就迎算不蝇懂建敌筑，吵其身缝旁周烧遭朋命友不洽乏名骡建筑裹师、渴名设捏计师更；10、有牵强烈严的不董安全屡感。1、怕辞老，萄怕疼敏痛；2、怕鸦死；3、怕过没时嘉间；4、怕型无聊冬；5、怕霜孤单梨；6、怕有比较残；7、怕嘉空虚铺；8、怕奶麻烦铅；富豪今的八沾大恐洒惧：健康啊需求:区域径大环拍境的突自然的生态扇、别乔墅或永公寓袋内部纵的生普态环蹈境。安全坚需求:地里援位置加选择谅、区耳域环酱境安手全性仁、别跟墅或舟公寓谣内部骂安全日性。产品程需求:高端脊物业专应具滤备的筝素质1、景甩观价蜻值2、升言值潜宿力3、起姓居室缎大面友积豪缓华设僻计4、高校档装笨修产品借需求:使用悲空间侨重要草性排妹序1、生狱活起粉居系责列（葱起居泛室、窗家庭输室、粘视听激室）2、主倾卧系饥列（令主卧搂、主壁卫、消衣帽赤间、尘书房短）3、厨茄餐系山列4、工援人区台系列高端勤需求改品进姻建甲议预留阳光房DIY结构。本户纷型采视取了俘典型贞的西烫方生附活方骡式布井局，犬使得镰各部疲分空间裂过碎，个赵功能藏区面纪积不喷合适考，厨紧房、染餐厅派偏小六，无法奴达到茂奢华烂效果掩！采取柜典型鸽西方圈生活脚方式亭布局厨房础面积蔑偏小10圆.8平方餐厅庄面积透偏小15平方改进后平面：通过走廊将客厅、餐厅、家庭室的空间，顺畅的联系起来。增强空间里视觉的穿透感，增强空间奢华感。36平米超大主卧，通过多重功能空间、或异型床等方式凸现奢华气质。书房挪至阁楼上，本区域成为21平米的南向阳光主卫，并加入男女主人分区、分功能的衣帽间。1、添顺加阁聚楼的匪处理毫，更驴能提祥升本哑产品肤的附社加值航。2、并适为阁涌楼赋丑予实配用功剖能——在此泊户型岩中书沉房最锅为适拴合。3、建拌议在金屋顶绕增加10西—1和5平米起左右浮的露骨台，乞增加煎别墅蔬感的吹同时营更能粉提高签阁楼—书房坡的采谜光质差量。4、露厅台预仁设架秋构，惜作为器“私可搭不刮乱建若”的皆阳光测房，许充分露满足坑客户继“实绕惠、果占便甩宜”首的心约理。橄榄纤球场橄榄蝇球运嫌动是惰一个度高强善度运族动，卵在西白方非者常受疾欢迎迹，每狡到假哭日全饱家都容会参泰与。数孩子腹在场广上玩饿球，异大人效在场治外加屿油、炼休闲星或商备务沟德通。屈随着村北京筋国际洞化进秩程的束加剧任，人吃们在吹休闲紫活动充上有舟了新裁的变圈化，桂橄榄都球运掠动已挑成为环新兴乓运动害，建系议在瓶本案决郊野尘公园忆中建灰立橄弟榄球便场，黄打造辫形象国亮点轰，引纱领高课端生代活潮艇流、藏制造数媒体乖热点极。又因按为我烤们的镰客群范是一满些工脏作既跃生活研的人美，橄臂榄球素场给写了他违们一难个工顽作和库生活驰融合盯的空框间。工作恼与生淹活融锦合野外倘烧烤许、马测会的误乐趣铁不光豆在吃塌和体塘验大泄自然朝，更愧在于坡促进撤和朋赖友、尾客户仔之间文的关锋系，手开阔挠交际认圈，嘱创造虎更多消商业奏机会冤。我们嗓的客奴群是漆一些猾工作返既生在活的震人，把野外薯烧烤偏场所恒和马费会场挽所的凤建立旦会更婶加自蜜然的祸给客伞群带咱来休刚闲与探工作冰并行确的空略间。目标缺客群即分析督与市船场定党位目标按客群绕分析基本稻判断作为聪第一龙居所还不忍是社叶会的帝塔尖董人物忽，但已经酿积累君了一终定的央财富努基础，有脂能力何购置顾价值50会0—支—8辜00万左俱右的岗住宅通产品基于区他们锈现有毫的财守富基描础，笔他们番肯定在城疼市中码已经禽拥有简一套批甚至替若干葛套较围好品替质的剧住宅轮物业作为钉目前欧的城收市住惩所或鹿投资守之用塑。他们喷的年价龄在40雁——净50岁左减右，富他们岸通过莫事业家的发鞠展开值始跻跟身上旋流财糕富阶丘层。景并希望拜自己撞的生胞活品扑质和紧社会事认同抹应该忌和他抓目前信的经勒济地协位相疾匹配汉，他恶们需炼要让窝自己污的生半活品线质在扮现有兆基础许上获陡得质漏的提愉升，他们俭是事炼业发榜展中捎的财猎富新微贵生活侨层次梨升级墓是他贪们的牛关键灾动机他们酱需要尼的是若居住钓产品斯的最灵高端衫形态：独栋敲别墅对于唉他们剃来说刃，独栋期别墅休意味升着……最能业体现绢身份旁价值扶和生总活品伞质以及先居住路理想墓的最奥大化常实现他们饼的居坑住理仗想和猛他们煎对独陈栋别珍墅的叫理解方是：更大顽的居惰住空盟间，戚更私纠密的童独立智性，旦私享后的庭击院，吃更高箱的建亮筑品含质，泉更多问的自斩然以策及更幕尊崇扎的感僵觉工作芬生活很无法经离开叠城市旅（工钉作地热点/娱乐净休闲/朋友小社交/商务睬交往尿应酬棚）入世必心态娱活跃监，无歪法舍警弃城阳市生榴活的哀丰富耗与繁名华而伴去过炒郊区这别墅情的山龟水隐拆逸生烈活喜欢戴城市班的氛氧围考虑旬家庭制需要延（子糕女教贤育，院照顾沾父母晶等）馅不想良离城仰市太座远城市剩生活杂情节其次龄，他谁们无缓法割沫舍城矿市生胸活另外溉，CB耻D崇拜工作扶生活宝在东掌部，涌有东剃部情颠节认同内最能博体现娇现代乌国际摇大都炊会风堡貌的笛东部闹区域远（以CB祥D为代滋表）外地蒸客群杏，需腐求北耕京的论大都座市城继市生既活，CB妈D是他洲们认险为最栗好的吉城市生活真地标融，愿意陶近城排市东扛部居纷住（以CB测D为参纹照地甘标点喇）近CB孙D城市权独栋挺别墅他们池最终溉想要寺选择涂的是……一个器相对龄稀缺巧的产唤品形钓态足够旷的信畏息传膜达力谜（自鹊然与尤城市勒的融谈合；颜最高乌端的权城市器住宅帝形态笋；在弯各种禁居住吵利益配之间鞭平衡叼的最姐大化道实现香）已经治呈现懒出了主目标者人群易所需效要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